房地產(chǎn)樓盤主題形象概念的包裝技巧

1、房地產(chǎn)樓盤主題形象概念的包裝技巧鋼筋水泥澆鑄的城市里，到處境充著千篇 一律的樓盤；疲軟的市場，激烈的競爭，使得樓盤的形象包裝，不應(yīng)再是沉睡著的印刷 精美的文字，而是兵不血刃的營銷實(shí)踐利器。樓盤為什么要包裝包裝”這個詞義如何解釋，前些年，一提到包裝指的是產(chǎn)品的包裝；后來到歌星的 包裝,又到今天的企業(yè)包裝。大家可以經(jīng)常聽到這樣一句話：包裝上市”樓盤作為特殊產(chǎn)品，實(shí)際上更需要包裝，這也是房地產(chǎn)競爭日趨激烈與成熟化的 高度發(fā)展階段，更是一個競爭手段的重要體現(xiàn)。從某種角度來說，形象包裝是樓盤銷售的利器，這是被許多樓盤所驗(yàn)證的，具有可 操作性和實(shí)踐性。如果形象包裝做得比較好，樓盤就等于在無聲地自己吆喝自己

2、，能 夠成為一個銷售的翅膀。包裝得好，使樓盤的品質(zhì)發(fā)生了重大的變化，不斷提升樓盤 的價值，使樓盤處于一種高尚的狀態(tài)。其實(shí)，許多內(nèi)地的房地產(chǎn)公司是在不自覺中做了許多工作 ，但是沒有進(jìn)行系統(tǒng)化 和整體化，而整個樓盤的個性色彩不突出，不顯著，使各個包裝的子系統(tǒng)都是松散的，零 亂的，這就需要對整個樓盤的包裝進(jìn)行整合化，使其能夠在一個包裝主題下發(fā)揮各自 的功能和作用。下面，我將從三個方面探討樓盤的形象包裝。一、樓盤外在形象當(dāng)今消費(fèi)市場可以說是品牌的天下，以前住樓都是某單位家屬院，都是幾號樓，其 代表都是阿拉伯?dāng)?shù)字，沒有什么品牌意識和品牌的感覺。品牌營銷是近年來的一個 熱點(diǎn)，但樓盤的品牌經(jīng)營還不盡人意。品

3、牌經(jīng)營作為樓盤形象包裝的重要組成部分，是關(guān)系到樓盤的升值部分，應(yīng)引起 各界的高度重視（一樓盤的文化品味樓盤作為硬梆梆、冷冰冰的建筑物，如何擁有生命，擁有生機(jī)，就需要注入一定的 文化含量，使其具有較高的文化品味。文化品味在樓盤中的表現(xiàn)是什么 ？如何體現(xiàn)出 樓盤的文化品位？實(shí)際上，樓盤中每一個組合的因素都可以注入文化因素，比如樓的形狀、樓的布 局、花草、房間布局等等。但是,樓盤中的文化絕對不是掛上幾幅畫，而是對眾多文化中的選擇要有突顯的 文化個性，而是選擇什么作為文化品味的代表。作為文化含量，絕對不能硬性注入，而是要求有機(jī)的結(jié)合，更不是搞文化的就懂得文化。因?yàn)槟壳昂芏嘌芯科髽I(yè)文化的人大多不懂得企業(yè)

4、管理，而是研究文學(xué)與藝術(shù)的去搞企業(yè)文化，這是一個誤區(qū)。樓盤的文化設(shè)計(jì)必須是懂得房地產(chǎn)知 識和技巧的，否則搞出來的東西就成為四不像”了。（二品牌是身份地位的象征大家買東西，都要有牌子的。名牌能夠體現(xiàn)身份和地位，這是一種心理消費(fèi)的重 要價值取向。對于樓盤也是這樣，比如一個人買的樓在某地方，不論是寫字樓還是家 住樓，樓的品牌很重要，一說出在哪地方辦公或居住，就能立即知道你是哪一個層次的 人，盡管這種情況還不是特別明顯，但是隨著以后的發(fā)展，可能會越來越明顯。對于品 牌來講，還是分種類層次的，不同層次和種類的品牌會吸引不同群體的人。（三如何使樓盤品牌化品牌是什么？品牌實(shí)際上是指代表產(chǎn)品的能體現(xiàn)產(chǎn)品內(nèi)涵的

5、確定的文字和符號，其具體的表達(dá)形式是有形的，又是無形的。作為樓盤的品牌構(gòu)成是什么呢 ？具體有哪些呢？1樓盤名稱作為樓盤名稱，不同的分類方法有不同的樓盤名稱。按組成名稱的結(jié)構(gòu)劃分可以分為專有名稱和共用名稱，也就是-樓盤名稱=專用 名稱+共用名稱。專用名稱比如英協(xié)花園中的英協(xié)。共用名稱比如英協(xié)花園中的花園。首先講一下專用名稱，作為專用名稱要達(dá)到以下要求： 體現(xiàn)樓盤的特色，反映樓盤的個性。 好聽、好記、好念、好寫、好認(rèn)的 五好”原則。 具有美感，給人以良好的想象。 具有一定的含義，尤其是文化含量要大。 簡潔、明了。但是，事實(shí)上許多樓盤名稱達(dá)不到以上標(biāo)準(zhǔn)，問其自己也回答不上來代表什么，而 是隨便命名一

6、下。對于命名，一定要重視起來，這不只是個名字問題，實(shí)際上是一筆重 要的無形資產(chǎn)，是一種經(jīng)營策略，是對樓盤價值的挖掘。樓盤專用名稱是開發(fā)商投入大筆的資金和費(fèi)用形成的一筆良好的無形資產(chǎn)，需要注冊商標(biāo)，予以法律保護(hù)。對于共用名稱，現(xiàn)在較多使用的是 小區(qū)” 花園”等?，F(xiàn)在的問題是，如何將共 用名稱變成專用名稱，也就是兩者合一，這是一個較困難的問題。按照文字類型來分，樓盤名稱可分為中文名稱和英文名稱兩種，這就要求中文名 稱與英文名稱的含義都一致起來，比如萊荷花園的“LION是 雄獅”的意思,最好是利用英文名稱的發(fā)音，用漢字表達(dá)出來，這就形成中文名稱，并且中文名 稱的含義必須按照樓盤專用名稱的標(biāo)準(zhǔn)和要求來

7、做。2. 樓盤標(biāo)志現(xiàn)在要設(shè)計(jì)一個標(biāo)志，要能夠充分反映樓盤的個性與理念，必須簡 潔、明快，不能太復(fù)雜,讓人記不住?？礃潜P標(biāo)志，就能夠知道是哪一個公司開發(fā)的什 么樓盤，要達(dá)到這個標(biāo)準(zhǔn)就可以了。3. 標(biāo)準(zhǔn)字就是對樓盤名稱的字體藝術(shù)化處理，是為了更有效、更能突出展現(xiàn)樓盤 的形象。樓盤標(biāo)準(zhǔn)字體要能夠獨(dú)立運(yùn)用，又能夠與標(biāo)志等聯(lián)合在一起使用，使合與分都能 產(chǎn)生良好的效果。4. 樓盤象征圖案實(shí)際上，樓盤象征圖案是對標(biāo)志與標(biāo)準(zhǔn)字的一個有力補(bǔ)充，是起到裝飾作用的，有 時又能代表一定的含義，這種圖案運(yùn)用得較少，只是在一些廣告等宣傳中才使用到。5. 樓盤色彩顏色作為地域文化及民俗是不可缺少的研究范圍，不同的民族對色彩

8、有不同的 要求和好惡，所以樓盤在選定色彩方面要特別小心。廣州有一座樓，各方面都很好，就是樓頂用的綠色，由于怎么努力還是賣不掉，經(jīng)過 調(diào)查,才發(fā)現(xiàn)原來錯誤與問題出在屋頂?shù)念伾?，令人想到?綠帽子”誰還住這種樓!大家可以看一下目前所開發(fā)的樓的顏色，白色占大多數(shù)，而其他的顏色都很少使 用，就是使用也比較亂，使人沒有整體的感覺，缺乏一種舒適感。以上是樓盤視覺要素基本統(tǒng)一的內(nèi)容，只有視覺形象達(dá)到統(tǒng)一化與個性化，才能 使樓盤處于一個有效的識別體系中。6. 樓盤綠化作為一個生活小區(qū)，樓盤內(nèi)的布局是靠綠化來進(jìn)行點(diǎn)綴的，但是綠化中植物品種 的選擇也是有講究的。這就要請園林專家按照整個樓盤的定位來進(jìn)行配合 ，真

9、正使 樓盤錦上添花。在種植花草樹木時，應(yīng)選擇哪些品種呢？ 本地沒有的；具有造型的；四季常青的;四季更換的，感知四季變化的；奇異珍貴偽。對于以上的不同種類要進(jìn)行選擇和組合是很有必要的。7. 樓盤造型一個樓盤中的建筑外觀是什么形狀的，直接影響到整個樓盤的銷售，就這是樓盤 的造型。當(dāng)人們對一座建筑物進(jìn)行評價時，往往套用 高檔” 氣派” 豪華”等詞語去表 達(dá)，但這些并不是對這座建筑物的準(zhǔn)確性表達(dá)。實(shí)際上 ，建筑物的每一種線條、每一 塊色彩、每一組空間比例，都是蘊(yùn)含著各種含義和思想的一串符號。正是這些符號 ， 使人們能夠感受到故宮太和殿的氣勢雄渾與君臨天下、巴黎圣母院的幽清神雋、悉 尼歌劇院的深情而奔放

10、、白宮的華貴而坦蕩-一幢樓是一種氛圍、一種身份、一種 精神,這是人們都能感受的。這就是建筑語言，這是無聲語言，是文化的積淀，人們只有 用心靈來感受它。樓盤的標(biāo)志性建筑廣州的萊茵花園中八根模仿古羅馬、古希臘傳統(tǒng)造型的大柱子，就是萊茵花園標(biāo)志性建筑。標(biāo)志性建筑在特定的情況下將直接影響到整個樓盤的銷售。如上海梅 園房地產(chǎn)公司所開發(fā)的別墅一開始在銷售上表現(xiàn)平平。有意思的是，該公司在上海%路上為自己建造的一幢辦公樓卻吸引了眾多的買家。一些外國大公司紛紛上門 商洽，表示愿出高價將這幢樓買下來。該公司經(jīng)理開始莫名其妙，繼而恍然大悟，干脆 將該幢樓公開拍賣，狠狠地嫌了一筆。這可真是個奇跡。怎么會這樣的呢 ？是

11、這幢樓 的建筑風(fēng)格使然。該公司的這幢辦公樓乍一看，上海的市民總覺得多少與著名的美國白宮有幾分 相似之處，于是人們便附會地稱之為 小白宮”小白宮”采用地道的歐洲巴羅克建筑風(fēng)格。其母本是希臘建筑 ，在設(shè)計(jì)上非常 忠實(shí)于母本的結(jié)構(gòu)比例。南立面是該建筑物的標(biāo)志 ，其拱頂由六根羅馬柱支撐，柱子 底部是普林特基座，上部為克林斯柱頭和花式額枋,這幾個細(xì)節(jié)一脈相承，奠定了該建 筑華麗而莊嚴(yán)的巴羅克基調(diào)。拱頂?shù)南卵g用一圈劍蘭草圖案相系，上腰間由層次豐富的宗教式線腳圍繞，這與拱頂?shù)拇髩K面積形成粗獷和細(xì)膩的反差，頓生內(nèi)涵之 美。拱頂上方有三株曲架拱一球，如古將銀盔上的一顆明珠，威武而有歷史感，大球的 軸心是旗桿，

12、五星紅旗在旗桿上飄揚(yáng)。主樓底層有二層面積較大，三層面積縮小，使樓頂形成階梯狀，這個鋪墊為建筑物 的第五立面提供了豐富的層次。主樓底層的南立面是與門庭風(fēng)格一致的羅馬柱室內(nèi) 長廊，二層是露天陽臺，由間隔排列的阿特蘭大男性造型花瓶構(gòu)成圍欄。東墻和西墻 是巴羅克山墻，構(gòu)成門樓的力感。主樓的窗戶是鋁合金格子方窗和半圓扇面窗相 連。窗套上方飾有龍門石獅子徽，霸氣十足。小白宮”的北立面中部有地塊較大的平面空間，七米高的青銅巨鷹在此伏壁而 飛，此為畫龍點(diǎn)睛之筆，成為建筑物鮮明的文化個性。小白宮”的南面是一片花園，花園以草皮為主，東西各有一棵大雪松，樓前的石板 路上鑲嵌著四塊花圃。庭園燈錯落分布，分中、低、高三

13、個空間層次?；▓@的一邊 是綴有花飾的秋白色圍墻，沿馬路的一邊是宗教式鑄鐵雕花柵欄。門房間和車庫也是巴羅克風(fēng)格，和主樓渾然一體。小白宮”風(fēng)格古樸,設(shè)施卻十分現(xiàn)代，中央空調(diào)、燈控、聲控，應(yīng)有盡有，與辦公配 套的輔樓內(nèi)有餐廳、舞廳、健身房等。上海市民祟尚藝術(shù)品味 所以 小白宮”甫一建成，即招來許多人品頭論足、照相 留念。該建筑物在上海這一城市森林中的地位也就不言而喻了 ，一些注重形象的企 業(yè)當(dāng)然希望能買下它來做自己的招牌。為什么香港的中銀大廈特別顯著，就是以富于空間變化的外立面及頂部尖銳的 突破,使人的意志得以伸展，體現(xiàn)了中國銀行敬業(yè)進(jìn)取，永不滿足的精神。小區(qū)內(nèi)建筑要有主樓作為一種獨(dú)特的建筑語言，才

14、能夠代表和體現(xiàn)樓盤的特色， 否則都是火柴盒式的建筑，給人以說不出味道的感覺。另外，在樓盤內(nèi)建筑應(yīng)互相協(xié) 調(diào),不能互不相容，形成分離的感覺。 樓盤的建筑旋律作為樓盤內(nèi)的建筑，要體現(xiàn)傳達(dá)一種風(fēng)格，實(shí)際上也是實(shí)現(xiàn)整個營銷策略的手段 和方法，尤其是在設(shè)計(jì)中，要告訴設(shè)計(jì)師。本項(xiàng)目的建筑功能是怎么組合的？在建筑的空間運(yùn)用上，你要如何將項(xiàng)目的功能 組合完全而清楚地表現(xiàn)出來？在建筑語言的風(fēng)格上，你的項(xiàng)目需要的是強(qiáng)調(diào)變化和不 協(xié)調(diào)的現(xiàn)代建筑呢，還是強(qiáng)調(diào)對稱和模塊化的文藝復(fù)興建筑 ？你需要在你的建筑設(shè)計(jì) 上表現(xiàn)出項(xiàng)目的文化背景和行業(yè)背景嗎？你的項(xiàng)目設(shè)計(jì)需要的是動態(tài)和多維禮堂效 果,還是羅馬式的靜態(tài)視覺效果？在建筑

15、群的各單元之間，你希望通過建筑設(shè)計(jì)表達(dá)出 怎樣的生活情調(diào)或工作情調(diào)？建筑物風(fēng)格與周圍街區(qū)環(huán)境之間，你選擇協(xié)調(diào)處理還是 選擇強(qiáng)烈的反差？因?yàn)?建筑語言的不同會發(fā)生不同的結(jié)果，人們會感受到不同的體會：圖騰式的建筑裝飾塊代表著相應(yīng)的身份及信仰；花崗巖原石做的墻面給人以緊 實(shí)厚重之感，代表著水不磨滅的信念；街區(qū)的直角平面布局給人以沉悶、壓抑、毫無 生氣的感覺；頑固的對稱布局是以自我為核心，對觀賞者進(jìn)行否定的一種潛意識起作 用的結(jié)果;立柱的體積和高度所帶給人的心理影響與人體自身的尺寸比例有關(guān)；動態(tài)與靜態(tài)的視覺效果代表著建筑主人與他人溝通的意愿強(qiáng)烈或冷漠；坡面及尖頂構(gòu)成 空間的突破，給人以 還有更多的希望

16、”的潛意識影響；穹隆頂讓人有安全感和神圣感 各種空間比例關(guān)系與人的心態(tài)有關(guān)，把窗子做得像門一般大，開放自信而缺少含蓄；墻 的退縮和柱廊造成的透視效果，給人以無拘無束、自在自主的自得感。 人格化的建筑作為樓盤內(nèi)的居民，都希望在這個天地中形成自己獨(dú)特的 社區(qū)文化”而各個開 發(fā)商也都在努力通過各式各樣的建筑來體現(xiàn)一種愛心。但是,每個人的需求都不是一樣的，對建筑的審美要求不盡相同，這就要求根據(jù)目 標(biāo)顧客的確定來解決這些問題二、樓盤內(nèi)在形象樓盤的內(nèi)在形象，也就是實(shí)實(shí)在在，能夠摸得著、看得見的地方，必須進(jìn)行系統(tǒng)的 功能開發(fā)與定位。（一街區(qū)功能的充分利用與延神當(dāng)某一個樓盤處于一條街時，這條街及附近的環(huán)境是什

17、么？都需要用腳去調(diào)查，千 萬別以車代足進(jìn)行，同時要進(jìn)行各方面手段的調(diào)查，比如問卷調(diào)查、街訪、座談會、 面訪等等，都要對整條街的功能摸一個底朝天。比如靠近公園、學(xué)校、體育場、商場、醫(yī)院、停車場等地方應(yīng)怎樣充分合理地 利用,一定要調(diào)查整個白天與夜晚的差別在哪里，比如靠近公園當(dāng)然是好地方，然而公 園里有一個露天舞廳就不好了 ，夜里響到半夜，早上不亮就吵鬧起來，很不適合有小孩 的和年輕人的家庭居住，但比較適臺老年人居住，因?yàn)榭梢跃徒憻捝眢w。就街道來講，每個街道的情況是不同的，比如區(qū)域性質(zhì)、交通和人流量、商業(yè)網(wǎng) 點(diǎn)、公益場所、其他建筑物、居住人的文化及收入職業(yè)等。如何利用街道功能可能 較容易些，難的是

18、怎樣進(jìn)行街區(qū)功能的再造和延伸，實(shí)際上這就是功能定位、市場定 位及身份定位的綜合作用。由于歷史發(fā)展的緣故，城市中的每條街道具備的不同狀態(tài)決定了所開發(fā)的樓盤 應(yīng)以什么出現(xiàn)，很多人硬要在不該開發(fā)高檔寫字樓的地方開發(fā)了 ，結(jié)果就是租售不出 去,需要對其進(jìn)行研究。（二樓盤區(qū)域布局無論樓盤所占面積是大是小，結(jié)合位置怎樣，建筑物以及公共設(shè)施、綠化等都應(yīng) 有一個科學(xué)合理的布局，并且能夠增加藝術(shù)性和文化品位。如何更人性化，如何能更多接受陽光，如何使車道、人行道更合理更安全；如何能 夠更有效防盜，有更衛(wèi)生的措施等等，都需要一個整體科學(xué)的布局。當(dāng)然，在考慮布局 時，要處理好容積率與綠化串的關(guān)系，這就是成本大小的問題

19、。（三樓盤的配套設(shè)施功 能樓盤品質(zhì)的好壞，對配套設(shè)施的完備程度有很高的要求。對于配套設(shè)施 ，可分為公 共設(shè)施和特有設(shè)施。公共設(shè)施是普通樓盤都有的，比如雙氣、公用衛(wèi)星電視、電話、空調(diào)等等。特有設(shè)施就是一般樓盤所沒有的，比如游泳池、廣場、網(wǎng)球場、圖書室、商 場、健身房、會所、幼兒園、小學(xué)等等，這些都是特有的設(shè)施。但是，一些小區(qū)內(nèi)設(shè)一些單雙杠、秋千等體育設(shè)施，以吸引入們來鍛煉身體，也還 是可行的。如何利用公共空間，在不影響交通下，盡可能增加一些供人們使用的設(shè)施，是能夠 增加人們的購房興趣的。（四房型結(jié)構(gòu)的合理化和人性化在對質(zhì)量要求的同時，對房型結(jié)構(gòu)也提出了新的要求：1要符合當(dāng)?shù)鼐用竦奈幕?xí)俗及心理風(fēng)

20、格要求；2. 要具有未來性和超前性3. 要更具人性化，增加實(shí)用面積，不能讓面積浪費(fèi)；4. 對每個房間都有特定功能和要求，對家用電器及家具有位置的設(shè)計(jì) 比如,以下問題應(yīng)如何解決？1. 洗衣機(jī)放在哪里2電冰箱放在哪里3. 衛(wèi)生間多大合適4. 臥室分哪幾類5. 客廳應(yīng)怎樣布置餐廳呢6. 需要不需要書房7. 孩子與保姆的房間應(yīng)怎樣8. 陽臺什么功能這些都應(yīng)該解決掉，并且要設(shè)計(jì)好?，F(xiàn)在的問題是：衛(wèi)生間大了浪費(fèi)，客廳大而門太多，中看不中用。 我有一些建議： 洗衣機(jī)應(yīng)該放在陽臺。 衛(wèi)生間不要浴盆，占地方也沒有用，只是起到蓄水池的作用。 主臥室要大。 書房要合適，能夠放下電腦桌、寫字桌、書架、音響等。 冰箱應(yīng)

21、放到廚房去，不要是一種展示 廚房應(yīng)該體現(xiàn)現(xiàn)代化水平。 陽臺能曬被子。對房型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)好，能夠使每平方米發(fā)揮出應(yīng)有的價值，房子出來后，肯定會較受 住戶歡迎。（五目標(biāo)顧客的設(shè)立與滿足目標(biāo)顧客，誰都想一下子抓住。這就要根據(jù)樓盤的定位與功能，把目標(biāo)顧客找出來，然后一一爭取目標(biāo)顧客，需要打動目標(biāo)顧客.使顧客能夠激發(fā)購買的欲望。首先將 目標(biāo)顧客了解清楚，比如：1.他們愛看什么報紙；2.他們喜歡什么樣的表達(dá)方式；3.他們 喜歡和誰交朋友；4.他們經(jīng)常來往于什么地方;5.他們經(jīng)常在什么場所娛樂、消費(fèi)；對此要能全面掌握，并以此來決定樓盤價格, 物業(yè)管理、廣告媒體、廣告用語、售樓人員乃至氣氛、銷售人員的服裝等等，做

22、到絲絲人扣才能打動人心。好的創(chuàng)意無不來自對社會、對歷史、對文化和對人類行為 習(xí)慣的深刻理解，那種全憑一兩句絕妙的廣告詞，就想把樓賣出去的想法是不行的，千 萬不要有這種想法。只有對目標(biāo)市場中的目標(biāo)顧客進(jìn)行確立，才能對整個樓盤的開發(fā)與銷售起到很 好的促進(jìn)作用。位于上海的三林苑投入建設(shè)之前，發(fā)展商即按行業(yè)內(nèi)的游戲規(guī)則，組織一批專家 進(jìn)行了深入的調(diào)查研究，完成了詳細(xì)的項(xiàng)目策劃，營銷思想明確，市場定位準(zhǔn)確，建筑設(shè) 計(jì)要求專業(yè)、具體。他們的營銷思想是：以人為本，創(chuàng)造可持續(xù)性發(fā)展的居住環(huán)境，體 現(xiàn)整體性、功能性、經(jīng)濟(jì)性、科學(xué)性、地方性和時代性。他們的市場定位是：為從舊市場區(qū)中心動遷來的居民和部分工薪階層 安

23、居”同 時還必須體現(xiàn)浦東新區(qū)作為國際大都市上海對外窗口的形象。因此 ，雖然三林苑小 區(qū)的住宅面積標(biāo)推、造價標(biāo)準(zhǔn)不高，但是外部環(huán)境的設(shè)計(jì)則力求創(chuàng)造一個舒適、優(yōu)美的氛圍，使從市中心動遷來的居民感到溫磬和親切。這些從五個方面得以充分體現(xiàn)：整體性的街區(qū)建筑規(guī)劃居住建筑作為大量建造的一般性民用建筑，其設(shè)計(jì)必然會遇到大量重復(fù)使用的 問題。因此要使一個小區(qū)具有特色，就必須運(yùn)用現(xiàn)代化城市設(shè)計(jì)的思想和方法，進(jìn)行 整體設(shè)計(jì)。整體性是居住小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)的 靈魂”我們在規(guī)劃設(shè)計(jì)三林苑小區(qū)時， 對整個環(huán)境的空間輪廓、群體組合、單體造型、綠化種植、地面鋪砌、環(huán)境小品、 整體色彩等一系列環(huán)境設(shè)計(jì)要素，進(jìn)行整體的考慮。多層次的

24、小區(qū)功能配置住宅小區(qū)是功能性很強(qiáng)的建設(shè)項(xiàng)目。它涉及千家萬戶，男女老幼，功能多樣，是一 個”小社會”而且隨著人們生活水平的提高，還要考慮其發(fā)展的需要，動態(tài)的要求。 在三林苑小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中，住宅的平面設(shè)計(jì)達(dá)到 三明” 三大一小” 三表出戶”和 廚、廁立管外移；電話、有線電話、煤氣及熱水器的位置等一步到位 ；住宅內(nèi)部只進(jìn) 行初裝修，讓住戶自行決定裝飾的標(biāo)準(zhǔn)，避免浪費(fèi);采用坡頂和現(xiàn)澆樓面，既降低了高 度，又防止?jié)B漏小區(qū)的公建配套齊全，且利用架空底層，靈活地解決了居住小區(qū)中停車 難的問題，為小汽車將來逐步進(jìn)入家庭提供了條件，并考慮將大草地作為遠(yuǎn)期地下車 庫;為解決人口老齡化的問題，小區(qū)內(nèi)的每個組團(tuán)均有足

25、夠的架空層和步行院落供老 年和兒童活動和休息。經(jīng)濟(jì)的開發(fā)成本控制任何一個商品都要考慮其經(jīng)濟(jì)性，作為最昂貴的商品之一的住宅更應(yīng)如此。因此，節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材、降低土建造價、節(jié)省維護(hù)管理等費(fèi)用，已成為居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮的重要方面。三林苑小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)采取了七項(xiàng)節(jié)地措施，使整個小區(qū)既達(dá)到高密度，又同時取得了良好的外部空間環(huán)境，并達(dá)到人均公共綠地面積 2.05平方米。在上海首次大面積采用 2.2米架空層的辦法，為業(yè)主增加了 2萬多平方 米的建筑面積。另外，在建筑的材料和綠化種植方面，盡量做到 粗糧細(xì)作”如外墻采 用中檔涂料，綠化種植以草皮為主，不用名貴樹種等。充分利用建筑科學(xué)及材料科學(xué)技術(shù)，以降低成本

26、、增強(qiáng)功能三林苑小區(qū)在單體設(shè)計(jì)方面，采用外部環(huán)境整合的設(shè)計(jì)方案：通過小區(qū)內(nèi)停車方 式的研究，采用住宅底層架空預(yù)留未來停車場；水、電、氣三表出戶；廚、廁立管外移 等。在新材料、新工藝、新產(chǎn)品的應(yīng)用方面，有隔熱保溫薄膜、塑料門窗、室內(nèi)節(jié) 能燈具、PVC塑料煤氣管、電話通訊網(wǎng)絡(luò)的新設(shè)計(jì)方法的應(yīng)用新技術(shù)等 ，在這里也 不失時機(jī)地派上了用場。建筑設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)地方性與時代性的文化內(nèi)涵長期以來,國內(nèi)住宅小區(qū)煩人的 千篇一律”簡單幾何建筑遍及全國各地，把住宅 建筑的文化內(nèi)涵降到了最低點(diǎn)，出現(xiàn)了大量的 文盲建筑”三林苑小區(qū)的建筑規(guī)劃 及設(shè)計(jì)打破了這樣的沉悶局面，在建筑設(shè)計(jì)中充分體現(xiàn)了地方性與時代性的文化內(nèi) 涵。

27、談到地方性，就會涉及對傳統(tǒng)的繼承和發(fā)展問題。一成不變的傳統(tǒng)是沒有生命 力的，也就是說既要有地方性還要具有時代性。上海是一個開放性的城市，長期以來對中西文化的兼收并菩，形成了持有的 海派”風(fēng)格。三林苑小區(qū)在提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要 求時，對90年代上海居住園區(qū)的海派特色作了初步的探討，從而使三林苑小區(qū)的住宅 單體與群體組合，吸取了我國院落式和上海傳統(tǒng)的里弄住宅在空間利用方面的傳統(tǒng) 手法,采用雙折坡頂，考慮天窗，過街樓道,北向退臺，院落組合等，以新的形式再現(xiàn)了上 海里弄常見的一些建筑符號的傳統(tǒng)空間，顯示了親切、細(xì)膩的歷史延續(xù)性，佼從舊市 區(qū)動遷來的居民倍感親切與認(rèn)同；在外部環(huán)境的設(shè)計(jì)中，采用歐式弧形長廊、步

28、行水 街、天使噴泉、彩色地磚、大片弧形草地、線型不銹鋼群魚”雕塑（象征我國傳統(tǒng)民間風(fēng)俗年年有余、豐衣足食、安居樂業(yè)、天然巨石、淺墻紅瓦、烏桿白燈等中西 合壁的環(huán)境設(shè)施與小品，使整個居住環(huán)境顯得高雅、大方、親切、宜人。特別是住 宅底層架空，使小區(qū)內(nèi)部空間相互滲透，富有活力，體現(xiàn)出90年代海派風(fēng)格。三、現(xiàn)場銷售形象樓盤都是通過銷售而賣出去的，其中現(xiàn)場銷售占很大的成分 所以,對現(xiàn)場銷售的形象要求應(yīng)特別規(guī)范，以保持應(yīng)有的形象（一銷售人員的形象目前,很多銷售部的銷售人員以女性居多，而且長得一個比一個漂亮，但就是知識 與技巧太差，回答不了顧客所提出的問題。作為銷售人員應(yīng)該具備這些形象素質(zhì)：1端正的相貌和身

29、材，氣質(zhì)和儀表更重要；2. 思維敏捷、口齒伶俐、心理承受能力強(qiáng)；3. 專業(yè)知識和技巧要高；4自信心強(qiáng),熱情開朗；5. 服飾恰當(dāng),舉止大方；6, 不怕麻煩。但是許多房地產(chǎn)公司的銷售人員對以上的要求沒有做過系統(tǒng)的培 訓(xùn),都是拿來就用，倉促上陣。應(yīng)該怎樣培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容有哪些？作為培訓(xùn)，應(yīng)該包括三個方面的內(nèi)容：忠誠度培 訓(xùn)、專業(yè)知識培訓(xùn)、銷售技巧培訓(xùn)。忠誠度培訓(xùn)的內(nèi)容：1公司背景介紹，2. 公司在公眾中目標(biāo)的形象；3. 公司的理念及精神；4. 公司的目標(biāo)，包括項(xiàng)目推廣目標(biāo)和公司發(fā)展目標(biāo)，確立員工對公司的信心；5. 講解公司的規(guī)章制度，以確立個人的行為準(zhǔn)則及制定銷售人員的收入目標(biāo)。專業(yè)知識的培訓(xùn)內(nèi)容1.

30、 房地產(chǎn)基本知識;2. 樓盤的詳細(xì)情況，包括規(guī)模、定位、設(shè)施、價格、買賣條件；3. 樓盤周邊環(huán)境及公共設(shè)施，交通條件；4. 該區(qū)域的城市發(fā)展規(guī)劃，以及宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對樓盤的影響；5. 房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)；6. 物業(yè)管理課程，包括物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、管理規(guī)則、公共契約等 ；7. 有關(guān)客戶的問題匯編。銷售技巧培訓(xùn)的內(nèi)容：1. 應(yīng)按洽談技巧，如何以問題套答案，詢問客戶的需求、經(jīng)濟(jì)狀況、期望等，掌握 客戶心理；2. 電話技巧；3. 推銷技巧；4. 語言技巧；5. 身體語言技巧；6 客戶心理分析；7.展銷會會場氣氛把握技巧，銷售員依次序接待客戶，與 客戶交談的禮貌 用語，多家、少家及下雨天應(yīng)該怎么做；8外出拜訪客戶的技巧。在初步培訓(xùn)結(jié)束后， 要進(jìn)行參觀或觀摩實(shí)習(xí)， 使學(xué)到的知識能夠完全掌握 住。（二售樓部的布量 對售樓部的布置要