土地增值稅合理避稅地各種對策

1、土地增值稅稅務(wù)籌劃合理避稅的各種策略一、要做到如何合理避稅，首先我們就要熟悉這個行業(yè)及相關(guān)稅金及 定義，就土地增值稅來說，主要可以從以下幾個方面理解：1、土地增值稅的征稅對象是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，此 項(xiàng)增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目 金額后的余額。2、土地增值稅只有對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅， 對于繼承、贈與等方 式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，則不予征稅。3、以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資、聯(lián)營企業(yè)，暫免征，再轉(zhuǎn)讓，征稅。合作建房建成后自用的，暫免，建成后轉(zhuǎn)讓的，征稅。企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，暫免。交換房地產(chǎn)的，單位之間交換征稅，個人之間互換經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān) 核實(shí)，免征。房地產(chǎn)抵押，抵押

2、期間不征，期滿償還債務(wù)本息不征，期滿不能償 還債務(wù)，以房地產(chǎn)抵押的征。房地產(chǎn)出租不征。房地產(chǎn)評估增值不征。國家收回房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)免征。土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵債或置換土地征稅。首先大概的征稅與不征稅范圍我們明白了， 這就有利于我們進(jìn)行后續(xù) 的籌劃，接下來就是解決實(shí)際核算的問題了， 合理避稅的目的也就是 在合法的范圍內(nèi)用合規(guī)的方式合理的降低企業(yè)稅收成本，增加利潤， 那么合理避稅主要就可以從兩方面入手了， 一是從成本入手，關(guān)于成 本的問題可參照本論壇的另一篇文章， 一是從收入入手。首先稅收成 本的降低就從日常發(fā)生的各項(xiàng)支出開始， 要想少交稅，自然就要想辦 法從成本上下功夫，在收入保持不變的情況下，成本費(fèi)用增

3、加了，實(shí) 現(xiàn)的增值額自然就降低了，那么稅也就少了。首先我們要了解可以扣 除的項(xiàng)目二、土地增值稅可扣除項(xiàng)目：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額（1 ）、以出讓方式取得土地使用權(quán)時，為支付的土地出讓金（2 ）、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的， 為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī) 定補(bǔ)繳的土地出讓金（3 ）、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）（1 ）、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（2）、前期工程費(fèi)（3 ）、建筑安裝工程費(fèi)（4）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（5 ）、公共配套設(shè)施費(fèi)（6）、開發(fā)間接費(fèi)：直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工 資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)

4、、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)等等。3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施費(fèi)(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)主要指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金主要有：營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加5、財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和 房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20 %扣除。6、舊房及建筑物的評估價格。以上內(nèi)容都了解后，就可以根據(jù)上面的內(nèi)容來找相應(yīng)的方法了。三、合理避稅具體方法：1、均衡增值額的方法：對于不同物價水平的不同地區(qū)同時開發(fā)多個 項(xiàng)目，可將一段時間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)成本進(jìn)行最大限度調(diào)整分?jǐn)偅?將獲得的增值額最大限度的平均，保持各處開

5、發(fā)項(xiàng)目增值率大致相 同，降低某段時間增值率過高的現(xiàn)象從而節(jié)省部分稅款的繳納。2、增加間接費(fèi)的方法：比如可以從房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi) 的籌劃，即在組織人事安排上可相應(yīng)的將總公司一些人員放到項(xiàng)目中 或兼職到每一個具體項(xiàng)目中去，那么此類人員發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用可以分 攤部份至房地產(chǎn)開發(fā)成本中去，增大增值稅允許扣除項(xiàng)目金額。3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的財(cái)務(wù)費(fèi)用籌劃：(1 )、凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù) 實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的金額；其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=允許扣除的利息+ （取

6、得土地使用權(quán)支付的金額+ 房地產(chǎn)開發(fā)成本）X扣除比例（5%以內(nèi)） （2）、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑?機(jī)構(gòu)證明的，利息支出要并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用一并計(jì)算扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本） x扣除比例（10%以內(nèi)）以上兩類計(jì)算扣除的具體比例，由省級人民政府具體規(guī)定。房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時，如果公式中的利息支出大于公式 計(jì)算出的利息支出，則企業(yè)應(yīng)正確分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證 明；如果前者小于后者，則企業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算 分?jǐn)偫⒅С?，或不提供金融機(jī)構(gòu)證明，這樣可以使扣除項(xiàng)目金額增 加，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)減少

7、。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商業(yè)用房，支付的地價款為600萬元，開發(fā)成本為1 , 000萬元，假設(shè)按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶?能提供金融機(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為 100萬元，如何為該公司利用 利扣除進(jìn)行籌劃？如果應(yīng)扣除的利息支出為 70萬元時，又如何籌劃 呢？設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5%和10%?；I劃過程如下：首先，計(jì)算（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X（10% 5% ） = （ 600 + 1000 ） X5% = 80 （萬元）其次，判斷當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬元時，由于10080 ,所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明， 這樣就可以按

8、100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計(jì)稅依據(jù)將 增加20萬元，造成多繳稅款；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬元時， 由于7080，所以應(yīng)選擇第二種計(jì)扣方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出，減少計(jì)稅依據(jù)10萬元，合理降低稅負(fù)。4、收入分散法將可以分開單獨(dú)處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離，比如房屋里面 的各種設(shè)施。當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備及裝潢、裝飾時便和購 買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再和購買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢 裝飾合同，納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第 二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用計(jì)征土地增

9、值稅。 這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到節(jié)稅的目的。5、利用稅收優(yōu)惠稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20 %的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20 % 的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。根據(jù)20 %這個比率，可以對此進(jìn)行納稅籌劃。首先要測算增值率（增值額與允許扣除項(xiàng)目金額的比率），然后設(shè) 法調(diào)整增值率。改變增值率的方法有兩種：一是合理定價，如在銷售 過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當(dāng)降低價格 可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)。二是 增加扣除額，主要是通過加大投入來提高市場競爭力。6、建房方式籌劃法稅法規(guī)定某些方式的建

10、房行為不屬于土地增值稅征稅范圍，不用 繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運(yùn)用這些特殊政策進(jìn)行納稅籌 劃，其節(jié)稅效果也是很明顯的。一種是代建房方式。這種方式不屬于土地增值稅的征稅范圍，而 屬于營業(yè)稅的征稅范圍。由于建筑行業(yè)適用的是 3%的比例稅率，稅 負(fù)較低，而土地增值稅適用的30 % 60 %的四級超率累進(jìn)稅率，前 者更有利于實(shí)現(xiàn)收入最大化。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初 便能確定最終用戶，就完全可以米用代建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不米用 先開發(fā)后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取 得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己購買和取 得，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)

11、生轉(zhuǎn)移就可以了。為了使該項(xiàng)籌劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)收入的數(shù)額， 以取得客戶的配合。由于公司可以通過該項(xiàng)籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的；而且這樣也會使得房屋各方面條件符合客戶 要求，低的價格也可以增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。另一種是合作建房方式。稅法規(guī)，定，對于一方出地，一方出資 金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。 比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就 符合了一方出土地一方出資金的條件。 一般而言，一幢住房中土地支 付價所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

12、分得的房屋就比較 少，大部分由出資金的用戶分得自用。這樣，在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售 出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在建成后轉(zhuǎn)讓 屬于自己的那部分住房時，才就這一部分繳納增值稅。7、有關(guān)房產(chǎn)銷售中代收費(fèi)用的籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)時，經(jīng)常要代其他部門收取一些諸 如城建配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用。目前，納稅人有兩種收取方式：將 代收費(fèi)用視為房產(chǎn)銷售收入，并入房價向購買方一并收取；或者在房 價之外向購買方單獨(dú)收取。從土地增值稅的角度分析，兩種方式的稅 收待遇是不一樣的。按規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時按縣級及縣級以上人民政府要 求代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價中，而是在房價之外

13、單 獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時也不允許 扣除代收費(fèi)用；如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價中向購買方一并收取的，要作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅， 在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時，可予以 扣除，但不允許作為加計(jì) 20%扣除的基數(shù)，以上規(guī)定顯然為稅收籌 劃創(chuàng)造了空間。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟商品房，獲得銷售收入3 ,000 萬元，并按當(dāng)?shù)厥姓囊?，在售房時代收了 200萬元的各項(xiàng)費(fèi) 用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下： 支付土地出讓金200 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為 600萬元，其他允許稅前扣除的項(xiàng)目合計(jì)200萬元。（1）如果公司未將代收費(fèi)用并入房價，而是單獨(dú)向購房者收取，則：允

14、許扣除的金額為：200 + 600 + 200 +（ 200 + 600 ）X20%=1160 （萬元）；增值額為：3000 1160 = 1840 （萬元）；增值 率為:1840 +1160=158.62%;應(yīng)繳納的土地增值稅為：1840 X50%1160 X15% = 746 （萬元）（2）如果公司將代收費(fèi)用并入房價向購買方一并收取，貝心允許扣除的金額為：200 + 600 + 200 +（ 200 + 600 ） X20% + 200 =1360 （萬元）；增值額為：3000 + 200 1360 = 1840 （萬元）； 增值率為：1840 +1360 = 135.29% ;應(yīng)繳納的土

15、地增值稅為：1840 X50% 1360 X15% = 716 （萬元）顯然，該公司無論代收費(fèi)用的方式如何，其銷售該商品房的增值 額均為1 , 840萬元，但是采用第二種代收方式，即將代收費(fèi)用并入 房價，會使得可扣除項(xiàng)目增加 200萬元，從而使納稅人少繳納稅款 30萬元，導(dǎo)致應(yīng)納的土地增值稅減少。由于在計(jì)算土地增值稅時，土地增值稅=增值額x適用稅率-可 扣除項(xiàng)目x適用的速算扣除系數(shù)，無論代收方式如何，增值額都是不 變的，將代收費(fèi)用并入房價，可扣除項(xiàng)目金額增加A，則會使得應(yīng)繳納的土地增值稅減少：AX適用的速算扣除系數(shù)，如果代收的費(fèi)用較 大時，可扣除項(xiàng)目增加，還可能使整體的增值率下降，給納稅人帶來

16、 更大的節(jié)稅效益。當(dāng)然，需要注意的一點(diǎn)是，如果在增值率未超過50 %情況下， 由于適用的速算扣除系數(shù)為0，所以無論代收方式如何，納稅人的稅 負(fù)是一樣的。在這種情況下，籌劃就沒有什么意義了。8、不同增值率的房產(chǎn)是否合并的籌劃由于土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，其中最低稅率為30%，最高稅率為60%，如果對增值率不同的房地產(chǎn)并在一起核算，就有 可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率，使該部分房地產(chǎn)的稅負(fù)下降， 同時可能會提高低增值率房地產(chǎn)的適用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅負(fù)，因而，納稅人需要具體測算分開核算與合并核算的相應(yīng)稅額，再 選擇低稅負(fù)的核算方法，達(dá)到節(jié)稅的目的。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā) A、B兩幢商業(yè)用房，且處于 同一片土地上，銷售A房產(chǎn)取得收入300萬元，允許扣除的金額為 200萬元；銷售B房產(chǎn)共取得收入400 ,允許扣除的項(xiàng)目金額為100 萬元，對這兩處房產(chǎn)，公司是分開核算還是合并核算能帶來節(jié)稅的好 處呢？(1) 分開核算時：A房產(chǎn)的增值率=(300 200 ) -200 X100% =50% ,適用稅率30% ;應(yīng)納的土地增值稅為：(300 200 ) X30% =30 (萬元)；B 房產(chǎn)的增值率=(400 100 ) -100 X100% = 300% ,適用稅率60% ;應(yīng)納的土