同策策劃-上海-市場月報(bào)11月刊-研發(fā)中心_圖文

1、 目 錄【走進(jìn)同策】. 3同策主要在售樓盤快訊.3 【熱點(diǎn)回顧與追蹤】.4 【政策盤點(diǎn)】. 5 【企業(yè)動態(tài)】. 71股市追蹤11月地產(chǎn)股深度下調(diào)，帶動大盤走弱.7 2. 房企融資情況.9 3投資收購商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)激發(fā)地產(chǎn)商投資收購的熱情.10 【土地市場】. 121.供求情況商品住宅用地供應(yīng)放量 住宅商辦類土地成交黯淡.13 2.重點(diǎn)地塊分析徐匯區(qū)兆豐路東塊(xh128E-03.14 【市場分析】. 151同策觀點(diǎn)房價對政策反應(yīng)漠然 國家可能繼續(xù)干預(yù).15 2投資開發(fā).16 3商品房市場年底前供應(yīng)集中放量 成交出現(xiàn)小幅下探.16 4公寓市場成交有所回落 均價連續(xù)沖高.18 5別墅市場供應(yīng)大漲

2、 成交未見起色.195.1獨(dú)棟別墅擺脫“供應(yīng)荒”量價卻有跌.20 5.2聯(lián)體別墅南匯聯(lián)排供應(yīng)異軍突起.22 5.3疊加別墅寶山疊加別墅保持供銷兩旺.23 6辦公市場項(xiàng)目整棟出售帶動均價突破2萬.24 7商業(yè)市場專業(yè)類主題市場帶動供應(yīng)大幅上升.25 8廠房市場零供應(yīng)下需求保持平穩(wěn).27 附錄1：2010年11月上海未成交地塊（均為11月推出）.28 附錄2：2010年11月上海成交地塊.32【走進(jìn)同策】同策主要在售樓盤快訊嘉寶.紫提灣近期開盤 主推面積 目前報(bào)價10/7新推88套洋房10/16 新推688套公寓公寓78- 127平米房源類型 去化率洋房、公寓 公寓42%， 洋房91%公寓1500

3、0元/平米，洋房23000元/平米樓盤信息： 嘉寶紫提灣位于嘉定新城南部正中心，是嘉定新城連接市區(qū)的門戶。嘉定主城區(qū)整個項(xiàng)目分為兩期開發(fā)：一期是聯(lián)排別墅和花園洋房，位于地塊以西；二期是小高層住宅，位于地塊以東。公共交通和軌道交通網(wǎng)絡(luò)都非常發(fā)達(dá)，與滬嘉、滬寧、沿江、嘉金、A30、軌道交通11號線6大黃金動脈無縫鏈接。花源灣.碧盈苑近期開盤 主推面積 目前報(bào)價9/20新推18套雙拼 195-260 平米房源類型 去化率雙拼 33%23000-24000元/平米樓盤信息： 花源灣位于浦東千畝別墅區(qū)，交通發(fā)達(dá)，軌道交通11號線經(jīng)過；外環(huán)線、南六公路、滬蘆高速、滬南公路等高標(biāo)準(zhǔn)主干線縱橫交錯、通達(dá)四方。

4、樓盤現(xiàn)有成熟公交系統(tǒng)，提供更多出行選擇。在戶型設(shè)計(jì)上，布局合理，面積適中。祝橋六灶贈約80的超大陽光地下室，可布局為私家健身館、專屬畫室、或者私家影院；二三層臥室均配備兩個超大露臺，使用空間多。招商.雍華府近期開盤 主推面積 目前報(bào)價11/27推出精裝小戶型58、89、75平米房源類型 去化率公寓 90%19000-23000元/平米樓盤信息： 招商雍華府位于都市路別墅區(qū)中心，北靠滬光路，東靠莘奉金高速，南為天然河道，總占地13萬方。周邊交通便捷，配套成熟：滬閔公路，A4高速，軌道交通1號線和5號線快速出入徐匯、長寧和中心城市商業(yè)區(qū)，703公交一線顓橋直達(dá)徐家匯。項(xiàng)目北部規(guī)劃為多層電梯花園洋樓

5、，南部為雙拼別墅區(qū)。整體設(shè)計(jì)理念融入海派文化，采用最能體現(xiàn)上海味道的Artdeco 老派經(jīng)典建筑風(fēng)格。萬業(yè).紫辰苑近期開盤 主推面積 目前報(bào)價10/23新推100套公寓197平米四房、230平米五房大戶型房源類型 去化率公寓 60%16500元/平米樓盤信息： 萬業(yè)紫辰苑北至綠龍路，南至湄浦河，西起楊泰路，東至江楊北路；并且南側(cè)緊鄰風(fēng)景絕佳的白沙公園。項(xiàng)目周邊交通便捷，地鐵一號線、三號線和楊行多條城市公交線路構(gòu)筑成萬業(yè)紫辰苑交通網(wǎng)絡(luò)。萬業(yè)紫辰苑總建筑面積420000平方米。地塊全區(qū)現(xiàn)在分三期開發(fā)。一期由小高層、高層公寓、花園洋房組成。 【熱點(diǎn)回顧與追蹤】四部委：公積金二套房首付不低于50%SM

6、 1T 2W T F S 3 4 5 611月3日，住建部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知，對于第二套50%，貸款利率不得低于房，通知要求，公積金貸款的首付比例不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。最新動態(tài)截至目前，包括上海在內(nèi)的多個城市都將購買二套房的首付比例以及利率進(jìn)行了調(diào)整，并根據(jù)各地不同情況，制定了有針對性的措施。事件回顧11月7日，工行總行授信審批負(fù)責(zé)人向記者表示，工行已完成了全年的信貸任務(wù)，包括北京分行在內(nèi)的多地分行都停止了新增開發(fā)貸的發(fā)放。最新動態(tài)類似的說法也相繼從中行、建行、農(nóng)行內(nèi)部人士口中得到確認(rèn)。中行總行公司

7、業(yè)務(wù)部的信貸人士更為直接：“一般各分行開發(fā)貸投放得更早，三季度就完成了全年的投放目標(biāo)?！苯鸬亍⒅屑Z、陸家嘴等20家企業(yè)第三季度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，第四季度開發(fā)商依然不差錢，銀行停貸對開發(fā)企業(yè)短期內(nèi)影響不大。11月15日，住建部和國家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個人購房管理的通知，通知稱，境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房。最新動態(tài)早在2006年7月，建設(shè)部等六部門發(fā)布過一次“限外令”，但并沒有對外籍人士在境內(nèi)的購房套數(shù)加以明令，此次重申，明確了“一套“這一關(guān)鍵詞，短期來看，該項(xiàng)政策對樓市整體的影響不會很大，目前外籍加上港澳臺人士在滬購房比例占比不足10%，總量比較有限，只要境內(nèi)實(shí)

8、力買家回歸中高端市場足以抵消那部分減少的外資購買力。 第一周S 7M 8T 9WTFS第二周第三周10 11 12 13兩部委時隔四年重新啟限外令S 14M 15T 16WTFS17 18 19 20京滬高鐵勝利鋪通S 14M 15T 16WTFS事件回顧11月15日，舉世矚目的京滬高速鐵路全線鋪通。預(yù)計(jì) 2012年通車，屆時，上海到北京的火車旅行時間將由現(xiàn)在的10小時縮短為4小時。最新動態(tài)截至目前，中國已投入運(yùn)營的高速鐵路營業(yè)里程達(dá)到7431公里，居世界第一位。京滬高鐵的開通無疑將促進(jìn)京津唐、環(huán)渤海、淮海和長三角四大都市圈的快速發(fā)展，形成一條以北京為政治文化中心，上海為國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、

9、航運(yùn)中心的“半日經(jīng)濟(jì)走廊”，同時也將刺激沿線三線房價提升。11月19日，中國人民銀行發(fā)布通知，從2010年11月29日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。最新動態(tài)在今年10月份，央行在近三年來的首度加息，也是伴隨著前三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率而來，這是央行在年內(nèi)第四次統(tǒng)一上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，因此無疑又加重了年內(nèi)二次加息的預(yù)期。【政策盤點(diǎn)】政策11月3日，住建部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知，要求住房公積金個人住房貸款只能用于繳存職工購買、建造、翻建、大修普通自住房，嚴(yán)禁使用住房公積金個人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購房。購買首套普通自住房，

10、套型建筑面積在90平方米(含以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。第二套房公積金貸款的首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。同時，第二套住房公積金個人住房貸款的發(fā)放對象，僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)仄骄降睦U存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。 第三周17 18 19 20央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)S M1415T W T F S 1617 18 19 20第三周11月5日，上海市

11、公積金管理中心發(fā)布了關(guān)于調(diào)整購買第二套改善型普通自住房個人住房公積金貸款利率的通知，對本市購買第二套改善型普通自住房的個人住房公積金貸款利率作出了上浮1.1倍的調(diào)整，并從本月8日起開始執(zhí)行。11月15日，住建部和國家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個人購房管理的通知， 通知稱，境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房。在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。根據(jù)規(guī)定，境外個人在進(jìn)行商品房預(yù)售合同備案以及房屋產(chǎn)權(quán)登記時，各地房地產(chǎn)主管部門需要查驗(yàn)城市商品房預(yù)售管理辦法、房屋登記辦法規(guī)定的材料，并驗(yàn)證購房人持有房屋情況；必須查驗(yàn)相

12、關(guān)部門出具的境外個人（不含港澳臺居民和華僑）在境內(nèi)工作超過一年的證明，港澳臺居民和華僑在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)和居留的證明，以及境外個人名下在境內(nèi)無其他住房的書面承諾。11月16日，財(cái)政部、國家發(fā)改委及住建部聯(lián)合發(fā)出關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問題的通知，通知明確，自2010年起，各地在確保完成當(dāng)年廉租住房保障任務(wù)的前提下，可從土地出讓凈收益中安排不低于10%的廉租住房保障資金，統(tǒng)籌用于發(fā)展公共租賃住房。11月19日，中國人民銀行發(fā)布通知，從2010年11月29日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。評論從11月出臺的各項(xiàng)政策來看，以金融貨幣等部門對住建部對房地產(chǎn)市場控制的積極

13、配合措施為主，以柔性見長，而又有 “限外令”的偏剛性措施的重申?？傮w來看，層層加碼的政策，欲將多重投資通道圍追堵截，但目前這一跡象尚不明朗。1、物價和房價今年以來，反映物價的CPI 不斷走高，10月CPI 達(dá)到4.4%， 11月份CP 可能繼續(xù)上揚(yáng)。與日常生活息息相關(guān)的水電煤、米油面等日常消費(fèi)品實(shí)打?qū)嵉卦谔醿r，收入增長跑不過GDP，而通脹在后面快速追趕，居民的生活成本不斷提高，加之部分背負(fù)貸款的購房者在加息后，每個月又多了幾百元的壓力，在收入不增長的前提下，很多市民都抱怨只能“勒緊褲腰帶”生活。于是，各個部門對于通脹問題終于不再否認(rèn)，進(jìn)一步加息的壓力增大，利率上調(diào)勢必會加劇眼下樓市交易趨緩的狀

14、態(tài)。銀行在近期兩次調(diào)高存款準(zhǔn)備金率，四大國有銀行已經(jīng)停止貸款發(fā)放，都是在向市場釋放這樣一個信號：今年年底的樓市將是一個“寒冬”。 而加息對于房價控制的影響，可能出現(xiàn)在明年第一季度，但如果價格并沒有出現(xiàn)多數(shù)購房者預(yù)期的下探幅度，那么被壓抑已久的剛性需求又將涌入購房潮，“小陽春”或?qū)⒃佻F(xiàn)。2、層層加碼的政策pk 淡定的中心區(qū)樓盤此次政府對樓市調(diào)控的決心是相當(dāng)大的，從貨幣到市場的一系列政策接二連三，但強(qiáng)有力的執(zhí)行力度也是讓這些政策得以有效實(shí)施的關(guān)鍵，當(dāng)然，政策有時滯效應(yīng)，從目前的房地產(chǎn)市場來看，土地出讓溢價率仍然高漲。一手房案場來客量有所減少，成交速度有所放慢，因此，我們又看到了大范圍的打折促銷，但

15、9折以下的折扣力度依舊鳳毛麟角，大多數(shù)開發(fā)商依然咬緊價格不放松，VIP卡、或是9.8、9.9折實(shí)屬吸引眼球的噱頭。在這里不得不提的是部分中心區(qū)的高端樓盤，如閘北大寧的慧芝湖三期嘉悅天地，該盤11月13日開盤，通知說每平方米才3萬元左右，實(shí)際開盤價卻達(dá)到了3.4萬元/平方米，無任何優(yōu)惠，但是售樓處仍引來千余名購房者聚集，目前該盤推出的713套房源僅剩200余套可售。同一天開盤的虹口四川北路板塊的中信虹港名庭，開盤價格達(dá)到了3.7萬元/平方米，每平米的折扣力度算下來僅9.8折，截止目前，推出的317套房源已經(jīng)去化一半。位于長寧中山公園板塊的長寧八八11月中旬開盤至今，已經(jīng)去化8成。盡管樓市調(diào)控層次

16、加碼，但中心城區(qū)新盤依舊“淡定”?？梢?，對于中心區(qū)域稀缺地段的房源而言，受政策影響相當(dāng)有限?！酒髽I(yè)動態(tài)】1股市追蹤11月地產(chǎn)股深度下調(diào)，帶動大盤走弱名稱 上證地產(chǎn)指數(shù) 深圳地產(chǎn)指數(shù) 恒生地產(chǎn)分類指數(shù)10年10月收盤 3625.67 1375.91 31198.4810年11月 收盤 3318.04 1514.73 31072.58漲跌幅（%）8.48 10.18 3.65同期大盤漲跌幅（%）5.33 7.71 0.38 股指經(jīng)歷10月份全面走強(qiáng)之后，在11月初的幾天里仍慣性走高，繼續(xù)攀升到今年4月份以來的最高點(diǎn)位。隨后，隨著10月份宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的公布，CPI同比上漲4.4%，PPI同比上漲5%

17、，通貨膨脹成為市場關(guān)注的熱點(diǎn)話題，與此同時，美國的定量寬松貨幣政策得以通過，更加重了市場對熱錢流入的預(yù)期，這些本應(yīng)該成為股市利多的因素在高層多次表態(tài)嚴(yán)厲控制通脹的言論下，市場的預(yù)期迅速發(fā)生改變，原本的利多因素演變?yōu)槭袌雠袛鄬捤傻呢泿耪邔l(fā)生改變，即將加息的重要論據(jù)。在11月份剩下的10幾個交易日里，大盤及地產(chǎn)分類指數(shù)迎來了回調(diào)期，經(jīng)過幾個交易日的深度大跌，整個11月份，上證地產(chǎn)指數(shù)跌幅8.48%，而同期大盤上證綜指跌幅5.33%；深圳地產(chǎn)指數(shù)跌幅10.18%，而同期深圳成分指數(shù)跌幅達(dá)到7.71%。滬深兩市地產(chǎn)股跌幅均超過同期大盤的跌幅，同時11月份地產(chǎn)股指數(shù)的跌幅都超過了10月份的上漲幅度，

18、可以說，經(jīng)過11月份的深度調(diào)整，地產(chǎn)股基本又被打回10月份之前的形態(tài)。個股方面，申萬行業(yè)分類中共有136只地產(chǎn)股，其中有107只地產(chǎn)股在11月份是下跌的，3只地產(chǎn)股漲跌幅為零，僅有26只地產(chǎn)股在11月份是上漲的，上漲的地產(chǎn)股中純粹是做地產(chǎn)主業(yè)的寥寥無幾，可以說整個11月份，地產(chǎn)股一片慘淡，與10月份相比，簡直是陰陽兩重天。地產(chǎn)股2010年11月份漲幅前十名排名1 2 3 4 5 6 7 8 9 10地產(chǎn)股2010年11月份跌幅前十名排名1 2 3 4 5 6 7 8 9 10企業(yè)名稱中潤投資 中國寶安 福星股份 綿世股份 中江地產(chǎn) 鑫茂科技 *ST海鳥 科學(xué)城 世榮兆業(yè) 東方銀星漲幅 （%）5

19、7.5977 29.2389 20.4212 15.9372 13.4571 12.3353 9.3259 8.0063 7.9137 7.3583企業(yè)名稱萬科A 首開股份 泛海建設(shè) 美都控股 津?yàn)I發(fā)展 嘉凱城 冠城大通 上海新梅 順發(fā)恒業(yè) 創(chuàng)興置業(yè)跌幅 （%）16.1856 16.4578 16.5434 17.1091 17.1263 17.4006 17.9584 18.1006 18.5676 19.6692 11月5日，公司宣布，恒隆集團(tuán)將以37.48港元/股的價格出售給獨(dú)立投資者約2.94億股恒隆地產(chǎn)配股融資109億港元恒隆地產(chǎn)股份，再以同樣價格認(rèn)購恒隆地產(chǎn)同等數(shù)量新股。轉(zhuǎn)手之間，

20、恒隆地產(chǎn)約可募得109億港元資金11月16日，浙江廣廈發(fā)布公告稱，2010年第二次臨時股東大會已審議通過了關(guān)于公司浙江廣廈信托融資17.46和浙江天都實(shí)業(yè)有限公司融資的提案。提案顯示，華澳國際信托有限公司發(fā)行華澳·長信3號集合資金信托計(jì)劃，募集資金不超過17.46億元3投資收購商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)激發(fā)地產(chǎn)商投資收購的熱情新政之下，商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槠洹安幌拶?、不限貸”，反而在現(xiàn)在具有優(yōu)勢，成為通脹下不少投資者的保值選擇之一。住宅市場上，開發(fā)商和購房者之間的博弈導(dǎo)致成交量的下降，雖然價格堅(jiān)挺，但是開發(fā)商的資金回籠速度卻在變慢，開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險由于面臨政策不確定因素居高不下，很多開發(fā)商都在利用政策

21、嚴(yán)冬期，一方面利用投資收購加速調(diào)整自己的經(jīng)營模式，充分整合資源，另一方面也是為了應(yīng)付未知的政策風(fēng)險，保證未來的現(xiàn)金流狀況而加緊布局于商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槟軌驇磔^為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，在通貨膨脹時期，又成為普通投資者保值增值的重要選擇，市場需求旺盛，基于種種考慮，眾多開發(fā)商紛紛投資收購商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這其中有待建或正在建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也有馬上可以銷售或運(yùn)營的項(xiàng)目。實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)的投資收購自今年8月份就已經(jīng)集中在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上，本月的投資收購案例同樣還是集中在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上，表現(xiàn)出開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的熱情依舊不減。 合生創(chuàng)展重提商業(yè)地產(chǎn)接連兩天在北京、上海收購新的項(xiàng)目，總代價約84億元11月3日晚

22、間，合生創(chuàng)展忽然發(fā)布公告稱，與關(guān)聯(lián)公司遠(yuǎn)富訂立股權(quán)收購協(xié)議，擬以約68.75億元的巨額代價收購該公司旗下位于北京通州馬駒橋鎮(zhèn)、合生世界村項(xiàng)目附近兩項(xiàng)目地塊的全部權(quán)益。若該交易完成，這將是合生創(chuàng)展今年以來的最大一筆項(xiàng)目收購。擬收購的項(xiàng)目地塊位置具體位于北京通州馬駒橋鎮(zhèn)國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，距離合生創(chuàng)展北京世界村項(xiàng)目不足一百米。地塊面積分別為68539.062平方米和67590.274平方米，總地盤面積約為13.61萬平米，被指定作為研究樓宇及配套設(shè)施用途。此外，公司還于11月4日以15.59億元購入上海金山新城區(qū)E25地塊的一幅商住用地。 中糧集團(tuán)加速整合旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，中糧地產(chǎn)收購依序進(jìn)行作為大

23、股東中糧集團(tuán)整合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的平臺，中糧地產(chǎn)11月5日晚間發(fā)布公告稱，將使用自籌資金，先行收購中糧集團(tuán)旗下上海加來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%的股權(quán)，收購價格以經(jīng)國務(wù)院國資委授權(quán)機(jī)構(gòu)備案的評估值為準(zhǔn)。經(jīng)評估，上海加來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司凈資產(chǎn)評估值11.55億元，中糧地產(chǎn)51%股權(quán)對應(yīng)的收購價格為5.89億元。未來，中糧地產(chǎn)還將依次收購蘇源集團(tuán)江蘇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司90%股權(quán)、蘇州蘇源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司90%股權(quán)、北京中糧萬科假日風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)、萬科中糧（蘇州）置業(yè)有限公司49%股權(quán)。萬科收購深圳海軒廣場 “千億級”胃口膨脹11月9日，萬科收購深圳海軒廣場的消息又不脛而走。收購海軒廣

24、場，只是萬科今年以來眾多收購案中的一筆。截止這筆收購案，萬科在今年已累計(jì)完成收購案19次，萬科在近期的數(shù)筆收購，特別是收購一些中小房企已建好的住宅現(xiàn)樓，足以幫助完成甚至超過萬科今年預(yù)定的銷售目標(biāo)。萬科的頻繁收購，表明其發(fā)展模式正在發(fā)生變化，由以往的各類資源的總承包商、總整合商向具有高效營運(yùn)資金能力的企業(yè)轉(zhuǎn)變，通過全國范圍的跨區(qū)域開發(fā)、成熟的開發(fā)模型，提高資金的周轉(zhuǎn)率，保持長期的較高盈利水平。附一：11月成功收購項(xiàng)目標(biāo)的 性質(zhì)成交價城市標(biāo)的出讓方人民幣（萬元）北京 上海 廣西項(xiàng)目股權(quán)廈門 北京 上海 淄博 武漢物業(yè)深圳遠(yuǎn)富投資旗下的珠江投資全部股權(quán) 上海加來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%的股權(quán)廣西房地

25、產(chǎn)的25%股權(quán) 廈門新世界百貨有限公司100%股權(quán)新燕莎控股100%股權(quán)上海二十一世紀(jì)中心大廈72.7632%權(quán)益東泰集團(tuán)80%股權(quán) 湖北武珞全部權(quán)益 深圳海軒廣場遠(yuǎn)富公司 中糧集團(tuán) 遠(yuǎn)辰 武漢新世界千姿百貨有限公司 首旅集團(tuán) 上海二十世紀(jì)地產(chǎn) 淄博東泰集團(tuán)有限公司 湖北武珞 獨(dú)立第三方687500 58900 14800 900 246700 小于93000 40600 5649.84 小于100000合生創(chuàng)展 中糧地產(chǎn) 保利香港 福建東百 西單商場 瑞安建業(yè) 茂業(yè)國際 銀泰百貨 萬科 買方銀川市國土資源局 北京市土地局北京市土地局銀川土地北京銀川金鳳區(qū)七子連湖東西兩側(cè)地塊，權(quán)益面積94.5

26、萬平方米15600 522700 178000中海宏洋 萬科 華遠(yuǎn)與盛世新業(yè)聯(lián)合體海淀區(qū)西北旺北C1地塊居住項(xiàng)目用地及西北旺鎮(zhèn)中心C3地塊居住、托幼及中學(xué)用地兩幅地塊 通州區(qū)梨園鎮(zhèn)磚廠村居住項(xiàng)目用地北京附二：11月掛牌轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目城市 湖南長沙 北京 北京 無錫 上海 上海 上海 四川 廣東 上海 浙江 海南?？?天津 廣西南寧 福建出讓方湖南大學(xué)資產(chǎn)經(jīng)營有限公司 航港發(fā)展有限公司 北京金泰集團(tuán)有限公司無錫市城市投資發(fā)展總公司掛牌標(biāo)的湖南湖大房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限公司95.375%股權(quán)及6628萬債北京航港地產(chǎn)開發(fā)有限公司99%股權(quán) 北京銀都房地產(chǎn)發(fā)展有限公司33.3%股權(quán) 無錫招商城有限公司20%國

27、有股權(quán)轉(zhuǎn)讓 上海天環(huán)房產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán) 上海奉賢城建（集團(tuán)）有限公司60%股權(quán)上海恒申置業(yè)有限公司40股權(quán)及32939.335萬元債權(quán) 綿陽中建投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán) 深圳市廣銀海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)上海錦怡置業(yè)有限公司100%股權(quán)及對標(biāo)的公司19500萬元的浙江華辰物業(yè)開發(fā)有限公司60%股權(quán) 海南湘源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán) 天津隆僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10%股權(quán) 廣西長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán) 福清中核置業(yè)有限公司100%股權(quán)及債權(quán)掛牌價 人民幣（萬元）6837.80 88407.00 64500.00 68200.00(含以上 800.00 577

28、7.23 64898.80 1850.00 22381.50 26104.02 4600.00 5100.00 7747.56 4950.00 11369.05上海環(huán)城置業(yè)發(fā)展有限公司上海市奉賢區(qū)集體資產(chǎn)管理監(jiān)督管理上海同盛投資集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司 深圳中建投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海新華聞投資有限公司 上海嘉定新城發(fā)展有限公司 中化藍(lán)天集團(tuán)有限公司 湖南中煙工業(yè)有限責(zé)任公司 天津金益投資擔(dān)保有限責(zé)任公司 天津市長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中核置業(yè)有限公司【土地市場】普通商品住宅用地供應(yīng)放量 住宅商辦類土地成交黯淡11月，上海土地供應(yīng)以工業(yè)用地和純住宅用地為主，另外有少量的商辦類用地出讓。在純住宅用地

29、供應(yīng)中，普通商品住宅用地為主力，集中在羅涇、南翔、安亭汽車城等重要的住宅土地供應(yīng)開發(fā)區(qū)域，另外有兩幅動遷配套類用地出讓。土地總成交中，由于上月大量工業(yè)用地的集中供應(yīng)，所以本月土地成交市場以工業(yè)用地的成交為絕對主力，此外還有少量的商辦類用地成交。本月純住宅類用地供應(yīng)相比上月有明顯放寬，但在純住宅類用地的供應(yīng)中，普通商品住宅用地占比大幅提高，經(jīng)過一段時間的限購令之后，上海商品住宅土地市場反而開始出現(xiàn)回暖跡象。 交，而商辦類用地也只成交了一幅招標(biāo)地塊，該地塊位于浦東張江板塊，占地6.68公頃、 容積率為3，樓板價2332元/平方米，被上海盛大網(wǎng)絡(luò)發(fā)展有限公司摘得。 成交均價53699元/平方米。目前

30、，板塊在售樓盤數(shù)量不多，主要來自于尚海灣豪庭和百匯園，但還存在大量的待售房源以及后續(xù)供應(yīng)，后期存在一定壓力。以上地塊的評估報(bào)告請見20101111-兆豐路東塊(xh128E-03地塊地塊評估報(bào)告-研發(fā)中心。【市場分析】1同策觀點(diǎn)房價對政策反應(yīng)漠然 國家可能繼續(xù)干預(yù)新一輪調(diào)控使目前的樓市成交出現(xiàn)兩級分化，中低端住宅的購房者由于對貸款依賴較大，受政策影響較大，而對資金雄厚的全款購房者來說，加息等政策的影響幾乎可以被忽視，因此近期改善和投資需求集中的高端住宅市場表現(xiàn)突出，使全市成交均價處于高位。高端房產(chǎn)繼續(xù)堅(jiān)挺，受二次調(diào)控的影響微乎其微，本月全市公寓均價再創(chuàng)新高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，10-11月份公寓成交均價2

31、0691元/平方米，比4月新政后到9月底的5個半月內(nèi)，價格上漲了5個百分點(diǎn)，而10-11月份單價在5萬元/平方米以上的公寓，月均成交面積達(dá)到4.4萬平方米，遠(yuǎn)超出前5個半月1.7萬平方米的月均成交量?？梢?，從目前樓市來看，高價樓盤雖門檻高，但猶如身處世外桃源，受政策調(diào)控沖擊力幾無。但是從長遠(yuǎn)來看，樓市降溫是必然，“限購令”等政策對手頭持有多套住宅的實(shí)力買家而言，在一段時間后，效應(yīng)還是會顯現(xiàn)出來。相對于高端住宅的價格堅(jiān)挺，中低端住宅小打小鬧的促銷營銷成為主流，但是，部分熱銷盤依舊 “日光”、“周光”，購房者有增無減，盡管全市整體成交量較上月下滑，但是沒有降價是公認(rèn)的。房價的持續(xù)上漲，勢必威脅到政

32、府的公信力，4.17史上最嚴(yán)厲的樓市政策維持了近半年，未有實(shí)質(zhì)性成效，10.7二次調(diào)控至今也有兩個月，期間各地細(xì)則已經(jīng)金融部門都站出來積極配合，但仍然未見成效，目前最為可能首當(dāng)其沖的便是房產(chǎn)稅改革，國家在二次調(diào)控中已放出風(fēng)聲，是否真正實(shí)行只等“一錘定音”。2投資開發(fā)指標(biāo)： 億元、萬平方米 全社會固定資產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)開發(fā)投資額住宅 辦公樓 商業(yè)營業(yè)用房 新開工面積住宅施工面積住宅竣工面積住宅銷售面積住宅2010年10月566.49 204.20 139.01 20.23 22.52 269.66 191.32 304.63 222.79 190.2 104.79 146.44 103.05較2

33、009年同比增減（%）7.60 47.66 58.50 20.20 22.90 319.90 430.12 121.15 137.72 65.46 38.85 49.91 59.622010年1-10月4,022.98 1,589.04 1008.10 175.70 196.91 2,411.07 1,678.28 10,503.51 6,756.97 1,153.83 790.15 1,650.20 1,351.47較2009年同比增減（%）5.50 32.80 41.20 2.40 16.30 37.80 45.90 13.80 13.30 19.40 23.80 40.40 45.60上

34、海1-10月份，完成全社會固定資產(chǎn)投資總額比去年同期下降5.5%，降幅比前三季度收窄1.9個百分點(diǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)保持快速增長，1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資1589.04億元，比去年同期增長32.8%，增幅比前三季度擴(kuò)大1.9個百分點(diǎn)。其中，住宅投資增長最為明顯。10月份，新開工面積、施工面積、竣工面積都較去年同期有大幅度的增長，而但受樓市二次調(diào)控的影響，當(dāng)月銷售面積同比出現(xiàn)約50%的較大幅度的下滑。3商品房市場年底前供應(yīng)集中放量 成交出現(xiàn)小幅下探全市商品房 供應(yīng)量 萬 成交量 萬 成交均價 元/2010年11月份163.79 186.10 14803同比09年增幅30.81% 36.11% 2.

35、37%環(huán)比9月增幅96.89% 15.74% 14.50%11月，全市商品房供應(yīng)量為163.79萬平方米，雖然供應(yīng)量新增幾乎達(dá)到上月的一倍，但與去年同期相比，仍然有3成左右的下滑，無論在住宅市場還是商辦、廠房市場，均不約而同地上市新房源，似乎開發(fā)商都希望在年底前打好最后一仗，完成全年銷售目標(biāo)。然而，受到二次調(diào)控等多種因素影響，買方的心理也無時無刻不在發(fā)生的變化，本月數(shù)據(jù)顯示，公寓、別墅、商業(yè)、辦公的成交量均有不同程度的下探，其中前三者的下探幅度都達(dá)到了4成左右，可見觀望心態(tài)以及從最初的住宅購房者開始向商辦購房者蔓延。 均價方面面，受到多種物業(yè)類型價格上下波動影響，本月商品房成交均價環(huán)比上月下跌

36、14.5%，其中公寓產(chǎn) 品下半年以來一路上揚(yáng)，本月已經(jīng)達(dá)到了21668元/平方米，值得關(guān)注。 附1：11月份公寓供應(yīng)量前十位公寓樓盤名稱 慧芝湖花園 錦繡華都 天和湖濱家園天御苑 長寧八八中心 外岡新苑 中信虹港名庭 恒盛鼎城 和源祥邸 三湘海尚城板塊 大寧板塊 周康板塊 川沙板塊 徐涇板塊 中山公園板塊 安亭汽車城板塊 四川北路板塊 桃浦板塊 大寧板塊 淞南高境板塊套數(shù) 713 585 486 336 348 175 317 281 356 306面積 65054.42 64566.3 52288.67 47146.07 43057.29 36212.5 35867.59 35303.67

37、34774.77 32248.93附2：11月份公寓成交量前十位公寓樓盤名稱 綠地富強(qiáng)新苑 慧芝湖花園 天御苑 長寧八八中心 三湘海尚城 新城悠活城 港城滴水湖馨苑 匯景名苑 海上御景苑 中環(huán)國際公寓板塊 惠南板塊 大寧板塊 徐涇板塊 中山公園板塊 淞南高境板塊 嘉定主城區(qū)板塊 臨港新城板塊 惠南板塊 羅徑板塊 張廟板塊套數(shù) 385 350 158 161 178 198 212 193 179 171面積 38998.04 33495.03 21271.68 19911.29 18529.29 18047.92 18020.66 18016.15 17928.12 17472.27均價元/

38、9787 34004 27293 44143 21467 13560 13110 12438 8995 209675別墅市場供應(yīng)大漲 成交未見起色全市別墅市場 供應(yīng)量 萬 成交量 萬 成交均價 元/2010年11月份21.52 15.28 29859同比09年增幅36.38%54.50%14.04%環(huán)比10月份增幅153.18% 39.27% 1.52%本月，全市別墅供應(yīng)較上月大漲153%，但并未帶動成交端的良好表現(xiàn)，本月成交量環(huán)比上月下滑40%，同比09年下滑55%。從三類別墅來看，均呈現(xiàn)了供應(yīng)上升、成交下降的走勢，獨(dú)棟別墅告別了上月的零供應(yīng)局面，而聯(lián)體別墅供應(yīng)成為主導(dǎo)，占到57%的份額，較

39、上月占比上升20個百分點(diǎn)。 的情況，本月環(huán)比上月下探4成。在上月由于西郊、花木等板塊多個7萬/平方米均價以上 附1：11月份供應(yīng)量前五位之疊加別墅樓盤名稱 尚東國際名園 香島原墅 海上御景苑 龍湖滟瀾山藝墅 萬安世家華園區(qū)縣 浦東新區(qū)寶山區(qū) 寶山區(qū) 青浦區(qū) 金山區(qū)環(huán)線 內(nèi)中環(huán)間 外郊環(huán)間 外郊環(huán)間 外郊環(huán)間 郊環(huán)以外板塊 三林板塊 羅店板塊 羅涇板塊 趙巷板塊 朱涇板塊套數(shù) 137 158 96 28 16面積 27531.31 24363.37 8151.91 4835.98 2853.01附2：11月份成交量前十位之疊加別墅樓盤名稱 仁恒怡庭 香島原墅 綠地新南路壹號 美蘭湖花園 龍湖滟瀾

40、山藝墅 仁恒運(yùn)杰河濱花園寶華海灣城 綠地麗水名邸 海上御景苑 萬科泓錦園區(qū)縣 楊浦區(qū) 寶山區(qū) 松江區(qū) 寶山區(qū) 青浦區(qū) 青浦區(qū) 金山區(qū) 青浦區(qū) 寶山區(qū) 青浦區(qū)環(huán)線 中外環(huán)間外郊環(huán)間外郊環(huán)間郊環(huán)以外外郊環(huán)間郊環(huán)以外郊環(huán)以外郊環(huán)以外外郊環(huán)間外郊環(huán)間板塊 新江灣城板塊 羅店板塊 新橋板塊 羅店板塊 趙巷板塊 青浦新城板塊 金山新城板塊 青浦北部板塊 羅徑板塊 趙巷板塊套數(shù)17 28 15 10 9 6 5 8 10 4面積 5330.37 4330.26 3394.85 1918.18 1468.37 1114.03 965.56 939.86 810.29 705.44均價元/ 62383 2589

41、7 23462 27459 25731 17271 12249 11429 10749 216996辦公市場項(xiàng)目整棟出售帶動均價突破2萬本月，辦公市場又恢復(fù)了之前一直以來的供大于求的局面，供應(yīng)量在上月大幅度跳水后，本月又企穩(wěn)攀升，供應(yīng)量超出上月的一倍，達(dá)到12.63萬平方米，在成交方面在今年下半年以來一直保持較為平穩(wěn)的態(tài)勢，本月較上月小幅上揚(yáng)14個百分點(diǎn)，同時，受高價產(chǎn)品整棟轉(zhuǎn)出售影響，本月成交均價在一年以來，首度突破2萬元/平方米大關(guān)。松江、徐匯、長寧占到本月辦公產(chǎn)品的供應(yīng)大頭，其中來自松江中部板塊的上海平高世貿(mào)中心推出50-70平方米、140平方米左右的344套辦公單元，均價17000元/

42、平方米。成交方面，受后世博效應(yīng)帶動，處于世博園、陸家嘴以及竹園商圈輻射核心區(qū)域的精文大廈在 本月進(jìn)行整棟出售，轉(zhuǎn)讓均價24204元/平方米。 小商鋪，立刻受到買方青睞，目前，該盤已全部售罄。同時，松江中部的上海平高世貿(mào)中心 附錄1：2010年11月上海未成交地塊（均為11月推出）公告號宗地名稱地塊座落土地用途出讓面積 (公頃容積率可建面積競買保證金 （萬元）掛牌起價 （萬元）201009201B4-05地塊F10路,南至G3路,北至規(guī)劃路南側(cè)綠化帶 工業(yè)13.267310.8-1.519.905205174掛牌工業(yè)3.331140.8-1.55.001401399掛牌住宅6.76767213.

43、54202010100掛牌201009301 A0502地工業(yè) 16.54776 0.8-1.524.82 450 4336 掛牌201009302定區(qū)工0911201009303定區(qū)外080920100930457號至躍進(jìn)路, 西至躍進(jìn)A5高速公路,西至工業(yè) 1.04632 0.8-2.42.51 179 891 掛牌20100930555號工業(yè) 0.36336 0.8-1.60.58 62 307 掛牌201009306CD-09-001工業(yè) 1.65837 0.8-1.21.99 79 790 掛牌201009307CD-09-002工業(yè) 0.5629多層0.8-1.20.62 28 2

44、75 掛牌涇工業(yè)園區(qū)201009308 號地塊 第二園區(qū)工業(yè)區(qū)工業(yè) 2.85247 0.8-1.54.28 95 944 掛牌工業(yè)9.570470.6-0.87.663403369掛牌201009309工業(yè)3.048960.8-1.54.5795927掛牌201009310201009601定區(qū)工0903工業(yè)1.500350.8-1.52.2563930掛牌 定區(qū)馬0906沙經(jīng)濟(jì)園區(qū)9-2剩余地塊,南9-2局部9-2剩余地塊,北至川工業(yè)區(qū)工業(yè)2.005330.8-1.53.0185842掛牌201009602 工業(yè) 1.40285 0.8-1.52.10 60 589 掛牌201009603定

45、區(qū)馬1001201009604 工業(yè) 1.2 0.6-1.01.20 181 1807 掛牌工業(yè)0.410720.6-1.50.6215131掛牌201009605工業(yè)區(qū)至農(nóng)田,西至規(guī)劃道工業(yè)7.126640.8-2.014.252352326掛牌2010096064號地塊201009607 、B-1-3、地4號地塊地工業(yè)100.8-1.212.007203600掛牌工業(yè)4.33330.8-1.25.203121560掛牌2010096082010097018-1、號地塊8地塊,西至廣順北路,220KV 變變電站 工業(yè)3.954780.6-1.03.95208掛牌轉(zhuǎn)讓工業(yè)4.82252小于2.

46、09.652315掛牌轉(zhuǎn)讓辦公5.12255210.25招標(biāo)2010Z00601高橋保稅區(qū)地塊2010Z00602C3-1-4C 地塊2010Z00603地塊工業(yè) 8.94 0.6-1.08.94 450 掛牌轉(zhuǎn)讓 工業(yè)5.364850.8-1.58.052302253掛牌201009801定區(qū)安1002201009802 H01-03地塊,西至橋工業(yè)區(qū)3510米綠201009804 4米H01-02地塊商業(yè)0.160762.20.3518906300掛牌工業(yè)2.063510.8-2.04.133251625掛牌工業(yè)1.000010.8-2.02.00115574掛牌工業(yè)7.66730.6-1

47、.511.503453450掛牌201009803號地塊201009901339街坊201010001 8號10米綠線,南街坊10米綠線 6米綠B02022地15米綠線住宅8.93612326.8154019270095掛牌201010101 工業(yè) 4.91184 2 9.82 1521 7604 掛牌橋工業(yè)區(qū)56201010102 B02-02-1）號工業(yè) 0.69181 0.8-2.11.45 147 732 掛牌201010103 工業(yè)區(qū)工業(yè)1.666670.6-1.22.0080728掛牌工業(yè)3.146120.8-1.54.721051005掛牌201010104號地塊涇工業(yè)區(qū)2010

48、10105 大道,南至興三路和號A 區(qū)地塊,北至農(nóng)14號A 區(qū)地塊工業(yè) 2.56707 0.8-2.05.13 85 814 掛牌201010106 號B 區(qū)地塊工業(yè) 16.18087 0.7-1.524.27 730 7281 掛牌 14號B 區(qū)地塊,西201010107 14號B號A 區(qū)地塊 201010201 街坊地塊201010301 路東側(cè)地塊商辦0.6294431.891157738587掛牌工業(yè)2.0030.7-1.53.0091901掛牌住宅 6.43693 1.8 11.59 5214 17380 掛牌201010302 B1-4地塊住宅4.744291.36.1742701

49、4232掛牌201010401 住宅 7.91659 2.33 18.45 60000 193450 掛牌201010401 住宅13.34739113.352103070100掛牌附錄2：2010年11月上海成交地塊公告號宗地名稱出讓面積 (公頃容積率可建面積 （萬平方米）掛牌起價（萬元）中標(biāo)價格（萬元）溢價率樓板價 元/平米中標(biāo)單位江南二編制單元地塊 200911C 號6.67688 3 20.03 46712 2332（上海）醫(yī)療設(shè)工業(yè) 0.81234 0.8-2.01.62 497 497 0% 307200928號地塊 工業(yè) 1.53734 0.6-1.52.31 801 801 0% 347200919號地塊 工業(yè) 3.31381 0.6-1.54.97 1707 1707 0%