住宅開發(fā)項(xiàng)目?jī)?yōu)化設(shè)計(jì)及成本控制實(shí)踐0617

1、閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫作使人精確。培根住宅開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化及成本控制實(shí)踐以十堰虹景陽(yáng)光大廈項(xiàng)目為例1、項(xiàng)目概況及優(yōu)化緣由十堰虹景陽(yáng)光大廈位于湖北省十堰市車城路總裝配廠家屬區(qū)內(nèi)，占地 6265M2,總建筑面積 31993M2,容積率 4.5, 建筑高度 78.6 米，地上 25 層， 1-2 層為商業(yè)， 3-25 層為住宅（兩棟塔樓， 1#住宅樓、 2# 住宅樓），地下一層為人防兼地下停車庫(kù)，該項(xiàng)目屬一類商住建筑。由于本項(xiàng)目位于東風(fēng)商用車公司總裝配廠家屬區(qū)內(nèi)， 雖然各種生活設(shè)施配套較為齊全， 能夠較好地為本項(xiàng)目服務(wù)， 但是該項(xiàng)目地塊及周邊環(huán)境的特殊性，給項(xiàng)目設(shè)計(jì)帶來(lái)一定難度。 本項(xiàng)目地塊

2、呈三角形，南邊是一條主排洪溝，寬度 4 米、深度 3 米，西北邊是東風(fēng)汽車總裝配廠商品車專用車道，東邊是總裝配廠家屬區(qū)（圖1）。為保證開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)， 滿足市場(chǎng)和客戶需求， 根據(jù)本案地塊特性及周邊環(huán)境特點(diǎn)， 決定向社會(huì)公開征集項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)方案。通過專家評(píng)審，從 5 個(gè)方案中選擇了一個(gè)較為合理的方案作為中標(biāo)方案（圖2）。根據(jù)公司管理規(guī)定，對(duì)中標(biāo)方案的建筑、結(jié)構(gòu)及后期基礎(chǔ)等方面進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化。優(yōu)化后的設(shè)計(jì)方案，既保留了原方案的特色和優(yōu)點(diǎn)，又克服了原方案的不足，滿足了開發(fā)品質(zhì)與成本控制要求。2、設(shè)計(jì)優(yōu)化的思路和目的開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化是房地產(chǎn)開發(fā)商重要工作之一，大多數(shù)開發(fā)商都很重視此項(xiàng)工作。根據(jù)本案實(shí)際情

3、況，確立了虹景陽(yáng)光大廈項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化及成本控制的思路和目的。學(xué)問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫作使人精確。培根保留原方案的特色和優(yōu)勢(shì)，使優(yōu)化后的方案更趨于合理。 中標(biāo)方案結(jié)合地塊的形狀， 將二層商業(yè)裙樓設(shè)計(jì)成三角形，巧妙地與場(chǎng)地進(jìn)行了呼應(yīng)；考慮到周邊的環(huán)境特點(diǎn)， 將兩棟住宅樓出入口直接通至室外，方便了住家人員的出行， 同時(shí)在二層商業(yè)屋頂上設(shè)計(jì)了屋頂花園，為兩棟住宅樓的人員交流提供了場(chǎng)所。在商業(yè)裙樓與家屬區(qū)的結(jié)合處，將商業(yè)裙樓設(shè)計(jì)成圓弧顯得更加宜人；兩棟住宅樓的布置， 較好地滿足了開發(fā)的需要。這些特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)，在設(shè)計(jì)優(yōu)

4、化時(shí)都應(yīng)考慮和保留。按照市場(chǎng)需求定位， 不斷滿足客戶需要。 根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查與客戶定位，本項(xiàng)目客戶主要是東風(fēng)商用車公司總裝配廠和鄰近的車架廠員工，少量社會(huì)上客戶。這些客戶的年齡大部分集中在 30-50 歲之間，許多客戶屬于改善型購(gòu)房需求， 套型面積不宜太小，建筑面積 100-130m2為好。這些市場(chǎng)和客戶需求應(yīng)作為設(shè)計(jì)優(yōu)化的目標(biāo)指向。建立建筑、結(jié)構(gòu)等專業(yè)人員互動(dòng)交流的平臺(tái)， 使優(yōu)化后的方案整體最優(yōu)。即在本案優(yōu)化過程中，建筑人員、結(jié)構(gòu)人員、成本管理人員要建立一種“互動(dòng)溝通” 的交流方式，一方面要考慮本專業(yè)的優(yōu)化事宜，另一方面也要考慮本專業(yè)的調(diào)整對(duì)其他專業(yè)的影響， ，使優(yōu)化后的建筑、結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)及其

5、他專業(yè)相互協(xié)調(diào)、相互適應(yīng)。堅(jiān)持安全、適用、經(jīng)濟(jì)的原則，保持合理的成本造價(jià)。在保證房屋安全、適用的前提下， 設(shè)計(jì)優(yōu)化的重要成果就是將房屋的成本造價(jià)控制在合理的范圍內(nèi)，降低開發(fā)成本、滿足項(xiàng)目開發(fā)需要。3. 設(shè)計(jì)優(yōu)化的重點(diǎn)與策略由于中標(biāo)方案是通過公開征集而來(lái)的， 其方案本身有許多特點(diǎn)和學(xué)問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫作使人精確。培根優(yōu)勢(shì)，本次優(yōu)化的目的就是要在保持原方案特色的同時(shí)，盡量彌補(bǔ)原方案中的不足，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際需求， 做到功能合理、結(jié)構(gòu)安全、成本可控、品質(zhì)上乘。3.1 建筑優(yōu)化3.1.1平面布置兩棟住宅樓

6、平面優(yōu)化是本次建筑優(yōu)化的重點(diǎn)。 原方案中的兩棟住宅樓的平面設(shè)計(jì)，尤其是 2#住宅樓平面設(shè)計(jì)過于復(fù)雜，凹凸轉(zhuǎn)折多，導(dǎo)致了建筑不規(guī)則的空間多，外部凹槽多，體型系數(shù)大，外墻保溫要求高。同時(shí)，對(duì)下部 12 層商鋪功能布置也帶來(lái)了不利影響，造成功能空間使用效率低。 針對(duì)這些不足，主要采取了以下措施進(jìn)行優(yōu)化。第一，減少平面布置的凹凸變化，使住宅平面規(guī)整有序；第二，將折線型布置變成直線型的布置， 通過與核心筒有機(jī)組合， 使平面布置更簡(jiǎn)潔更合理；第三，通過住宅套型空間有秩序的整合，使住宅縱墻、橫墻盡量對(duì)位，為結(jié)構(gòu)布置提供方便；第四，為了避免規(guī)整的平面布局帶來(lái)的呆板建筑形象， 結(jié)合功能需要， 有些功能空間適當(dāng)向

7、外延伸或外挑，活躍和豐富了建筑立面形象（圖3）。3.1.2房型設(shè)計(jì)通過對(duì)兩棟住宅樓平面布局與戶型平面互動(dòng)優(yōu)化，戶型設(shè)計(jì)有了較大的改觀。第一，優(yōu)化后的戶型平面布局更加緊湊，公攤系數(shù)控制在合理的范圍內(nèi)，公推系數(shù)約為0.21 ；第二，功能更加齊全，增設(shè)了原方案中沒有的生活陽(yáng)臺(tái)；第三，套型面積適當(dāng)，建筑面積控制在100-130m2左右，滿足市場(chǎng)定位和客戶需求；第四，不同套型之間的學(xué)問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫作使人精確。培根有機(jī)組合，滿足住宅平面布置與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的要求。3.1.3商鋪的適應(yīng)性設(shè)計(jì)對(duì)于虹景陽(yáng)光大廈 25

8、層的商住樓項(xiàng)目，其結(jié)構(gòu)型式一般應(yīng)為框支剪力墻，即上部住宅為剪力墻結(jié)構(gòu)，下部商鋪為框架結(jié)構(gòu)，中間采用結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，但通過對(duì)建筑、結(jié)構(gòu)的互動(dòng)優(yōu)化，最終選擇了成本較省的剪力墻結(jié)構(gòu)。即便如此，本案沒有以“犧牲”底層商鋪功能為代價(jià)，而是根據(jù)虹景陽(yáng)光大廈地上兩層商鋪的功能要求， 認(rèn)真的分析和優(yōu)化，并針對(duì)二層作為超市或酒店進(jìn)行了適應(yīng)性設(shè)計(jì)（圖 4）。經(jīng)過設(shè)計(jì)比較，在上部剪力墻貫穿下部商鋪的情況下， 也能較好地滿足了商鋪的功能要求。3.2 結(jié)構(gòu)優(yōu)化在結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面， 綜合考慮虹景陽(yáng)光大廈項(xiàng)目特點(diǎn)， 選擇適當(dāng)?shù)慕Y(jié)構(gòu)類型，然后結(jié)合空間功能性質(zhì)、成本費(fèi)用等方面，進(jìn)行結(jié)構(gòu)型式綜合比較， 對(duì)所有結(jié)構(gòu)構(gòu)件均進(jìn)行詳細(xì)計(jì)算，滿足

9、規(guī)范及構(gòu)造要求，避免“算不清，加鋼筋”的設(shè)計(jì)誤區(qū)。目的是在滿足安全、適用的條件下結(jié)構(gòu)能達(dá)到受力更合理、造價(jià)更低。3.2.1結(jié)構(gòu)選型與對(duì)比虹景陽(yáng)光大廈為一類商住樓建筑， 建筑高度 78.6 米，上部 23 層為住宅，底部 1-2 層為商鋪。根據(jù)這些特點(diǎn)，本項(xiàng)目可選擇的結(jié)構(gòu)型式為框支剪力墻、剪力墻。無(wú)論是框支剪力墻結(jié)構(gòu)還是剪力墻，對(duì)本項(xiàng)目而言，各有利弊。從使用功能和空間角度看，框支剪力墻結(jié)構(gòu)能夠較好地滿足上部住宅和下部商鋪的需要，尤其是能夠?yàn)樯啼亴W(xué)問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫作使人精確。培根提供大而靈活空間， 有

10、利商鋪功能的組織與流線的安排。 由于該結(jié)構(gòu)型式是剪力墻結(jié)構(gòu)與框架結(jié)構(gòu)組合的形式， 兩種結(jié)構(gòu)結(jié)合處需要設(shè)置結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，因此這種結(jié)構(gòu)型式存在成本造價(jià)相對(duì)較高的缺點(diǎn)。 剪力墻結(jié)構(gòu)相對(duì)比較單一， 結(jié)構(gòu)從下到上全為剪力墻， 力的傳遞簡(jiǎn)單明確，中間不存在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層， 成本費(fèi)用相對(duì)較低， 不足之處為下部商鋪空間布置不靈活，有時(shí)會(huì)影響功能的布置。3.2.2結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)與選擇綜合比較分析， 框支剪力墻結(jié)構(gòu)有利于功能空間布置，但成本造價(jià)高。剪力墻結(jié)構(gòu)雖然成本造價(jià)低，但可能會(huì)影響下部商鋪的功能布置。那么，在本案的結(jié)構(gòu)選擇中，能否選擇一種既不影響底層商鋪功能布置，成本造價(jià)又很合理的安全結(jié)構(gòu)型式呢？答案是肯定的。既然框支

11、剪力墻是兩種結(jié)構(gòu)型式組合在一起的結(jié)構(gòu)型式，中間轉(zhuǎn)換層是不能少的，如選擇這種結(jié)構(gòu)型式，成本造價(jià)不會(huì)很低，所以在方案的優(yōu)化時(shí)，放棄選用框支剪力墻結(jié)構(gòu)，把結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重點(diǎn)放在剪力墻結(jié)構(gòu)對(duì)下部商鋪功能空間的影響上，主要做了四個(gè)方面的工作。 第一，在優(yōu)化上部住宅平面時(shí)， 充分考慮平面布置對(duì)結(jié)構(gòu)的影響；第二，在優(yōu)化后的住宅平面中，合理的布置剪力墻數(shù)量，控制剪力墻寬度；第三，將住宅平面剪力墻布置方案“套入”下部商鋪平面圖中，關(guān)注上部剪力墻布置對(duì)底層商鋪功能的影響， 反復(fù)協(xié)調(diào)剪力墻布置與商鋪功能安排之間的矛盾，達(dá)到結(jié)構(gòu)與功能的統(tǒng)一；第四，征求公司資產(chǎn)管理部門的意見，開展商鋪的適應(yīng)性設(shè)計(jì)。即在剪力墻結(jié)構(gòu)型式下，商

12、鋪的功能能夠發(fā)揮正常作用， 資產(chǎn)管理部門的使用要求也能夠得到學(xué)問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫作使人精確。培根滿足。通過認(rèn)真細(xì)致的優(yōu)化工作， 消除了因剪力墻結(jié)構(gòu)布置對(duì)下部商鋪功能布置的不利影響，得到公司資產(chǎn)管理部門的認(rèn)可。3.3 基礎(chǔ)優(yōu)化根據(jù)地質(zhì)勘探部門對(duì)本項(xiàng)目的勘探結(jié)果表明，土層及厚度依次是雜填土， 3.4 米；粉質(zhì)粘土， 2.8 米；中砂， 0.6 米；碎石， 2.8 米； -1 強(qiáng)風(fēng)化巖， 0.7 米； -2 中等風(fēng)化巖， -9.7 米以下。場(chǎng)地地下水靜止水位位于地下 3.1 3.4 米處，標(biāo)高 263.1

13、2 263.47 ，地下水主要賦存在中砂層、碎石層的孔隙中。由于虹景陽(yáng)光大廈地下室 （人防及車庫(kù)）底板頂標(biāo)高為 263.6 米，處在靜止地下水位附近， 因此地質(zhì)勘探部門建議考慮地下水對(duì)本項(xiàng)目建筑物產(chǎn)生的浮力和對(duì)地下室底板產(chǎn)生作用， 要求設(shè)置抗浮錨桿。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人員采納地質(zhì)勘探部門的建議，在基礎(chǔ)設(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)了56 根抗浮錨桿。在基礎(chǔ)設(shè)計(jì)優(yōu)化時(shí)，鑒于地下室施工采用大開挖的方式、地下室的基礎(chǔ)采用大直徑人工孔樁型式， 且持力層為中等風(fēng)化巖的實(shí)際狀況，地下室底板座落在中砂與碎石層上， 其下部土層皆為透水層，基礎(chǔ)底板無(wú)承壓水的作用，由于充分 利用了人防墻和人孔樁對(duì)地下室抗浮設(shè)計(jì)有利的特點(diǎn)，經(jīng)過對(duì)基礎(chǔ)底板計(jì)

14、算與分析，可以取消 56根基礎(chǔ)底板的抗浮錨桿設(shè)計(jì)，因此減少了地下室底板抗浮設(shè)計(jì)措施的工程造價(jià)，達(dá)到降低工程成本的目的。若考慮后期地下室施工時(shí)地下學(xué)問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫作使人精確。培根水加大澆筑難度的影響， 在基礎(chǔ)施工期間， 加強(qiáng)抽排水措施也是必要的。3.4 成本控制開發(fā)項(xiàng)目因投資大，環(huán)節(jié)多，周期長(zhǎng)，各個(gè)方面管理備受開發(fā)商的重視。成本控制作為開發(fā)項(xiàng)目重要管理工作之一， 開發(fā)商顯得格外關(guān)注。就一般的開發(fā)項(xiàng)目而言， 需要經(jīng)過拿地、市場(chǎng)調(diào)研與前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、營(yíng)銷推廣與銷售、售后服務(wù)等階段。每個(gè)階

15、段和環(huán)節(jié)都涉及成本控制， 前期策劃與決策、 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制尤為關(guān)鍵。本案正是在這種思路引領(lǐng)下， 將設(shè)計(jì)優(yōu)化與成本控制工作結(jié)合起來(lái)，通過對(duì)建筑、結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)等設(shè)計(jì)優(yōu)化，降低開發(fā)項(xiàng)目的成本。3.4.1平米含鋼量與砼量虹景陽(yáng)光大廈項(xiàng)目，通過對(duì)建筑平面、戶型設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)選型及基礎(chǔ)設(shè)計(jì)優(yōu)化，平米含鋼量、砼量得到明顯的控制，有些消耗指標(biāo)達(dá)到了國(guó)內(nèi)先進(jìn)開發(fā)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)（表1）表 1 虹景陽(yáng)光大廈項(xiàng)目鋼筋砼消耗一覽表序名稱建筑面積鋼材用量平米含鋼砼用量平米砼備注號(hào)量(m3)含量（ m2）（T）(kg/m2)(m3/m2)1地下室3820581.27152.174450.831.17人防兼地下車庫(kù)2商鋪5388.3214.0539.721859.170.3531#住宅樓10475.3362.8934.643041.140.2942#住宅樓12715.2447.8835.223954.310.313.4.2成本控制學(xué)問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。阿卜 ·日 ·法拉茲閱讀使人充實(shí)，會(huì)談使人敏捷，寫作使人精確。培根在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，經(jīng)過對(duì)虹景陽(yáng)光大廈項(xiàng)目設(shè)計(jì)的多輪優(yōu)化，成本控制效果較為明顯。據(jù)測(cè)算，綜合節(jié)省成本152 元/m2。綜上所述，設(shè)