成都市住宅小區(qū)與高樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定

1、成都市住宅小區(qū)與高樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定第一條為了加強住宅小區(qū)與高層樓宇的物業(yè)管理，創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的城市環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)，結(jié)合成都市實際，制定本規(guī)定。第二條本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建的建筑面積二萬平方米以上的住宅小區(qū)（含組團）以及十層以上的高側(cè)層樓宇，應當按照本規(guī)定實行物業(yè)管理。第三條本規(guī)定所稱物業(yè)，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其配套的有關(guān)設施、設備和場地。本規(guī)定所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。第四條物業(yè)管理實行業(yè)主自治與委托物業(yè)管理公司專業(yè)服務相結(jié)合原則。第五條成都市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的主管部門，并負責組織實施本規(guī)定。各區(qū)（市）縣房地產(chǎn)管理部門或區(qū)（市）縣人民政府確定的部門（以

2、下簡稱物業(yè)管理部門）在規(guī)定的職權(quán)范圍內(nèi)負責本轄區(qū)物業(yè)管理的指導、監(jiān)督和協(xié)調(diào)工作。建設、規(guī)劃、市政、公用、園林、市容環(huán)衛(wèi)、公安、物價、供電、郵政、電信等管理部門按照各自職責、協(xié)同實施本規(guī)定。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當配合物業(yè)管理主管部門，做好本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督和指導工作。第二章業(yè)主自治管理第六條業(yè)主有監(jiān)督物業(yè)管理的權(quán)利，并有合理使用房屋共用設施，維護公共秩序和繳納物業(yè)管理服務費用的義務。第七條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)入住率達到30以上或入住已滿一年的，應當成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理，但不得從事以營利為目的的經(jīng)營活動。第八條物業(yè)管理區(qū)域由區(qū)（市）縣物業(yè)管理

3、主管部門根據(jù)配套設施情況進行劃定。第八條業(yè)主委員會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或其推選的的代表以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居委會確定的人員組成，業(yè)主委員會主任由業(yè)主擔任。業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由七人至十一人單數(shù)組成，每屆任期二年。第一屆業(yè)主委員會由開發(fā)單位牽頭，在區(qū)（市）、縣物業(yè)管理主管部門的指導下組建成立，并報市物業(yè)管理主管部門登記備案。第九條業(yè)主委員會履行下列職責（一）選聘物業(yè)管理公司，代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司訂立、變更或者解除物業(yè)管理委托合同；（二）審核物業(yè)管理公司的年度管理計劃和管理服務的重大措施，監(jiān)督物業(yè)管理服務費用的收支情況；（三）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，對物業(yè)管理公

4、司的管理服務工作進行監(jiān)督；（四）對業(yè)主、使用人進行約束和監(jiān)督，督促其遵守業(yè)主公約，履行物業(yè)管理委托合同；（五）協(xié)助物業(yè)管理公司做好與有關(guān)部門的工作聯(lián)系。第十條業(yè)主委員會應當定期召開會議，會議必須有過半數(shù)委員出席，作出決定應經(jīng)全體委員過半數(shù)通過，在作出重大決定之前還應征求其他業(yè)主的意見。業(yè)主委員會作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。業(yè)主委員會作出的決定，不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理委托合同的規(guī)定。第十一條業(yè)主委員會應當制訂業(yè)主公約，明確有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理事項。業(yè)主公約已經(jīng)入住的過半數(shù)以上業(yè)主簽訂后生效。業(yè)主公約對全體業(yè)主、使用人具有約束力。第三章物業(yè)管理服務第

5、十二條物業(yè)管理公司應當按照規(guī)定向市物業(yè)管理主管部門申領物業(yè)管理資質(zhì)證書。物業(yè)管理資質(zhì)證書實行定期審驗制度。物業(yè)管理公司應當按照資質(zhì)管理的規(guī)定從事物業(yè)管理服務。第十三條物業(yè)管理人員應經(jīng)物業(yè)管理主管部門培訓并領取合格證書后，方可上崗。第十四條物業(yè)管理公司享有下列權(quán)利：a）制定物業(yè)管理的具體規(guī)則；b）依照本規(guī)定和物業(yè)管理委托合同進行管理和服務，收取服務費用；c）有權(quán)制止或處理違反物業(yè)管理規(guī)章制度的行為；d）有權(quán)選聘專營公司承擔專項經(jīng)營服務，但不得將本物業(yè)的管理責任轉(zhuǎn)讓給第三方；e）有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理；f）有權(quán)依法從事其它多種經(jīng)營活動；g）有權(quán)拒絕不合理的收費和攤派。第十五條物業(yè)管理公司應當履

6、行下列義務：a）依照本規(guī)定和物業(yè)管理委托合同約定的內(nèi)容和標準實施管理和服務；b）聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，并接受其監(jiān)督；c）協(xié)助開展社區(qū)文化活動；d）接受政府有關(guān)部門的指導與監(jiān)督。第十六條物業(yè)管理公司接受業(yè)主委員會的委托進行物業(yè)管理服務，應當簽訂物業(yè)管理委托合同。合同應載明以下內(nèi)容：a）管理服務的項目和標準；b）管理服務的期限；c）雙方的權(quán)利和義務；d）服務費用；e）違約責任；f）解決糾紛的方式；g）合同終止或解除的約定；h）其它約定事項。物業(yè)管理委托合同示范文本由市場物業(yè)管理主管部門制定。第十七條物業(yè)管理的公共性服務項目應當具有下列內(nèi)容：a）房屋建筑共用部位的養(yǎng)護、維修、運行

7、和管理，包括門廳、樓梯間、樓道、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、屋頂?shù)?；b）共用設施、設備的養(yǎng)護、維修、運行和管理，包括：電梯、水泵、二次供水設施、上下水管道、中央空調(diào)、共用照明設施、消防設備等；c）附屬配套建筑和設施的養(yǎng)護、維修和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、自行車房（棚）、停車場（庫）等；d）公共綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護和管理；e）公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所和房屋共用部位的清掃保潔，除"四害"以及垃圾的收集、清運等；f）車輛停放與行駛秩序的管理；g）維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等；h）物業(yè)檔案資料的保管。第十八條物業(yè)管理公司可以接受業(yè)主、使用人的委托，開展料理家務、照顧病人、

8、裝修房屋、維修房屋自用部位和自用設備、搬運和訂購物品等專項特約服務。第十九條水、電、氣等有關(guān)專業(yè)管理部門委托物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人代收代繳費用的，應按規(guī)定向物業(yè)管理公司支付勞務費用。第二十條物業(yè)管理服務的收費標準，應遵循合理、公開的原則，根據(jù)服務的內(nèi)容、質(zhì)量、深度和社會承受能力，按下列規(guī)定執(zhí)行：a）普通建筑標準的住宅小區(qū)的公共性服務項目，實行政府定價。b）高標準的住宅小區(qū)和高層樓宇的公共性服務項目，實行行政府指導價。c）特約服務實行經(jīng)營者定價。第（一）、（二）項的收費標準，由市物價局會同市物業(yè)管理主管部門制定。第二十一條物業(yè)管理服務的費用由物業(yè)管理公司按規(guī)定向業(yè)主收取。業(yè)主與使用人約定由使

9、用人交納的，從其約定。物業(yè)管理的公共性服務項目收費，經(jīng)物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會協(xié)商可以預收，但欲收的期限不得超過六個月。第二十二條物業(yè)管理公司應當建立健全財務會計制度，每半年公布一次管理服務費用的收支情況，并接受業(yè)主委員會和政府有關(guān)部門的監(jiān)督。第二十三條物業(yè)管理公在物業(yè)管理委托合同終止或解除后三十日內(nèi)，應向業(yè)主委員會辦理下列事項，并報物業(yè)管理部門備案：（一）對預收的物業(yè)管理服務費用按實結(jié)算，多收的部分予以退還。（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務帳冊；（三）移交物業(yè)管理辦公用房和屬于業(yè)主共有的房屋及其它財務。第四章物業(yè)的使用與維修第二十四條業(yè)主、使用人應當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，正確處理

10、用水、用電、排水、排污、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生等方面的相鄰關(guān)系。第二十五條業(yè)主或者使用人裝修房屋，應當事先征得物業(yè)管理公司的同意，需要改變房屋結(jié)構(gòu)的，必須報經(jīng)政府有關(guān)部門批準。物業(yè)管理公司應將裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主和使用人，并加強對抓哏內(nèi)秀活動的指導和監(jiān)督。第二十六條業(yè)主或使用人應當嚴格按照房屋的設計用途進行使用，不得擅自改變使用性質(zhì)。因特素情況確需改變的，應當符合城市規(guī)劃要求，并在征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意后，報政府有關(guān)主管部門審批。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃配套設施的公共建筑和公共設施，不得改變使用性質(zhì)。第二十七條業(yè)主、使用人使用房屋，應當遵守下列規(guī)定：（一）不

11、得擅自改建、擴建和改變房屋的外觀；（二）不得拆改房屋的承重墻和梁、柱結(jié)構(gòu)；（三）不得站用房屋的屋頂、樓梯、通道等共用部位；（四）不得利用房屋從事危害公共利益的活動。第二十八條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為；（一）占用道路擺攤設點；（二）擅自接引、拆除市政共用基礎設施；擅自在住宅小區(qū)內(nèi)占用和挖掘道路；損壞市政公用基礎設施；（三）違法搭建建筑物；在公共用地、走廊、屋頂、樓梯內(nèi)堆放雜物；（四）毀損、占用綠地和綠化設施；在行道樹上釘釘、刻劃、拴繩或張貼、懸掛各種物品；（五）亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核紙屑；在建筑物或構(gòu)筑物上涂寫、刻劃、張貼；（六）違反規(guī)定停放機動車和非機動車；（七）法律、法規(guī)、規(guī)章

12、及業(yè)主公約規(guī)定的其它禁止行為。第二十九條房屋的自用部位和自用設施的養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責，業(yè)主與使用人另有約定的，從其約定。業(yè)主或使用人也可委托的物業(yè)管理公司進行養(yǎng)護、維修，并承擔相應的費用。第三十條房屋的自用部位和自用設施因損壞而影響毗連房屋正常使用，業(yè)主或使用人應當及時修繕。拒不修繕的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司進行修繕，費用由業(yè)主或使用人承擔。第三十一條建立物業(yè)養(yǎng)護維修專項費用，用于房屋共用部位、共用設施、設備以及附屬配套公共建設和設施的養(yǎng)護、維修及更新、不得挪作作用，但按本規(guī)定由業(yè)主委員會用于支付房價款和租金的除外。第三十二條物業(yè)養(yǎng)護維修專項費用的來源；（一）業(yè)主按產(chǎn)權(quán)份額定期繳納一

13、定費用；（二）住宅小區(qū)的開發(fā)建設單位按工程造價0.4和高層樓宇的開發(fā)建設單位按工程造價的0.5一次性提供的費用；（三）其它有關(guān)的來源。第三十三條物業(yè)養(yǎng)護維修專項費用應專戶存貯，其費用的收支，物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會應定期向業(yè)主公布，接受監(jiān)督。第三十四條住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的地下管網(wǎng)、道路等設施的養(yǎng)護維修，按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三十五條業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租房屋，應當將業(yè)主公約作為轉(zhuǎn)讓合同、租賃合同的附件，并在合同簽訂后的十日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓、出租情況書面告訴業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司。房屋轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主原繳納的物業(yè)養(yǎng)護維修專項費用不再退還。第五章前期物業(yè)管理第三十六條物業(yè)在建設期間至向業(yè)主委員會正式移交前，開

14、發(fā)建設單位應自行實施前期管理或委托物業(yè)管理公司進行管理，并將管理情況報物業(yè)管理主管部門備案。其物業(yè)管理服務費用，除由業(yè)主、使用人入住后按規(guī)定繳納外，不足部分由開發(fā)建設單位承擔。業(yè)主委員會成立后，應與原物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理委托合同，管理期限不得低于二年。期滿后業(yè)主委員會可重新聘請物業(yè)管理公司，但在同等條件下，原物業(yè)管理公司有優(yōu)先受聘權(quán)。第三十七條開發(fā)建設單位在出售、預售或安置房屋前，應當制定物業(yè)管理方案，并在房屋購銷合同或安置協(xié)議中載明相應條款。物業(yè)管理方案應經(jīng)物業(yè)管理主管部門審核。第三十八條經(jīng)驗收合格的住宅小區(qū)、高層樓宇，開發(fā)建設單位應向物業(yè)管理公司提供以下檔案資料（復印件）：（一）規(guī)劃總

15、平面圖；（二）竣工總平面圖；（三）單體建筑及結(jié)構(gòu)設備竣工圖；（四）地下管網(wǎng)竣工圖；（五）房屋分配方案；（六）市政公用基礎設施、公共配套設施數(shù)量清冊及平面布置圖。第三十九條根據(jù)物業(yè)規(guī)模，開發(fā)建設單位應提供一定的房屋按照直管公房的租金標準出租給業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司作為辦公用房使用，任何單位和個人不得改變其用途。第四十條住宅小區(qū)按規(guī)劃配建有商業(yè)網(wǎng)點和其它有經(jīng)營收入的公用設施、設備、場地提供給物業(yè)管理公司經(jīng)營管理，其中商業(yè)網(wǎng)點房經(jīng)營純利潤的40納入物業(yè)養(yǎng)護維修專項費用，其余經(jīng)營收用于彌補日常物業(yè)管理經(jīng)費的不足。第四十二條業(yè)主、使用人入住前，應與物業(yè)管理公司簽訂入住公約。入住公約對全體業(yè)主、使用人具

16、有約束力。入住公約自業(yè)主公約生效終止。第六章法律責任第四十三條業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業(yè)主公約的，業(yè)主委員會有權(quán)責令其限期改正。第四十四條業(yè)主、使用人不按期繳納物業(yè)管理服務費用的，物業(yè)管理公司有權(quán)要求其限期繳納，并按合同約定收取滯納金，逾期仍不繳納的，可向人民法院提出訴訟。物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理委托合同的，應當承擔相應的違約責任；造成業(yè)主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。第四十五條業(yè)主委員會作出的決定違反本規(guī)定的，物業(yè)管理主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主和使用人。第四十六條業(yè)主、使用人違反本規(guī)定第二十五條、第二十六條、第二十七條、第二十八

17、條規(guī)定的，物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會應予以制止，責令其限期改正、恢復原狀、賠償損失；逾期仍不改正的，由政府有關(guān)部門依法處理。第四十七條未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書，擅自從事物業(yè)管理服務的，由物業(yè)管理主管部門責令其停止物業(yè)管理活動，并可處以二千元以上二萬元以下的罰款。第四十八條物業(yè)管理公司違反本規(guī)定，有下列行為之一的，物業(yè)管理主管部門可給予以一千元以上一萬元以下的罰款；（一）內(nèi)部制度不健全、管理混亂，不按規(guī)定提供服務的；（二）不按資質(zhì)管理規(guī)定從事物業(yè)管理服務的；（三）物業(yè)管理委托合同終止或解除后，不按規(guī)定辦理有關(guān)清退或移交手續(xù)的。物業(yè)管理公司違反本規(guī)定情節(jié)嚴重的，市物業(yè)管理部門可作出降低資質(zhì)等級的處理決定。第四十九條物業(yè)管理委托合同履行中發(fā)生爭議的，由當事人雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可由物業(yè)管理主管部