商場、百貨運(yùn)營方案-策劃

1、*韓日精品城前期籌備的運(yùn)營方案*集團(tuán)企劃部 2021年 5月 30日目錄一、經(jīng)營戰(zhàn)略 2二、經(jīng)營定位 3三、經(jīng)營工程分布 3四、效勞功能設(shè)計 4五、經(jīng)營規(guī)劃布局 4六、建筑包裝設(shè)計 4七、運(yùn)營管理設(shè)計 5八、招商設(shè)計 5九、商場運(yùn)作財務(wù)分析 9十、開展前景 10韓日精品城前期籌備的運(yùn)營方案不要考慮能賺多少錢，而要考慮如何 讓*百貨火起來，盡量在少投入 的前提下讓聯(lián)營者賺到錢，而原讓賺到錢的業(yè)戶為我們宣傳*百貨怎么賺錢，從而提升商業(yè)地產(chǎn)的價值，盡快銷售歸還收購資金是制定我們前期籌 備的運(yùn)營方案的總目標(biāo)。一、經(jīng)營戰(zhàn)略消費(fèi)者是一個龐大而復(fù)雜的整體，不同消費(fèi)者對于同類產(chǎn)品的 需求具有很大差異性。因此，

2、我們應(yīng)根據(jù)自身的資源條件以及居民消費(fèi)特 點(diǎn)、周圍其他零售企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)等諸多因素，確立自己獨(dú)具一格且又是 目標(biāo)消費(fèi)群認(rèn)同的特色經(jīng)營方式，給消費(fèi)者留下獨(dú)特的印象。延吉市位于吉林省東部，是延邊朝鮮族自治州首府所在地，全市六十 萬人口中，朝鮮族人口占百分之五十八，民族特色濃郁、自然風(fēng)景優(yōu)美。 我們應(yīng)該充分發(fā)揮我們的文化優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，可以考慮以下經(jīng)營戰(zhàn)略： 建議將*百貨名稱更改為*韓日精品城。 選擇特色商品。突出韓日精品這個重點(diǎn)，相應(yīng)地要把各方面經(jīng)營做 到位。 民族特點(diǎn)突出。充分利用朝鮮民族這張品牌與長白山生態(tài)品牌形成 互動，為公司經(jīng)營打出一張民族品牌。 塑造特色形象。確定與眾不同的企業(yè)宗旨、使命、

3、經(jīng)營理念以及企* 韓日精品業(yè)名稱、標(biāo)志等象征性工程，讓消費(fèi)者購物、休閑就能聯(lián)想到 城。 營造特色購物環(huán)境。增加一些方便性和補(bǔ)充性效勞設(shè)施，為顧客營 造一個溫馨、舒適、整潔、平安的購物環(huán)境。二、經(jīng)營定位 近幾年，由于延吉百貨大樓、時代廣場、明珠購物中心等商業(yè)公司的興起，給延吉市商業(yè)市場帶來了質(zhì)的飛躍，在此劇烈的商業(yè)競爭中， * 韓日精品城應(yīng)因地制宜，力求創(chuàng)新。針對延吉市的消費(fèi)特點(diǎn)，通過市場分 析和營銷籌劃，以韓日精品為定位，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，將提升商業(yè)地產(chǎn)價值， 并通過以人為本的管理，強(qiáng)化公司凝聚力和創(chuàng)造力，運(yùn)用 ISO9001-2000 質(zhì)量體系認(rèn)證的管理模式，壟斷該地區(qū)的中高擋韓日精品零售市場。

4、三、經(jīng)營工程分布1、工程簡介*韓日精品城位于延吉市中心繁華商業(yè)區(qū)公園街公園路 2 號?？偨ㄖ?積 12764.7 平方公里，前身為主營韓國商品的 *百貨。2、工程經(jīng)營單位華銀商貿(mào)3、工程經(jīng)營業(yè)態(tài)布局一層經(jīng)營韓日食品及日用品超市。 主營韓日原裝進(jìn)口食品及日用品 二層經(jīng)營韓國高檔服飾 主營韓國 LOTTE 百貨知名品牌三層經(jīng)營韓日精品電器 主營三星、LG、SONY、松下等世界品牌 四層經(jīng)營精品長白山土特產(chǎn)品主營人參、鹿茸、林蛙油、食用菌、農(nóng)副產(chǎn)品等中高檔禮品五、六樓經(jīng)營按摩院要求業(yè)主重新裝修，提高效勞檔次 七層經(jīng)營韓食館考慮全州拌飯及百年石鍋等 八層經(jīng)營咖啡、茶吧九、十層經(jīng)營婚禮廳。 朝鮮族民俗

5、婚禮廳四、效勞功能設(shè)計 *韓日精品城集合購物、休閑、餐飲、文化、婚禮廳等多種商業(yè)形態(tài)， 為消費(fèi)者提供一站式效勞；休閑、舒適、周到，凝聚多姿多彩的消費(fèi)生活， 表達(dá)著現(xiàn)代都市人對休閑、交流的渴望，是現(xiàn)代生活方式的集中表達(dá)。五、經(jīng)營規(guī)劃布局51 經(jīng)營規(guī)劃布局要以 “以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營 為目的，也是精品城的 經(jīng)營特點(diǎn)。引進(jìn)中高端韓日品牌合作商，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入 場，讓它們能夠起到增強(qiáng)文化氣氛，活潑新商場氣氛之作用。52 經(jīng)營規(guī)劃布局順序要堅持韓日精品類商品優(yōu)先，輔助工程配套的 原那么。53 經(jīng)營規(guī)劃布局著重考慮韓日精品核心主力品牌專柜放在營業(yè)現(xiàn)場 通道的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間，這樣才能到

6、達(dá)組織人流的效果。六、建筑包裝設(shè)計建筑包裝設(shè)計符合現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營運(yùn)做需要。對建筑物外觀及經(jīng)營區(qū)室內(nèi) 結(jié)構(gòu)與裝飾再做合理修飾改造，更好地滿足商業(yè)經(jīng)營需要從增加營業(yè)面 積的角度，應(yīng)考慮樓梯的重新布置。七、運(yùn)營管理設(shè)計運(yùn)營管理參照 ISO9001-2000 質(zhì)量體系認(rèn)證的管理體系模式。ISO9001-2000 質(zhì)量體系認(rèn)證的各項(xiàng)管理性文件和各工作流程操作性 文件，是精品城的運(yùn)營管理的依據(jù)及指導(dǎo)藍(lán)本。八、招商設(shè)計1、招商優(yōu)勢 :公司商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊為延吉市韓日精品零售市場訂制最正確適宜的品 牌經(jīng)營合作方案，以利益共享、雙贏經(jīng)營我主導(dǎo)，運(yùn)用韓日精品為依托， 竭誠打造延吉市區(qū)域獨(dú)家中高端韓日精品店，壟斷該地

7、區(qū)的中高端韓日精 品零售市場。2、招商范圍：韓國知名品牌服飾引進(jìn)韓國 LOTTE 百貨品牌、韓 日品牌電器考慮三星、 LG 、松下、 SONY 等知名品牌；韓日原裝進(jìn)口 食品、日用品；長白山旅游土特產(chǎn)品；韓食；休閑類咖啡、茶吧；朝鮮族 民族特色的婚禮廳。3、招商要求： 品牌商品具有有效的商標(biāo)注冊文件，產(chǎn)品合格證書和檢驗(yàn)報告等質(zhì)檢 資料，進(jìn)口商品提供海關(guān)報關(guān)單及商檢證明。4、經(jīng)營合作方式 公司擬與韓國、日本中高端知名品牌的廠商、代理商、經(jīng)銷商以及本 地區(qū)有實(shí)力的經(jīng)營業(yè)主建立合作關(guān)系，考慮選擇扣率形式為主的聯(lián)合經(jīng)營 合作方式聯(lián)合經(jīng)營方式是公司與其他組織 個人 在平等互利的根底上，為謀求競爭優(yōu)勢和共

8、同開展，實(shí)現(xiàn)彼此之間志愿聯(lián)合的戰(zhàn)略。這種經(jīng)營方式有利 于公司更有效地利用有限的資源，創(chuàng)造更多的商機(jī)，提高競爭能力。5、經(jīng)營合作標(biāo)準(zhǔn)：一層：按每月 200 元每平方米的租賃標(biāo)準(zhǔn)， 扣率 8%-20%二層：按每月元每平方米的租賃標(biāo)準(zhǔn)，扣率 20%三層：按每月元每平方米的租賃標(biāo)準(zhǔn)，扣率 20%四層：按每月元每平方米的租賃標(biāo)準(zhǔn)，扣率 20%五、六層：按每年元每平方米的租賃標(biāo)準(zhǔn)七層：按每月元每平方米的租賃標(biāo)準(zhǔn)，扣率 20%八層 : 按每月元每平方米的租賃標(biāo)準(zhǔn)，扣率 20%九、十層：按每月元每平方米的租賃標(biāo)準(zhǔn)，扣率 20%6、招商工作程序 為營造很好的招商環(huán)境，吸引更多的理想品牌供給商加盟，增加合格 候選

9、供給商的根底數(shù)量，特制定本招商工作程序。6 1 全州內(nèi)招商工作程序： 此程序在招商工作時間排序上定為第一程序 ,第二招商工作程序也可 同時啟動， 該程序兼顧向本地區(qū)宣傳 *韓日精品城的作用。 利用全州有影響 力的專業(yè)媒介發(fā)布新業(yè)信息，并有隆重招商宣傳作用。該工作程序能為以 下招商工作程序順利開展做好前期鋪墊作用。62 韓國、日本招商工作程序：此程序在招商工作時間排序上定為第二程序 ,也是正式開始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性招商階段，新公司可以派招商組人員赴韓國進(jìn)行實(shí)地考察及招商工作。63 延吉市招商工作程序631 此程序在招商工作時間排序上定為第三程序 ,也是重要和關(guān)鍵 的招商工作程序，當(dāng)?shù)卣猩虡I(yè)主應(yīng)該占招商總

10、量的半數(shù)以上，在保證特色 品牌聯(lián)營商數(shù)量的同時，當(dāng)?shù)卣猩碳骖欓_發(fā)引導(dǎo)的功能，協(xié)助當(dāng)?shù)芈?lián)營商 經(jīng)營正規(guī)品牌化商品，成為韓日品牌化經(jīng)營的實(shí)踐基地。6 32 考慮減少、防止競爭對手對公司的招商籌備工作的不利手段 干擾，正式招商工作與開業(yè)時間緊密銜接，不給對手惡意干擾的時機(jī)。招 商人員隊伍組建后必須經(jīng)過系統(tǒng)培訓(xùn)，實(shí)踐磨合后再投入實(shí)際工作狀態(tài)。 以先有方案有步驟地對適合預(yù)選供給商評定，有的放矢地對理想品牌供給 商洽談，這樣不僅節(jié)約費(fèi)用，而且能有準(zhǔn)確的針對性，提高合作成功率，634 宣傳工作中心，應(yīng)以 *韓日精品城即將登陸延吉市，成為購物的天堂、身份的象征，以全新的內(nèi)涵震撼消費(fèi)群，以上層的品質(zhì)效勞于 延吉

11、市人民等內(nèi)容為中心，制造轟動性前奏和神秘氣氛，為下一環(huán)節(jié)的實(shí) 質(zhì)各項(xiàng)工作，做好鋪墊。635 細(xì)致調(diào)研現(xiàn)有韓日精品市場運(yùn)營品牌現(xiàn)狀，制定招商各品類 工作預(yù)案標(biāo)準(zhǔn)，初步接待來洽談的品牌供給商，并認(rèn)真填制初選供給商登 記表，對重點(diǎn)目標(biāo)備選供給商，保持主動接觸，排除阻礙，建立合作伙伴 關(guān)系。簽訂意項(xiàng)合作協(xié)議，收取合作預(yù)約訂金。636 7、招商工作進(jìn)度第一階段：籌備預(yù)案期 1、總體經(jīng)營方案預(yù)案擬定，招商工作原那么方案制定；2、制定商品定位標(biāo)準(zhǔn)；3、擬定初步各商品類布局方案；4、擬定與供給商合作方式及條件標(biāo)準(zhǔn)。 第二階段：初選儲藏供給商期1、公司招商團(tuán)隊組建，根底工作技能培訓(xùn)，團(tuán)隊協(xié)調(diào)性磨合2、組織進(jìn)入全

12、州招商工作程序；3、組織進(jìn)入韓國、日本招商工作程序， 組織實(shí)施初選供給商資源儲藏； 第三階段：評審確認(rèn)供給商期1 、 確定正式的各品類商品定位標(biāo)準(zhǔn)和品類布局執(zhí)行方案以及招商合 作式方、合作條件標(biāo)準(zhǔn)等公司經(jīng)營原那么方案；2、 確定各品類最終執(zhí)行的經(jīng)營工作方案，各品類重點(diǎn)標(biāo)志性經(jīng)營品 牌認(rèn)定，以及針對性特殊招商方案的制定及實(shí)施；3、 普通標(biāo)準(zhǔn)性品牌供給商洽談合作條件，結(jié)果比照擇優(yōu)；4、評審確認(rèn)合格供給商，簽訂意項(xiàng)合作協(xié)議，收取合作預(yù)約訂金； 第四階段：合作協(xié)議書簽訂期1、根據(jù)公司各項(xiàng)籌備工作完成進(jìn)度情況，確定準(zhǔn)確開業(yè)時間，對已經(jīng) 完成的籌備工作進(jìn)行科學(xué)客觀的評審和合理微調(diào)，確保開業(yè)正常可行之后，

13、與合格供給商簽訂正式合作協(xié)議書；第五階段：入場實(shí)施專柜期2、賣場專柜設(shè)計根本標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定，規(guī)定貫徹；3、與供給商協(xié)調(diào)專柜設(shè)計規(guī)格，符合雙方設(shè)計規(guī)定要求；4、辦理相關(guān)入場裝修手續(xù)，進(jìn)場實(shí)施裝修專柜；5、做到及時合理，人員積極跟進(jìn)，協(xié)調(diào)配合各管理環(huán)節(jié)，控制按規(guī)劃 方案實(shí)施，完成階段工作目標(biāo)。8、招商部籌備期人員編制 以工作相互支持、管理相互制約的工作原那么，暫把公司在籌備期的招 商局部為兩個組。 1規(guī)劃審計組； 2招商業(yè)務(wù)組。 3品牌傳播組1規(guī)劃審計組：工作職能：宏觀組織協(xié)調(diào) ,各項(xiàng)工作監(jiān)督跟進(jìn) ,評估分析招商結(jié)果 人員 組長 1名；綜合助理 1名；匯編管理文員 1 名。合計 3 人。 根據(jù)具體工作職

14、能特點(diǎn)選擇適合人員。2招商業(yè)務(wù)組： 工作職能：根據(jù)公司總方案原那么制定各商品類具體招商工作方案方案， 并認(rèn)真實(shí)施執(zhí)行人員 組長 1 名，助理 1 名，綜合業(yè)務(wù) 4名，共 6 名。3品牌傳播組 工作職能：提高延吉市韓日精品城經(jīng)營水平，滿足公司經(jīng)營的品牌數(shù) 量，加快精品城組織速度，確保精品城經(jīng)營品牌質(zhì)量和如期開業(yè)。人員 組長 1 名，綜合業(yè)務(wù) 3 名，共 4 名。九、商場運(yùn)作財務(wù)分析91 平效估算商鋪?zhàn)赓U比例主要是取決于開展商回收資金的量比及實(shí)際可銷售面積來決定的。如果租賃本錢高于市場商戶租金可承受的界限，成功經(jīng)營將成為一句空談。只有在開展商、業(yè)主、客戶、經(jīng)營四點(diǎn)利益平衡的情況下成 功經(jīng)營方可順利啟動，到達(dá)互贏的局面。具體的運(yùn)算模式如下：資金回收總量+實(shí)際租賃面積X投資回報率0滄12個月二月/平方米/租賃租金實(shí)際估算數(shù)據(jù)以銷售總量為準(zhǔn)每年根本費(fèi)用：根據(jù)預(yù)計分析每層租賃價格定為：9.2 經(jīng)營本錢估算經(jīng)營本錢估算與本