第四章 房地產(chǎn)信貸

1、房地產(chǎn)金融（第四版） 第四章 房地產(chǎn)信貸u 通過對(duì)本章的學(xué)習(xí),學(xué)生應(yīng)了解或掌握如下內(nèi)容:u 1房地產(chǎn)信貸的含義、特征及條件；u 2房地產(chǎn)信貸資金的籌集渠道及籌集特征；u 3房地產(chǎn)信貸的現(xiàn)狀；u 4房地產(chǎn)信貸的積極效應(yīng)?！緦W(xué)習(xí)目標(biāo)】 導(dǎo)言目前，間接融資方式仍然是中國房地產(chǎn)業(yè)的基本融資形式，其中最典型、最重要的間接融資方式就是商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的起源 第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的起源 商品房預(yù)售制度，俗稱賣期房、賣樓花，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款。 商

2、品房預(yù)售最早出現(xiàn)于香港，1956年預(yù)售樓花同意書。 中國住房制度改革初期，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍缺少資金，商品房供應(yīng)量小，國內(nèi)借鑒香港房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，引入了商品房預(yù)售制度，并通過1994年頒布的城市房地產(chǎn)管理法確立下來。第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的起源 1994年，建設(shè)部根據(jù)這一立法發(fā)布第40號(hào)令，在全國開始實(shí)施城市商品房預(yù)售管理辦法，對(duì)商品房預(yù)售條件做出了明確規(guī)定，并于2001年及2004年進(jìn)行了兩次修訂。 2005年8月15日，中國人民銀行發(fā)布2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告，建議決策部門考慮取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。這份報(bào)告在市場上引起了各方的關(guān)注和爭論，對(duì)預(yù)售制度的研究

3、已經(jīng)成為了房地產(chǎn)市場繼續(xù)健康發(fā)展不得不面對(duì)的重大課題。第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述二、房地產(chǎn)信貸的基本特征 房地產(chǎn)信貸主要是指以商業(yè)銀行為主體的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)為服務(wù)對(duì)象，圍繞房地產(chǎn)再生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)放貸款的借貸活動(dòng)，即各房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用各種信用手段，把動(dòng)員和籌集起來的社會(huì)閑散資金的支配權(quán)讓渡給土地和房屋的開發(fā)、經(jīng)營者以及住房購買、消費(fèi)者。第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述二、房地產(chǎn)信貸的基本特征 (一)貸款投向受到嚴(yán)格控制 為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，各商業(yè)銀行通常會(huì)嚴(yán)格審查房地產(chǎn)信貸的發(fā)放條件，適時(shí)調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)信貸投向。在政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施調(diào)控的背景之下，房地產(chǎn)

4、信貸的這一特征被進(jìn)一步強(qiáng)化。第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述二、房地產(chǎn)信貸的基本特征 (二)貸款期限較長 房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限可能達(dá)到l3年，甚至到5年；個(gè)人住房貸款的合同貸款期限可達(dá)2030年，具有較高的信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)實(shí)中，解決信用風(fēng)險(xiǎn)的手段是用房地產(chǎn)本身作抵押，而解決流動(dòng)性問題的手段是發(fā)行抵押轉(zhuǎn)手債券。當(dāng)市場中誕生了抵押轉(zhuǎn)手債券后，投資者投資的工具增加了；而對(duì)于房地產(chǎn)商來說，其融資渠道增加了，競爭力得到加強(qiáng)。第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的基本特征(三)貸款規(guī)模與資產(chǎn)占比有限制 雖然房地產(chǎn)貸款屬于各商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但各商業(yè)銀行還是對(duì)這種資產(chǎn)的規(guī)模

5、與比例進(jìn)行了嚴(yán)格的控制。通常，房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般控制在商業(yè)銀行全部信貸資產(chǎn)的l0左右；個(gè)人住房貸款占比一般在l015，或更高一點(diǎn)。某些國家和地區(qū)的著名商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款甚至高達(dá)其信貸資產(chǎn)的40以上。第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述三、房地產(chǎn)信貸應(yīng)滿足的條件（一）房地產(chǎn)信貸設(shè)立條件的原因 房地產(chǎn)信貸條件的確定，就必然要考慮到多方面的要求和利益。 苛刻的信貸條件雖然對(duì)銀行有利，但卻限制了信貸業(yè)務(wù)的擴(kuò)大；寬松的信貸條件雖然對(duì)借方有利，也符合政府的要求，但要以按期償還本息為限。這樣，一定的信貸條件就成為房地產(chǎn)信貸活動(dòng)展開的前提條件。第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述三、房地產(chǎn)信貸應(yīng)滿

6、足的條件（二）房地產(chǎn)信貸應(yīng)滿足的基本 房地產(chǎn)信貸必須以抵押或擔(dān)保作為設(shè)立的基本條件。 之所以有這種規(guī)定，是因?yàn)閷①J款的償還風(fēng)險(xiǎn)降低到最小限度是房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的首要任務(wù)，這就決定了，信貸條件的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)是：貸方能否如期回收本息，借方能否按期償還所貸款項(xiàng)的本金和利息。（三）房地產(chǎn)信貸應(yīng)滿足的其他條件（三）房地產(chǎn)信貸應(yīng)滿足的其他條件1.借款單位應(yīng)滿足的條件借款單位應(yīng)滿足的條件（1 1）借款單位必須是依法批準(zhǔn)的法人單位）借款單位必須是依法批準(zhǔn)的法人單位（2 2）借款單位必須實(shí)行自主的生產(chǎn)經(jīng)營和獨(dú)立的核算）借款單位必須實(shí)行自主的生產(chǎn)經(jīng)營和獨(dú)立的核算（3 3）借款單位必須擁有一定的自有資金）借款單位必

7、須擁有一定的自有資金目 前具體要求有以下兩個(gè)方面限定：一是企業(yè)自有流動(dòng)資金要達(dá)到生產(chǎn)流動(dòng)資金總量的30；二是預(yù)收購房款時(shí)開發(fā)建設(shè)工程量不低于總工程量的13。（4 4）借款單位要在銀行開立賬戶，將所有業(yè)務(wù)收入存入銀行，并）借款單位要在銀行開立賬戶，將所有業(yè)務(wù)收入存入銀行，并由銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)。由銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)。（5 5）必須具有年度開發(fā)計(jì)劃和開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)文件，這些計(jì)劃）必須具有年度開發(fā)計(jì)劃和開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)文件，這些計(jì)劃和設(shè)計(jì)文件是經(jīng)過企業(yè)批準(zhǔn)部門的認(rèn)可和確定的。和設(shè)計(jì)文件是經(jīng)過企業(yè)批準(zhǔn)部門的認(rèn)可和確定的。（6 6）必須有健全的管理機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)管理制度，并定期向貸款銀行）必須有健全的管理機(jī)構(gòu)

8、和財(cái)務(wù)管理制度，并定期向貸款銀行提供經(jīng)費(fèi)計(jì)劃和財(cái)務(wù)收支計(jì)劃以及會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。提供經(jīng)費(fèi)計(jì)劃和財(cái)務(wù)收支計(jì)劃以及會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述 2 2個(gè)人借款應(yīng)滿足的條件個(gè)人借款應(yīng)滿足的條件 商業(yè)銀行對(duì)居民個(gè)人購房的首付款額度、貸商業(yè)銀行對(duì)居民個(gè)人購房的首付款額度、貸款期限以及利息支付等方面作了相應(yīng)規(guī)定?？钇谙抟约袄⒅Ц兜确矫孀髁讼鄳?yīng)規(guī)定。 (1) (1)首付款額度。首付款額度是指購房者支付首付款額度。首付款額度是指購房者支付占住房總價(jià)一定比例的先期購房款額度。世界各占住房總價(jià)一定比例的先期購房款額度。世界各國通行的做法都是如此，即不給予購房者國通行

9、的做法都是如此，即不給予購房者100100的的貸款，而要求購房者自己先墊付房價(jià)款總額一定貸款，而要求購房者自己先墊付房價(jià)款總額一定比例的現(xiàn)金，這種首付款額度制度具有降低貸款比例的現(xiàn)金，這種首付款額度制度具有降低貸款風(fēng)險(xiǎn)的作用。風(fēng)險(xiǎn)的作用。第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述2 2個(gè)人借款應(yīng)滿足的條件個(gè)人借款應(yīng)滿足的條件 (2)貸款期限。貸款期限是指借方從貸方取得房地產(chǎn)貸款到償還時(shí)的期限。由于房地產(chǎn)價(jià)格高，因此貸款期限也較長，國外有的長達(dá)2030年，最長的可達(dá)40年，貸款期限的長短因借款人的信用程度和不同金融機(jī)構(gòu)的資金實(shí)力而異。 (3)利息支付。借款人按期支付利息是建立個(gè)人住房貸款的重要條件

10、。借貸利息和貸款期限是房地產(chǎn)信貸兩個(gè)相互依存的借貸條件。期限越長，借貸利息越高。第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸資金的籌集渠道 (一)政策性房地產(chǎn)銀行資金的籌集 政策性銀行是以國家政策為指導(dǎo)，以計(jì)劃管理為手段，在特定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)，直接或間接地從事政策性融資活動(dòng)的金融機(jī)構(gòu)。 國內(nèi)理論界對(duì)中國建立政策性房地產(chǎn)銀行尚有爭論，但從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的一般理論及國際經(jīng)驗(yàn)來看，中國應(yīng)當(dāng)設(shè)立房地產(chǎn)政策性專門金融機(jī)構(gòu)，類似日本的住房貸款金融公庫、韓國的住房金融公司、巴西的國家往房銀行。第二節(jié)房地產(chǎn)信貸資金的籌集與運(yùn)用一、房地產(chǎn)信貸資金的籌集渠道 (一)政策性房地產(chǎn)銀行資金的籌集 政策性銀行是以國家政策為指導(dǎo)，以

11、計(jì)劃管理為手段，在特定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)，直接或間接地從事政策性融資活動(dòng)的金融機(jī)構(gòu)。 國內(nèi)理論界對(duì)中國建立政策性房地產(chǎn)銀行尚有爭論，但從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的一般理論及國際經(jīng)驗(yàn)來看，中國應(yīng)當(dāng)設(shè)立房地產(chǎn)政策性專門金融機(jī)構(gòu)，類似日本的住房貸款金融公庫、韓國的住房金融公司、巴西的國家往房銀行。第二節(jié)房地產(chǎn)信貸資金的籌集與運(yùn)用一、房地產(chǎn)信貸資金的籌集渠道 (一)政策性房地產(chǎn)銀行資金的籌集房地產(chǎn)政策性銀行資金來源主要有：(1)國家財(cái)政基本建設(shè)資金；(2)預(yù)算內(nèi)行政事業(yè)單位住房基金；(3)預(yù)算內(nèi)行政事業(yè)單位出售公房回收的資金及住房租賃保證金；(4)職工住房公積金；(5)發(fā)行地方住房建設(shè)債券籌集的資金；(6)國際金融機(jī)

12、構(gòu)向地方政府提供的住房貸款資金；(7)政策性住房信貸。這些資金都是以特定行政命令為前提來籌集的，帶有一定的強(qiáng)制性。第二節(jié)房地產(chǎn)信貸資金的籌集與運(yùn)用一、房地產(chǎn)信貸資金的籌集渠道(二)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資金的籌集 對(duì)商業(yè)銀行而言，信貸資金主要包括銀行自有資金、各類存款、借入資金、同業(yè)往來資金、發(fā)行金融債券和出售可轉(zhuǎn)讓大額定期存單、國外借款等。 目前，我國工行、農(nóng)行、中行、建行4家商業(yè)銀行還開展政策性住房信貸業(yè)務(wù)，所以其信貸資金來源還包括集資款項(xiàng)、個(gè)人住房公積金、住房合作社存款和保證金等款項(xiàng)。第二節(jié)房地產(chǎn)信貸資金的籌集與運(yùn)用一、房地產(chǎn)信貸資金的籌集渠道(二)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資金的籌集1自有資金 自

13、有資金是商業(yè)銀行進(jìn)行信用貨幣活動(dòng)的本錢，是其他負(fù)債業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，分為兩個(gè)部分：一是國家撥入資金或其他股東投入的部分；二是商業(yè)銀行在經(jīng)營中資金增值部分中銀行留成的部分。在國外，許多商業(yè)銀行都是通過股份制形式設(shè)立的，其自有資本包括股本、資本盈余、未分配利潤、準(zhǔn)備金。一般自有資本在銀行總資產(chǎn)中的比例不超過10，但它是銀行可以獨(dú)立自主運(yùn)用的最穩(wěn)定可靠的信貸資金來源，是銀行吸收外來資金的基礎(chǔ)，與非自有資金相比，具有穩(wěn)定性、增值性、安全性。第二節(jié)房地產(chǎn)信貸資金的籌集與運(yùn)用一、房地產(chǎn)信貸資金的籌集渠道(二)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資金的籌集2各類存款 這部分是其信貸資金的最大來源，一般占商業(yè)銀行資金來源的70以上。

14、商業(yè)銀行為迎合存款人的不同需要，開辦了各種各具特色的存款種類。按不同標(biāo)準(zhǔn)可將存款分為不同種類，如按存款主體可分為各級(jí)政府部門存款、企事業(yè)單位存款、個(gè)人存款；按存款用途可分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營存款、基金存款、個(gè)人住房儲(chǔ)蓄存款；按提取存款的方式可分為定期存款、活期存款、儲(chǔ)蓄存款等。第二節(jié)房地產(chǎn)信貸資金的籌集與運(yùn)用一、房地產(chǎn)信貸資金的籌集渠道(二)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資金的籌集3借入資金 包括同業(yè)拆借資金和向中央銀行借款或再貼現(xiàn)。 同業(yè)拆借資金是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為解決頭寸不足而向其他銀行或金融機(jī)構(gòu)拆入的短期資金，短的只有幾個(gè)小時(shí)，長的一般不超過3個(gè)月。同業(yè)拆借活動(dòng)可促進(jìn)資金的橫向流通，調(diào)劑銀行短時(shí)間內(nèi)的資金

15、余缺。 向中央銀行借款或再貼現(xiàn)發(fā)生在商業(yè)銀行信貸資金不足時(shí)，其可向中央銀行借款或向中央銀行申請(qǐng)?jiān)儋N現(xiàn)未到期的票據(jù)，以獲得資金來源。 中央銀行向商業(yè)銀行貸款的種類可按期限和用途分為年度性、季節(jié)性、月拆性貸款和再貼現(xiàn)貸款4種。第二節(jié)房地產(chǎn)信貸資金的籌集與運(yùn)用一、房地產(chǎn)信貸資金的籌集渠道(二)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資金的籌集4同業(yè)往來資金 房地產(chǎn)企業(yè)之間，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)之間的資金往來和貨幣收付都是通過銀行進(jìn)行轉(zhuǎn)賬結(jié)算的，這就引起銀行互為代收、代付款項(xiàng)，這種代收代付一般經(jīng)銀行之間的聯(lián)行往來進(jìn)行清算，在清算之前，由于代收和代付金額時(shí)間的差異性，有時(shí)會(huì)有一部分匯差資金停留，可將之視為一項(xiàng)資金來源。第二節(jié)

16、房地產(chǎn)信貸資金的籌集與運(yùn)用一、房地產(chǎn)信貸資金的籌集渠道(二)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資金的籌集5發(fā)行金融債券和出售可轉(zhuǎn)讓大額定期存單 金融債券是金融機(jī)構(gòu)為籌措資金而向居民個(gè)人發(fā)行的債務(wù)憑證，當(dāng)銀行信貸資金緊張時(shí)，經(jīng)中央銀行批準(zhǔn)，可以發(fā)行一定數(shù)量的金融債券，所籌集資金用于發(fā)放利率較高的特種貸款。 可轉(zhuǎn)讓大額定期存單是金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的定額定期存款憑證，存單可以轉(zhuǎn)讓、抵押，在一定期限后可以隨時(shí)到銀行兌現(xiàn)，利率一般略高于銀行同期存款利率。 對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)而言，發(fā)行金融債券和出售可轉(zhuǎn)讓大額定期存單，資金成本高于銀行存款，對(duì)此有兩種方法解決：一是提高貸款利率，用高收益彌補(bǔ)高成本；二是降低債券和存單利率，同時(shí)用優(yōu)

17、惠政策來加以彌補(bǔ)，如證券投資者優(yōu)先購買住房、優(yōu)先使用土地并給予一定的價(jià)格優(yōu)惠等。第二節(jié)房地產(chǎn)信貸資金的籌集與運(yùn)用一、房地產(chǎn)信貸資金的籌集渠道(二)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資金的籌集6國外借款 房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)可以積極創(chuàng)造條件爭取國際資本，增加自身資金來源。吸引外資的形式有在國外金融市場上發(fā)行金融債券和吸收國外貸款，包括外國政府貸款、國際金融組織貸款、國際商業(yè)銀行貸款等。 7其他 除上述幾種主要來源外，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)在辦理一些中間業(yè)務(wù)過程中，可以占用一部分客戶的資金作為自己的資金來源。例如，通過辦理代客買賣有價(jià)證券、代收款項(xiàng)、信用證、承兌票據(jù)等業(yè)務(wù)，占用客戶的資金；通過同業(yè)間代理業(yè)務(wù)，占用同業(yè)和其他金融

18、機(jī)構(gòu)的資金等。第二節(jié)房地產(chǎn)信貸資金的籌集與運(yùn)用二、房地產(chǎn)信貸資金籌集的特征（一）籌集來源相對(duì)穩(wěn)定（一）籌集來源相對(duì)穩(wěn)定（二）政策性房地產(chǎn)銀行資金主要源自房地產(chǎn)業(yè)（二）政策性房地產(chǎn)銀行資金主要源自房地產(chǎn)業(yè)（三）商業(yè)性房地產(chǎn)信貸資金籌集渠道具廣泛性（三）商業(yè)性房地產(chǎn)信貸資金籌集渠道具廣泛性（四）籌集手段（方式）呈現(xiàn)多樣性（四）籌集手段（方式）呈現(xiàn)多樣性第二節(jié)房地產(chǎn)信貸資金的籌集與運(yùn)用三、房地產(chǎn)信貸資金的運(yùn)用（一）房地產(chǎn)信貸資金的運(yùn)用原則1.安全原則安全原則2.計(jì)劃擇優(yōu)原則計(jì)劃擇優(yōu)原則3.物資保證原則物資保證原則4.按期償還原則按期償還原則5.政策性原則政策性原則6.“先評(píng)估、后貸款先評(píng)估、后貸款”

19、原則原則第二節(jié)房地產(chǎn)信貸資金的籌集與運(yùn)用三、房地產(chǎn)信貸資金的運(yùn)用（二）房地產(chǎn)信貸資金的運(yùn)用種類1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款2.房地產(chǎn)經(jīng)營貸款房地產(chǎn)經(jīng)營貸款3.房地產(chǎn)消費(fèi)貸款房地產(chǎn)消費(fèi)貸款第二節(jié)房地產(chǎn)信貸資金的籌集與運(yùn)用一、2003年以來房地產(chǎn)信貸狀況第三節(jié)房地產(chǎn)狀況及其積極效應(yīng)一、2003年以來房地產(chǎn)信貸狀況第三節(jié)房地產(chǎn)狀況及其積極效應(yīng)二、房地產(chǎn)信貸的積極效應(yīng) （一）房地產(chǎn)信貸的推行，徹底改變了住房面貌 （二）房地產(chǎn)信貸的推行，有利于解決居民住房問題 （三）房地產(chǎn)信貸的推行，促進(jìn)了住房資金的合理運(yùn)行 （四）房地產(chǎn)信貸的推行，促進(jìn)了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改善第三節(jié)房地產(chǎn)狀況及其積極效應(yīng)三、目前房地產(chǎn)

20、信貸業(yè)務(wù)的總體評(píng)價(jià)（一）房產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)不斷增加（一）房產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)不斷增加 第一，中國人民銀行規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須具備第一，中國人民銀行規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須具備“四證四證”，才可發(fā)放開發(fā)貸款，房地產(chǎn)企業(yè)提供虛，才可發(fā)放開發(fā)貸款，房地產(chǎn)企業(yè)提供虛假假“四證四證” 第二，高估房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值第二，高估房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值 第三，大量占用施工單位墊資和期房按揭的預(yù)售樓款第三，大量占用施工單位墊資和期房按揭的預(yù)售樓款 第四，通過假按揭騙取銀行貸款第四，通過假按揭騙取銀行貸款 第五，商品房大量空置第五，商品房大量空置第三節(jié)房地產(chǎn)狀況及其積極效應(yīng)三、目前房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的總體評(píng)價(jià)（二）個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn)（二）個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn)（三）銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)錯(cuò)位，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)（三）銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)錯(cuò)位，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道單一（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道單一（五）貸款銀行缺乏完善的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)（五）貸款銀行缺乏完善的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)第三節(jié)房地產(chǎn)狀況及其積極效應(yīng)四、規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展（一）銀行應(yīng)理性地開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)（一）銀行應(yīng)理性地開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)第一，銀行要提高認(rèn)識(shí)，高度重視房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及其危害性，增強(qiáng)