



下載本文檔
版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)
文檔簡(jiǎn)介
1、1.不悔夢(mèng)歸處,只恨太匆匆。2.有些人錯(cuò)過了,永遠(yuǎn)無法在回到從前;有些人即使遇到了,永遠(yuǎn)都無法在一起,這些都是一種刻骨銘心的痛!3.每一個(gè)人都有青春,每一個(gè)青春都有一個(gè)故事,每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾,每個(gè)遺憾都有它的青春美。4.方茴說:“可能人總有點(diǎn)什么事,是想忘也忘不了的?!?.方茴說:“那時(shí)候我們不說愛,愛是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡,就算喜歡也是偷偷摸摸的。”6.方茴說:“我覺得之所以說相見不如懷念,是因?yàn)橄嘁娭荒茏屓嗽诂F(xiàn)實(shí)面前無奈地哀悼傷痛,而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話。” 7.在村頭有一截巨大的雷擊木,直徑十幾米,此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光,變得普普
2、通通了。 8.這些孩子都很活潑與好動(dòng),即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí),不少人抱著陶碗從自家出來,湊到了一起。 9.石村周圍草木豐茂,猛獸眾多,可守著大山,村人的食物相對(duì)來說卻算不上豐盛,只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。酒店式公寓貢院六號(hào)項(xiàng)目銷售價(jià)格建議 貢院六號(hào)項(xiàng)目是北京的知名物業(yè),在地產(chǎn)圈內(nèi)無人不知。但該物業(yè)雖然知名,真正購(gòu)買物業(yè)的買家卻不多,項(xiàng)目實(shí)際的收益不理想。其根本原因還是在于定價(jià)過高,為此我行依據(jù)市場(chǎng)行情為貴項(xiàng)目提供一份新的價(jià)格建議,請(qǐng)貴司參考。1. 項(xiàng)目的功能性定位貢院項(xiàng)目位于東城區(qū)建國(guó)門內(nèi),比鄰長(zhǎng)安街,是本市發(fā)展最快最早的地區(qū)之一。政府機(jī)關(guān)、部門云集,方便商務(wù)公干??拷彀?/p>
3、門、故宮,擁有良好的人文環(huán)境和豐富的文化底蘊(yùn)。高檔的配套設(shè)施和消費(fèi)場(chǎng)所眾多,為高檔物業(yè)的開發(fā)提供了良好的區(qū)位條件。然而,高檔物業(yè)并不意味著就是最適合和居住的物業(yè)。從我行的經(jīng)驗(yàn)來看,處于消費(fèi)金字塔最頂端的自用買家對(duì)于物業(yè)的要求是非??量痰?,他們最渴望的是對(duì)稀缺資源的占有。而所謂的稀缺資源又涉及到物業(yè)本身的各各層面,僅有其中的一部分優(yōu)勢(shì)是不足以打動(dòng)買家的。從貢院項(xiàng)目的區(qū)位特點(diǎn)來看,它純粹居住層面的享受也并不能滿足頂級(jí)居住物業(yè)的要求,而更適合定位為本市頂級(jí)的酒店式公寓。2. 本市酒店式公寓的市場(chǎng)特點(diǎn)簡(jiǎn)析1) 市場(chǎng)供應(yīng)簡(jiǎn)析北京酒店式公寓市場(chǎng)供應(yīng)量在時(shí)間上是不均勻的。近幾年來開盤的新項(xiàng)目,無論在項(xiàng)目的數(shù)
4、量,還是項(xiàng)目提供的總建筑面積,都是很高的。這反映了今年酒店式公寓市場(chǎng)十分活躍,且市場(chǎng)總量還未飽和。酒店式公寓的供應(yīng)量的猛增,勢(shì)必對(duì)其他類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目造成一定的壓力。北京酒店式公寓市場(chǎng)供應(yīng)量在分布上是不均勻的。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),現(xiàn)市場(chǎng)上的酒店式公寓項(xiàng)目61% 位于朝陽(yáng)區(qū),并且這些項(xiàng)目所提供的公寓總建筑面積將近占市場(chǎng)總量的70%以上 。主要原因是自改革開放以來,東部地區(qū)就是北京市發(fā)展較快的區(qū)域,既有大型商貿(mào)社區(qū),又涵蓋眾多重要的外事區(qū)和商務(wù)區(qū),外國(guó)使館和國(guó)際商務(wù)機(jī)構(gòu)密集,因此會(huì)對(duì)酒店式公寓有持續(xù)的需求。主要結(jié)論:市場(chǎng)供應(yīng)量增長(zhǎng)迅速,供應(yīng)重點(diǎn)集中在朝陽(yáng)區(qū)。2) 市場(chǎng)需求簡(jiǎn)析對(duì)于酒店式公寓的需求者,即
5、客戶群,從原來主要是那些穿梭往來于世界各地,置身于商業(yè)貿(mào)易、職業(yè)體育與演藝界及其經(jīng)紀(jì)代理和社會(huì)公眾活動(dòng)等領(lǐng)域的成功人士,擴(kuò)展到今天面向包括:北京的外資公司,一些實(shí)力雄厚的中資公司,海外回流人員和更廣闊的大陸新興IT、旅游、金融等行業(yè)的有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中年輕白領(lǐng)。其中,外資公司和實(shí)力雄厚的中資公司占了很大一部分,并隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,中資公司所占比例不斷上漲。這些是酒店式公寓在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中欲取勝就必須依賴的市場(chǎng)根基。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求者來說,更多看中一種物業(yè)形式的升值潛力。而酒店式公寓項(xiàng)目建筑工程的精良,戶型的合理人性化,高級(jí)設(shè)施的配套化,是物業(yè)升值的保證。對(duì)于近兩年的新項(xiàng)目而言,平均購(gòu)買率接近46
6、% ,無疑說明酒店式公寓的需求市場(chǎng)還是具有拓展性的。目前,國(guó)內(nèi)各大、中城市已經(jīng)形成了高級(jí)商務(wù)人士階層。這一階層擁有非常可觀的商務(wù)消費(fèi)能力。從另一方面來看,中國(guó)加入世貿(mào)以后也將為北京這樣的國(guó)際型大都市帶來數(shù)量眾多的境外中小型公司。因?yàn)槟壳皣?guó)際上大型的跨國(guó)公司都已在北京設(shè)立分部,中小型公司由于資金實(shí)力有限,既想要交通方便、價(jià)位比酒店低,又不能放棄高檔的辦公環(huán)境和辦公處所,那么酒店式公寓則是其最佳選擇。而朝陽(yáng)區(qū)特殊的對(duì)外商務(wù)功能,無疑會(huì)使酒店式公寓成為入世利好的最大受益者之一.酒店式公寓為住戶提供了家庭住房的格局和家居式服務(wù),同時(shí)提供了完善的辦公環(huán)境,是北京房地產(chǎn)業(yè)的一種新模式,它擁有更多、更全的服
7、務(wù)功能,對(duì)投資置業(yè)的人士來講是一種新的具有更高回報(bào)率的選擇。有關(guān)專家認(rèn)為,酒店式公寓是投資性置業(yè)尤其是異地置業(yè)的上選,因?yàn)榇祟愇飿I(yè)投資對(duì)于多數(shù)人而言,具有超值回報(bào)空間。主要結(jié)論:市場(chǎng)需求來自國(guó)外、國(guó)內(nèi)兩大市場(chǎng),其中的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)迅速,另外新興的商務(wù)階層正在形成;投資升值是業(yè)主關(guān)注的重點(diǎn);3) 市場(chǎng)展望及物業(yè)發(fā)展特點(diǎn)酒店式服務(wù)公寓集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體的,具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比,酒店式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色。所謂酒店式服務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外,更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù),真正實(shí)現(xiàn)賓至
8、如歸的感覺。其最大的特點(diǎn)是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處,因此,備受商務(wù)人士的青睞。未來京城酒店式公寓市場(chǎng)有進(jìn)一步分化的可能,部分高品質(zhì)、高價(jià)格的酒店式公寓項(xiàng)目將以占領(lǐng)外銷市場(chǎng)為主,而另外一些公寓項(xiàng)目將繼續(xù)以優(yōu)良的性價(jià)比固守內(nèi)銷市場(chǎng)。對(duì)于項(xiàng)目自身的設(shè)計(jì),只有建筑形式上留下豪華、寬敞的空間,才會(huì)與酒店式公寓的豪華定位相符,所以戶型面積應(yīng)在80-200 m2較為合適。另外,若是單純追求容積率、追求面積,這些產(chǎn)品在今后市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)力度不會(huì)那么強(qiáng)。酒店式公寓在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的生存與發(fā)展,關(guān)鍵在于它的市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確。其中,存在眾多積極因素:首先,酒店式公寓是與一般公寓不
9、同的,它有自身的特點(diǎn):它是針對(duì)介于酒店短期居住行為及居住式公寓長(zhǎng)期行為之間的一種中期居住行為的物業(yè);酒店式服務(wù)的公寓絕大部分是對(duì)外出租、且租期多在1個(gè)月以上,甚至1、2年;它的租金低于酒店,而高于居住式公寓;它的物業(yè)檔次及豪華程度多低于酒店,而高于居住式公寓;房間內(nèi)有現(xiàn)代化廚房設(shè)備及配套餐具,一般都有成套精美家具,且設(shè)計(jì)風(fēng)格追求文化品味;提供酒店式完善的專業(yè)服務(wù),一般不加收服務(wù)費(fèi)。其次,酒店式公寓的配套設(shè)施是比較完備的,一般包括:服務(wù)式書房,服務(wù)式會(huì)議室,俱樂部(健美室,健身房,壁球館,室內(nèi)游泳,保齡球,室內(nèi)水吧,桑那洗浴,保健按摩,美容美發(fā)),圖書資料中心,超市,銀行,中西餐館,酒吧,兒童娛
10、樂天地等,除此以外,項(xiàng)目周邊還配有現(xiàn)代化寫字樓,地上、地下停車場(chǎng),大型商場(chǎng),以達(dá)到商、住、辦公、休閑于一體。第三,酒店式公寓突出的酒店式專業(yè)服務(wù)一般包括:房間清潔,留言,每日叫醒,送餐,洗熨,訂機(jī)車票,書報(bào)訂閱,醫(yī)生駐診,美容院,花店,車輛安排,郵件提取,搬運(yùn),保安,家電器材簡(jiǎn)單修理,水電檢修等。不同的項(xiàng)目還各有特色,如亮馬河大廈的服務(wù)細(xì)到自行車的出租,國(guó)貿(mào)中心可提供國(guó)貿(mào)展覽大廳,國(guó)際會(huì)議大廳等設(shè)施,和喬麗晶公寓則開創(chuàng)了英式管家服務(wù)的先河,今后的發(fā)展無疑還將繼續(xù)朝著方面邁進(jìn)。主要結(jié)論:酒店式公寓自身優(yōu)點(diǎn)突出,適合市場(chǎng)的需要,將來必然會(huì)有更加廣闊的發(fā)展空間。3. 貢院項(xiàng)目的市場(chǎng)售價(jià)建議 典型項(xiàng)目
11、租金與售價(jià)水平參考名稱租金(美元/月/套)售價(jià)(美元/平方米)國(guó)貿(mào)中心1500-2800和喬麗晶公寓1216-22042000麗都假日酒店2000海逸酒店1200-2250京廣中心900亮馬河大廈1050盈科中心2000-50003300福景苑國(guó)際公寓2300新都市計(jì)劃890利景名門720瑞城中心2500旺座2000東方銀座2000恒基中心1500-28002300港澳中心2000麗苑公寓3000-6800金隆基大廈1915俊景苑1780根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì),酒店式公寓項(xiàng)目出租市場(chǎng)形勢(shì)良好,一居室的租金在1200美元/月,兩居室的租金在2000美元/月左右。三居室的租金一般在2800美元/月以上。從上
12、表可以看出目前本市的酒店式公寓主流市場(chǎng)的價(jià)格在2000-3000美元/平方米。國(guó)貿(mào)附近在2000美元/平方米,而燕沙附近受到國(guó)外人士青睞,售價(jià)更高在3000美元/平方米左右。貢院項(xiàng)目地處東城,比鄰長(zhǎng)安街。它的區(qū)位條件和國(guó)貿(mào)、燕莎相比各有千秋。很難以精確的數(shù)字表述。如果假設(shè)貢院項(xiàng)目的檔次和目前的主流產(chǎn)品相當(dāng),那么我行認(rèn)為2500美元/平方米左右的價(jià)格是比較接近市場(chǎng)價(jià)格的。另一方面就是要考慮貢院項(xiàng)目的整體檔次對(duì)價(jià)格的影響,主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的名氣、建筑材料、室內(nèi)設(shè)計(jì)和裝修上。在這一點(diǎn)上和市場(chǎng)上的項(xiàng)目沒有可比性,僅以我行對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知對(duì)項(xiàng)目做主觀評(píng)價(jià),我行認(rèn)為由于貢院項(xiàng)目在名氣、建筑材料、室內(nèi)設(shè)計(jì)和裝修方面都達(dá)到了本市酒店式公寓的頂點(diǎn),對(duì)此認(rèn)為在基礎(chǔ)的價(jià)格上增加30%是可以被市場(chǎng)和客戶接受的。據(jù)此推算貢院項(xiàng)目的參考價(jià)格3250美元/平方米(折合人民幣27000元/平方米)。1.“噢,居然有土龍肉,給我一塊!” 2.老人們都笑了,自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵,數(shù)落著自己的孩子,拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。 3
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫(kù)網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 二零二五年度房地產(chǎn)項(xiàng)目增資入股投資協(xié)議
- 二零二五年度辦公室文員聘用與企業(yè)文化融合協(xié)議
- 二零二五年度新能源汽車碰撞責(zé)任免除合同
- 2025年度現(xiàn)代農(nóng)業(yè)病蟲害防治藥害賠償協(xié)議書
- 二零二五年度勞動(dòng)局標(biāo)準(zhǔn)合同:養(yǎng)老服務(wù)業(yè)員工就業(yè)保障協(xié)議范本
- 2025年度賬戶變更補(bǔ)充服務(wù)協(xié)議
- 高性能計(jì)算中心設(shè)備采購(gòu)及安裝合同
- 企業(yè)辦公室裝飾設(shè)計(jì)與施工服務(wù)合同
- 教育培訓(xùn)行業(yè)線上課程開發(fā)與運(yùn)營(yíng)計(jì)劃書
- 電氣設(shè)備安裝工程施工合同新
- DB5101-T 71-2020 成都市電動(dòng)汽車充電設(shè)施 安全管理規(guī)范
- 2025年七臺(tái)河職業(yè)學(xué)院高職單招語(yǔ)文2018-2024歷年參考題庫(kù)頻考點(diǎn)含答案解析
- 監(jiān)理人員安全培訓(xùn)考試試卷(答案)
- 【MOOC】數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)(上):模型與語(yǔ)言-哈爾濱工業(yè)大學(xué) 中國(guó)大學(xué)慕課MOOC答案
- 高教版2023年中職教科書《語(yǔ)文》(基礎(chǔ)模塊)下冊(cè)教案全冊(cè)
- HCCDP 云遷移認(rèn)證理論題庫(kù)
- 支氣管肺炎完整版課件
- 譯林英語(yǔ)五年級(jí)下冊(cè)單詞表(孩子自己默寫不用提)
- DLT 1055-2021 火力發(fā)電廠汽輪機(jī)技術(shù)監(jiān)督導(dǎo)則
- 杭州房建工程監(jiān)理大綱范本
- 現(xiàn)代交換原理與技術(shù)課件:第5章 分組交換技術(shù)
評(píng)論
0/150
提交評(píng)論