房地產(chǎn)物業(yè)內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理(2稿)

1、房地產(chǎn)物業(yè)公司內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理講座2021-04-041講座安排o講座報(bào)告人：中國社會科學(xué)院 時(shí)杰博士o講座內(nèi)容：房地產(chǎn)物業(yè)公司內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理，以案例分析貫穿講座始終o講座方式：演示與討論相結(jié)合o講座要求：準(zhǔn)備鉛筆和紙2內(nèi)容提綱內(nèi)控的性質(zhì)、范圍、架構(gòu)和邏輯內(nèi)控的內(nèi)容、手段和體系 內(nèi)控建設(shè)的步驟和程序 內(nèi)控檢查和評價(jià)體系的建設(shè)步驟 內(nèi)控手冊31. 背景安然事件引發(fā)對內(nèi)部控制的高度關(guān)注 薩班斯奧克斯利法案提出明確要求證監(jiān)會、國資委、人民銀行、財(cái)政部三令五申附錄：內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理的歷史沿革.ppt4隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，內(nèi)部控制實(shí)踐經(jīng)歷了不同的階段隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，內(nèi)部控制實(shí)踐經(jīng)歷了不同的階

2、段1905193619971988194919582005大小早期早期內(nèi)控的范圍和影響內(nèi)控的范圍和影響1.內(nèi)部牽制階段內(nèi)部牽制階段：保護(hù)現(xiàn)金和資產(chǎn)安全及賬簿記錄的準(zhǔn)確性3.內(nèi)部控制框架內(nèi)部控制框架階段階段：融入了控制環(huán)境及控制程序4.一體化控制階一體化控制階段段：形成COSO框架，增加了遵從性目標(biāo)內(nèi)控活動(dòng)可以追溯到人類社會發(fā)展早期，例如古羅馬采取的“雙人記帳制度”和我國西周時(shí)的周禮審計(jì)制度趨勢：全趨勢：全面風(fēng)險(xiǎn)管面風(fēng)險(xiǎn)管理理L.R.Dicksee提出內(nèi)部牽制概念，AICPA 接受AICPA頒布審計(jì)準(zhǔn)則公告第55號提出內(nèi)部控制結(jié)構(gòu)AICPA發(fā)布了審計(jì)準(zhǔn)則公告第78號，全面接受COSO報(bào)告的內(nèi)容2

3、.內(nèi)部控制階段內(nèi)部控制階段：增加了管理控制以提高經(jīng)營效率AICPA首次提出內(nèi)部控制的定義每個(gè)階段并不意味著對前一階段的否定每個(gè)階段并不意味著對前一階段的否定,而是在其基礎(chǔ)上的提升而是在其基礎(chǔ)上的提升52. 內(nèi)部控制性質(zhì)內(nèi)控：風(fēng)險(xiǎn)防范體系內(nèi)控：風(fēng)險(xiǎn)防范體系作用：作用：查錯(cuò)防弊查錯(cuò)防弊資產(chǎn)、資金安全資產(chǎn)、資金安全會計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表的真實(shí)、完整會計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表的真實(shí)、完整體系：體系：各項(xiàng)相關(guān)制度的統(tǒng)一體各項(xiàng)相關(guān)制度的統(tǒng)一體 63. 內(nèi)部控制范圍 采購采購 生產(chǎn)生產(chǎn) 銷售銷售會計(jì)核算會計(jì)核算融資融資投資投資 研發(fā)研發(fā)人力資源人力資源公共關(guān)系公共關(guān)系營銷推廣營銷推廣行政行政成本費(fèi)用成本費(fèi)用物流體系資金

4、流體系其他體系74.和現(xiàn)有的管理制度的基本關(guān)系戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)防范風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)達(dá)成目標(biāo)達(dá)成內(nèi)控是貫穿了主線和邏輯內(nèi)控是貫穿了主線和邏輯的風(fēng)險(xiǎn)防范體系，并以一的風(fēng)險(xiǎn)防范體系，并以一定的形式體現(xiàn)出來定的形式體現(xiàn)出來。原有風(fēng)險(xiǎn)防范原有風(fēng)險(xiǎn)防范相關(guān)的各類制度相關(guān)的各類制度 內(nèi)部控制內(nèi)部控制 梳梳理理整整合合補(bǔ)補(bǔ)充充修修正正貫穿主線貫穿主線和邏輯和邏輯輔之一定輔之一定形式形式8內(nèi)部控制整體框架（COSO1）控制活動(dòng)控制活動(dòng)控制環(huán)境控制環(huán)境 監(jiān)控監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)評估“為識別、分析、管理與公司各種活動(dòng)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)而建立的機(jī)制，包括業(yè)務(wù)部門與職能部門各方面?！睖贤贤ㄐ畔⑿畔?與與控制環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)評估控制活動(dòng)信

5、息與溝通監(jiān)控 風(fēng)險(xiǎn)管理是內(nèi)部控制的組成部分風(fēng)險(xiǎn)管理是內(nèi)部控制的組成部分9COSOCOSO的基本框架的基本框架COSO的的4大目標(biāo)大目標(biāo)COSO的的8個(gè)要素個(gè)要素COSO的的4種組織形式種組織形式3維COSO：內(nèi)部環(huán)境內(nèi)部環(huán)境目標(biāo)設(shè)定目標(biāo)設(shè)定事項(xiàng)識別事項(xiàng)識別風(fēng)險(xiǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)反應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)反應(yīng)控制活動(dòng)控制活動(dòng)信息與溝通信息與溝通監(jiān)督監(jiān)督戰(zhàn)略戰(zhàn)略目標(biāo)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)活動(dòng)活動(dòng)效率效率效果效果報(bào)告報(bào)告真實(shí)真實(shí)準(zhǔn)確準(zhǔn)確守法守法合規(guī)合規(guī)公司整體層公司整體層分支機(jī)構(gòu)層分支機(jī)構(gòu)層業(yè)務(wù)單位層業(yè)務(wù)單位層附屬公司層附屬公司層5.內(nèi)部控制的基本架構(gòu)10監(jiān)督監(jiān)督目標(biāo)設(shè)定目標(biāo)設(shè)定事項(xiàng)識別事項(xiàng)識別風(fēng)險(xiǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)反應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)反應(yīng)信

6、息信息溝通溝通內(nèi)部環(huán)境內(nèi)部環(huán)境內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)管理8要素之間的相互關(guān)系：要素之間的相互關(guān)系：控制活動(dòng)控制活動(dòng)6.內(nèi)部控制的基本邏輯116.內(nèi)部控制的基本邏輯內(nèi)控環(huán)境內(nèi)控環(huán)境目標(biāo)設(shè)定目標(biāo)設(shè)定事項(xiàng)識別事項(xiàng)識別風(fēng)險(xiǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)反映風(fēng)險(xiǎn)反映控制活動(dòng)控制活動(dòng)監(jiān)督監(jiān)督信信息息與與交交流流顯性內(nèi)控顯性內(nèi)控隱性內(nèi)控隱性內(nèi)控知其然與知其所以然知其然與知其所以然12內(nèi)容提綱內(nèi)控的性質(zhì)、范圍、架構(gòu)和邏輯內(nèi)控的內(nèi)容、手段和體系 內(nèi)控建設(shè)的步驟和程序 內(nèi)控檢查和評價(jià)體系的建設(shè)步驟 內(nèi)控手冊131.內(nèi)部控制涉及的內(nèi)容在環(huán)境分析、目標(biāo)分析在環(huán)境分析、目標(biāo)分析和風(fēng)險(xiǎn)評估的思路下，和風(fēng)險(xiǎn)評估的思路下，規(guī)范同物流、資金流

7、規(guī)范同物流、資金流直接相關(guān)的各項(xiàng)業(yè)直接相關(guān)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程務(wù)流程查錯(cuò)防弊、資金安全、查錯(cuò)防弊、資金安全、資產(chǎn)安全、信息準(zhǔn)確資產(chǎn)安全、信息準(zhǔn)確完整的基本目的完整的基本目的采購流程采購流程銷售流程銷售流程生產(chǎn)成本流程生產(chǎn)成本流程費(fèi)用管理流程費(fèi)用管理流程資產(chǎn)管理流程資產(chǎn)管理流程投資流程投資流程融資流程融資流程會計(jì)核算流程會計(jì)核算流程141.內(nèi)部控制涉及的內(nèi)容公司關(guān)鍵流程公司關(guān)鍵流程1.1.銷售管理流程；銷售管理流程；2.2.采購管理流程；采購管理流程；3.3.庫存管理流程；庫存管理流程；4.4.資產(chǎn)管理流程；資產(chǎn)管理流程；5.5.基建管理流程；基建管理流程；6.6.成本控制流程；成本控制流程；7.7.

8、費(fèi)用支出流程；費(fèi)用支出流程；8.8.投資管理流程；投資管理流程；9.9.融資管理流程；融資管理流程；10.10.期貨管理流程；期貨管理流程；11.11.合同管理流程。合同管理流程。15總經(jīng)理辦公與財(cái)務(wù)部物業(yè)日常管理部文化經(jīng)營部工程維修部寫字樓經(jīng)理住宅小區(qū)經(jīng)理商業(yè)樓經(jīng)理工廠區(qū)經(jīng)理人事行政財(cái)務(wù)公共關(guān)系保安清潔園林車輛工程技術(shù)維修保養(yǎng)會所游泳池網(wǎng)球場1.內(nèi)部控制涉及的內(nèi)容根據(jù)下面的組織結(jié)構(gòu)圖，指出哪些是物業(yè)公司關(guān)鍵流程？根據(jù)下面的組織結(jié)構(gòu)圖，指出哪些是物業(yè)公司關(guān)鍵流程？16授權(quán)標(biāo)準(zhǔn)牽制能做什么，不能做什么？能做什么，不能做什么？如何來做？如何來做？做的過程中如何銜接？做的過程中如何銜接？財(cái)務(wù)管理完善

9、為核心：保證資產(chǎn)安全、資金安全和會計(jì)信息完整可靠，保證經(jīng)營的效率和效果。2.內(nèi)部控制實(shí)現(xiàn)的手段17授權(quán)授權(quán)-能做什么？不能做什么？能做什么？不能做什么？一般公司授權(quán)示意圖一般公司授權(quán)示意圖項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱業(yè)務(wù)員業(yè)務(wù)員銷售經(jīng)理銷售經(jīng)理總經(jīng)理總經(jīng)理定價(jià)定價(jià)新產(chǎn)品定價(jià)新產(chǎn)品定價(jià)價(jià)格浮動(dòng)價(jià)格浮動(dòng)1元以內(nèi)元以內(nèi)1元元-2元元2元以上元以上賒銷賒銷是否給予賒銷是否給予賒銷賒銷額度確定賒銷額度確定批準(zhǔn)超限額賒銷批準(zhǔn)超限額賒銷退貨退貨1萬元以下萬元以下2萬元以下萬元以下2萬元以上萬元以上18典型物業(yè)管理服務(wù)成本費(fèi)用1人員費(fèi)用人員費(fèi)用3綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用4清潔費(fèi)用清潔費(fèi)用5秩序維護(hù)費(fèi)用秩序維護(hù)費(fèi)用6共用部

10、位共用設(shè)施及共用部位共用設(shè)施及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用8管理費(fèi)分?jǐn)偣芾碣M(fèi)分?jǐn)?固定資產(chǎn)折舊固定資產(chǎn)折舊10經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用2共用部位及共用設(shè)共用部位及共用設(shè)施日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)施日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)7辦公費(fèi)用辦公費(fèi)用19采購管理比價(jià)管理 對于生產(chǎn)消耗性物資，物資采購部門應(yīng)該于每月對于生產(chǎn)消耗性物資，物資采購部門應(yīng)該于每月25日提出價(jià)格建議，并日提出價(jià)格建議，并在經(jīng)營公司調(diào)度會上討論，由經(jīng)營經(jīng)理在月末再提交總經(jīng)理辦公會研究決定，在經(jīng)營公司調(diào)度會上討論，由經(jīng)營經(jīng)理在月末再提交總經(jīng)理辦公會研究決定，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后下達(dá)最高控制價(jià)表，印發(fā)給有關(guān)副總經(jīng)理和供應(yīng)、財(cái)務(wù)、審經(jīng)總經(jīng)理批

11、準(zhǔn)后下達(dá)最高控制價(jià)表，印發(fā)給有關(guān)副總經(jīng)理和供應(yīng)、財(cái)務(wù)、審計(jì)等部門，由采購部門執(zhí)行。計(jì)等部門，由采購部門執(zhí)行。輔助材料的最高控制價(jià)格權(quán)限，由分管經(jīng)營的副總經(jīng)理審批；輔助材料的最高控制價(jià)格權(quán)限，由分管經(jīng)營的副總經(jīng)理審批；設(shè)備、機(jī)電、備品備件、低值易耗品，設(shè)備、機(jī)電、備品備件、低值易耗品，5000以下的由部門長制訂最高限以下的由部門長制訂最高限價(jià)，價(jià)，500030000，主管副總，主管副總，30000以上的總經(jīng)理。以上的總經(jīng)理。授權(quán)授權(quán)-能做什么？不能做什么？能做什么？不能做什么？20采購中心總體業(yè)務(wù)流程結(jié)算員財(cái)務(wù)中心質(zhì)價(jià)科（VRM中心）主管審批采購業(yè)務(wù)員質(zhì)檢員庫管員計(jì)劃員3.采購訂單5.到貨單7.

12、質(zhì)檢8.入庫單6.報(bào)檢單供應(yīng)商評估合同管理供應(yīng)商管理價(jià)格管理9.發(fā)票成本確認(rèn)結(jié)算單11.應(yīng)付單12.付款單1.請購單4.審批2.審批10.確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)-如何來做如何來做?21內(nèi)部牽制：通過部門和崗位合理分工，對不相容職務(wù)進(jìn)行內(nèi)部牽制：通過部門和崗位合理分工，對不相容職務(wù)進(jìn)行分離，以便對業(yè)務(wù)的處理形成一種牽制關(guān)系。分離，以便對業(yè)務(wù)的處理形成一種牽制關(guān)系。 授權(quán)進(jìn)行某項(xiàng)業(yè)務(wù)的職務(wù)與執(zhí)行該項(xiàng)業(yè)務(wù)的職務(wù)分離；授權(quán)進(jìn)行某項(xiàng)業(yè)務(wù)的職務(wù)與執(zhí)行該項(xiàng)業(yè)務(wù)的職務(wù)分離； 執(zhí)行某項(xiàng)業(yè)務(wù)的職務(wù)與記錄該項(xiàng)業(yè)務(wù)的職務(wù)分離；執(zhí)行某項(xiàng)業(yè)務(wù)的職務(wù)與記錄該項(xiàng)業(yè)務(wù)的職務(wù)分離； 執(zhí)行某項(xiàng)業(yè)務(wù)的職務(wù)與審核該項(xiàng)業(yè)務(wù)的職務(wù)分離；執(zhí)行某項(xiàng)業(yè)務(wù)

13、的職務(wù)與審核該項(xiàng)業(yè)務(wù)的職務(wù)分離； 保管某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的職務(wù)與記錄該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)情況的職務(wù)分離。保管某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的職務(wù)與記錄該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)情況的職務(wù)分離。牽制牽制-做的過程中如何來銜接做的過程中如何來銜接?牽制是否引發(fā)成本？22現(xiàn)金收支的授權(quán)和執(zhí)行現(xiàn)金收支的職務(wù)應(yīng)當(dāng)分離現(xiàn)金收支的授權(quán)和執(zhí)行現(xiàn)金收支的職務(wù)應(yīng)當(dāng)分離執(zhí)行現(xiàn)金業(yè)務(wù)和記錄現(xiàn)金業(yè)務(wù)的職務(wù)應(yīng)當(dāng)分離執(zhí)行現(xiàn)金業(yè)務(wù)和記錄現(xiàn)金業(yè)務(wù)的職務(wù)應(yīng)當(dāng)分離現(xiàn)金保管與稽核職務(wù)應(yīng)當(dāng)分離現(xiàn)金保管與稽核職務(wù)應(yīng)當(dāng)分離登記現(xiàn)金日記帳與登記現(xiàn)金總帳的職務(wù)分離登記現(xiàn)金日記帳與登記現(xiàn)金總帳的職務(wù)分離出納人員不得兼任檔案保管、收支和債權(quán)債務(wù)帳目登記出納人員不得兼任檔案保管、收支和債權(quán)債務(wù)帳目登記工作工作

14、定期輪崗制度定期輪崗制度牽制牽制-做的過程中如何來銜接做的過程中如何來銜接?233.內(nèi)部控制基本體系流程運(yùn)作規(guī)范（授權(quán)、標(biāo)準(zhǔn)、牽制）流程運(yùn)作規(guī)范（授權(quán)、標(biāo)準(zhǔn)、牽制）流程規(guī)范執(zhí)行的檢查和評價(jià)流程規(guī)范執(zhí)行的檢查和評價(jià)24內(nèi)容提綱內(nèi)控的性質(zhì)、范圍、架構(gòu)和邏輯內(nèi)控的內(nèi)容、手段和體系 內(nèi)控建設(shè)的步驟和程序 內(nèi)控檢查和評價(jià)體系的建設(shè)步驟 內(nèi)控手冊251.對企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境和設(shè)定的經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行分析，對企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行對企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境和設(shè)定的經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行分析，對企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估，確定可能出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵流程。評估，確定可能出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵流程。處于什么樣的環(huán)境處于什么樣的環(huán)境 ？ 建立了什么樣的目標(biāo)建立了什

15、么樣的目標(biāo) ？有什么重大風(fēng)險(xiǎn)？有什么重大風(fēng)險(xiǎn)？ 這些風(fēng)險(xiǎn)處于這些風(fēng)險(xiǎn)處于哪些關(guān)鍵流程？哪些關(guān)鍵流程？物業(yè)分公司經(jīng)營模式物業(yè)分公司經(jīng)營模式有哪些關(guān)鍵流程有哪些關(guān)鍵流程 ？集團(tuán)公司公司經(jīng)營模式集團(tuán)公司公司經(jīng)營模式有哪些關(guān)鍵流程？有哪些關(guān)鍵流程？思考：思考：區(qū)分關(guān)鍵流程和非關(guān)鍵流程的目的，是確定內(nèi)控體系構(gòu)建的重點(diǎn)區(qū)分關(guān)鍵流程和非關(guān)鍵流程的目的，是確定內(nèi)控體系構(gòu)建的重點(diǎn)262。對各個(gè)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行分析（環(huán)境對各個(gè)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行分析（環(huán)境-目標(biāo)目標(biāo)-風(fēng)險(xiǎn)），確定流程中可能出風(fēng)險(xiǎn)），確定流程中可能出 現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)?，F(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。示例：示例：根據(jù)物業(yè)公司收入來源分析風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)根據(jù)物業(yè)公司收入來源分析風(fēng)

16、險(xiǎn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)環(huán)境：環(huán)境：市場競爭程度如何？是否要采取新的營銷手段？。市場競爭程度如何？是否要采取新的營銷手段？。物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)該低價(jià)促銷？物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)該低價(jià)促銷？目標(biāo)：目標(biāo)：收入任務(wù)順利實(shí)現(xiàn)收入任務(wù)順利實(shí)現(xiàn)收入有效控制收入有效控制信用風(fēng)險(xiǎn)盡可能避免信用風(fēng)險(xiǎn)盡可能避免收入信息準(zhǔn)確、完整在企業(yè)內(nèi)部傳遞收入信息準(zhǔn)確、完整在企業(yè)內(nèi)部傳遞 風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)：收入不及時(shí)收入不及時(shí)壞賬壞賬收入信息存在偏差收入信息存在偏差關(guān)鍵環(huán)節(jié)：關(guān)鍵環(huán)節(jié)：收費(fèi)制定和調(diào)整環(huán)節(jié)收費(fèi)制定和調(diào)整環(huán)節(jié)信用管理環(huán)節(jié)信用管理環(huán)節(jié)收費(fèi)信息的收集、傳遞環(huán)節(jié)收費(fèi)信息的收集、傳遞環(huán)節(jié) 27o物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi) 物業(yè)企業(yè)相關(guān)收費(fèi) 物業(yè)

17、服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。28 20042004年前普通住宅年前普通住宅免征營業(yè)稅；免征營業(yè)稅； 2007 2007年村民安置房、年村民安置房、經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)免征經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)免征營業(yè)稅。營業(yè)稅。 稅收稅收 在收到物業(yè)費(fèi)同時(shí)在收到物業(yè)費(fèi)同時(shí)應(yīng)按發(fā)票金額全額計(jì)提應(yīng)按發(fā)票金額全額計(jì)提交納營業(yè)稅交納營業(yè)稅. .稅率稅率5%5%。 計(jì)提的營業(yè)稅款按計(jì)提的營業(yè)稅款按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行分權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行分?jǐn)?。攤。物業(yè)企業(yè)相關(guān)收費(fèi)o物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)29各類專項(xiàng)資金各類專項(xiàng)資金房

18、屋共房屋共用部位用部位及共用及共用設(shè)施日設(shè)施日常維修常維修房改房改房維房維修資修資金金房屋房屋保修保修費(fèi)費(fèi)電梯電梯專項(xiàng)專項(xiàng)資金資金 智能智能化設(shè)化設(shè)施專施專項(xiàng)資項(xiàng)資金金首屆首屆業(yè)委業(yè)委會籌會籌備資備資金金上述費(fèi)用均作為負(fù)債處理，不交營業(yè)稅。上述費(fèi)用均作為負(fù)債處理，不交營業(yè)稅。物業(yè)企業(yè)相關(guān)收費(fèi)30利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)收益利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)收益 物業(yè)企業(yè)相關(guān)收費(fèi)31地下車位管理費(fèi)地下車位管理費(fèi) 物業(yè)企業(yè)相關(guān)收費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3030元元/ /月月/ /只只全部計(jì)入物業(yè)公司收入，處理辦法參照綜合服務(wù)費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定交全部計(jì)入物業(yè)公司收入，處理辦法參照綜合服

19、務(wù)費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定交納營業(yè)稅款。納營業(yè)稅款。32各類獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)貼收入各類獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)貼收入上述款項(xiàng)收到時(shí)計(jì)入營業(yè)外收入，不交營業(yè)稅。上述款項(xiàng)收到時(shí)計(jì)入營業(yè)外收入，不交營業(yè)稅。物業(yè)企業(yè)相關(guān)收費(fèi)33第第1步和第步和第2步的總結(jié)步的總結(jié)企業(yè)環(huán)境分析企業(yè)環(huán)境分析企業(yè)目標(biāo)分析企業(yè)目標(biāo)分析企業(yè)重大風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)重大風(fēng)險(xiǎn)分析分析確定確定關(guān)鍵流程關(guān)鍵流程流程環(huán)境分析流程環(huán)境分析流程目標(biāo)分析流程目標(biāo)分析流程關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)流程關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)分析分析確定確定關(guān)鍵環(huán)節(jié)關(guān)鍵環(huán)節(jié)企業(yè)層次：企業(yè)層次：找關(guān)鍵流程找關(guān)鍵流程流程層次：流程層次：找關(guān)鍵環(huán)節(jié)找關(guān)鍵環(huán)節(jié)環(huán)境與目標(biāo)分析環(huán)境與目標(biāo)分析風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析確定關(guān)鍵流程確定關(guān)鍵流程確定各流程關(guān)鍵環(huán)節(jié)確定各

20、流程關(guān)鍵環(huán)節(jié)343。對企業(yè)流程運(yùn)作的現(xiàn)行實(shí)際情況進(jìn)行全面排查和摸底對企業(yè)流程運(yùn)作的現(xiàn)行實(shí)際情況進(jìn)行全面排查和摸底企業(yè)有哪些業(yè)務(wù)類型？企業(yè)有哪些業(yè)務(wù)類型？每項(xiàng)業(yè)務(wù)類型中包括那些流程？每項(xiàng)業(yè)務(wù)類型中包括那些流程？流程貫穿哪些部門（崗位）？流程貫穿哪些部門（崗位）？流程運(yùn)作的授權(quán)體系是怎么樣的？流程運(yùn)作的授權(quán)體系是怎么樣的？每個(gè)部門（崗位）在流程中的作用和定位是什么？在流程中的運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)如何？每個(gè)部門（崗位）在流程中的作用和定位是什么？在流程中的運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)如何？每個(gè)部門（崗位）在流程中是如何銜接的？每個(gè)部門（崗位）在流程中是如何銜接的？流程中的業(yè)務(wù)信息是如何收集、傳遞的？（單證的聯(lián)數(shù)、內(nèi)容、欄目、簽名、

21、傳流程中的業(yè)務(wù)信息是如何收集、傳遞的？（單證的聯(lián)數(shù)、內(nèi)容、欄目、簽名、傳遞辦法；報(bào)表的聯(lián)數(shù)、內(nèi)容、欄目、簽名、編制依據(jù)、編織人、傳遞辦法）。遞辦法；報(bào)表的聯(lián)數(shù)、內(nèi)容、欄目、簽名、編制依據(jù)、編織人、傳遞辦法）。35形成流程運(yùn)作的文字描述和流程圖形成流程運(yùn)作的文字描述和流程圖文字描述文字描述:環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)1:環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)2:.流程圖流程圖環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)1環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)2環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)3環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)4部門部門1部門部門2部門部門3活動(dòng)活動(dòng)1活動(dòng)活動(dòng)2活動(dòng)活動(dòng)3活動(dòng)活動(dòng)4活動(dòng)活動(dòng)5活動(dòng)活動(dòng)6364。評價(jià)現(xiàn)行流程運(yùn)作中的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)的控制點(diǎn)是否健全、合理、有效。評價(jià)現(xiàn)行流程運(yùn)作中的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)的控制點(diǎn)是否健全、合理、有效。是否每一個(gè)

22、關(guān)鍵環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)都有相應(yīng)的控制點(diǎn)。是否每一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)都有相應(yīng)的控制點(diǎn)。 控制點(diǎn)的控制手段是否符合企業(yè)實(shí)際情況，是否對關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有針對性、控制點(diǎn)的控制手段是否符合企業(yè)實(shí)際情況，是否對關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有針對性、是否有操作的可行性。是否有操作的可行性。是否可以達(dá)到控制效果。是否可以達(dá)到控制效果。 1。健全否？。健全否？2。合理否？。合理否？3。有效否？。有效否？古船食品流程關(guān)鍵點(diǎn)控制的健全、合理、有效性評價(jià)古船食品流程關(guān)鍵點(diǎn)控制的健全、合理、有效性評價(jià)375。對流程的運(yùn)作方式和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的設(shè)置和控制方式進(jìn)行優(yōu)化。對流程的運(yùn)作方式和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的設(shè)置和控制方式進(jìn)行優(yōu)化。 思考：如何利用財(cái)務(wù)手段對物業(yè)公司業(yè)務(wù)流

23、程進(jìn)行優(yōu)化？思考：如何利用財(cái)務(wù)手段對物業(yè)公司業(yè)務(wù)流程進(jìn)行優(yōu)化？386。形成流程運(yùn)作規(guī)范形成流程運(yùn)作規(guī)范。 主體內(nèi)容：主體內(nèi)容：流程授權(quán)體系流程授權(quán)體系流程各環(huán)節(jié)流程各環(huán)節(jié)工作標(biāo)準(zhǔn)工作標(biāo)準(zhǔn) 部門（崗位）牽制部門（崗位）牽制單證和報(bào)表內(nèi)容以及傳遞方式單證和報(bào)表內(nèi)容以及傳遞方式39內(nèi)容提綱內(nèi)控的性質(zhì)、范圍、架構(gòu)和邏輯內(nèi)控的內(nèi)容、手段和體系 內(nèi)控建設(shè)的步驟和程序 內(nèi)控檢查和評價(jià)體系的建設(shè)步驟 內(nèi)控手冊401.內(nèi)控檢查評價(jià)的內(nèi)容和類別 內(nèi)容：內(nèi)容：流程關(guān)鍵控制點(diǎn)執(zhí)行的有效性流程關(guān)鍵控制點(diǎn)執(zhí)行的有效性類別：類別：外部檢查和內(nèi)部自檢外部檢查和內(nèi)部自檢整體檢查和部分檢查整體檢查和部分檢查412.內(nèi)控檢查評價(jià)的

24、方法 觀察觀察詢問詢問問卷調(diào)查問卷調(diào)查討論討論文件檢查文件檢查穿行測試（穿行測試（WALKTHROUGH TEST)分析性復(fù)核分析性復(fù)核423.內(nèi)控整體檢查評價(jià)的步驟 （1 1）根據(jù)企業(yè)環(huán)境和經(jīng)營目標(biāo)，根據(jù)流程的重要性程度設(shè)定流程考評權(quán)重）根據(jù)企業(yè)環(huán)境和經(jīng)營目標(biāo)，根據(jù)流程的重要性程度設(shè)定流程考評權(quán)重重要性程度的判斷標(biāo)準(zhǔn)：重要性程度的判斷標(biāo)準(zhǔn)：對企業(yè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的影響程度對企業(yè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的影響程度是否容易滋生舞弊和錯(cuò)誤是否容易滋生舞弊和錯(cuò)誤復(fù)雜程度復(fù)雜程度以前出錯(cuò)的頻率和程度以前出錯(cuò)的頻率和程度涉及到的資產(chǎn)和損益的金額大小涉及到的資產(chǎn)和損益的金額大小流程的變動(dòng)情況流程的變動(dòng)情況本次檢查評價(jià)的側(cè)重本次檢

25、查評價(jià)的側(cè)重43（2 2）為每個(gè)流程的關(guān)鍵控）為每個(gè)流程的關(guān)鍵控制點(diǎn)設(shè)置考評權(quán)重制點(diǎn)設(shè)置考評權(quán)重 序號審核內(nèi)容扣分序號審核內(nèi)容扣分序號審核內(nèi)容扣分序號審核內(nèi)容扣分序號審核內(nèi)容扣分表表2：采購付款內(nèi)控流程審核評價(jià)打分表：采購付款內(nèi)控流程審核評價(jià)打分表審核審核1：合同控制（權(quán)重：合同控制（權(quán)重：20%）1.1超過規(guī)定限額的采購是否都簽訂了采購合同？1.2采購合同的簽訂是否經(jīng)過審核批準(zhǔn)？審核審核2：訂單控制（權(quán)重：訂單控制（權(quán)重：20%）2.1是否每批次采購之前都有采購訂單在財(cái)務(wù)部門備查？2.2采購訂單列示的品種、單價(jià)、數(shù)量與實(shí)際采購是否相符？采購訂單列示的價(jià)格與采購合同是否相符？如果訂單價(jià)格和合同

26、價(jià)格存在偏差，采購訂單上是否有總經(jīng)理簽字？審核審核3：手續(xù)控制（權(quán)重：手續(xù)控制（權(quán)重：20%）3.1采購物品入庫之前的過磅，化驗(yàn)手續(xù)是否嚴(yán)格履行？審核審核4：付款控制（權(quán)重：付款控制（權(quán)重：20%）4.1采購付款是否經(jīng)過審核批準(zhǔn)？審核是否嚴(yán)格？審核審核5：信息控制（權(quán)重：信息控制（權(quán)重：10%）5.1采購部門和財(cái)務(wù)部門是否定期就采購和結(jié)算信息進(jìn)行核對，核對是否到位？總扣分合計(jì)：總得分（100-總扣分）：備注說明：權(quán)重設(shè)置時(shí)應(yīng)該考慮的因素：權(quán)重設(shè)置時(shí)應(yīng)該考慮的因素：對流程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的影響程度對流程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的影響程度是否容易滋生舞弊和錯(cuò)誤是否容易滋生舞弊和錯(cuò)誤復(fù)雜程度復(fù)雜程度以前出錯(cuò)的頻率和程度以前

27、出錯(cuò)的頻率和程度控制點(diǎn)變動(dòng)情況控制點(diǎn)變動(dòng)情況本次檢查評價(jià)的側(cè)重本次檢查評價(jià)的側(cè)重44（3 3）按照流程，檢查每個(gè)控制點(diǎn)的執(zhí)行情況，為每個(gè)控制點(diǎn)打分。）按照流程，檢查每個(gè)控制點(diǎn)的執(zhí)行情況，為每個(gè)控制點(diǎn)打分。 （4 4）得出每個(gè)流程的評價(jià)分，并通過加權(quán)平均，計(jì)算出內(nèi)控總得分。）得出每個(gè)流程的評價(jià)分，并通過加權(quán)平均，計(jì)算出內(nèi)控總得分。 古船收入流程檢查評價(jià)應(yīng)該設(shè)計(jì)哪些控制點(diǎn)？古船收入流程檢查評價(jià)應(yīng)該設(shè)計(jì)哪些控制點(diǎn)？45（5 5）撰寫內(nèi)控檢查評價(jià)報(bào)告，提出整改建議。）撰寫內(nèi)控檢查評價(jià)報(bào)告，提出整改建議。檢查評價(jià)目的檢查評價(jià)目的檢查評價(jià)范圍檢查評價(jià)范圍檢查評價(jià)過程描述檢查評價(jià)過程描述檢查評價(jià)中發(fā)現(xiàn)的問題檢查評價(jià)中發(fā)現(xiàn)的問題檢查評價(jià)的總體結(jié)論檢查評價(jià)的總體結(jié)論基于檢查評價(jià)的整改建議。基于檢查評價(jià)的整改建議。46內(nèi)容提綱內(nèi)控的性質(zhì)、范圍、架構(gòu)和邏輯內(nèi)控的內(nèi)容、手段和體系 內(nèi)控建設(shè)的步驟和程序 內(nèi)控檢查和評價(jià)體系的建設(shè)步驟 內(nèi)控手冊47內(nèi)控手冊的架構(gòu) 一一. .前言前言總體說明：手冊制訂的目的、意義、原則、內(nèi)容架構(gòu)，內(nèi)控制訂的理論基礎(chǔ)?？傮w說明：手冊制訂的目的、意義、原則、內(nèi)