土地增值稅臨界點計算

1、土地增值稅清算指南與納稅籌劃開發(fā)產品定價技巧土地增值稅納稅籌劃技巧一、開發(fā)產品定價技巧：(一)普通標準住宅避稅臨界點：例 3-1 、某房地產公司從事普通標準住宅開發(fā)， 2008 年，出售一棟普通住宅樓，總面積 12000 平方米，平均單位售價 2000 元，銷售總額 2400 萬元，該樓支付土地出讓金 324 萬元，房屋開 發(fā)成本 1200 萬元，其中：利息支出 100 萬元，假設不能提供金融機構借款費用證明，城建稅率7%，教育費附加 3%，印花稅率0.5 %。，當地政府規(guī)定房地產開發(fā)費用允許扣除比例10%。1、收入總額： 2400 萬；2、 扣除項目金額(扣除利息支出100 萬)：(1)取得

2、土地使用權金額：324 萬( 2)房地產開發(fā)成本：1100 萬(3 )房地產開發(fā)費用：(324+1100 ) X 10% = 142.4 萬(4) 加計 20% 扣除數：(324+1100 ) X 20% =284.8 萬(5) 扣除營業(yè)稅及附加：2400X5%X( 1+7%+3% ) = 132 萬扣除項目金額合計：324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2萬3、 增值額：2400 1983. 2= 416.8 萬4、增值率：416.8 一 1983. 2 = 21.02%建造成本5 、應交土地增值稅： 416.8 X 30% 0 = 125.04 萬6

3、、獲利金額=收入一成本一費用一利息一稅金=2400 - 324 - 1100 - 100 - 132 - 125 = 619 萬假設：降價到 1975/ 平方米增值額=2370 - 1981.6= 388.4 萬；增值率=388.4 一 1981.6 = 19.6%小于 20% ，免繳土地增值稅。獲利金額=2370 - 324 - 1100 - 100 - 130.4= 715.6 萬多獲利=715.6 - 619 = 96.6 萬計算免稅臨界點：設銷售收入總額為X，設不含息建造成本為Y。于是：按照建造成本 10計算的房地產開發(fā)費用為0.1Y ；財政部規(guī)定的加計20 扣除額為 0.2Y ；允許

4、扣除的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加為：XX 5%X（ 1 + 7%+ 3%）= 0.055X計算：當增值率為20%時，銷售總額 X 與建造成本 Y 的關系：X-（ 1.3Y+0.055X ） （ 1.3Y+0.055X ） 0.934X = 1.56YX = 1.67024Y即：增值率= 20%時，售價為建造成本的1.67024倍；當X V 1.67024Y時，增值率V 20%,根據稅法規(guī)定,免交土地增值稅。所以 , 我們把 1.67024 稱為“免稅臨界點定價系數”。根據上述計算方法，我們得到高收益最低定價系數為1.82014 。用圖表示如下：1、 1.67024（免稅臨界點定價系數）2 、

5、1.82014（高收益最低定價系數）上例建造總成本1424 萬元，單位建造成本免稅臨界點定價=不交土地增值稅相對稅負輕利潤少交土地增值稅稅負重利潤高1186.66 元 / 平方米1186.66 X 1.67024 = 1982.00元 / 平方米高收益最低定價=1186.67 X 1.82014 = 2159.91元 / 平方米計算驗證：1 ）當定價為每平方米 1982.00 元 ，銷售總額為 2378.40扣除項目金額=1424 X 1.3 + 2378.40 X 5.5% =1982.01 萬 增值額=2378.40 - 1982.01 = 396.39 萬 增值率=396.39 一 19

6、82.01 = 19.9999%增值率V 20 %，不交土地增值稅。（ 2）當定價為每平方米 2160 時，銷售總額 2592.00 萬元：扣除項目金額=1424 X 1.3 + 2592 X 5.5% =1993.76 （萬元） 增值額=2592 - 1993.76 = 598.24 （萬元） 增值率=598.24 一 1993.76 = 30.01%交土地增值稅=598.24 X 30% = 179.47 （萬元）銷售總額增加 192.0 萬元 , 交土地增值稅 179.47 萬元 ,多獲利=192.0 - 179.47 = 12.53 （萬元）二)非普通標準住宅免稅臨界點的計算 計算：當增值率為 0 時，銷售總額 X 與建造成本 Y 的關系：X( 1.3Y+0.055X )( 1.3Y+0.055X )X( 1.3 Y+0.055X ) = 0X = 1.37566Y當Xw 1.37566Y，增值率即w 0，免交土地增值稅。(三)經濟適用房需要預征土地增值稅嗎？國辦發(fā)200516 號：經濟適用住房建設單位利潤要控制在3%以內。國稅發(fā) 201053 號：除保障性住房外。河北省土地增值稅管理辦法(冀地稅發(fā) 200637 號) 第十二條：納稅人承建經政府有關部門認定的經濟適用住房不預征土地增值稅，竣