建筑規(guī)劃各種面積計算

1、工程建設(shè)規(guī)劃項(xiàng)目常用指標(biāo)1投資強(qiáng)度： 項(xiàng)目用地范圍內(nèi)單位面積固定資產(chǎn)投資額。計算公式：投資強(qiáng)度=項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資十項(xiàng)目總用地面 積其中：項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資包括廠房、設(shè)備和地價款。2行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重： 項(xiàng)目用地范圍行政辦 公、生活服務(wù)設(shè)施占用土地 面積（或分?jǐn)偼恋孛娣e）占總用地面積 的比例。計算公式： 行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重 =行政辦公、 生活 服務(wù)設(shè)施占用土地面積十項(xiàng)目總用地面積x 100%當(dāng)無法單獨(dú)計算行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施占用土地面積時， 可以采用行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施建筑面積占總建筑面積 的比重計算得出的分?jǐn)偼恋孛娣e代替。3. 建筑面積密度建筑面積密度是反

2、映建筑用地使用強(qiáng)度的主要指標(biāo)。計算建筑 物的總建筑面積時，通常不包括± 0 以下地下建筑面積。建筑面積 密度的表示公式為：建筑面積密度=（總建筑面積十 建筑用地面積）（m22）4. 容積率容積率是衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值 是無量綱的比值，通常以地塊面積為 1 ，地塊內(nèi)建筑物的總建筑面 積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率以公式表示如下：容積率=總建筑面積十建筑用地面積當(dāng)建筑物層高超過 8 米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計 算。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而 對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超

3、過 5，多層住宅應(yīng)不超過 2，綠地率應(yīng)不低 于 30% 。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。容積率一般是由政府規(guī)定的。現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類 居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃， 一般而言 容積率分為： 獨(dú)立別墅為 0.20.5 ；聯(lián)排別墅為 0.40.7；6 層以下多層住宅為 0.81.2；11 層小 高層住宅為 1.52.0； 18 層高層住宅為 1.82.5； 19 層以上住宅為 2.44.5 。住宅小區(qū)容積率小于 1.0 的，為非普通住宅。并根據(jù)不同 城市的特點(diǎn)有所差別。5. 建筑密度項(xiàng)目用地范圍內(nèi)各種建、 構(gòu)筑物占地面積總和占總用地面積的 比例。建筑密度是反映建筑用地

4、經(jīng)濟(jì)性的主要指標(biāo)之一。計算公式為：建筑密度 = （建筑物占地面積構(gòu)筑物占地面積+堆場用地面積）頊目總用地面積 X100%6. 去化率 在市場營銷領(lǐng)域，去化率即是在一定時間段內(nèi)的銷售率。在房 地產(chǎn)領(lǐng)域稱為銷售率，主要指某一特定時期內(nèi)某產(chǎn)品的銷售量占總 量的百分比。去化率 =銷售套數(shù) /總套數(shù) （去化率 =售出房屋數(shù)量 /供應(yīng)房屋數(shù) 量）去化量 =銷售量 這是臺灣提法，大陸提法為銷售率。7. 綠化率 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之 比。但綠化率只是開發(fā)商宣傳樓盤綠化時用的概念，并沒有法律和 法規(guī)依據(jù)。法律法規(guī)中明確規(guī)定的衡量樓盤綠化狀況的國家標(biāo)準(zhǔn)是綠地 率， 綠地率是指小區(qū)用

5、地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率 主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等， 其計算要比綠化率嚴(yán)格很多。計算公式：綠地率 =綠地面積 /土地面積 綠地率通常以下限控制： 并不是長草的地方都可以算做綠地率， 距建筑外墻 1.5 米和道路邊線 1 米以內(nèi)的土地和地表覆土達(dá)不到 3 米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠 地 ,宅旁綠地 ,配套公建所屬綠地和道路綠地等。 公共綠地內(nèi)占地面積 不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。綠化率是一個不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞，準(zhǔn)確的提法應(yīng)為“綠化 覆蓋

6、率”。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率 相對而言比較寬泛 ,大致長草的地方都可以算作綠化,所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。道路紅線。8. 道路紅線 規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線反映了道路紅線寬度，它的組成 包括：通行機(jī)動車或非機(jī)動車和行人交通所需的道路寬度；敷設(shè)地 下、地上工程管線和城市公用設(shè)施所需增加的寬度；種植行道樹所 需的寬度。任何建筑物、 構(gòu)筑物不得越過道路紅線。 根據(jù)城市景觀的要求， 沿街建筑物可以從道路紅線外側(cè)退后建設(shè)。9. 人口凈密度 人口凈密度是居住區(qū)規(guī)劃的重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)之一，反映居住 區(qū)住宅用地的使用強(qiáng)度，公式為：人口凈密度=居住總?cè)丝谑幼≌谜嫉孛娣e

7、（人 2）人口毛密度=居住總?cè)丝谑幼≌玫乜偯娣e（人 2）10. 建筑間距 建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、防止噪聲和 視線干擾、防火、防震、綠化、管線埋設(shè)、建筑布局形式，以及節(jié) 約用地等要求，綜合考慮確定。我國大部分地區(qū)的住宅布置，通常 以滿足日照要求作為確定建筑間距的主要依據(jù)：確定公共服務(wù)設(shè)施 中的托兒所、幼兒園、醫(yī)院病房等建筑的正面間距，也適用這一原 則。11. 日照標(biāo)準(zhǔn) 日照標(biāo)準(zhǔn)中的日照量包括日照時間和日照質(zhì)量兩個標(biāo)準(zhǔn)。日照 時間是以住宅向陽房間在規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日受到的日照時數(shù)為計算 標(biāo)準(zhǔn)。日照質(zhì)量是指每小時室內(nèi)地面和墻面陽光照射積累計的大小 以及陽光中紫外線的效用高低。

8、 1993年 7月，我國國家技術(shù)監(jiān)督局 和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（ 50180 93）對住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)已作了明確規(guī)定；其中，規(guī)定日照標(biāo)準(zhǔn)日采用冬至 日和大寒日兩級標(biāo)準(zhǔn)。12. 城市道路面積率城市道路面積率是反映城市建成區(qū)內(nèi)城市道路擁有量的重要經(jīng) 濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。 這里所說的城市道路系指城市主干路、次干路、 支路， 不包括居住區(qū)內(nèi)的道路。建成區(qū)的城市道路面積率計算公式如下：城市道路面積率=（建成區(qū)道路用地總面積十城市建成區(qū)用地總面積 ）（%）也可以計算建成區(qū)內(nèi)局部地區(qū)的城市道路面積率，公式為：道路面積率=（道路用地總面積十建設(shè)用地總面積）（%）綠地率城市的總綠地率是指城市建成區(qū)內(nèi)各

9、類綠化用地總面積占城市 建成區(qū)總面積的比例，這里所說的各類綠地必須符合國標(biāo)城市用 地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) （137 90）的規(guī)定。也可計算建成區(qū)內(nèi) 一定地區(qū)的綠地率。如居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化用地總面積占居 住區(qū)用地總面積的比例（ %）。綠地率是反映城市綠化水平的基本指 標(biāo)之一。13. 建筑毛密度=居住和公共建筑基底面積十居住小區(qū)占地面積 *100%14. 居住建筑凈密度： 是衡量用地經(jīng)濟(jì)性和保證居住區(qū)必要的衛(wèi) 生條件的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。 其數(shù)值的大小與建筑層數(shù)、 房屋間距、 層高、房屋排列方式等因素有關(guān)。居住建筑凈密度=居住建筑基底面積十居住建筑占地面積*100%15. 居住面積密度： 是

10、反映建筑平面布置、平面設(shè)計與用地之間 關(guān)系的重要指標(biāo)。其主要影響因素是房屋的層數(shù)，增加層數(shù)其值就 增大，有利于節(jié)約土地和管線費(fèi)用。居住面積密度=居住密度十居住建筑面積*100%16. 居住建筑面積密度=居住建筑密度十居住建筑占地面積*100%1、容積率低于 0.3 ，這是非常高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。2、容積率 0.30.5 ，一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以，但感覺有點(diǎn) 密了。如果穿插部分雙 拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個問題了。3、容積率 0.50.8 ，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合34 層，局部 5 層的樓中樓，這個項(xiàng)目的品位就相當(dāng)高了。4、容積率 0.81.2 ，全部是多層的話， 那么環(huán)境絕

11、對可以堪稱一流。 如果其中夾雜低層甚 至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般 了。5、容積率 1.21.5 ，正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是多層與小 高層的組合，環(huán)境會是 一大賣點(diǎn)。6、容積率 1.52.0 ，正常的多層 +小高層項(xiàng)目。7、容積率 2.02.5 ，正常的小高層項(xiàng)目。8、容積率 2.53.0 ，小高層 +二類高層項(xiàng)目（18 層以內(nèi)）。此時如果做 全小高層，環(huán)境會很差。9、容積率 3.06.0 ，高層項(xiàng)目（樓高 100米以內(nèi)）。10 、容積率 6.0 以上，摩天大樓項(xiàng)目。民用住宅建筑設(shè)計影響工程造價的因素：1、建筑物的平面形狀和周長系數(shù)。一般建造矩形和正方形住宅， 既有利于施工又能降低造價和使用方便。 在矩形住宅中又以長： 寬=2:1 為佳，單元以 34 單元、房屋長度以 6080米較為經(jīng) 濟(jì)。2、住宅的層高和凈高。住宅的層高和凈高直接影響工程造價。根 據(jù)不同性質(zhì)的工程綜合測算住宅層高每降低10 ，可降低造價 1.21.5%。層高降低還可以提高住宅區(qū)的建筑密度，節(jié)約土地成 本及市政設(shè)施費(fèi)。但層高設(shè)計還要考慮采光與通風(fēng)問題，層高 過低不利于采光和通風(fēng)，民用住宅層高一般不宜超過 2.8 米。3、住宅的層數(shù)與工程造價的關(guān)系。中小城市以建造多層住宅較為 經(jīng)濟(jì)，