權(quán)研究美國不動產(chǎn)法上地役權(quán)之相鄰

1、美國不動產(chǎn)法上地役權(quán)之相鄰權(quán)研究馬新彥 吉林大學(xué) 教授內(nèi)容提要: 地役權(quán)在英美法系的美國與在大陸法系的法國、德國似乎具有同樣的內(nèi)涵，都是于他人土地之上設(shè)定的使用或利用他人土地的財產(chǎn)權(quán)利。但在美國，卻有與地役權(quán)比鄰的設(shè)定于他人土地之上的其他權(quán)利。本篇論文擬以與地役權(quán)比鄰的其他權(quán)利地役權(quán)之相鄰權(quán)為切入點(diǎn)展開研究。一、土地的許可使用權(quán)(一)土地的許可使用權(quán)的基本內(nèi)涵土地的使用許可是指土地的所有人或土地的合法占有人允許他人進(jìn)入或使用自己占有的土地及資源而不被視為非法侵入的法律關(guān)系。許可一詞(License)通常用于指給予許可的行為和許可后的法律效果。 在此種場合更用來指基于當(dāng)事人同意而產(chǎn)生的法律關(guān)系，

2、盡管這種用法并不普遍。在這一法律關(guān)系中，權(quán)利人所享有的使用他人土地及資源的權(quán)利為土地的許可使用權(quán)。土地的許可使用權(quán)是基于當(dāng)事人的同意而產(chǎn)生的，同意的方式即可以是明示的，也可以是默示的，一旦同意，使用權(quán)人不會因取得時效而取得地役權(quán)。土地的許可使用權(quán)有三種情形：1.單純的許可使用權(quán)(a Mere License)，指使用權(quán)人僅僅被許可進(jìn)入并使用他人土地，無其它任何權(quán)利涉及的一種權(quán)利。該單純許可使用權(quán)具有兩個明顯特征。(1)它具有極強(qiáng)的人身性， 與使用權(quán)人及土地所有人的土地?zé)o任何關(guān)系，僅為使用權(quán)人所享有，非經(jīng)許可人允許不可轉(zhuǎn)讓他人，亦不隨土地的轉(zhuǎn)移而自行轉(zhuǎn)移;(2 )單純的許可使用權(quán)是一種可撤銷的權(quán)

3、利，許可人可依自己的意志隨時予以撤銷，而完全不經(jīng)使用權(quán)人同意。2.附權(quán)利的許可使用權(quán)(a License Coupled With an Interest)，指受許可人因在他人土地上擁有一份動產(chǎn)，而享有進(jìn)入他人土地取走自己動產(chǎn)的權(quán)利。附權(quán)利的許可使用權(quán)是一種必要的并不可擅自撤消的利用土地的權(quán)利。與單純的許可使用權(quán)不同，附權(quán)利的許可使用權(quán)依附于動產(chǎn)而非受讓人人身而存在，只要動產(chǎn)存在，附權(quán)利的許可使用權(quán)就存在，許可人不得任意撤消;動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，附權(quán)利的許可使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。例如，A賣給B的獨(dú)輪小車于買賣成立后仍放置在A的土地上，A許可B進(jìn)入他的土地取走小車，B即為附權(quán)利許可使用權(quán)人。B在取走車之

4、前，將車轉(zhuǎn)讓給C，C受讓小車并受讓到A地取車的特權(quán)， 附權(quán)利的許可使用權(quán)亦隨車轉(zhuǎn)移給C，A無權(quán)撤銷C所獲得的附權(quán)利許可使用權(quán)， 該許可至少在一個合理的時間內(nèi)是不可撤銷的。3.賦予信賴的許可使用權(quán)許可人允許受許可人進(jìn)入自己土地，受許可人基于信賴許可人的許可，支出了一定資金或付出了一定的勞動，開始實(shí)施或已經(jīng)實(shí)施了對土地的使用，受許可人為實(shí)施對土地的使用的所有付出為許可人得知或理解，如果許可人擅自終止或撤銷許可使用權(quán)，將使受許可人受到信賴?yán)鎿p失，造成不公平結(jié)果。故受許可人賦予了信賴的許可使用權(quán)，許可人不得擅自終止或撤銷;受許可人在許可人土地上之權(quán)利相當(dāng)于地役權(quán)，盡管受許可人并未因不可撤銷的許可而付

5、出任何對價，亦盡管許可是口頭作出的。例如，黑地位于一條河的東岔支流岸邊為A所有。A計劃在黑地上建一個面粉廠，但所需水源東岔支流難以滿足，應(yīng)A的要求，B許可A將西岔支流的水引進(jìn)東岔支流的渠道內(nèi)，以便有足夠的水供面粉廠使用，基于信賴B的許可，A于西岔支流自建水閘，引水入東岔支流并建面粉廠，僅水閘及面粉廠廠房兩項開支，用去八萬五千美元。B對此有眼可見，若此時，撤銷對白地水源利用許可，A至少遭受八萬五千美元的損失。由此，A獲得了一個等同于地役權(quán)的不可撤銷的許可使用權(quán)，他有權(quán)繼續(xù)將西岔河水引入東岔河，B 無權(quán)進(jìn)行干預(yù)，亦無權(quán)撤銷、終止該許可使用權(quán)。附圖圖關(guān)于不可撤銷許可使用權(quán)的有效期間， 財產(chǎn)法重述(R

6、estatement of Property)第519條規(guī)定， 不可撤銷許可使用權(quán)的受許可人有權(quán)持續(xù)使用他人土地到合理必要地實(shí)現(xiàn)其所支出的所有費(fèi)用的時間。但并非所有的法院都遵循此規(guī)則，例如，在Camp訴Milam 的案件中法院認(rèn)為該許可使用權(quán)性質(zhì)上屬于受許可人的終生性財產(chǎn)，受許可人死亡，許可使用權(quán)消滅。受許可人對他人的土地所享有的許可使用權(quán)，雖因信賴而不可撤銷，但不隨土地的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，土地所有權(quán)一經(jīng)轉(zhuǎn)讓他人，該許可使用權(quán)消滅。這一規(guī)則的目的在于保證土地所有權(quán)的純凈，排除善意受讓人對土地所負(fù)有的不應(yīng)有的負(fù)擔(dān)，進(jìn)而保護(hù)善意相對人的合法權(quán)益及交易安全。但土地受讓人在購買土地之前已經(jīng)得知其欲購的土地上

7、存在他人的許可使用權(quán)，則該許可使用權(quán)不因土地的轉(zhuǎn)讓而消滅。(注：美國財產(chǎn)法重述第512-521條對此有明文。)(二)土地的許可使用權(quán)與地役權(quán)的關(guān)系對他人土地的許可使用權(quán)與地役權(quán)完全是兩種不同的權(quán)利，第一，地役權(quán)是地役權(quán)人在土地上所享有的一種真正的無形財產(chǎn)利益，供役地?zé)o論基于何種原因被何人承繼，地役權(quán)人均可排他地享有地役權(quán);基于契約產(chǎn)生的地役權(quán)，經(jīng)登記亦可對抗供役地任何承繼人。而土地的許可使用權(quán)非為土地上的無形財產(chǎn)利益，具有較強(qiáng)的人身性，而不具有對抗性和排他性，土地一經(jīng)轉(zhuǎn)讓他人，許可使用權(quán)即消滅，使用權(quán)人不得以許可使用權(quán)對抗土地的任何承繼人。第二，地役權(quán)因?qū)偻恋厣系呢敭a(chǎn)利益，必需符合欺詐法規(guī)定的

8、形式要求，除法律規(guī)定因時效而取得地役權(quán)外，非以契書或有效遺囑不得產(chǎn)生。而土地的許可使用權(quán)僅表明許可人與受許可人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，非土地上的財產(chǎn)利益，故無嚴(yán)格的形式要求，口頭允諾仍可成立土地的許可使用權(quán)。第三，地役權(quán)一經(jīng)產(chǎn)生，將伴土地而存在，不可由供役地所有人任意撤銷或解除，而土地的許可使用權(quán)并不伴土地而存在，單純的土地許可使用權(quán)，效力僅存在于許可人與受許可人之間，任何第三人不可受讓許可使用權(quán)，亦絕不因受讓土地而承受許可使用權(quán)的負(fù)擔(dān);許可人可依自己的意志隨時予以撤銷或解除。附權(quán)利的許可使用權(quán)，雖與動產(chǎn)的權(quán)利相聯(lián)系，且在動產(chǎn)的權(quán)利人享有動產(chǎn)的權(quán)利期間，許可人不可任意撤銷權(quán)利，但該許可使用權(quán)與土地

9、無牽連，并不相伴土地而存在，動產(chǎn)一經(jīng)離開土地，許可使用權(quán)即消滅;賦予了信賴的許可使用權(quán)，其不得任意撤銷性完全基于法律對信賴?yán)娴谋Ｗo(hù)，一旦信賴?yán)娴膿p失得到了一定的補(bǔ)償，不可撤銷性失去根基而被動搖，許可人以保護(hù)自己的利益出發(fā)，可對許可使用權(quán)予以撤銷。地役權(quán)與土地的許可使用權(quán)雖有區(qū)別，但在一些個別的案件中仍難以區(qū)分。例如，A為黑地所有權(quán)人， 黑地所在州的法律允許有效期為一年以內(nèi)的地役權(quán)以口頭方式產(chǎn)生，A口頭許諾B于下午兩點(diǎn)至六點(diǎn)于黑地中的河邊釣魚，B對A地的使用應(yīng)屬取益地役權(quán)，還是土地的許可使用權(quán)?至少在黑地所在州的法環(huán)境下難以確定。判斷的唯一方法是， 如果B使用土地的權(quán)利可隨時由土地所有人撤銷

10、，應(yīng)屬土地的許可使用權(quán)，如果該權(quán)利是產(chǎn)生于黑地上的不可撤銷的權(quán)益，則應(yīng)屬取益地役權(quán)。而認(rèn)定B對土地的使用權(quán)利可否由A任意撤銷，則取決于表明A 主觀目的的事實(shí)。如有事實(shí)表明，A授予B使用土地的權(quán)利時，具有任意撤銷其權(quán)利的目的，則屬土地的許可使用權(quán)，否則應(yīng)認(rèn)定為地役權(quán)。但是，若無據(jù)以判斷當(dāng)事人目的的客觀事實(shí)，則取決于法律的規(guī)定。通常B在A的土地上釣魚4小時的權(quán)利被認(rèn)定為對土地的許可使用權(quán)。二、土地上之契約權(quán)利(一)土地上之契約權(quán)利的基本內(nèi)涵土地上之契約(Real Covenant )是相鄰的土地所有人之間所作的一方以某種特定的方法使用或不使用自己土地的許諾。契約中因?qū)Ψ揭蕴囟ǖ姆椒ㄊ褂没虿皇褂闷渫?/p>

11、地而獲益的一方當(dāng)事人為受益人，其所擁有的土地為受益地(Benefited Land)，相當(dāng)于地役權(quán)中的需役地;許諾以特定方法使用或不使用土地的一方當(dāng)事人為義務(wù)人，其所擁有的土地為負(fù)擔(dān)地(Burdened Land)，相當(dāng)于地役權(quán)中的供役地。 契約中規(guī)定的權(quán)利義務(wù)依附于土地而存在，并隨土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，因此， 土地上之契約又稱為可隨土地而轉(zhuǎn)移之契約(Covenants Runningwith the Land)。 受益地所有人及其承繼人(繼承人或受讓人)依契約所享有的限制他人于自己土地上作為或不作為的權(quán)利即稱為土地上之契約權(quán)利。(注：為便于將依土地上之契約而享有的對他人土地的權(quán)利與地役權(quán)的

12、比較研究，筆者稱此權(quán)利為土地上之契約權(quán)利。)土地上之契約權(quán)利產(chǎn)生于十九世紀(jì)初的英國。英國的普通法院對否定地役權(quán)一直采嚴(yán)格而慎重態(tài)度，拒絕承認(rèn)新型的否定地役權(quán)。(注：否定地役權(quán)指需役地所有人禁止供役人在其自己的土地上為在地役權(quán)不存在場合完全有權(quán)利為的某種行為的權(quán)利。例如，甲、乙擁有的兩塊土地相鄰，甲的土地位于乙的土地與海洋中間，甲、乙約定甲不得在自己的土地上建樓以保證不影響乙眺望海洋的視線，乙對甲的土地所享有的禁止甲不作為的權(quán)利，即為否定地役權(quán)。在早期的英國，由于一直沒有一個有效的土地所有權(quán)登記制度，為保護(hù)善意購買人的利益，地役權(quán)法僅承認(rèn)幾種必要的否定地役權(quán)，諸如，地役權(quán)人禁止相鄰人阻塞自己門窗

13、的權(quán)利、禁止相鄰人以特定的方法妨礙空氣流通的權(quán)利等等。又因傳統(tǒng)法承認(rèn)否定地役權(quán)可因時效而取得，為了避免當(dāng)事人因相鄰人長期在自己土地上的不作為而取得否定地役權(quán)所造成的對相鄰人使用自己土地的不合理限制，法院對新型的否定地役權(quán)采嚴(yán)禁態(tài)度。)當(dāng)某一土地所有人任意行使其土地使用權(quán)(如，在居住區(qū)興建購物中心或興建工廠)而妨礙或損害相鄰?fù)恋厮腥说睦妫彽厮腥藷o恰當(dāng)?shù)姆筛鶕?jù)予以救濟(jì)。土地所有人為使其權(quán)利得到法律上的認(rèn)可，創(chuàng)設(shè)了土地上之契約權(quán)利，將否定地役權(quán)披上契約權(quán)利的外衣，借助合同法的效力謀求司法上的救濟(jì)。例如，黑白兩地相鄰，A于白地上居住，黑地為空地，為B所有，B如在自己的空地上興建工廠，A的居住

14、環(huán)境將受到破壞，但因英國法不承認(rèn)有否定地役權(quán)，A無法律上的依據(jù)制止B建工廠的行為，為使自己的利益得到法律的保護(hù)，A與B達(dá)成協(xié)議，A賦予B在自己土地上通行的權(quán)利，B許諾不在黑地上建工廠，B未履行契約義務(wù)，A 完全可依其契約權(quán)利禁止B于其土地上興建工廠為由訴諸法院。因此， 最早產(chǎn)生的土地上之契約權(quán)利實(shí)際上是否定地役權(quán)的代替物，既然是一種契約權(quán)利， 限于合同的相對性和不可轉(zhuǎn)讓規(guī)則(the Rule ofNonassignability)當(dāng)受益地轉(zhuǎn)讓他人，受讓人因非契約之當(dāng)事人，不得向負(fù)擔(dān)地所有人行使該契約權(quán)利;或者負(fù)擔(dān)地轉(zhuǎn)讓，受讓人實(shí)施了契約權(quán)利所禁止的行為，受益地所有人亦不得以契約權(quán)利受到妨礙而訴

15、諸法院。(注：Dukeminier, krier: Property(Third Edition) P.855Litte, Broun and Company 1992. )英國土地所有者們曾借助著名的Spencer 案件力勸法官允許相鄰?fù)恋厮腥酥g的契約權(quán)利義務(wù)可隨土地轉(zhuǎn)移給承繼人，但這種努力以失敗而告終。法院堅持主張，在當(dāng)事人設(shè)定于土地之上的各種權(quán)利義務(wù)關(guān)系中權(quán)利義務(wù)可隨土地而轉(zhuǎn)移給承繼人的，僅限于不動產(chǎn)租憑關(guān)系(Landlord-tenant Relationship)。美國財產(chǎn)法承襲了英國對土地上之契約權(quán)利的保護(hù)。但與英國不同，美國法院允許契約權(quán)利或義務(wù)隨土地轉(zhuǎn)讓給土地承繼人。該權(quán)利

16、義務(wù)的可轉(zhuǎn)移性成為傳統(tǒng)的合同相對性原理的一大突破。而且，土地上之契約權(quán)利不再僅僅是否定地役權(quán)的替代物，契約的義務(wù)即可以是否定性義務(wù)或稱不作為義務(wù)(a Negtive Promise or a Promise Not to Do an Act )，也可以是肯定性義務(wù)，或稱作為義務(wù)(an Affirmative Promise or aPromise to Do an Act)。美國法土地上之契約權(quán)利實(shí)際上是位于一般契約權(quán)利與地役權(quán)之間的一種權(quán)利，既帶有契約權(quán)利的色彩，又具有地役權(quán)的屬性，但又不同于一般契約權(quán)利與地役權(quán)。1.土地上之契約權(quán)利以相鄰?fù)恋厮姓咧g達(dá)成的協(xié)議為載體土地上之契約權(quán)利寄存于

17、當(dāng)事人之間就土地的使用或利用達(dá)成的協(xié)議，相鄰?fù)恋厮腥酥g的權(quán)利義務(wù)協(xié)議是土地上之契約權(quán)利的載體，有契約則有權(quán)利，無契約則無權(quán)利。而地役權(quán)不同，它既可以依當(dāng)事人的意志由協(xié)議產(chǎn)生，亦可以依據(jù)法律的規(guī)定而發(fā)生。嚴(yán)格地說，它以土地為載體，有土地即有權(quán)利，無土地即無權(quán)利。2.土地上之契約權(quán)利是一種對人權(quán)土地上之契約權(quán)利既然以契約為載體，與一般契約權(quán)利相同，是請求對方當(dāng)事人為一定行為或不為一定行為的權(quán)利，性質(zhì)當(dāng)屬對人權(quán)，而非于他人土地之上的財產(chǎn)利益(not a Property Interest)因此， 當(dāng)國家權(quán)利機(jī)關(guān)征用負(fù)擔(dān)地時，只需向負(fù)擔(dān)地所有人賠償損失，無需向契約權(quán)利人給付任何賠償。與此不同，地役

18、權(quán)的性質(zhì)是一種對土地的權(quán)利，是地役權(quán)人在他人土地上享有的財產(chǎn)利益。如果地役權(quán)如同絕對財產(chǎn)權(quán)一樣無期限的限制或者為地役權(quán)人終生享有，該地役權(quán)屬于不動產(chǎn)范疇;如果地役權(quán)僅在一定期間內(nèi)有效，則屬于動產(chǎn)。因此，當(dāng)統(tǒng)治者征用供役地并地役權(quán)時，不僅對供役地所有人負(fù)責(zé)賠償，還應(yīng)向地役權(quán)人作適當(dāng)補(bǔ)償，否則，地役權(quán)人有權(quán)訴諸法院。3.土地上之契約權(quán)利隨土地轉(zhuǎn)移給土地的承繼人土地上之契約權(quán)利雖與一般合同權(quán)利一樣寄存于當(dāng)事人自愿訂立的合同之中，但不具有一般合同權(quán)利的相對性，一般而言，除為第三人訂立的合同及合同權(quán)利依約轉(zhuǎn)移給合同外第三人之外，只有合同的權(quán)利人方可借助合同的法律效力要求義務(wù)人履行義務(wù)，亦只有合同的義務(wù)人

19、負(fù)有向?qū)Ψ疆?dāng)事人履行合同的義務(wù)，合同外的他人無權(quán)利向合同當(dāng)事人主張義務(wù)的履行，亦無任何義務(wù)向?qū)Ψ綖榻o付。而土地上之契約權(quán)利則屬相對性規(guī)則的例外，合同外的第三人僅依承繼土地、成為土地所有權(quán)人的事實(shí)，而受相當(dāng)于合同當(dāng)事人一樣的拘束，或者受合同強(qiáng)制向合同當(dāng)事人履行義務(wù)，或者依據(jù)合同向?qū)Ψ疆?dāng)事人行使權(quán)利。因此，土地上之契約權(quán)利雖寄存于契約之中，但更依附于土地之上，隨土地的轉(zhuǎn)移而發(fā)生轉(zhuǎn)移。(二)土地上之契約權(quán)利的構(gòu)成要件土地上之契約權(quán)利是兼具一般契約權(quán)利與地役權(quán)雙重屬性的特殊權(quán)利，其成立必需具備一定條件：1.必須有契約存在土地上之契約權(quán)利是契約確定的權(quán)利，契約的有效存在是該契約權(quán)利成立的首要條件。該契約

20、通常被稱為土地上之契約(real covenants)，以區(qū)別于純粹的對人契約僅對合同當(dāng)事人具有拘束力的契約。依普通法，該契約必需以書面形式作成并附以蠟封。但今天，在蠟封基本上已經(jīng)被成文法所廢除的情況下，由當(dāng)事人簽字的書面形式即足以符合欺詐法的規(guī)定產(chǎn)生契約的法律效力。如果該契約存在于當(dāng)事人單方授予他方地役權(quán)的單方執(zhí)行的契書(Deed Poll)中， 則授予人單方簽字行為及受權(quán)人接受契書的行為即可使契約對雙方當(dāng)事人產(chǎn)生拘束力，盡管受權(quán)人并未在契書中簽字。例如，A、B為黑、白兩地的所有人，A 在契書中授予B及其繼承人通行地役權(quán)， 在自己黑地北六英里處修建水渠引水灌溉白地，B接受契約， 并在契約中許

21、諾：他將在黑白兩地的中界處沿水渠建一道鐵絲柵欄，并保持柵欄永久不壞。B 依約修建了水渠和柵欄。A 死后，H為其唯一的繼承人，H繼承遺產(chǎn)之后，發(fā)現(xiàn)柵欄因長久失修已經(jīng)破舊不堪，遂要求B修復(fù)柵欄，但B拒絕，H以違約起訴B。A授予B地役權(quán)的契約為單方執(zhí)行的契約，僅A一人簽字即可生效，B于該契約中許諾賦予A土地上之契約權(quán)利，盡管B在該契約中并未簽字，但B 接受契約的行為即可使契約發(fā)生法律效力，而且該契約權(quán)利隨土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移給H而由H擁有。故H應(yīng)是判決的勝訴方。2.須有契約權(quán)利隨土地而轉(zhuǎn)移的目的土地上之契約權(quán)利的一個主要特征是可隨土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。當(dāng)事人于訂約時有明確的契約權(quán)利可隨土地而轉(zhuǎn)移的目的是

22、契約權(quán)利成立的又一重要條件。早期判例要求此目的必須明示，即在契約中必須要有“轉(zhuǎn)移(ASSIGNS)”或“承繼人(SUCCESSORS )”之類的表明目的的語言，否則，不生契約權(quán)利之效果。后來的判例又規(guī)定了其它表明目的的方法，如果合同條款、當(dāng)事人的訂約目的及訂立合同的客觀情況能夠揭示當(dāng)事人有轉(zhuǎn)移契約權(quán)利的目的，契約書中有無明示的表明目的的語言則無關(guān)緊要，均可認(rèn)定為有轉(zhuǎn)移契約權(quán)利的目的。如上例，于契約書中未有任何“轉(zhuǎn)移”和“承繼人”的字樣，但訂約環(huán)境表明，B 許諾沿水渠修柵欄并非為A本人的利益， 凡黑地所有權(quán)的承繼人或土地的占有人均為柵欄的受益人，柵欄不應(yīng)僅健存于A的生存期間， 為黑地所有權(quán)承繼人

23、的利益須其永久存在，由此，可以斷定：原當(dāng)事人于訂約時有契約權(quán)利隨土地而轉(zhuǎn)移的目的。3.契約權(quán)利須損及或利及土地依照財產(chǎn)法重述的規(guī)定，契約權(quán)利須損及或利及土地，而非損及或利及契約當(dāng)事人本人，始發(fā)生契約權(quán)利隨土地而轉(zhuǎn)移的效力。所謂契約權(quán)利損及或利及土地是指契約權(quán)利行使的結(jié)果對土地的使用及其價值的影響。通過行使契約權(quán)利提高了受益地的使用價值，或者使其增值，即屬契約權(quán)利利及土地;通過行使契約權(quán)利縮減了負(fù)擔(dān)地的用途或使土地貶值，則屬契約權(quán)利損及土地。如上例，B于A單方授予地役權(quán)的契約中賦予A契約權(quán)利，實(shí)際上施負(fù)擔(dān)于自己土地之上， 保持柵欄的永久堅固，并非授益予A本人，而是授益予土地及所有承繼土地的當(dāng)事人

24、， 黑地由此將會增值，而白地乃至依附于白地的地役權(quán)因契約當(dāng)事人義務(wù)的負(fù)擔(dān)都將遭到貶值。相反，如果B在接受地役權(quán)的同時，許諾A在水渠旁修建涼亭供A于退休寂寞時坐觀流水用， 則因契約權(quán)利的行使而受益的不是土地，更非其他土地的承繼人，而只有A本人， 契約權(quán)利義務(wù)不發(fā)生隨土地而轉(zhuǎn)移的效力。B 轉(zhuǎn)讓其土地予他人，該他人不負(fù)有保持涼亭完好如新的義務(wù)。4.負(fù)擔(dān)地的承繼人知道契約權(quán)利的存在土地上之契約權(quán)利以依附于土地而存在，伴土地而轉(zhuǎn)移為特征，若土地的二次購買人不知土地上之契約權(quán)利的存在而購買負(fù)擔(dān)地，將承受預(yù)料之外的負(fù)擔(dān)，損及自己的利益。依照普通法，無論二次購買人是否知道土地上之契約權(quán)利，均應(yīng)依契約的規(guī)定承受

25、土地上之負(fù)擔(dān)。但依美國的登記法，契約當(dāng)事人訂立土地上之契約必須經(jīng)登記，始發(fā)生對抗第三人的效力。未經(jīng)登記，善意的二次購買人支付了價金并對其買賣契約予以登記，則可以取得純凈土地所有權(quán)而不受契約的拘束承任何土地上之負(fù)擔(dān)。因此，登記是土地上之契約權(quán)利及義務(wù)于土地有償轉(zhuǎn)讓場合隨土地而轉(zhuǎn)移的重要條件。5.當(dāng)事人之間于土地之上有權(quán)利義務(wù)關(guān)系存在此權(quán)利義務(wù)關(guān)系包括橫向的權(quán)利義務(wù)關(guān)系和縱向的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。橫向的利益關(guān)系指于許諾人賦予受諾人土地上之契約權(quán)利之時原契約當(dāng)事人之間于土地上已經(jīng)存在的獨(dú)立于土地上之契約的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。包括于土地之上存在的房東與佃戶的租賃關(guān)系、抵押人與抵押權(quán)人之間的抵押關(guān)系及地役權(quán)授予人與

26、受讓人之間的地役權(quán)關(guān)系等等。例如， 在B許諾賦予A土地上之契約權(quán)利之前，A與B已經(jīng)存在地役權(quán)關(guān)系， 在此地役權(quán)關(guān)系中A是黑地的所有人，是B的供役人，B是地役權(quán)人。B于地役權(quán)關(guān)系之外，許諾賦予A土地上之契約權(quán)利。在此情況下， 橫向的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的要件因土地上之契約訂立時在原契約當(dāng)事人之間已經(jīng)存在地役權(quán)而成立。否則，A、B之間本無任何地役權(quán)關(guān)系，B即向土地相鄰人A許諾無論自己抑或土地的承繼人絕不于自己土地上予以居住目的以外的使用否定的土地上之契約權(quán)利。該契約權(quán)利因欠缺原契約當(dāng)事人之間橫向的權(quán)利義務(wù)關(guān)系而對土地的承繼人無任何拘束力。負(fù)擔(dān)地的承繼人不受任何強(qiáng)制向契約權(quán)利人履行義務(wù);受益地的承繼人亦無任

27、何權(quán)利向?qū)Ψ街鲝埩x務(wù)的履行?？v向權(quán)利義務(wù)關(guān)系指土地的承繼人與原契約當(dāng)事人之間的關(guān)系，土地的承繼人通常包括土地的買受人、繼承人及受贈人等等。在此縱向關(guān)系中，無論承繼人是依法律還是依約定承繼土地，只要其取得的權(quán)利是原契約當(dāng)事人于契約成立之時即已擁有的、并無任何期限約束的土地權(quán)利，縱向的權(quán)利義務(wù)關(guān)系即可成立，承繼人須受契約效力的強(qiáng)制向?qū)Ψ铰男辛x務(wù)或依契約向?qū)Ψ街鲝埩x務(wù)的履行。例如，B 在享有地役權(quán)的同時賦予A契約權(quán)利，H是A唯一合法繼承人，A死之后他以繼承人的資格取得了A土地的完全所有權(quán)及土地上的權(quán)利，那么在A與H 之間縱向的權(quán)利義務(wù)關(guān)系產(chǎn)生了，H有資格要求B履行其契約義務(wù)。如果A 轉(zhuǎn)讓其土地所有權(quán)

28、予C，但附以A將于C死亡時取回土地所有權(quán)的條件， 即僅轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)為C終生享有(Transfers the land to C for life)，則C未取得A于契約成立時所擁有的土地絕對所有權(quán)， 縱向權(quán)利義務(wù)關(guān)系不能成立，C不可以強(qiáng)制B向其履行契約義務(wù)。此土地上之契約權(quán)利的構(gòu)成要件是相互聯(lián)系，缺一不可的。要件具備，即可成立土地上之契約權(quán)利。但是，在一些特殊的情況下，雖各項要件均具備，依據(jù)法律的規(guī)定仍不成立土地上之契約權(quán)利;或雖尚欠缺要件土地上之契約權(quán)利仍可成立。1.一方當(dāng)事人以支付一定金錢作為其從對方當(dāng)事人處獲得土地上之契約權(quán)利的對價，盡管欠缺橫向、縱向權(quán)利義務(wù)關(guān)系等要件，仍成立土地上之契約權(quán)利。最典型的例子是居民按年度向居民管理協(xié)會交付一定費(fèi)用，居民管理協(xié)會用以維修保養(yǎng)公共道路、公園等。居民對管理協(xié)會所享有的權(quán)利即土地上之契約權(quán)利。權(quán)利、義務(wù)可隨土地的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。2.一方當(dāng)事人于契約中賦予對方當(dāng)事人否定的