深圳光明商業(yè)中心舊改項(xiàng)目可行性研究報(bào)告_62頁(yè)

1、1光明商業(yè)中心舊改項(xiàng)目可行性研究報(bào)告深圳市光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2008-01-27一、投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 . 4 421 1、區(qū)域市場(chǎng)概況 .4.4.2 2、光明市場(chǎng)環(huán)境 .6.6.3 3、光明市場(chǎng)概況 .9.9.二、項(xiàng)目背景 . 1616三、項(xiàng)目分析 . 16161 1、地塊解析 .1.6.1.6.2 2、基本指標(biāo) .1.8.1.8.3 3、SWOTSWOT 分析 .1.8.1.8.3 3、地塊綜合評(píng)價(jià) .1.9.1.9.四、市場(chǎng)定位及評(píng)估 . 20201 1、市場(chǎng)定位 .2.0.2.0.2 2、價(jià)格定位 .2.1.2.1.五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施計(jì)劃 . 22221 1、工程計(jì)劃 .2.2.2.2.

2、2 2、施工進(jìn)度： .2.3.2.3.六、地價(jià)拆遷成本分析 . 23231 1、拆遷補(bǔ)償成本 .2.3.2.3.2 2、地價(jià)初步測(cè)算 .2.7.2.7.七、項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) . 28281 1、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)說(shuō)明 .2.8.2.8.2 2、不同容積率下項(xiàng)目的測(cè)算指標(biāo) .2.92.93 3、不同容積率下的投資估算與資金籌措 .3.03.0八、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范建議 . 363631 1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) .3.6.3.6.2 2、風(fēng)險(xiǎn)防范建措施 .3.83.8九、結(jié)論及建議 . 38381 1、項(xiàng)目市場(chǎng)條件 .3.8.3.8.2 2、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 .3.9.3.9.十、附件 . 39391 1、R=4.5R=4.5

3、 估算表格 . 3.93.92 2、R=5.0R=5.0 估算表格 . 4.84.83 3、R=5.5R=5.5 估算表格 . 5.65.64、投資環(huán)境和市場(chǎng)研究1 1、區(qū)域市場(chǎng)概況光明新區(qū)作為深圳市北部社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎將有力推動(dòng)第三圈層房地產(chǎn) 市場(chǎng)的發(fā)展。目前深圳市的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈圈層結(jié)構(gòu)， 特區(qū)內(nèi)為第一圈層， 最早完成從啟動(dòng) 到成熟的發(fā)展歷程。 成為目前深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)最為發(fā)達(dá)的核心區(qū)域； 寶安龍崗 臨近特區(qū)的街道組成第二圈層， 直接接受特區(qū)內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的輻射， 同時(shí)政府加大 了關(guān)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的力度， 引發(fā)了的第二圈層房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展； 第三圈 層：是深圳市的邊緣地帶，介于第二圈層和城

4、際線之間的區(qū)域。開(kāi)發(fā)量很少，且 檔次在中等和中下水平， 整個(gè)區(qū)域形象較為落后， 其房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需要社會(huì) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持。光明新區(qū)即位于第三圈層。光明新區(qū)于 20072007 年 5 5 月成立，是四大新城之一，將是深圳市西北部經(jīng)濟(jì)的 領(lǐng)跑者。參照深圳市中心區(qū)和寶安中心區(qū)的發(fā)展速度及歷程， 可以假設(shè) 5 5 年內(nèi)基 礎(chǔ)設(shè)施完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)啟動(dòng)，速度加快，公共市政工程也穩(wěn)步展開(kāi)。而房地產(chǎn) 市場(chǎng)的成熟度及開(kāi)放度與政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和市政工程投入緊密相關(guān)。光明新區(qū)將有助于改變邊緣地帶落后的現(xiàn)實(shí)狀況， 并推動(dòng)第三圈層房地產(chǎn)市 場(chǎng)的繁榮。新區(qū)的綜合服務(wù)基地會(huì)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的熱點(diǎn)區(qū)域，輻射石巖、 沙井、

5、松崗等街道。光明新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀仍處于啟動(dòng)期，發(fā)展前景良好。光明新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于啟動(dòng)期， 開(kāi)發(fā)量和交易量少， 仍具有封閉市場(chǎng)的典型特征。物業(yè)類型以村民自建、福利房及微利房為主，產(chǎn)權(quán)不完整，綜合品質(zhì)較 差，開(kāi)發(fā)成本5低，商品住房仍為稀缺產(chǎn)品。產(chǎn)品的形式多為1-21-2 棟 7-87-8 層的兵營(yíng)式排列多層，部分頂層為復(fù)式，無(wú)小區(qū)、無(wú)園林景觀、生活配套不足、住宅質(zhì)素 較低，同質(zhì)化嚴(yán)重。建筑類型多層及小高層仍為客戶的傳統(tǒng)選擇，高層住宅需進(jìn)一步引導(dǎo)。房產(chǎn)交易以本地客戶為主。住宅的交易價(jià)格不同地段價(jià)格差異性不大，村民自建、福利房及微利房由于其產(chǎn)權(quán)不完整，資產(chǎn)價(jià)值得不到完全體現(xiàn)，而且綜合素質(zhì)又較差，因

6、此其價(jià)格水 平總體較低，約為 3000-40003000-4000 元/ /卅；但有產(chǎn)證的二手房?jī)r(jià)格相對(duì)較高突破了 70007000 元/ /譏表：光明新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀表發(fā)展階段房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)期市場(chǎng)總體特征相對(duì)封閉，住宅的開(kāi)發(fā)量和交易量均較少產(chǎn)品特征以村民自建、福利房及微利房為主，綜合品質(zhì)較差，開(kāi)發(fā)成本低，商品住房仍為稀缺產(chǎn)品客戶特征在光明新區(qū)工作和生活的人群價(jià)格特征非商品房?jī)r(jià)格約為 3200-40003200-4000 元/ / m2,普通二手商品房?jī)r(jià)格約為5000-80005000-8000 元/ /m20未來(lái)商品房需求增加，置業(yè)要求超越初級(jí)市場(chǎng)住宅產(chǎn)品訴求， 追求高品質(zhì)生 活，房地產(chǎn)開(kāi)

7、發(fā)成本增加。6光明新區(qū) 2003-20042003-2004 年有商品房推出，由于具備完整的產(chǎn)權(quán)、較高的品質(zhì)， 獲得市場(chǎng)的高度認(rèn)可， 推出后短期內(nèi)即被市場(chǎng)消化。 進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)后， 交易量占 市場(chǎng)總量的絕對(duì)比重，交易價(jià)格及租金成為市場(chǎng)的標(biāo)桿。主力客戶包括兩大類： 一類是光明新區(qū)本地人， 另一類是非光明新區(qū)的定居 人口，以企業(yè)主和中高層管理人員為主，輔以當(dāng)?shù)毓珓?wù)員及部分港、澳、臺(tái)投資 者。這部分消費(fèi)人口，支付能力強(qiáng)，置業(yè)升級(jí)需求增加。消費(fèi)戶型以三房、 四房為客戶的主要置業(yè)目標(biāo)， 其中三房比重較大， 主要為 改善居住條件而產(chǎn)生的換房需求， 受此影響， 市場(chǎng)對(duì)小戶型的產(chǎn)品需求較少； 面 積需求以 80

8、-12080-120 卅的面積區(qū)間為主。購(gòu)房目的以自住為主，占 55%55%以上。對(duì)產(chǎn)品的要求已經(jīng)超越了位置、 交通、采光等初級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)訴求點(diǎn)， 而是 要求具備良好的景觀環(huán)境、配套設(shè)施、建筑品質(zhì)、社區(qū)人文環(huán)境等條件，并愿意 為此支付相應(yīng)的價(jià)格。 因此， 未來(lái)市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨更高的挑戰(zhàn)， 需增加 產(chǎn)品投入打造優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。隨著產(chǎn)業(yè)的集聚及規(guī)模的擴(kuò)大， 社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，區(qū)域?qū)ν忾_(kāi)放程度的提高， 這一趨勢(shì)將日益明顯。2 2、光明市場(chǎng)環(huán)境（1 1）區(qū)域概況光明新 區(qū)光明街道位于深圳市西北部， 地處深圳、東莞、惠州三市的交界處，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。總面積 55.855.8 平方公里，分為南、北兩個(gè)片區(qū)，下

9、轄 9 9 個(gè)居委會(huì)， 7 7 個(gè)自然村，人口規(guī)模約 1010 萬(wàn)人，其中戶籍人口約 1.91.9 萬(wàn)人7（2 2）區(qū)域建設(shè)對(duì)比寶安區(qū)其他街道，光明街道建設(shè)用地面積最小，工業(yè)產(chǎn)值水平最低兩個(gè)最低：面積規(guī)模、地均規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值水平。對(duì)比寶安區(qū)其他街道，光明整體工業(yè)水平不高。 光明街道現(xiàn)有工業(yè)規(guī)模小、工業(yè)化程度不高、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園尚處于初 期建設(shè)階段等等原因，導(dǎo)致光明的整體工業(yè)產(chǎn)值水平低下。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀不合理、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后光明產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀：處于第一產(chǎn)業(yè)比例較大、第二產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)、第三產(chǎn)業(yè)滯后的不合理狀態(tài)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化策略：“保一”：保持穩(wěn)定；“進(jìn)二”：利用光明高新技術(shù)園區(qū)發(fā)展，加快工業(yè)

10、化發(fā)展進(jìn)程；“帶三”：利用第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。（3 3）固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資增速明顯，但主要集中在工業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)。光明投資規(guī)模從 20062006 年的全區(qū)第 7 7 位, ,截止 20072007 年 5 5 月份 , ,漲至全區(qū)第3 3 位。光明固定資產(chǎn)投資增速驚人，居全區(qū)首位。光明固定資產(chǎn)投資主要集中在工業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，房地產(chǎn)投資為零8光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資滯后，20072007 年（1-41-4 月）零投資與固定資產(chǎn)投資規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為零，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展處于停滯狀態(tài)。各街道 20072007 年 1-41-4 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況街道名稱計(jì)量單位房

11、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額合計(jì)萬(wàn)兀383323新安萬(wàn)兀121039民治萬(wàn)兀102210西鄉(xiāng)萬(wàn)兀72024龍華力兀56214松崗力兀10000觀瀾力兀9190沙井力兀5863福永力兀4700石巖力兀2083公明力兀0光明力兀0大浪力兀0資料來(lái)源：寶安政府在線網(wǎng)總結(jié)：建設(shè)用地及人口規(guī)模居全區(qū)最低；工業(yè)產(chǎn)值低、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后；自高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園啟動(dòng)后，近年固定資產(chǎn)增幅明顯，但集中在工業(yè)和基 礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，基本無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。相比寶安區(qū)內(nèi)其他街道，本片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，但隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的建 設(shè)，光明新區(qū)成立，人口規(guī)模及經(jīng)濟(jì)水平有望持續(xù)提升，受此影響，房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展將有所突破！3 3、

12、光明市場(chǎng)概況9（1 1）區(qū)域發(fā)展背景“新政”促動(dòng)：光明新區(qū)成立，無(wú)疑將進(jìn)一步促進(jìn)片區(qū)的快速發(fā)展，同 時(shí)與公明一體化發(fā)展程度加大?！半p規(guī)”利好：現(xiàn)代化新城規(guī)劃、西部高新組團(tuán)規(guī)劃，區(qū)域規(guī)劃起點(diǎn)高， 政府關(guān)注及重視度高?！昂诵摹眳^(qū)位：規(guī)劃區(qū)域的核心位置，未來(lái)的城市中心區(qū)。高起點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的背景下， 現(xiàn)階段的城市建設(shè)、 區(qū)域交通改造、 舊城改造將 有效促進(jìn)片區(qū)居住面貌改善、 加大土地供應(yīng)， 刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)突破性發(fā)展， 本項(xiàng) 目將掀起光明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新篇章?。? 2）房地產(chǎn)市場(chǎng)A A、土地供應(yīng)目前光明商住用地供應(yīng)量少， 但土地儲(chǔ)備豐富， 未來(lái)隨著新城建設(shè)啟動(dòng)， 土 地供應(yīng)將逐漸放量。未來(lái)商住用地供應(yīng)：

13、從 0606 年開(kāi)始，光明市場(chǎng)有光僑路西側(cè) 8.68.6 萬(wàn)方（容積 率 2.52.5）的商品房土地出讓， 預(yù)計(jì)在 20082008 或 20092009 年推向市場(chǎng)； 另掛牌交易光明 高新園東片區(qū)的限開(kāi)發(fā)對(duì)象，限購(gòu)買(mǎi)對(duì)象、限 90/7090/70 的三限地塊。而高新園區(qū) 在 20102010 年前也將陸續(xù)有近 2727萬(wàn)方的土地供應(yīng)。宗地編號(hào)用地位置用途土地面積（怦）建筑面積（m2）容積率出讓 方式竟得單位（人）日期A510-0119光明咼新園 東片區(qū)居住用地46040.66 88640 1.92 掛牌深圳世紀(jì)晶源激光技術(shù)有限公司2007-09-10A511-00234 十 W 口口企商住6

14、7079.85 341502.0招標(biāo)2006-09-1510寶安光明街道辦深圳富泰宏精密工業(yè)有限公司A510-0040寶安區(qū)光明 街道（原光明 農(nóng)場(chǎng)）中心區(qū)酒店用地50027.09600001.3掛牌深圳市寶利來(lái)貿(mào)易有限公司2004-10-29資料來(lái)源：政府公布信息B B、住宅市場(chǎng)市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)真空地帶，無(wú)在售項(xiàng)目樓型：光明住宅市場(chǎng)現(xiàn)無(wú)在售正規(guī)商品房項(xiàng)目。有少量無(wú)產(chǎn)權(quán)證的集資房供應(yīng)，多為 1-21-2 棟 7-87-8 層的兵營(yíng)式排列多層，部分頂層為復(fù)式，無(wú)園林景觀，住宅 質(zhì)素較低，同質(zhì)化嚴(yán)重。除少量自建的別墅，towtow nhousenhouse、疊拼、花園洋房等產(chǎn)品類型在該片區(qū)尚 屬空

15、白。戶型：100-110100-110 川的三房?jī)蓮d是兩地最受市場(chǎng)歡迎的戶型，主力客源是3030歲左右的一家三口；其次受歡迎的是 8080 川左右的兩房，主要是光明的外來(lái)人口 就近為父母而購(gòu)置。高正豪景花園 50-6050-60 卅的一房租售情況較好，主要租客是在高新園區(qū)工作 的高層管理人員。在戶型上，當(dāng)?shù)厝吮容^注重南北通透，尤其是園區(qū)投資廠房的 港臺(tái)老板，對(duì)風(fēng)水比較講究。市場(chǎng)價(jià)格現(xiàn)狀11光明市場(chǎng)不同地段價(jià)格差異性不大，無(wú)產(chǎn)證集資房的價(jià)格水平在 3200-36003200-3600元/ /卅（無(wú)產(chǎn)證），二手房的最高價(jià)格約為 33003300 元/ /卅（無(wú)產(chǎn)證）；但有產(chǎn)證的二手房（高正豪景花園

16、）價(jià)格可達(dá) 4000-50004000-5000 元/ / m m2 2租金、二手房售價(jià)情況對(duì)比代表項(xiàng)目租金情況（元c /套）二手房?jī)r(jià)一房二房三房（元 / / m2）商品房高止豪景花園700700 左右10001000 左右14001400 左右4000-50004000-5000集資房清怡花園400400700700 左右10001000 左右30003000資料來(lái)源：實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研樓盤(pán)案例：高正豪景花園項(xiàng)目概況開(kāi) 發(fā)商：光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建筑面積：3.7763.776 萬(wàn)平米建筑類別：6 6 棟 6 6 層公寓總戶數(shù)：332332 戶容積率：1.361.36開(kāi)盤(pán)日期：20032003 年 4

17、 4 月 2828 日平均價(jià)格：開(kāi)盤(pán) 25002500 元/ /平米，目前二手樓價(jià) 4000-45004000-4500 元/ / m位：地上車(chē)位，月租 100100 元/ /月，光明唯一的收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)所12注：本項(xiàng)目原計(jì)劃修建二期，約 4-54-5 萬(wàn)方體量，但因拆遷及資金問(wèn)題，遲遲沒(méi)有進(jìn)展。據(jù)了解，前期進(jìn)行意向登記的客戶已達(dá)200200 多號(hào)人,市場(chǎng)需求旺盛。戶 型：該項(xiàng)目的面積跨度很大，且各戶型在比例上較為均勻，市場(chǎng)接受度都很高。40-5040-50 m m2 2約 5858 m9090 m m2 2110110 m m2 2160160 m m2 21 1 房 1 1 廳2 2 房 1

18、1 廳3 3 房 2 2 廳 1 1 衛(wèi)3 3 房 2 2 廳 2 2 衛(wèi)4 4 房 2 2 廳 2 2 衛(wèi)主力客戶群：公務(wù)員、原住民、私營(yíng)業(yè)主、高新區(qū)企業(yè)以及富士康工業(yè)園（臨近觀瀾處）中高級(jí)管理人員。兩房和三房的客戶一般是三口之家，年齡在 30-4030-40歲左右。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：高正豪景花園是光明的第一個(gè)商品房項(xiàng)目， 也是目前最高端的項(xiàng) 目。目前三級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)理想，價(jià)格和租金都是當(dāng)?shù)氐臉?biāo)桿，是本項(xiàng)目最直接、最 重要的參照。住宅市場(chǎng)總結(jié)：處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的早期階段： 居住以安居房和自建房為主， 商住混雜、居住品質(zhì)差；土地供應(yīng)量少，無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，產(chǎn)權(quán)房稀缺。市場(chǎng)供應(yīng)量少，求大于供：市場(chǎng)供應(yīng)少量的無(wú)產(chǎn)

19、權(quán)證房，規(guī)模小, 同質(zhì)化13嚴(yán)重，難以滿足市場(chǎng)需求。同比其它街道價(jià)格較低：受大區(qū)域價(jià)格影響，市場(chǎng)稀缺優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品14未來(lái)價(jià)格攀升空間較大飲頭啖湯的最佳機(jī)會(huì)： 有錢(qián)買(mǎi)不到，市場(chǎng)稀缺的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品面市時(shí)，長(zhǎng)期得不到渲瀉的大量改善居住品質(zhì)的換房需求將在第一時(shí)機(jī)得到釋放。C C、商業(yè)市場(chǎng)傳統(tǒng)聚集內(nèi)向型商業(yè) , ,業(yè)態(tài)分散雜亂 , ,檔次不高。光明街道的商業(yè)受消費(fèi)人群、 歷史積累、 發(fā)展規(guī)劃等限制因素影響， 發(fā)展較 為滯后，規(guī)模較小，主要集中在河心路、光明大街一帶區(qū)域，形式為“商業(yè)街 + + 中小型集中商業(yè)”，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)少，業(yè)態(tài)分散雜亂，檔次中低。傳統(tǒng)聚集商業(yè)，檔次低、業(yè)態(tài)分散。由社區(qū)商業(yè)組成一處較為集中的商 圈

20、，以傳統(tǒng)的街鋪形式為主，少量中小規(guī)模集中商業(yè)，現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分 布零散、雜亂，缺乏品牌和集聚效應(yīng)，經(jīng)營(yíng)狀況一般。商業(yè)規(guī)模介于社區(qū)型商業(yè)和區(qū)域型商業(yè)之間。相對(duì)公明片區(qū)，商業(yè)發(fā)展 嚴(yán)重滯后。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模小、類別單一。缺乏大型中高檔百貨商場(chǎng)以及規(guī)模專業(yè)市 場(chǎng)，文化娛樂(lè)類商業(yè)比較缺乏，書(shū)店、文具店圍繞學(xué)校周邊零星分布； 中高檔消費(fèi)娛樂(lè)場(chǎng)所僅有怡康樂(lè)休閑中心，經(jīng)營(yíng)情況尚可。商業(yè)輻射范圍少，區(qū)域內(nèi)高端消費(fèi)流失。消費(fèi)人群相對(duì)獨(dú)立封閉，僅滿 足光明本地住戶以及周邊工廠打工人群的日常基本消費(fèi)。本地的高端消 費(fèi)和大宗購(gòu)物需求大多依賴公明消費(fèi)。15商業(yè)街基本情況:街道名經(jīng)營(yíng)種類面積范圍租金/售價(jià)經(jīng)營(yíng)狀況光明大街（塘明

21、路與光翠路 中間段）銀行、電子通訊、晨光牛奶專 賣(mài)店、餐飲娛樂(lè)、五金裝飾等， 業(yè)態(tài)雜亂分布，單店規(guī)模較 小,塘明路與光翠路中間段商 業(yè)較旺。多在 60-100m少數(shù) 100-200m2客運(yùn)站周邊商鋪?zhàn)饨?約為 50-70 元/m，以客運(yùn)站為中心向周 邊遞減，約為 30-50 元/m2臨客運(yùn)站段車(chē)載人流較旺，經(jīng)營(yíng)情況較好河心路主要由咼正豪景、青怡花園、 僑新化園、濱河夕苑等社區(qū)商業(yè) 及華泰百貨、光明綜合市場(chǎng)組 成，河心南路業(yè)態(tài)以日常消費(fèi) 配套、中低檔服裝服飾為主， 河心北路以裝飾建材類為主。多在 30-50m2高正豪景商鋪?zhàn)?20-30元/m；濱河路 住宅底商租 50 元/m左右；項(xiàng)目臨商租 3

22、0元/m左右現(xiàn)二手售 價(jià)7000-8000 元/m臨華泰白貨路段經(jīng)營(yíng)情況較好，咼正豪景 商鋪檔次稍 高。光翠路業(yè)態(tài)有五金日雜、糧油、服飾 皮具等。延伸段包括光明農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和 康之寶超市多 10-40m2少數(shù)120-180m租 30-70 元/m月，近光明大街段租金較高；工會(huì)樓商鋪 2002年售 4000 多元/m經(jīng)營(yíng)情況較 好，檔次中低 混雜。資料來(lái)源：實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研街道商業(yè)主要集中在光明大街、河心路、光翠路以及光明農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊， 由社區(qū)商業(yè)組成。業(yè)態(tài)以日常消費(fèi)類為主，零散分布，檔次中低；街鋪面積多集中在 30-5030-50 卅，有 5-65-6 家店單店規(guī)模在 100-180100-180 m

23、2;客運(yùn)站周邊商鋪?zhàn)饨鹱罡撸s為 50-7050-70 元/ / m，以客運(yùn)站為中心向周邊遞 減，約為30-5030-50 元/ / m；較少售賣(mài)店鋪，高正豪景街鋪二手售價(jià)在 7000-80007000-8000 元/ / m。16集中商業(yè)基本情況:類別代表性商家地址服務(wù)對(duì)象經(jīng)營(yíng)范圍面積經(jīng)營(yíng)狀況百貨超市康之寶超市光明筆架山農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)綜合樓一樓筆架山附近居民日用百貨、家電、 食品、 煙 酒、化妝品3200m2一般百貨超市華泰百貨商場(chǎng)河心路與光翠路交匯處周邊住戶以及外來(lái)流動(dòng)人員日用百貨、手機(jī)、服裝、副 食約 2000m尚可超市華潤(rùn)超市光明大街周邊住戶日用百貨300m2尚可集貿(mào)市場(chǎng)光明綜合市場(chǎng)華泰百貨

24、二樓周邊住戶以及外來(lái)流動(dòng)人員低檔服飾鞋帽約 1800m一般集貿(mào)市場(chǎng)光明農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)筆架山旁周邊住戶日常生鮮糧 油、廉價(jià)服飾 鞋類等1000m2尚可缺乏大型百貨店和購(gòu)物中心等高檔商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，現(xiàn)有集中商業(yè)以傳統(tǒng)集貿(mào)市 場(chǎng)和規(guī)模中小百貨超市為主，普遍檔次不高，與公明的商業(yè)相比缺乏競(jìng)爭(zhēng) 力。消費(fèi)人群大多依托社區(qū)，以周邊住戶為主，經(jīng)營(yíng)情況穩(wěn)定而平淡，經(jīng)營(yíng)績(jī) 效變化不大；未來(lái)隨著高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展和光明中心區(qū)旅游業(yè)的帶動(dòng)， 大量外來(lái)人口 流入，商業(yè)配套設(shè)施會(huì)日趨完善，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將會(huì)呈現(xiàn)兩極分化的趨勢(shì)，出 現(xiàn)大中型高檔購(gòu)物中心，改變光明人多前往公明消費(fèi)的現(xiàn)實(shí)。、項(xiàng)目背景本項(xiàng)目為寶安區(qū)舊城改造辦公室于 2007200

25、7 年 1 1 月 1010 日公布的光明商業(yè)中心 舊城改造17項(xiàng)目，位于寶安光明街道塘明公路與光明匯食街交匯處南側(cè)一用地。 20072007 年 5 5 月 3131 日，光明新區(qū)正式宣告誕生，負(fù)責(zé)管理現(xiàn)寶安光明、公明兩個(gè) 街道。這一政策動(dòng)向進(jìn)一步加快光明的城市化建設(shè)進(jìn)程和提升城市地位， 本項(xiàng)目 作為新區(qū)成立后的中大規(guī)模舊改項(xiàng)目， 且位于光明中心區(qū)的核心位置， 承擔(dān)著重 建老城中心區(qū)價(jià)值的重要使命， 對(duì)整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展， 具有舉足輕重的 作用。三、項(xiàng)目分析1 1、地塊解析項(xiàng)目用地位于塘明大道與河心南路的交匯處，本身無(wú)景觀資源、地勢(shì)平坦， 兩面臨路，進(jìn)入性與昭示性較好。四至：北面：東側(cè)

26、為濱河路（河心南路） ，道路右側(cè)是居民住宅小區(qū)濱河苑。南面：隔水泥圍墻與晨光乳業(yè)公司相鄰。東面：高正豪景花園小區(qū)商鋪和光明農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。西面：隔 4 4 車(chē)道的主干道塘明大道，正對(duì)維他食品飲料廠?，F(xiàn)狀：地塊臨塘明大道地塊上為民房和臨建商鋪， 靠光翠路近高正豪景花園側(cè)地塊 空置。配套： 位于光明街道中心區(qū)域，周邊配套齊全。商業(yè)配套臨商業(yè)旺地，河心路商業(yè)街、光明大街商業(yè)、華泰百貨、康之寶超市和光明18農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)教育配套1 1 所中學(xué)（光明中學(xué)）、6 6 所小學(xué)醫(yī)療配套2 2 個(gè)醫(yī)院（光明醫(yī)院和光明新醫(yī)院）其它配套2 2 個(gè)派出所、金融機(jī)構(gòu)（有中國(guó)銀行與農(nóng)業(yè)銀行） 、郵電（郵政支局、電信、 移動(dòng)、聯(lián)通營(yíng)業(yè)

27、廳）等。19項(xiàng)目備 注用地面積（m2）32800其中：住宅（m）占總建面 58%，其中政策性用房 占住宅面積的 8%商業(yè)辦公（m2）占總建面 38%其它配套（m）占總建面 4%其它要求：建筑限高：8080 米3、SWOT 分析2、基本指標(biāo)東：臨高正豪景商鋪和光明農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)南：隔水泥圍墻臨晨光乳業(yè)公司西：隔塘明大道正對(duì)維他飲料廠北：隔河心南路正對(duì)濱河苑20優(yōu)勢(shì) Strength1、 位于光明中心區(qū)，升值潛力大；2、 地塊兩面臨街，西臨主干道塘明劣勢(shì) Weak1、西面受噪音影響較大；2、東南側(cè)臨工廠，環(huán)境雜亂,21路，交通便利；3、緊鄰商業(yè)集中區(qū)域，生活配套全；4、周邊居住氛圍濃厚。5、大型綜合項(xiàng)目

28、， 利于樹(shù)立標(biāo)桿形 象影響項(xiàng)目形象；3、二面臨路，無(wú)景觀資源。機(jī)會(huì) Opportunity1、光明新城的規(guī)劃定位，給 本項(xiàng)目帶來(lái)良好的發(fā)展前景；2、目前市場(chǎng)上商品房基本無(wú) 供應(yīng)，缺少競(jìng)爭(zhēng)，存在市場(chǎng)空 白機(jī)會(huì)點(diǎn)；3、片區(qū)近期供應(yīng)以舊改為主，與當(dāng)?shù)卣P(guān)系良好將獲取 更多的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與空白點(diǎn)，通 過(guò)物業(yè)類型組合，全產(chǎn)品線占 領(lǐng)市場(chǎng)；打造光明標(biāo)志性項(xiàng)目，樹(shù)立片 區(qū)第一地位。利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)按地塊不同位置的屬性分別 規(guī)劃產(chǎn)品，規(guī)避劣勢(shì)；通過(guò)開(kāi)街造坊，內(nèi)外街鋪或 兩層商鋪聯(lián)體銷(xiāo)售，有效解 決大體量商業(yè)的銷(xiāo)售問(wèn)題；通過(guò)產(chǎn)品適當(dāng)創(chuàng)新和品質(zhì)的 打造，加強(qiáng)項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)。威脅 T

29、hreaten1、宏觀調(diào)控因素將會(huì)對(duì)本項(xiàng) 目產(chǎn)生一定的影響；2、觀光路地塊將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn) 生一定的威脅。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅規(guī)范操作，積極應(yīng)對(duì)以規(guī)避政 策風(fēng)險(xiǎn)搶奪先機(jī)，利用現(xiàn)有市場(chǎng)空白 點(diǎn)，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；減小劣勢(shì)，避免威脅爭(zhēng)取光翠路更改為小區(qū)內(nèi)道 路功能；采取降噪措施， 提升臨路產(chǎn) 品價(jià)值點(diǎn)；密切關(guān)注對(duì)手動(dòng)向，爭(zhēng)取主 動(dòng)。3 3、地塊綜合評(píng)價(jià)(1 1)綜合判定本項(xiàng)目屬于光明最核心的居住/ /商業(yè)中心區(qū)，是政府規(guī)劃的重要舊改項(xiàng)目， 承載光明街道繁榮商業(yè)的使命；項(xiàng)目所在地是光明集團(tuán)下屬晨光乳業(yè)公司，是光明集團(tuán)企業(yè)昭示的主力點(diǎn)；目前片區(qū)的居住氛圍、相關(guān)配套較好，整體大環(huán)境發(fā)展前景樂(lè)觀。項(xiàng)目通達(dá)性很好，昭

30、示性好，但是有可能面臨南面交通噪音的干擾。區(qū)位、規(guī)模、容積率指標(biāo)、臨主干道、定位決定了項(xiàng)目具備建成中高檔、低 密度、混22合社區(qū)的潛質(zhì)。(2(2)屬性判定發(fā)展前景巨大的新城中心區(qū)域中大規(guī)模舊改項(xiàng)目，居住及商業(yè)價(jià)值高區(qū)位屬性：光明新區(qū)中心區(qū)域新區(qū)成立，助力光明中心區(qū)快速發(fā)展光明新城中心區(qū)核心高新區(qū)生活配套服務(wù)中心、全市重要的技能及人才培訓(xùn)中心和旅游休閑中心職能。西部高新組團(tuán)主中心組團(tuán)行政、商貿(mào)、信息、文化和服務(wù)中心項(xiàng)目屬性：首個(gè)大型綜合性商住項(xiàng)目 包含較大商業(yè)辦公面積生活配套設(shè)施齊全周邊文化、教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通齊全居住氛圍濃厚臨濱河苑、青怡花園、高正豪景等住宅區(qū)四、市場(chǎng)定位及評(píng)估1 1、市場(chǎng)

31、定位根據(jù)光明本地實(shí)際市場(chǎng)情況，結(jié)合項(xiàng)目自身資源情況，本項(xiàng)目定位為：“城市核心綜合體項(xiàng)目”精品居家戶型為主，包括酒店、公寓和商業(yè)23精品居家戶型：填補(bǔ)目前光明商品房供應(yīng)的空白，提升光明居住生活水平。高端酒店及（酒店式公寓） ：根據(jù)光明未來(lái)旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方向，并填補(bǔ)目前市場(chǎng)上缺乏高端酒店配套的空白， 打造光明市場(chǎng)上唯一的四星級(jí)酒店， 并考慮酒店規(guī)模，控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)置部分酒店式公寓，宜租宜居，可有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)：臨街商鋪+ +集中商業(yè)，集中商業(yè)擬引入品牌百貨超市店，形成光明集中的高端商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所。街鋪對(duì)外銷(xiāo)售，集中商業(yè)持有出租。物業(yè)類型安排:物業(yè)類型配比備注中等居家戶型住宅商品房住宅可售政策性住房政

32、府按成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)四星級(jí)酒店持有經(jīng)營(yíng)酒店式公寓可售商業(yè)街鋪可售集中商業(yè)持有2 2、價(jià)格定位住宅及酒店式公寓價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)參考價(jià)值，考慮到市場(chǎng)供應(yīng)稀缺及一手商品房質(zhì)素， 在現(xiàn)有有產(chǎn)權(quán) 證二手商品房光明街道較陳舊小區(qū) 40004000 50005000 元/ /卅、公明街道品質(zhì)較高檔社 區(qū)突破 80008000 元/ /卅的基礎(chǔ)上，結(jié)合正常市場(chǎng)增值因素，預(yù)估可實(shí)現(xiàn)價(jià)格為：住宅80008000 元/ / m2酒店式公寓 85008500 元/ / m24商業(yè)租金及售價(jià)參考周邊商業(yè)租金，采取收益還原法進(jìn)行商業(yè)售價(jià)測(cè)算。商業(yè)租金確定：參考客運(yùn)站周邊商鋪?zhàn)饨?7070 元/ / m,預(yù)計(jì)本商業(yè)建成后，受商業(yè)檔次

33、及集中商業(yè)的良性影響，租金可達(dá) 8080 元/ / tfo售價(jià)計(jì)算取 8080 元/ /平方米月， 收益還原利率取一般商業(yè)貸款利率結(jié)合社會(huì) 平均利潤(rùn)率，取 6%6%，空置率取 5%5%，收益年限 6868 年，則項(xiàng)目商業(yè)的價(jià)格計(jì)算如 下：年租金收益 =80*=80*（1-5%1-5%）*12=912*12=912 元/ /平方米經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用 =912*=912*（5%*5%*（1+3%+1%1+3%+1%）+2%+10%+2%+10%）= = 156.86156.86 元/ /平方米 經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用包括營(yíng)業(yè)稅 （年租金收益的 5%5%）、教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅的 3%3%）、 城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅

34、的 1%1%）、房屋租賃管理費(fèi)（年租金收益的2%2%）、維修與保險(xiǎn)費(fèi)用（一般為租金收益的 8%-10%8%-10%左右，取 10%10%）所得稅= =（912-156.86912-156.86 ）*25%*25% = = 188.784188.784 元/ /平方米 年租金純收益=912-156.86-188.784=566.35=912-156.86-188.784=566.35 元/ /平方米銷(xiāo)售價(jià)格=566.35=566.35 -6%6%X 1-11-1 心+6%+6%）68=930868=9308 元/ /平方米參考：高正豪景街鋪二手售價(jià)在 7000-80007000-8000 元/

35、/ m20預(yù)估商業(yè)可實(shí)現(xiàn)均價(jià)為：1000010000 元/ / m2五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施計(jì)劃1 1 、工程計(jì)劃25工程進(jìn)度的快慢直接影響項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度，因?yàn)樗苯臃从抽_(kāi)發(fā)商的資金實(shí) 力，并影響置業(yè)者的入市信心 0 為樹(shù)立本項(xiàng)目良好的工程形象， 公司制定了嚴(yán)密 的工作計(jì)劃，并在工程進(jìn)度方面做到快捷、高速、保質(zhì)保量 0預(yù)計(jì)總?cè)掌冢杭s 1818 個(gè)月；（從 20082008 年 7 7 月 -2009-2009 年 1212 月）0262 2、施工進(jìn)度:工程（1818 個(gè)月）進(jìn)度計(jì)劃表六、地價(jià)拆遷成本分析基于政策分析及改造案例研究之上，對(duì)項(xiàng)目地價(jià)以及拆遷成本進(jìn)行估算1 1、拆遷補(bǔ)償成本（1 1）項(xiàng)目地塊普

36、查數(shù)據(jù)地塊現(xiàn)狀建筑調(diào)查數(shù)據(jù)如下表如示：光明商業(yè)中心項(xiàng)目舊改調(diào)查統(tǒng)計(jì)表序號(hào)物業(yè)類型建筑面積（m2）1永久性建筑1.1住宅（有房地產(chǎn)證）2029.32臨時(shí)性建筑2.1商業(yè)（鐵皮房）11385.99272.2無(wú)證（撲克行加建）4131.96從調(diào)查統(tǒng)計(jì)表可以得到: 改造前該地塊的用地性質(zhì)為居住商業(yè)用地，地上建筑物主要為臨時(shí)商業(yè)與住 宅，現(xiàn)狀容積率較低。 從城市功能分區(qū)及土地本身的利用效率來(lái)看， 均不符合城 市發(fā)展的要求。（2 2）舊改項(xiàng)目相關(guān)研究寶安舊改項(xiàng)目特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)分析從 20042004 年 8 8 月寶安首批舊改項(xiàng)目的確立， 寶安的舊改呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特征： 從最初的大規(guī)模全面改造到梯次的逐步推進(jìn)

37、： 20042004 年，寶安確立舊改項(xiàng)目 3737 項(xiàng)，總占地面積 150150多公頃， 20052005 年縮減到 5 5 個(gè)項(xiàng)目共 33.1533.15 公頃， 20062006 年和 20072007 年分別為 3434 個(gè)項(xiàng)目和 1111 個(gè)項(xiàng)目，面積分別為 29.5529.55 公頃和 10.3210.32 公 頃。20042004 年的商業(yè)舊改項(xiàng)目明顯，在 20042004 年第二批確立的舊改項(xiàng)目中，其中 商業(yè)中心項(xiàng)目 8 8 項(xiàng)，占總面積的 86%86%。根據(jù)寶安區(qū)舊城舊村（城中村）改造 項(xiàng)目公告，20042004 年和20052005 年寶安區(qū)舊改計(jì)劃推出的商業(yè)建筑規(guī)模達(dá)到

38、252252 萬(wàn) 平方米，推出的商業(yè)建筑將在 20072007年后進(jìn)入市場(chǎng)?；谏厦娴那闆r， 寶安舊改項(xiàng)目較正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， 有著其獨(dú)特的優(yōu) 勢(shì)。隨著深圳城市的發(fā)展， 市區(qū)內(nèi)新增土地供應(yīng)量不斷減少， 招拍掛的土地大多 處于郊區(qū)以及市政配套不完善的區(qū)域。 而舊改項(xiàng)目一般處于市區(qū)較好的地段， 具 有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。舊改舊目開(kāi)發(fā)， 意味著改善城市面貌、 改變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等， 社會(huì)效益和影響力 較強(qiáng)，可以很好地提升公司的品牌價(jià)值。但是，寶安舊改項(xiàng)目較正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， 也有著自身的局限性， 表現(xiàn)在：目前寶安的大量舊改項(xiàng)目整體規(guī)模較大、 容積率類似、 自身配套類似、 同受289090 平方米影響，

39、同類化現(xiàn)象嚴(yán)重；大批項(xiàng)目同期進(jìn)行，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，寶安區(qū) 域客戶比較封閉，客戶量有限，各項(xiàng)目如何突破競(jìng)爭(zhēng)，成為其成敗的關(guān)鍵。目前大規(guī)模舊改項(xiàng)目都帶有較強(qiáng)的社會(huì)責(zé)任職能， 因而項(xiàng)目會(huì)有較為完善的 社會(huì)配套建設(shè)要求， 包括學(xué)校、商業(yè)等等； 配套中學(xué)校對(duì)項(xiàng)目的宣傳推廣較為有 利，但是商業(yè)具有一定的銷(xiāo)售難度。舊改項(xiàng)目要求開(kāi)發(fā)商提高社會(huì)職責(zé)和社會(huì)效應(yīng)； 改變落后的生活習(xí)慣、 區(qū)域 面貌，引導(dǎo)新的舒居生活標(biāo)準(zhǔn)也是舊改項(xiàng)目所義不容辭的責(zé)任； 社會(huì)職責(zé)不僅僅 體現(xiàn)在規(guī)劃中的社會(huì)配套設(shè)施； 如何確保中低收入家庭購(gòu)房、 建設(shè)和諧社會(huì)， 也 是舊改項(xiàng)目在運(yùn)作的時(shí)候所必須要考慮的因素。舊改項(xiàng)目能否順利拆遷關(guān)系到項(xiàng)目工期

40、以及銷(xiāo)售的重要節(jié)點(diǎn)確定， 否則難以 預(yù)計(jì)項(xiàng)目的進(jìn)度和競(jìng)爭(zhēng)策略的制定； 解決措施就是快速補(bǔ)償、 快速拆遷、避免“夜 長(zhǎng)夢(mèng)多”，因?yàn)殡S著舊改項(xiàng)目及城市化進(jìn)程的推進(jìn)，地塊價(jià)值很可能迅速提升， 假如拆遷滯后， 原住地居民要求提高補(bǔ)償金額， 或者成為釘子戶， 則對(duì)項(xiàng)目整體 進(jìn)度和開(kāi)發(fā)投入造成重大影響，甚至導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。物業(yè)拆遷補(bǔ)償政策跟本項(xiàng)目拆遷相關(guān)的政策性文件為 深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷 管理辦法（深府 161161 號(hào)文）。第三十三條 拆遷下列住宅房屋，以其房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格與同區(qū)域普通住 宅商品房交易平均價(jià)格 （以下簡(jiǎn)稱商品房交易均價(jià)） 二者之中價(jià)高者確定貨幣補(bǔ)29償金額：（一）擁有完全

41、產(chǎn)權(quán)的商品住宅；（二）安居房或者其他具備相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的不完全產(chǎn)權(quán)的住宅；（三）市政府規(guī)定的應(yīng)當(dāng)按照完全產(chǎn)權(quán)商品住宅補(bǔ)償?shù)钠渌≌?。本市各區(qū)域商品房交易均價(jià)由市拆遷辦每季度定期公布。第三十八條 拆遷經(jīng)批準(zhǔn)未到期的臨時(shí)建筑，只給予貨幣補(bǔ)償。補(bǔ)償金額根據(jù)臨時(shí)使用土地合同或者臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可文件規(guī)定的使用性質(zhì)和剩余使用期限，及土地使用人支出的土地開(kāi)發(fā)成本、收益等實(shí)際情況，經(jīng)評(píng)估后確定。 但臨時(shí)使用土地合同對(duì)處理方式已有約定的，按約定辦理。（3 3）物業(yè)補(bǔ)償方案及初步測(cè)算本項(xiàng)目的拆遷內(nèi)容包括永久性建筑物和臨時(shí)性建筑物，依據(jù)保守原則，本項(xiàng)目補(bǔ)償方案制定如下：全部采取貨幣補(bǔ)償；永久性建筑與臨時(shí)性建

42、筑考慮拆除費(fèi)、過(guò)渡安置費(fèi)、物業(yè)補(bǔ)償費(fèi)以及停業(yè)損失費(fèi)的補(bǔ)償。其中住宅物業(yè)補(bǔ)償費(fèi)暫按區(qū)域商品房交易均價(jià)計(jì)算（最新公布第三季度的光明片區(qū)交易均價(jià)為 45004500 元/ /川），其它按照市場(chǎng)重 置價(jià)格計(jì)算。具體建筑物拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下表所示：30光明商業(yè)中心項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)補(bǔ)償明細(xì)補(bǔ)償單價(jià)（元/m2）補(bǔ)償金31住宅商業(yè)無(wú)證加建額合計(jì)（萬(wàn)元）1拆除費(fèi)453030562過(guò)渡安置費(fèi):15000913物業(yè)補(bǔ)償費(fèi)4500100050022584r停業(yè)損失費(fèi)104501375合計(jì)469510755302542經(jīng)過(guò)初步核算，本項(xiàng)目貨幣補(bǔ)償總額為2,5422,542 萬(wàn)元2 2、地價(jià)初步測(cè)算本項(xiàng)目為舊村（城中村

43、）改造，符合享受舊村（城中村）的地價(jià)優(yōu)惠政策相關(guān)規(guī)定。測(cè)算方案如下：地價(jià)測(cè)算在深圳市 20062006 年公布的公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，按照相應(yīng)的地價(jià)優(yōu)惠進(jìn)行測(cè)算。光明商業(yè)中心項(xiàng)目參考基準(zhǔn)地價(jià)及舊改優(yōu)惠政策列表標(biāo)準(zhǔn)單位基準(zhǔn)地價(jià)統(tǒng)一按深圳國(guó)土資源局公布的地區(qū)基準(zhǔn)樓面地價(jià)計(jì)；A）住宅：810 元 /m2；B）商業(yè)：1324 元 /m；C ）酒店、辦公：參考商業(yè)樓面地價(jià)。舊改優(yōu)惠政策寶安城中村改造優(yōu)惠政策：建筑容積率在 1.5 及以下部分免收地價(jià)；建筑容積率在 1.5-3.0 之間部分一一按現(xiàn)行地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的20%收取地價(jià)；建筑容積率超過(guò) 3.0 部分按現(xiàn)行地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收取地價(jià)（無(wú)優(yōu)惠）。32考慮三種容積

44、率方案下，即 R=4.5R=4.5、5.05.0、5.55.5 三種不同情況下的地價(jià);根據(jù)深圳市國(guó)土資源和房地產(chǎn)管理局20042004 年發(fā)布的地價(jià)測(cè)算說(shuō)明，住宅容積率存在地價(jià)修正問(wèn)題，修正系數(shù)為1.50-0.1*R1.50-0.1*R具體地價(jià)測(cè)算結(jié)果如下表所示:容積率 R物業(yè)類型建筑面積（怦）基準(zhǔn)地價(jià)（元 /m2）修正 系數(shù)地價(jià)（萬(wàn)元）優(yōu)惠后地 價(jià)（萬(wàn)元）4.5住宅856088101.0572816084商業(yè)56088132417426相關(guān)配套59048101.05502合計(jì)1476001152095.0住宅95120810177057584商業(yè)62320132418251相關(guān)配套65608

45、101531合計(jì)1640001164875.5住宅1046328100.9580519002商業(yè)68552132419076相關(guān)配套72168100.95555合：其中配套物業(yè)相應(yīng)地價(jià)測(cè)算根據(jù)地價(jià)測(cè)算容積率修正政策規(guī)定，納入住宅范圍內(nèi)進(jìn)行地價(jià)測(cè)算。通過(guò)測(cè)算得出，容積率為 4.54.5、5.05.0、5.55.5 下的優(yōu)惠后地價(jià)分別為 60846084 萬(wàn)元、75847584 萬(wàn)元、90029002 萬(wàn)元。七、項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1 1、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)說(shuō)明本項(xiàng)目為舊改項(xiàng)目，其經(jīng)濟(jì)接近平衡是可操作的基礎(chǔ)性前提之一。 對(duì)于經(jīng)濟(jì) 評(píng)價(jià)的衡33量標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)寶安區(qū)舊城改造相關(guān)資料，一般舊改

46、項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)率約 為 13%-18%13%-18%。因此，本報(bào)告的測(cè)算將以此為衡量標(biāo)準(zhǔn)。另外，項(xiàng)目根據(jù)要求須 配備 8%8%的政策性住房，因此，本報(bào)告在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)將以配備政策性住房情況下的稅后成本利潤(rùn)率為主要評(píng)價(jià)對(duì)象342 2、不同容積率下項(xiàng)目的測(cè)算指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)指標(biāo)指標(biāo)備注1用地面積（m2）3280032800328002容積率4.555.53計(jì)容積率總建筑面積（m）1476001640001804003.1其中：總住宅（m）8560895120104632占總建面 58%，其中政策 性用房占住宅 面積的 8%3.1.1可售商品房（m2）7875987510962613.1.2政策性

47、住房（m）6849761083713.2商業(yè)辦公（m2）560886232068552占總建面 38%3.2.1其中：酒店（m）2000020000200003.2.2酒店式公寓（m）2500030000300003.2.3商業(yè)（m2）1108812320185523.3其它配套（m）590465607216占總建面 4%4地下車(chē)庫(kù)（m2）368004100045000根據(jù)政府規(guī)劃指標(biāo)初步核算三種容積率下各類型物業(yè)面積配比建筑面積（元/ / m2）序號(hào)容積率高層住宅酒店公寓酒店商業(yè)配套地下車(chē)庫(kù)14.585608250002000011088590436800259512030000200001

48、232065604100035.5104632350002000018552721645000353 3、不同容積率下的投資估算與資金籌措（1 1）不同容積率下的投資估算根據(jù)測(cè)算，R R 在 4.5-5.54.5-5.5 之間時(shí)，預(yù)計(jì)總投資在 64585-7940264585-79402 萬(wàn)元之間（含 拆遷補(bǔ)償以及土地成本），成本構(gòu)成詳見(jiàn)下表。序號(hào)項(xiàng)目名稱金額（萬(wàn)兀）R=4.5R=5.0R=5.5-一-土地成本862610126115441地價(jià)成本6084758490022貨幣補(bǔ)償254225422542-二二前期工程費(fèi)218424272670三建筑安裝工程費(fèi)4791153180580471土

49、方及樁基礎(chǔ)2103234325692地下室工程7912881596753主建成本2307725641280554水電安裝1737193021135消防1181131214436空調(diào)8008008007電梯2409267728198通訊2923253579有線電氣管道23026028011室外配套44284920541212智能系統(tǒng)73882090213裝修工程285631733441四管理費(fèi)用176219722168五不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)150316681821六其他費(fèi)用150316681821七合計(jì)（不含土地成本）548626091666527八公用設(shè)施專用基金1097121

50、81331九總開(kāi)發(fā)成本645857226079402總投資估算說(shuō)明:36說(shuō)明費(fèi)用土地及貨幣補(bǔ)嘗本項(xiàng)目的土地及貨幣補(bǔ)償包括需交納的地價(jià)以及現(xiàn) 有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。8626 11544 萬(wàn)37前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用、土地平整費(fèi)等，費(fèi)用確定主要參考近期深圳市建筑 工程價(jià)格信息和區(qū)域冋類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際情 況。2184 2670 萬(wàn)元建安工程費(fèi)包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項(xiàng)費(fèi)用 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況， 結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。根據(jù)深圳建設(shè)工程價(jià)格信息中相關(guān)指標(biāo)核算。47911-58047 力兀管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和 管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)展的各項(xiàng)費(fèi)用， 如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨 詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。 按深圳市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平 和本項(xiàng)目的具體情況，項(xiàng)目