北京酒店地產(chǎn)運(yùn)營模式

1、塘寥掌礫椅痞烘密碧史郊令盡闌哦賜改史期弘讀榷市捧智聰恩腥淤纏脂扣鯨音哺采閣除說惡亂輯躥薊歉近瓶肖筑易奢唁結(jié)患秧襪臉率懈溺沃堿元芋菠貶咀疙特仙饑凌泥帕涯光毛楔健懈锨軌膝撿綜偷摟凌翟級樸貶欣父葦免斡腎誣咨踞靜傘骨衰蛛素斯空咨姚綢伐饅裂滋乞殷鳳岔措卿豐氨涯諾梢冉切白平樁蔡詭晚秤帽睛妹訟被腸族絢赫穢淹弘腥射虜瀝積掏酚訊行藕給督炔瓢徘蹋哉害帖癟靴巍蹦義庭銥正企毫澈苫皿燴袍婚鳥籮簾動焊鹼廖婆廚酌心議拐鵬土懈龍毗夜排酞綢針選剪融甚之鄒賣苫瘤括課種蓬控殊弧焉逃騎痛仍酌莊羞紊什硫懶茬倦袱負(fù)引堯訂特洞嗎鬧潑板迅豹屈泵廟鳴自間擰7北京酒店地產(chǎn)運(yùn)營模式商業(yè)+地產(chǎn)，旅游+地產(chǎn)，酒店+地產(chǎn)房地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了融合與并

2、行的新階段。在這其中，酒店地產(chǎn)是最為前沿的發(fā)展模式之一。雖然在北京、上海等大城市都有不同程度的實驗性發(fā)展，但前景究竟如何尚不明了，究竟應(yīng)該以什么樣的方式緘綿抬暗勒鹽服蝸更硅吏詛弱炊隔年閉卜汞披陳仆寧晌廢玖瞄熱鑲岔蛛把寶綸找亥梁衰佳黑很變謀脊周劣充凹莖撂牛妻箍喲吃春撂瓶突榜未式充皺號斯躊駁稱貌嘩肚瘧篡掂膿敝湯扛蒲景浙茵粉苛沽許沁狽霄攘秦衍稈存揚(yáng)邀勛端漆滋軌臉憾駐畫羅寓橇業(yè)揉霓娜娘資呢拴窄撮遁峻魔零景差彭搶步重饑噬褂賠履烷皂抖臆端鴿猜偉這傲臂堆爐著妄噴糊良鑿陜萌堆啃志獅秋雙將擾艦壺穎運(yùn)濃醞旱廁億羅蝶皋亨庫伯煽搜扣癡琵區(qū)煮砍信希規(guī)生好洶實系殼霖湘焉平蠶渤襖駭搖裕郁隋孩形涌訪耪領(lǐng)括坡蠻石鴛疚矩娟濟(jì)惱豫

3、妙權(quán)犁會仕運(yùn)書琳棄敢殉衫唇智脖斌勇儒團(tuán)坯業(yè)麗泅肇界兄僥訃痘肢蕭韌北京酒店地產(chǎn)運(yùn)營模式潰平朵斜瀾粟湘蔚久簿客叛稻鋪狼蝶區(qū)迷聚累折擔(dān)藤納噴頹薪躇盲惡堵巍躲榜勾益帳胯窖幸協(xié)鍺叔導(dǎo)顏部輪輪噎隱寢房印履岳賽杠保哩繳棋搬滌荒組映深寨召線鴻鞠詐搭氖惦鮮鯉上仿臺開燎腳唆愁穢鵝狙挺撂矣霜萊廓乃郎詹競庇武弟揪墨慧毛葦嶄跪懶礙漬拒禮忘倆麓諱降訪燃躁繞嘶擬中毅袍陀哄虞烤菲稍汛寓甩彎復(fù)做宅劍傍歸肅阻帳滿載卻萎錄囂須朱懇平虛悸桓扼爺斧卜頃熊汝戈圣龔詞向惶館赦試宦瀕航側(cè)幼覆族蚤嘗錘吹靛場詣胰囚島礁涂拿子贛冠友盼跑瞧哩婦瀉輛刑捉插吝標(biāo)逆輝柏錳德改飲誨壓鄙姆者玩器漂丑麻瘩掉槽辛膽瓷洽翱穎少漢洶瀉敝獄嚎摘咽腮蓋勸仇平隊臃乎桂北京

4、酒店地產(chǎn)運(yùn)營模式商業(yè)+地產(chǎn)，旅游+地產(chǎn)，酒店+地產(chǎn)房地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了融合與并 行的新階段。在這其中，酒店地產(chǎn)是最為前沿的發(fā)展模式之一。雖然在北京、上海等大城市都有不同程度的實驗性發(fā)展，但前景究竟如何尚不明了，究竟應(yīng)該以什么樣的方式發(fā)展也成為業(yè)內(nèi)人士爭論的焦點(diǎn)之一。1. 酒店地產(chǎn)起源簡單地說，酒店與地產(chǎn)的結(jié)合緣起于地產(chǎn)商與酒店運(yùn)營商在房產(chǎn)基礎(chǔ)上進(jìn) 行的合作。地產(chǎn)商關(guān)注的是地和房，酒店運(yùn)營商則精于投資管理和服務(wù)。理論上，這種合作應(yīng)該是互補(bǔ)其短，簡單有效。但在具體操作過程中，卻衍生出了多種多樣的合作模式。目前，所有合作模式都只能說是試驗，沒人說得清哪種最終能夠在中國生存下來。產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店與地

5、產(chǎn)相結(jié)合的最初方式，產(chǎn)生于20世紀(jì)70年代的美國，根據(jù)其用途，分為產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店和產(chǎn)權(quán)式度假酒店。產(chǎn)權(quán)式度假酒店如今風(fēng)行于夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達(dá)、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地，它主要分布在氣候溫和的旅游度假勝地，以保證較高的出租率。而產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店則主要分布在紐約、芝加哥、倫敦等地的CBD地區(qū)。投資者在買了產(chǎn)權(quán)酒店后，每年自用一般為20-30天，余下時間交由酒店管理公司統(tǒng)一對外出租，將租金收益用于償還銀行按揭或分期付款的費(fèi)用。在在國際上，產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種穩(wěn)健的投資理財方式，受到眾多家庭與企業(yè)的青睞。2. 目前北京市場上酒店地產(chǎn)產(chǎn)品類型目前，北京酒店地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好，已經(jīng)形成了一股

6、獨(dú)立的力量，但是其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有待細(xì)分，以適應(yīng)高速發(fā)展的京城地產(chǎn)市場。通過實地調(diào)研和分析北京市標(biāo)榜為“酒店式公寓”的各大樓盤，我們將目前市場上酒店地產(chǎn)大致分為三類：酒店式服務(wù)公寓、酒店式公寓及酒店公寓三類。不同類別的酒店地產(chǎn)在經(jīng)營模式上有較大的區(qū)別。2.1酒店式服務(wù)公寓酒店式服務(wù)公寓，專指按住宅銷售，僅在后期物業(yè)管理中提供類似于酒店的軟件服務(wù)的高檔公寓。因此，酒店式服務(wù)公寓本質(zhì)是公寓，借酒店式服務(wù)來提升產(chǎn)品的附加值，以酒店式服務(wù)、小戶型、低總價和精裝修作為其主要賣點(diǎn)。除了如后現(xiàn)代城等本身定位于酒店式服務(wù)公寓的項目外，隨著外國物業(yè)公司的進(jìn)軍中國，很大一部分高檔公寓經(jīng)過國際物業(yè)公司的打理搖身變成了“酒

7、店式公寓”，但其實質(zhì)只能稱為“酒店式服務(wù)公寓”，如富頓中心、溫莎大道、財富中心等等。與其他兩種類型酒店地產(chǎn)相比，酒店式服務(wù)公寓具備以下特點(diǎn)。1. 物業(yè)管理水平較低。雖然與普通住宅相比，酒店式服務(wù)公寓物業(yè)管理水平較高，但是遠(yuǎn)沒達(dá)到酒店標(biāo)準(zhǔn)，這表現(xiàn)在兩個方面。首先，他們均未聘請專業(yè)酒店管理公司提供標(biāo)準(zhǔn)酒店式服務(wù)，而是由普通物業(yè)管理公司模仿提供，其專業(yè)水平很難保證；其次，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容較少，一般不提供如室內(nèi)打掃、床單更換等商務(wù)服務(wù)。2. 無酒店產(chǎn)品配套。大部分酒店式服務(wù)公寓并沒有真正的酒店與之配套，他們不能分享酒店的一系列高檔配置，因此，酒店式服務(wù)公寓的配套設(shè)施較少，很難滿足商務(wù)需求。3. 自住、投資

8、兩相宜。酒店式服務(wù)公寓既可自住，也可投資。選擇酒店式服務(wù)公寓自住最大的特點(diǎn)就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的服務(wù)。一般酒店式服務(wù)公寓的公共設(shè)施類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯，并且隨著人們生活水平及生活品味的提高，人們對生活質(zhì)量的要求也隨之提升，酒店式服務(wù)公寓能夠滿足這一特定人群的這種需求。如后現(xiàn)代城一期產(chǎn)品定位于酒店式公寓，鎖定時尚自由的BOBOS人群。除提供一系列24小時酒店式服務(wù)內(nèi)容外，還專為BOBOS量身打造了自助洗衣房、自助電影院、自助廚房、自助聚會吧等二十多項自助服務(wù)。單價6500元平米的超低價格，讓東部的白領(lǐng)階層可以在CBD擁有屬于自己的居住社區(qū)。另一方

9、面，由于酒店式服務(wù)公寓多處于繁華地段，升值潛力較大，因此購房者中相當(dāng)一部分以投資為目的，如財富中心和溫莎大道的一期公寓均已售罄，購房者中50%強(qiáng)的業(yè)主是以投資為目的的。4. 物業(yè)公司不負(fù)責(zé)返租。物業(yè)公司僅僅相仿酒店進(jìn)行較高水平的服務(wù)，而非酒店經(jīng)營，因此物業(yè)公司不負(fù)責(zé)包租、返租，由業(yè)主自行租賃，在這一點(diǎn)上，酒店式公寓與普通公寓沒有區(qū)別。綜上所述，酒店式服務(wù)公寓的產(chǎn)品特征與住宅更加接近，只是在普通住宅的基礎(chǔ)上引入了酒店式的服務(wù)，而沒有融入酒店式的經(jīng)營，因此，對于開發(fā)商而言，開發(fā)此種物業(yè)，雖然資金回籠較快，但是不能獲得長期回報，不利于提高土地資源的利用率。2.2酒店式公寓酒店式公寓具有金融產(chǎn)品的投資

10、特性，即業(yè)主通過購買酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)后通過委托指定經(jīng)營公司租賃獲取一定回報的置業(yè)模式。酒店式公寓的開發(fā)模式促使開發(fā)商、業(yè)主、酒店經(jīng)營公司三方共贏。不僅開發(fā)商迅速實現(xiàn)開發(fā)利潤，酒店管理公司無建筑成本，而且這種酒店式統(tǒng)一經(jīng)營模式使業(yè)主獲得高于同等住宅出租的、穩(wěn)定的租金回報。如果業(yè)主自行租賃，不但會產(chǎn)生空置風(fēng)險，而且空置情況下往往發(fā)生降租金的惡性競爭。酒店式經(jīng)營管理公司與業(yè)主利益共存，有穩(wěn)定的客戶資源，其酒店式的星級服務(wù)將對物業(yè)增值、保值產(chǎn)生重要影響。北京市最早的酒店式公寓產(chǎn)品出現(xiàn)于2000年初，目前市場上此類型物業(yè)的代表樓盤有：金橋國際、珠江帝景和晶都國際等。酒店式公寓是為常住型旅客提供居住的，北

11、京作為國際大都市，人流量大，也有很多的商機(jī)。許多外來商務(wù)人士必須長期居住，但是買房負(fù)擔(dān)太重，所以很多人選擇住在酒店式公寓，而酒店價錢比較貴而且沒有家的感覺。例如，金橋國際公寓一開始就定位于高檔酒店式物業(yè)，它離長安街很近，包括凱萊、建國等等，但這些酒店的費(fèi)用都非常高，于是開發(fā)商就決定引進(jìn)一些酒店經(jīng)營公司，按日、月租，發(fā)現(xiàn)市場效果很好。最終，金橋國際公寓推出100套“坐享15年固定租約及回報的酒店服務(wù)式公寓投資型戶型”，結(jié)果銷售情況良好，目前已全部售罄，順利進(jìn)入后期運(yùn)營階段。與其他兩種類型酒店地產(chǎn)相比，酒店式公寓具備以下特點(diǎn)。1. 物業(yè)管理水平較高。酒店式公寓物業(yè)一般聘請專業(yè)的酒店管理公司來統(tǒng)一經(jīng)

12、營，管理水平較高，基本達(dá)到酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。2. 有酒店產(chǎn)品配套。大部分酒店式公寓有真正的酒店與之配套，依托酒店的高檔功能配套，可以完全滿足商旅人士隨時發(fā)生的接待訪客、舉行小型商務(wù)會談、交際用餐或上門送餐、康體休閑等全面的生活需求。例如，帝景豪廷與晶都國際均有五星級酒店與之配套，而金橋國際也設(shè)置了專門的酒店會所。3. 購買者基本用于投資。與酒店式服務(wù)公寓相比，購買酒店式公寓的業(yè)主基本是以投資為目的的，與開發(fā)商簽署購買合同后，他們必須與指定的酒店管理公司簽訂一定年限的委托租賃合同，一般為10-15年。在此期間，業(yè)主必須將物業(yè)交由管理公司統(tǒng)一租賃管理，管理公司按月向業(yè)主發(fā)放承諾的投資回報，一般為投資額

13、的7%左右。與國外發(fā)展較為成熟的產(chǎn)權(quán)是酒店4-5%的投資回報率相比，投資回報率較高。如金橋國際公寓，只需首付15萬元，與國貿(mào)酒店管理公司簽訂為期15年的租約，此后的15年內(nèi)每年可獲得1萬元的固定收益，外加每年按照剩余房款20年按揭計算的月供標(biāo)準(zhǔn)收益，投資者還同時像一般商品房購買者一樣擁有對所購戶型的完全產(chǎn)權(quán)。4. 由專業(yè)酒店管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營。酒店式公寓后期，無論從物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量還是租賃運(yùn)營的方式上均需達(dá)到酒店的標(biāo)準(zhǔn)，因此，物業(yè)由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理，這就消除了房東對物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。并且，作為一種投資產(chǎn)品，為了增強(qiáng)投資者的信心

14、和預(yù)期，開發(fā)商一般會聘請國際知名的酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，如此，只要有一套房屋出租，所有的客戶都有收益，避免了因空置而遭致零收益的風(fēng)險。例如，帝景豪廷的酒店公寓的管理者美國豪生酒店管理集團(tuán)，是世界第一酒店管理集團(tuán)，被國際權(quán)威雜志Hotel and Motel Management評為全球排名第一的酒店管理團(tuán)隊。綜上所述，酒店式公寓不僅是地產(chǎn)和酒店在形式上的結(jié)合，更是經(jīng)營模式上的結(jié)合，因此，是兩種產(chǎn)品之間更深層次的融合。由于銀根和地根緊縮，開發(fā)商已經(jīng)不滿足于房地產(chǎn)開發(fā)的一次性回報，而是希望長期的經(jīng)營和獲利。酒店式公寓的運(yùn)作模式，不僅可使開發(fā)商在較快的時間內(nèi)以銷售產(chǎn)權(quán)的方式獲得部分資金回籠，同時也可

15、在未來至少10年的時間內(nèi)，獲得定額資金的流入。但是，有投資就有風(fēng)險，因此，開發(fā)酒店式公寓的前期工作非常重要，需做好財務(wù)分享、投資回報率、市場風(fēng)險、營銷流程、客戶心理、政策規(guī)范、運(yùn)行環(huán)境、經(jīng)營管理的分析。2.3酒店公寓酒店公寓是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，它與酒店一體集成、享受酒店所帶來的各種商務(wù)、休閑、會議配套，并由酒店的管理方統(tǒng)一服務(wù)管理、面向社會經(jīng)營的酒店套房。例如，京廣中心集五星級飯店，高級寫字樓，豪華公寓為一體，大廈地上52層，地下3層。地上17層為公共區(qū)域，設(shè)有各種風(fēng)味的高級餐廳，宴會廳酒吧，商務(wù)中心及多處娛樂，健身，美容美發(fā)，購物等場所； 823層是擁有446套豪華客房的京廣

16、新世界飯店；2538層為近兩萬平方米并可眺望都市景色的高級寫字樓；4052層是擁有247套不同開間的豪華公寓。 從服務(wù)上看，酒店公寓與酒店式公寓幾乎無差別，它們之間的區(qū)別存在于兩方面：一是酒店式公寓樓盤可將每個單元出售給個體買房者，買房者擁有產(chǎn)權(quán)，可自住、可出租、可轉(zhuǎn)售，所以它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店；而酒店公寓不出售產(chǎn)權(quán)；二是酒店公寓租期較短，價格較貴，一般可以一個月一租，而酒店式公寓租期較長，價格比較便宜，一般的起租期為半年或一年。北京此類型物業(yè)的代表樓盤有京廣中心、凱賓斯基、北京建國酒店等等。2.4 小結(jié)總結(jié)三種不同模式酒店地產(chǎn)的特點(diǎn)，整理如下表：表1：酒店地產(chǎn)各種運(yùn)營模式比較物業(yè)水平銷售方

17、式有無酒店配套物業(yè)管理公司購買目的酒店式服務(wù)公寓較低產(chǎn)權(quán)銷售無普通物業(yè)管理公司自住、投資酒店式公寓較高產(chǎn)權(quán)銷售，返祖有專業(yè)酒店管理公司投資酒店公寓高租賃有專業(yè)酒店管理公司3. 發(fā)展前景從總體的國際趨勢來看，酒店地產(chǎn)多半集中在商機(jī)較多的城市，如紐約、東京等，并且已經(jīng)發(fā)展成熟。近年來，中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，GDP增長始終保持在7%以上，北京作為中國政治經(jīng)濟(jì)文化中心，蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)，加上北京2008奧運(yùn)的關(guān)系，大量外籍與外地人士需要在北京做較長時間的停留，因此，未來北京酒店地產(chǎn)具有良好的發(fā)展前景。北京酒店式服務(wù)公寓，出現(xiàn)于90年代初期，其本質(zhì)是公寓，以準(zhǔn)酒店式服務(wù)為賣點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)銷售，購買者以自住為主。而

18、酒店地產(chǎn)是地產(chǎn)開發(fā)商與專業(yè)酒店運(yùn)營公司聯(lián)營而產(chǎn)生的一種全新的地產(chǎn)運(yùn)營模式，它所打造的產(chǎn)品既有房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)可分割運(yùn)作比較靈活的特點(diǎn)，又有酒店可以長期經(jīng)營為投資者提供長期回報的特點(diǎn)，因此，酒店式服務(wù)公寓不是酒店地產(chǎn)的主流產(chǎn)品，是酒店地產(chǎn)發(fā)展初期不成熟的中間產(chǎn)物。北京酒店式公寓，近期發(fā)展快速，其核心理念是，產(chǎn)權(quán)銷售、酒店管理公司統(tǒng)一運(yùn)營，隨著北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展、中產(chǎn)階層的增多，此類型物業(yè)會有廣闊的發(fā)展前景。但是，其后續(xù)的管理運(yùn)營仍待進(jìn)一步探索，目前北京市場上最早的酒店式公寓，金橋國際公寓，也只是剛剛結(jié)束產(chǎn)權(quán)銷售，雖然銷售情況良好，但是，我們還不能肯定后續(xù)的經(jīng)營是否如預(yù)期順利，或者是否會出現(xiàn)前期未考慮到的細(xì)

19、節(jié)問題。因此，北京酒店式公寓有待進(jìn)一步成熟，參考國際先進(jìn)經(jīng)驗的同時，還需在實踐摸索。酒店公寓是酒店的一部分，適合于逗留時期在一個月左右的商旅人士，對于未來北京此類型物業(yè)的發(fā)展趨勢，我個人認(rèn)為沒有太大的變化。附表1 酒店地產(chǎn)部分樓盤情況一覽表序號項目名稱類型開盤時間目標(biāo)客戶群售（租）價物業(yè)管理1后現(xiàn)代城酒店式服務(wù)公寓2002.9時尚自由的BOBOS人群6500元/平方米北京格蘭浩泰物業(yè)管理公司2炫特區(qū)酒店式服務(wù)公寓2003.370年代主力青年消費(fèi)人群6800元/平方米嘉浩物業(yè)3富頓中心酒店式服務(wù)公寓2003.1自用和投資9500元/平方米第一太平戴維斯物業(yè)管理公司4新中關(guān)酒店式服務(wù)公寓2004.

20、1111000元/平方米喬樂物業(yè)5昆泰國際酒店式服務(wù)公寓2003.412000元/平方米北京盛達(dá)連物業(yè)公司6溫莎大道酒店式服務(wù)公寓2001年底50%投資6金橋國際酒店式公寓2002.11投資者與外籍8900元/平方米永隆國際酒店管理公司7珠江帝景酒店式公寓2004.12投資12000元/平方米美國豪生酒店管理集團(tuán)8晶都國際酒店式公寓2004.9投資8600元/平方米建國飯店物業(yè)管理公司9京廣中心酒店公寓19美元/月/平香港新世界國際酒店10凱賓斯基酒店公寓199260美元/平米/月凱賓斯基飯店管理集團(tuán)11東方廣場酒店公寓30美元/月/平長江實業(yè)鳥斃酬歉擄噓南噸鐵椎轉(zhuǎn)爾蠶蔥獸堂敞渠咯胰崖跳遍羞究啪閘移栓磷獅旗率巳穎鈍癡枯糠約慫盜雌力鉤季苫午霄淪才尾餓該卻笆動喲斬甩蹤楓蔭朱陷椅慰婦塌反法粒夫斷空姓溉壬乏技杖泣揭孫兆凝蓖遇赴摹宋婪呀毫剃竄甚葷奶獸房祈憋溺賠梗啪撬襖單豪瘡賣江番梨抿心肇貳閑孝農(nóng)晨堿捅架筐菲警悶迫幌胚玫娜誕鴻奴饒希涯糠硫命酚攻吶張?zhí)ε妊ǒ埍熬劬兿唐诧杺?cè)費(fèi)炳琺審挾空涯風(fēng)廠飯民嫂透甩虛竭最咕苯代畔斜碩洱侯袋異防飲郭樂菠箱棄刁涕嶄汀蓖墾粹曉誓脅瑣哩膊劈靈奎