地產(chǎn)售后返祖風(fēng)險(xiǎn)分析

1、售后返租重返樓市商業(yè)地產(chǎn)遭遇新風(fēng)險(xiǎn)0以香河香江全球家居 CBD等商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目為例探析行業(yè)規(guī)范有序發(fā)展據(jù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟近期發(fā)布的報(bào)告顯 示，自住宅限購(gòu)之后，商業(yè)地產(chǎn)得寵。僅去 年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額接近萬(wàn)億元， 出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。然而，繼萬(wàn)億資金逐利商 業(yè)地產(chǎn)后，今年增量資金仍在源源不斷地注 入這一領(lǐng)域?？此茻o(wú)限風(fēng)光的背后，一股商 業(yè)地產(chǎn)的泡沫正悄然吹脹。商業(yè)地產(chǎn)同盟會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王少山在接受中國(guó)企業(yè)報(bào)記者米訪(fǎng)時(shí)表示，在未來(lái) 2-5年 間，商業(yè)地產(chǎn)的這輪泡沫就會(huì)被擊穿。他同 時(shí)預(yù)計(jì)，泡沫會(huì)按照一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市 的順序逐一體現(xiàn)及至破滅。而企業(yè)法人和購(gòu) 買(mǎi)群體，也將會(huì)為此輪瘋狂付出血的代價(jià)。問(wèn)題

2、一：供過(guò)于求逼其就范事實(shí)上，目前，已有部分涉足商業(yè)地產(chǎn)的 企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始使出渾身解數(shù)，來(lái)規(guī)避可能到 來(lái)的“暴風(fēng)雨”。在層出不窮的各種招商方 式中，不乏采取“售后返租”等違禁手段突 圍困局，但暗藏著的風(fēng)險(xiǎn)顯而易見(jiàn)。以本報(bào)前期調(diào)研香河縣為例，這座僅距北 京市中心45公里之遙，地處河北廊坊境內(nèi) 的縣城，曾一度因地產(chǎn)“衰敗”身陷“泥潭” 而備受爭(zhēng)議，近期，卻又因地產(chǎn)的“復(fù)興” 引來(lái)外界的格外關(guān)注。而焦點(diǎn)不僅是多家開(kāi) 發(fā)商重回香河拿地的爆料， 更多的則是一家 號(hào)稱(chēng)政企商聯(lián)手打造占地面積 5000畝的商 業(yè)地產(chǎn)香河香江全球家居 CBD 一期）， 所表現(xiàn)出的“售后返租”銷(xiāo)售方式，再次聚 焦至公眾視野之下。所謂

3、“售后返租”也叫售后包租、售后回 租，是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷(xiāo)售，出售樓盤(pán) 時(shí)與買(mǎi)家約定，在出售后一定期限內(nèi)，由賣(mài) 方企業(yè)以代理出租的方式包租或直接承租 經(jīng)營(yíng)。按照開(kāi)發(fā)商的承諾，投資者只要購(gòu)買(mǎi) 商鋪產(chǎn)權(quán)，不用親自經(jīng)營(yíng)管理，每年就可輕松獲得商鋪總價(jià)10%左右的回報(bào)，幾年就可 以拿回投資的本錢(qián)。據(jù)了解，香河香江全球家居 CBD（下稱(chēng)香 江CBD 一期一段30萬(wàn)平方米核心館已經(jīng)結(jié) 構(gòu)封頂，2013年1月試營(yíng)業(yè)。目前，該館正 是采用“售后返租”的營(yíng)銷(xiāo)模式，一經(jīng)售后 便承諾向業(yè)主回報(bào)前三年 24% （每年依次為 7% 8% 9%穩(wěn)定返租收益，扣除返租收益 后合計(jì)每平米售價(jià)3900元。目前，香江CBD 這一

4、營(yíng)銷(xiāo)方式在現(xiàn)實(shí)中的確吸引了不少投 資者的青睞。據(jù)京華時(shí)報(bào)報(bào)道稱(chēng)，該樓 盤(pán)于今年6月底首推800余套鋪源即告售罄?！巴顿Y者只注意到了高回報(bào)，對(duì)其高售價(jià) 卻沒(méi)有保持足夠的警惕。”有業(yè)內(nèi)人士分析， 售后包租實(shí)際上是賣(mài)鋪的一種噱頭，更多的 是開(kāi)發(fā)商玩的一個(gè)財(cái)務(wù)技巧。從表面上看， 開(kāi)發(fā)商開(kāi)出年約7%、8%甚至9%的售后返 租收益率，但實(shí)際上，只不過(guò)是開(kāi)發(fā)商玩耍“羊毛出在羊身上”的把戲。據(jù)香河縣當(dāng)?shù)刂槿耸吭虮緢?bào)介紹，香江CBD一期在高回報(bào)率、高收益的宣傳口號(hào)下，該項(xiàng)目扣除拆返后的實(shí)際售價(jià)為3900元/平方米，在外界看似很劃算，但在當(dāng)?shù)?并不為奇。原因是，按照香河縣當(dāng)?shù)貥鞘邢?費(fèi)水準(zhǔn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所售實(shí)

5、際均價(jià)幾乎只 在4000元/平方米左右，與香江 CBD一期對(duì) 外宣稱(chēng)“高額返租”后的凈價(jià)值并無(wú)太大落 差。事實(shí)上，香江 CBD還是按當(dāng)?shù)卣鞘?價(jià)格在外推。之所以，打著“售后返租”的 幌子，是為了“忽悠”外地人在此可購(gòu)買(mǎi)到 具有投資價(jià)值的“廉租房”，在開(kāi)發(fā)商眼中， 這或許稱(chēng)得上是一種營(yíng)銷(xiāo)，但在當(dāng)?shù)厝搜劾?，完全視為一種噱頭和把戲。值得注意的是，香江CBD開(kāi)發(fā)商一一香江 集團(tuán)在講信譽(yù)、資質(zhì)，重實(shí)力、管理方面可 謂不折不扣。據(jù)了解，這家擁有 20000多名 員工，橫跨商貿(mào)流通、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、資源能 源和金融投資四大領(lǐng)域的大型民營(yíng)企業(yè)集 團(tuán)，“修明德政、堅(jiān)守法制” 一直是視為企 業(yè)成長(zhǎng)原則。有資料顯示

6、，作為一個(gè)修明德政的企業(yè)和 一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)公民，香江集團(tuán)在慈善事業(yè)上也鑄就了不平凡的光彩之路。香江集團(tuán)的慈善事跡頻頻見(jiàn)于報(bào)端，由于多年來(lái)一直熱 心公益事業(yè)，香江集團(tuán)在福布斯雜志2005 年中國(guó)內(nèi)地慈善家排行榜上，集團(tuán)總裁翟美卿女士以個(gè)人捐款 6460萬(wàn)元的業(yè)績(jī)，排名 全國(guó)第三。二十年來(lái)，香江集團(tuán)為國(guó)家的科學(xué)教育事 業(yè)、婦女兒童福利事業(yè)、慈善救災(zāi)和扶貧事 業(yè)做出了杰出貢獻(xiàn)。多年來(lái)香江集團(tuán)向社會(huì) 共捐資8億元，捐建學(xué)校500多所，資助失 學(xué)青少年3萬(wàn)多名。兌現(xiàn)了一個(gè)優(yōu)秀民營(yíng)企 業(yè)“辦好實(shí)業(yè)、回報(bào)社會(huì)”的莊嚴(yán)承諾。然而，就是這樣一家始終踐行社會(huì)責(zé)任的 標(biāo)桿企業(yè)，為何會(huì)將如此規(guī)模龐大的商業(yè)地 產(chǎn)樓盤(pán)（

7、一期）以這種“售后返租”的形式 進(jìn)行拆分銷(xiāo)售呢？一位不愿透露姓名的香江 CBD營(yíng)銷(xiāo)高管曾 向本報(bào)透露，主要考慮到當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)的存 量明顯供過(guò)于求。據(jù)該高管介紹，一方面， 在香河縣城周邊大大小小開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目不下十余處，而與香江 CBD（一期）具有同等開(kāi)發(fā)規(guī)模的也不在少數(shù)，但大多數(shù)商 業(yè)樓盤(pán)的閑置率多得讓人有些吃驚，即便是早在兩年前開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)底商至今仍大門(mén)緊 鎖，找不到買(mǎi)家。究其原因，不僅是因房?jī)r(jià) 的高企，主要還是當(dāng)?shù)貙?duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求出 現(xiàn)過(guò)飽和。另一方面，作為以家具之都而著 稱(chēng)的香河縣，位于城內(nèi)的千余家家具企業(yè)自 然對(duì)集聚家具生產(chǎn)、物流、展銷(xiāo)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 場(chǎng)所有一定需求，但客觀上由于家具企

8、業(yè)都 經(jīng)歷了常年發(fā)展，幾乎都擁有了各自獨(dú)立的 生產(chǎn)、辦公、營(yíng)銷(xiāo)場(chǎng)地。對(duì)于再次重新定位 于為當(dāng)?shù)丶爸苓吋揖咂髽I(yè)提供集中辦公運(yùn) 營(yíng)場(chǎng)地的香江CBD恐難如愿，由此，如若再 按照常規(guī)招商（銷(xiāo)售）很可能會(huì)不盡如人意。 其次，再加上房地產(chǎn)調(diào)控下的打壓，處于夾 縫中的香江CBD便以“售后返租”試圖在困 局中突圍。問(wèn)題二：盲目跟風(fēng) 險(xiǎn)患重重“售后返租”看似能在投資者和開(kāi)發(fā)商之 間形成一個(gè)雙贏的局面，但有很大的風(fēng)險(xiǎn)， 一旦樓盤(pán)賣(mài)得不好或商鋪經(jīng)營(yíng)不善，已收到 售款的開(kāi)發(fā)商可能攜款跑路，投資者可能血 本無(wú)歸。據(jù)佛山日?qǐng)?bào)報(bào)道稱(chēng)，近日，一則佛山 逾百投資者臺(tái)山淘鋪“被騙”的消息引發(fā)業(yè) 界極大關(guān)注。一年前，佛山逾百名投資

9、者沖 著“10年返租100%的高回報(bào)，買(mǎi)下臺(tái)山 地王廣場(chǎng)一些商鋪，現(xiàn)在因商鋪經(jīng)營(yíng)不善嚴(yán) 重虧損未能兌現(xiàn)返租，投資者面臨投資收不 回來(lái)的困境。在這起投資案例中，千余名投 資者面臨“被違約”的困境，涉及資金數(shù)億 元。業(yè)內(nèi)人士分析，“售后返租”是事件的 導(dǎo)火索。從今年1月份起，該廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公 司因經(jīng)營(yíng)原因未能兌付承諾給業(yè)主的返還 租金，僅支付50%勺合同租金，而到7月管 理方租金給付全部停止。由此，引發(fā)該項(xiàng)目 遍布珠三角的1700多名投資者的不滿(mǎn)。報(bào)道還稱(chēng)，在佛山本地也曾有兩家商場(chǎng)采 取"售后返租”的形式售賣(mài)，到最后收鋪時(shí) 承諾給投資者的租金回報(bào)也沒(méi)有兌現(xiàn)。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，打上“售

10、后返租”旗 號(hào)的好處在于，一旦商鋪在經(jīng)營(yíng)權(quán)被分割出 來(lái)之后，投資人的門(mén)檻紛紛降低，因此，其 可投資資金總額度也就會(huì)增大。這對(duì)于整個(gè) 運(yùn)作過(guò)程都是資金密集型的商業(yè)地產(chǎn)而言， 無(wú)異于暖暖春光。然而，這一模式風(fēng)險(xiǎn)暗藏很多。比如，在 建工程無(wú)法按期竣工時(shí)，經(jīng)營(yíng)管理者與購(gòu)房 者的租賃協(xié)議無(wú)法實(shí)施。據(jù)新法制報(bào)報(bào)道，江西萍鄉(xiāng)市綠海星 城樓盤(pán)在銷(xiāo)售房屋時(shí)，引進(jìn)酒店經(jīng)營(yíng)企業(yè)與 業(yè)主同時(shí)簽訂“售后返租”協(xié)議，讓業(yè)主們“十年收回成本，一鋪養(yǎng)三代”。然而，200余名業(yè)主的“發(fā)財(cái)夢(mèng)”并不順 利。先是樓盤(pán)中途停工導(dǎo)致延期交房，現(xiàn)在 業(yè)主們擔(dān)心留下“爛尾樓”。在開(kāi)發(fā)商墊付 一年租金后，業(yè)主們繼續(xù)在家“坐享租金” 難以實(shí)現(xiàn)，

11、以至于“用吃飯的錢(qián)還購(gòu)房按揭 款給銀行”。據(jù)了解，當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)曾介入，但罰款后 并未能制止違法行為。綠海星城樓盤(pán)產(chǎn)權(quán)式 酒店目前368套中已銷(xiāo)售了 285套房屋，另 外，部分房產(chǎn)因吃官司被法院凍結(jié)。有專(zhuān)家表示，“售后返租”存在較大風(fēng)險(xiǎn)， 首先在于一旦這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目不成功，這片商鋪就會(huì)成為商業(yè)圈子里所說(shuō)的“死盤(pán)”，難 以支付承諾的租金，投資者也就會(huì)身受其累。 其次售后返租可能存在欺詐，開(kāi)發(fā)商可能攜 款潛逃。再者，還存在開(kāi)發(fā)商通過(guò)售后返租 變相融資，將資金挪用到其他項(xiàng)目中，存在 其他項(xiàng)目投資失敗資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，若要從根本上減 少對(duì)于這類(lèi)模式的選擇，則要從開(kāi)始就對(duì)商 業(yè)地產(chǎn)的定

12、位及資金安排情況有個(gè)最基本 的認(rèn)識(shí)。他們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，商業(yè)地產(chǎn)的培育 并非一日之功，需要發(fā)揮團(tuán)隊(duì)人才之力，同 時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的融資模式也有待創(chuàng)新。雖然由于國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)環(huán)境原因， 相關(guān)融資工具太 少，可在規(guī)模與效應(yīng)之間，從事商業(yè)地產(chǎn)的 開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該有自己的選擇， 他們應(yīng)該結(jié)合自身情況仔細(xì)考量：步子是應(yīng)該邁得更大， 還是應(yīng)該邁得更穩(wěn)。亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)謝 逸楓曾向媒體進(jìn)一步指出，“返租”嚴(yán)格意 義上是違規(guī)的。根據(jù)住建部的規(guī)定，房企不 得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式 銷(xiāo)售商品房，也不得米取售后包租或者變相 售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。問(wèn)題三：逾越紅線(xiàn) 斂財(cái)傷民雖然早有明令禁止，但一

13、旦遭遇樓市投資 資金不知所措時(shí)，“售后返租”甚至“售后 包租”等“返租”銷(xiāo)售的“產(chǎn)權(quán)式商鋪”必 然如陰影一般屢屢再現(xiàn)。資料顯示，先后由位于安徽合肥的“新城 國(guó)際”寫(xiě)字樓、山東滕州“億豐金地”商鋪、 山東即墨“利群財(cái)富廣場(chǎng)”商業(yè)綜合體、四 川成都“銀泰百貨”（山寨版）商鋪，均對(duì) 外以不等年限的返租、不等級(jí)別的回報(bào)，以“售后返租”形式大肆進(jìn)行斂財(cái)。不僅如此，單指江蘇南京市城內(nèi)現(xiàn)存“售 后返租”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不下數(shù)家。本報(bào)經(jīng) 瀏覽365家居地產(chǎn)網(wǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，通過(guò)該網(wǎng) 搜集整理并公開(kāi)對(duì)南京“售后返租”商業(yè)地 產(chǎn)的盤(pán)點(diǎn)顯示，相繼有位于該市雨花臺(tái)區(qū)板 橋新城的“花生唐”、江寧區(qū)勝太路中部的 “匯金新天地”、川

14、江路與漓江路交匯處的 “鄭和國(guó)際廣場(chǎng)”、北臨建寧路，南臨護(hù)城 河的“金盛財(cái)智廣場(chǎng)”和燕路邁皋橋核心片 區(qū)的“蘇寧名都匯”、江寧開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的“誠(chéng) 基國(guó)際花園”、玄武區(qū)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目“森林 摩爾商業(yè)街區(qū)”等諸多商業(yè)地產(chǎn)均采取了不 同程度“售后返租”式的營(yíng)銷(xiāo)模式。通過(guò)比對(duì)后會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的 共同特性定位是，離譜的高房?jī)r(jià)，不尋常的 高回報(bào)。以“鄭和國(guó)際廣場(chǎng)”和“金盛財(cái)智 廣場(chǎng)”為例，前者售價(jià)高達(dá) 6萬(wàn)/平方米, 而后者的返租回報(bào)率高達(dá) 12%/年。對(duì)此，有專(zhuān)家擔(dān)憂(yōu)表示，這些項(xiàng)目由于缺 乏有效的評(píng)估及難以判定當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水準(zhǔn)， 為實(shí)現(xiàn)短期回籠資金目的， 提前許諾并開(kāi)出“高額返租”的空頭支票，最終的結(jié)

15、果或許 就是很多項(xiàng)目因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善或賣(mài)完 鋪后“跑路”，有的項(xiàng)目只返還了幾個(gè)月的 租金就再無(wú)消息，有的項(xiàng)目甚至還沒(méi)建好就 爛尾了，令投資者們幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)元的 投資打了水漂。據(jù)大慶晚報(bào)報(bào)道，去年，在黑龍江大 慶市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中也出現(xiàn)了“售后返租”營(yíng)銷(xiāo)模式，開(kāi)發(fā)商紛紛打出高投資收 益率的旗號(hào)。其中，由寶 利豐房地產(chǎn)公司開(kāi) 發(fā)的博奧時(shí)代購(gòu)物中心所打出的 “返租3年, 每年返租10%預(yù)計(jì)3年后，年回報(bào)率達(dá)到 20% ”吸引了當(dāng)?shù)夭簧偈忻駞⑴c投資購(gòu)買(mǎi)。 但從10月初至現(xiàn)在，返租款一直未收到。 近日，數(shù)十名博奧時(shí)代的業(yè)主，聚集在售樓 處，向開(kāi)發(fā)商討要說(shuō)法，并對(duì)這種“售后返 租”的銷(xiāo)售方式提出

16、了質(zhì)疑。另?yè)?jù)長(zhǎng)期接觸“售后返租”的地產(chǎn)界人士 透露，與10年前相比，現(xiàn)在不少商業(yè)項(xiàng)目 的“售后返租”在操作手法上已很不相同， 尤其是一些非產(chǎn)權(quán)商鋪，與其說(shuō)是在“炒鋪”還不如稱(chēng)其為“非法融資”的類(lèi)金融產(chǎn)品更 合適。事實(shí)上，法律層面也早已對(duì)“售后返租”（集資）行為給出明晰的界定。 從2011年1 月4日起施行的最高人民法院關(guān)于審理非 法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的 解釋要求，“不具有房產(chǎn)銷(xiāo)售的真實(shí)內(nèi)容 或者不以房產(chǎn)銷(xiāo)售為主要目的，以返本銷(xiāo)售、售后包租、約定回購(gòu)、銷(xiāo)售房產(chǎn)份額等方式 非法吸收資金的”，將按刑法第 176條有關(guān) 規(guī)定處罰，最高可判10年有期徒刑。王少山分析認(rèn)為，一個(gè)無(wú)法回避的事實(shí)

17、是， 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因其能夠消耗大量資金，有圈錢(qián)、圈地的可能性，已經(jīng)成為一個(gè)新的投資 炒作熱點(diǎn)，且越是超級(jí)大盤(pán)越受政府部門(mén)青 睞，這也已經(jīng)成為各地政府用來(lái)消化投資和 引進(jìn)、改善地方投資環(huán)境的主要舉措。但是, 近幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特別快，因?yàn)樯系捻?xiàng)目比較多，也缺乏政府層面的規(guī)劃和引導(dǎo)，導(dǎo) 致大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積很大，卻陷入后期招商困難、同質(zhì)化嚴(yán)重的困境。處于進(jìn)退兩難境地的開(kāi)發(fā)商為尋找出路難免會(huì)冒險(xiǎn)搏 一次。值得一提的是，各地對(duì)于“售后返租”已 開(kāi)始加大了整治力度。據(jù)長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)報(bào)道 稱(chēng)，當(dāng)下樓市下行階段，為了防止有些開(kāi)發(fā) 商“出歪招”，給購(gòu)房者造成損失，近日湖 北武漢市房管部門(mén)正在展開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)非 法集

18、資風(fēng)險(xiǎn)排查行動(dòng)。據(jù)了解，排查重點(diǎn)之 一就是嚴(yán)厲打擊承諾售后咼額返租的違法 行為。房地產(chǎn)售后返租的稅務(wù)處理和籌劃某公司是經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的中德合 資企業(yè)，經(jīng)省建設(shè)廳審定為二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 資質(zhì)，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)。今年4月，公司在市中心黃金地段開(kāi)發(fā)的城市購(gòu)物 廣場(chǎng)項(xiàng)目完工，對(duì)其中的臨街商鋪擬采用售 后返租方式銷(xiāo)售。商鋪單位面積為50平方米，每平方米售價(jià)2萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商與60個(gè) 購(gòu)房者同時(shí)簽訂了房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同和租賃合同。合同約定，商鋪售價(jià) 100 萬(wàn)元，需一 次付清。 開(kāi)發(fā)商將所售出的商鋪統(tǒng)一對(duì)外租 賃，用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。購(gòu)房者自買(mǎi)房后 12 年 內(nèi)每年可以得到商鋪款 8%的租金。開(kāi)發(fā)商每 年收取商

19、戶(hù)的租金 600 萬(wàn)元，需要支付給購(gòu) 房者的租金 480 萬(wàn)元。對(duì)售后返租方式銷(xiāo)售 商鋪如何進(jìn)行稅務(wù)處理， 有沒(méi)有稅收籌劃空 間？所謂售后返租，即售后回租，又稱(chēng)售后 包租、售后承租。房地產(chǎn)業(yè)的售后回租，是 指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售商品房給購(gòu)房者的 同時(shí)，與購(gòu)房者簽訂該房的租賃合同。租賃 合同中， 開(kāi)發(fā)商承諾在購(gòu)房若干年后給予購(gòu) 房者固定租金，購(gòu)房者所購(gòu)房屋由開(kāi)發(fā)商在 一定期限內(nèi)承租或者代為出租給另外的公 司或個(gè)人用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的一種特殊銷(xiāo)售方 式。售后回租方式下，在開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之 間，開(kāi)發(fā)商（賣(mài)主）同時(shí)是承租人，購(gòu)房者 （買(mǎi)主）同時(shí)是出租人；在開(kāi)發(fā)商與入駐商 戶(hù)之間，開(kāi)發(fā)商又是出租人，商戶(hù)則是承租

20、 人。售后返租的稅務(wù)處理售后回租業(yè)務(wù)，涉及開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者和 商戶(hù)。這里側(cè)重從開(kāi)發(fā)商的角度，說(shuō)明售后 回租業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理。在售后回租業(yè)務(wù)中， 開(kāi)發(fā)商同時(shí)以三種身份（售房人、承租人和 出租人）出現(xiàn)。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于從事房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務(wù)所 得稅處理問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函 2007603 號(hào)）規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資 企業(yè)以銷(xiāo)售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開(kāi)發(fā)的房屋、 建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，又通過(guò)租賃方式從買(mǎi)受人 回租該資產(chǎn)，企業(yè)無(wú)論采取何種租賃方式， 均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷(xiāo)售和租賃兩 項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。企業(yè)銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓 有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不 動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的成本、費(fèi)

21、用的差額，應(yīng)作 為業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)期的損益， 計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所 得額。企業(yè)通過(guò)售后回租業(yè)務(wù)讓渡了以下一 項(xiàng)或幾項(xiàng)資產(chǎn)權(quán)益或風(fēng)險(xiǎn)的，無(wú)論是否辦理 該不動(dòng)產(chǎn)的法律權(quán)屬變更（如產(chǎn)權(quán)登記或過(guò) 戶(hù)），均應(yīng)認(rèn)定企業(yè)已轉(zhuǎn)讓了全部或部分不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)：獲取資產(chǎn)增值收益的權(quán)益；承 擔(dān)發(fā)生的各種損害（包括物理?yè)p害和貶值） 而形成的損失；占有資產(chǎn)的權(quán)益；在以后資 產(chǎn)存續(xù)期內(nèi)使用資產(chǎn)的權(quán)益； 處置資產(chǎn)的權(quán)、人按照上述規(guī)定，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)將 售后回租業(yè)務(wù)分解為銷(xiāo)售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù) 分別進(jìn)行稅務(wù)處理。作為銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，應(yīng)根據(jù) 營(yíng)業(yè)稅稅目稅率表所列“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)” 稅目，將銷(xiāo)售建筑物及其土地附著物時(shí)從購(gòu) 買(mǎi)方取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（

22、含貨幣、 貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）作為計(jì)稅依據(jù)，按照 5%的稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。對(duì)代當(dāng)?shù)卣?有關(guān)部門(mén)收取的一些資金或費(fèi)用（如代市政 府收取的市政費(fèi)，代郵政部門(mén)收取的郵政通 信配套費(fèi)等），不論其財(cái)務(wù)上如何核算，均 應(yīng)當(dāng)全部作為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng) 業(yè)稅。另外，在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將價(jià)款 與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票的， 不論其財(cái)務(wù)上如何處理， 均不得從營(yíng)業(yè)額中 減除。這樣做的目的在于堵塞利用價(jià)外收費(fèi) 或開(kāi)具發(fā)票分解計(jì)稅依據(jù)的漏洞。作為租賃 業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)商一般先向經(jīng)商戶(hù)收取租金，然 后再按合同約定支付給購(gòu)房者租金。對(duì)開(kāi)發(fā) 商收取的租金，應(yīng)根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅目稅率表 所列“服務(wù)業(yè)”稅目，將從承租方所取得租 金的全額收入作為計(jì)稅依據(jù)，按照5%的稅率 計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。需要注意的是，開(kāi)發(fā)商按 合同約定支付給購(gòu)房者的租金不得抵減售 房的計(jì)稅收入。售后返租的納稅籌劃在上述租賃業(yè)務(wù)中，購(gòu)房者是商鋪產(chǎn)權(quán) 所有人，出租房屋時(shí)，需要繳納營(yíng)業(yè)稅、城 市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、 個(gè)人所得稅、印花稅和教育費(fèi)附加。開(kāi)發(fā)商 作為轉(zhuǎn)租方，不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，在向商 戶(hù)轉(zhuǎn)租房屋時(shí)，不需要繳納房產(chǎn)稅。售后回 租合同如何簽訂，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，存在著一 定