路橋公司開發(fā)構(gòu)想090505

1、路橋總公司機(jī)械化施工處綜合開發(fā)項(xiàng)目可 行 性 分 析一、 項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目開發(fā)用地為 市路橋總公司機(jī)械化施工處，位于 市燕泉路與龍泉路交匯處，南北兩向臨燕泉路與龍泉路，東西面接市三建及郴州煙廠家屬區(qū)，為市商業(yè)中心區(qū)域，地理位置優(yōu)越，城市綜合配套設(shè)施良好。該項(xiàng)目占地 ，整個(gè)地勢北高南低，呈扇形分布。地面現(xiàn)有建筑物（產(chǎn)權(quán)面積）共 （其中房改房、經(jīng)濟(jì)適用房共 0戶計(jì) ，處辦公樓、廠房、車庫、門面等 ），均為單層或多層民用建筑。根據(jù) 市城市總體規(guī)劃及該地段控規(guī)，結(jié)合本地塊周邊開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)狀，本項(xiàng)目擬開發(fā)建設(shè)高尚住宅區(qū)及高檔商務(wù)中心（新建建筑總面積73176，綠化率26%，建筑密度35.4%，容積率4.5

2、，居住戶數(shù)306戶）。綜合考慮整個(gè)居住小區(qū)及商務(wù)中心的規(guī)劃布局，決定保留該地塊原編號為2#、4#、6#住宅樓（共81戶計(jì)8145.66)，其它建筑物全部拆除，共需拆除地面建筑物共計(jì) （其中拆除住宅99戶計(jì) ，拆除處辦公室及門面計(jì) ，拆除廠房、車庫計(jì)4320.11)。拆遷后在該地塊西南燕泉路與龍泉路交匯處規(guī)劃建設(shè)綜合商場、商務(wù)酒店與寫字樓（面積約 ），在該地塊北側(cè)規(guī)劃建設(shè)五棟小高層高尚住宅區(qū)（面積約 ）。本項(xiàng)目位于城市中心區(qū)域，地價(jià)較高，拆遷安置難度大，建筑成本高，總投資大。但是，該項(xiàng)目做為舊城改造項(xiàng)目，隨著整個(gè)地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與繁榮、隨著城市商業(yè)及政務(wù)中心的南移，該項(xiàng)目建成后將成為城南區(qū)域CBD核

3、心商圈。項(xiàng)目投入后不僅商業(yè)效益及開發(fā)利潤會(huì)有充分的保證，在職工安置就業(yè)及企業(yè)資產(chǎn)處置等方面也將會(huì)取得良好的社會(huì)效益（可安置局處下崗人員約300名）。2、 項(xiàng)目開發(fā)模式： 本項(xiàng)目用地現(xiàn)均為路橋總公司下屬公路工程機(jī)械化施工處劃拔用地（其中 6經(jīng)房改發(fā)證核轉(zhuǎn)為出讓土地），地面建筑共有 為公路工程機(jī)械化施工處自有公產(chǎn)。經(jīng)與公路工程機(jī)械化施工處及其上級行政主管單位協(xié)商，該項(xiàng)目以 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獨(dú)立開發(fā)，在完成該項(xiàng)目拆遷戶安置及公產(chǎn)拆遷補(bǔ)償后，由 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全權(quán)處理該地塊地面附著物，完全實(shí)現(xiàn)商業(yè)化地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，自負(fù)贏虧。 為了推動(dòng)該項(xiàng)目建設(shè)，郴州市公路局下屬路橋總公司同意協(xié)助 房地產(chǎn)開發(fā)有限公

4、司處理該項(xiàng)目的拆遷安置工作，配合 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司完成該項(xiàng)目土地的招拍手續(xù)并辦理該項(xiàng)目有關(guān)優(yōu)惠政策。對此 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司同意路橋總公司以現(xiàn)金 入股該項(xiàng)目開發(fā)， 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承諾按該入股資金占項(xiàng)目總投入資金比例，分配開發(fā)利潤。 三、項(xiàng)目開發(fā)成本及利潤分析 1、開發(fā)成本（計(jì)幣231709419萬元，按建筑面積分?jǐn)倿?166.47元/） 該項(xiàng)目開發(fā)成本主要分為土地成本、建筑成本（含工程勘測設(shè)計(jì)費(fèi)用）、拆遷安置成本、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)（含前期報(bào)建成本、竣工驗(yàn)收辦證費(fèi)用）、開發(fā)管理及財(cái)務(wù)成本、附屬工程費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用等。開發(fā)總成本約23170.9萬元。 1.1、土地成本（計(jì)幣2564.8萬元，按建筑

5、面積分?jǐn)倿?50.5元/）該項(xiàng)目總占地面積為29.19畝，扣減保留建筑物用地4.18畝，掛牌出讓土地約25.01畝。按該地段土地評估基價(jià)及目前市場行情，該地塊土地出讓金約100萬元/畝，加上應(yīng)繳土地交易稅1%，土地契稅2%，合計(jì)土地單價(jià)103萬元/畝，土地成本約2564.81萬元。1.2、建筑成本（計(jì)幣111465.3萬元，按建筑面積分?jǐn)倿?523.25元/） 該項(xiàng)目新建建筑面積共73176，其中的綜合商場、商務(wù)酒店與寫字樓面積約26176.57，小高層住宅約面積約47000。 小高層住宅（17層計(jì)算）：47000×1300元/=6110萬元 商場及酒店（15層計(jì)算）：26176&#

6、215; 工程勘測設(shè)計(jì)費(fèi)用:73176×1.3、拆遷安置成本（計(jì)幣3070.37萬元，按建筑面積分?jǐn)倿?19.59元/）該項(xiàng)目地塊現(xiàn)有建筑物分為私產(chǎn)和企業(yè)公產(chǎn)，對私產(chǎn)部分按拆一賠一就地安置原則在小高層住宅進(jìn)行處理，對企業(yè)公產(chǎn)部分的商業(yè)門面及辦公樓按拆一賠一在商務(wù)中心進(jìn)行安置，對企業(yè)公產(chǎn)的廠房、職工宿舍、車庫等按一評估價(jià)一次性買斷，以貨幣補(bǔ)償進(jìn)行處理。××公產(chǎn)(辦公及門面×公產(chǎn)(廠房及車庫×公產(chǎn)(廠房及車庫)拆遷費(fèi)用:1752×公產(chǎn)(職工宿舍×1.4、建筑規(guī)費(fèi)（計(jì)幣1026.25萬元，按建筑面積分?jǐn)倿?40.2元/）考慮當(dāng)前國

7、家對房地產(chǎn)政策實(shí)施優(yōu)惠政策及該項(xiàng)目均為高層建筑等因素，該項(xiàng)目前期報(bào)建費(fèi)用預(yù)計(jì)為952.78萬元（73176×130.2元/=952.78萬元）、竣工驗(yàn)收及辦證費(fèi)用81萬元（73176×10.02元/=734.69萬元）1.5、開發(fā)管理費(fèi)、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)（計(jì)幣3808.4萬元，按建筑面積分?jǐn)倿?20.45元/） 該項(xiàng)目拆遷安置任務(wù)重，土地成本高，前期費(fèi)用投入高，建設(shè)周期長，其相應(yīng)的管理費(fèi)、稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用高,加上銷銷售費(fèi)用等共計(jì)3808.4萬元（73176×520.45元/=3808.4萬元）。、附屬工程費(fèi)用（三通一平、綠化、亮化、安防）（計(jì)幣940.31萬元，按建筑面積分?jǐn)倿?28.5元/） 1.7、不可預(yù)見費(fèi)用（計(jì)幣614.26萬元，按建筑面積分?jǐn)倿?3.94元/）2、 銷售收入（計(jì)幣24570萬.4元，按總建筑面積以均價(jià)3358元/計(jì)算） 2.1、住