CRRC：天津房地產(chǎn)市場分析報告

1、CRRC：2010年4月天津房地產(chǎn)市場分析報告研究單位：中國不動產(chǎn)研究中心 一、行業(yè)政策 1、新國十條出臺 4月17日，國務院發(fā)布關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，提出十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國十條”。通知旨在引導居民合理購房需求，重點打擊投資投機型購房，其主要內(nèi)容包括： （1）推出房貸新政。 實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。商品住房價格過高、

2、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。（2）遏制外地炒房者。對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。 （3）發(fā)揮稅收杠桿調(diào)節(jié)作用。要求發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。 （4）強化問責制執(zhí)行力。各地區(qū)、各有關部門必須充分認識房價過快上漲的危害性，認真落實中央確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，采取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經(jīng)濟發(fā)展。建立考核

3、問責機制，對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責任。 2、住建部新規(guī)直指房企惜售未開盤項目限期出售 4月，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)出關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知，要求各地強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。通知中的許多措施針對開發(fā)商捂盤惜售以及炒賣期房的現(xiàn)象，其中包括：今后未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質(zhì)的費用；商品住房預售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的商品住房項目在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每

4、套房屋價格，并嚴格按預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。這項政策將對開發(fā)商捂盤惜售以及炒賣期房的現(xiàn)象將起到實質(zhì)性的打擊和抑制，但有一些細節(jié)仍有待完善，地方政府的執(zhí)行力度有待進一步觀察。 3、住建部發(fā)文要求加強經(jīng)濟適用住房管理 4月26日，住房和城鄉(xiāng)建設部對外公布關于加強經(jīng)濟適用住房管理有關問題的通知，針對部分地方經(jīng)濟適用住房存在的準入退出管理機制不完善、日常監(jiān)管和服務不到位等問題，做出了有關規(guī)定。通知要求，經(jīng)濟適用住房申請人應當如實申報家庭收入、財產(chǎn)和住房狀況，并對申報信息的真實性負責。購買經(jīng)濟適用住房后，如有與其申報收入明顯不符的高消費行為時，應當主動向住房保障部門做出說明，并配合對其資產(chǎn)進

5、行核查、公示。同時，經(jīng)濟適用住房購房人在取得完全產(chǎn)權以前，只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借，也不得擅自改變住房用途。對違反規(guī)定的，將按照有關規(guī)定或者合同約定收回，并取消其在5年內(nèi)再次申請購買或租賃各類政策性、保障性住房的資格。 4、2010年天津春季房交會：房屋成交1693套 11.7億 4月20日,歷時5天的2010年春季天津房地產(chǎn)交易會圓滿閉幕。5天時間共有近18萬群眾參展，累計成交各類房屋1693套、138628平方米、117769萬元。其中，商品房成交807套、76553平方米、79354萬元，成交面積占房屋交易總量的55.2%；二手房成交618套、44934平方米，38415

6、萬元，成交面積占房屋交易總量的32.4%；房屋租賃成交268套、17141平方米、成交面積占房屋交易總量的12.4%。 二、市場運行數(shù)據(jù) （一）土地市場 2010年4月共成交74宗土地，成交面積544.93萬平米，成交額112.18億元，環(huán)比分別下降了32.73%、43.60%、32.56%。 從成交土地宗數(shù)來看，2010年4月共成交74宗，其中住宅用地6宗，占成交宗數(shù)8%；工業(yè)用地52宗，占成交宗數(shù)71%；商業(yè)用地4宗，占成交宗數(shù)5%；綜合用地8宗，占成交宗數(shù)11%；其他用地4宗，占成交宗數(shù)5%。 2010年4月，土地成交總面積為544.93萬平米，環(huán)比3月份土地成交面積966.18萬平米，

7、下降了43.60%，同比2009年4月份土地成交面積591.86萬平米，下降了7.93%。 在4月份成交土地中，居住用地成交面積為46.88萬平米，占總成交面積9%；工業(yè)用地成交面積251.64萬平米，占總成交面積46%；商業(yè)用地成交面積7.12萬平米，占總成交面積1%；綜合用地成交面積223.03萬平米，占總成交面積41%；其他用地成交面積16.25萬平米，占總成交面積3%。 從成交土地體量結構來看，2010年4月，5萬平米以下共成交46宗，其中居住用地1宗，商業(yè)用地3宗，工業(yè)用地37宗，綜合用地2宗，其他用地3宗；5萬平米至10萬平米共成交15宗，其中居住用地3宗，商業(yè)用地1宗，工業(yè)用地8

8、宗，綜合用地3宗；10萬平米至20萬平米共成交11宗，其中居住用地2宗，工業(yè)用地7宗，綜合用地1宗，其他用地1宗；20萬平米以上共成交2宗，全部為綜合用地。 從成交土地分布區(qū)域上分析，中心城區(qū)共成交2宗土地，成交面積為0.57萬平米，成交額1.58億元，成交土地全部集中在和平區(qū)； 環(huán)城四區(qū)共成交13宗土地，成交面積為235.10萬平米，成交額87.01億元，其中津南區(qū)成交土地8宗，成交面積200.71萬平米，居環(huán)城四區(qū)之首，其次西青區(qū)成交土地2宗，成交面為23.51萬平米； 遠郊區(qū)縣共成交47宗土地，成交面積218.20萬平米，其中靜海成交29宗，成交面積132.68萬平米，成交額5.35億元

9、，居遠郊區(qū)縣土地成交之首，緊隨其后是寶坻成交土地11宗，成交面積58.1萬平米，成交額為4.99億元，武清成交土地7宗，成交面積27.42萬平米，寧河和薊縣沒有成交。 濱海新區(qū)、開發(fā)區(qū)、高新區(qū)共成交土地12宗，成交面積91.06萬平米，成交額12.54億元。其中塘沽、漢沽、開發(fā)區(qū)居土地成交前三位，塘沽區(qū)成交4宗，成交面積32.76萬平米，成交額10.83億元；漢沽區(qū)成交土地3宗，成交面積21.73萬平米，成交額0.39億元；開發(fā)區(qū)成交土地2宗，成交面積20.82萬平米，成交額0.63億元。 從土地成交均價來看，2010年4月土地成交均價2059元/平米，環(huán)比上漲了19.58%，同比大幅上漲了1

10、47.93%。其中，居住用地成交均價2731元/平米，環(huán)比上漲了39.05%，同比大幅上漲268.10%；商業(yè)用地成交均價3910元/平米，環(huán)比上漲了132.02%，同比上漲了528.78%。（二）住宅市場分析 1、新建商品房 （1）成交量 2010年4月，新建商品房共成交10517套，環(huán)比3月份成交8846套，上漲了18.89%，同比2009年4月成交10479套，上漲了0.36%。 從成交面積來看，2010年4月新建商品房成交108.38萬平米，環(huán)比3月份成交88.51萬平米，上漲了22.46%，同比2009年4月成交108.47萬平米，下降了0.09%。 （2）成交均價   從

11、成交均價走勢上來看，2010年4月新建商品房成交均價9476元/平米，環(huán)比3月份成交均價9267元/平米，上漲了2.25%；同比2009年3月成交均價6680元，大幅上漲了41.76%。 從成交均價走勢上來看，2010年4月新建商品房成交均價9476元/平米，環(huán)比3月份成交均價9267元/平米，上漲了2.25%；同比2009年3月成交均價6680元，大幅上漲了41.76%。 （3）各區(qū)域新建商品房成交量及成交均價對比 同比2009年4月，2010年4月新建商品房成交面積市內(nèi)六區(qū)下降了23.53%，環(huán)城四區(qū)上漲了5.89%，濱海新區(qū)下降了21.04%，遠郊區(qū)縣上漲了34.27% 價格方面，同比2

12、009年4月，2010年4月各區(qū)域新建商品房成交均價保持了大幅上漲的趨勢，其中濱海新區(qū)上漲了62.56%，在各區(qū)域中幅度最大；市內(nèi)六區(qū)上漲了56.94%，環(huán)城四區(qū)上漲了53.28%，遠郊區(qū)縣上漲了26.68%。 2、二手房 （1）成交量 2010年4月，二手房成交9144套，環(huán)比3月成交7280套，上漲了25.60%；同比2009年4月成交8991套，上漲了1.70%。 從成交面積來看，2010年4月二手房成交面積78.28萬平米，環(huán)比3月成交59.48萬平米，大幅上漲了31.61%，同比2009年4月成交73.06萬平米，上漲了7.14%。 （2）成交均價 從月度成交均價走勢來看，2010年

13、4月二手房成交均價6645元/平米，環(huán)比3月成交均價6504元/平米，上漲了2.17%；同比2009年4月成交均價5516元/平米，大幅上漲了20.46% （3）各區(qū)域二手房成交量及成交均價對比 從各區(qū)域二手房成交量對比來看，同比2009年4月，2010年4月天津二手房除濱海新區(qū)外，其他區(qū)域成交量均保持了上漲趨勢，其中環(huán)城四區(qū)二手房成交量增長了37.28%，遠郊區(qū)縣增長了20.22%，市內(nèi)六區(qū)增長了4.14%；濱海新區(qū)二手房成交量下跌了19.63%。 價格方面，2010年4月二手房各區(qū)域成交均價，同比2009年4月均保持了大幅上漲。其中，環(huán)城四區(qū)增幅最大，上漲了24.65%；市內(nèi)六區(qū)上漲了22

14、.89%，遠郊區(qū)縣上漲了22.20%，濱海新區(qū)上漲了14.97%。（三）天津各區(qū)域新建商品房及二手房月度成交分析       1、市內(nèi)六區(qū)     （1）新建商品房         2010年4月，市內(nèi)六區(qū)新建商品成交2191套，成交面積21.97萬平米，環(huán)比分別增長了15.44%、20.11%，同比分別下降了22.72%、23.53%。 價格方面，2010年4月市內(nèi)六區(qū)新建商品房成交均價14896元/平米，環(huán)比增長了1.73%，同比大幅增長了5

15、6.94%。        （2）二手房         2010年4月，市內(nèi)六區(qū)二手房成交4494套，成交面積36.56萬平米，環(huán)比分別增長了28.44%、36.32%，同比分別增長了2%、4.14%。          價格方面，4月市內(nèi)六區(qū)二手房成交均價8562元/平米，環(huán)比增長了0.2%，同比增長了22.89%。     

16、0;  2、環(huán)城四區(qū)       （1）新建商品房        2010年4月，環(huán)城四區(qū)新建商品房成交3609套，成交面積36.78萬平米，環(huán)比分別增長了20.9%、25.51%，同比分別增長了5.28%、5.89%。        價格方面，4月環(huán)城四區(qū)新建商品房成交均價9240元/平米，環(huán)比增長了7.06%，同比大幅增長了53.28%。       （

17、2）二手房        2010年4月，環(huán)城四區(qū)二手房成交1819套，成交面積15.23萬平米，環(huán)比分別增長了34.84%、33.80%，同比分別增長了30.21%、37.28%。        價格方面，4月環(huán)城四區(qū)二手房成交均價5820元/平米，環(huán)比增長了2.74%，同比增長了24.65%。        3、濱海新區(qū)及開發(fā)區(qū)        （1）新建

18、商品房        2010年4月，濱海新區(qū)及開發(fā)區(qū)新建商品房成交1556套，成交面積15.44萬平米，環(huán)比分別下降了8.74%、10.86%，同比分別大幅下降了14.6%、21.04%。        價格方面，4月濱海新區(qū)及開發(fā)區(qū)新建商品房成交均價10519元/平米，環(huán)比上漲了5.42%，同比大幅增長了62.56%。        （2）二手房      

19、60; 2010年4月，濱海新區(qū)及開發(fā)區(qū)二手房成交1392套，成交面積11.70萬平米，環(huán)比分別增長了17.27%、17.09%，同比分別下降了23.47%、19.63%。        價格方面，4月濱海新區(qū)及開發(fā)區(qū)二手房成交均價5526元/平米，環(huán)比上漲了4.4%，同比上漲了14.97%。        4、遠郊區(qū)縣       （1）新建商品房      

20、60; 2010年4月，遠郊區(qū)縣新建商品房成交3161套，成交面積34.19萬平米，環(huán)比分別大幅上漲了42.52%、47.69%，同比大幅上漲了32.04%、34.27%。        價格方面，4月遠郊區(qū)縣新建商品房成交均價5776元/平米，環(huán)比上漲了8.76%，同比上漲了26.78%。        （2）二手房        2010年4月，遠郊區(qū)縣二手房成交1439套，成交面積14.79萬平米，環(huán)比分別上漲

21、了20.12%、35.16%，同比分別上漲了5.11%、20.22%。        價格方面，4月遠郊區(qū)縣二手房成交均價3640元/平米，環(huán)比上漲了4.13%，同比上漲了22.20%。三、天津2010年4月份住宅項目銷售排行榜        開盤方面，2010年4月天津新開盤項目26個，比上月減少13個。在所有新開盤的樓盤中，市內(nèi)六區(qū)共開盤5個，環(huán)城四區(qū)共開盤9個，濱海新區(qū)包括開發(fā)區(qū)共開盤6個，遠郊區(qū)縣開盤6個。 分析得出，本月新開樓盤大多集中環(huán)城四區(qū)。   &#

22、160;      自3月下旬以來我市房地產(chǎn)市場明顯回暖，4月上半月雖然供應量不足，但市場需求旺盛，諸多加推樓盤均獲強勢認購，全市整體成交量穩(wěn)步攀升；4月下半月“新國十條”政策出臺，受其影響市場成交量在本月下旬開始出現(xiàn)大幅下降，我市各區(qū)住宅交易量普遍回落，標示著天津樓市已步入觀望期。本月武清區(qū)的上河雅頌以482套的銷售套數(shù)和4.5萬平米的銷售面積成為本月銷售排行榜的成交套數(shù)和成交面積冠軍；寧河新盤龍胤溪園以3.3億元的銷售金額獲得本月銷售排行榜的成交金額冠軍。本月銷售額前20項目中市內(nèi)六區(qū)占據(jù)7席，環(huán)城四區(qū)有8個項目入圍，濱海新區(qū)和郊縣分別有3

23、個和2個項目進入排行榜；本月龍胤溪園、上河雅頌、城市名居、東北角藝術公寓和領世達觀5個項目銷售額超過2億。 天津市4月各項目成交金額排名   排名 區(qū)域 項目 銷售套數(shù) 銷售總面積 銷售額 均價 （套） （萬平米） （億元） （元/平米） 1 寧河縣 龍胤溪園 345 4.3 3.3 7700 2 武清區(qū) 上河雅頌 482 4.5 3.1 6900 3 塘沽區(qū) 城市名居 306 2.4 2.3 9900 4 南開區(qū) 東北角藝術公寓 212 1.3 2.3 17700 5 津南區(qū) 領世達觀 213 2.3 2.0 8700 6 西青區(qū) 富力津門湖 115 1.2 2.0 16900 7

24、 和平區(qū) 瑞景名郡 154 0.7 1.9 24700 8 津南區(qū) 惠安花園 266 2.7 1.8 6900 9 西青區(qū) 萬科盈潤園 216 1.6 1.8 11400 10 塘沽區(qū) 濱海華貿(mào)中心 240 1.8 1.8 9600 11 和平區(qū) 環(huán)球金融中心 34 0.6 1.7 30200 12 西青區(qū) 萬科朗潤園 39 0.6 1.6 25400 13 西青區(qū) 華亭國際 229 1.8 1.6 8500 14 紅橋區(qū) 華城領秀 128 1.1 1.5 14500 15 河東區(qū) 河東萬達廣場 113 1.1 1.5 13400 16 津南區(qū) 星耀五洲 168 1.8 1.5 8300 17

25、 津南區(qū) 叁拾峯 190 1.7 1.4 8700 18 開發(fā)區(qū) 天保金海岸 102 1.2 1.4 12000 19 和平區(qū) 金德園 90 0.8 1.4 17900 20 河北區(qū) 富瀛洲花園 123 1.5 1.4 9200 備注：以上均為商品房數(shù)據(jù)，監(jiān)測時間2010年4月1日-2010年4月30日     4月各企業(yè)成交金額排名   排名 區(qū)域 項目 銷售套數(shù) 銷售總面積 銷售額 成交均價 （套） (萬平米） （億元） （元/平米） 1萬科 萬科假日潤園 00.0 0.0 0 萬科東麗湖 1041.1 1.2 11200 萬科金域藍灣 140.2 0.3 1

26、6300 萬科魅力之城 900.7 0.9 12500 萬科金奧國際 00.0 0.0 0 萬科假日風景 10.0 0.0 12200 萬科朗潤園 390.6 1.6 25400 萬科盈潤園 2161.6 1.8 11400 合計 4644.2 5.9 13900 2富力 富力津門湖 1151.2 2.0 16900 富力桃園 1191.2 1.1 9500 富力灣 700.8 0.9 11100 富力城 490.4 1.0 22300 合計 3533.6 5.0 13800 3俊城（城建集團） 龍胤溪園 3454.3 3.3 7700 合計 3454.3 3.3 7700 4保利 上河雅頌

27、4824.5 3.1 6900 合計 4824.5 3.1 6900 5紅磡 領世達觀 2132.3 2.0 8700 領世郡常青藤 60.1 0.1 7900 領世尚景 10.0 0.0 5600 領世郡康橋別墅 20.1 0.1 15200 領世深白 410.4 0.4 8800 領世郡普霖別墅 50.1 0.3 22900 合計 2683.1 2.9 9500 6萬通 萬通新城國際 440.7 0.9 12600 萬通上北新新家園 30.0 0.0 10600 萬通華府 30.1 0.2 21400 萬通上游國際 690.8 1.3 16900 合計 1191.7 2.5 15200 7

28、鉅康港灣 城市名居 3062.4 2.3 9900 合計 3062.4 2.3 9900 8新潤 東北角藝術公寓 2121.3 2.3 17700 合計 2121.3 2.3 17700 9融創(chuàng) 海逸長洲 330.5 0.9 16900 時代奧城 790.7 1.2 17900 融創(chuàng)星美御 40.0 0.1 29900 合計 1161.2 2.2 17900 10浙商 浙商大廈 80.2 0.2 12000 濱海華貿(mào)中心 2401.8 1.8 9600 合計 2482.0 2.0 9900 11弘澤 弘澤制造 80.2 0.4 20600 弘澤印象 220.2 0.3 14200 弘澤天澤 340.3 0.2 7000 弘澤城 700.7 1.0 14000 合計 1341.4 1.9 13200 12住宅集團 華廈津典 10.0 0.0 13100 津典時代 00.0 0.0 0 萬華大廈 00.0 0.0 0 華廈國際公寓 160.2 0.3 13100 華城領秀 1281.1 1.5 14500 合計 1451.3 1.8 14200 13泰達 瞰海 60.1 0.1 13500 清谷 10.0