房地產(chǎn)會計實務(wù)及納稅詳解

1、房地產(chǎn)會計實務(wù)及涉稅第一篇房地產(chǎn)會計實務(wù)第一章 開發(fā)產(chǎn)品成本為了加強開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，必 須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類：一、土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費用支出。二、房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等） 所發(fā)生的各項費用支出。三、配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大

2、配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。四、代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他 工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：一、土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。二、前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。三、基礎(chǔ)設(shè)施費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊

3、、照明、 綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。四、建筑安裝工程費指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項 建筑安裝工程費和設(shè)備費。五、配套設(shè)施費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè) 施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。六、開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接 費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn) 房攤銷等。以上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工

4、成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理 部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而 發(fā)生的銷售費用。管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費 用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和 銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期，將滯 銷期間發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用計入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧， 不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時，將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要

5、增加核算的工作量，也 不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將期間費用計入當(dāng)期損益，不再計入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計算開發(fā)成本，不計算 完全成本。第一節(jié)自營開發(fā)工程成本的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營方式， 也可采用發(fā)包方式進行。采用自營方式進行的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規(guī)模不大，在施工過程 中發(fā)生的各項工程費用，可直接計人有關(guān)開發(fā)成本的核算對象，記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本” 等賬戶的借方和“銀行存款” 、“庫存材料” 、“應(yīng)付工資”等賬戶的貸方，作如下分錄入賬：借：開發(fā)成本

6、房屋開發(fā)成本 XXX貸：銀行存款 XXX庫存材料 XXX應(yīng)付工資 XXX如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進行內(nèi)部核算的，可根據(jù)需要設(shè)置“工程施工”賬戶， 用來核算和歸集自營工程費用， 并按工程施工成本核算對象和成本項目設(shè)置工程施工成本明細分類賬 進行工程成本明細分類核算。一、自營工程成本核算的對象和項目由于開發(fā)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、 建筑安裝等工程具有多樣性和固定性的特點， 每一工程幾乎都有它的獨 特形式和結(jié)構(gòu)，需要一套單獨的設(shè)計圖紙，在建設(shè)它時，要采用不同的施工方法和施工組織。即使采 用相同的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計， 也由于必須在指定的地點建造， 以致它們的地形、 地質(zhì)、 水文等自然條件和交通、 材料資源等社

7、會條件不同， 在建造時， 往往也需要對設(shè)計圖紙以及施工方法、 施工組織等作適當(dāng)改變。 工程的這些特點，使工程施工具有個體性。因此，基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產(chǎn)， 在對工程組織成本核算時，必須采用定單成本核算法，即按照各項工程進行分別核算成本的方法。凡 是可以直接記入各項工程的生產(chǎn)費用， 應(yīng)直接計入各項工程成本； 凡是不能直接計入各項工程而應(yīng)由 有關(guān)工程共同負擔(dān)的生產(chǎn)費用，要先按照發(fā)生地點先行歸集，然后按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，定期分配計入有 關(guān)工程成本。按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計算的對象。工程成本核算的對象，通常是具有工程預(yù)算的單位工程。因為單位工程是編制工程預(yù)算、工

8、程進度計劃的對象。根據(jù)單位工程來組 織工程成本核算，便于反映工程預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果，分析工程成本超降的原因，及時反映施工活動的經(jīng) 濟效益。為了簡化工程成本核算手續(xù)，對于： （l ）在同一施工地點、同一結(jié)構(gòu)類型、開竣工時間相接 近的各個單位工程； （2）在同一工地上施工的幾個預(yù)算造價很小的工程，也可把它們的成本合并核算，然后按照各該單位工程預(yù)算造價的比例，算得各該單位工程的實際成本。為了便于核算各項工程成本和分清工程成本超降的原因，必須對生產(chǎn)費用按照經(jīng)濟用途加以分 類。施工單位的生產(chǎn)費用按照它的經(jīng)濟用途，一般應(yīng)分為下列成本項目：1 材料費指在施工過程中所耗用的構(gòu)成工程實體的材料、結(jié)構(gòu)件的實際成本以及

9、周轉(zhuǎn)材料的攤 銷和租賃費用。2 人工費指直接從事工程施工工人（包括施工現(xiàn)場制作構(gòu)件工人，施工現(xiàn)場水平、垂直運輸?shù)?輔助工人，但不包括機械施工人員）的工資、獎金、津貼和職工福利費。3 機械使用費指在施工過程中使用自有施工機械所發(fā)生的費用，包括機上操作人員工資，職工 福利費，燃料動力費，機械折舊、修理費，替換工具及部件費，潤滑及擦拭材料費，安裝、拆卸及輔 助設(shè)施費， 養(yǎng)路費， 牌照稅， 使用外單位施工機械的租賃費， 以及按照規(guī)定支付的施工機械進出場費。4 其他直接費指現(xiàn)場施工用水、電、蒸汽費，冬雨季施工增加費，夜間施工增加費，土方運輸 費，材料二次搬運費，生產(chǎn)工具用具使用費，工程定位復(fù)測費，工程點

10、交費，場地清理費等。5 施工間接費指施工單位為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工單位管理人員工 資、職工福利費、辦公費、差旅交通費、行政管理用固定資產(chǎn)折舊修理費、低值易耗品攤銷、財產(chǎn)保 險費、勞動保護費、民工管理費等。如搭建有為工程施工所必需的生產(chǎn)、生活用的臨時建筑物、構(gòu)筑 物及其他臨時設(shè)施，還應(yīng)包括臨時設(shè)施攤銷費。上述材料費、 人工費、 機械使用費和其他直接費， 由于直接耗用于工程的施工過程， 叫做直接費， 可以直接記入“工程施工”賬戶和各項工程成本。施工間接費由于屬于組織和管理工程施工所發(fā)生的 各項費用，要按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各項工程戍本，叫做間接費，在核算上應(yīng)先將它記入“施工間

11、接 費用”賬戶，然后按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各項工程成本。二、材料費的核算各項工程耗用的主要材料和結(jié)構(gòu)件，通常通過“領(lǐng)料單” 、“退料單”?！耙杨I(lǐng)未用材料清單” 、“大 堆材料耗用單”等材料憑證匯總計算。 “已領(lǐng)未用材料清單”是對下月需要繼續(xù)使用的月末施工現(xiàn)場 存料， 在月末由各施工隊組按各項工程用料分別盤點后填制， 應(yīng)從當(dāng)月領(lǐng)用材料總額中減去借以計算 該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。這些材料常有幾個單位工程共同 耗用，領(lǐng)用次數(shù)又多，很難在領(lǐng)用時逐一加以點數(shù)，往往采用“算兩頭、軋中間”的辦法，來定期計 算其實際用量。即對進場的大堆材料進行點數(shù)后，日常領(lǐng)用時不必逐筆辦理領(lǐng)

12、料手續(xù)，月末先計算定 額耗用量。本月定額耗用量=刀（本月完成工程量X材料消耗定額）再通過盤點求得實際耗用量，差異數(shù)量和差異分配率：本月實際耗用量=月初結(jié)存數(shù)量+本月收入數(shù)量-月末盤點數(shù)量差異數(shù)量=本月實際耗用量一本月定額耗用量差異分配率=差異數(shù)量十本月定額耗用量X100%然后求得各項工程實際耗用大堆材料數(shù)量和計劃價格成本：某項工程實際耗用大堆材料數(shù)量=該工程定額耗用量x（1土差異分配率）某項工程實際耗用大堆材料的計劃價格成本=該工程實際耗用大堆材料數(shù)量X計劃單價施工隊組在施工過程中領(lǐng)用的周轉(zhuǎn)材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領(lǐng)用時填制“領(lǐng) 料單”，先將其成本記入各項工程成本。于工程完工時

13、，再填制“退料單”將實際盤存數(shù)沖減工程成 本。對租賃的周轉(zhuǎn)材料，其租賃費可根據(jù)租賃費用賬單記入各項工程成本。三、人工費的核算 工程成本中的人工費，對計件工人的工資，可直接根據(jù)“工程任務(wù)單”中工資總額匯總計入各項 工程的成本，職工福利費可按工資的比例（目前為 14 ）計入各項工程的成本?！肮こ倘蝿?wù)單” 是施工員根據(jù)施工作業(yè)計劃于施工前下達給工人班組的具體工作通知， 也是用以 記錄實際完成工程數(shù)量、 計算獎金或計件工資的憑證。 通常于施工前由施工員會同定額員根據(jù)施工作 業(yè)計劃和勞動定額，參照施工圖紙，分別工人班組簽發(fā)。任務(wù)單中工程完工后，施工員應(yīng)根據(jù)工程任 務(wù)單中規(guī)定的各項條件進行檢查，并會同質(zhì)量

14、檢查員進行驗收，評定質(zhì)量等級。實際驗收數(shù)量與簽發(fā) 的工程數(shù)量有出入時，應(yīng)查明原因并經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后才能結(jié)算。每月簽發(fā)的工程任務(wù)單，應(yīng)于月末全部 進行結(jié)算。如某些工程尚未全部完工，即將其完工部分按估計數(shù)進行結(jié)算，未完工部分可結(jié)合下月施 工作業(yè)計劃中的工程任務(wù)， 再簽發(fā)給原來的班組， 使當(dāng)月完成的工程和當(dāng)月應(yīng)發(fā)的工資獎金于當(dāng)月結(jié) 算。對計時工人的工資和職工福利費， 可根據(jù)按工程項別匯總的工時匯總表中各項工程耗用的作業(yè)工 時總數(shù)和各該施工單位的平均工資率計算。 所謂施工單位平均工資率， 就是以月份內(nèi)各該施工單位建 筑安裝工人作業(yè)工時總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費總額所得的商數(shù)，它的計算公式如下：某

15、施工單位平均工資率（元 /時）=月份內(nèi)施工單位建筑安裝工人工資和職工福利費總額（元）十 月份內(nèi)該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和（時）用施工單位平均工資率乘各項工程耗用的工時，就可算得各項工程在某月份內(nèi)應(yīng)分配的人工費：各項工程分配的人工資=該項工程耗用工時X施工單位平均工資率四、機械使用費的核算施工單位因采用機械化施工使用施工機械而發(fā)生的各項費用， 應(yīng)另行組織核算。 因為使用施工機 械而發(fā)生的機械使用費，是單獨記入工程成本的“機械使用費”項目的。機械使用費的內(nèi)容，一般包括：1 人工費指機上操作人員的工資和職工福利費。2 燃料、動力費指施工機械耗用的燃料、動力費。3 材料費指施工機械耗用的潤滑材

16、料和擦拭材料等費用。4 折舊、修理費指對施工機械計提的折舊費、應(yīng)計的修理費和租人機械的租賃費。5 替換工具、部件費指施工機械使用的傳動皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開關(guān)、電 線、電纜等替換工具和部件的攤銷費和維修費。6 運輸裝卸費指將施工機械運到施工現(xiàn)場、運離施工現(xiàn)場和在工地范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移的運輸、安裝、 拆卸及試車等費用，若運往其他施工現(xiàn)場，運出費用由其他施工現(xiàn)場的工程成本負擔(dān)。7. 輔助設(shè)施費指為使用施工機械建造、鋪設(shè)的基礎(chǔ)、底座、工作臺、行走軌道等費用。施工機械 的輔助設(shè)施費， 如數(shù)額較大， 可先記入 “待攤費用” 賬戶， 然后按照現(xiàn)場施工期限分次從 “待攤費用” 賬戶轉(zhuǎn)入“工程施工機械

17、使用費”賬戶，攤?cè)敫髟鹿こ坛杀尽?. 養(yǎng)路費、牌照稅指為施工機械如鏟車、壓路機等繳納的養(yǎng)路費和牌照稅。9. 間接費指機械施工隊組織機械施工、管理機械發(fā)生的費用和停機棚的折舊、修理費。至于施工機械所加工的材料，如攪拌混凝土?xí)r所用的水泥、砂、石等，應(yīng)記入工程成本的“材料 費”項目；為施工機械擔(dān)任運料、配料和搬運成品工人的工資，應(yīng)記入工程成本的“人工費”項目； 土建施工隊因組織機械施工而發(fā)生的有關(guān)管理費，一般應(yīng)記入“施工間接費用”的有關(guān)項目，不列作 施工機械使用費。機械使用費的總分類核算，應(yīng)先在“工程施工機械使用費”賬戶進行。施工單位發(fā)生的各項機械使用費，都要自“庫存材料” 、“低值易耗品” 、“材

18、料成本差異” 、“應(yīng)付工資” 、“應(yīng)付福利費”“銀行存款”、“累計折舊” 、“待攤費用” 等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 “工程施工機械使用費” 賬戶的借方， 作如下分錄入賬：借：工程施工機械使用費 19000貸：庫存材料1100低值易耗品150材料成本差異25應(yīng)付工資4000應(yīng)付福利費560銀行存款2165累計折舊8000待攤費用3000機械使用費的明細分類核算， 對大型機械可按各機械分別進行； 對中型機械一般可按機械類別進 行。至于那些沒有專人使用的小型施工機械， 如打夯機、 卷揚機、 砂漿機、 鋼筋木工機械等的使用費， 可合并計算它們的折舊、修理費。機械使用費的分配，一般都以施工機械的工作臺時（或工作

19、臺班或完成工作量）為標(biāo)準(zhǔn)。各施工 機械對各項工程施工的工作臺時，可以根據(jù)各種機械的使用記錄，在“機械使用月報”中加以匯總。根據(jù)機械使用費明細分類賬記錄的機械使用費合計數(shù)和機械使用月報中各項工程的工作臺時， 就 可通過下列算式將機械使用費進行分配。某項工程應(yīng)分配的機械使用費=該項工程使用機械的工作臺時X機械使用費合計十機械工作臺時合計對于各種中型機械的機械使用費的核算，也可不分機械種類進行。在這種情況下，對于各項工程 應(yīng)分配的機械使用費， 可在月終根據(jù)機械使用月報中各種機械的工作臺時合計分別乘該種機械臺時費 計劃數(shù)， 求得當(dāng)月按各種機械臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費合計，然后與當(dāng)月實際發(fā)生的機械使

20、用費合計數(shù)比較， 求得機械使用費實際數(shù)對按臺時費計劃數(shù)的百分比，再將各項工程按臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費進行調(diào)整。某項工程應(yīng)分配的機械使用費=刀（該工程使用機械的工作臺時X機械臺時費計劃數(shù)）X實際發(fā)生的機械使用費*刀（機械工作臺時合計X該機械臺時費計劃數(shù)）現(xiàn)舉例說明它的分配計算方法如下：（一）先確定各種施工機械每個臺時費計劃數(shù)施工機械臺時費計劃數(shù)的計算，可參照以往核算資料確定，也可根據(jù)施工機械原值、折舊率，隨 機駕駛?cè)藛T工資、估計年工作臺時等資料加以計算。設(shè)例中： 0.5 立方米履帶挖土機的臺時費計劃數(shù) 為 20 元，0.4 立方米混凝土攪拌機的臺時費計劃數(shù)為 8 元。（二）求出各種施工機械

21、按臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費合計設(shè)例中 :0.5 立方米履帶挖土機290臺時X臺時費計劃數(shù) 20元5 800元0.4 立方米混凝土攪拌機300臺時X臺時費計劃數(shù) 8元2 400元其他施工機械 11 800 元（三）根據(jù)機械使用費明細分類賬匯總計算實際發(fā)生的機械使用費，設(shè)例中計 19 000 元（四）計算機械使用費實際數(shù)對按臺時費計劃數(shù)計算的百分比，設(shè)例中為19000 元/20000 元 X100 %= 95 %（五）將各項工程按臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費按實際數(shù)加以調(diào)整如 101 商品房建筑工程按各機械工作臺時和按臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費合計數(shù)為9 000元，則應(yīng)分配的機械使用費為：9

22、000 元X95 %= 8550 元對于分配于各項工程成本的機械使用費，應(yīng)自“工程施工機械使用費”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工 程施工”賬戶的借方，并記入各項工程成本的“機械使用費”項目：借：工程施工 19 000貸：工程施工機械使用費 19 000對于小型施工機械的折舊、修理費，可于月末按各項工程的工料費或工作量的比例，分配計入各 項工程成本的“機械使用費”項目。五、其他直接費的核算工程成本中的 “其他直接費” ，是指在施工現(xiàn)場直接發(fā)生但不能記入 “材料費”、“人工費” 和“機 械使用費”項目的其他直接發(fā)生的費用，主要包括：1 施工過程中耗用的水、電、風(fēng)、汽費；2.冬、雨季施工費包括為保證工程質(zhì)量，采

23、取保溫、防雨措施所需增加的材料、人工和各項設(shè)施 費用；3 因場地狹小等原因而發(fā)生的材料搬運費；4 土方運輸費。此外， 還包括生產(chǎn)工具用具使用費、 檢驗試驗費、 工程定位復(fù)測費、 工程點交費、 場地清理費等。施工單位在現(xiàn)場耗用的水、電、風(fēng)、汽和運輸?shù)葎趧?wù)，可按實際結(jié)算數(shù)記入“工程施工”賬戶的 借方和有關(guān)工程成本的“其他直接費”項目。如用銀行存款為某項工程支付土方運輸費 2 000 元，應(yīng) 作：借：工程施工 2 000貸：銀行存款 2 000對于不能直接記入各項工程成本的水、電、風(fēng)、汽等勞務(wù)費用，可在月終根據(jù)各項工程的實際耗 用量，將各項勞務(wù)費用分配于各有關(guān)工程成本。根據(jù)水、電、風(fēng)、汽、運輸費用分

24、配表，就可將各項工程分配的水、電、風(fēng)、汽和材料二次搬運 費等計入各項工程成本的“其他直接費”項目。對于施工現(xiàn)場發(fā)生的各項冬、雨季施工費以及工程定位復(fù)測費、工程點交費、場地清理費、檢驗 試驗費等其他直接費，凡能直接計入各項工程成本的，應(yīng)直接計入；不能直接計入各項工程成本的， 應(yīng)先行匯總登記，然后按照一定標(biāo)準(zhǔn)將它分配計入有關(guān)工程成本。六、施工間接費用的核算工程成本中除了上文所說的各項直接費外，還包括施工單位組織施工、管理所發(fā)生的各項費用。 這些費用，雖為組織施工、管理所必需，但是不能確定其為某項工程成本所應(yīng)負擔(dān)，因而無法將它直 接計入各項工程成本。為了簡化核算手續(xù)，都將它先記入“施工間接費用”賬戶

25、，然后將它分配計入 各項工程成本。施工間接費用的內(nèi)容，一般包括：1 管理人員工資指施工單位管理人員的工資、工資性津貼、補貼等。2 職工福利費指按照施工單位管理人員工資總額的一定比例（目前為 14 ）提取的職工福利費。3 折舊費指施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的折舊費。4 修理費指施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的經(jīng)常修理費和大修理 費。5.工具用具使用費指施工單位施工管理部門使用不屬于固定資產(chǎn)的工具、器具和檢驗、試驗、消 防用具等的購置，攤銷和修理費。6.辦公費指施工單位管理部門辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、會議、水電、燒 水和集體取暖用

26、煤等的費用。7 差旅交通費指施工單位職工因公出差、調(diào)動工作的差旅費、外勤補助費、市內(nèi)交通和誤餐補 助費、上下班交通補貼、職工探親路費、職工離退休退職一次性路費、工傷人員就醫(yī)路費，以及施工 單位管理部門使用的交通工具的油料、燃料、養(yǎng)路費、牌照費等。8.勞動保護費指用于施工單位職工的勞動保護用品和技術(shù)安全設(shè)施的購置、攤銷和修理費，供職 工保健用的解毒劑、營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費和補助費以及工地上職工洗澡、飲 水的燃料費等。9.其他費用指上列各項費用以外的其他間接費用。施工單位發(fā)生的間接費用，在總分類核算上，應(yīng)在“施工間接費用”賬戶進行。發(fā)生的各項施工 間接費用，都要自“庫存材料”

27、、“低值易耗品” 、“材料成本差異” 、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費” 、“銀 行存款”、“現(xiàn)金”、“累計折舊” 、“待攤費用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“施工間接費用”賬戶的借方。借：施工間接費用 21538貸：庫存材料1900材料成本差異50應(yīng)付工資8500應(yīng)付福利費1190銀行存款2900現(xiàn)金298累計折舊4600待攤費用1500低值易耗品600如施工單位搭建有為進行施工所必需的生產(chǎn)和生活用的臨時宿舍、倉庫、辦公室等臨時設(shè)施，應(yīng) 將其搭建支出先記入“遞延資產(chǎn)”賬戶，然后分月攤銷記入“施工間接費用”賬戶。施工間接費用的明細分類核算，應(yīng)按施工單位設(shè)置“施工間接費用明細分類賬” ，將發(fā)生的施工 間接費用按

28、明細項目分欄登記。每月終了，應(yīng)對施工間接費用進行分配。為了便于將施工間接費的實際水平與定額比較，以考核 施工間接費用的節(jié)約或超支情況， 施工間接費用在各項建筑安裝工程之間的分配， 可按照各項工程的 施工間接費用定額 （即為直接費或人工費的百分比， 建筑工程一般按直接費的百分比， 水電安裝工程、 設(shè)備安裝工程按人工費的百分比）所計算的施工間接費的比例進行分配。某項工程本期應(yīng)分配的施工間接費用=本期實際發(fā)生的施工間接費用X該項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）X該項工程規(guī)定的施工間接費用定額十刀】各項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）X各項工程規(guī)定的施工間接費用定額在實際核算工作中， 對于施工

29、間接費用的分配， 往往先計算本期實際發(fā)生的施工間接費用對按施 工間接費用定額計算的施工間接費用的百分比，再將各項工程按定額計算的施工間接費用進行調(diào)整， 即將上列算式改為：某項工程本期應(yīng)分配的施工間接費用=該項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）X該項工程本期該項工程規(guī)定的施工間接費用定額X本期實際實際發(fā)生的施工間接費用十刀各項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）X各項工程規(guī)定的施工間接費用定額如某施工單位在 1998 年 7 月份計發(fā)生施工間接費用 20 538 元，各項工程在 7 月份內(nèi)發(fā)生的 直接費和它們的施工間接費用定額如下：101 商品房建筑工程直接費 141 000 元施工間接費用定

30、額為直接費的 6%102 商品房建筑工程直接費 126 000 元施工間接費用定額為直接費的6151 出租房建筑工程直接費 59 000 元施工間接費用定額為直接費的6則各項工程在 7 月份應(yīng)分配的施工間接費用如下：101 商品房建筑工程：141000 元X6% X20538 元+（141000 元X6%+126000 元X6%+59000 元X6%）=8460 元 X 20538 元 /19560 元=8460 元X105 %= 8883 元102 商品房建筑工程：126000 元 X6% X20538 元 + 19560 元=7560 元 X105% = 7938 元151 出租房建筑工程

31、：59000 X6% X20538 元 + 19560 元=3540 元 X105% = 3717 元對于分配于各項工程成本的施工間接費用，應(yīng)自“施工間接費用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項工程成本的“施工間接費”項目：借：工程施工 20 538貸：施工間接費用 20 538七、自營工程成本核算程序小結(jié) 為了核算各項自營工程的實際成本， 會計部門在接到施工部門的開工報告后， 即要根據(jù)前述有關(guān)成本核算對象的說明，為各該單位工程或同類工程開設(shè) “工程施工成本明細分類賬” ，用以記錄各項 工程的成本。同時不論工程施工期限的長短，都須等到工程完工記入各項應(yīng)計成本以后，工程成本明 細分

32、類賬的記錄方為完整。工程施工成本明細分類賬中各成本項目的實際成本，根據(jù)上述耗用材料分配表、人工費分配表、機械使用費分配表、水電風(fēng)汽運輸費用分配表、施工間接費用分配表等記入。對于月份內(nèi)各項工程發(fā) 生的實際成本，應(yīng)在月終將它自“工程施工”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”賬戶的借方 :借：開發(fā)成本 XXX貸：工程施工 XXX根據(jù)上文所述，現(xiàn)將自營工程成本核算程序歸納如下：1 根據(jù)開工報告，確定工程成本核算對象，開設(shè)工程施工成本明細分類賬；2 按工程成本核算對象和成本項目匯總分配材料、人工、折舊等費用；3 分配機械使用費、其他直接費和施工間接費；4 計算各月施工工程實際成本；5 根據(jù)完工報告，結(jié)算工程施工成

33、本明細分類賬中的實際總成本，并與預(yù)算成本對比分析。第二節(jié) 發(fā)包開發(fā)工程及其價款結(jié)算的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，如不采用自營方式，可以采用發(fā)包方式。 對發(fā)包的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝工程，一般采用招標(biāo)、議標(biāo)方式，通過工程公開招標(biāo)或邀請施工企業(yè)議 標(biāo)，將工程發(fā)包給施工企業(yè)的，按工程標(biāo)價進行結(jié)算。開發(fā)企業(yè)要根據(jù)工程承包合同條例的規(guī)定，同 承包工程的施工企業(yè)簽訂工程承包合同。 承包合同是發(fā)包開發(fā)企業(yè)和承包施工企業(yè)為了完成承發(fā)包工 程，根據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計文件和中標(biāo)標(biāo)函內(nèi)容所簽訂，明確雙方相互權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。它一般應(yīng)具 備以下主要內(nèi)容：（I）工程名稱和地點；（2）工程范圍和內(nèi)容；（3

34、 ）開、竣工日期；（4 ）工程質(zhì)量、 保修期及保修條件； （ 5 ）工程造價； （ 6 ）工程價款的支付、結(jié)算及交工驗收辦法；（ 7）設(shè)計文件和技術(shù)資料提供日期； （ 8）材料、設(shè)備的供應(yīng)和進場期限； （ 9）雙方相互協(xié)作事項和違約責(zé)任等。開發(fā) 企業(yè)應(yīng)將承包合同副本送開戶銀行作為結(jié)算工程價款的依據(jù)。一、工程價款結(jié)算的辦法開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同中規(guī)定的工程價款的結(jié)算，應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)工程價款結(jié)算辦法，結(jié)合當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定具體確定。從目前各個地區(qū)所采用的工程價款結(jié)算辦法來看，歸納起來，主 要有如下三種。1按月結(jié)算就是按照每月實際完成的分部分項工程進行結(jié)算。因為建筑安裝工程等雖具有個體 性的特

35、點，但不同的工程，都是由一定的分部分項工程構(gòu)成的。每一個分部分項工程，都有一定的施 工內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一的計量單位，并在短期內(nèi)可以完成。國家為了管理工程造價而制訂的工程預(yù) 算定額和地區(qū)預(yù)算造價，都是以分部分項工程為基礎(chǔ)的。因此，根據(jù)經(jīng)驗收合格的各月份的已完分部 分項工程的工程數(shù)量和預(yù)算單價等計算的工程造價， 就是各該月份應(yīng)結(jié)算和支付的工程款。 如果招標(biāo) 出包工程，工程標(biāo)價與工程造價不同時，應(yīng)按工程標(biāo)價占工程預(yù)算造價的百分比進行調(diào)整計算。在具體做法上，各個地區(qū)也不盡相同，目前一般都實行月中預(yù)付、月終結(jié)算，即在月中按照當(dāng)月施工計劃 所列的工作量一半預(yù)付，月末（實際為下月初）按照各工程當(dāng)月實際完成

36、工作量（即預(yù)算造價或調(diào)整 計算后的工程標(biāo)價）扣除月中預(yù)付款后進行結(jié)算。2 分段結(jié)算就是將一個單位工程按形象進度劃分為幾個階段（部位），如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗收結(jié)算工程價款。分段結(jié)算也可按月預(yù)付工程款，即在月中按照當(dāng)月施 工計劃工作量預(yù)付， 于工程階段完成驗收后按分段工程預(yù)算造價或調(diào)整計算后的工程標(biāo)價扣除預(yù)付款 后進行結(jié)算。3 竣工一次結(jié)算開發(fā)項目或單項工程施工工期在12 個月以內(nèi)，或者工程承包合同價值較小的，可以實行工程價款每月月中預(yù)支、竣工后一次結(jié)算。即在工程開工后，每月按當(dāng)月施工計劃所列工作 量預(yù)付工程款，于工程竣工驗收后按工程承包合同價值扣除預(yù)付工程款后進行結(jié)算

37、。不論采用何種結(jié)算辦法，施工期間結(jié)算的工程價款一般都不得超過承包工程合同價值的 95 。 結(jié)算雙方可以在 5 的幅度內(nèi)協(xié)商確認尾款比例，并在工程承包合同中訂明。尾款應(yīng)專戶存入銀行， 候工程竣工驗收后清算。 但如承包施工企業(yè)已向開發(fā)企業(yè)出具履約保函或有其他保證的，可以不留工程尾款。由承包施工企業(yè)儲備工程施工所需主要建筑材料、 結(jié)構(gòu)件時， 發(fā)包開發(fā)企業(yè)可根據(jù)承包施工企業(yè) 的要求， 在簽訂工程承包合同后按年度發(fā)包工程總值的一定比例向承包施工企業(yè)預(yù)付備料款， 于后期 以抵充工程價款的形式陸續(xù)扣回。在實際工作中，預(yù)付備料款的額度和扣回辦法，在各個地區(qū)并不完全相同，當(dāng)材料儲備天數(shù)為 4 個月、材料費比重占

38、工程造價 75 的情況下，預(yù)付備料款的額度應(yīng)為當(dāng)年工程價值的25 。在累計已完工程價值達到當(dāng)年發(fā)包工程價值的 50 時，就可將超過發(fā)包工程價值 50 部分的工程價款的 50，抵作預(yù)付備料款扣回。這樣，到工程完工，扣回相當(dāng)于發(fā)包工程價值25 （ 50 X50 ）的 全部預(yù)付備料款。不過隨著生產(chǎn)資料的開放，施工所需的建筑材料、結(jié)構(gòu)件，一般均可從當(dāng)?shù)厥袌鲭S 時采購，今后也就沒有必要再預(yù)付備料款了。二、應(yīng)付工程款和預(yù)付備料軟、工程款的核算開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預(yù)付備料款、 工程款的核算， 應(yīng)在“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”和“預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款”兩個賬戶進行。開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預(yù)付給承包施工企業(yè)

39、的備料款和工程款，應(yīng)記入“預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款”賬戶的借方；按照工程價款結(jié)算賬單應(yīng)付 給承包施工企業(yè)的工程款，應(yīng)記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款”賬戶的貸方。如有扣除應(yīng)付工程款的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款時，應(yīng)將扣回的預(yù)付備料 款和預(yù)付工程款記入“預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款”賬戶的貸方， “應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”賬 戶的貸方僅記減去扣回預(yù)付備料款和預(yù)付工程款后的應(yīng)付賬款。 支付工程款時， 記入“應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如上述某開發(fā)企業(yè)某項發(fā)包工程年度合同總值為 600 000 元，按照合同規(guī)定開工前應(yīng)付預(yù)付備料款 150 000 元，

40、則在用銀行存款支付時，應(yīng)作如下分錄入賬：借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款 150 000貸；銀行存款 150 0009 月份根據(jù)施工企業(yè)當(dāng)月施工計劃所列工作量的二分之一即 35 000 元，用銀行存款預(yù)付工程款時，應(yīng)作：借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款35 000貸：銀行存款 35 00010 月初根據(jù)施工企業(yè)提出 9 月份工程價款結(jié)算賬單中的已完工程價值為 75 000 元，減去應(yīng)扣 回預(yù)付備料款 18 000 元。月中預(yù)付工程款 35 000 元，尚應(yīng)支付工程款 22 000 元（75 000 元一 18 000 無一 35 000 元），應(yīng)作：借：開發(fā)成本 75 000貸：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款 5

41、3 000應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款22 000用銀行存款支付應(yīng)付工程款時，應(yīng)作：借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 22 000貸：銀行存款 22 000第三節(jié) 開發(fā)間接費用的核算一、開發(fā)間接費用的組成和核算開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各 項費用。 這些費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用， 但它不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負 擔(dān)，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費用”帳 戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。為了組織開發(fā)間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節(jié)約費用開支，

42、開發(fā)間接費用應(yīng)分設(shè)如下明細項目進行核算：l 工資指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位現(xiàn)場管理機構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟、服務(wù)等人員的工資、獎金和津貼。2. 福利費 指按上項人員工資總額的一定比例（目前為 14 ）提取的職工福利費。3 折舊費 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折 舊費。4 修理費 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修 理費。5 辦公費 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書 報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。6 水電費 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。7 勞動保護費

43、 指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理 費，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲 水的燃料等。8. 周轉(zhuǎn)房攤銷 指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計提的攤銷費。9 利息支出 指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息 支出及相關(guān)的手續(xù)費，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息， 應(yīng)作為財務(wù)費用，計人當(dāng)期損益。10 其他費用指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。從上述開發(fā)間接費用的明細項目中， 可以看出它與土地征用及拆遷補償費、 建筑安裝工程費等

44、變 動費用不同，它屬于相對固定的費用，其費用總額并不隨著開發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。但就 單位開發(fā)產(chǎn)品分攤的費用來說， 則隨著開發(fā)產(chǎn)品量的變動而成反比例的變動， 即完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增 加，單位開發(fā)產(chǎn)品分攤的費用隨之減少；反之，完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開發(fā)產(chǎn)品分攤的費用隨 之增加。因此，超額完成開發(fā)任務(wù)，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費。開發(fā)間接費用的總分類核算，在“開發(fā)間接費用”賬戶進行。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生 的各項開發(fā)間接費用，都要自“應(yīng)付工資” 、“應(yīng)付福利費” 、“累計折舊” 、“遞延資產(chǎn)” 、“銀行存款” “周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方，作

45、如下分錄入賬：借：開發(fā)間接費用 41 600貸：應(yīng)付工資 8 000累計折舊10 000遞延資產(chǎn)3 500銀行存款8 480周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷10 500必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開 發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費可記入企業(yè)的管理費用。開發(fā)間接費用的明細分類核算，一般要按所屬內(nèi)部獨立核算單位設(shè)置“開發(fā)間接費用明細分類 賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費用按明細項目分欄登記。二、開發(fā)間接費用的分配每月終了，應(yīng)對開發(fā)間接費用進行分配，按實際發(fā)生數(shù)計人有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)間接費用 的分配方法， 企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特

46、點自行確定。 不論土地開發(fā)、 房屋開發(fā)、 配套設(shè)施和代建工程， 均應(yīng)分配開發(fā)間接費用。 為了簡化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配， 對應(yīng)計入房屋等開發(fā)成本的自用土地和 不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的開發(fā)成本， 均不分配開發(fā)間接費用。 這部分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔(dān)的開發(fā)間接費 用，可直接分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。也就是說，企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費用，可 僅對有關(guān)開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進行分配。開發(fā)間接費用的分配標(biāo) 準(zhǔn)，可按月份內(nèi)各項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工 程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費）進行，即：某項開發(fā)產(chǎn)品成本分配的

47、開發(fā)間接費=月份內(nèi)該項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本X本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用十應(yīng)分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本總額如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨立核算單位在 1998 年 5 月份共發(fā)生了開發(fā)間接費用 41 600 元， 應(yīng)分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本如下：101商品房50 000102商品房120 000151出租房75 000181周轉(zhuǎn)房70 000201大配套設(shè)施商店80 000301商品性土地125 000合計520 000根據(jù)上列公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得5月份應(yīng)分配的開發(fā)間接費:101商品房：50000 元X41600 元+520000 元=50 000 元X

48、8% = 4 000 元102商品房：120 000 元X8% = 9 600 元151出租房：75 000 元X8%= 6 000 元181周轉(zhuǎn)房：70 000 元X8%= 5 600 元201大配套設(shè)施：80 000 元X8%= 6 400 元301商品性土地：125 000 元X8%= 10 000 元根據(jù)上面計算，就可編制有如圖表5 - 10所示的開發(fā)間接費用分配表:開發(fā)間接費用分配表2000年5月單位：元開發(fā)項目編號名稱直接成本分配開發(fā)間接費101商品房50 0004 000102商品房120 0009 600151出租房75 0006 000181周轉(zhuǎn)房70 0005 600201

49、大配套設(shè)施80 0006 400301商品性土地125 00010 000合計520 00041 600根據(jù)開發(fā)間接費用分配表，即可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算 對象的“開發(fā)間接費”成本項目，并將它記入“開發(fā)成本”各二級賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬 戶的貸方，作如下分錄入賬：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本25200開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本6400開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本10 000貸：開發(fā)間接費用41 600第四節(jié) 土地開發(fā)成本的核算、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商 是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，

50、其費用支出單獨構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其 費用支出應(yīng)計入商品房、 出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本。 現(xiàn)行會計制度中設(shè)置的 “開發(fā)成本土地開 發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā) 各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費用可分清負擔(dān) 對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”科目進行核算。如果企業(yè) 開發(fā)的自用土地，分不清負擔(dān)對象，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負擔(dān)的，其費用可先通過“開 發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)（如房屋占

51、 地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土 地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分， 則應(yīng)將整塊土地作為一個成本核算對象， 在“開發(fā)成本土 地開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時，將成本結(jié) 轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應(yīng)負擔(dān)的開發(fā)成本，從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn) 入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”帳戶，計入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。二、土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置（一）土地開發(fā)成本核算對象的確定為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集， 又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)， 對需要單獨核算土地開

52、發(fā)成 本的開發(fā)項目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象：1 對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發(fā)項目為成本核算對象；2 對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。成本核算對象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。二）土地開發(fā)成本項目的設(shè)置企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進行場地的 清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管 線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個具體的土地開發(fā)項目來說，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全 相同的。

53、 企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)定的成本項目， 設(shè)置土地開發(fā)項目的成本項 目。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項目，如建筑安裝工程費，配套設(shè)施費，可 不必設(shè)置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個成本項目： （1）土地征用及拆遷補償費或土地批租費； （2 ）前期工程費； （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施費； （4）開發(fā)間接費。 其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費、 耕地占用 稅、勞動力安置費，及有關(guān)地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入賬并 沖減有關(guān)成本。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應(yīng)

54、列入批租地價。前期工程費是指土地開發(fā)項目前 期工程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設(shè)計費，項目可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察、測繪費，場地平整費 等?；A(chǔ)設(shè)施費是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、 排洪、通訊等設(shè)施費用。開發(fā)間接費指應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負擔(dān)的開發(fā)間接費用。土地開發(fā)項目 如要負擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費”成本項目，用以核算應(yīng)計入土地開發(fā) 成本的配套設(shè)施費。三、土地開發(fā)成本的核算企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，除可將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在 “開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本土

55、地開發(fā) 成本”賬戶進行核算。為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定負擔(dān)對象自用土地開發(fā)成本， 對土地開發(fā)成本應(yīng)按土地開發(fā)項目的類別， 分別設(shè)置 “商品性土地開發(fā)成本” 和“自用土地開發(fā)成本” 兩個二級賬戶，并按成本核算對象和成本項目設(shè)置明細分類賬。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前 期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細分類賬，并記入“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本” 、“開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款” 、“應(yīng)付 賬款應(yīng)付工程款” 等賬戶的貸方。 發(fā)生的開發(fā)間接費用， 應(yīng)先在 “開發(fā)間接費用” 賬戶進行核算， 于月份終了再按一定標(biāo)準(zhǔn)， 分配計入有關(guān)開

56、發(fā)成本核算對象。 應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負擔(dān)的開發(fā)間 接費，應(yīng)記入“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方?，F(xiàn)舉例說明土地開發(fā)成本的核算如下；如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開發(fā)支出：301 351商品性土地自用土地支付征地拆遷費78 000元72 000元支付承包設(shè)計單位前期工程款20 000元18 000元應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款25 000元18 000元分配開發(fā)間接費10 000元合計133 000元108 000元則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應(yīng)作：借；開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 78 000開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 72 000貸；銀行存款 150 000用銀行存款支付設(shè)計單位前期工程款時，應(yīng)作：開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 18 000貸：銀行存款 38 000 將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 25 000開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 18 000貸；應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 43 000 分配應(yīng)記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 10 000貸：開發(fā)間接