4. 投資性房地產(chǎn)

1、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)號(hào)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)規(guī)范投資性房地產(chǎn)的特征、范圍、確認(rèn)和計(jì)量等規(guī)范投資性房地產(chǎn)的特征、范圍、確認(rèn)和計(jì)量等 范圍 包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。 初始計(jì)量 按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。取得方式不同，其成本構(gòu)成也不同。 后續(xù)計(jì)量 通常采用成本模式，只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價(jià)值模式。 后續(xù)支出及處置 后續(xù)支出符合資產(chǎn)確認(rèn)條件的，計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。 處置時(shí)應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并按成本模式或公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況分別處理。本講學(xué)習(xí)路標(biāo)本講學(xué)習(xí)路標(biāo)特征與范圍特征與范圍初始計(jì)量初始計(jì)量后續(xù)計(jì)量后續(xù)

2、計(jì)量后續(xù)支出、轉(zhuǎn)換和處置后續(xù)支出、轉(zhuǎn)換和處置投資性房地產(chǎn)的定義與特征投資性房地產(chǎn)的定義與特征投資性房地產(chǎn)：是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)；在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)；與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量。投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)的范圍企業(yè)以投資為目的而擁有的土地使用權(quán)及房屋建企業(yè)以投資為目的而擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物：筑物： 已出租的土地使用權(quán) 在一級(jí)市場(chǎng)上以交納土地出讓金的方式取得，或者在二級(jí)市場(chǎng)上接受其他單位轉(zhuǎn)讓而取得 以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租 用于持有和準(zhǔn)備

3、增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 已經(jīng)出租的房屋建筑物 企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)的范圍下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)： 自用房地產(chǎn) 為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn) 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地 土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地屬于閑置土地 作為存貨的房地產(chǎn) 在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開(kāi)發(fā)的商品房和土地 從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開(kāi)發(fā)后出售的土地使用權(quán)，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨

4、，即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開(kāi)發(fā)的土地，也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)的范圍下列各項(xiàng)是否屬于投資性房地產(chǎn)？下列各項(xiàng)是否屬于投資性房地產(chǎn)？1. 企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館或飯店 ，屬于固定資產(chǎn)2. 企業(yè)自用的辦公樓 ，屬于固定資產(chǎn)3. 房地產(chǎn)企業(yè)正在開(kāi)發(fā)的商品房 ，屬于存貨4. 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的已出租的房屋 5. 企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造辦公樓的土地使用權(quán) ，屬于無(wú)形資產(chǎn)6. 房地產(chǎn)企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造商品房的土地使用權(quán) ，屬于存貨7. 企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的建筑物 ，不屬于企業(yè)的資產(chǎn)8. 已出租的房屋租賃期屆滿，收回后繼續(xù)用于出租 9. 房地產(chǎn)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增

5、值后出售的商品房 ，屬于存貨10. 房地產(chǎn)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) ，屬于存貨11. 閑置土地 ，屬于存貨或無(wú)形資產(chǎn)12. 企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍 ，屬于固定資產(chǎn)外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)外購(gòu)的土地使用權(quán)和建筑物，按照取得時(shí)的實(shí)際外購(gòu)的土地使用權(quán)和建筑物，按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，借記成本進(jìn)行初始計(jì)量，借記“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”科目，科目，貸記貸記“銀行存款銀行存款”等科目。等科目。 若采用公允價(jià)值模式計(jì)量，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)科目，按照外購(gòu)的土地使用權(quán)和建筑物發(fā)生的實(shí)際成本，計(jì)入“投資性房地產(chǎn)成本”

6、科目。取得時(shí)的實(shí)際成本包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可取得時(shí)的實(shí)際成本包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)【例例】甲公司是一家商貿(mào)企業(yè)，甲公司是一家商貿(mào)企業(yè)，2015年年3月月1日以日以銀行存款購(gòu)得位于繁華商業(yè)區(qū)的一層商務(wù)用樓，銀行存款購(gòu)得位于繁華商業(yè)區(qū)的一層商務(wù)用樓，并并當(dāng)即進(jìn)行招租當(dāng)即進(jìn)行招租。該層商務(wù)樓的買價(jià)為。該層商務(wù)樓的買價(jià)為600萬(wàn)元，萬(wàn)元，相關(guān)稅費(fèi)相關(guān)稅費(fèi)30萬(wàn)元。賬務(wù)處理如下：萬(wàn)元。賬務(wù)處理如下：借借：投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn) 6,300,000 貸：銀行存款貸：銀行存款 6,300,000自行建造的

7、投資性房地產(chǎn)自行建造的投資性房地產(chǎn)自行建造投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)自行建造投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。費(fèi)用等。建造過(guò)程中發(fā)生的非正常性損失，直接計(jì)入當(dāng)期建造過(guò)程中發(fā)生的非正常性損失，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建造成本。損益，不計(jì)入建造成本。自行建造的投資性房地產(chǎn)自行建造的投資性房地產(chǎn)賬務(wù)處理：賬務(wù)處理： 在建造過(guò)程中，先通過(guò)

8、“在建工程”（或“開(kāi)發(fā)成本”）科目核算。 如果在自行建造活動(dòng)完成(即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))的同時(shí)開(kāi)始對(duì)外出租或用于資本增值，將自行建造的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。 如果企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時(shí)間才對(duì)外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為“固定資產(chǎn)”或“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品” 。自租賃期開(kāi)始日或用于資本增值之日開(kāi)始，從固定資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。自行建造的投資性房地產(chǎn)自行建造的投資性房地產(chǎn)例：例： 2014年年2月，甲公司從其他單位購(gòu)入一塊土地，月，甲公司從其他單位購(gòu)入一塊土地，并在這塊土地上開(kāi)始自行建造兩棟廠房。并在這塊土地上開(kāi)始自行建造兩棟廠房。2014年年11

9、月，甲公司預(yù)計(jì)廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)月，甲公司預(yù)計(jì)廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工時(shí)開(kāi)始起租。賃合同約定，該廠房于完工時(shí)開(kāi)始起租。2014年年12月月5日，兩棟廠房同時(shí)完工。該塊土地使用權(quán)的成本日，兩棟廠房同時(shí)完工。該塊土地使用權(quán)的成本為為9 000 000元；兩棟廠房的實(shí)際造價(jià)均為元；兩棟廠房的實(shí)際造價(jià)均為12 000 000元，能夠單獨(dú)出售。元，能夠單獨(dú)出售。借借：投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn) 廠房廠房 12,000,000 固定資產(chǎn)固定資產(chǎn) 廠房廠房 12,000,

10、 000 貸貸：在建工程：在建工程 廠房廠房 24,000,000借借：投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn)已出租土地使用權(quán)已出租土地使用權(quán) 4,500,000 貸：無(wú)形資產(chǎn)貸：無(wú)形資產(chǎn) 土地使用權(quán)土地使用權(quán) 4,500,000接受投資取得的投資性房地產(chǎn)接受投資取得的投資性房地產(chǎn)按雙方協(xié)商的價(jià)格確定投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，借按雙方協(xié)商的價(jià)格確定投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，借記記“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”，貸記，貸記“實(shí)收資本實(shí)收資本”、“資資本公積本公積”等科目。等科目。例：甲公司例：甲公司2014年年4月月1日接受乙公司投入的土地日接受乙公司投入的土地使用權(quán)，該資產(chǎn)在乙公司的賬面價(jià)值是使用權(quán)，該資產(chǎn)在乙公司的賬

11、面價(jià)值是4 000萬(wàn)元，萬(wàn)元，雙方協(xié)議以評(píng)估價(jià)作為投資價(jià)值確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)評(píng)雙方協(xié)議以評(píng)估價(jià)作為投資價(jià)值確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)評(píng)估，其公允價(jià)值為估，其公允價(jià)值為5 000萬(wàn)元。甲公司取得該地皮萬(wàn)元。甲公司取得該地皮后，擬于適當(dāng)時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)讓后，擬于適當(dāng)時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)讓。借借：投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn) 50,000,000 貸：實(shí)收資本貸：實(shí)收資本 50,000,000投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價(jià)值只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價(jià)值模式。模式。同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所

12、有投資性房地產(chǎn)同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。成本計(jì)量模式成本計(jì)量模式按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期（月）按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期（月）計(jì)提折舊或攤銷，借記計(jì)提折舊或攤銷，借記“其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本”等科目，等科目，貸記貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目。科目。按按取得的租金收入，借記取得的租金收入，借記“銀行存款銀行存款”等科目，等科目，貸記貸記“其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入”等科目。等科目。投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值投資性房地產(chǎn)存

13、在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，借記準(zhǔn)備，借記“資產(chǎn)減值損失資產(chǎn)減值損失”科目，貸記科目，貸記“投資投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目?？颇?。 如果已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。成本計(jì)量模式成本計(jì)量模式例：例：A公司公司2014年年7月月1日接受日接受B公司投入的一項(xiàng)公司投入的一項(xiàng)土地使用權(quán)，雙方協(xié)議價(jià)為土地使用權(quán)，雙方協(xié)議價(jià)為5 000萬(wàn)元。萬(wàn)元。A公司取公司取得該土地后，擬于適當(dāng)時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)讓，該土地所有權(quán)得該土地后，擬于適當(dāng)時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)讓，該土地所有權(quán)的法定有效期為的法定有效期為50年。年。假設(shè)假設(shè)A公司采用公司采用成本成本計(jì)量計(jì)量模式模式、對(duì)土地使用權(quán)采用直線

14、法攤銷、對(duì)土地使用權(quán)采用直線法攤銷。借借：投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn) 50,000,000 貸：實(shí)收資本貸：實(shí)收資本 50,000,000借借：其他業(yè)務(wù)成本：其他業(yè)務(wù)成本 1,000,000 貸貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷：投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷 1,000,000公允價(jià)值計(jì)量模式公允價(jià)值計(jì)量模式企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的獲取方式：投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的獲取方式： 參照活躍市場(chǎng)上

15、同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格 “同類或類似”的房地產(chǎn)，對(duì)建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對(duì)土地使用權(quán)而言，是指同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。 無(wú)法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的，參照活躍市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)； 基于預(yù)計(jì)未來(lái)獲得的租金收益和相關(guān)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。公允價(jià)值計(jì)量模式公允價(jià)值計(jì)量模式具體核算方法：具體核算方法： 在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價(jià)值

16、變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)科目。 投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不計(jì)提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量。 資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)”科目，貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；公允價(jià)值低于其賬面余額的差額作相反的會(huì)計(jì)分錄。公允價(jià)值計(jì)量模式公允價(jià)值計(jì)量模式例：例：甲公司為從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)。甲公司為從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)。2014年年10月月1日，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約日，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司當(dāng)日開(kāi)發(fā)完成的一棟精裝修的寫字樓定將甲公司當(dāng)日開(kāi)發(fā)完成的一棟精裝修的寫字樓自當(dāng)日起經(jīng)營(yíng)租賃給乙公司使

17、用，租賃期為自當(dāng)日起經(jīng)營(yíng)租賃給乙公司使用，租賃期為10年年，每年租金每年租金500萬(wàn)元，租金于每年年末結(jié)清萬(wàn)元，租金于每年年末結(jié)清。該寫。該寫字樓的造價(jià)為字樓的造價(jià)為9 000萬(wàn)元。萬(wàn)元。2014年年12月月31日，該日，該寫字樓的公允價(jià)值為寫字樓的公允價(jià)值為9 200萬(wàn)元。假設(shè)甲公司采用萬(wàn)元。假設(shè)甲公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式。公允價(jià)值計(jì)量模式。公允價(jià)值計(jì)量模式公允價(jià)值計(jì)量模式10月月1日，甲公司完成開(kāi)發(fā)寫字樓并出租：日，甲公司完成開(kāi)發(fā)寫字樓并出租：12月月31日取得租金收入日取得租金收入12月月31日公允價(jià)值變動(dòng)：日公允價(jià)值變動(dòng)：借借：投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn)成本成本 90,000,000

18、貸：開(kāi)發(fā)成本貸：開(kāi)發(fā)成本 90,000,000借借：銀行存款：銀行存款 5,000,000 貸貸：其他業(yè)務(wù)收入：其他業(yè)務(wù)收入 5,000,000借借：投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 2,000,000 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 2,000,000后續(xù)計(jì)量模式的變更后續(xù)計(jì)量模式的變更為保證會(huì)計(jì)信息的可比性，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)為保證會(huì)計(jì)信息的可比性，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟、能夠滿足采用公允價(jià)值只有在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟、能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，才模式條件的情況下，

19、才允許允許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)從成從成本模式計(jì)量變更為公允價(jià)值模式計(jì)量本模式計(jì)量變更為公允價(jià)值模式計(jì)量。 成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，并按計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。成本模式成本模式公允價(jià)值模式公允價(jià)值模式會(huì)計(jì)政策變更會(huì)計(jì)政策變更后續(xù)計(jì)量模式的變更舉例后續(xù)計(jì)量模式的變更舉例昆明百貨（昆明百貨（000560）后續(xù)計(jì)量模式的變更舉例后續(xù)計(jì)量模式的變更舉例后續(xù)計(jì)量模式的變更舉例后續(xù)計(jì)量模式的變更

20、舉例財(cái)年總資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)占比%20082476937025628.3620092864747298625.4820103359627664222.81財(cái)年凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益（萬(wàn)元）占比%200824863673147.7420094211320676.1320102745215575.51后續(xù)計(jì)量模式的變更舉例后續(xù)計(jì)量模式的變更舉例后續(xù)計(jì)量模式的變更舉例后續(xù)計(jì)量模式的變更舉例中國(guó)平安收購(gòu)深發(fā)展中國(guó)平安收購(gòu)深發(fā)展后續(xù)計(jì)量模式的變更舉例后續(xù)計(jì)量模式的變更舉例投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出資本化的后續(xù)支出資本化的后續(xù)支出 滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投

21、資性房地產(chǎn)成本。 例如，企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加堅(jiān)固耐用，或者通過(guò)裝修而改善其室內(nèi)裝潢，改擴(kuò)建或裝修支出滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)將其資本化。 企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開(kāi)發(fā)且將來(lái)仍作為投資性房地產(chǎn)的，在再開(kāi)發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開(kāi)發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出例例1：成本計(jì)量模式：成本計(jì)量模式 2014年3月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項(xiàng)廠房經(jīng)營(yíng)租賃合同即將到期。該廠房按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，原價(jià)為2 000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊600萬(wàn)元。為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定在租賃期滿后對(duì)廠

22、房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將廠房出租給丙企業(yè)。3月15日，與乙企業(yè)的租賃合同到期，廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。12月10日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生資本化支出150萬(wàn)元，即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計(jì)量模式。3月月15日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程：日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程：3月月15日日-12月月10日日12月月10日，改擴(kuò)建完工：日，改擴(kuò)建完工：借借：投資性房地產(chǎn)（在建）：投資性房地產(chǎn)（在建） 14,000,000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 6,000,000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 20,000,000

23、借借：投資性房地產(chǎn)（在建）：投資性房地產(chǎn)（在建） 1,500,000 貸貸：銀行存款等：銀行存款等 1,500,000投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出借借：投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn) 15,500,000 貸：投資性房地產(chǎn)（在建）貸：投資性房地產(chǎn)（在建） 15,500,000投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出例例2：公允價(jià)值計(jì)量模式：公允價(jià)值計(jì)量模式 2014年3月甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項(xiàng)廠房經(jīng)營(yíng)租賃合同即將到期。為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定在租賃期滿后對(duì)廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將廠房出租給丙企業(yè)。3月15日，與乙企業(yè)的租賃合同到

24、期，廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。11月10日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出150萬(wàn)元，即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。3月15日，廠房賬面余額為：1 200萬(wàn)元，其中成本1 000萬(wàn)元，累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)200萬(wàn)元。假設(shè)甲企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。3月月15日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程：日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程：3月月15日日-12月月10日日12月月10日，改擴(kuò)建完工：日，改擴(kuò)建完工：借借：投資性房地產(chǎn)（在建）：投資性房地產(chǎn)（在建） 12,000,000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本 10,000,000 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 2,000,000借借

25、：投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn) （在建）（在建） 1,500,000 貸貸：銀行存款等：銀行存款等 1,500,000投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出借借：投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn)成本成本 13,500,000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) （在建）（在建） 13,500,000投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出費(fèi)用化的后續(xù)支出費(fèi)用化的后續(xù)支出 不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益：借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“銀行存款”等科目。 例如，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)發(fā)生一些支出。投資性投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)

26、生改變而房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類，而不是后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)而不是后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變變。轉(zhuǎn)換形式有：。轉(zhuǎn)換形式有： 投資性房地產(chǎn)開(kāi)始自用，由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)。 房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營(yíng)出租的房地產(chǎn)重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。 房地產(chǎn)企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租，由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 自用建筑物停止自用，改為出租，相應(yīng)地由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。投資性投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換成本模式計(jì)量下成本模式計(jì)量下

27、由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)（建筑物或土地使用權(quán)）：借借：固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)）：固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)） （按投資性房地產(chǎn)的（按投資性房地產(chǎn)的賬面余額賬面余額） 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備） 由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨：借借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（按投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（按投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值賬面價(jià)值） 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）投資性房地產(chǎn)累計(jì)

28、折舊（或累計(jì)攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值、賬面余額、賬面凈值賬面價(jià)值、賬面余額、賬面凈值賬面余額：賬面余額：某個(gè)會(huì)計(jì)科目所有明細(xì)科目的匯總，如交易性金融資產(chǎn)的賬面余額包括成本和公允價(jià)值變動(dòng)兩個(gè)明細(xì)科目賬面價(jià)值：賬面價(jià)值：某科目（通常是資產(chǎn)類科目）的賬面余額減去相關(guān)備抵項(xiàng)目后的凈額。如應(yīng)收賬款賬面余額減去相應(yīng)的壞賬準(zhǔn)備后的凈額為賬面價(jià)值。賬面凈值：賬面凈值：成本減去計(jì)提的累計(jì)折舊和累計(jì)攤銷。對(duì)于固定資產(chǎn)：對(duì)于固定資產(chǎn)： 賬面余額固定資產(chǎn)的賬面原價(jià) 賬面凈值固定資產(chǎn)原價(jià)計(jì)提的累計(jì)折舊 賬面價(jià)值固定資產(chǎn)的原價(jià)計(jì)提的減值準(zhǔn)備計(jì)提的累計(jì)折舊以

29、成本計(jì)量的投資性房地產(chǎn)：以成本計(jì)量的投資性房地產(chǎn)： 賬面余額投資性房地產(chǎn)的賬面原價(jià) 賬面凈值賬面余額計(jì)提的累計(jì)折舊 賬面價(jià)值賬面余額計(jì)提的減值準(zhǔn)備計(jì)提的累計(jì)折舊以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)：以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)： 賬面余額投資性房地產(chǎn)的成本+公允價(jià)值變動(dòng) 賬面價(jià)值=賬面余額投資性投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換成本模式計(jì)量下成本模式計(jì)量下 由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)：借借：投資性房地產(chǎn)（按固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的：投資性房地產(chǎn)（按固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的賬面余額賬面余額） 累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）

30、 貸：固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)）貸：固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)） 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 由存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)：借借：投資性房地產(chǎn)（按存貨在轉(zhuǎn)換日的：投資性房地產(chǎn)（按存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值賬面價(jià)值） 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資性投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換成本模式計(jì)量舉例：成本模式計(jì)量舉例： 由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)： 例：2014年8月1日，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，開(kāi)始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項(xiàng)房地產(chǎn)賬面價(jià)值為3 765萬(wàn)元，其中，原價(jià)5 000萬(wàn)元，累計(jì)已提折舊1 235萬(wàn)元

31、。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計(jì)量模式。借借：固定資產(chǎn)：固定資產(chǎn) 50,000,000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 12,350,000貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 50,000,000 累計(jì)折舊累計(jì)折舊 12,350,000投資性投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換公允價(jià)值模式計(jì)量下公允價(jià)值模式計(jì)量下 由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨：借借：固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（：固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（按投資性房地按投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值公允價(jià)值） 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)

32、損益投資性投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換公允價(jià)值模式計(jì)量下公允價(jià)值模式計(jì)量下 由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)： （1）轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值小于賬面價(jià)值借借：投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn)成本（按固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的成本（按固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的公允價(jià)值公允價(jià)值） 累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備） 公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)）貸：固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)） （2）轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值借借：投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn)成本（按固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的成本（按固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的公允價(jià)值公允價(jià)值）

33、 累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備） 貸：固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)）貸：固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)） 其他綜合收益其他綜合收益 投資性投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換公允價(jià)值模式計(jì)量下公允價(jià)值模式計(jì)量下 由存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)： （1）轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值小于賬面價(jià)值借借：投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn)成本（按存貨的成本（按存貨的公允價(jià)值公允價(jià)值） 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 （2）轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值借借：投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn)成本（按存貨的成本（按存貨的公允

34、價(jià)值公允價(jià)值） 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 其他綜合收益其他綜合收益 （3）當(dāng)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入其他綜合收益的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)成本）。投資性投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換公允價(jià)值模式計(jì)量舉例：公允價(jià)值模式計(jì)量舉例： 1.由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)： 例： 2014年10月15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，開(kāi)始作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。2014年10月15日，該寫字樓的公允價(jià)值為4 800萬(wàn)元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為4 750萬(wàn)元，其中，成本為4 500萬(wàn)元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值250萬(wàn)元。借借：

35、固定資產(chǎn)：固定資產(chǎn) 48,000,000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本 45,000,000 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 2,500,000 公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 500,000投資性投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換公允價(jià)值模式計(jì)量舉例：公允價(jià)值模式計(jì)量舉例： 2.由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨： 例：甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其開(kāi)發(fā)的部分寫字樓用于對(duì)外經(jīng)營(yíng)租賃。2014年10月15日，因租賃期滿，甲企業(yè)將出租的寫字樓收回，并作出書(shū)面決議，將該寫字樓重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外銷售，即由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨，當(dāng)日的公允價(jià)值為5 800萬(wàn)元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)

36、量，原賬面價(jià)值為5 600萬(wàn)元，其中，成本為5 000萬(wàn)元，公允價(jià)值增值為600萬(wàn)元。借借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 58,000,000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本 50,000,000 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 6,000,000 公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 2,000,000投資性投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換公允價(jià)值模式計(jì)量舉例：公允價(jià)值模式計(jì)量舉例： 3.由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)： 例：2014年6月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)準(zhǔn)備將其出租，以賺取租金收入。2014年10月30日，甲企業(yè)完成了搬遷工作，原

37、辦公樓停止自用，并與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開(kāi)始日為2014年10月30日，租賃期限為3年。2014年10月30日，該辦公樓原價(jià)為5億元，已提折舊14 250萬(wàn)元，公允價(jià)值為35 000萬(wàn)元。假設(shè)甲企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。借借：投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn)成本成本 350,000,000 累計(jì)折舊累計(jì)折舊 142,500,000 公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 7,500,000 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn) 500,000,000 投資性投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換公允價(jià)值模式計(jì)量舉例：公允價(jià)值模式計(jì)量舉例： 4.由存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)： 例：2014年3月10日，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)。租賃期開(kāi)始日為2014年4月15日。2014年4月15日，該寫字樓的賬面余額為45 000萬(wàn)元，公允價(jià)值為47 000萬(wàn)元。2014年12月31日，該