新城府翰苑診斷溝通報(bào)告課件

1、府翰苑 璞邸Fuhanyuan Boutique Living Fuhanyuan Boutique Living 項(xiàng)目概況：9月開(kāi)盤(pán)至今，去化147套，月均去化25套。形象推廣由“百變小戶型”“辦公&投資”“主打辦公”的三個(gè)階段?？蛻舾艣r：客戶目前置業(yè)目的以辦公為主，投資為輔，極少數(shù)自?。ㄅc主打辦公方向有關(guān)）。圈層、口碑相傳拉動(dòng)銷(xiāo)售的效應(yīng)明顯。余貨概況：總計(jì)剩余684套。其中1號(hào)樓剩余60余套北向房源，2、6、7號(hào)樓尚未公開(kāi)，共計(jì)剩余624套房源（其中北向房源187套，南向房源437套）。樓號(hào)樓號(hào)南向套數(shù)南向套數(shù)北向套數(shù)北向套數(shù)合計(jì)合計(jì)106060214473217613948187

2、715466220合計(jì)合計(jì)437187684項(xiàng)目現(xiàn)狀：精裝修樣板房剛落成，2000元的裝修標(biāo)準(zhǔn)，軟硬裝全送，高端精品單身公寓的定位，鎖定住宅投資方向。2010年銷(xiāo)售目標(biāo)：年底清盤(pán)，高價(jià)高速走貨！貨量：3.5萬(wàn)方，690套左右。價(jià)格：實(shí)現(xiàn)7000-8000元/平米均價(jià)，總銷(xiāo)2.5億左右。速度：月均需去化70套左右。（目前25套/月）項(xiàng)目的問(wèn)題點(diǎn)：u 如何走出低價(jià)、低走量的惡性循環(huán)？u 前期奠定的辦公形象是否需要變更？u 南北向房去化不均的現(xiàn)象如何解決？u 高首付、高利率門(mén)檻。12345678910111 港龍尚層廣場(chǎng)2 凱納商務(wù)廣場(chǎng)3 銀河灣明苑4 嘉宏盛世鉑領(lǐng)公館萊蒙城茂業(yè)泰福城萬(wàn)澤國(guó)際新城南

3、都譽(yù)天商務(wù)公寓511 亞太財(cái)富中心常州中心常州中心武進(jìn)中心武進(jìn)中心市場(chǎng)驗(yàn)證市場(chǎng)驗(yàn)證常州在售酒店式公寓主要分布在常州市區(qū)中心和常州在售酒店式公寓主要分布在常州市區(qū)中心和武進(jìn)政府板塊中心地帶武進(jìn)政府板塊中心地帶, ,新北區(qū)供應(yīng)量較小新北區(qū)供應(yīng)量較小本項(xiàng)目本項(xiàng)目新北區(qū)的酒店式公寓主要分布在本項(xiàng)目周邊新北區(qū)的酒店式公寓主要分布在本項(xiàng)目周邊, ,且租賃且租賃需求較為旺盛，說(shuō)明本項(xiàng)目具有市場(chǎng)需求基礎(chǔ)需求較為旺盛，說(shuō)明本項(xiàng)目具有市場(chǎng)需求基礎(chǔ)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱面積面積（平米）（平米）二手房售價(jià)二手房售價(jià)（元（元/ /平米）平米）租金租金投資回報(bào)率投資回報(bào)率金百國(guó)際金百國(guó)際435500-65001000-1500

4、6.67%新城藍(lán)鉆新城藍(lán)鉆42、625800-65001200-16007%富都商務(wù)公寓富都商務(wù)公寓42、515500-65001300-18007%匯金天地匯金天地35、476000-70001300-15006.65%府琛廣場(chǎng)府琛廣場(chǎng)46、58、874800-55001000-12005%本項(xiàng)目本項(xiàng)目金百國(guó)際金百國(guó)際匯金天地匯金天地府琛廣場(chǎng)府琛廣場(chǎng)富都商務(wù)公寓富都商務(wù)公寓區(qū)域內(nèi)酒店式公寓大部分已售罄區(qū)域內(nèi)酒店式公寓大部分已售罄二手房售價(jià)約二手房售價(jià)約60006000元元/ /平米平米租金約租金約1300-15001300-1500元元/ /平米平米投資回報(bào)率達(dá)投資回報(bào)率達(dá)6-7%6-7%租

5、賃需求較為旺盛租賃需求較為旺盛受市政府向心力拉動(dòng)，新北區(qū)酒店式公寓受市政府向心力拉動(dòng)，新北區(qū)酒店式公寓集中在項(xiàng)目周邊，且具有較為旺盛的需求集中在項(xiàng)目周邊，且具有較為旺盛的需求基礎(chǔ)?；A(chǔ)。市場(chǎng)驗(yàn)證市場(chǎng)驗(yàn)證項(xiàng)目所在區(qū)域已成為常州新的宜居高地，受到市場(chǎng)項(xiàng)目所在區(qū)域已成為常州新的宜居高地，受到市場(chǎng)追捧，區(qū)域內(nèi)住宅的市場(chǎng)認(rèn)可度已可和城中媲美。追捧，區(qū)域內(nèi)住宅的市場(chǎng)認(rèn)可度已可和城中媲美。世茂香檳湖常州別墅標(biāo)桿項(xiàng)目之一高層均價(jià)6500元/，小高層均價(jià)7500元/，別墅均價(jià)16000元/九龍倉(cāng)時(shí)代上院香港九龍倉(cāng)常州扛鼎之作價(jià)格未出，但無(wú)疑將又是一個(gè)高價(jià)樓盤(pán)常信天潤(rùn)園新北區(qū)高尚社區(qū)均價(jià)6500-7000元/平米

6、常發(fā)豪庭國(guó)際創(chuàng)造新北區(qū)從來(lái)沒(méi)有的高層公寓毛坯房均價(jià)過(guò)萬(wàn)80多平米8500元/平米，130多平米10000元/平米，200多平米12000元/平米中央花園中心區(qū)景觀社區(qū)精裝修小戶型8500元/平米，普通住宅7300元/平米區(qū)域住宅均價(jià)區(qū)域住宅均價(jià)7000-80007000-8000元元/ /平米平米市場(chǎng)驗(yàn)證市場(chǎng)驗(yàn)證市場(chǎng)上市場(chǎng)上4040年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓銷(xiāo)售不暢，客戶抗年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓銷(xiāo)售不暢，客戶抗性非常大，地段、價(jià)格均對(duì)市場(chǎng)的撬動(dòng)作用不大性非常大，地段、價(jià)格均對(duì)市場(chǎng)的撬動(dòng)作用不大項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱面積面積（平米）（平米）售價(jià)售價(jià)（元（元/ /平米）平米）層高層高產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售情況客戶需求

7、客戶需求港龍尚層廣場(chǎng)港龍尚層廣場(chǎng)30-12011000（精裝修） 540目前還剩100套左右 投資客、自用客各半；凱納商務(wù)廣場(chǎng)凱納商務(wù)廣場(chǎng)40-24011000130002.970去化率85%投資客為主銀河灣明苑銀河灣明苑 80-100平米80005.240于2009年12月售罄投資與自住嘉宏盛世嘉宏盛世40-70平方 毛坯80009000，精裝1200013000 2.940目前已經(jīng)銷(xiāo)售80%投資商住辦公鉑領(lǐng)公館鉑領(lǐng)公館40-70平米 現(xiàn)均價(jià)6800元540目前已經(jīng)銷(xiāo)售65%自住或自用為主體，自住以父母為年輕群體購(gòu)買(mǎi)為主，自用主要是辦公；茂業(yè)泰富城茂業(yè)泰富城40-60平米 55002.940

8、售罄市區(qū)投資客15%，外地投資客15%，其余以本區(qū)域及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)老板投資為主。新城南都新城南都6680450040售罄投資客居多酒店式公寓為住宅價(jià)格三分之二也不能獲得市場(chǎng)認(rèn)可酒店式公寓為住宅價(jià)格三分之二也不能獲得市場(chǎng)認(rèn)可城市中心地段酒店式公寓也具有較大市場(chǎng)抗性城市中心地段酒店式公寓也具有較大市場(chǎng)抗性走低總價(jià)純投資路線仍銷(xiāo)售不暢走低總價(jià)純投資路線仍銷(xiāo)售不暢市場(chǎng)驗(yàn)證市場(chǎng)驗(yàn)證開(kāi)發(fā)商：常州洛察納房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積：12643平方米 總建筑面積：110000平方米 物業(yè)形態(tài)：13層的裙樓以及3層的輔樓組成。裙樓與主樓15層為酒店，主樓6層以上為酒店式公寓，輔樓是常州首座地上三層停車(chē)場(chǎng)，它與地下一層

9、停車(chē)場(chǎng)以及周邊快捷、便利的交通構(gòu)成了未來(lái)凱納商務(wù)廣場(chǎng)暢通和舒適的交通保障線。 戶型面積：主要為4090平米，以及190、240平米的戶型 租售狀態(tài)：目前30左右、90左右的戶型比較難賣(mài)，價(jià)格和在13000元/平米左右案例借鑒：凱納商務(wù)廣場(chǎng)利用酒店式服務(wù)打造高端案例借鑒：凱納商務(wù)廣場(chǎng)利用酒店式服務(wù)打造高端形象獲得客戶認(rèn)可，突破市場(chǎng)價(jià)格形象獲得客戶認(rèn)可，突破市場(chǎng)價(jià)格特點(diǎn)：目前項(xiàng)目小戶型客廳朝北，影響采光。同時(shí)物業(yè)費(fèi)用已經(jīng)達(dá)到了3.8元/平米。層高僅為2.9米。項(xiàng)目用地為住宅用地，產(chǎn)權(quán)70年，水電按住宅標(biāo)準(zhǔn)收取地段較好，所處區(qū)域?qū)儆谛桥d橋板塊，城市中心城區(qū)。交通便利借鑒點(diǎn)：高端酒店式公寓易于獲得市場(chǎng)

10、認(rèn)可（可獲得租金溢價(jià)，借鑒點(diǎn)：高端酒店式公寓易于獲得市場(chǎng)認(rèn)可（可獲得租金溢價(jià)，產(chǎn)生較高投資回報(bào)率）產(chǎn)生較高投資回報(bào)率）市場(chǎng)驗(yàn)證市場(chǎng)驗(yàn)證市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)小結(jié)1 1、新北區(qū)酒店式公寓市場(chǎng)供應(yīng)量較小、新北區(qū)酒店式公寓市場(chǎng)供應(yīng)量較小2 2、項(xiàng)目周邊酒店式公寓需求旺盛、項(xiàng)目周邊酒店式公寓需求旺盛3 3、項(xiàng)目周邊住宅受到市場(chǎng)追捧、項(xiàng)目周邊住宅受到市場(chǎng)追捧4 4、4040年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓目前市場(chǎng)抗性較大年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓目前市場(chǎng)抗性較大5 5、高端酒店式公寓易于獲得市場(chǎng)認(rèn)可、高端酒店式公寓易于獲得市場(chǎng)認(rèn)可新北區(qū)高端酒店式公寓存在機(jī)會(huì)點(diǎn)，但須做足軟性配套。建議選擇高端酒店式公寓作為主推產(chǎn)品，以博取高利潤(rùn)高速度。府翰

11、苑國(guó)際社區(qū)升級(jí) “十大綱領(lǐng)”綱領(lǐng)1：產(chǎn)品定位酒店式精品公寓確定產(chǎn)品方向，統(tǒng)一推廣形象。綱領(lǐng)2：形象定位府翰苑璞邸拔高項(xiàng)目調(diào)性，注入精品文化內(nèi)涵Boutique Living。璞?。涸醋杂跉W洲的精品酒店英譯名，代表著最精致與格調(diào)的生活方式。綱領(lǐng)3：客戶鎖定/客戶渠道住宅投資客由辦公自用客戶向住宅投資客戶引導(dǎo)轉(zhuǎn)化。后續(xù)工作中將就客戶訪談進(jìn)行深化，并給出具體推廣渠道德建議。綱領(lǐng)4：價(jià)值提升增加酒店式增值服務(wù)“您的24小時(shí)貼身管家服務(wù)”。綱領(lǐng)5：價(jià)格提升北向均價(jià)7000，南向房?jī)r(jià)8000整體提升均價(jià)，南北向價(jià)差繼續(xù)拉大。預(yù)計(jì)北向總價(jià)為3035萬(wàn)，南向房總價(jià)為4050萬(wàn)。綱領(lǐng)6：產(chǎn)品線豐富增多戶型組合的可能，豐富客戶選擇?？蓪⒉糠帜舷蚍窟M(jìn)行拼合后成為中大戶型，滿足不同客戶層次的需要。具體示意圖如下：50、100、150平米左右，分出三種產(chǎn)品組合。綱領(lǐng)7：