在購買二手房查看清楚以下幾部分就不太會有大問題出現(xiàn)

1、房屋產(chǎn)權(quán)取得不滿五年,過戶時按規(guī)定應(yīng)該繳納下列稅費;(1契稅;90平方米以下首次購房的按1%繳納;90140平方米按房價1.5%繳納;140平方米以上按房價3%繳納,買方承擔(2營業(yè)稅:房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征,未超過五年的按房價5.5%繳納。賣方承擔(3土地增值稅;房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征,未超過五年的按房價1%繳納。賣方承擔(4所得稅:房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征,未超過五年的按房價1%或房屋原值房屋現(xiàn)值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計算賣方承擔(5房屋交易手續(xù)費;按房屋建筑面積6元/平方米交納買賣雙方各承擔一半(6房屋產(chǎn)權(quán)登記費:80.00元。買方承擔(7房屋評估費;按評估額

2、0.5%繳納買方承擔在購買二手房查看清楚以下幾部分就不太會有大問題出現(xiàn)。1、核實產(chǎn)權(quán)是否清晰:賣方必須是房屋的所有人,通過查驗產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實,確認無誤即可。2、核實房屋狀況:在看房的時候從以下幾個方面入手了解:房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權(quán)利情況。這些情況的核實,有利于你控制好交易的實際成本和風(fēng)險。3、明確交易程序:二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給首付款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個步驟需要注意:保留好交易的證據(jù)、過戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電煤氣費。4、明確違約責任:和賣方要明確嚴格的違約責任,是

3、雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中,小額的定金處罰或簡單的“違約方應(yīng)承擔守約方損失”,缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現(xiàn)時,一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。如有的買方簽約后認為房價偏高或不想支付過戶稅費,就拖延辦理過戶手續(xù),致使賣方交房后無法及時收到余款;有的賣方發(fā)現(xiàn)房價飆升,則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效,要求買方退房。在選擇購買什么樣的二手房時,要量力而行,根據(jù)自己的經(jīng)濟狀況進行選擇,只選合適的,不選貴的。購買二手房時,不要輕信對方,一定要合法、徹底地辦理過戶手續(xù)。二手房必須經(jīng)房屋土地管理部門辦理完過戶手續(xù),才算真正換了主人,其他任何單位的保證和公證

4、都不算完成交易。下面我談?wù)勝徺I二手房的一些技巧和必須注意的八個方面:第一,查明產(chǎn)權(quán)狀況,最為重要。即認真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。購房人第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件;第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄,包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等;第三步要查驗房屋有無債務(wù)負擔。另外,購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封,以及與人共享等,產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購買。注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否同一個人。其次要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋。一般來說,軍隊、醫(yī)院、學(xué)校的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。此外,千萬不要忘記了解

5、購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長;有沒有欠費情況,如物業(yè)管理、水、電、氣費等。要認真考察房屋周圍有無污染源,如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等,以及房屋周圍環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。對房屋配套設(shè)施的考察主要有:水質(zhì)、水壓、供電容量、燃氣供應(yīng)、暖氣供應(yīng)情況和收費標準以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居,對這里的環(huán)境和生活方便度會有更深入的了解。第二,如通過中介找房,一定要會選擇一定要找正規(guī)的中介公司,像我愛我家、鏈家等,這些問題一般不大。選了中介公司也要選人,畢竟大的中介公司也有服務(wù)不好的,小的中介公司也有服務(wù)好的。找中介看房的時候記得要張?zhí)苑靠?因為你可以憑借淘

6、房卡在淘房網(wǎng)對中介的服務(wù)進行評價,所以敢給你淘房卡的中介一般質(zhì)量都還不錯。因為你可以對中介的服務(wù)進行評價,所以中介一般不敢亂來,會盡心盡力為你服務(wù)。第三,建議大家在買二手房過程當中雙方見面現(xiàn)在二手房市場有很多不規(guī)范的行為吃差價的行為,很多買房人面對的時候只是房屋的中介公司,對房屋的具體狀況不清楚,也沒有見到真正的業(yè)主和賣家,這過程中就會發(fā)生比較大的價差,可能這套房子132萬拿來,可能140萬賣給你,實際上買賣雙方都受到了損失,有些中介公司就利用這樣的方式賺取差價。從嚴格的法律法規(guī)和行業(yè)管理上這是違規(guī)違法行為,但是很多購房人不知道。第四,怎樣交納購房首付款或訂金通過中介購買二手房,一般要簽兩個合

7、同,即與房屋產(chǎn)權(quán)所有人簽署的買賣契約,還有與中介公司簽署的房產(chǎn)中介合同。房產(chǎn)中介合同在法律上叫作居間合同,簽署前一要審查其資格,看是否辦理了工商登記手續(xù)。二要審查對方的委托授權(quán)書,以確認對方是賣主的合法代理人。要與中介公司簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同。合同上應(yīng)寫明代理方式、代理報酬、代理期限與代理權(quán)限等內(nèi)容,特別要注意是否蓋章及寫清有關(guān)日期。簽訂房產(chǎn)中介合同或買賣契約時,買方需交納購房首付款或訂金,切記此款應(yīng)親自交給賣主,并由賣主出具收據(jù)。交給其他人,一定要審查對方的委托授權(quán)書,以確認對方是否是賣主的合法代理人。除了要選擇信譽好的品牌中介公司和選擇專業(yè)素質(zhì)好、負責任的經(jīng)紀人外,選擇購房時,一定多

8、次、實地看房。第五,在初步協(xié)議中要寫認購款還是定金必須清楚。購房人在二手房交易合同談判時往往處于不利地位,首要原因是已付了“定金”。:我國擔保法第89條規(guī)定:當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當雙倍返還定金。認購書幾乎都將認購款寫成“定金”。在二手房的交易過程中在簽定二手房買賣合同前簽訂認購書、交定金并不是簽訂二手房買賣合同的一個必經(jīng)程序,雙方經(jīng)協(xié)商一致,可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成,購房者可以全身而退,不留任何后患。其次是將

9、“定金”寫成“訂金”、“預(yù)付款”、“保證金”、“誠意金”、“押金”、“訂約金”等,這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項就應(yīng)該退回。第六,在房屋買賣合同中必須寫明原房主何時遷出其戶口。買賣二手房的時候,人們最關(guān)注的是房產(chǎn)證、土地證等,往往忽視了戶口遷移問題。按照戶口管理政策的相關(guān)規(guī)定,一戶頭上只能上一戶人,在原產(chǎn)權(quán)人戶口沒遷走前,新房主的戶口不能遷入,這自然會影響到以后孩子上學(xué)等一系列問題。購買“二手房”,必須在原房主戶口全部遷出后,方能辦理新產(chǎn)權(quán)人及其共同生活的直系親屬的入戶手續(xù)。為避免因戶口遷移而引起的問題,購房者在購買二手房時應(yīng)加強自我保護,簽訂好有關(guān)戶口遷移的條款,不僅要明確約定原產(chǎn)權(quán)人戶

10、口遷出的時間,還應(yīng)明確不及時遷移的法律后果。必要的時候,可以和原房主一起到當?shù)嘏沙鏊_認其戶口是否全部遷走,然后再辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)或結(jié)清購房款。一定在合同中注明,“甲方(賣方應(yīng)在_日內(nèi)把戶口遷出,不得拖延?！辈⒓s定不能如期遷出時的懲罰措施。第七,正常情況下,房子交接完畢,房產(chǎn)登記過戶后當日,才應(yīng)該付清全部房款。如果不能按時交房,以及買方在未取得房地產(chǎn)證前,則根據(jù)情況,暫扣部分房款,不應(yīng)付清全部房款。這方面應(yīng)在房屋買賣契約中注明暫扣多少房款的具體數(shù)字。因為在審批辦理證件的過程中,如手續(xù)有問題,就辦不了房地產(chǎn)證。最后,按照房地產(chǎn)交易中心規(guī)定,領(lǐng)取房地產(chǎn)證時,必須本人到場,如本人因故不能到場領(lǐng)證,應(yīng)提前

11、辦理委托領(lǐng)證公證手續(xù)。第八,轉(zhuǎn)讓房屋涉及營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅、土地增值稅,其中契稅由買房者繳納,印花稅由買賣雙方繳納。購買二手房要交些什么稅?稅率是多少?一般二手房交易需要交納的稅費:一、買房人應(yīng)繳納稅費:1、契稅:房款的1.5% (面積在144平米以上的需要繳納3%,面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%2、印花稅:房款的0.05%3、交易費:3元/平方米4、測繪費:按各區(qū)具體規(guī)定5、權(quán)屬登記費及取證費:按各區(qū)具體規(guī)定,一般情況是在200元內(nèi)。二、賣房人應(yīng)繳納稅費:1、印花稅:房款的0.05%2、交易費:3元/平方米3、營業(yè)稅:差價*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年

12、的4、個人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除買賣二手房需要注意的問題買賣二手房不同于買賣新房,在流程上有很多區(qū)別。大致介紹下:(1選擇中介如果想通過中介公司進行,必須選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。所選的中介公司不僅有經(jīng)驗豐富的經(jīng)紀人員,而且操作也比較的規(guī)范。(2查詢房屋權(quán)屬下家要隊房屋的權(quán)屬情況有所了解。首先,查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán),則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書面證明。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時,共有人如不能到場,需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件,由代理人代為簽合同。其次,把

13、好夫妻共有財產(chǎn)關(guān),婚姻法規(guī)定,凡是夫妻婚后因購買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財產(chǎn),下家應(yīng)要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。(3了解房屋使用狀況首先,一定要確保房屋的產(chǎn)權(quán)證是真實的。根據(jù)房屋產(chǎn)證,下家可以了解到房屋建筑面積大小,房屋用途是辦公還是居住等內(nèi)容。另外,下家可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門查到房屋有無被司法機關(guān)或行政機關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利,是否已設(shè)定抵押。(4實地考察下家除了向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢問房屋是否做過大修或質(zhì)量問題外,還應(yīng)實地查看房屋質(zhì)量。首先,查看房屋是否有私自搭建違章建筑的情況,如擅自占用屋頂露臺、走廊,屋內(nèi)未經(jīng)有關(guān)部門許可搭有閣樓等。第二,觀察房屋

14、的內(nèi)部結(jié)構(gòu),如戶型是否實用,管線走向是否安全、合理,天花板有無漏水的痕跡,墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等;第三,檢查水龍頭看看出水的暢通情況;查看房屋的供電容量,以防冬夏空調(diào)開不了的尷尬;觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象;最后,下家對簡單的新裝修多一個心眼,有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷,如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。(5明確中介收定性質(zhì)定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若下家把定金交給中介公司,一定要明確終結(jié)公司收取定金的性質(zhì)是代收,還是轉(zhuǎn)交。如果是代收,則中介公司收取定金時應(yīng)當出具上家的委托書。否則,下家要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責任,如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交,未能按轉(zhuǎn)交需承擔的違

15、約責任等。為了防止上家收了定金之后提高房屋總價,上下家要在書面的定金協(xié)議中對購房合同的主要條款達成一致意見,這樣下家就會有保障。(6上下家當面談合同即使是通過品牌中介公司交易,也不能完全排除個別素質(zhì)不高的業(yè)務(wù)員從中做手腳。因此,在達成交易意向后,買賣雙方要對交易中應(yīng)發(fā)生的稅費有所了解,具體可到房產(chǎn)交易部門咨詢,這樣可以防止少數(shù)業(yè)務(wù)員或中介公司借各種名目亂收費。在交易過程中,上下家不要擅自與業(yè)務(wù)員簽訂買賣協(xié)議,避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為人業(yè)務(wù),使得上下家無法享受中介公司的擔保。在簽訂二手房買賣合同時,買賣雙方一定要當面談好房價、過戶時間等條款,不能由中介公司越俎代庖,如此才可以杜絕被賺差價的情況

16、發(fā)生。(7結(jié)清水表帳單市自來水公司目前實行的是戶名住宅地址制度,因此買賣雙方不需要辦理水表過戶手續(xù)。按自來水公司的規(guī)定,不論是誰使用的,凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金,如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費和滯納金的住戶,則停止供水。因此,在交房之前,下家要詢問上家是否已付清水費,同時別忘了保留交房日上個份的已繳訖水費賬單收據(jù)。(8告知電表狀況按電力公司規(guī)定,凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆總?cè)劢z箱和電表、私自開啟封印、擅自變更計量裝置等行為均屬于違章行為,違者按違章用電處理。因此,在房屋交接驗收時,買房必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等,同時保留交房日上個月份已繳訖的電費賬單收據(jù)。(9協(xié)助燃氣過戶按照燃氣公司的規(guī)定,買賣雙方必須一起到燃氣部門辦理過戶手續(xù)。(10結(jié)清電話費有的家庭已經(jīng)安裝了多門電話線路,下家就要仔細問清楚,并且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路,是-普通電話線還