物業(yè)管理法律法規(guī)

1、物業(yè)管理法律法規(guī)課程主題：樹立物業(yè)管理法律意識課程內(nèi)容：一、物業(yè)管理法律基礎(chǔ)知識二、物業(yè)管理實用法律法規(guī)三、物業(yè)管理糾紛及解析一、物業(yè)管理法律基礎(chǔ)知識（一）法的概述1. 對法的認(rèn)識法在現(xiàn)實生活中無處不在，無處不有；法既在規(guī)范人們的行為，又在約束人 們的行為，掌握法律，揚(yáng)起你的法律武器 。一部法律的誕生，意味著一種精神權(quán)威的樹立；一種政治價值的確認(rèn)；一種 美好秩序的奠基；一種善良愿望的匍匐。古希臘先哲伯拉圖說過，法律不可能發(fā)布一種既約束所有人，同時又對每 個人都真正有利的命令。因此，為了我們共同的對于有序資產(chǎn)的渴望，每個人、 每個單位、每個組織都必須比照法律法規(guī)的要求，來調(diào)整自己個別需求和實際

2、行動2. 法的定義與基本特征狹義定義：法律是指全國人大及其常委會頒布的規(guī)范性立法文件。 廣義定義：法律是指法律的整體，通常稱為法，包含在以下的基本特征之中。 由國家制定或認(rèn)可的； 體現(xiàn)了國家的意志； 以權(quán)利和義務(wù)為主要內(nèi)容； 國家強(qiáng)制力為后盾的； 人們行為的特殊規(guī)范。3. 物業(yè)管理法的淵源 （ 表現(xiàn)形式 ）1 ）憲法：是根本大法，具有最高的法律地位和最高的法律效力。 時間：生效失效的時間及溯及力法律效力指法的適應(yīng)范圍空間：地域范圍對人：不同的人，法律上的約束力2）法律：是我國最高權(quán)力機(jī)關(guān)全國人民代表大會及常務(wù)委員會制定頒布的規(guī) 范性立法文件特點：法律效力； 上法院打官司的證據(jù)；3）行政法規(guī)：制

3、定：由國務(wù)院制定；4）地方性法規(guī)：省、自治區(qū)、直轄市較大城市 國務(wù)院認(rèn)定的城市 以上這些城市的人大及其常委會可以頒布5）規(guī)章：分兩類： 一類：國務(wù)院下屬部、委、審計署，中國人民銀行等具有行政管理職能部門 根據(jù)法律、行政法規(guī)可以頒布命令、辦法、決定 ;另一類：省、自治區(qū)、直轄市和較大的市，它們的人民政府制定的有關(guān)規(guī)章 特點： a 行為規(guī)范，具有可操作性 ；b 在司法中起“參考”作用。6 ）司法文件為適應(yīng)司法實踐的需要，最高人民法院作出了許多司法解釋，作為立法的 補(bǔ)充和執(zhí)法的依據(jù)。7 ）政策文件為適應(yīng)改革的需要，以及考慮到立法條件的不成熟，中共中央、國務(wù)院分 布過許多具有重大指導(dǎo)意義和現(xiàn)實針對性的

4、政策文件，作為處理房地產(chǎn)問題的 依據(jù)。4. 常用的辦理物業(yè)管理案件的法律法規(guī)有哪些？（參考教材）5. 如何運(yùn)用法律法規(guī)？1 ）母法大于子法；2 ）按時間的先后順序，后出臺的法律效力大于先出臺的；3 ）條文、條款的理解。（二）物業(yè)管理的法律關(guān)系1. 法律關(guān)系的含義 是法律規(guī)范在調(diào)整人們行為過程中產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系； 是一種特殊的社會關(guān)系，即法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。舉例說明2. 物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系的一種，在物業(yè)管理相關(guān)活動中主體相互之間形成的具體的權(quán) 利、義務(wù)關(guān)系。開發(fā)商業(yè)主（ 以上業(yè)主）物業(yè)服務(wù)企業(yè)（甲）物業(yè)服務(wù)企業(yè)（乙）3. 物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成主體、客體、內(nèi)容1 ）主體：國家、法人、

5、自然人 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的含義及關(guān)系業(yè)主大會： 權(quán)力機(jī)構(gòu) 業(yè)主委員會：執(zhí)行機(jī)構(gòu) 業(yè)主委員會的成立 業(yè)主大會籌備組（時間、成員、職責(zé)等）召開首次業(yè)主大會或業(yè)主代 表大會（時間）推選業(yè)主委員會候選人（條件）制票（規(guī)定）唱票（當(dāng) 場）公示（時間）備案（時間）通告（文書格式）公示（時間） 性質(zhì)：集團(tuán)訴訟代表人 會議 經(jīng)費開支：辦公費、電話費、人員津貼、水電費、差旅費、會議費、有關(guān)活 動費等。 經(jīng)費來源（無規(guī)定）：由業(yè)主大會決定：A 由業(yè)主支付；B 可以在物業(yè)管理服務(wù)用房的收益、其它收益中支付；C 可以從物業(yè)維修資金的利息中支付。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會的關(guān)系是難點，所以在小區(qū)成立業(yè)委會、物業(yè)

6、服務(wù) 企業(yè)應(yīng)做好以下準(zhǔn)備： 為未來的業(yè)委會委員做好選拔和培養(yǎng) 樹立業(yè)委會的工作標(biāo)桿 業(yè)委會成員必須具有號召力 選舉過程要合法 換位思考2）客體：物 行為以及非物質(zhì)財富3）內(nèi)容：主體享有的權(quán)利和義務(wù)（在合同中明確）（三）物業(yè)管理法律責(zé)任1. 法律責(zé)任的概念行為人未履行法定義務(wù)或約定的義務(wù)而應(yīng)承擔(dān)的對損害予以賠償、補(bǔ)償 或接受懲罰的不利法律后果。2. 承擔(dān)法律責(zé)任的前提條件： 有過錯誰主張，誰舉證。如業(yè)主被殺； 家里財產(chǎn)被盜舉證責(zé)任倒置 - 如舉不出證據(jù)，則法院推定有過錯。主要有建筑物傷人、 高空墜物傷人、 游泳池娛樂設(shè)施等場所。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何注意防范無過錯？完善安全措施設(shè)置警示標(biāo)志購公共責(zé)任

7、險3. 法律責(zé)任的種類1 ）民事責(zé)任： 含義：違反民事義務(wù)的行為所引起的法律責(zé)任 特點：有損害事實的存在，主要形式是賠償損失 方式：民法通則 134條 P372 ）行政責(zé)任： 含義：行為人違反行政法義務(wù)所引起的法律責(zé)任 特點：管理式職務(wù)上的責(zé)任 方式：警告、罰款3）刑事責(zé)任： 含義：由犯罪行為所引起的與刑事制裁相聯(lián)系 特點：犯罪行為是對法律秩序最嚴(yán)重的破壞 方式：管制、拘役、有期徒刑、無期徒刑、死刑二、物業(yè)管理實用法律法規(guī)（一）民法通則民法通則是最基本、最重要的一部法律，講的是權(quán)利義務(wù)。民法通則調(diào)整對象是財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系，但并不是所有的財產(chǎn)關(guān) 系和人身關(guān)系都是由民法調(diào)整。只調(diào)整平等主體之間的

8、財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系， 建立在行政命令和服務(wù)基礎(chǔ)上的財產(chǎn)關(guān)系，則不屬于 , 如國家向法人、公民征收 稅收等重點講訴訟時效，其它內(nèi)容參考教材訴訟時效指權(quán)利人于法定期間內(nèi)不行使請求人民法院保護(hù)其民事權(quán)利的請求，則 喪失依訴訟程序強(qiáng)制義務(wù)人履行義務(wù)的權(quán)利。一般訴訟時效：民法通則135 條 P38特殊訴訟時效：1）半年：貨物運(yùn)輸；2）一年：民法136條P38;3）四年：涉外合同；4）五年：人身保險合同中的壽險合同;5）最長為二十年。舉例說明：2. 訴訟時效的計算：開始T中止T中斷3. 問題：1 ）業(yè)主拖欠或不交物業(yè)服務(wù)費的問題2 ）業(yè)主若是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題3 ）怎樣延長訴訟時效？4 ）訴訟時效期結(jié)束，權(quán)

9、利人是否還有權(quán)利向法院起訴？（二）合同法重點講以下幾方面的問題，其它參考教材1. 含義：是平等主體的自然人、法人、其他 組織 之間設(shè)立、變更、終止民事 權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。2. 合同的條款合同法12條P401 ）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所2 ）標(biāo)的：雙方共同指向的對象3 ）數(shù)量：標(biāo)準(zhǔn)的計量單位，不能模糊。4 ）質(zhì)量：要求明確。你所要求的標(biāo)的質(zhì)量達(dá)到一個什么標(biāo)準(zhǔn)。5）價款或者報酬：具體包括的內(nèi)容：A內(nèi)涵；B付款方式；C幣種、匯率；D可不可以調(diào)整6）履行期限、地點和方式7）違約責(zé)任：違約金和賠償金8）解決爭議的方式：協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟9）其它：最好不用模棱兩可的字、詞、句3. 示范文本4. 物

10、業(yè)服務(wù)合同1 ）內(nèi)容重慶物業(yè)管理條例34條2 ）新舊示范文本對照5. 簽定合同注意的事項舉例說明6. 物業(yè)管理中的保管合同1 ）保管含義：保管也稱寄托、寄存、委托占有。2 ）保管合同合同法365條3 ）保管關(guān)系成立條件 被保管人必須合法的擁有保管物 保管合同以保管物交付成立實質(zhì)以交付保管物的 實際控制權(quán)，排他占有權(quán)為交付標(biāo)志。保管不保管不 以是否交費為標(biāo)志。舉例：車輛-標(biāo)志：交卡、交鑰匙、行駛證 保管人應(yīng)有自愿接受和控制保管物，并愿意承擔(dān)保管物損壞或丟失的賠償 責(zé)任。案例：王某在某醫(yī)院存車處存放一輛摩托車，按照醫(yī)院存車收費標(biāo)準(zhǔn)，晚上12點鐘以前存車費為兩元，12點鐘以后存車費為五元。王某是晚上

11、十點半鐘存的 車，存車時并不準(zhǔn)備醫(yī)院過夜，所以交了兩元的存車費。但是由于當(dāng)晚因母親 病重在醫(yī)院陪同，王某便于第二日清晨才去取車，結(jié)果發(fā)現(xiàn)自己的摩托車丟失了。 王某要求醫(yī)院賠償，醫(yī)院不同意，后訴至法院。開庭時，醫(yī)院辯稱：僅收王某 的兩元的存車費，保管車輛的責(zé)任只到當(dāng)晚 12點鐘， 12點以后對王某的車輛就 沒有保管責(zé)任了。通過分析，使學(xué)員明白區(qū)分和判斷物業(yè)管理企業(yè)是否承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)是什么？ 請學(xué)員從以下方面分析 :1. 是否存在保管合同關(guān)系？2. 是否違約？3. 是否侵權(quán)？4. 收費的性質(zhì)；5. 證據(jù)的重要性。 法院的判決結(jié)果：1. 醫(yī)院敗訴，其依據(jù)是原告和被告雙方之間已經(jīng)形成了保管合同關(guān)系，

12、按照合 同法的有關(guān)規(guī)定，保管期間是自委托保管人交付保管物到保管人返還保管物 時止。因此，醫(yī)院為王某的車輛丟失承擔(dān)賠償責(zé)任。2. 王某未按規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)交足五元存車費構(gòu)成違約責(zé)任。王某向醫(yī)院補(bǔ)交三 元車輛保管費。7. 供用水、電、氣、熱力合同1 ）含義：合同法 176 條 P532 ）怎樣與相關(guān)部門簽定有償合同？（三）國務(wù)院物業(yè)管理條例1. 特點1 ）維修資金；2 ）共用物權(quán)，業(yè)主說了算；3 ）開發(fā)商與物業(yè)管理分了“家”；4 ）業(yè)主拖欠物業(yè)費受到限制；5 ）物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明示合同內(nèi)容；6 ）業(yè)主可以在不滿物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況下，炒掉物業(yè)服務(wù)企業(yè)2. 基本原則1 ）物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則

13、2 ） 維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益的原則3 ） 現(xiàn)實性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則4 ） 從實際出發(fā)，實事求是的原則3. 基本制度1 ）業(yè)主大會制度；2 ）管理規(guī)約制度；3 ）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度；4 ）物業(yè)接管驗收制度；5 ）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審查制度；6 ）物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度；7 ）專項維修資金制度。4. 六項禁止行為1）19條第一款P1622）27條P1633）38條P1644）40條P1645）50條P1656）51條第一款P1655. 對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利限制性規(guī)定1 ）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理資質(zhì)限制 ；2 ）保證專項維修資金專款專用；3 ）物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能巧立名目亂收費；4 ）合法

14、進(jìn)行物業(yè)交接，保證共用部分的權(quán)利不受侵犯；5 ）公共建筑和公共設(shè)施用途不得隨意改變。6. 兩項書面合同1 ）前期物業(yè)服務(wù)合同；2 ）物業(yè)服務(wù)合同。7. 授權(quán)四項規(guī)定1 ）物業(yè)管理區(qū)域的劃分；2 ）業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)；3 ）國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度；4 ）專項維修資金收取、使用、管理的辦法。（四）物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 P1841. 主管部門：第四條2. 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)遵循的原則：第五條3. 收費的形式：第九條4. 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成：第 11條1 ）構(gòu)成內(nèi)容 P1852 ）問題： 底層業(yè)主是否可以不交電梯費 清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)用水、用電是否可以進(jìn)入公

15、攤？ 補(bǔ)充：可公攤水電費、不可公攤、模棱兩可 秩序維護(hù)費包含哪些費：包含保管、保險費嗎？ 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)工作是什么？ 是小區(qū)的治安管理工作，小區(qū)治安管理義務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的強(qiáng)制性義 務(wù)。主要包括：a. 執(zhí)行門衛(wèi)值班制度b. 實行保安巡邏制度c. 制止不遵守業(yè)主公約規(guī)章制度的各種活動d. 檢查進(jìn)出小區(qū)車輛e. 防止并制止其他妨害小區(qū)公共安全秩序行為 法定稅費是多少？ （5.5%）a. 營業(yè)稅：5%（按營業(yè)收入）b. 城市建設(shè)維護(hù)稅：0.35% （按營業(yè)收入）c. 教育附加費：0.15% （按營業(yè)收入）d. 交通附加費：0.25% （按營業(yè)收入） 優(yōu)惠政策a. 按國稅98.217號：代收的

16、水電氣費、維修基（資）金、房租不計征營 業(yè)稅，但對其從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)計征營業(yè)稅；b. 國家稅務(wù)總局規(guī)定：下崗職工從事社區(qū)服務(wù)減免稅費。企業(yè)下崗職工人數(shù)占企業(yè)總?cè)藬?shù)60%以上的企業(yè)自其領(lǐng)取稅務(wù)登記證之日起，3年內(nèi)免征營業(yè)稅；c. 我市規(guī)定：稅務(wù)局99.18號文。5. 物業(yè)管理單位對物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)報主管部門備案須提供的資料有哪 些？重慶市城市物業(yè)管理服務(wù)收費實施辦法13條6. 違約責(zé)任三、物業(yè)管理糾紛及解析（一）接管驗收階段1. 產(chǎn)權(quán)糾紛一停車場、會所等權(quán)屬的歸屬問題 通過案例明白：1.怎樣規(guī)避產(chǎn)權(quán)糾紛？2. 業(yè)主委員會訴訟主體資格。3. 業(yè)主委員會經(jīng)營權(quán)問題。2. 建筑質(zhì)

17、量原因引起的糾紛問題：當(dāng)你在接管驗收時發(fā)現(xiàn)了建筑質(zhì)量問題，你是如何處理的？ 在接管驗收過程中，發(fā)現(xiàn)物業(yè)本身或配套設(shè)施設(shè)備存在問題是不可避免的。 因此，一定要堅持原則，嚴(yán)把接管驗收質(zhì)量關(guān)，不要輕易簽字，一旦簽字，標(biāo) 志著發(fā)展商的樓可以售出，從而把矛盾轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司。3. 質(zhì)量保修問題引起的糾紛通過案例，應(yīng)明白：1 ）保修范圍及期限2 ）保修期的計算：A 從竣工驗收合格之日起計算：建筑商交樓給開發(fā)商；B 從接管驗收之日起計算：業(yè)主的共有部分和共有設(shè)施設(shè)備；C 從消費者（業(yè)主）收樓之日起計算：業(yè)主的自有部分和自有設(shè)施設(shè)備；3. 質(zhì)量保修問題引起的糾紛3 ）開發(fā)商與建筑商承擔(dān)連帶責(zé)任；4 ）保修期是針

18、對新建房屋；5 ）保修期是指在正常使用情況下，不含非正常情況；6 ）保修期是指最低時限?？梢匝娱L，但不能縮短 補(bǔ)充：在接管驗收中應(yīng)注意的事項1 ）選派素質(zhì)好，業(yè)務(wù)精，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加；2 ）既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗收，也應(yīng)該站在業(yè)主的立 場上對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格驗收，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；3 ）發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題 加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直到完全合格；4 ）落實保修問題；5 ）開發(fā)商應(yīng)移交有關(guān)的資料；6 ）簽署驗收合格憑證。（二）入住階段收到入住通知書后在規(guī)定時間內(nèi)辦理手續(xù) , 稱為入住。并非住進(jìn)去才算入住。1. 沒有簽合同，業(yè)主該不

19、該交物業(yè)服務(wù)費？2. 合同無效，業(yè)主是否可以不交物業(yè)服務(wù)費？3. 開發(fā)商承諾免交物管費問題；4. 物管費何時交？5. 物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主交還是由使用人交？6. 空置房到底該不該交物業(yè)服務(wù)費？該怎樣交？7. 在出售房屋時拖欠的物業(yè)服務(wù)費應(yīng)由誰交？8. 物業(yè)服務(wù)費該怎樣計算？以實測面積9. 法院查封的物業(yè)該不該交物業(yè)服務(wù)費？10. 停車場的產(chǎn)權(quán)是自己的，還交不交停車費？（三）裝修階段1. 二次裝修引起的糾紛 業(yè)主行為會造成房屋的損壞；業(yè)主行為會給其他業(yè)主造成傷害。因此裝 飾裝修已成為房屋修繕管理的一個重要環(huán)節(jié)，加強(qiáng)對裝飾裝修的管理顯得十分 重要。1 ）如何加強(qiáng)？問題： 業(yè)主在裝修前，業(yè)主和物業(yè)公司該

20、做些什么工作？A 審批制：a. 保持原狀的義務(wù)，如陽臺、防盜網(wǎng)不能伸出去；b. 按原設(shè)計圖紙要求使用，與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明相一致；c. 不得擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)；d. 專有部分不得與建筑物的公共部分分割處分或設(shè)置負(fù)擔(dān)。B兩證一照制:a. 建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書b. 裝飾設(shè)計資格證書；c. 營業(yè)執(zhí)照。C呆證金的規(guī)定：住宅w 2000元；非住宅w 10000元。D裝修保修期：在正常使用下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低呆修期限為二年，有防水 要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面為五年。保修期自住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工驗 收合格之日起計算。E 裝修管理費。2）常見的違章裝修A 破壞房屋外貌；B 破壞房屋結(jié)構(gòu)： 如鋪裝過重

21、的地板材料，家鋪 1 .5公分花崗石不允許。C 違反消防：高層住宅，每戶必須備一只 5公斤以上的滅火器，掛在明顯的位置；寫字樓 每 100平方米必須配一只。D隨意占用通道，改變功能；E違反治安管理規(guī)定；F不遵守各類公約等。案例：業(yè)主張某未經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的許可將自家陽臺用玻璃窗封閉，物業(yè)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后 以張某裝修陽臺未經(jīng)申報，且破壞了建筑物外觀的一致性，違反了物業(yè)裝修管 理規(guī)定及違反了業(yè)主公約為由，要求業(yè)主張某限期改正。張某以陽臺屬自有部 位，物業(yè)企業(yè)無權(quán)干涉為由，仍拒不改正。于是，物業(yè)管理企業(yè)即依據(jù)業(yè)主 公約的規(guī)定，對業(yè)主張某采取了停水停電措施。三個月過后，業(yè)主張某以物 業(yè)管理企業(yè)停水停電侵害了其

22、房屋使用權(quán)為由，向人民法院起訴，要求物業(yè)企 業(yè)賠償因停水停電導(dǎo)致其物業(yè)無法使用的經(jīng)濟(jì)損失。法律要點：1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定職責(zé)和合同約定義務(wù) ;2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝修活動的監(jiān)管職責(zé) ;3. 裝修監(jiān)管與 （水電等）相關(guān)部門的關(guān)系。分析：1業(yè)主張某的行為違反了業(yè)主公約及相關(guān)法律規(guī)定，其行為已構(gòu)成違約； 2業(yè)主公約 中有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取停水停電的方法來要求業(yè)主改正 違章裝修行為的約定因違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效；3物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任， 賠償?shù)臄?shù)額以停水停電期間政府指導(dǎo)租金為限；4根據(jù)物業(yè)管理條例第 46條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主的違章裝修行為 應(yīng)當(dāng)制止并及時向關(guān)行政管理部門報告

23、。補(bǔ)充：裝修管理中應(yīng)采取的措施1. 巡樓制：管理人員定時定點定項目對所管物業(yè)進(jìn)行巡視，并把施工進(jìn)度記 錄下來，然后編制施工日志，不給違章裝修創(chuàng)造條件。1 ）巡視:每天進(jìn)行巡視，在于發(fā)現(xiàn)問題；2 ）制止：發(fā)現(xiàn)了問題就要制止；3 ）下緊急整改通知書；4 ）扣除違約金；5 ）公告；6 ）告訴業(yè)主委員會或行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)。2. 清場制：在夜間 10點半后，把所有施工人員清出去，不允許在小區(qū)過夜；3. 把住材料關(guān)；4. 裝修竣工驗收注意事項：1 ）不要讓竣工驗收一次通過，只簽初驗合格；2 ）裝修保證金保留 36個月， 36個月后再復(fù)驗，復(fù)驗合格后再退保證金；3 ）初驗合格后，清除所有的施工人員，不允許在其他住戶中去攬活；4 ）簽好保修事宜。5 ） 裝修檔案存入業(yè)主檔案，長期保持下來。（四）日常管理階段 物業(yè)的維修責(zé)任與費用糾紛1. 糾紛1 ）在業(yè)主房屋可能危及毗連房屋和公共安全、小區(qū)觀瞻時，業(yè)主不及時修 繕。2 ）異產(chǎn)毗連房屋（即區(qū)分所有權(quán)的建筑物）經(jīng)房屋安全鑒定結(jié)構(gòu)鑒定為危 險房屋的 ，房屋共有人不按有關(guān)規(guī)定及時治理。3 ）物業(yè)服