上海K11商業(yè)調(diào)研報(bào)告

1、商業(yè)部商業(yè)部第四部分第四部分 業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位 第一部分第一部分 目標(biāo)項(xiàng)目的基礎(chǔ)信息介紹目標(biāo)項(xiàng)目的基礎(chǔ)信息介紹第二部分第二部分 外圍包裝外圍包裝 第三部分第三部分 樓層布局樓層布局 研究思路第五部分第五部分 亮點(diǎn)亮點(diǎn)第六部分第六部分 總結(jié)總結(jié) 1、區(qū)位 香港新世界集團(tuán)香港新世界集團(tuán)旗下大陸首個(gè)K11購物藝術(shù)中心在上海6月份正式營(yíng)業(yè)，位于淮海中路香港新世界大廈，前身為“香港新世界大廈購物廣場(chǎng)”，經(jīng)過了為期1年多的改建。周圍有超過15家甲級(jí)寫字樓及數(shù)十家家甲級(jí)寫字樓及數(shù)十家5星級(jí)酒店星級(jí)酒店，地下二層直接與軌道交通一號(hào)線黃陂南路站地下通道相連，地理位置得天獨(dú)厚，是淮海路商圈地標(biāo)建筑。下圖為占據(jù)了十

2、字路口四個(gè)頂角的太平洋百貨、太平洋百貨、Cartier、蘋果零售店、蘋果零售店，及K11自身全外墻包裝的BURBERRY店面。第一部分：第一部分：K11K11基礎(chǔ)信息基礎(chǔ)信息K11K11瑞安廣場(chǎng)瑞安廣場(chǎng)香港廣場(chǎng)香港廣場(chǎng)力寶廣場(chǎng)力寶廣場(chǎng)太平洋百貨太平洋百貨中環(huán)廣場(chǎng)中環(huán)廣場(chǎng)2、概況第一部分：第一部分：K11K11基礎(chǔ)信息基礎(chǔ)信息 開發(fā)商：開發(fā)商：新世界集團(tuán)項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：淮海中路黃金商務(wù)區(qū)，西鄰馬當(dāng)路，東靠黃陂南路，北依金陵路整體面積：整體面積：4萬平方米停車位：停車位：四層（6、7、8、9）停車場(chǎng)，共計(jì)270個(gè)改造資金：改造資金：5億商業(yè)特色：商業(yè)特色：“K11”以藝術(shù)、人文、自然為核心價(jià)值

3、，提供了藝術(shù)博物館、環(huán)保體驗(yàn)中心、主題旅游景點(diǎn)和展示人文歷史的絕佳場(chǎng)所；面向公眾提供包括免費(fèi)藝術(shù)中心、新食藝、屋頂花園、大型垂直綠化以及多元化品牌名店的“創(chuàng)藝”生活。第二部分：外圍第二部分：外圍 包裝包裝 K11臨淮海中路沿街安裝了形態(tài)各異的裝飾木馬，與正門環(huán)形旋轉(zhuǎn)木馬相呼應(yīng)，色彩臨淮海中路沿街安裝了形態(tài)各異的裝飾木馬，與正門環(huán)形旋轉(zhuǎn)木馬相呼應(yīng)，色彩鮮明、生動(dòng)有趣，充滿藝術(shù)氣息。每小時(shí)開始的十分鐘環(huán)繞的木馬開始旋轉(zhuǎn)，不足之鮮明、生動(dòng)有趣，充滿藝術(shù)氣息。每小時(shí)開始的十分鐘環(huán)繞的木馬開始旋轉(zhuǎn)，不足之處在于僅限觀賞，不包含其它游玩功能。處在于僅限觀賞，不包含其它游玩功能。第二部分：外圍第二部分：外圍

4、 包裝包裝 9層高飛瀑將整個(gè)戶外廣場(chǎng)打造出自然的空靈，吸引眾多消費(fèi)者駐足拍照，不由自層高飛瀑將整個(gè)戶外廣場(chǎng)打造出自然的空靈，吸引眾多消費(fèi)者駐足拍照，不由自主走向商場(chǎng)內(nèi)。夜間，屏幕投射各種色彩斑斕的精致，配以寧靜舒緩的音樂，十主走向商場(chǎng)內(nèi)。夜間，屏幕投射各種色彩斑斕的精致，配以寧靜舒緩的音樂，十分美妙動(dòng)人。但此屏幕白天色彩單調(diào)，效果不明顯，旨在強(qiáng)調(diào)自然理念。分美妙動(dòng)人。但此屏幕白天色彩單調(diào)，效果不明顯，旨在強(qiáng)調(diào)自然理念。第二部分：外圍包裝第二部分：外圍包裝標(biāo)志性的垂直綠化墻與年輕藝術(shù)家打造的金屬蝴蝶融為一體，平面鋼板鏤空切割的標(biāo)志性的垂直綠化墻與年輕藝術(shù)家打造的金屬蝴蝶融為一體，平面鋼板鏤空切割

5、的蝴蝶在變化的燈光下幻化出不同色彩。垂直擺放的綠植是蝴蝶在變化的燈光下幻化出不同色彩。垂直擺放的綠植是K11的一大亮點(diǎn)，是對(duì)的一大亮點(diǎn)，是對(duì)“環(huán)保環(huán)?！敝黝}的精準(zhǔn)詮釋。遠(yuǎn)遠(yuǎn)看去綠植排布規(guī)整，色彩清晰，但置身樓底抬頭看主題的精準(zhǔn)詮釋。遠(yuǎn)遠(yuǎn)看去綠植排布規(guī)整，色彩清晰，但置身樓底抬頭看就稍稍顯得雜亂和枯索。不可否認(rèn)的是其創(chuàng)意理念和技術(shù)支持。就稍稍顯得雜亂和枯索。不可否認(rèn)的是其創(chuàng)意理念和技術(shù)支持。鋼管、不銹鋼、三角玻璃打造的大樹完美的將屋頂玻璃幕墻延伸至室內(nèi)鋼管、不銹鋼、三角玻璃打造的大樹完美的將屋頂玻璃幕墻延伸至室內(nèi)圓形休息椅處，不僅增加了休憩處的美感，還完美的融進(jìn)自然元素，令圓形休息椅處，不僅增加

6、了休憩處的美感，還完美的融進(jìn)自然元素，令整棵現(xiàn)代材質(zhì)打造的大樹在整棵現(xiàn)代材質(zhì)打造的大樹在B1B1樓的中庭上空不顯突兀。如此設(shè)計(jì)首先具樓的中庭上空不顯突兀。如此設(shè)計(jì)首先具有采光、遮陽、避雨的功能，其次便捷快速地到達(dá)有采光、遮陽、避雨的功能，其次便捷快速地到達(dá)B1B1樓，從而增加樓，從而增加B1B1樓樓的人流。類似于美術(shù)館的現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格增加了其高端奢華的感受。的人流。類似于美術(shù)館的現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格增加了其高端奢華的感受。第二部分：外圍第二部分：外圍B3樓：樓：3000平米的藝術(shù)中心免費(fèi)提供不定期藝術(shù)作品展覽B2樓：樓：創(chuàng)意生活 休閑輕食 代表品牌：代表品牌：ECCO，mrkt，ABC cooking

7、studio、CHAME、食之秘B1樓：樓：時(shí)尚配飾 麗人美容代表品牌：代表品牌：COCCINELLE、劉娟美甲沙龍、YAANG life、BAKER&SPICEL1/L2樓：樓：國(guó)際一線 引領(lǐng)潮流代表品牌：代表品牌：Max Mara、Chloe、Bally、BurberryL3 /L4樓：樓：特色美食 輕松寫意代表品牌：代表品牌：極食餐廳、港麗餐廳、新元素、鴻星薈海鮮酒家L6/L7/L8/L9樓：樓：空中花園/停車場(chǎng)第三部分：樓層第三部分：樓層第三部分：業(yè)態(tài)分布第三部分：業(yè)態(tài)分布B3樓樓:藝術(shù)作品展覽館藝術(shù)作品展覽館位于位于B3樓的藝術(shù)空間占地樓的藝術(shù)空間占地3000平米，開設(shè)不同類

8、型的藝術(shù)空間，目前正在舉辦關(guān)于上平米，開設(shè)不同類型的藝術(shù)空間，目前正在舉辦關(guān)于上海當(dāng)代藝術(shù)的群展，免費(fèi)為消費(fèi)者開放。海當(dāng)代藝術(shù)的群展，免費(fèi)為消費(fèi)者開放。第三部分：業(yè)態(tài)分布第三部分：業(yè)態(tài)分布B2平面圖及品牌組合：平面圖及品牌組合：B218 B220B222B221B219B216B217B207B205B204B203B202B201B208/B209B210B211B214B215B213/B246B230B223/B225B224/B226B227B229 B228/B229aB243B239B234B240B235B236B237a/B238B231B232B233B242B241B237

9、B201: Cellect PointB202: axes femmeB203: retro galleryB204: ECCO 愛步愛步B205: on&onB207: ChekyB208/B209 :Giordano/ladies 佐丹奴高級(jí)女裝佐丹奴高級(jí)女裝B210: dzzitB211: ABC cooking studioB213/B246: tuttimelon 特迪梅侖特迪梅侖B214: MIXTRA 美思嘉美思嘉B215: Rose bullet B216: MRTK 馬克兔馬克兔B217: Be in loverB218: Eplaza 創(chuàng)創(chuàng)e品味品味B219/B22

10、1: Havaianas/totes 哈瓦那哈瓦那/都達(dá)斯都達(dá)斯B220: Elecom 宜麗客宜麗客B222: SanrioB223/B225: costa coffeeB224/B226: TKF spasso 斯帕頌斯帕頌B227: TITUS 鐵達(dá)時(shí)鐵達(dá)時(shí)B228/B229a: JINS 晴姿晴姿B229: MorellatoB230: Watsons 屈臣氏屈臣氏B231: Organic+ 有機(jī)家有機(jī)家B232: skin food 思親膚思親膚B233: Neroly 萊薏萊薏B234: Blink 琳琳B235: CHAME 茶米茶米B236: Bojoo Dessert 寶珠

11、奶酪寶珠奶酪B237: Mvuke Tokyo 歌布東京歌布東京B237a/B238: Fresh every juice bar 每日新鮮水果吧每日新鮮水果吧B239: Gindaco 銀章魚銀章魚B240: 西樹泡芙西樹泡芙B241: Linas 蛋糕和甜點(diǎn)蛋糕和甜點(diǎn)B242: secret resipe 食之秘食之秘B243: The Grace Floral 婷意花宇婷意花宇第三部分：業(yè)態(tài)分布第三部分：業(yè)態(tài)分布B2樓：創(chuàng)意休閑樓：創(chuàng)意休閑B2樓云集世界各地創(chuàng)意潮流品牌，休閑小食、服飾、配飾、箱包、護(hù)膚品等一應(yīng)俱全。樓云集世界各地創(chuàng)意潮流品牌，休閑小食、服飾、配飾、箱包、護(hù)膚品等一應(yīng)俱全

12、。第三部分：業(yè)態(tài)分布第三部分：業(yè)態(tài)分布B1平面圖及品牌分布：平面圖及品牌分布：B108/B109/B110B107B106B103/B105B101/B102B119B120B127/B128/B129B112B113B118B134/B135/B136B137B114/B115B116B117B101:/B102: LOVE MASCHINOB103/B105: RED VALENTINOB106: WolfordB107: IBLUES 意布魯斯意布魯斯B108/B109/B110: P-PlusB112: YAANG lifeB113: COCCINELLE 可奇奈爾可奇奈爾B114/B

13、115: LJ nail salon 劉娟美甲沙龍劉娟美甲沙龍B116: Frank provost PARIS 梵珀巴黎法梵珀巴黎法式發(fā)藝式發(fā)藝B117: Cell CareB118: Mixtra 美思嘉美思嘉B119: Belfe 貝麗飛貝麗飛B120: Tonino Lamboeghini 托尼諾。蘭托尼諾。蘭博基尼博基尼B127/B128/B129: BAKER&SPICEB134/B135/B136: Paule KA第三部分：業(yè)態(tài)分布第三部分：業(yè)態(tài)分布B1樓：都市麗人樓：都市麗人B1樓主要打造成為女性生活館，包含女性服裝、配飾、美甲、美容等國(guó)內(nèi)外知名品牌，樓主要打造成為女

14、性生活館，包含女性服裝、配飾、美甲、美容等國(guó)內(nèi)外知名品牌，第三部分：業(yè)態(tài)分布第三部分：業(yè)態(tài)分布1F平面圖及品牌分布：平面圖及品牌分布：103104105101/102108/109107106101/102: DOLCE & GABBANA 杜嘉班納杜嘉班納103: MAX MARA 麥克斯麥克斯.馬勒馬勒104: BURBBERY 博柏利博柏利105: Chloe 蔻伊蔻伊106: Musk Cat Coffee 麝香貓麝香貓咖啡咖啡107: Simply Life Bakery Caf 簡(jiǎn)單生活簡(jiǎn)單生活108/109: BALLY 巴利巴利第三部分：業(yè)態(tài)分布第三部分：業(yè)態(tài)分布2F平

15、面圖及品牌分布：平面圖及品牌分布：203204201/202208202: DOLCE & GABBANA 杜嘉班納杜嘉班納203: MAX MARA 麥克斯麥克斯.馬勒馬勒204: BURBBERY 博柏利博柏利205: Bruno Magli206: Emporio Armani207: 0-0 shop 零一零眼鏡店零一零眼鏡店208/209: BALLY 巴利巴利210: COVA第三部分：業(yè)態(tài)分布第三部分：業(yè)態(tài)分布L1/L2樓：國(guó)際一線樓：國(guó)際一線相比其他高端商場(chǎng)，相比其他高端商場(chǎng)，K11的的國(guó)際品牌并不多，但對(duì)于國(guó)際品牌并不多，但對(duì)于

16、一個(gè)一個(gè)4萬方的購物中心來說，萬方的購物中心來說，5個(gè)主打國(guó)際一線已然足夠，個(gè)主打國(guó)際一線已然足夠，雖少卻精致，品牌文化也雖少卻精致，品牌文化也與其藝術(shù)氣息不謀而合。與其藝術(shù)氣息不謀而合。第三部分：業(yè)態(tài)分布第三部分：業(yè)態(tài)分布3F平面圖及品牌分布：平面圖及品牌分布：302303301304306307305都市農(nóng)場(chǎng)都市農(nóng)場(chǎng)301: Charme Restaurant 港麗餐廳港麗餐廳302: GATTEN SUSHI 合點(diǎn)壽司合點(diǎn)壽司303: g+ The Urban Harvest 極食餐廳極食餐廳304: HANAMARUUDON 花丸烏冬面花丸烏冬面305: Green Massage 青

17、籟養(yǎng)身青籟養(yǎng)身306: Ninethirty by awfullychocolate 九點(diǎn)半九點(diǎn)半307: Charme Restaurant 港麗餐廳港麗餐廳 水吧水吧第三部分：業(yè)態(tài)分布第三部分：業(yè)態(tài)分布4F平面圖及品牌分布：平面圖及品牌分布：401402403404406407405401: HOME THAI RESTAURANT402: Element Fresh 新元素新元素403: Pizza Marzano 比薩馬上諾比薩馬上諾404: Azul Urban405:Super Star Seafood Restaurant 鴻星薈鴻星薈海鮮酒家海鮮酒家406: Clb de TO

18、MATO 銘品番茄銘品番茄407: Agora.Japanese Restaurant 阿吾羅日本阿吾羅日本料理料理第三部分：業(yè)態(tài)分布第三部分：業(yè)態(tài)分布L3/L4樓：饕餮盛宴樓：饕餮盛宴K11精選源自中國(guó)、意大利、日本、泰國(guó)、西班牙、美國(guó)等國(guó)家超過而時(shí)間食肆匯聚于此，精選源自中國(guó)、意大利、日本、泰國(guó)、西班牙、美國(guó)等國(guó)家超過而時(shí)間食肆匯聚于此，部分更為首次登陸中國(guó)。部分更為首次登陸中國(guó)。第三部分：業(yè)態(tài)分布第三部分：業(yè)態(tài)分布L3/L4樓：都市農(nóng)場(chǎng)樓：都市農(nóng)場(chǎng)第三部分：業(yè)態(tài)分布第三部分：業(yè)態(tài)分布極食餐廳極食餐廳極食餐廳采用國(guó)際領(lǐng)先植物種植科技，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)在餐飲室內(nèi)種植各種菌菇，芽極食餐廳采用國(guó)際領(lǐng)

19、先植物種植科技，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)在餐飲室內(nèi)種植各種菌菇，芽苗菜，和各種香料的創(chuàng)意餐廳，真正提供苗菜，和各種香料的創(chuàng)意餐廳，真正提供“零公里運(yùn)輸零公里運(yùn)輸”，不含任何化學(xué)劑的新鮮，不含任何化學(xué)劑的新鮮食材，精心為每一位前來用餐的客人提供前所未有的美食體驗(yàn)。在極食餐廳小憩，食材，精心為每一位前來用餐的客人提供前所未有的美食體驗(yàn)。在極食餐廳小憩，用餐，想用到的不僅僅是美食，而更是全新概念的健康生活理念。用餐，想用到的不僅僅是美食，而更是全新概念的健康生活理念。第三部分：業(yè)態(tài)分布第三部分：業(yè)態(tài)分布L6/L7/L8/L9樓：空中花園樓：空中花園&停車場(chǎng)停車場(chǎng)K11 L4樓餐飲多為復(fù)式雙層，因此沒有樓

20、餐飲多為復(fù)式雙層，因此沒有L5樓，故樓，故L4樓層高較其他樓層顯著提高，約樓層高較其他樓層顯著提高，約7.5米，而作為停車場(chǎng)的米，而作為停車場(chǎng)的L6/L7/L8/L9層高較低，約為層高較低，約為3.2米?？罩谢▓@設(shè)有水吧，但米?？罩谢▓@設(shè)有水吧，但因氣溫較熱、環(huán)境舒適度低、知名度不高等原因沒有顧客?；▓@內(nèi)植物缺乏照料，因氣溫較熱、環(huán)境舒適度低、知名度不高等原因沒有顧客。花園內(nèi)植物缺乏照料，略顯破敗，未體現(xiàn)其價(jià)值。略顯破敗，未體現(xiàn)其價(jià)值。第四部分：項(xiàng)目定位第四部分：項(xiàng)目定位 K11將自己定位為購物藝術(shù)中心和藝術(shù)舞臺(tái)。購物藝術(shù)中心和藝術(shù)舞臺(tái)。目標(biāo)消費(fèi)群體是25歲至50歲的中產(chǎn)階級(jí)，以及擁有一定的經(jīng)

21、濟(jì)能力，懂得享受并追求生活品味的消費(fèi)者。K11的藝術(shù)立足于當(dāng)?shù)氐奈幕滋N(yùn)，營(yíng)造國(guó)際化氛圍以及藝術(shù)氣質(zhì)，并使其與購物形成強(qiáng)烈的契合。第五部分：亮點(diǎn)第五部分：亮點(diǎn)位于位于3樓的極食餐廳將自然與環(huán)保，融入到精美的菜色中。整片的玻璃幕墻內(nèi)種植著各樓的極食餐廳將自然與環(huán)保，融入到精美的菜色中。整片的玻璃幕墻內(nèi)種植著各類的菌菇與各種綠色蔬菜，與類的菌菇與各種綠色蔬菜，與3樓樓K11的都市農(nóng)莊有機(jī)的結(jié)合在一起，既肯定了品牌的的都市農(nóng)莊有機(jī)的結(jié)合在一起，既肯定了品牌的特色又增加了視覺沖擊特色又增加了視覺沖擊。第五部分：亮點(diǎn)第五部分：亮點(diǎn)商場(chǎng)的休息處、電梯內(nèi)、扶梯旁，隨處可見國(guó)內(nèi)外知名設(shè)計(jì)師的創(chuàng)作，作為購物中心

22、的商場(chǎng)的休息處、電梯內(nèi)、扶梯旁，隨處可見國(guó)內(nèi)外知名設(shè)計(jì)師的創(chuàng)作，作為購物中心的新興業(yè)態(tài)，在新興業(yè)態(tài)，在K11似乎更能完美的融合藝術(shù)與商業(yè)。讓大眾消閑或購物的同時(shí)，可欣賞到似乎更能完美的融合藝術(shù)與商業(yè)。讓大眾消閑或購物的同時(shí)，可欣賞到不同的藝術(shù)作品，培養(yǎng)市民對(duì)藝術(shù)的欣賞，亦讓年輕藝術(shù)家獲得更多機(jī)會(huì)創(chuàng)作及發(fā)表作不同的藝術(shù)作品，培養(yǎng)市民對(duì)藝術(shù)的欣賞，亦讓年輕藝術(shù)家獲得更多機(jī)會(huì)創(chuàng)作及發(fā)表作品。品。第五部分：亮點(diǎn)第五部分：亮點(diǎn)第四部分：亮點(diǎn)第四部分：亮點(diǎn)與其他商場(chǎng)不同的是，在與其他商場(chǎng)不同的是，在B2B2樓開辟了一個(gè)小小的吸煙室，解決了某些煙民逛商場(chǎng)的樓開辟了一個(gè)小小的吸煙室，解決了某些煙民逛商場(chǎng)的苦惱

23、。吸煙室對(duì)面為苦惱。吸煙室對(duì)面為ATMATM取款室，里面安置了取款室，里面安置了4 4臺(tái)不同銀行的自主取款機(jī)。臺(tái)不同銀行的自主取款機(jī)。第五部分：亮點(diǎn)第五部分：亮點(diǎn)現(xiàn)如今，每個(gè)購物中心，商場(chǎng)都推出了自己的會(huì)員卡。會(huì)員積分兌換商品也成為了商現(xiàn)如今，每個(gè)購物中心，商場(chǎng)都推出了自己的會(huì)員卡。會(huì)員積分兌換商品也成為了商家吸引消費(fèi)者的手段之一，家吸引消費(fèi)者的手段之一，K11另辟稀徑消費(fèi)積分所兌換的不僅僅有商品更有藝術(shù)人另辟稀徑消費(fèi)積分所兌換的不僅僅有商品更有藝術(shù)人文體驗(yàn)。在文體驗(yàn)。在B3樓的樓的K11學(xué)院內(nèi)，針對(duì)各類注重生活品質(zhì)人士的需求，特別開設(shè)了藝術(shù)學(xué)院內(nèi)，針對(duì)各類注重生活品質(zhì)人士的需求，特別開設(shè)了藝術(shù)人生、小資生活、饕餮盛宴、魅力女人等五大系列的若干定制活動(dòng)。只需憑當(dāng)提消費(fèi)人生、小資生活、饕餮盛宴、魅力女人等五大系列的若干定制活動(dòng)。只需憑當(dāng)提消費(fèi)滿滿1000元的購物小票即可在元的購物小票即可在B2的服務(wù)臺(tái)換領(lǐng)學(xué)院課程參與券兩張。而金卡會(huì)員憑的服務(wù)臺(tái)換領(lǐng)學(xué)院課程參與券兩張。而金卡會(huì)員憑10,000積分，也可兌換一次學(xué)院課程的參與機(jī)會(huì)。積分，也可兌換一次學(xué)院課程的參與機(jī)會(huì)。第五部分：亮點(diǎn)第五部分：亮點(diǎn)K11的精致體現(xiàn)在任何角落都能發(fā)現(xiàn)呈現(xiàn)給顧客的誠(chéng)意，不管是扶梯下的動(dòng)感體驗(yàn)的精致體現(xiàn)在任何角落都能發(fā)現(xiàn)呈現(xiàn)給顧客的誠(chéng)意，不管是扶梯下的動(dòng)感體