中小型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略

1、前言隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展,住房制度的不斷改革,使得房地產(chǎn)行業(yè)成為了社會關(guān)注的焦點以及熱點。由于它有較強的投資風(fēng)險,而且投資數(shù)額較大,也隨時面臨著國家的宏觀調(diào)控制度,最終降低了房地產(chǎn)的利潤。因此,我們必須改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略,致使房地產(chǎn)的利潤得到平衡的發(fā)展。一、房地產(chǎn)稅收策劃的特點及內(nèi)容在房地產(chǎn)的稅收策劃下,有如下一些特點,需要我們?nèi)ブ匾暋?、要在符合國家稅收法律政策及法規(guī)的基本準(zhǔn)則下進(jìn)行稅收策劃。2、要提前做好稅收策劃管理工作。3、要在加大稅收利潤的前提下進(jìn)行稅收策劃。另外,我們還要了解稅收策劃的內(nèi)容,主要包括:設(shè)計稅收策劃的方案以及控制和防范好稅收策劃的風(fēng)險。二、房地產(chǎn)成本控制1、成本

2、控制的基本前提要想節(jié)約企業(yè)的成本費用,管控人員必須具備良好的職業(yè)道德,不能存在私心,還要具備踏踏實實做事的態(tài)度,本著利益至上的原則,好的人品是成本管理的基本前提。2、成本管理的成本意識在進(jìn)行成本管理時,要考慮其成本的效益,盡可能的去降低資金的投入,根據(jù)企業(yè)實際情況來加強企業(yè)成本控制,該省的時候就盡可能的去省,寧愿去選擇對的,也不要去選擇對的。3、做好成本管理中的業(yè)務(wù)控制在成本業(yè)務(wù)的控制方面,首先要把握好所購商品中技術(shù)參數(shù)的要求,然后要對項目的定額套價進(jìn)行全面的考慮,達(dá)到完善其市場材料價格的目的,最后要全面的去考察合作方的實際情況。另外,我們要對房地產(chǎn)成本控制的基本環(huán)節(jié)要有所了解,其環(huán)節(jié)主要包括

3、:成本控制下地段的選擇環(huán)節(jié)、成本控制下的設(shè)計環(huán)節(jié)、成本控制下的總包單位確定及材料設(shè)備招標(biāo)投標(biāo)的環(huán)節(jié)、成本控制下的稅收策劃。（1）成本控制下地段的選擇環(huán)節(jié)。目前,大多數(shù)中小型房地產(chǎn)公司普遍通過招標(biāo)的形式來對地段進(jìn)行選擇,在這種形式下,老板就只是憑著感覺來選擇地段,然后在以感覺的方式來確立地價的空間范圍,太過于冒險了。因為在成本的控制下最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就在地段的選擇上,它在成本控制中起著決定性的作用。同時,在選擇地段時,要考慮到很多的因素,包括政策形勢、區(qū)域市場形勢、產(chǎn)品定位、客戶群體以及開發(fā)周期等,然后研究整個項目的可行率。另外,還可以利用咨詢機構(gòu),來悉當(dāng)?shù)厍闆r,進(jìn)而實施地產(chǎn)開發(fā),總結(jié)出一份可行的

4、報告。結(jié)合報告的內(nèi)容,對其進(jìn)行審核、商討及決策。（2）成本控制下的設(shè)計環(huán)節(jié)。設(shè)計工作是中小型房地產(chǎn)公司的薄弱環(huán)節(jié)。在設(shè)計管理存在著這樣一些較為普遍的問題:一是對項目的成本通常不進(jìn)行預(yù)測設(shè)計,以至于不能很好地去實施項目投資及控制;二是必須加大設(shè)計控制管理力度,從而形成與相關(guān)單位之間的對接資料,才能有效履行設(shè)計方合同義務(wù)的責(zé)任,才能提高設(shè)計深度以及工程進(jìn)度效率;三是在實施審核工作時,不能對各階段設(shè)計成果進(jìn)行全面的審核及優(yōu)化;四是招標(biāo)機制不是很合理,導(dǎo)致設(shè)計單位沒有優(yōu)秀設(shè)計團隊合同價款也不是合理;五是在不清晰、不準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)下,設(shè)計常常在發(fā)生變更,致使成本控制不能順利進(jìn)行;六是沒有完善的資源信

5、息庫,限制了優(yōu)秀設(shè)計團隊的選擇等。設(shè)計成本控制是選擇地段重要成本控制環(huán)節(jié),它的決定性通常在70%80%之間。而實行限額設(shè)計又是整個設(shè)計環(huán)節(jié)中的重點,在實施時,我們需要簽訂限額設(shè)計合同。要在貫穿工程項目設(shè)計的各個階段（包括可行性研究階段、初步設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段）的前提下進(jìn)行限額設(shè)計。另外,在實行限額設(shè)計的過程中,要對項目進(jìn)行合理投資,能為整個項目投資帶來強大的經(jīng)濟效益。其次,在簽訂限額設(shè)計合同時,保證設(shè)計質(zhì)量、降低設(shè)計院設(shè)計隨意性、最大化降低成本質(zhì)量風(fēng)險房地產(chǎn)公司應(yīng)該采取必要的手段,同時也是甲方獲取利益的保障。（3）成本控制下的總包單位確定及材料設(shè)備招標(biāo)投標(biāo)的環(huán)節(jié)。為了確保開發(fā)項目的質(zhì)量、

6、進(jìn)度及安全文明,并且能使合同成本控制得到有利地保障,就必須要有一個好的施工單位。當(dāng)前,中小型房地產(chǎn)公司在選擇施工單位時,在進(jìn)入確認(rèn)環(huán)節(jié)時,會存在以下類似問題:往往只考察建筑公司的信用問題,不考察施工團隊。結(jié)果在組織施工時,施工團隊就出現(xiàn)了一些嚴(yán)重的問題,比如施工管理水平差、沒有過硬的施工技術(shù)、協(xié)調(diào)配合能力不好等。因此,在成本控制下,選擇好總包單位是尤為重要的,在此要嚴(yán)格對施工團隊進(jìn)行考察。另外,在對材料設(shè)備進(jìn)行招標(biāo)和投標(biāo)時,對材料設(shè)備價款要做到有效地控制,從而達(dá)到節(jié)約成本的目的。當(dāng)前,中小型房地產(chǎn)公司都會出現(xiàn)這樣一些問題:采購招投標(biāo)制度不夠完善,存在著不規(guī)范招標(biāo)工作以及不清晰程序,關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制

7、沒有落到實處,招標(biāo)工作存在舞弊行為是由于招標(biāo)環(huán)節(jié)中存在了不同程度的問題,嚴(yán)重時會發(fā)生串標(biāo)和圍標(biāo)等一些問題,成本的控制工作也就不能順利的進(jìn)行。要想控制好材料設(shè)備招投標(biāo)工作,就要把握好兩個最重要的環(huán)節(jié):對入圍單位的確立以及對該單位的評估和定標(biāo)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)往往不重視入圍對象的選擇和確定工作,開標(biāo)后不符合投標(biāo)單位要求的現(xiàn)象十分普遍,由于時間的原因,在確定中標(biāo)單位時十分地草率,以至于房地產(chǎn)企業(yè)不能很好的去控制成本。（4）稅收籌劃方面的成本控制。在實施稅收策劃時,要盡可能的去避免偷稅的現(xiàn)象發(fā)生,要采用有效地手段去避稅,做好納稅籌劃的相關(guān)工作。企業(yè)財務(wù)部門的工作目標(biāo)就是合理的去節(jié)約稅收。有以下三個方面

8、是中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視的問題:一是不實施稅收籌劃;二是有稅收籌劃,落實的不夠到位;三是有些企業(yè)出現(xiàn)了偷稅現(xiàn)象。另外,在實施稅收策劃時,既要對整個項目進(jìn)行稅收籌劃,也要處理好稅收業(yè)務(wù)下的每一筆經(jīng)濟業(yè)務(wù)。4、成本管控保障在有效的成本控制下,我們要盡可能的去完善內(nèi)部控制制度。另外,我們要對成本管理和控制結(jié)果進(jìn)行績效考核。此外,為了使成本管理和控制能夠順利進(jìn)行,我們需要制定相關(guān)的績效考核制度。中小型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略曹悅蓮北京國華置業(yè)有限公司 北京 100025【摘 要】隨著市場經(jīng)濟的不斷地發(fā)展,我國中小型房地產(chǎn)也日益蓬勃了起來,在強大地競爭環(huán)境下,要想獲得很好的生存,就必須改善企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略,其

9、中包括加強企業(yè)稅收策劃的特點及內(nèi)容、成本控制及財務(wù)管理等?！娟P(guān)鍵詞】中小型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略稅收策劃成本控制財務(wù)管理（下轉(zhuǎn)第176頁）三、房地產(chǎn)財務(wù)管理1、財務(wù)管理特點一是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈及投資周期都很長,資金投入量較大,同時存在著許多的中間環(huán)節(jié),增加了企業(yè)財務(wù)管理的復(fù)雜性和難度性。二是不確定的經(jīng)營管理方式為企業(yè)帶來了風(fēng)險,因此,我們在進(jìn)行財務(wù)管理時,要提供科學(xué)、準(zhǔn)確、及時的財務(wù)信息,將財務(wù)管理工作真正的納入企業(yè)經(jīng)營決策中,以達(dá)到降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的目的。三是合理有效地處理好各財務(wù)方之間的關(guān)系,要明白只要有一方的財務(wù)關(guān)系處理的不夠協(xié)調(diào),就會使企業(yè)在經(jīng)營的過程中受到損失,導(dǎo)致財務(wù)管理工作變得更為復(fù)

10、雜。2、財務(wù)成本管理存在的問題由于企業(yè)對財務(wù)管理不夠重視,使得財務(wù)管理的方式及方法較為落后,僅僅局限于記賬和算賬,對財務(wù)成本的預(yù)測與決策、控制和分析方面做得還不夠到位;又加上財務(wù)管理的制度不太明確,缺乏合理的發(fā)展目標(biāo),只注重投資項目的短期效益,只在盲目的進(jìn)行財務(wù)工作,不太善于分析,降低了其操作效果;另外,在投資決策上,不能將整個市場作為導(dǎo)向,只在一味的進(jìn)行主觀的判斷,使得投資決策顯得不夠科學(xué),對市場經(jīng)濟的分析還不夠徹底,在研究時,只注重單個項目的控制,不能很好的去把握不同的項目;其次,在運營資金的管理上還有待改善,目前,房地產(chǎn)企業(yè)資金很難得到回收,銷售的積極性不夠強,為了使資金能夠盡快的收回,

11、產(chǎn)品能夠很好的銷售出去,在提供購房擔(dān)保時不能做到慎重考慮,若出現(xiàn)不能及時償還銀行貸款的現(xiàn)象時,企業(yè)自身就必須承擔(dān)起墊付款的責(zé)任,使企業(yè)的資金運營受到嚴(yán)重的阻礙;最后,在成本管理體系不夠完善的情況進(jìn)行成本管理控制,使企業(yè)的實際成本不能在預(yù)測的范圍內(nèi)順利的進(jìn)行。3、加強財務(wù)管理措施首先要加強財務(wù)管理決策者和執(zhí)行者的管理意識,并建立健全的財務(wù)管理制度,注重項目管理投資以及運營資金的管理,然后加強和改善財務(wù)成本控制管理的措施。結(jié)語:綜上訴述,通過改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略,使得房地產(chǎn)的管理水平獲得了有效地提高,同時也增加了企業(yè)的現(xiàn)金流量,減少了企業(yè)成本的支出,讓中小型房地產(chǎn)能夠持續(xù)的發(fā)展下去。參考文獻(xiàn)1

12、劉淑云.基于價值鏈管理的中小房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略選擇研究J. 科技創(chuàng)業(yè)月刊,2011(10.2王根興,余茂輝.宏觀調(diào)控新政下房地產(chǎn)中小企業(yè)融資策略J.中外企業(yè)家,2011(12.3朱遠(yuǎn).合肥中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展對策研究D.合肥工業(yè)大學(xué),2010.對于膽敢以身試法的一定要用法律的武器予以嚴(yán)懲。這樣才能使人人心存對法律的敬畏,自我約束、持續(xù)改進(jìn),才能站在正確的立場對煤礦進(jìn)行服務(wù)和監(jiān)管,煤礦企業(yè)也才會心存對監(jiān)管的敬畏,才能真正做到執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。2. 3 責(zé)任主體之二再來看看責(zé)任主體的第二方面:煤礦企業(yè)及其主要負(fù)責(zé)人、有關(guān)主管人員。主要是煤礦的所有者和管理人員,本著“誰投資,誰受益”;“誰受益,誰負(fù)責(zé)”

13、的原則,一旦出現(xiàn)事故,企業(yè)擁有人就象車輛的駕駛員、所有者,必須負(fù)主要責(zé)任。對煤礦及其主體負(fù)責(zé)人的行政責(zé)任追究采用行政處罰的方式實施;構(gòu)成犯罪的,依照刑法關(guān)于安全生產(chǎn)犯罪的規(guī)定處以刑罰。只有從重從嚴(yán)進(jìn)行追責(zé),業(yè)主和管理人員才不敢胡作非為、唯利是圖,才不敢違章指揮。安安全全生產(chǎn),最大受益人是企業(yè)所有者,出現(xiàn)安全事故所有者理應(yīng)是最大責(zé)任人,更不應(yīng)有替罪羊代其承擔(dān)責(zé)任。我國在特殊的發(fā)展時期出現(xiàn)的煤老板對我們的經(jīng)濟做出了一定的貢獻(xiàn),他們自身也得到了豐厚的回報,并且資源是國家的,是不可再生的,他們對企業(yè)的安全生產(chǎn)負(fù)有義不容辭的責(zé)任。2. 4 責(zé)任主體之三煤礦的從業(yè)人員,這是弱勢群體,是煤礦的直接生產(chǎn)者,是

14、煤礦利潤價值的創(chuàng)造者,不論什么事故他們是直接受害者,大部份時候也是直接責(zé)任人。很多時候他們當(dāng)中的一個就是使車輛肇事的駕駛員,因為他一個人的原因,牽連了井下所有的人,直接最先受到傷害的往往也是他。違章指揮、違章作業(yè)、違反勞動紀(jì)律是最主要的表現(xiàn)形式。一旦發(fā)生事故,他是直接責(zé)任者,我們往往也追究不著他的責(zé)任了,因為他已在事故中死亡,他自己也是最大的受害者。所以在勞動生產(chǎn)中必須做到“不傷害自己、不傷害別人、不被別人傷害”,嚴(yán)格按行業(yè)要求作業(yè)。對在事故中沒有受到傷害的直接責(zé)任人必須嚴(yán)格按規(guī)定給予處罰,構(gòu)成犯罪的,依照刑法關(guān)于安全生產(chǎn)犯罪的規(guī)定處以刑罰。事故發(fā)生后,必須按照“四不放過原則”進(jìn)行處理,使人們

15、受到必要的警示教育。2. 5 責(zé)任主體之四最后是安全生產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)和安全生產(chǎn)中介服務(wù)人員。在以往的責(zé)任事故中,沒有聽說哪些中介服務(wù)機構(gòu)和安全生產(chǎn)中介服務(wù)人員受到過責(zé)任追究,這是我們國家體制和法律法規(guī)的弊端 。安全生產(chǎn)法規(guī)定:“依法設(shè)立的為安全生產(chǎn)提供技術(shù)服務(wù)的中介機構(gòu),依照法律、行政法規(guī)和職業(yè)準(zhǔn)則,接受生產(chǎn)經(jīng)營單位的委托為其安全生產(chǎn)工作提供技術(shù)服務(wù)”。從事煤礦安全生產(chǎn)評價認(rèn)證、檢測檢驗、咨詢服務(wù)等工作的中介機構(gòu)及其安全生產(chǎn)的專業(yè)工程人員,必須具有執(zhí)業(yè)資質(zhì)才能依法為煤礦生產(chǎn)經(jīng)營單位提供服務(wù)。我們現(xiàn)在的評價認(rèn)證、檢測檢驗、咨詢服務(wù)等部份工作已成了以收費為主的走過程項目。如果中介機構(gòu)及其工作人員對其承擔(dān)的安全評價、認(rèn)證、檢測、檢驗事項出具虛假證明,視其情節(jié)輕重,必須追究行政責(zé)任、民事責(zé)任和刑事責(zé)任,只有這樣,才能正行業(yè)之風(fēng)。3、總結(jié)安全發(fā)展是科學(xué)發(fā)展觀的重要組成部分。科學(xué)發(fā)展觀的核心是以人為本,安全發(fā)展的本質(zhì)要求就是保護(hù)勞動者的健康和生命安全以及財產(chǎn)的安全。安全生產(chǎn)是一個永