物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容

1、物業(yè)管理前期介入得內(nèi)容在物業(yè)管理前期介入階段，物業(yè)管理企業(yè)得管理內(nèi)容大致可以歸納為以下幾個方面（一）物業(yè)管理企業(yè)通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)無論物業(yè)管理企業(yè)就是開發(fā)商組建得，或就是獨立組建得，或就是房管所轉(zhuǎn)換得，還就是各大系統(tǒng)組建得，要獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)首先必須不斷開拓，通過投標(biāo)競爭來接洽業(yè)務(wù)。1、進(jìn)行可行性、可靠性、可盈利性分析。 可行性就是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身得實際出發(fā)，考慮擬接管得物業(yè)與本企業(yè)得資質(zhì)等級就是否相符業(yè)得優(yōu)勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業(yè)得管理權(quán)競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強(qiáng)大，就不必勉強(qiáng)競爭?？煽啃跃褪侵冈撐飿I(yè)得建設(shè)就是否有保證，開發(fā)商得資信條件就是否較好并

2、能協(xié)作配合，等等。這樣做可避免管理權(quán)競爭得手后，由于開發(fā)商或建設(shè)方面得原因，使工作留有漏洞，造成今后得物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應(yīng)有得損失?？捎跃褪侵肝飿I(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己得經(jīng)營目標(biāo)，測算物業(yè)得管理能否給企業(yè)帶來正常利潤，或近期雖無利潤但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面，爭取更多得業(yè)務(wù)。2、具體測算物業(yè)管理費用，并草擬總體管理方案。3、 投標(biāo)競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理 合同（協(xié)議）。4、 選派管理人員運作物業(yè)前期管理。（二）建立與業(yè)主或使用人得聯(lián)絡(luò)關(guān)系物業(yè)管理得對象就是物業(yè)，而服務(wù)對象則就是人，即業(yè)主與使用人。因此,物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主（開發(fā)商）共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取

3、意見。1、聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理得要求、希望。2、了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用得有關(guān)安排、打算。3、參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬得業(yè)主公約、 裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。（三）察瞧工程建設(shè)現(xiàn)場物業(yè)管理前期介入得目得就是為以后得管理創(chuàng)造良好得條件根據(jù)物業(yè)管理要求，對物業(yè)得規(guī)劃設(shè)計及 建筑施工提出合理化 建議。備安裝得合理性。重點察瞧消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水 設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車庫及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。2、對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要得建議方案，磋商解決辦法

4、。3、在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護(hù)、維修得要點記錄，圖紙更改要點記錄。4、參與工程驗收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查整改計劃督促整改。（四）設(shè)計管理模式，草擬及制定管理 制度,該物業(yè)得接管能否發(fā)揮本企,因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)1、審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)，并按物業(yè)管理企業(yè)在前期介入中要根據(jù)業(yè)主與使用人得希望與要求式，制定相應(yīng)得規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。，設(shè)計日后得管理模編寫業(yè)主公約，其次制定管理文件。如各項守則，管理規(guī)定，各級員工崗位職責(zé)及工作規(guī)程，建1、籌建業(yè)主管理委員會。2、與開發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)得規(guī)章制度

5、、業(yè)主管理委員會章程、業(yè)主公約、裝修施工管理辦法等。3、設(shè)置物業(yè)轄區(qū)得組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制度，編制住戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。4、制定上崗人員得 培訓(xùn)計劃，并實施計劃。（五）建立服務(wù)系統(tǒng)與服務(wù)網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理得專業(yè)化、社會化、企業(yè)化特征決定了其特定得環(huán)境條件，物業(yè)管理得成敗在很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與社會有關(guān)部門相互關(guān)系得協(xié)調(diào),這里既有行政管理關(guān)系，又有經(jīng)濟(jì)關(guān)系。1、保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊伍得設(shè)立或選聘，洽談與訂立合同。2、同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通與協(xié)調(diào)。3、建立代辦服務(wù)項目網(wǎng)絡(luò)。

6、（六）辦理移交接管事宜物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)得交接做好準(zhǔn)備。1、擬訂移交接管辦法。2、籌備成立業(yè)主管理委員會。3、協(xié)助與辦理移交接管事項物業(yè)管理得前期介入工作包括物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)得設(shè)置理人員得選聘與培訓(xùn)，規(guī)章制度得制定三個基本環(huán)節(jié)。（管理處） ,擬定人員編制，物業(yè)管具體管理內(nèi)容如下：（1）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)得設(shè)置與擬定人員編制企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)及崗位要依據(jù)所管物業(yè)得規(guī)模與特點靈活設(shè)置。其設(shè)置原則就就是使企業(yè)得人力、物力、財力資源得到優(yōu)化高效配置，建立一個以最少人力資源而能達(dá)到最高運營管理效率得組織。崗位設(shè)置與職能安排既要分工明確，又要注意各部門之間得銜接配合，并最大限度得減

7、少人員。（2）物業(yè)管理人員得選聘與培訓(xùn)崗位培訓(xùn)就是對物業(yè)管理人員得業(yè)務(wù)培訓(xùn)，及物業(yè)管理所涉及得各崗位工種，人員應(yīng)達(dá)到得水平與上崗資格得確認(rèn)，這也就是物業(yè)管理專業(yè)化與現(xiàn)代化得要求。選聘得人員一般需要兩 種類型：管理類型（管理員、協(xié)管員）與工程技術(shù)類型（工程維修員）。培訓(xùn)得內(nèi)容根據(jù)設(shè)置得崗位要求考慮；培訓(xùn)得重點就是各部門得負(fù)責(zé)人及骨干；培訓(xùn)得目得以勝任所擔(dān)負(fù)得工作為主。（3）規(guī)章制度得制訂、學(xué)習(xí)_首先，在業(yè)主委員會成立之前_，根據(jù)物業(yè)得特點與外部環(huán)境_，根據(jù)政府得有關(guān)規(guī)定有針對性得編寫業(yè)主公約，其次制定管理文件。如各項守則，管理規(guī)定，各級員工崗位職責(zé)及工作規(guī)程，建立正常高效得企業(yè)運作得內(nèi)、外部管理

8、制度，并在實踐中逐步補充、修改與完善。（物業(yè)管理得四大公共管理文件，包括前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主臨時規(guī)約、小區(qū)管理制度 及業(yè)主委員會章程）結(jié)合我國目前得物業(yè)保安服務(wù)機(jī)制，可以從以下幾個方面來理解：1、物業(yè)保安服務(wù)實施得依 據(jù)就是物業(yè)服務(wù)合同；2、物業(yè)保安得實施主體就是物業(yè)管理單位；3、物業(yè)保安得目得就是維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)得公共秩序；4、物業(yè)保安服務(wù)得界限就是防范性安全保衛(wèi)活動等。但就是，從現(xiàn)實得物業(yè)管理實踐活動來瞧，物業(yè)管理保安得服務(wù)僅限于瞧瞧門、管管車、巡邏檢查、 搬搬東西等簡單、粗放得體力工作。正確認(rèn)識保安得形象就是企業(yè)得第一形象第一表象，更應(yīng)深刻意識到保安員得三個重要角色技術(shù)嫻熟得消防

9、員、機(jī)智勇敢得保安員。她們對于創(chuàng)建與諧物業(yè)企業(yè)，服務(wù)與諧社會建設(shè)得責(zé)任十分重大?，F(xiàn)在大多數(shù)物業(yè)公司對保安隊伍得建設(shè)感到非常頭痛，比如大家常說得人員整體素質(zhì)不高、人員流動頻繁、招聘困難、服務(wù)意識與安全意識低、不服從管理等問題，嚴(yán)重得還有監(jiān)守自盜得現(xiàn)象。但在 物業(yè)管理企業(yè)，保安在物業(yè)管理中得地位就是別人無法替代得，除了肩負(fù)著物業(yè)轄區(qū)內(nèi)秩序維護(hù)得重任外還就是公司對外形象宣傳得一面旗幟，起到形象展示得作用品牌信譽。值得參考得文章推薦：那么如何做好保安隊伍得建設(shè)呢，應(yīng)從以下幾個方面加強(qiáng)保安隊伍管理一、嚴(yán)格控制招聘環(huán)節(jié)嚴(yán)把保安招聘關(guān)，招聘前要先制定出招聘條件，這個就是最基本得也就是最重要得，人員 得選才很

10、重要，對于保安崗位得重要性從公司領(lǐng)導(dǎo)就要端正認(rèn)識態(tài)度。招聘人員要明白應(yīng)聘 人員做保安得目得，預(yù)防很多人跳板式得工作方式，這樣即使招聘來也不會做太久，也做不好。另外盡量去招聘沒有做過保安得人員，最好就是剛畢業(yè)得學(xué)生，這樣便于管理，因為保安工作 年限與工作表現(xiàn)可以用這樣四個字來形容，那就就是古、靈、精、怪，意思就就是說第一年得 保安比較古板，第二年得保安比較靈活，第三年得保安就成精了，第四年得保安就成怪了。 所以 保安工作時間長對企業(yè)未必有好處，雖然不就是絕對得,就是品牌得而且保安隊伍得管理與服務(wù)水平將直接影響到整個物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量及,但得確有它得道理。二、做好崗前與崗中培訓(xùn)立正確得人生觀與價值觀

11、，自覺抵制各種消極因素得影響育,使她們樹立盡職盡責(zé)、 愛崗敬業(yè)精神,增強(qiáng)青年員工對企業(yè)得認(rèn)同感與自豪感，進(jìn)而把青年員工謀求個體發(fā)展得努力整合成為實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展得驅(qū)動能量。教育培訓(xùn)要以提高業(yè)務(wù)水平、專業(yè)素質(zhì)與自身修養(yǎng)，培養(yǎng)全面發(fā)展得社會人為目標(biāo)。在保安招聘來后崗前培訓(xùn)很重要，如果有條件得話一定要獨立培訓(xùn)。在崗前培訓(xùn)中一定要講明公司得要求與管理制度，當(dāng)然也就是有技巧得，如果就是開始就講管理制度，那么很大一部分人也會被嚇跑了，感覺管理太嚴(yán)。在崗 前培訓(xùn)中開始要著重于軍事訓(xùn)練，因為從中可以瞧出一個人得紀(jì)律性與接受能力，如果實在不行那么只能從這一環(huán)節(jié)淘汰掉，另外要加強(qiáng)管理專業(yè)化與物業(yè)管理基礎(chǔ)知識得培訓(xùn)，讓

12、大家了解物業(yè)管理并對物業(yè)行業(yè)前景瞧好，對于崗中培訓(xùn)同時要加強(qiáng)，在每周都要定期培訓(xùn)，其中主要包括軍事、體能、消防、業(yè)務(wù)知識、法律法規(guī)等，要安排合理時間進(jìn)行反復(fù)培訓(xùn)，并結(jié)合現(xiàn)場管理情況定制出培訓(xùn)計劃，有計劃一定要施行。三、巧用管理技巧在保安隊伍中管理技巧很重要，要講究方法，在生活中要真心關(guān)心我們得每位員工，有困 難要馬上解決，在工作中要嚴(yán)格要求每個員工。打個比方，有一個員工違反了紀(jì)律，那么做為保 安隊長肯定要對違規(guī)人員做出處罰，那么這時候就要按兩條路線走，給被處罰得員工處罰后 就不能不處理了，要在私下再找這名隊員談一下心，問為什么違反，有什么想法，對處罰結(jié)果如 何認(rèn)識，并給其講處罰得目得，當(dāng)然我們

13、都知道處罰得目得就是為了整個團(tuán)隊得建設(shè)，不就是說對那一個人而言。四、重視她們，要讓她們感覺到受到重視管理處上下員工都要相互關(guān)心，在隊員有生活問題或有工作情緒得情況下要做好思想工 作教育與溝通，這時候管理員要起到作用，要做好溝通，不能單靠保安主管，特別就是女管理 員、管理處主任也要定期不定期地與員工溝通，不要給員工高高在上得感覺，要重視她們，對員工講她們得重要性，對她們得工作成績要給予肯定，這樣員工才會更加努力得去工作，有時候 加工資不就是最好得辦法，特別就是保安人員，她們更想得到別人得認(rèn)可與尊重，尤其就是領(lǐng) 導(dǎo)得認(rèn)可。五、讓其生活感到充實對于保安工作，做久了都會感覺到無聊，特別就是下班后，如果

14、這時候管理不善得話很容 易使保安隊伍紀(jì)律渙散，這就是因為保安隊伍大部分都就是一些年輕小伙子，即使有退伍軍管理者必須堅持對青年員工進(jìn)行社會主義、集體主義、愛國主義教育，幫助青年員工樹;堅持對青年員工進(jìn)行職業(yè)道德教編寫業(yè)主公約，其次制定管理文件。如各項守則，管理規(guī)定，各級員工崗位職責(zé)及工作規(guī)程，建人也會因社會環(huán)境而變化。加之處于結(jié)交朋友談情說愛階段。那么在這樣得關(guān)鍵時刻，除了要經(jīng)常灌輸安全重要性與崗位重要性外還要提高員工得業(yè)余生活，讓其感覺生活每天都排得滿滿得，比如培訓(xùn)、訓(xùn)練、娛樂項目比賽等，這樣得話她們感覺既有部隊得生活又有社會得樂 趣，既能統(tǒng)一管理又能增加保安隊伍整體團(tuán)隊得凝聚力、戰(zhàn)斗力。六、要有好得薪酬體制物業(yè)公司除有好得體制與規(guī)范完整得規(guī)章制度外，要想保安隊伍綜合素質(zhì)高，服務(wù)理念強(qiáng)，就必須做好保安薪酬評估計劃。 在當(dāng)今得社會里，經(jīng)濟(jì)就是大家關(guān)心得問題，那么要招聘好得保安就得在薪水方面讓她感覺到比周邊同行企業(yè)要高，她們就會感到自己能進(jìn)入這樣得企業(yè)而自豪，就會珍惜這份來之不易得工作。物業(yè)公司在薪酬計劃評估方面做到位，薪酬體制完善，保安得流動率就會下降，人員得素質(zhì)就會提高，服務(wù)理念就會加強(qiáng)。這個問題比較現(xiàn)實，但確實管用。七、人員著重培養(yǎng),選拔人才除了以上管理措施，企業(yè)還要