【學(xué)習(xí)】第四章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計

1、行業(yè)會計比較（第四版）整理課件第四章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計行業(yè)會計比較（第四版）整理課件第二節(jié)第二節(jié) 開發(fā)成本的核算開發(fā)成本的核算第四章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的特點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的特點第三節(jié)第三節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品的核算開發(fā)產(chǎn)品的核算 第四節(jié)第四節(jié) 出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房的核算出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房的核算第五節(jié)第五節(jié) 營業(yè)收入的核算營業(yè)收入的核算行業(yè)會計比較（第四版）整理課件第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的特點n資金籌集渠道的多源性 預(yù)收購房訂金或預(yù)收建設(shè)資金，預(yù)收代建工程款，土地開發(fā)及商品房貸款，發(fā)行企業(yè)債券，與其他單位聯(lián)合開發(fā)吸收的其他單位投資，發(fā)行股票籌集的股本。行業(yè)會計

2、比較（第四版）整理課件第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的特點n資金占用形態(tài)的多元性 土地開發(fā)項目在建資金，商品房項目在建資金，配套設(shè)施項目在建資金，代建工程項目在建資金，市政工程項目在建資金，經(jīng)營房、周轉(zhuǎn)房項目在建資金。行業(yè)會計比較（第四版）整理課件第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的特點n結(jié)算業(yè)務(wù)的頻繁性和由此引起的財務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性 周邊企業(yè)的復(fù)雜性 大量預(yù)收預(yù)付結(jié)算過程的復(fù)雜行業(yè)會計比較（第四版）整理課件第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的特點n核算周期具有長期性 開發(fā)項目的長期性。行業(yè)會計比較（第四版）整理課件第二節(jié) 開發(fā)成本的核算開發(fā)成本的內(nèi)容開發(fā)成本的核算行業(yè)會計比較（第四版）整理課件開發(fā)成本的內(nèi)容 按開

3、發(fā)項目種類土地開發(fā)成本房屋開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本行業(yè)會計比較（第四版）整理課件開發(fā)成本的內(nèi)容以上四類開發(fā)成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：n土地征用及拆遷補償費n前期工程費n建筑安裝工程費n基礎(chǔ)設(shè)施費n公共配套設(shè)施費n開發(fā)間接費行業(yè)會計比較（第四版）整理課件二、開發(fā)成本的核算土地開發(fā)成本的核算配套設(shè)施開發(fā)成本的核算房屋開發(fā)成本的核算代建工程開發(fā)成本的核算行業(yè)會計比較（第四版）整理課件土地開發(fā)的目的與用途（一）土地開發(fā)成本的核算銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)商品性建設(shè)場地直接為本企業(yè)興建商品房和其他經(jīng)營性房屋而開發(fā)自用建設(shè)場地行業(yè)會計比較（第四版）整理課件（一）土地開發(fā)成本的核

4、算n土地開發(fā)的直接費用 ，在費用發(fā)生時，根據(jù)有關(guān)憑證直接記入“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶的借方 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件（一）土地開發(fā)成本的核算n發(fā)生的開發(fā)間接費用先記入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方，期末按一定標(biāo)準(zhǔn)分配結(jié)轉(zhuǎn)的應(yīng)由土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用，借記“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶，貸記“開發(fā)間接費用”賬戶 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件（一）土地開發(fā)成本的核算n結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)完工建設(shè)場地成本時，貸記“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶，商品性建設(shè)用地，借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，自用建設(shè)場地，借記“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶 n例題，見教材74頁行業(yè)會計比較（第四版）整理課件（二）配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 開發(fā)小區(qū)

5、內(nèi)開發(fā)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目屬于配套設(shè)施開發(fā)成本核算的公共配套設(shè)施工程，包括兩部分屬于配套設(shè)施開發(fā)成本核算的公共配套設(shè)施工程，包括兩部分 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件（二）配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 n配套設(shè)施工程費用發(fā)生時，借記“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”賬戶，貸記有關(guān)賬戶 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件（二）配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 n開發(fā)完工后，在開發(fā)小區(qū)以內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓，有兩個或者兩個以上受益對象的公共配套設(shè)施工程的開發(fā)成本，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)進行分配結(jié)轉(zhuǎn)，借記“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶，貸記“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”賬戶； 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件

6、（二）配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 n能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施工程的開發(fā)成本，應(yīng)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品，借記“開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施”賬戶，貸記“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”賬戶。 n例題，見教材76 頁行業(yè)會計比較（第四版）整理課件（三）房屋開發(fā)成本的核算 開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類四是受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的代建房三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房二是為出租經(jīng)營而開發(fā)的經(jīng)營房一是為對外銷售而開發(fā)的商品房行業(yè)會計比較（第四版）整理課件（三）房屋開發(fā)成本的核算 n企業(yè)在開發(fā)房屋過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計入該房屋成本核算對象的“土地

7、征用及拆遷補償費”、“前期工程費”、“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目。 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件（三）房屋開發(fā)成本的核算 n如果費用發(fā)生時分不清成本核算對象，或應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)先通過“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶進行歸集，待土地開發(fā)完成用于房屋建設(shè)時，再采用一定的方法分配結(jié)轉(zhuǎn)記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶。 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件（三）房屋開發(fā)成本的核算 n采用出包方式的企業(yè)，其建筑安裝工程費用，應(yīng)根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價款結(jié)算單”所列工程價款，結(jié)算出包工程款，記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶的“建筑安裝工程費”成本項目。 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件（三）房屋開發(fā)成本的核

8、算 n采用自營方式的企業(yè)，可直接記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶，但應(yīng)是實際發(fā)生數(shù)，不得按預(yù)算價格或預(yù)提費用入賬。也可以設(shè)置“工程施工”和“施工間接費用”兩個賬戶，定期結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶的“建筑安裝工程費”成本項目。 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件（三）房屋開發(fā)成本的核算n房屋開發(fā)成本中的配套設(shè)施費用，是指不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。配套設(shè)施與商品房同步建設(shè)，發(fā)生的公共配套設(shè)施費能分清受益對象的，應(yīng)直接記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶的“公共配套設(shè)施費”成本項目； 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件（三）房屋開發(fā)成本的核算n不能分清受益對象，應(yīng)先在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”賬

9、戶的借方歸集，待公共配套設(shè)施竣工時，再從其貸方分配結(jié)轉(zhuǎn)記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶的借方； 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件（三）房屋開發(fā)成本的核算n若公共配套設(shè)施與商品房非同步建設(shè)，即商品房已建成出售，而配套設(shè)施尚在建設(shè)之中，對應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費，按規(guī)定報批后可采用預(yù)提方法，預(yù)先計入商品房成本。待公共配套設(shè)施完工后，按配套設(shè)施工程的實際支出數(shù)，沖銷已預(yù)提的配套設(shè)施費，并調(diào)整有關(guān)成本核算對象的成本。 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件（三）房屋開發(fā)成本的核算n房屋開發(fā)項目應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用，平時通過“開發(fā)間接費用”賬戶歸集，期末分配結(jié)轉(zhuǎn)記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶的“開發(fā)間接費用”成本項目。 行業(yè)

10、會計比較（第四版）整理課件（三）房屋開發(fā)成本的核算n結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)完工商品房等開發(fā)產(chǎn)品成本時，貸記“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶，借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。 n例題，見教材77頁行業(yè)會計比較（第四版）整理課件（四）代建工程開發(fā)成本的核算 n開發(fā)企業(yè)接受委托代為開發(fā)的建設(shè)場地和房屋，其建設(shè)內(nèi)容和特點與企業(yè)的土地開發(fā)和房屋開發(fā)基本相同，所以其開發(fā)費用可比照土地開發(fā)和房屋開發(fā)的核算方法，分別在“開發(fā)成本土地開發(fā)”和“開發(fā)成本房屋開發(fā)”兩個明細(xì)賬戶內(nèi)核算，開發(fā)工程完工，驗收合格時，轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品代建工程”賬戶內(nèi)。 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件（四）代建工程開發(fā)成本的核算 n其他代建工程開發(fā)項目，應(yīng)在“開發(fā)成本代建工

11、程開發(fā)”賬戶核算。 n例題，見教材78頁行業(yè)會計比較（第四版）整理課件第三節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品的核算 n開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程，并已驗收合格，符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，可以按照合同規(guī)定的條件移交給購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品，包括土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等。 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件一、開發(fā)產(chǎn)品增加的核算n企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，應(yīng)于竣工驗收時，借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件二、開發(fā)產(chǎn)品減少的核算 n企業(yè)有償轉(zhuǎn)讓或出售開發(fā)產(chǎn)品，結(jié)轉(zhuǎn)時，借記“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件二、開發(fā)產(chǎn)品減少的核算n

12、企業(yè)如果采用分期收款結(jié)算的方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，在將開發(fā)產(chǎn)品移交給使用單位或辦妥分期收款銷售合同時，應(yīng)將分期收款開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”賬戶 。行業(yè)會計比較（第四版）整理課件二、開發(fā)產(chǎn)品減少的核算n企業(yè)將開發(fā)的土地和房屋用于出租或?qū)㈤_發(fā)的房屋用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，應(yīng)于簽訂合同、協(xié)議和移交使用時，將該土地和房屋的實際成本，自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”賬戶 。行業(yè)會計比較（第四版）整理課件二、開發(fā)產(chǎn)品減少的核算n企業(yè)將開發(fā)的營業(yè)性配套設(shè)施作為本企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)的用房，應(yīng)視同自用固定資產(chǎn)進行處理，并將營業(yè)性配套設(shè)施的實際成本，自“開發(fā)產(chǎn)品”

13、賬戶轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”賬戶 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件二、開發(fā)產(chǎn)品減少的核算n對于已經(jīng)交付使用或辦理銷售和結(jié)轉(zhuǎn)手續(xù)，而產(chǎn)權(quán)尚未移交出去的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)由企業(yè)設(shè)置“代管房產(chǎn)備查簿”，進行實物管理。n例題，見教材80頁 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件三、分期收款開發(fā)產(chǎn)品的核算 n企業(yè)如以分期收款的方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，在將開發(fā)產(chǎn)品移交給購買單位或個人，或辦妥分期收款銷售合同時，應(yīng)將商品房等開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，借記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。行業(yè)會計比較（第四版）整理課件三、分期收款開發(fā)產(chǎn)品的核算n企業(yè)按合同規(guī)定的期限收取銷售價款時（包括第一次收款），借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等

14、賬戶，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶。 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件三、分期收款開發(fā)產(chǎn)品的核算n根據(jù)當(dāng)期應(yīng)收回的價款（即合同規(guī)定當(dāng)期應(yīng)收價款數(shù)額）占分期收款產(chǎn)品應(yīng)收價款總額（即全部售價）的比例，計算分期收款開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。n例題，見教材81頁行業(yè)會計比較（第四版）整理課件第四節(jié) 出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房的核算出租開發(fā)產(chǎn)品的核算周轉(zhuǎn)房的核算行業(yè)會計比較（第四版）整理課件一、出租開發(fā)產(chǎn)品的核算n出租開發(fā)產(chǎn)品是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)完成、用于出租經(jīng)營的土地和房屋。 n財務(wù)制度規(guī)定出租經(jīng)營的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)視作存貨。 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件一、出

15、租開發(fā)產(chǎn)品的核算n（一）出租開發(fā)產(chǎn)品增加的核算 n簽訂出租合同、協(xié)議后，按出租土地和房屋的實際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件一、出租開發(fā)產(chǎn)品的核算n（二）出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算 月攤銷率=（1估計凈殘值率）攤銷年限12月攤銷額=出租房屋原值月攤銷率行業(yè)會計比較（第四版）整理課件一、出租開發(fā)產(chǎn)品的核算n（二）出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算 n企業(yè)按月計提出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額時，借記“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品攤銷”賬戶。行業(yè)會計比較（第四版）整理課件一、出租開發(fā)產(chǎn)品的核算n（三）出租開發(fā)產(chǎn)品修理的核算n出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃期

16、間發(fā)生的修理費用，數(shù)額不大的可直接記入“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶；如果數(shù)額較大，可先在“待攤費用”賬戶歸集后，分期攤?cè)搿爸鳡I業(yè)務(wù)成本”賬戶。 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件一、出租開發(fā)產(chǎn)品的核算n（四）出租開發(fā)產(chǎn)品改變用途對外銷售的核算 n在銷售成立時，應(yīng)按其銷售價格，借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”賬戶，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶。期末，結(jié)轉(zhuǎn)對外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品成本時，按其攤余價值，借記“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶，按其已提累計攤銷額，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品攤銷”賬戶，按原值，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品”賬戶。 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件一、出租開發(fā)產(chǎn)品的核算n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出租產(chǎn)品改變用途，作為

17、商品房對外銷售而發(fā)生的修理支出，應(yīng)列為銷售費用，不得作為主營業(yè)務(wù)成本列支。 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件二、周轉(zhuǎn)房的核算n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的周轉(zhuǎn)房是指用于安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用、產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的各種房屋。其包括：（1）在開發(fā)過程中已明確其為安置被拆遷居民使用的房屋；（2）搭建用于安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的臨時性簡易房屋；（3）開發(fā)的商品房中在銷售前用于安置被拆遷居民使用的房屋。 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件周轉(zhuǎn)房在開發(fā)過程中已明確其為安置被拆遷居民使用的房屋 搭建用于安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的臨時性簡易房屋 開發(fā)的商品房中在銷售前用于安置被拆遷居民使用的房屋 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件二、周

18、轉(zhuǎn)房的核算n（一）周轉(zhuǎn)房增加的核算n明確作為周轉(zhuǎn)房后，按其實際成本，借記“周轉(zhuǎn)房在用周轉(zhuǎn)房”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件二、周轉(zhuǎn)房的核算n（二）周轉(zhuǎn)房攤銷的核算月攤銷率=（1估計凈殘值率）攤銷年限12月攤銷額=周轉(zhuǎn)房賬面原值月攤銷率行業(yè)會計比較（第四版）整理課件二、周轉(zhuǎn)房的核算n每月計提的周轉(zhuǎn)房攤銷額，對能確定其為某項土地或房屋開發(fā)項目負(fù)擔(dān)的，應(yīng)計入該土地或房屋的開發(fā)成本，借記“開發(fā)成本土地開發(fā)”或“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶，貸記“周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷”賬戶。 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件二、周轉(zhuǎn)房的核算n對于不能確定其為某項土地或房屋開發(fā)項目負(fù)擔(dān)的周轉(zhuǎn)房攤銷額，應(yīng)記入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方和“周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷”賬戶的貸方。 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件二、周轉(zhuǎn)房的核算n（三）周轉(zhuǎn)房修理費用的核算n周轉(zhuǎn)房在使用過程中發(fā)生的修理費用，應(yīng)作為有關(guān)開發(fā)項目的成本，按其實際發(fā)生的成本，借記“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”賬戶，貸記有關(guān)賬戶。如果發(fā)生的修理費用數(shù)額較大，可通過“待攤費用”賬戶進行歸集，分次攤?cè)胗嘘P(guān)開發(fā)項目的成本。 行業(yè)會計比較（第四版）整理課件二、周轉(zhuǎn)房的核算n（四）周轉(zhuǎn)房改變用途對外銷售的核算n借：銀行存款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 n借：主營業(yè)務(wù)成本 周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷 貸：周轉(zhuǎn)房在用周轉(zhuǎn)房 行業(yè)