《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件》臨沂項(xiàng)目2017.4.26

1、 臨沂項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件編號(hào)： 日期：2017.4.17內(nèi)容：臨沂項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策保密等級(jí)：絕密附件：1.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)計(jì)算說明及風(fēng)險(xiǎn)提示； 2.投資決策目標(biāo)與經(jīng)營(yíng)決策目標(biāo)的對(duì)比；3.項(xiàng)目規(guī)劃總平圖及開發(fā)節(jié)點(diǎn)表；4.項(xiàng)目投資測(cè)算明細(xì)表（經(jīng)營(yíng)決策版）。工作目標(biāo)1.項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流不低于-32,740萬元2.可售物業(yè)凈利潤(rùn)（不含稅）不低于18,590萬元，可售物業(yè)銷售凈利率不低于13.65%3.持有物業(yè)總成本（不含稅）不高于45,733萬元經(jīng)營(yíng)指標(biāo)1.用地面積91,936，建筑總面積375,6962.可售面積197,811 （其中可售車庫(kù)面積為車位數(shù)*14/個(gè)計(jì)算，非實(shí)際地下車庫(kù)面積）3.持有物業(yè)總建筑面積

2、154,450 （持有物業(yè)垂直投影所包含總面積），其中：Ø 地上購(gòu)物中心 88,000Ø 地下商業(yè)（含超市）7,000 Ø 地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)（非人防） 26,616 Ø 地下非機(jī)動(dòng)車庫(kù)（非人防） 0 Ø 地下人防 27,660Ø 地下機(jī)房 5,174 4持有物業(yè)可租賃面積 61,560Ø 主力店 未簽批 Ø 次主力店 未簽批 Ø 一般商戶 未簽批 5.經(jīng)營(yíng)期：2016年12月12日-2019年12月31日6.總銷售收入 151,218 萬元：Ø 超高層 元/（銷售面積 ）Ø 高層5,500

3、 元/（銷售面積134,188）Ø 儲(chǔ)藏室 3,000元/（銷售面積 2,015 ）Ø 多層 元/（銷售面積 ）Ø 別墅 元/（銷售面積 ）Ø 金街16,775元/（銷售面積 33,315 ）Ø 外街 元/（銷售面積 ）Ø 底商 13,500 元/（銷售面積 9,549 ）Ø 公寓（毛坯） 元/（銷售面積 ）Ø 公寓（精裝） 元/（銷售面積 ）Ø 辦公 元/（銷售面積 ）Ø 車位 60,000 元/個(gè)（銷售個(gè)數(shù) 1,339個(gè)）7.銷售物業(yè)成本總額（不含稅） 90,648 萬元8.銷售費(fèi)用 5,7

4、89萬元，營(yíng)銷費(fèi)率 3.8 %（不含開業(yè)籌備費(fèi) 2,400 萬元）9.管理費(fèi)用總額 5,024萬元，管理費(fèi)率3.7%，其中：Ø 項(xiàng)目管理費(fèi)用 2,000 萬元Ø 總部分?jǐn)偣芾碣M(fèi)用 3,024 萬元10.財(cái)務(wù)費(fèi)用 2,268 萬元11.土地增值稅 4,517 萬元12.銷售部分所得稅 6,197 萬元13.銷售物業(yè)凈利潤(rùn)（不含稅） 18,590萬元14.持有物業(yè)成本總額（不含稅） 45,733 萬元，其中：Ø 土地成本（不含稅） 5,776 萬元Ø 非土地成本（不含稅） 39,957 萬元15.財(cái)政返還 0 萬元備注：1）經(jīng)營(yíng)決策目標(biāo)，是項(xiàng)目的剛性目標(biāo)，最

5、終實(shí)現(xiàn)結(jié)果均不能突破該經(jīng)營(yíng)目標(biāo)；2）經(jīng)營(yíng)決策目標(biāo)，將作為項(xiàng)目公司的考核及項(xiàng)目獎(jiǎng)金發(fā)放的依據(jù)。附件1：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)計(jì)算說明及風(fēng)險(xiǎn)提示一、規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 91,936 萬，總建筑面積 375,696 萬。二、經(jīng)營(yíng)期2016年12月12日（本期最早開工時(shí)間）2019年12月31日（開業(yè)或者本期最后一棟樓交付后半年）三、測(cè)算依據(jù)1、國(guó)家及山東省、臨沂市政府部門相關(guān)政策、法規(guī)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；2、新城控股商業(yè)綜合體項(xiàng)目（C類）建筑裝飾建造成本指標(biāo)（2016版）；3、集團(tuán)常規(guī)成本測(cè)算指標(biāo)；4、臨沂各項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)調(diào)研情況及本項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)；5、其他項(xiàng)目已有數(shù)據(jù)。四、計(jì)價(jià)基礎(chǔ)1、建設(shè)工程工程量清單計(jì)

6、價(jià)規(guī)范（GB50500-2008）；2、山東省2003年消耗量定額及相應(yīng)價(jià)目表。五、計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)1、工程部分價(jià)格按當(dāng)前市場(chǎng)材料價(jià)格測(cè)算，鋼筋按3,800元/T，C30砼價(jià)格275.92元/m3；2、住宅門窗按照680元/標(biāo)準(zhǔn)，采用三玻兩腔；3、商業(yè)外立面按照900元/標(biāo)準(zhǔn)；4、金街外立面按照1,000元/標(biāo)準(zhǔn)；5、住宅景觀按照400元/標(biāo)準(zhǔn)，品質(zhì)提升，含夜光跑道；6、商業(yè)景觀按照500元/標(biāo)準(zhǔn)，品質(zhì)提升。六、稅費(fèi)返還：無七、風(fēng)險(xiǎn)提示提示：不確定因素導(dǎo)致的成本增加或收入減少1、近期鋼材、水泥、砼市場(chǎng)波動(dòng)較大，可能會(huì)導(dǎo)致成本的額外增加。2、為確保首開區(qū)施工節(jié)點(diǎn)完成，針對(duì)現(xiàn)有地質(zhì)情況需采用一些邊坡加固及

7、止水措施，將會(huì)導(dǎo)致成本的額外增加。附件2：投資決策目標(biāo)與經(jīng)營(yíng)決策目標(biāo)的對(duì)比分析一、 可研版與方案版利潤(rùn)表對(duì)比 單位：萬元項(xiàng)目方案版可研版差異主營(yíng)收入136,233110,24025,993主營(yíng)成本90,64878,24312,405附加稅799507292銷售費(fèi)用8,1897,0831,106管理費(fèi)用5,0243,6711,353土地增值稅4,5175,157-640財(cái)務(wù)費(fèi)用2,2683,145-877利潤(rùn)總額24,78712,43412,353毛利率32.9%28.6%4.3%所得稅6,1973,1093,088凈利潤(rùn)18,5909,3259,265凈利率13.6%8.5%5.1%二、主要指

8、標(biāo)差異對(duì)比及原因分析主要包含但不限于：1、 技術(shù)指標(biāo)變化及對(duì)比分析名稱可研版A方案版B差異（B-A）備注一.項(xiàng)目定位樂居樂居+二.總建筑面積(m2) 342,966 375,696 32,730 其中：住宅 126,434 136,202 9,768 底商 7,379 9,549 2,170 購(gòu)物中心 83,000 88,000 5,000 金街 23,209 33,315 10,106 外街 968 - -968 商業(yè)塔樓 - - - 地下車庫(kù) 98,270 106,968 8,698 其他 3,706 1,662 -2,044 2、 收入變動(dòng)及對(duì)比分析(含稅)項(xiàng)目方案版可研版收入差額面積/

9、均價(jià)/元收入/萬元面積/均價(jià)/元收入/萬元金街33,31516,77555,88623,20916,77538,93316,953外街96822,5002,179-2,179底商9,54913,50012,8917,37913,5009,9622,929住宅134,1885,50073,803123,0935,20064,0089,795儲(chǔ)藏室2,0153,0006043,3413,0001,002-398車位1,33960,0008,0331,01760,0006,2821,751合計(jì)151,218122,36628,8523、 總成本指標(biāo)變化及對(duì)比分析（含稅）成本科目可研版A方案版B差額（

10、B-A）總偏差說明總成本 1,341,105,729 1,496,731,876 155,626,147 方案版比可研版成本增加15562萬元。其中：因方案面積變化增加成本11050萬；因成本因素增加4512萬。其中：因報(bào)建費(fèi)無法減半增加成本2323萬；品質(zhì)及配置提升增加977萬；因當(dāng)?shù)毓?jié)能要求，保溫B提升至A增加成本1425萬；因可研階段鋼材由2800元/噸漲至目前3800元/噸增加成本2575萬，其他科目金額增減-2788萬。 方案因素產(chǎn)生差異成本原因差生差異一 土地征地成本 183,172,248 183,867,118 694,870 土地成本增加69萬； 二 前期費(fèi)用 104,217

11、,148 134,781,321 30,564,173 方案因素造成本變動(dòng)（小計(jì)）：995萬 成本因素造成變動(dòng)（小計(jì)）：2062萬 （一） 規(guī)劃報(bào)批費(fèi) 14,774,756 22,983,744 8,208,988 1、建筑面積增加32730m2*43元/m2，增加約141萬 1、可研時(shí)未考慮農(nóng)民工工資保證金，增加約825萬； 2、規(guī)劃付費(fèi)未能減半征收增加成本81萬； 3、其他報(bào)批費(fèi)用當(dāng)?shù)匾褱p免，可研已計(jì)入，減少成本約226萬； （二）市政配套費(fèi) 35,576,952 64,528,274 28,951,322 1、建筑面積增加32730m2*104元/m2，增加約340萬 1、大配套未能減半

12、征收增加成本1096萬； 2、可研未考慮教育、自來水配套等增加成本1503萬； 3、其他項(xiàng)目減少44萬 （三）設(shè)計(jì)技術(shù)費(fèi)用 34,639,659 33,029,245 -1,610,414 1、建筑面積增加32730m2*101元/m2，增加約331萬 1、成本測(cè)算口徑減少402萬（四）施工報(bào)建費(fèi) 10,041,441 10,401,957 360,516 1、建筑面積增加32730m2*29元/m2，增加約96萬 1、成本測(cè)算口徑減少60萬（五）三通一平及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用 9,184,339 3,838,100 -5,346,238 1、建筑面積增加32730m2*27元/m2，增加約88萬 1

13、、成本測(cè)算口徑減少622萬，主要為臨電費(fèi)用及場(chǎng)地平整、臨時(shí)道路成本三 建安成本 897,498,085 1,027,723,103 130,225,017 方案因素造成本變動(dòng)（小計(jì)）：8565萬 成本因素造成變動(dòng)（小計(jì)）：4429萬 （一）基礎(chǔ)工程 52,023,702 48,442,838 -3,580,865 1、建筑面積增加32730m2*152元/m2，增加約496萬 1、土方節(jié)約287萬； 2、樁基及檢測(cè)節(jié)約1167萬 3、支護(hù)及檢測(cè)增加約600萬（二）土建工程 494,648,841 572,683,995 78,035,154 1、建筑面積增加32730m2*1442元/m2，增

14、加約4721萬 1、土建施工成本增加2580萬 2、幕墻成本減少984萬 3、保溫增加1425（三）室內(nèi)安裝工程 171,049,535 197,132,321 26,082,786 1、建筑面積增加32730m2*499元/m2，增加約1632萬 1、成本測(cè)算增加976萬（四）門窗工程 29,919,923 41,542,315 11,622,391 1、建筑面積增加32730m2*87元/m2，增加約286萬 1、門窗增加632萬，方案考慮斷熱鋁合金三玻兩腔； 2、其他增加245萬（五）電梯供貨和安裝工程 28,182,549 45,467,680 17,285,132 1、建筑面積增加3

15、2730m2*82元/m2，增加約269萬 1、成本測(cè)算口徑增加1460萬：電梯數(shù)量實(shí)測(cè)，供貨、安裝、裝飾價(jià)格按集團(tuán)戰(zhàn)略及標(biāo)準(zhǔn)計(jì)入（六）分包配套工程 95,099,270 103,810,768 8,711,498 1、建筑面積增加32730m2*277元/m2，增加約908萬 1、鋼結(jié)構(gòu)增加1619萬 2、欄桿扶手減少22萬 3、公裝減少1661萬（七）室內(nèi)精裝修 5,880,000 7,187,795 1,307,795 1、建筑面積增加32730m2*17元/m2，增加約56萬 成本測(cè)算增加75萬（八）其他建安工程 20,694,265 11,455,392 -9,238,873 1、建

16、筑面積增加32730m2*60元/m2，增加約197萬 成本測(cè)算減少1121萬，主要為商業(yè)調(diào)改費(fèi)由2000萬降為1000萬四、公共配套工程設(shè)施 - 五、公共基礎(chǔ)設(shè)施 120,722,681 143,726,366 23,003,685 方案因素造成本變動(dòng)（小計(jì)）：1152萬 成本測(cè)算增加1148萬，主要為： 1、景觀提升增加315萬； 2、智能化增加123萬（科目金額放置不同）； 3、小區(qū)主干道增加323萬； 4、供氣增加500萬 5、剩余減少292萬六、后期工程 24,030,879 6,633,969 -17,396,910 方案因素造成本變動(dòng)（小計(jì)）：229萬 成本因素造成變動(dòng)（小計(jì)）：

17、-1969萬： 1、公共維修基金取消減少1733（住宅為小業(yè)主繳納，自持減免） 2、后期成本綜合減少236萬 七、不可預(yù)見費(fèi) 11,464,688 -11,464,688 方案版成本未考慮不可預(yù)見費(fèi)4、 銷售物業(yè)成本指標(biāo)變化及對(duì)比分析（不含稅）指標(biāo)方案版可研版差異差異原因分析土地成本10,88810,572316面積變化導(dǎo)致成本變動(dòng)前期費(fèi)用8,6236,4312,192面積因素增加640萬，大配套費(fèi)未能減免增加705萬建安成本61,63651,35610,280面積因素增加5515萬，門窗增加632萬，電梯增加1460萬，保溫增加1425萬公建配套608765-157公共基礎(chǔ)8,4606,92

18、91,531增加原因?yàn)椋好娣e因素增加、景觀提升、智能化提升、以及主干道、供氣增加等后期費(fèi)用4331,531-1,098主要為公共維修基金取消繳納售樓處、樣板房 （營(yíng)銷設(shè)施）含在營(yíng)銷費(fèi)中，不計(jì)入成本0不可預(yù)見費(fèi)0658-658不可預(yù)見費(fèi)已綜合在各分項(xiàng)科目?jī)?nèi)合計(jì)90,64878,24312,4055、 持有物業(yè)成本指標(biāo)變化及對(duì)比分析（不含稅）指標(biāo)匯報(bào)版可研版差異差異原因土地成本5,7766,023-247面積變化導(dǎo)致成本變動(dòng)前期費(fèi)用4,5753,663912面積因素增加352萬，大配套費(fèi)未能減免增加390萬建安成本30,34128,2532,088主要為面積因素增加公建配套323436-113公共

19、基礎(chǔ)4,4883,947541增加原因?yàn)椋好娣e因素增加、景觀提升、智能化提升、以及主干道、供氣增加等后期費(fèi)用230872-642主要為公共維修基金取消繳納售樓處、樣板房 （營(yíng)銷設(shè)施）含在營(yíng)銷費(fèi)中，不計(jì)入成本0不可預(yù)見費(fèi)0375-375不可預(yù)見費(fèi)已綜合在各分項(xiàng)科目?jī)?nèi)合計(jì)45,73343,5692,1646、 現(xiàn)金流變動(dòng)及原因分析項(xiàng)目方案版可研版差異一、現(xiàn)金流入151,218122,36628,8521、銷售回籠151,218122,36628,8522、其他補(bǔ)貼收入-二、現(xiàn)金流出182,926154,75228,1741、項(xiàng)目成本投入149,673134,11115,5622、銷售費(fèi)用5,789

20、4,6831,1063、管理費(fèi)用5,0243,6711,3534、附加稅7995072925、增值稅6,1464,2241,9226、開業(yè)籌辦費(fèi)2,4002,40007、預(yù)繳土地增值稅3,4172,7226958、土地增值稅期末清算調(diào)整1,1002,435-1,3359、押金/保證金性質(zhì)類應(yīng)收款-息稅前凈現(xiàn)金流量-23,130-32,3869,256財(cái)務(wù)費(fèi)用3,4134,897-1,484預(yù)繳所得稅1,5081,290218企業(yè)所得稅清算調(diào)整4,6891,8192,870項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量-32,740-40,3927,652附件3：項(xiàng)目規(guī)劃總平圖及開發(fā)節(jié)點(diǎn)表一、項(xiàng)目規(guī)劃總平圖1、需標(biāo)示相應(yīng)樓棟號(hào)

21、2、若分期開發(fā)，需在圖中標(biāo)示分期范圍及相應(yīng)樓棟號(hào)二、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)表1、開發(fā)節(jié)點(diǎn)表主要包含：開工、開盤、交付、開業(yè)時(shí)間；2、若項(xiàng)目分期開發(fā)，則明確本次經(jīng)營(yíng)決策文件所包含所有分期的開發(fā)節(jié)點(diǎn)；若包含持有和銷售兩種物業(yè)類型，則分別明確兩種物業(yè)類型的開發(fā)節(jié)點(diǎn)；分期業(yè)態(tài)棟號(hào)物業(yè)類型面積開工時(shí)間開盤時(shí)間交付時(shí)間/開業(yè)時(shí)間一期住宅1#、2#、3#銷售538172017/3/162017/6/24（雙首開）2019-6-30（交付）二期住宅5#、6#、7#、8#、9#銷售14257（含地下室）2017/4/302019/6/30（交付)一期商業(yè)金街(首開)銷售93092017/5/152019-3-31（交付）

22、二期商業(yè)10#（大商業(yè)）自持153790（含地下室）2017/5/152018/9/28（開業(yè)）二期商業(yè)10#金街、13#銷售136232017/5/152019-3-31（交付）附件4：項(xiàng)目投資測(cè)算明細(xì)表（經(jīng)營(yíng)決策版）投 資 評(píng) 價(jià) 表項(xiàng)目臨沂東興路中段項(xiàng)目時(shí)間2017年4月評(píng)價(jià)維度評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)值說明關(guān)鍵效率指標(biāo)數(shù)值說明核心指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)年凈物業(yè)收入回報(bào)率(沖抵后）10.9%可售物業(yè)凈利率超過10%的部分作為超額利潤(rùn)，沖抵持有成本后計(jì)算回報(bào)率資金峰值(萬元)48376 累計(jì)負(fù)向凈現(xiàn)金流量的最大值投資回報(bào)標(biāo)準(zhǔn)年凈物業(yè)收入回報(bào)率(沖抵前）9.8%不沖抵超額利潤(rùn)時(shí)計(jì)算回報(bào)率地價(jià)支付周期2 項(xiàng)目獲取至土地價(jià)款付清的周期10年平均凈物業(yè)收入回報(bào)率14.7%拿地至開盤時(shí)間5 項(xiàng)目獲取至首次銷售開盤的周期整體IRR15.6%拿地至清盤時(shí)間37 項(xiàng)目獲取至清盤的周期會(huì)計(jì)利潤(rùn)可售物業(yè)銷售凈利率13.6%現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正時(shí)間(自有資金)30 項(xiàng)目獲取至累