奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)地塊可行性策略報告127P

1、Page 2一一讀城讀城-宏觀經濟宏觀經濟二二解市解市-市場分析市場分析三三觀奉賢觀奉賢-區(qū)域分析區(qū)域分析四四點題點題-產業(yè)地產產業(yè)地產五五品地品地-地塊價值地塊價值六六閱人閱人-客群分析客群分析七七破題破題-項目定位項目定位八八切脈切脈-項目規(guī)劃項目規(guī)劃九九借借 鑒鑒-產品建議產品建議十十. . 定定 論論-可行性總結可行性總結【目錄目錄】Page 3讀城讀城 宏觀經濟宏觀經濟1Page 4【讀城讀城】 在經歷了多年兩位數(shù)高速增長階段后，受全球金融危機影響，08年起始經濟增速逐步放緩，但根據上海2010年上半年數(shù)據顯示，增速已恢復至兩位數(shù)。 預計2010年全年GDP增幅在12%左右，總量達到

2、16000億元左右。 數(shù)據顯示上海已經走出了金融危機的陰霾，經濟全面走向正?；?。數(shù)據來源：上海統(tǒng)計局一、近年上海市一、近年上海市GDPGDP增長情況增長情況Page 5【讀城讀城】二、二、近年近年上海市人均上海市人均GDPGDP增長情況增長情況人均GDP評價的是一個國家的富裕程度，根據世界經濟學理論，人均GDP超越10000美元，就可以說“正式進入中等發(fā)達經濟體行列”。，人均GDP突破1萬美元以后，也意味著GDP超常增長的階段已經結束。未來10年，上海可能維持8%9%的平穩(wěn)增長。 2010年上海人均GDP預計達18000美元， 消費結構升級的趨勢將會更加迅猛。消費結構升級的趨勢將會更加迅猛。消

3、費結構的升級，帶動的將是投資結構和生產結構的變化消費結構的升級，帶動的將是投資結構和生產結構的變化。金融、貿易、航運、電子通信等高金融、貿易、航運、電子通信等高附加產業(yè)群，正在成為產業(yè)升級和經濟增長的主要動力，服務業(yè)也迎來一個加速發(fā)展的轉折點。附加產業(yè)群，正在成為產業(yè)升級和經濟增長的主要動力，服務業(yè)也迎來一個加速發(fā)展的轉折點。 數(shù)據來源：上海統(tǒng)計局Page 6【讀城讀城】三、三、近年近年上海市產業(yè)增長情況上海市產業(yè)增長情況上?？傮w經濟運行平穩(wěn)上?？傮w經濟運行平穩(wěn)上海第二產業(yè)持續(xù)平穩(wěn)增長上海第二產業(yè)持續(xù)平穩(wěn)增長第三產業(yè)領先第二產業(yè)和全市第三產業(yè)領先第二產業(yè)和全市GDP增長，生產總值超過第二產業(yè)增

4、長，生產總值超過第二產業(yè)。數(shù)據來源：上海統(tǒng)計局Page 7【讀城讀城】四、四、近年近年上海市二、三產業(yè)比重變化趨勢上海市二、三產業(yè)比重變化趨勢上海市自上海市自03年以后二、三產業(yè)比重漸近，隨著產業(yè)結構調整，三產所占比例逐漸增加；年以后二、三產業(yè)比重漸近，隨著產業(yè)結構調整，三產所占比例逐漸增加；十一五期間上海重點在十一五期間上海重點在轉變經濟增長方式調整轉變經濟增長方式調整產業(yè)結構，上海要根據中央對于產業(yè)結構，上海要根據中央對于“兩個中兩個中心心”的定位來提升上海制造業(yè)產業(yè)的定位，以先進技術為驅動力，加速推進產業(yè)結構調整的定位來提升上海制造業(yè)產業(yè)的定位，以先進技術為驅動力，加速推進產業(yè)結構調整和

5、高新技術產業(yè)化，提升技術高度、增強產業(yè)能級。和高新技術產業(yè)化，提升技術高度、增強產業(yè)能級。數(shù)據來源：上海統(tǒng)計局Page 8上海市宏觀經濟運行特點上海市宏觀經濟運行特點： 1. 2010年后上?？傮w經濟運行將趨于平穩(wěn)，人均年后上海總體經濟運行將趨于平穩(wěn)，人均GDP持續(xù)增持續(xù)增長，預計長，預計消費結構升級的趨勢將會更加迅猛消費結構升級的趨勢將會更加迅猛；2. 第二產業(yè)經濟效益改善；第二產業(yè)經濟效益改善；3. 第三產業(yè)發(fā)展加快，所占比重逐漸增加；第三產業(yè)發(fā)展加快，所占比重逐漸增加；4. 未來轉變經濟增長方式將作為未來轉變經濟增長方式將作為“十一五十一五”規(guī)劃的主線，包括規(guī)劃的主線，包括大力發(fā)展第三產

6、業(yè)，現(xiàn)代服務業(yè)迎來新的轉折點，大力發(fā)展第三產業(yè)，現(xiàn)代服務業(yè)迎來新的轉折點，“三、二、三、二、一一”產業(yè)結構形成。產業(yè)結構形成?！咀x城讀城】 總結總結 Page 9解市解市 市場分析市場分析2Page 10數(shù)據來源：網上房地產【解市解市】一、上海商品住宅市場概況一、上海商品住宅市場概況1、商品房成交面積走勢、商品房成交面積走勢2010年起始，隨著“新國十條”“”滬十二條“等抑制房價過高而陸續(xù)出臺的政策影響，今年商品房成交量與去年相比大幅下降。從5月起逐步回升的購買熱情預計將止于10月新政的出臺。商品住宅市場又將進入新一輪調控階段，買方市場也繼續(xù)觀望。Page 112、商品房成交價格走勢、商品房成

7、交價格走勢【解市解市】數(shù)據來源：網上房地產隨著2010年4月一系列調控政策的密集出臺，上海商品住宅價格也得到有效控制，在經歷了3個月的冰凍期后于7月開始逐步上揚。至9月月均成交價格再次高于09年同期水平。預計10月開始價格將重新進入新一輪調整。Page 12二、上海商用物業(yè)市場概況二、上海商用物業(yè)市場概況1、成交面積走勢、成交面積走勢【解市解市】2010年前三季度辦公樓市場成交呈現(xiàn)出先揚后抑的態(tài)勢，隨著4月中旬“新國十條”政策的出臺對買方市場造成心理影響，成交量迅速回落。隨著上海實體經濟的加速回暖，企業(yè)景氣指數(shù)的上升級外資投資力度的加大從7月起開始全面回暖，預計三季度起始商用物業(yè)成交走勢逐步上

8、揚。數(shù)據來源：網上房地產Page 132、成交價格走勢、成交價格走勢【解市解市】受宏觀政策影響，上海前三季度商用物業(yè)成交均價基本走平，7月份開始上揚，9月達到16995元/ 平米。從長期看，隨著住宅市場國家宏觀政策的打壓，從住宅市場撤出的資金將大量流入商用物業(yè)市場，價格也將逐步上身。數(shù)據來源：網上房地產Page 143、各區(qū)成交概況、各區(qū)成交概況【解市解市】從2009至2010年各區(qū)辦公用房成交可顯示，中心城區(qū)隨著土地日益稀少，可銷售量及成交量均十分稀缺。且交易量有所下降。隨著近郊次中心商業(yè)區(qū)的成長，近郊周邊區(qū)縣成交活躍，部分區(qū)域增長明顯。數(shù)據來源：網上房地產Page 154、環(huán)線成交概況、環(huán)

9、線成交概況【解市解市】從各環(huán)線成交量來看，中環(huán)以外增量明顯，成交總量大大超過中內環(huán)。從成交均價來看，內中環(huán)及中外環(huán)漲幅最大，郊區(qū)也有一定漲幅。辦公成交熱點正逐步從中心城區(qū)向外轉移。數(shù)據來源：網上房地產Page 16上海市房地產市場特征上海市房地產市場特征： 1、商品住宅市場將重新步入新一輪的調整階段，成交量即將下、商品住宅市場將重新步入新一輪的調整階段，成交量即將下降明顯，成交價格稍有調整。降明顯，成交價格稍有調整。2、商用物業(yè)進入黃金時代，量價上升明顯。、商用物業(yè)進入黃金時代，量價上升明顯。3、辦公物業(yè)處于區(qū)域調整階段，近郊將成為未來投資熱點。、辦公物業(yè)處于區(qū)域調整階段，近郊將成為未來投資熱

10、點。 總結總結 【解市解市】Page 17觀奉賢觀奉賢區(qū)域分析區(qū)域分析3Page 18【觀奉賢觀奉賢】一、區(qū)域經濟概況一、區(qū)域經濟概況1 1、近年奉賢區(qū)增長情況、近年奉賢區(qū)增長情況 2001-2009年，奉賢區(qū)的GDP持續(xù)增長，04年以后增長速度變緩；受金融危機影響，增速進一步減緩。 分產業(yè)看，第二產業(yè)增加值280.08億元，可比增長13.2%，對增加值的貢獻率為63.6%；第三產業(yè)增加值134.49億元，可比增長14.5%，對增加值的貢獻率為33.4%。 第二產業(yè)仍為奉賢區(qū)支柱產業(yè)。數(shù)據來源：奉賢區(qū)統(tǒng)計局Page 19【觀奉賢觀奉賢】2、區(qū)域資產投資概況、區(qū)域資產投資概況2001年以來奉賢區(qū)

11、固定資產投資額不斷快速上漲，2009年整個區(qū)固定資產投資年整個區(qū)固定資產投資額總量已經達額總量已經達164.02億元，預計億元，預計2010年將達到年將達到187億元；而房地產投資比例并沒億元；而房地產投資比例并沒有很大增長，奉賢房地產投資發(fā)展空間巨大！有很大增長，奉賢房地產投資發(fā)展空間巨大！數(shù)據來源：奉賢區(qū)統(tǒng)計局Page 20【觀奉賢觀奉賢】3 3、工業(yè)企業(yè)發(fā)展概況、工業(yè)企業(yè)發(fā)展概況近年來奉賢區(qū)支柱產業(yè)之規(guī)模工業(yè)企業(yè)發(fā)展總體態(tài)勢良好，除2009年受金融危機影響稍有下降外，2009年大幅增加。預計2010年主營業(yè)務收入及利潤額均會在2009年基礎上大幅跳升。數(shù)據來源：奉賢區(qū)統(tǒng)計局Page 21

12、【觀奉賢觀奉賢】二、區(qū)域產業(yè)概況二、區(qū)域產業(yè)概況1 1、奉賢區(qū)產業(yè)結構、奉賢區(qū)產業(yè)結構 工業(yè)產值居前三位的行業(yè)是信息設備、精細化工和機械，分別占規(guī)模以上工業(yè)總產值的14.0%、13.8%和12.6%。 增長速度較快的行業(yè)包括汽車配件、物流裝備、金屬、紡織服裝、輸配電，增速分別為32.5%、20.5%、16.3%、15.7%和14.9%。 數(shù)據來源：奉賢區(qū)統(tǒng)計局Page 22【觀奉賢觀奉賢】2、奉賢區(qū)產業(yè)發(fā)展導向、奉賢區(qū)產業(yè)發(fā)展導向 奉賢經濟現(xiàn)狀及產業(yè)導向奉賢經濟現(xiàn)狀及產業(yè)導向 (1)、堅持以、堅持以“2.5”產業(yè)作為下一步產業(yè)發(fā)展的重點產業(yè)作為下一步產業(yè)發(fā)展的重點 加快“2.5發(fā)展，符合上海城

13、市發(fā)展的總體定位符合上海城市發(fā)展的總體定位，符合科學發(fā)展觀和構建和諧社會的新要求；是奉賢區(qū)融入“長三角”一體化發(fā)展的必然選擇，是奉賢區(qū)是奉賢區(qū)城市化進程的主要動力和重要載體之一，是奉賢區(qū)增強城市功能和優(yōu)化產業(yè)結城市化進程的主要動力和重要載體之一，是奉賢區(qū)增強城市功能和優(yōu)化產業(yè)結構的內在要求。構的內在要求。 (2)、迅速發(fā)展以現(xiàn)代服務業(yè)為主導的第三產業(yè)的戰(zhàn)略思維、迅速發(fā)展以現(xiàn)代服務業(yè)為主導的第三產業(yè)的戰(zhàn)略思維 奉賢區(qū)第三產業(yè)發(fā)展應與城鎮(zhèn)體系建設、產業(yè)間的聯(lián)動融合、交通網絡的建設相銜接，以城市化推進產業(yè)發(fā)展、以創(chuàng)新優(yōu)化產業(yè)結構、以城市化推進產業(yè)發(fā)展、以創(chuàng)新優(yōu)化產業(yè)結構、以現(xiàn)代化提升產業(yè)能級以現(xiàn)代化

14、提升產業(yè)能級，將潛在優(yōu)勢轉化為現(xiàn)實競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)地區(qū)經濟社會新的跨越式發(fā)展。 Page 233、金匯鎮(zhèn)產業(yè)發(fā)展導向、金匯鎮(zhèn)產業(yè)發(fā)展導向產業(yè)發(fā)展方向：產業(yè)發(fā)展方向：第二產業(yè)依托工業(yè)綜合區(qū)B區(qū)，積極發(fā)展商品、貿易和中轉運輸業(yè)；第三產業(yè)依托金匯港通江（黃浦江）達海（東海杭州灣）的獨特區(qū)位優(yōu)勢，結合林地發(fā)展游艇休閑產業(yè)、旅游觀光業(yè)和房地產業(yè)；第一產業(yè)方面重點建設生態(tài)農業(yè)，以高新科學技術為依托，發(fā)展高收益、低污染的農作物，調整城鎮(zhèn)內部生態(tài)環(huán)境。Page 24【觀奉賢觀奉賢】三、區(qū)域規(guī)劃概況三、區(qū)域規(guī)劃概況1 1、城鎮(zhèn)規(guī)劃布局、城鎮(zhèn)規(guī)劃布局規(guī)劃體系：規(guī)劃體系：奉賢區(qū)的三級城鎮(zhèn)體系為“1750” 一個新城南

15、橋新城七個新市鎮(zhèn)奉城鎮(zhèn)、海灣鎮(zhèn)、莊行鎮(zhèn)、柘林鎮(zhèn)、金匯鎮(zhèn)、青村鎮(zhèn)、四團鎮(zhèn)五十個中心村被撤并的鎮(zhèn)區(qū)作為居住社區(qū)予以保留，根據實際需要再建若干個中心村，計50個左右通過合并城鎮(zhèn)有利于確定重點發(fā)展區(qū)、確定人口及土地的規(guī)模與分布，實現(xiàn)產業(yè)通過合并城鎮(zhèn)有利于確定重點發(fā)展區(qū)、確定人口及土地的規(guī)模與分布，實現(xiàn)產業(yè)、人口、土地相對集中，有效節(jié)約和利用土地及其它資源，構成合理的城鎮(zhèn)體系、人口、土地相對集中，有效節(jié)約和利用土地及其它資源，構成合理的城鎮(zhèn)體系和經濟網絡體系，促進經濟的可持續(xù)發(fā)展。和經濟網絡體系，促進經濟的可持續(xù)發(fā)展。 Page 25【觀奉賢觀奉賢】2 2、南橋新城規(guī)劃、南橋新城規(guī)劃南橋新城規(guī)劃范圍南橋

16、新城規(guī)劃范圍：北至大葉公路，南至平莊公路，西至沙港，東至金匯港，規(guī)劃控制區(qū)域總面積約為84平方公里，是由南橋鎮(zhèn)、上海工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)和現(xiàn)代農業(yè)園區(qū)構成經濟聯(lián)合發(fā)展區(qū)。規(guī)劃總人口45萬人，城市建設用地近期規(guī)劃為23.65平方公里，人均城市建設用地為84.45平方米?？傮w規(guī)劃布局：總體規(guī)劃布局：南橋新城將形成“五心五片區(qū)”的總體布局結構，即：老城區(qū)公共活動中心；北部新區(qū)商業(yè)服務中心；東部新區(qū)現(xiàn)代服務業(yè)集群副中心；西部新區(qū)商務及文化副中心；東北新區(qū)景觀休閑中心。此外，南橋新城還將形成兩組“十字軸”，一組為“城市景觀軸”，一組為“城市發(fā)展軸”。南橋新城將是奉賢未來發(fā)展的核心引擎，將成南橋新城將是奉賢未來

17、發(fā)展的核心引擎，將成為市區(qū)的延伸，東南臨海與上海的橋頭堡。為市區(qū)的延伸，東南臨海與上海的橋頭堡。Page 26上海工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)上海工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)A區(qū)區(qū)上海工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)上海工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)B區(qū)區(qū)上海化學工業(yè)區(qū)上?；瘜W工業(yè)區(qū)上海海港綜合經濟開發(fā)區(qū)上海海港綜合經濟開發(fā)區(qū)上海星火開發(fā)區(qū)上海星火開發(fā)區(qū)奉賢化學分區(qū)奉賢化學分區(qū)【觀奉賢觀奉賢】3 3、奉賢產業(yè)基地規(guī)劃、奉賢產業(yè)基地規(guī)劃奉賢區(qū)內共有四大區(qū)屬工業(yè)區(qū)和兩個市屬工業(yè)區(qū)：奉賢區(qū)內共有四大區(qū)屬工業(yè)區(qū)和兩個市屬工業(yè)區(qū)：1）上海工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)A區(qū)，占地25平方公里2）上海工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)B區(qū)，占地20平方公里3）上?；瘜W工業(yè)區(qū)奉賢分區(qū)，占地13平方公里4）

18、上海海港綜合經濟開發(fā)區(qū)，占地12平方公里5）上?；瘜W工業(yè)區(qū)，占地13平方公里（市屬）6）上海星火開發(fā)區(qū)，占地7平方公里（市屬）南橋南橋新城新城金匯鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)金匯鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)現(xiàn)代農業(yè)園區(qū)現(xiàn)代農業(yè)園區(qū)Page 27【觀奉賢觀奉賢】4 4、金匯鎮(zhèn)總體規(guī)劃、金匯鎮(zhèn)總體規(guī)劃城鎮(zhèn)空間布局：城鎮(zhèn)空間布局：“兩軸三心一帶一片區(qū)”兩軸金匯鎮(zhèn)與泰日社區(qū)、齊賢社區(qū)的橫向紐帶軸線和縱向紐帶軸線三心金匯鎮(zhèn)、泰日社區(qū)、齊賢社區(qū)一帶中心村關系紐帶一片區(qū)上海工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)B區(qū)。Page 28經過對區(qū)域經濟現(xiàn)狀、產業(yè)規(guī)劃及規(guī)劃方向的分析來看：城市功能向近郊拓展是大趨勢、區(qū)域龍頭第二產業(yè)產業(yè)升級提城市功能向近郊拓展是大趨勢、區(qū)域龍

19、頭第二產業(yè)產業(yè)升級提升升”2.5“產業(yè)發(fā)展是必由之路產業(yè)發(fā)展是必由之路區(qū)塊產業(yè)定位鮮明，發(fā)展方向明確將形成以南橋新城為核心向外區(qū)塊產業(yè)定位鮮明，發(fā)展方向明確將形成以南橋新城為核心向外輻射的新奉賢格局輻射的新奉賢格局區(qū)域概況總結：區(qū)域概況總結：所以我們要抓住市場發(fā)展的趨勢：切入新興產業(yè)起步期的發(fā)展機遇；切入新興產業(yè)起步期的發(fā)展機遇；引導新興產業(yè)進入奉賢區(qū)引導新興產業(yè)進入奉賢區(qū)；帶動當?shù)氐漠a業(yè)升級同時也能將人才、資金、信息等帶到當?shù)亍赢數(shù)氐漠a業(yè)升級同時也能將人才、資金、信息等帶到當?shù)??！居^奉賢觀奉賢】Page 29點題點題 產業(yè)地產產業(yè)地產4Page 30【點題點題】2.5產業(yè)是指介于第二和第

20、三產業(yè)之間的中間產業(yè)，既有服務、貿易、產業(yè)是指介于第二和第三產業(yè)之間的中間產業(yè)，既有服務、貿易、結算等第三產業(yè)管理中心的職能，又兼?zhèn)洫毺氐难邪l(fā)中心、核心技術結算等第三產業(yè)管理中心的職能，又兼?zhèn)洫毺氐难邪l(fā)中心、核心技術產品的生產中心和現(xiàn)代物流運行服務等第二產業(yè)運營的職能。產品的生產中心和現(xiàn)代物流運行服務等第二產業(yè)運營的職能。何謂何謂“2.5”產業(yè)：產業(yè)：Page 31而承載而承載“2.5”產業(yè)的載體產業(yè)的載體 即謂即謂“產業(yè)地產產業(yè)地產”【點題點題】Page 321 1、上海產業(yè)地產現(xiàn)狀、上海產業(yè)地產現(xiàn)狀分類依據：銷售價格、面積設置、產品形式臺鼎中小企業(yè)園臺鼎中小企業(yè)園慧創(chuàng)國際慧創(chuàng)國際中邦中邦M

21、OHOMOHO3W3W創(chuàng)研智造創(chuàng)研智造印象鋼谷印象鋼谷浦江智谷浦江智谷一、市場現(xiàn)狀與發(fā)展一、市場現(xiàn)狀與發(fā)展【點題點題】Page 33基本參數(shù)臺鼎中小企業(yè)園（一期）臺鼎中小企業(yè)園（二期）用地性質工業(yè)工業(yè)建筑層數(shù)3層11層功能設置廠房、辦公、休憩小面積辦公面積范圍450-650平米52-175平米主力單價4000-4200元/平米4800元/平米主力總價200-300萬25萬左右Page 34基本參數(shù)盛創(chuàng)企業(yè)家園用地性質工業(yè)建筑層數(shù)5-8層功能設置辦公、研發(fā)、展示面積范圍220-340平米主力單價均價6000元/平米主力總價130-550萬Page 35基本參數(shù)基本參數(shù)中邦中邦MOHO用地性質用地

22、性質工業(yè)功能設置功能設置辦公、研發(fā)、展示建筑層數(shù)建筑層數(shù)3層面積范圍面積范圍340-650平米（每單元）主力單價主力單價均價10000元/平米主力總價主力總價340-650萬*PS：該項目多為整棟購買（即：該項目多為整棟購買（即4單元為一棟，呈田字型）單元為一棟，呈田字型）Page 36基本參數(shù)3W創(chuàng)研智造用地性質工業(yè)建筑層數(shù)5-6層功能設置辦公、研發(fā)、展示面積范圍800-2000平米主力單價均價1000元/平米主力總價800-2000萬Page 37基本參數(shù)基本參數(shù)印象鋼谷印象鋼谷用地性質用地性質工業(yè)功能設置功能設置辦公、展示、生活、休閑建筑層數(shù)建筑層數(shù)2層（別墅）面積范圍面積范圍286平米

23、主力單價主力單價均價14500元/平米主力總價主力總價400萬Page 38基本參數(shù)基本參數(shù)鋼領鋼領用地性質用地性質工業(yè)功能設置功能設置辦公、研發(fā)、生活、休閑建筑層數(shù)建筑層數(shù)6層面積范圍面積范圍536-1080平米（單套）主力單價主力單價均價8500元/平米主力總價主力總價450-900萬Page 39項目名稱項目名稱區(qū)域位置區(qū)域位置交通環(huán)境交通環(huán)境產業(yè)環(huán)境產業(yè)環(huán)境客源客源三類臺鼎中小企業(yè)園寶山工業(yè)園外環(huán)線、滬嘉高速基本無產業(yè)優(yōu)勢產業(yè)環(huán)境較差區(qū)域小型加工企業(yè)二類中邦MOHO金橋出口加工南區(qū)龍東大道、外環(huán)線距浦東機場10km國家級出口加工區(qū)聚集了國際知名大型企業(yè)金橋出口加工區(qū)大型出口制造型企業(yè)盛

24、創(chuàng)企業(yè)家園嘉定工業(yè)區(qū)北區(qū)滬嘉高速、寶嘉、寶安公路嘉定工業(yè)區(qū)直接輻射開發(fā)商內部客戶3W創(chuàng)研智造康橋工業(yè)園郊環(huán)線、位于滬杭高速沿線康橋工業(yè)園一些大型企業(yè)具有一定的產業(yè)氛圍浦東、閔行中小型企業(yè)一類印象鋼谷美蘭湖7號線、1號線寶鋼以居住功能為主的自住客戶浦江智谷浦江鎮(zhèn)漕河涇開發(fā)區(qū)外環(huán)線、滬蘆高速國家級漕河涇高新產業(yè)開發(fā)區(qū)國際、國家中大型高新技術企業(yè)【點題點題】Page 403 3、產業(yè)地產特點概括、產業(yè)地產特點概括第一類項目第一類項目（3W創(chuàng)研智造、印象鋼谷、浦江智谷）無論在區(qū)位優(yōu)勢、周邊環(huán)境、交通、配套條件還是產業(yè)環(huán)境方面都有得天獨厚的先天條件，同時受到地區(qū)政府政策扶持；定位精準，產品富有特色，著力

25、打造項目品牌、形象，營銷推廣渠道準確、力度得當；主動積累大量的產業(yè)導入客源，并形成了一定集聚效應及循環(huán)效應，銷售情況較好。【點題點題】Page 41第二類項目第二類項目（中邦MOHO 、盛創(chuàng)企業(yè)家園）區(qū)域欠成熟，產業(yè)支撐力度不夠，配套尚不健全，缺乏政府支持，產品缺乏自我特征，不能在短內達到園區(qū)辦公的必要條件；在營銷手段、廣告企劃、以及形象包裝方面缺乏有效措施，缺乏市場影響力與行業(yè)凝聚力；尤其缺乏 客戶積累，不能有效利用地產客戶資源進行整合，其現(xiàn)階段客源以開發(fā)商關聯(lián)企業(yè)為主。【點題點題】Page 42第三類項目第三類項目（臺鼎中小企業(yè)園）產品檔次較低的由于交通條件較差且周邊缺乏產業(yè)支撐，其客源導

26、入具有一定局限性；一味追求低投入低回報的理念，產品落后，規(guī)劃混亂，面向客源 檔次較低，以區(qū)域小型生產加工型企業(yè)為主?！军c題點題】Page 434、產業(yè)地產特點總結、產業(yè)地產特點總結【點題點題】Page 44兩級化發(fā)展兩級化發(fā)展5 5、產業(yè)地產發(fā)展趨勢、產業(yè)地產發(fā)展趨勢在園區(qū)規(guī)劃、定位時充分利用了項目周邊現(xiàn)存的完整產業(yè)鏈，并對產品自身設計規(guī)劃要求較高，挖掘最大商業(yè)價值。 在前期的選址過程中、園區(qū)規(guī)劃、定位時沒有充分利用項目周邊現(xiàn)存的完整產業(yè)鏈，出于追求價格因素，對產品設計也是僅僅滿足最低需求。趨勢趨勢趨勢趨勢【點題點題】Page 45不僅要有縝密的規(guī)劃不僅要有縝密的規(guī)劃還要有精準的定位還要有精準

27、的定位更離不開強有力的產品設計更離不開強有力的產品設計才能打造出富才能打造出富有競爭力領先有競爭力領先市場的區(qū)域標市場的區(qū)域標桿型產業(yè)地產桿型產業(yè)地產【點題點題】Page 46總結：總結：上海“2.5”產業(yè)正快速發(fā)展并成為上海經濟增長的新亮點; 但所占比重較低，產業(yè)發(fā)展空間非常巨大；上海大力推動“2.5”產業(yè)發(fā)展，政策導向促進“2.5產業(yè)”健康發(fā)展，目前是市場機會點。目前市場出現(xiàn)的產業(yè)地產項目參差不齊，未來此種形態(tài)的地產開發(fā)空間無可限量。【點題點題】Page 47品地品地 地塊價值地塊價值Page 48【品地品地】一、地塊概況一、地塊概況1 1、經濟指標、經濟指標地理位置：地理位置：本項目位于

28、奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)內，北靠金斗路、南鄰工業(yè)路、西面間隔相鄰金艇路、東側民宅。土地性質：土地性質：工業(yè)用地占地面積：占地面積：總用地面積23672.5平米，其中帯征道路及綠帶1101平米，實際用地面積22571.5平米(以實測為準) 地塊規(guī)模：地塊規(guī)模：東西向：137.63米南北向：164.76米規(guī)劃容積率：規(guī)劃容積率：0.81.5限高：限高：小于24米Page 492、地塊現(xiàn)狀、地塊現(xiàn)狀【品地品地】地塊周邊毫無任何自然景觀資源。西側緊鄰制造型企業(yè)，東側、南側目前均為民宅，北側靠水泥道路，且有架空電線通過，外部形象感較差。地塊占地較小，形狀方正。離開交通主干道浦星公路約1公里左右，沿途水泥路面

29、有多處損壞。所在的金匯鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)多處道路還未通車。周邊配套設施缺乏，離最近商業(yè)街約3公里左右。目前地塊所在的小區(qū)域環(huán)境第一印象品質感較差，為典型鎮(zhèn)級工業(yè)目前地塊所在的小區(qū)域環(huán)境第一印象品質感較差，為典型鎮(zhèn)級工業(yè)園區(qū)，缺少整體規(guī)劃及有計劃開發(fā)。園區(qū)，缺少整體規(guī)劃及有計劃開發(fā)。Page 50金匯工業(yè)園區(qū)部分入駐企業(yè)金匯工業(yè)園區(qū)部分入駐企業(yè)：低附加值的傳統(tǒng)工業(yè)，比如物流、紡織、機械。技術含量低。：在各行業(yè)里，基本上缺乏龍頭企業(yè)，屬于中小型企業(yè)集聚區(qū)。：園區(qū)企業(yè)基本是加工制造環(huán)節(jié)，缺乏產業(yè)鏈前后端，研發(fā)和展示營銷缺乏。也造成整體環(huán)境差，經濟效益低等問題。3 3、金匯產業(yè)現(xiàn)狀、金匯產業(yè)現(xiàn)狀地塊所屬區(qū)域目

30、前產業(yè)等級較低，以小規(guī)模制造業(yè)為主，屬于典型的第二地塊所屬區(qū)域目前產業(yè)等級較低，以小規(guī)模制造業(yè)為主，屬于典型的第二產業(yè)為主的勞動密集型園區(qū)，缺乏上游腦力型辦公集中區(qū)。產業(yè)為主的勞動密集型園區(qū)，缺乏上游腦力型辦公集中區(qū)?！酒返仄返亍縋age 51項目需要回歸到市場找到解決問題的方法，因此我們必須明確：項目需要回歸到市場找到解決問題的方法，因此我們必須明確：規(guī)避現(xiàn)有劣勢，創(chuàng)造自身價值，實現(xiàn)項目可持續(xù)發(fā)展，利益最大化。規(guī)避現(xiàn)有劣勢，創(chuàng)造自身價值，實現(xiàn)項目可持續(xù)發(fā)展，利益最大化。項目核心問題項目核心問題uQ1Q1：本項目如何有效結合區(qū)域產業(yè)鏈，才能突破現(xiàn)有區(qū)域形象和產業(yè)的束縛，提升區(qū)域人氣？uQ2Q2

31、：如何挖掘和整合項目自身資源，尋找區(qū)域發(fā)展機會點，實現(xiàn)項目與城市和周邊的聯(lián)動，提升地塊價值？【品地品地】Page 52現(xiàn)狀現(xiàn)狀：市區(qū)土地稀缺市區(qū)土地稀缺：市中心尤其是傳統(tǒng)CBD區(qū)域的土地供應十分有限，展望未來的2至3年，供應結構總體偏緊。總體供大于求總體供大于求： 2009年上海全年辦公新增供應量約為135.05萬平方米； 2009年全年上海辦公樓的去化量為115.43萬平方米；供求比為1：0.85 ，呈現(xiàn)出供略大于求的格局。商務成本日益高企商務成本日益高企：對于企業(yè)而言，傳統(tǒng)辦公樓租金水平日益增長，需求殷切加上供應緊張繼續(xù)推動租金上漲，目前上海甲級寫字樓的平均租金水平接近7元/平方米/天 。

32、對于員工而言，CBD區(qū)域的生活成本、消費成本及停車費等日常開銷都已達到很高水準。發(fā)展發(fā)展：已在上海發(fā)展的企業(yè)在下一步的企業(yè)擴張中，將總部留在上海郊區(qū)，生產基地遷至周邊省市；而準備入駐上海的周邊企業(yè)，也更愿意在上海建立它的營銷總部，研發(fā)總部等。 “2.5產業(yè)產業(yè)”經濟，是上海產業(yè)經濟發(fā)展的必然階經濟，是上海產業(yè)經濟發(fā)展的必然階段段上海正處于上海正處于“2.5產業(yè)產業(yè)”經濟的萌芽時期經濟的萌芽時期 1、價值利基、價值利基經濟轉型經濟轉型市區(qū)市區(qū)嘉嘉定定松松江江奉賢奉賢張江張江外高橋外高橋【品地品地】Page 532、價值利基、價值利基產業(yè)結構產業(yè)結構u產業(yè)結構不盡合理：一是二產比重過大。從經濟總量

33、看，目前市郊區(qū)縣的經濟發(fā)展還是依托第二產業(yè)發(fā)展為支撐的模式，各區(qū)縣之間經濟總量上的差異主要表現(xiàn)在工業(yè)總量上的差異。工業(yè)仍然是各區(qū)縣經濟增長的主體和主要推動力。二是三產規(guī)模偏小。u2009年，市郊區(qū)縣的第三產業(yè)發(fā)展保持較快增長，嘉定以16.3%的增幅位列第四，市郊各區(qū)縣除金山區(qū)外均超過2009年全市三產平均增幅（11.3%），較有效地促進了全市經濟結構的提升。全全市市平平均均線線奉賢區(qū)及金匯政府都將在十一五期間對區(qū)域產業(yè)進行大規(guī)模產業(yè)結奉賢區(qū)及金匯政府都將在十一五期間對區(qū)域產業(yè)進行大規(guī)模產業(yè)結構升級及資源重組，在此背景下，單一、落后企業(yè)將被淘汰、升級構升級及資源重組，在此背景下，單一、落后企業(yè)將

34、被淘汰、升級這對本項目將是絕佳的機遇。這對本項目將是絕佳的機遇。【品地品地】Page 543、價值利基、價值利基區(qū)位規(guī)劃區(qū)位規(guī)劃地塊位于金匯鎮(zhèn)北側，緊鄰閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)，是奉賢區(qū)與市區(qū)的重要紐帶。金匯鎮(zhèn)緊靠奉賢區(qū)的政治、經濟中心南橋新城，充分享受其對外輻射作用。南橋新城南橋新城【品地品地】Page 55150Km35Km100Km300Km滬寧鐵路滬寧鐵路滬寧高速公路滬寧高速公路京滬高鐵京滬高鐵城際輕軌城際輕軌空運空運：距虹橋國際機場42公里，車程60分鐘；距浦東國際機場32公里，車程30分鐘。 海運海運：東南距國際航運洋山深水港27公里，擁有金匯港、浦南運河及黃浦江，以及未來規(guī)劃的游艇碼頭。 陸

35、運陸運：緊靠大葉公路、浦星公路、航南公路、金錢公路、沿浦公路另有十多條公交線路通往市區(qū)和周邊城鎮(zhèn)。4、價值利基、價值利基物流交通物流交通地塊周邊海陸空立體交通運輸便利，是外地塊周邊海陸空立體交通運輸便利，是外省市與上海南部緊密聯(lián)系的最佳樞紐，為省市與上海南部緊密聯(lián)系的最佳樞紐，為項目今后提供有力的支撐。項目今后提供有力的支撐?！酒返仄返亍縋age 56周邊配套不成熟，無任何公建設施。 項目周邊公共交通不便，對人員出入造成障礙。 周邊尚未形成相應的商務氛圍，以制造業(yè)為主，服務業(yè)發(fā)展薄弱。區(qū)域內A3、A4、A30等多條高速公路貫 通，區(qū)位和路網交通優(yōu)勢十分顯著。開發(fā)商打造精品的意識和實力。地塊平整

36、，便于規(guī)劃區(qū)域生態(tài)環(huán)境好。區(qū)域規(guī)劃建設緩慢，增加不確定性同性質地塊較多，區(qū)域性競爭激烈上海宏觀經濟導向加快第三產業(yè)的發(fā)展。奉賢區(qū)大力扶持發(fā)展“2.5產業(yè)”的戰(zhàn)略。南橋新城核心引擎的輻射作用。住宅市場的緊縮調控創(chuàng)造商用物業(yè)的發(fā)展空間。優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢機會機會威脅威脅地塊總結分析地塊總結分析【品地品地】Page 57閱人閱人 客群分析客群分析6Page 58一、目標客戶分析一、目標客戶分析1、核心客戶、核心客戶勞動密集型企業(yè)勞動密集型企業(yè)傳統(tǒng)勞動密集型的加工業(yè)、制造業(yè)、物流業(yè)等經過一段時間的資本積累，有意向自身再發(fā)展，提高企業(yè)自身的形象及競爭力。成長型企業(yè)成長型企業(yè)在周邊區(qū)域已設有企業(yè)與辦公大樓。

37、希望在本區(qū)域尋找一個辦公環(huán)境較好，商務服務齊全且離企業(yè)不遠的區(qū)域作為企業(yè)總部辦公場所。龍頭企業(yè)龍頭企業(yè)為享有較優(yōu)惠的招商政策，達到企業(yè)合理避稅目的企業(yè)。提高企業(yè)形象追求更高層次的辦公環(huán)境。u通過走訪客戶訪談發(fā)現(xiàn)在奉賢眾多企業(yè)面臨企業(yè)自身轉型、升級階段，但又被市區(qū)辦公樓高昂的租金所阻擋，急于需找能符合當前需求的辦公物業(yè)產品。本地客戶分析：為本項目核心客戶。【閱人閱人】Page 592、重要客戶、重要客戶u市中心日益高企的辦公成本u 傳統(tǒng)辦公樓在使用空間及企業(yè)文化方面的局限性u 南橋新城發(fā)展前景的吸納力u 金匯在規(guī)劃、政策方面的優(yōu)勢u 現(xiàn)狀不佳預示著更大的空間和升值潛力認可金匯地段和潛力的成長型市

38、區(qū)辦公企業(yè)認可金匯地段和潛力的成長型市區(qū)辦公企業(yè)【閱人閱人】Page 60u上海市中國發(fā)展總部經濟最好的城市u 金匯在交通方面、產業(yè)方面、規(guī)劃方面左右逢源u 上海幾乎是所有長三角地區(qū)具備一定規(guī)模企業(yè)必須進駐的戰(zhàn)略型大都市3、偶得客戶、偶得客戶【閱人閱人】Page 61客戶定位客戶定位核心客戶：本地剛性辦公需求客戶核心客戶：本地剛性辦公需求客戶客戶構成：客戶構成：奉賢轉型、升級企業(yè)?？蛻羟溃嚎蛻羟溃轰N售渠道。價值取向：價值取向：具有一定“老板情節(jié)” ，容易受到權威影響，認可正面的規(guī)劃引導，認可實力與品位。置業(yè)動機：置業(yè)動機：升值價值、降低運營成本、剛性需求、辦公商務環(huán)境。置業(yè)關注：置業(yè)關注：

39、項目形象、辦公環(huán)境、性價比、投資價值。重點客戶：利益需求型客戶重點客戶：利益需求型客戶構成構成：上海東南區(qū)（上海東南區(qū)（金山、原南匯、閔行金山、原南匯、閔行）租金驅使向外轉移客戶。客戶渠道：客戶渠道：企業(yè)+政府招商渠道，銷售渠道。價值取向：價值取向：重視項目所在區(qū)域的發(fā)展預期與實際的資源配套。置業(yè)動機：置業(yè)動機：業(yè)務擴展、雙預期、商務辦公功能、明星效應。置業(yè)關注：置業(yè)關注：區(qū)域基礎物流條件、辦公環(huán)境、發(fā)展預期。偶得客戶：戰(zhàn)略發(fā)展型企業(yè)偶得客戶：戰(zhàn)略發(fā)展型企業(yè)客戶構成：客戶構成：周邊省市投資型企業(yè)客戶關聯(lián)企業(yè)?？蛻羟溃嚎蛻羟溃轰N售渠道。價值取向：價值取向：雙預期，好面子、非常實際。置業(yè)動機：

40、置業(yè)動機：多次置業(yè)與投資，重視性價比。置業(yè)關注：置業(yè)關注：項目形象、發(fā)展預期、價格?！鹃喨碎喨恕縋age 624、客戶需求分析、客戶需求分析【閱人閱人】Page 63價值價值體系硬件因素項目區(qū)位軟件指標外部環(huán)境戶均資源辦公舒適性戶型設計軟性服務較為成熟的商業(yè)配套外部綜合環(huán)境一般與城區(qū)有快速交通聯(lián)系內部自然環(huán)境質量土地資源指標內部資源指標堅實的產業(yè)基礎附加值體現(xiàn)地下室設置車位配比數(shù)量個性景觀的打造 局部亮點處理景觀細節(jié)處理建筑形態(tài)配套標準（節(jié)能、環(huán)保、科技的運用）規(guī)劃布局形式戶型面積內部功能空間物業(yè)服務配套服務景觀營造【閱人閱人】Page 64【閱人閱人】Page 65破題破題 項目定位項目定位

41、7Page 66R2我們想要什么？我們想要什么？（針對目標的規(guī)范分析）（針對目標的規(guī)范分析）u宏觀目標宏觀目標：提升產業(yè)活力，實現(xiàn)經濟持續(xù)增長，租金區(qū)域經濟發(fā)展。u產業(yè)目標：產業(yè)目標：在奉賢區(qū)產業(yè)規(guī)劃的方向下，實現(xiàn)產業(yè)的升級和2.5產業(yè)經濟的集聚。u經濟目標：經濟目標：用最少的投資換取最大的利潤收益，擴大品牌知名度。u戰(zhàn)略目標：戰(zhàn)略目標：創(chuàng)造項目的最佳形象，增強項目的生命力，實現(xiàn)土地價值和區(qū)域價值的快速提升，成為業(yè)內標桿；S我們有什么？我們有什么？（針對現(xiàn)狀的實證分析）（針對現(xiàn)狀的實證分析）u區(qū)位：區(qū)位：地處上海南大門，金匯與市區(qū)的結合部。u區(qū)域：區(qū)域：區(qū)域整體環(huán)境一般，認知度低，美譽度較低。

42、u交通：交通：地塊周邊交通通達性較好，省級道路、環(huán)線、鐵路等較集中；u資源：資源：周邊現(xiàn)有成熟產業(yè)氛圍u配套：配套：周邊聚集廠區(qū)、生活配套設施不足，且現(xiàn)有檔次很低；定位方向是什么？定位方向是什么？一、項目整體定位一、項目整體定位1、定位分析、定位分析【破題破題】Page 672 2、地塊總結：、地塊總結：u上海經濟基礎實力雄厚，國際金融中心地位孵化總部經濟誕生。u城區(qū)租金壓力促使商務區(qū)外移。u上海產業(yè)結構境轉型，大力發(fā)展“2.5產業(yè)”模式。宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境產業(yè)基礎產業(yè)基礎u奉賢及金匯工業(yè)園區(qū)規(guī)模龐大，雄厚的第二產業(yè)基礎實力，后續(xù)面臨產業(yè)升級，資源空間廣闊。區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境u處于南上海橋頭堡，緊

43、鄰奉賢未來中心城區(qū)。u便捷的交通環(huán)境。放眼宏觀經濟前景及區(qū)域規(guī)劃，打破地塊現(xiàn)有不利因素的局限性，我們放眼宏觀經濟前景及區(qū)域規(guī)劃，打破地塊現(xiàn)有不利因素的局限性，我們具備打造產業(yè)地產的基本條件。具備打造產業(yè)地產的基本條件?！酒祁}破題】Page 68都市型工業(yè)基地都市型工業(yè)基地依托城市重點工業(yè)集中區(qū)，鼓勵城區(qū)保留對環(huán)境干擾小、水氣噪聲等污染少、勞動密集型的企業(yè)，特別是一些傳統(tǒng)輕工業(yè)和手工藝制作，接近就業(yè)和消費市場。2.5產業(yè)基地產業(yè)基地園區(qū)目前現(xiàn)狀通過對地塊產品形態(tài)、功能、通過對地塊產品形態(tài)、功能、環(huán)境、配套的整體打造環(huán)境、配套的整體打造3 3、定位推導：、定位推導：【破題破題】Page 69本項目

44、基礎本項目基礎周邊產業(yè)基礎產品規(guī)劃優(yōu)勢區(qū)位交通優(yōu)勢區(qū)域前景優(yōu)勢宏觀產業(yè)調整機遇整體經濟發(fā)展機遇4、項目整體定位、項目整體定位以成長型企業(yè)辦公為首要使用功能，同時具備展示、研發(fā)、會所等配套功能的2.5產業(yè)基地?！酒祁}破題】Page 70建議實行功能分區(qū)建議實行功能分區(qū)根據功能以及建筑形態(tài)進行劃分根據功能以及建筑形態(tài)進行劃分二期產品建筑面積達到10萬以上，已經達到了一個中型企業(yè)總部產品的規(guī)模，考慮到本產品應當具備一定的現(xiàn)代品質感和企業(yè)個性，因此建議整體建筑布局方面，可以考慮分為3個左右的組團，不同組團的分區(qū)原則主要根據功能及產品定位的不同，以及建筑形態(tài)的區(qū)分。在核心組團即總部辦公區(qū)內按照不同行業(yè)屬

45、性進行分組細分。5、總體功能定位、總體功能定位按照功能分布分為：企業(yè)總部區(qū)、商務服務、商業(yè)配套區(qū)按照功能分布分為：企業(yè)總部區(qū)、商務服務、商業(yè)配套區(qū)【切脈切脈】Page 716、功能細分、功能細分辦公研發(fā)設計核心核心功能功能延伸延伸功能功能資源開發(fā)成果展示發(fā)布生活成果轉化代理法律咨詢學術交流會所交流配套配套功能功能商務服務生活服務企業(yè)總企業(yè)總部區(qū)部區(qū)實體功能區(qū)實體功能區(qū)實體功能區(qū)實體功能區(qū)實體功能區(qū)實體功能區(qū)商業(yè)商業(yè)配套區(qū)配套區(qū)配套服配套服務務【切脈切脈】Page 727、功能示意、功能示意A.總部辦公總部辦公個性化辦公場所個性化辦公場所彰顯企業(yè)實力的平臺彰顯企業(yè)實力的平臺【破題破題】Page

46、73B.科技研發(fā)科技研發(fā)企業(yè)自身產品研發(fā)企業(yè)自身產品研發(fā)高技術含量企業(yè)研發(fā)高技術含量企業(yè)研發(fā)【破題破題】Page 74C.成果展示成果展示企業(yè)產品成果展示平臺企業(yè)產品成果展示平臺【破題破題】Page 75D.企業(yè)會所企業(yè)會所企業(yè)私人會所、總裁套企業(yè)私人會所、總裁套房、商務套房、紅酒吧房、商務套房、紅酒吧、雪茄吧。、雪茄吧?！酒祁}破題】Page 76“一體兩翼一體兩翼”產品體系產品體系總體規(guī)劃建筑規(guī)劃景觀規(guī)劃功功能能多多樣樣化化生生態(tài)態(tài)節(jié)節(jié)能能化化品質化品質化充分營造內部資源強調空間的融合充分體現(xiàn)生態(tài)化多筑化建筑風格多樣化空間功能性節(jié)能環(huán)保技術材料景觀園林主題多元化景觀風格整體風格統(tǒng)一二、產品定

47、位二、產品定位1、產品體系、產品體系【破題破題】Page 77現(xiàn)代生態(tài)型高品質總部經濟園現(xiàn)代生態(tài)型高品質總部經濟園獨創(chuàng)型、復合型產業(yè)群落獨創(chuàng)型、復合型產業(yè)群落全天侯、全功能商務平臺全天侯、全功能商務平臺生態(tài)化、獨特化綠色辦公生態(tài)化、獨特化綠色辦公2、產品定位、產品定位Page 78項目名稱面積區(qū)段備注三類臺鼎中小企業(yè)園臺鼎中小企業(yè)園450650套內可分割二類中邦中邦MOHO340650單棟、套內可分割盛創(chuàng)企業(yè)家園盛創(chuàng)企業(yè)家園220340套內可分割一類3W創(chuàng)研智造創(chuàng)研智造8002000單棟印象鋼谷印象鋼谷2861000單棟、大平層浦江智谷浦江智谷5361080套內可分割目前市場同類產品面積除產權

48、可內部分割項目的主力單套面積目前市場同類產品面積除產權可內部分割項目的主力單套面積220650平方以內平方以內，其，其余整棟出售的項目其主力面積均在余整棟出售的項目其主力面積均在6001000平方左右平方左右。三、面積定位三、面積定位1、面積分析、面積分析【破題破題】Page 792、產品面積定位、產品面積定位綜合考慮項目利潤最大化、市場接受度及今后銷售可選產品面積區(qū)間：獨棟面積獨棟面積：8001000雙拼面積雙拼面積：600800聯(lián)排：聯(lián)排：400600 多層辦公套內面積多層辦公套內面積：100200針對不同需求的客戶均有產品能滿足其需求。【破題破題】Page 80切脈切脈項目規(guī)劃項目規(guī)劃8

49、Page 81土地分等定級的一般步驟對地塊按照網格法進行劃分并明確各網格地塊的資源狀況。步驟步驟1根據周邊區(qū)域特征及內部結構特點，選擇定級因素指標體系步驟步驟2按照替代原則，就各地塊區(qū)域條件與其所處區(qū)域的平均條件相比較，確定各地塊的分數(shù)。步驟步驟3對各影響因素的分數(shù)進行綜合，最終確立本項目的價值體系。步驟步驟4土地價值分析土地價值分析【切脈切脈】Page 82土地價值劃分土地價值劃分p地塊劃分的方法地塊劃分的方法：網格分析法，是要對地塊進行重新劃分以期找出在各種影響因素下各地塊的土地價值。p網格劃分的原則：網格劃分的原則：由于方格網劃分產生的大量邊角地要進行整合。地塊的劃分在能反映地塊實際資源

50、的前提下盡量保持地塊的方正。網格的大小由可能取地的范圍面積和合理的網格數(shù)量決定。p說明說明：本項目在充分考慮地塊現(xiàn)狀的基礎上劃分網格，將整個地塊劃分為20個分塊。1234591317610141871115198121620廠房廠房民宅民宅【切脈切脈】Page 83區(qū)域因素區(qū)域因素權重值權重值優(yōu)優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)一般一般較劣較劣劣劣交通便利0.2801006080406020-400-20環(huán)境（噪聲、景觀）0.6801006080406020-400-20展示性0.2801006080406020-400-20各評價指標權重值以及評分標準的確立地塊內部的評價指標地塊內部的評價指標【切脈切脈】Page

51、84土地價值評定土地價值評定區(qū)域因素權值12345678910交通條件0.385909085808585807580環(huán)境0.655606570606570756570昭示性0.190909090858585858080合計167.5727576.568.5737677.569.574區(qū)域因素權值11121314151617181920交通條件0.380757075757065707065環(huán)境0.575807075808575808590昭示性0.280807575757570707070合計177.578.5717577.578.5717577.578.5【切脈切脈】Page 85地塊評分結果

52、匯總地塊評分結果匯總一級地塊一級地塊70評分評分二級地塊二級地塊70評分評分76167.5568.5969.5476.5776877.51177.51278.51577.51678.51977.52078.5【切脈切脈】Page 86p地塊價值總結地塊價值總結：通過網格法計算土地價值，將地塊分為三級地塊評定結果示意地塊評定結果示意圖例圖例三級土地一級土地二級土地1234591317610141871115198121620廠房廠房民宅民宅根據地塊周邊實際情況以及考慮到內部交通動線，地塊價值按照由東南面區(qū)域最佳，南北縱向帶其次，由東向西價值遞減。【切脈切脈】Page 87根據利潤最大化及功能整體

53、低密度、產品多樣性的原則根據利潤最大化及功能整體低密度、產品多樣性的原則：u在地塊價值最佳區(qū)域設置在地塊價值最佳區(qū)域設置獨棟區(qū)獨棟區(qū)u在地塊價值其次區(qū)域設置在地塊價值其次區(qū)域設置雙拼雙拼、聯(lián)排辦公區(qū)域聯(lián)排辦公區(qū)域u在地塊價值相對較小的區(qū)域留置在地塊價值相對較小的區(qū)域留置自用辦公區(qū)自用辦公區(qū)及及商務配套區(qū)商務配套區(qū)地塊產品布局方案地塊產品布局方案A：【切脈切脈】Page 88地塊產品布局示意地塊產品布局示意獨棟區(qū)域定位理由獨棟區(qū)域定位理由：土地價值最高區(qū)域范圍內噪聲、景觀污染最少區(qū)塊形狀最為規(guī)整雙拼、聯(lián)排區(qū)域定位理由雙拼、聯(lián)排區(qū)域定位理由：土地價值相對較低園區(qū)內部交通動線便利區(qū)塊形狀利于不同產品

54、的分割廠房廠房民宅民宅獨棟區(qū)聯(lián)排區(qū)雙拼區(qū)自用配套區(qū)自用、商務配套區(qū)域定位理由自用、商務配套區(qū)域定位理由：土地價值相對最低周邊噪聲、景觀污染最大區(qū)塊占地較小、利用率較低【切脈切脈】Page 89產品面積規(guī)劃配比產品面積規(guī)劃配比形態(tài)形態(tài)總比總比例例建筑面積（）建筑面積（）功能功能產品面積段（）產品面積段（）獨棟獨棟45%8100總部辦公、研發(fā)、展示、企業(yè)會所8001000雙拼雙拼聯(lián)排聯(lián)排35%6300總部辦公、研發(fā)、展示600800辦公、展示400600自用自用12%2160辦公/配套配套3%540食堂、便利店、工商服務等/地塊總占地面積約為22571.5設定總體容積率為0.8則總建筑面積約為18

55、000 產品配比細分：產品配比細分：【切脈切脈】Page 90根據利潤最大化及功能整體低密度、產品多樣性的原則根據利潤最大化及功能整體低密度、產品多樣性的原則：u在地塊價值最佳區(qū)域設置在地塊價值最佳區(qū)域設置獨棟區(qū)獨棟區(qū)u在地塊價值其次區(qū)域設置在地塊價值其次區(qū)域設置雙拼雙拼、聯(lián)排辦公區(qū)域聯(lián)排辦公區(qū)域u在地塊價值相對較小的區(qū)域留置在地塊價值相對較小的區(qū)域留置自用辦公區(qū)自用辦公區(qū)及及商務配套區(qū)商務配套區(qū)地塊產品布局方案地塊產品布局方案B：【切脈切脈】Page 91地塊產品布局示意地塊產品布局示意獨棟區(qū)域定位理由獨棟區(qū)域定位理由：土地價值最高區(qū)域范圍內噪聲、景觀污染最少區(qū)塊形狀最為規(guī)整雙拼、聯(lián)排區(qū)域定

56、位理由雙拼、聯(lián)排區(qū)域定位理由：土地價值相對較低園區(qū)內部交通動線便利區(qū)塊形狀利于不同產品的分割廠房廠房民宅民宅獨棟區(qū)聯(lián)排區(qū)雙拼區(qū)自用配套區(qū)自用、商務配套區(qū)域定位理由自用、商務配套區(qū)域定位理由：土地價值相對最低周邊噪聲、景觀污染最大區(qū)塊占地較小、利用率較低【切脈切脈】Page 92借鑒借鑒 產品建議產品建議9Page 93一、建筑風格建議一、建筑風格建議色彩考慮建筑的品質和內涵，應以深色調為主，參考色調：灰色、棕色。用材在不破壞整體布局一致性的前提下，考慮以組團為單位采用不同色系及材質（可參考3W創(chuàng)研智造），主色調不宜超過2種，建筑外觀可以活潑多樣，但必須協(xié)調一致。采光結合美觀、采光、節(jié)能綜合因素

57、，建議建筑單體可采用大面積玻璃采光的形式。以新簡約主義風格為主以新簡約主義風格為主【借鑒借鑒】Page 94風格示意風格示意【借鑒借鑒】Page 95風格示意風格示意【借鑒借鑒】Page 96風格示意風格示意【借鑒借鑒】Page 97風格示意風格示意【借鑒借鑒】Page 98風格示意風格示意【借鑒借鑒】Page 99風格示意風格示意【借鑒借鑒】Page 100風格示意風格示意【借鑒借鑒】Page 101風格示意風格示意【借鑒借鑒】Page 102風格示意風格示意【借鑒借鑒】Page 103風格示意風格示意【借鑒借鑒】Page 104風格示意風格示意【借鑒借鑒】Page 105配套建筑風格示意配

58、套建筑風格示意【借鑒借鑒】Page 106配套建筑風格示意配套建筑風格示意【借鑒借鑒】Page 107二、產品附加值建議二、產品附加值建議附加值u每戶贈獨立地下室（采光、下沉式、解決車位問題）u每戶贈送電梯u戶戶露臺設計【借鑒借鑒】Page 108電梯及露臺電梯及露臺考慮設置露臺，在增加項目附加值的同時考慮設置露臺，在增加項目附加值的同時也可增加建筑本身的景觀作用。也可增加建筑本身的景觀作用。考慮設置無機房電梯，提升考慮設置無機房電梯，提升項目整體品質及辦公效率。項目整體品質及辦公效率?！窘梃b借鑒】Page 109人行主入口人行主入口車行入口車行入口大堂大堂1F2F3F半架空層示意半架空層示意

59、采用半地下半架空人車分離設計，可有效采用半地下半架空人車分離設計，可有效降低施工成本，也解決了車位空間問題。降低施工成本，也解決了車位空間問題。地下室地下室【借鑒借鑒】Page 110三、園區(qū)景觀建議三、園區(qū)景觀建議u充分營造嶄新地形，局部打造GOLF式的起伏有致、層次豐富的立體化景觀效果。 u以GOLF景觀和現(xiàn)代建筑的互融性統(tǒng)一整體風格。u注重植物造景、簡潔純粹、生態(tài)自然的景觀效果。u營造形象鮮明、獨特的GOLF式的景觀肌理，彰顯企業(yè)總部個性，形成獨特的區(qū)域地標。u以GOLF的運動精神呼應企業(yè)的文化內涵，在景觀設計中結合人車的行進路線和人的行為模式，適當點綴展現(xiàn)企業(yè)文化的小品載體（小品）。u

60、以強調交流互動空間，注重縱橫溝通。營造組團式局部坡地綠化景觀營造組團式局部坡地綠化景觀打造區(qū)域標桿景觀產品打造區(qū)域標桿景觀產品【借鑒借鑒】Page 111【借鑒借鑒】Page 112 節(jié) 約 近郊節(jié)能生態(tài)辦公可大大節(jié)約 企業(yè)辦公樓租金成本及日常能 耗支出成本。 員工工作滿意度高有助于企業(yè) 發(fā)展人才戰(zhàn)略，減少因人才流 失而產生的額外人力資源成本。 高 效 美國的綠色生態(tài)建筑機構證實在綠色 生態(tài)環(huán)境中辦公提高工作效率10%以上； 人是企業(yè)最有價值資產, 節(jié)能生態(tài)辦公環(huán)境提升創(chuàng)新思維。 洛克希德馬丁航空公司搬至加州郊區(qū) 新樓后，缺勤率下降15。 健 康 美國密歇根大學教授雷切爾和卡普蘭 研究工作環(huán)境