物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則

1、物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則所謂物權(quán)變動(dòng)，是指物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更與消滅。按照一般的理論，物權(quán)變動(dòng)的意思需公示。我國民法通則第72條第2款的規(guī)定也體現(xiàn)了這一點(diǎn)：“按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外?！惫臼墙餀?quán)法以來為確保物權(quán)變動(dòng)的交易安全而設(shè)定的一種使物權(quán)變動(dòng)為眾所周知的制度。動(dòng)產(chǎn)以占有為權(quán)利享有的公示，以交付為權(quán)利變動(dòng)的公示，以拋棄占有為拋棄權(quán)利的公示。不動(dòng)產(chǎn)以登記為權(quán)利享有和權(quán)利變動(dòng)的公示。所謂不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記的效力，指的是登記這一法律事實(shí)對當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所產(chǎn)生的實(shí)際作用。在這一領(lǐng)域，主要有兩種學(xué)說，一是法國法主義，

2、指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效力按照當(dāng)事人的意思來發(fā)生，是不需要登記的，登記只是發(fā)生對抗第三人的效力，不發(fā)生物權(quán)的成立效力，故又稱對抗要件主義或意思主義。二是德國法主義，指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)必須經(jīng)登記才發(fā)生變動(dòng)的法律效力，如僅有物權(quán)變動(dòng)的意思而未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，故又稱公示成立要件主義。從我國的現(xiàn)行立法來看，對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)定應(yīng)屬于公示成立要件主義，但又不完全相同，因?yàn)槲覈F(xiàn)行立法認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)須登記，但又規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的登記不僅是物權(quán)變動(dòng)的生效要件，同時(shí)又是債權(quán)合同生效的要件。這可以從以下法律規(guī)定及批復(fù)中得到反映：我國擔(dān)保法第41條規(guī)定，“當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記

3、，抵押合同自登記之日起生效”;擔(dān)保法第64條第2款規(guī)定，“質(zhì)押合同自質(zhì)物移交于質(zhì)權(quán)人占有時(shí)生效”;合同法第44條第2款規(guī)定，“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的。依照其規(guī)定”;1990年2月最高人民法院在致黑龍江省高級人民法院關(guān)于公產(chǎn)房屋的買賣及買賣協(xié)議簽訂后一方可否反悔的復(fù)函中認(rèn)為，“簽訂房屋買賣協(xié)議后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立，一方反悔是允許的”;1995年12月27日最高人民法院印發(fā)的關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答第14條規(guī)定，“土地使用者就同一土地使用權(quán)分別與幾方簽

4、訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)認(rèn)定各合同無效”，第15條規(guī)定“土地使用者未辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)，將土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押合同無效”。這種立法有利于保護(hù)原物權(quán)所有人的利益，并因增強(qiáng)登記效力而有利于強(qiáng)化國家對不動(dòng)產(chǎn)的管理。但另一方面，在實(shí)踐中也產(chǎn)生了一些問題，即以物權(quán)的移轉(zhuǎn)如買賣房屋為例，會(huì)產(chǎn)生如下一些問題：1、不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人。例如出賣人為了等待房屋價(jià)格上漲而故意不予登記，在交付房屋以后，見房價(jià)上漲而以未經(jīng)登記為由要求確認(rèn)合同無效并返還房屋，根據(jù)現(xiàn)行立法，這是允許的，但這又是違背現(xiàn)實(shí)合理性的，有可能鼓勵(lì)一些人規(guī)避法律，在房屋買賣中損害善意

5、一方當(dāng)事人的利益;2、這種做法有可能沖擊現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)秩序，如當(dāng)事人在買房后，雖未進(jìn)行登記，但房屋已交付使用，且買受人已對房屋進(jìn)行了重大修繕，如果因未登記而返還房屋，確實(shí)會(huì)妨礙現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)秩序;3、這種做法也不利于當(dāng)事人認(rèn)真訂立和遵守合同，很難防止出賣人將一房二賣或數(shù)賣。因?yàn)楦鶕?jù)最高人民法院前述復(fù)函的解釋，房屋買賣合同的生效和履行合同是同時(shí)發(fā)生的，所以在當(dāng)事人履行合同之前，雙方不存在任何的法律約束。這無疑會(huì)加大交易風(fēng)險(xiǎn)，使法律喪失應(yīng)有的公平。例如，在房產(chǎn)升值時(shí)，誠實(shí)的買受人將成為出賣人隨意反悔的受害者;而在房產(chǎn)跌價(jià)時(shí)，出賣方也可能成為買方背信行為的受害者。從法律邏輯上講，既然未經(jīng)登記的合同無效，無效

6、合同自始就不應(yīng)該履行，那么，當(dāng)事人就根本沒有理由要求對方協(xié)助辦理登記手續(xù)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度講，人作為“經(jīng)濟(jì)人”是講求利益最大化的，也就是說，行為人選擇行為時(shí)通常要考慮效益，如果出賣人違約可以獲得更多的利益，而且因?yàn)楹贤瑫r(shí)無效的，所以違約成本為零，那么他的違約行為將產(chǎn)生絕對的收益。這時(shí)，法律非但不能阻止出賣人的違約行為，反而起到了激勵(lì)作用，助長了“一房二賣”現(xiàn)象的發(fā)生。尤其是根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋所有權(quán)因買賣轉(zhuǎn)移所有權(quán)而變更登記時(shí)，須在三個(gè)月內(nèi)申請變更登記，如果把登記作為房屋買賣合同的生效要件，那么從房屋買賣合同成立到生效，可以有三個(gè)月的時(shí)間，在這三個(gè)月的期間內(nèi)，買受人支付價(jià)金的行為缺乏根據(jù)，而

7、在出賣人一房兩賣的情況下，買受人也因合同未生效而難以獲得違約責(zé)任的補(bǔ)救。相反，如果承認(rèn)當(dāng)事人簽訂的合同有效，則出賣人違約將承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，從而使其違約產(chǎn)生成本，出賣人不得不對預(yù)期收益和違約成本加以衡量，這在一定程度上可以抑制違約的發(fā)生。再以物權(quán)的設(shè)立如設(shè)立抵押權(quán)為例，若不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記作為抵押合同的生效要件，就意味著只要抵押人拒絕辦理抵押登記，則當(dāng)事人之間既無抵押權(quán)利義務(wù)關(guān)系，也無設(shè)定抵押權(quán)的債權(quán)債務(wù)，抵押權(quán)人不僅喪失了原本應(yīng)成立的抵押權(quán)的擔(dān)保效力，也無法行使向抵押人主張違約責(zé)任的權(quán)利。有學(xué)者認(rèn)為，在這種情況下可以通過向抵押人主張締約過失責(zé)任來使抵押權(quán)人得到補(bǔ)償，并將擔(dān)保法解釋第56條第2

8、款的規(guī)定：“法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠實(shí)信用原則拒絕抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”理解為締約過失責(zé)任。筆者認(rèn)為，締約過失責(zé)任是指在合同訂立過程中當(dāng)事人存在惡意、欺詐以及其他有違誠實(shí)信用原則的行為導(dǎo)致合同不成立或不生效而應(yīng)承擔(dān)的一種責(zé)任，其前提是“在合同訂立過程中”，而擔(dān)保法解釋第56條第2款規(guī)定的情形是“抵押合同簽訂后”，顯然二者所指的時(shí)間段不是同一的。因此擔(dān)保法第56條第2款規(guī)定的情形至多可認(rèn)為是依照公平原則對受到損害的當(dāng)事人給予的救濟(jì)，而非締約過失責(zé)任制度給予的救濟(jì)。但是，這種救濟(jì)對于喪失了抵押權(quán)的債權(quán)人來說，對其利益的保護(hù)也是不充分的，因?yàn)楹贤?/p>

9、不生效，債權(quán)人不能獲得針對有效合同的違約而產(chǎn)生的積極損失以及消極損失(可得利益)的賠償。事實(shí)上，我國關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記效力的法律規(guī)定忽略了一個(gè)重要問題，即物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則，由此而導(dǎo)致了立法上的疏漏并進(jìn)而造成司法實(shí)踐中的一些不良后果。物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則，又稱“分離原則”，是指權(quán)利主體移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的交付義務(wù)的法律行為(一般為債法上的契約或合同)與其完成物權(quán)的各種變動(dòng)的行為作為兩個(gè)法律行為，而不是一個(gè)法律行為，這兩個(gè)行為各有其獨(dú)立的意思表示和成立方式，因此它們是分離的兩個(gè)不同的法律事實(shí)，這是德國法中的概念，是19世紀(jì)德國著名法學(xué)家薩維尼所創(chuàng)。這一理論的合理性茲分析如下：以物權(quán)的移轉(zhuǎn)為例，一般認(rèn)為

10、，買賣合同的本質(zhì)，是轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)。我國合同法第130條也規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同”。根據(jù)買賣合同可以直接產(chǎn)生的權(quán)利是一項(xiàng)債權(quán)，即請求權(quán)，而買賣的目的是移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的所有權(quán)，即物權(quán)，因此，在買賣合同中，必然同時(shí)涉及到債權(quán)和物權(quán)這兩種基本的民事權(quán)利，買賣合同生效，即發(fā)生債權(quán)的變動(dòng)，即當(dāng)事人之間債權(quán)債務(wù)關(guān)系的建立，此時(shí)當(dāng)事人開始享有債權(quán)法上的請求權(quán)。但是，買賣合同的生效，并不當(dāng)然地發(fā)生標(biāo)的物上的物權(quán)變動(dòng)的效果，物權(quán)變動(dòng)只有在動(dòng)產(chǎn)交付或不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)才發(fā)生。因此，物權(quán)的變動(dòng)發(fā)生在當(dāng)事人履行合同之時(shí)。依據(jù)買賣合同所產(chǎn)生的法律關(guān)系是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，其建立的基

11、礎(chǔ)是當(dāng)事人的意思表示，當(dāng)事人雙方意思表示一致時(shí)，合同生效，即產(chǎn)生約束力。但是，由于債權(quán)法上的權(quán)利只是一種相對權(quán)、對人權(quán)，不具有排他的效力，故而物權(quán)的變動(dòng)必須依賴物權(quán)的公示即動(dòng)產(chǎn)的交付與不動(dòng)產(chǎn)的登記，物權(quán)變動(dòng)只有在交付或登記時(shí)才生效。此中的法理，在于物權(quán)與債權(quán)的本質(zhì)完全不同。債權(quán)由于屬于請求權(quán)、對人權(quán)、相對權(quán)，故債權(quán)的變動(dòng)不須公示即可產(chǎn)生法律上的效果。而物權(quán)的本質(zhì)是支配權(quán)、對世權(quán)、絕對權(quán)，物權(quán)的變動(dòng)必須在公示之后方可發(fā)生對世的效果，即讓世人了解物權(quán)的變動(dòng)，以保障物權(quán)秩序的客觀公正性。買賣合同是物權(quán)變動(dòng)的典型形式，其他物權(quán)變動(dòng)如物權(quán)的設(shè)立、變更等也存在著債權(quán)行為與物權(quán)行為的區(qū)分。以物權(quán)的設(shè)立如抵押

12、權(quán)的設(shè)立為例，當(dāng)事人雙方訂立的抵押合同為債權(quán)性質(zhì)的合同，同樣由于債權(quán)的相對性的性質(zhì)，合同的生效并不發(fā)生物權(quán)上的排他性的效果，因此物權(quán)即抵押權(quán)并未設(shè)立，只有經(jīng)過抵押權(quán)登記后，所設(shè)立的抵押權(quán)才能有效發(fā)生。區(qū)分原則的基本內(nèi)容是：1、合同成立生效后，當(dāng)事人之間發(fā)生債權(quán)法上的約束力;2、合同成立生效，不意味著物權(quán)就當(dāng)然地發(fā)生了變動(dòng)。根據(jù)區(qū)分原則，在司法實(shí)踐中首先要注意，不能因物權(quán)變動(dòng)尚未成就而否定合同的效力，這一點(diǎn)在我國現(xiàn)行立法和司法方面并未得到體現(xiàn)。例如不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的合同中，現(xiàn)行立法和最高人民法院的司法解釋往往把登記作為合同是否生效的要件，若不登記，則合同也不生效而無約束力，導(dǎo)致當(dāng)事人對合同違約不承

13、擔(dān)法律責(zé)任的情況，有違合同法的原則，在法律實(shí)踐中也是不公平的。其次要注意，當(dāng)事人雙方訂立合同之后，不能認(rèn)為當(dāng)事人約定的物權(quán)變動(dòng)也隨之生效。前述的法國法主義即認(rèn)為合同生效，物權(quán)隨之發(fā)生變動(dòng)，這種立法在法理上是有漏洞的，因?yàn)樗凑J(rèn)識到債權(quán)與物權(quán)的本質(zhì)區(qū)分，即物權(quán)有排他性、債權(quán)無排他性，具有排他性的物權(quán)必須經(jīng)公示;而且這種立法在實(shí)踐中會(huì)發(fā)生損害第三人的合法權(quán)益及正當(dāng)交易秩序的后果。在合同成立生效之后，有可能會(huì)發(fā)生合同所指向的標(biāo)的物被第三人取得的情況。第三人也是合法的權(quán)利人，尤其是在第三人取得物權(quán)而合同當(dāng)事人只享有債權(quán)的情況下。第三人在法律上有著重要的意義，因?yàn)榈谌耸钦w交易秩序的體現(xiàn)，保護(hù)第三人，

14、就是保護(hù)社會(huì)整體交易秩序。但是保護(hù)第三人利益有一個(gè)基本的前提條件，就是要判斷當(dāng)事人與第三人之間的物權(quán)變動(dòng)是否已經(jīng)成就，這就需要把債權(quán)的變動(dòng)與物權(quán)的變動(dòng)區(qū)分開，不能認(rèn)為合同一生效就發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)。區(qū)分原則的實(shí)踐價(jià)值在于：在合同生效而物權(quán)變動(dòng)未成就的情況下發(fā)揮保護(hù)合同當(dāng)事人的債權(quán)請求權(quán)的作用;在債權(quán)行為生效時(shí)，發(fā)揮確定物權(quán)變動(dòng)的準(zhǔn)確時(shí)間界限，保護(hù)第三人的正當(dāng)利益的作用。我國立法中認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)的登記不僅是物權(quán)變動(dòng)的生效要件，同時(shí)也是債權(quán)合同生效的要件，有學(xué)者認(rèn)為是“折衷主義”的態(tài)度，對這一理論命名的是日本學(xué)者，這種觀點(diǎn)否定了物權(quán)獨(dú)立意思表示，把物權(quán)變動(dòng)建立在債權(quán)意思主義和物權(quán)公示原則的基礎(chǔ)上。折衷主義

15、的根本問題，就是沒有認(rèn)識到負(fù)擔(dān)行為和處分行為的區(qū)分。負(fù)擔(dān)行為是指發(fā)生債法上給付義務(wù)效果的財(cái)產(chǎn)行為，也稱債權(quán)行為;處分行為是指直接發(fā)生支配型財(cái)產(chǎn)權(quán)設(shè)定以及一切財(cái)產(chǎn)權(quán)變更或者消滅效果的行為，可劃分為物權(quán)行為和準(zhǔn)物權(quán)行為。區(qū)分負(fù)擔(dān)行為與處分行為，能使并存的兩類行為在效果上涇渭分明、法律關(guān)系明晰。例如在買賣行為與物權(quán)行為并存時(shí)，買賣作為債權(quán)行為使行為人分別負(fù)擔(dān)給付標(biāo)的物和給付價(jià)金的義務(wù)，此屬債法上的效果;而實(shí)際交付標(biāo)的物、申辦不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記和交付價(jià)金的行為，則被視為物權(quán)行為，使相對人分別取得標(biāo)的物和價(jià)金的所有權(quán)，此系物權(quán)法上的效果，兩類行為的效果涇渭分明而不混淆。相反，如果對兩類行為不加區(qū)別，亦即不承

16、認(rèn)在債權(quán)行為之外尚有物權(quán)行為的存在，那么，當(dāng)事人就會(huì)依據(jù)債權(quán)行為直接取得標(biāo)的物和價(jià)金的所有權(quán)，即債權(quán)行為發(fā)生直接使物權(quán)變動(dòng)這一物權(quán)法上的效果，這在邏輯上是混亂的。按照折衷主義進(jìn)行裁判，在實(shí)踐中又會(huì)造成損害合同當(dāng)事人利益的現(xiàn)象，導(dǎo)致受到損害的當(dāng)事人無法獲得法律救濟(jì)。對此問題，前面關(guān)于買賣合同和抵押合同依折衷主義處理的后果中已經(jīng)述及，茲不贅述。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采納區(qū)分原則，除可以避免前述弊端外，也有利于充分地鼓勵(lì)交易。市場實(shí)際上是由各種交易構(gòu)成的，鼓勵(lì)交易才能更多地創(chuàng)造財(cái)富，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。如果當(dāng)事人之間對物權(quán)的變動(dòng)意思表示一致，只要這種意思表示不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗，即使未

17、履行登記手續(xù)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為合同已經(jīng)生效，當(dāng)事人可以在事后補(bǔ)辦登記手續(xù)，這就可以促進(jìn)許多交易。相反如果將債權(quán)變動(dòng)與物權(quán)變動(dòng)合而之一，則即使當(dāng)事人對物權(quán)變動(dòng)意思表示一致而未辦理登記手續(xù)，合同也是無效的，從而將使許多交易被消滅，不利于社會(huì)的進(jìn)步與發(fā)展。有鑒于此，筆者認(rèn)為，及時(shí)地將物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則運(yùn)用于我國相關(guān)法律規(guī)定中是非常必要的。在相關(guān)立法中應(yīng)明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)交易登記產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的效力，而不影響買賣合同的效力;對抵押合同和質(zhì)押合同而言，登記是抵押權(quán)和質(zhì)押權(quán)生效的依據(jù)，而非抵押合同、質(zhì)押合同生效的要件。1999年12月1日最高人民法院審判委員會(huì)通過的關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(一)第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物的所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”。根據(jù)這一解釋，合同生效是否以登記作為其生效要件，取決于法律或行政法規(guī)是否明確要求“合同登記后生效”，我國目前只有有關(guān)房地產(chǎn)的行政法規(guī)規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)交易合同應(yīng)當(dāng)辦理登記，但沒有對未辦理登記的合同效力作明確規(guī)定，所以未登記的不動(dòng)產(chǎn)交易合同絕大多數(shù)可以認(rèn)定為有效合同，只有不動(dòng)產(chǎn)抵押合同，必須登記后方能生效。這表明，最高人民法院已經(jīng)部分采納區(qū)分原則即認(rèn)為合同所