徐州商業(yè)專業(yè)市場調(diào)研報告材料1009

1、實用標準文案徐州專業(yè)市場調(diào)研報告一、發(fā)展現(xiàn)狀一）分布情況業(yè)態(tài)類別個數(shù)分布區(qū)域分布方向汽配類8 個云龍區(qū)、東三環(huán)城東、城西南在建3 個五金機電類5 個鼓樓區(qū)、東三環(huán)城東、城南農(nóng)副類3 個云龍區(qū)、九里區(qū)、泉山區(qū)城東、城西副食類9 個泉山區(qū)城南建材家居類20 個鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、銅山區(qū)城東、城西南小商品類10 個宣武區(qū)、云龍區(qū)、鼓樓區(qū)城中、城南，很集中匯總55 個分析： 1）各專業(yè)市場形成區(qū)域化、規(guī)模化經(jīng)營，城北、城西相對較少； 2）小商品類、副食類集中化程度較高為城中、城南位置，農(nóng)副類、汽配類分布在城東區(qū)域，在建新專業(yè)市場分布城東、南部銅山區(qū)； 3）各專業(yè)市場基本分布在三環(huán)換線附近，規(guī)劃及在建新市場

2、基本往城東邊、城西邊、城南邊分布； 4）三環(huán)內(nèi)的專業(yè)市場逐步搬遷、 改造，三環(huán)內(nèi)的專業(yè)市場價值高且有限， 小商品類專業(yè)市場就是代表，新專業(yè)市場開發(fā)難度大、運營成本高、遠離城區(qū)、培育時間長等但升值潛力大， 雨潤農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心就是代表， 三環(huán)附近規(guī)劃新的專業(yè)市場少且發(fā)展?jié)摿薮?。二）市場建筑體量業(yè)態(tài)類別汽配類五金機農(nóng)副類副食類建材家小商品匯總電類居類類建筑面積222222220 萬 m40 萬 m60 萬 m30 萬 m120 萬 m50 萬 m300 萬 m分析： 1）徐州專業(yè)市場發(fā)展成熟，成熟成型規(guī)模較大，建材家居類規(guī)模最大，其次為副食類、農(nóng)副類，新開發(fā)的雨潤農(nóng)副中心體量很大，最小的為汽

3、修汽配類，有 20 萬平方米的建筑體量； 2）從建筑體量上可以看出建材家居類競爭最大，商家經(jīng)營也最為惡劣，其次為五金機電類，汽修汽配類建筑規(guī)模小，還有一定市場空間。三）商戶屬性（租賃情況）精彩文檔實用標準文案業(yè)態(tài)類別汽配類五金機電類農(nóng)副類副食類建材家居類小商品類建筑面積22222220 萬 m40 萬 m60 萬 m30 萬 m120 萬 m50 萬 m一層租賃80%90%90%90%100%100%租賃（二層10%10%10%15%60%部分 80%及以上）分析： 1）一層租賃均保持80%以上，建材家居類、小商品類一層百分之百經(jīng)營； 2）二層及以上建材家居類、小商品類租賃率最高，表明建材家居

4、類、小商品類有活力， 但建材家居類競爭惡劣， 其余均為一層經(jīng)營， 不適合二層及以上經(jīng)營； 3）項目地塊開發(fā)最高二層開發(fā)，汽配汽修類、五金機電類、農(nóng)副類、副食類等業(yè)態(tài)三層及以上安全性、使用率等不高，不超過二層為宜。四）經(jīng)營現(xiàn)狀業(yè)態(tài)類別汽配類五金機電農(nóng)副類副食類建材家小商品類類居類輻射范圍徐州為徐州及交徐州及交徐州及交徐州城徐州及交主界縣市界縣市界縣市區(qū)界縣市經(jīng)營情況較好較惡劣一般太一般惡劣良好分析： 1）經(jīng)營商家客戶來源情況，除汽修汽配類為徐州范圍內(nèi)，其他均輻射徐州及交界縣市； 2）汽修汽配類、小商品類的經(jīng)營商家生意相對較好，農(nóng)副類原來由徐州輻射周邊區(qū)域， 現(xiàn)如臨沂開發(fā)新的農(nóng)副專業(yè)市場，生意沒有

5、原來那么好做，五金機電類、 建材家居類也經(jīng)營商家競爭惡劣，但五金機電類經(jīng)營商家投資購買意愿強； 3）汽修汽配服務(wù)電商平臺較難替換，故商家生意較好做些，現(xiàn)有汽修汽配專業(yè)市場規(guī)劃、商鋪設(shè)計、 道路交通等需要升級， 新開發(fā)的汽配及汽車文話項目離城區(qū)較遠，項目地塊還有一定市場空白機會。五）單一業(yè)態(tài)分析1、汽修汽配類分析經(jīng)營現(xiàn)狀分析： 1）徐州汽配市場以交通局車管所辦證大廳、檢測服務(wù)中心形成的中國汽配城、淮海汽配城（二手車市場）、華東汽配城、小型汽車專賣店等，汽配城專營小車汽配件、維修保養(yǎng)等，銀地農(nóng)機汽車大市場經(jīng)營貨車、三輪車、農(nóng)機等為主，附帶部分二手車交易；沒有同質(zhì)化競爭； 2）在建開利星空國際汽車城

6、、永寧汽車博覽園、 徐州國際汽配電商物流港三個項目合計 200 家汽配精彩文檔實用標準文案汽修； 3）租金 17100 元 / 平米·月，高低均有，銀地大市場區(qū)位較偏租金較低，中國汽配城租金、 管理費較高， 大部分商家均有搬遷意向， 華東汽配城過道太窄沒有留住中國汽配城經(jīng)營商家， 均為一層經(jīng)營，二層經(jīng)營較少以倉庫、 住宅為主；4）目前徐州汽配市場規(guī)劃不合理，商鋪建筑設(shè)計功能不好用。市場機會研判： 1）在建汽配汽修專業(yè)市場不在城區(qū)； 2）經(jīng)營商家對中國汽配城、淮海汽車城反映較大， 租金高，商鋪不好用，二手車市場規(guī)劃不滿足需求；3）中國汽配城土地租賃期限即將到期，在建汽修汽配專業(yè)市場離市

7、區(qū)較遠，期待新的汽配汽修市場填補空白； 4）對新市場規(guī)劃有規(guī)模、有檔次、有展示面，一是形象，二是汽車銷售有展廳、展示面；合理的租金、有效的運營管理方可搶占市場，形成規(guī)模經(jīng)營；引進車管所辦證、汽車檢測中心、交易評估中心等會在短時間內(nèi)成功運營整個市場； 5）汽修汽配業(yè)態(tài)有 65%的市場機會，汽配汽修經(jīng)營商戶在 240 家左右，二手車經(jīng)營商家 300 家左右，經(jīng)營面積 7.5 萬平米，建筑規(guī)模在 10 萬平米左右。2、物資機電類分析經(jīng)營現(xiàn)狀分析：1）租金 2080 元 / 平米·月，高低均有，四家物資市場一層商鋪出租率在90%左右，整個行業(yè)競爭惡劣；2）商鋪建筑設(shè)計功能較合理；3）老物資市

8、場改造，近 2000 家經(jīng)營商家分流到建材家具城、徐州物資市場、好得家物資商城、東興物資市場，激活了這四家物資市場，普遍喜歡老物資局，商鋪面積小，總租金不高且少漲租金，位置好、人流大； 4）徐州有工業(yè)基礎(chǔ)，輻射面較大 , 方帶動眾多商家經(jīng)營，并開發(fā)現(xiàn)有 5 個物資市場并形成規(guī)模經(jīng)營。市場機會研判： 1）老物資市場搬遷激活要死不活的四個物資專業(yè)市場，江蘇淮海物資市場除外， 成功與失敗形成鮮明對比，市場飽和度高， 近幾年市場不景氣，生意較難做； 2）對新市場定位、規(guī)劃設(shè)計、商鋪設(shè)計、運營管理等期待，對市場是否做的起來表示很大疑慮；3）五金機電等物資差異化挖掘并填補市場空隙很少，除非東興物資市場搬遷

9、給新市場機會；4）五金機電等物資業(yè)態(tài)有10%的市場機會，不足50 家的市場空間期待新的物資市場，經(jīng)營面積不足2000 平米，加倉庫 1 萬平米，建筑規(guī)模在1.2 萬平米左右。精彩文檔實用標準文案3、農(nóng)副類分析農(nóng)副類經(jīng)營現(xiàn)狀： 1）徐州農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場經(jīng)營蔬菜干貨為主，東高農(nóng)產(chǎn)品市場經(jīng)營蔬菜水果為主，新項目雨潤農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心很大，總占地約3800 余畝，總建筑面積約 400 萬平方米，2015 年 12 月陸續(xù)啟動了副食品、 糧油、蔬菜、果品等市場的試運營，目前蔬菜、果品等市場經(jīng)營狀況良好，副食、糧油出租率小，商家搬回食品城經(jīng)營； 2）租金 15160 元/ 平米·月，新項目人流

10、不足，給予一定免租期也難以經(jīng)營經(jīng)營。市場機會研判： 1）新項目雨潤農(nóng)副中心就是典型的例子，目前區(qū)位較偏、人流不足、項目大，短時間難以做旺市場； 徐州農(nóng)副市場開發(fā)商在洽談新址開發(fā)搬遷老市場，難以給新開發(fā)者機會； 2）淮海區(qū)域內(nèi)的臨沂等城市開發(fā)自己的農(nóng)副專業(yè)市場，分食徐州兩大蔬菜水果干貨市場客戶， 開發(fā)農(nóng)副類市場機會非常小。4、副食類分析經(jīng)營現(xiàn)狀分析： 1）食品城租金 20120元 / 平米·月，高低均有，由于整個行業(yè)競爭惡劣； 2）食品城商鋪建筑設(shè)計及功能不滿足需求； 3）天龍市場是否搬遷不詳，造成商家方向不明； 4）食品城在三環(huán)邊且規(guī)劃地鐵限貨車對物流倉儲不便； 5）維維市場在食品城

11、內(nèi)，招商出租率很低； 6）以天龍食品市場為中心，逐步帶動良茂市場、裕茂茶葉市場、華東食品市場、食品機械市場、物流市場等形成規(guī)模經(jīng)營；以食品經(jīng)營類別為主，帶動小百貨、茶葉茶具、鞋類、玩具、小家電等經(jīng)營類別形成規(guī)模，食品城物流、倉儲、會展等配套走向成熟； 7）三環(huán)路周邊舊城改造、地鐵規(guī)劃、貨車限行、營運管理較差等因素將逐漸限制食品城及經(jīng)營商戶的長期經(jīng)營發(fā)展。市場機會研判： 1）食品城已形成規(guī)模經(jīng)營，配套成熟，區(qū)域知名度高，不論天龍市場是否搬遷， 開發(fā)的新市場短時間很難替換其地位；2）市場容量有限，天龍市場是否搬遷等不確定因素，其他新市場較難有新機會； 3）對食品類、百貨類經(jīng)營類別細分找突破口， 新

12、市場如果較好的功能設(shè)計商鋪、 配備倉儲、有物流停車市場、一定的免租政策、招到一定數(shù)量的商家入住經(jīng)營、租金合理、強勁的運營管理政策等有差異化市場機會；4）食品業(yè)態(tài)有 30%的市場機會， 200300精彩文檔實用標準文案家期待新的食品市場，經(jīng)營面積 1.5 萬平米，加倉庫 18 萬平米，建筑規(guī)模在 20 萬平米以下。5、建材家居類分析經(jīng)營現(xiàn)狀分析： 1) 一是以新世紀建材裝飾城、廣大環(huán)球家具超市、瑞龍東方廣場 e 美家生活館、家居樂建材超市、 金地錦繡家具廣場、 升輝裝飾材料大世界、金太陽裝飾城等等組成東三環(huán)建材家居裝飾裝潢市場帶， 二是以紅星美凱龍、 華隆、淮東、江蘇家具城、亞東裝飾城、大沙河裝

13、飾城等為代表的復(fù)興北路家居市場帶，三是四方建材裝飾城、 九里建材市場、 振華建材市場等九里區(qū)城西建材市場帶；2) 租金 20150元 / 平米·月之間，較好的市場一至四層有較高出租經(jīng)營率。市場機會研判： 徐州共 20 個建材家居裝潢裝飾專業(yè)市場，門類全、品種多、市場集中度高， 競爭十分惡劣， 開發(fā)新的建材家居裝潢裝飾市場及經(jīng)營的機會很小。6、小商品類分析經(jīng)營現(xiàn)狀分析： 1）徐州以宣武市場、朝陽市場為主的兩大小商品市場，建筑面積超過 50 萬平方米，經(jīng)營服裝、鞋帽、針織等 18 類商品，以批發(fā)為主，批零兼營， 輻射淮海經(jīng)濟區(qū)近2 億人口；2）商鋪租金為 200800元 / 平米

14、3;月；宣武小商品市場名列全國百強市場第六位、江蘇省十大市場第二位。市場機會研判： 1）兩大市場的知名度、集中度、規(guī)模、人氣、人流（客運）等都很高； 2）沒有合適的區(qū)位、交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達、人流集中、客源集散地等綜合條件，較難開發(fā)培育新的小商品市場。二意向比例一）項目訪談情況1、汽修汽配類訪談項目名稱訪談量意向量觀望量無意向意向加觀望汽配類業(yè)態(tài)4011151426占比100%28%38%35%65%精彩文檔實用標準文案分析： 1）共訪談 40 家， 11 家有意向， 15 家觀望，意向加觀望占65%，8 家無意向，占訪談商家的35%，意向家觀望超過無意向；2）部分經(jīng)營有購買意向，目前租賃商鋪經(jīng)營為主

15、；3）意向駱駝山地塊靠近東三環(huán)，成熟市場附近，區(qū)域知名度高，升值潛力大且快，離車管所辦證、汽車檢測等便利些，看市場規(guī)劃和整體運作能力 。2、物資類（五金機電）訪談項目名稱訪談量意向量觀望量無意向意向加觀望物資類業(yè)態(tài)739125221占比100%12%16%71%29%分析：1）共訪談 73 家，9 家有意向， 12 家觀望，意向加觀望共 21 家，占比 29%，無意向占比 71%；2）3 家有買鋪意愿，占比 4%，租賃經(jīng)營較多； 3）五個物資專業(yè)市場分布在城北、 城西區(qū)域，出江蘇淮海物資市場失敗經(jīng)營之外， 其他四個初步形成規(guī)模化經(jīng)營， 市場容量已經(jīng)飽和。 開發(fā)新的物資市場風(fēng)險大， 一是租金低難

16、上漲更難收回成本，二是招商運營難度很大等。3、副食類訪談項目名稱訪談量意向量觀望量無意向意向加觀望食品類業(yè)態(tài)8617204937占比100%20%23%57%43%分析： 1）訪問共 86 戶，有意向 17 家，觀望 20 家，意向與與觀望合計43%，無意向57%，部分經(jīng)營商家去雨潤農(nóng)副中心經(jīng)營不善回到食品城經(jīng)營；2）購買商鋪經(jīng)營占比很少，多數(shù)租賃經(jīng)營； 3）食品城已規(guī)?；?jīng)營，期待新的食品市場出現(xiàn)打破依附天龍市場的局面，對新開發(fā)食品專業(yè)市場的區(qū)位、交通、規(guī)模、便利、配套、開發(fā)經(jīng)營實力等尤為關(guān)鍵。二）進駐地塊意向情況業(yè)態(tài)分類汽配類五金機電類農(nóng)副類副食類建材家居類小商品類駱駝山地塊高一般小一般無

17、無壩山地塊小一般小一般無無分析： 1）東三環(huán)兩旁的專業(yè)市場經(jīng)營商家對東三環(huán)區(qū)域認知度較高，汽配汽修類、五金機電類、 副食類偏向駱駝山地塊， 尤其是靠近項目地塊近的中國汽配精彩文檔實用標準文案城、淮海汽配城經(jīng)營商家，再有原因是離車管所辦證大廳、檢修檢測中心，東興物資市場亦是如此； 2）對物流、倉儲要求較高的副食類、五金機電類則對壩山地塊有一定意向； 3）對不在一個集中區(qū)域的農(nóng)副類、建材家居類意向十分不看好，小商品類幾乎為零； 4）項目地塊的便利性、東三環(huán)限行、對倉儲需求等對項目地塊做出選擇參考，反映出駱駝山地塊、壩山地塊規(guī)劃業(yè)態(tài)的方向。三）地塊項目租售意向業(yè)態(tài)分類五金機電類農(nóng)副類副食類建材家居類

18、小商品類駱駝山地塊買 / 租無買/ 租無無壩山地塊一般無買/ 租無無分析： 1）五金機電類經(jīng)營商家多，購買力強，有 30%左右的經(jīng)營商家購買，部分副食類、汽配類也有一定購買意愿； 2）汽修汽配類、副食類長期租賃經(jīng)營，比較不看好新起來的專業(yè)市場，偏向租賃經(jīng)營； 3）農(nóng)副類、建材家居類、小商品類對地塊購買、租賃意向不大； 4）專業(yè)市場發(fā)展成熟，投資客近兩年逐漸下降到較少位置，市場生存競爭規(guī)則的演變，基本需求經(jīng)營商家租賃需求為主。四）建筑形態(tài)業(yè)態(tài)分類汽配類五金機電類農(nóng)副類副食類建材家居類小商品類建筑形式鋼混鋼混鋼混/ 鋼鋼混鋼混鋼混層數(shù)1-2 層1-2 層1-2 層1-2 層24 層4 層層高3 米

19、34.5 米3-6 米3 米3-4.5米3-4.5 米開間3.6-6 米 3.6-6 米3.6-8 米3.6 米3.6-6米3.6米進深7.2 米7.2 米7.2-12 米3-7.2 米7.2-10 米7.2米商鋪面積33-50 平33-50 平米33-100 平33-50 平33-100 平米33 平米段米米米分析： 1）基本以鋼筋混凝土為主的框架結(jié)構(gòu)，農(nóng)副類的蔬菜、水果等一鋼結(jié)構(gòu)為主； 2）層數(shù)最高為四層，普遍為二層，使用為一拖二，三層租賃使用較少； 3）建筑層高最高 6 米，普遍 3 米； 4）開間 3.66 米之間，農(nóng)副的大棚則 68 米，進深大小不一，普遍 7.2 米； 5）面積需求

20、各業(yè)態(tài)大小不一， 3360 平方米為主流區(qū)間； 6）業(yè)態(tài)不一樣對建筑形式要求不一，層數(shù) 2 層最為好用， 3 層、4 層不一定好用且空置率高，做為倉庫、住宿等便利性、安全性等保障較少。精彩文檔實用標準文案三各個市場競爭分析一）業(yè)態(tài)競爭分析業(yè)態(tài)類別汽配類五金機農(nóng)副類副食類建材家小商品匯總電類居類類建筑面積222222220 萬 m40 萬 m60 萬 m30 萬 m120 萬 m50 萬 m300 萬 m經(jīng)營戶數(shù)860300020002000600060002 萬戶飽和度70%85%90%80%100%95%出租率70%90%90%95%80%95%平均 87%失敗市場2102307市場競爭互補

21、競同質(zhì)化互補同同質(zhì)化同質(zhì)化同質(zhì)化爭質(zhì)化同質(zhì)化數(shù)05392010分析： 1）從成型成熟的專業(yè)市場建筑體量看，汽修汽配類機會最大，其次副食類，再次五金機電類，五金機電類的購買意愿也最強； 2）經(jīng)營商家戶數(shù)建材家居最多，汽修汽配類最少， 其次副食類，也表明汽修汽配類還有一定的市場空白；3）市場飽和度建材家居類最大、其次小商品類，飽和度最小也是汽修汽配類，再次為副食類，市場飽和度比例越小，市場空白機會越大； 4）出租率汽配類出租率較低，也汽修汽配類市場失敗的 2 個市場原因之一， 市場規(guī)劃問題導(dǎo)致， 其他業(yè)態(tài)出租率均保持 80%以上； 5）汽修汽配類專業(yè)市場失敗有兩個，一是規(guī)模小，二是規(guī)劃不好，三是汽

22、車檢修、辦證等配套少；五金機電類 1 個市場失敗原因為招商、銷售不相結(jié)合，導(dǎo)致商鋪賣完，招商出租出問題；副食類失敗 2 個市場原因在于 1 個區(qū)域偏、人流不足，花了大價錢招商挖到商家經(jīng)營結(jié)果人流不足回到食品城經(jīng)營， 1 個就在食品城，屬于舊建筑改造，招商理念、商鋪規(guī)劃、商家承租能力低等導(dǎo)致招不到經(jīng)營商家； 建材家居類市場過多， 品牌建材家具市場進入，競爭十分惡劣，較偏的經(jīng)營很難導(dǎo)致； 6）五金機電類、副食類、建材家具類、小商品類均為同質(zhì)化競爭， 但五金機電類專業(yè)市場規(guī)模相對不大， 有工業(yè)基礎(chǔ)和輻射范圍，有一定購買力，農(nóng)副類互補、同質(zhì)化競爭，且有有新市場選址代建中，只有汽修汽配類目前是互補性競爭， 且在建新市場以汽車展銷、 維修保養(yǎng)、汽車文化、汽車電商等為主，離城區(qū)較遠，汽修汽配類市場機會相對較大。精彩文檔實用標準文案四、調(diào)研總結(jié)一）各業(yè)態(tài)市場機會需求統(tǒng)計業(yè)態(tài)類別汽配類五金機電類農(nóng)副類副食類建材家居類小商品類市場機會30%10%5%15%0%5%經(jīng)營戶數(shù)86030002000200060006000機會商戶數(shù)260 家300 家100300 家0300 家二手車300 家機會需求面積6