2018年上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況

1、2018年上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況2018年，在全國房地產(chǎn)調(diào)控從緊基調(diào)不變的背景下，本市加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，實(shí)施了規(guī)范企業(yè)購買商品住房等精細(xì)化調(diào)控措施，投資投機(jī)性購房需求得到有效抑制，樓市預(yù)期進(jìn)一步回歸理性，市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)開發(fā)投資低位增長、房屋新開工面積小幅增加、銷售面積略有回升的態(tài)勢(shì)。1.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)總體平穩(wěn)(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資低位增長2018年，本市房地產(chǎn)開發(fā)投資低位增長，完成投資4033.18億元，比上年增長4.6%。從全年走勢(shì)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)總體平穩(wěn)、低位波動(dòng)態(tài)勢(shì)。1-2月的投資增速(10.1%)為全年最高點(diǎn)，此后總體保持平穩(wěn)，增速在3.0%5.3%區(qū)間波動(dòng)(見圖1

2、)。2018年，本市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市固定資產(chǎn)投資的52.9%，比重同比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。圖1 2018年本市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況從房屋類型看，住宅和辦公樓投資小幅增長，商業(yè)營業(yè)用房投資下降。2018年，本市住宅投資2225.92億元，比上年增長3.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的55.2%，比重下降0.6個(gè)百分點(diǎn);辦公樓投資692.71億元，增長7.9%，占17.2%;商業(yè)用房投資461.42億元，下降8.9%，占11.4%。從投資結(jié)構(gòu)看，土地購置費(fèi)快速增長、占比提升，建安工程投資下降。2018年，本市房地產(chǎn)開發(fā)投資中的土地購置費(fèi)1846.14億元，比上年增長21.2%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的45

3、.8%，比重提高6.3個(gè)百分點(diǎn);建安工程投資1971.77億元，下降6.3%，占48.9%。(2)房屋在建規(guī)模略有下降2018年，房屋在建規(guī)模略有下降，本市房屋施工面積14672.37萬平方米，比上年下降4.5%。其中，住宅施工面積7520.39萬平方米，下降6.2%。2018年，本市房屋新開工面積2687.17萬平方米，比上年增長2.6%。其中，住宅新開工面積1473.17萬平方米，增長5.0%;商辦新開工面積517.77萬平方米，下降22.3%，連續(xù)兩年出現(xiàn)兩位數(shù)下降。2018年，本市房屋竣工面積3115.76萬平方米，比上年下降8.0%。其中，住宅竣工面積1730.27萬平方米，下降7.

4、1%(見表1)。表1 2018年本市房屋新開工和竣工面積情況指  標(biāo)新開工面積（萬平方米） 竣工面積（萬平方米） 比上年增長(%)比上年增長(%)全部房屋2687.17 2.63115.76 -8.0#住宅1473.17 5.01730.27 -7.1辦公樓 310.84-15.7 413.46 -7.1商業(yè)營業(yè)用房 206.93-30.5 341.05-12.0(3)到位資金更加依賴企業(yè)自籌資金2018年，本市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本年到位資金5330.46億元，比上年下降1.0%

5、。從資金來源渠道看，受新建房屋銷售面積持續(xù)低位以及房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管嚴(yán)格、房企融資渠道收窄影響，項(xiàng)目建設(shè)資金更加依賴于企業(yè)自籌資金。開發(fā)項(xiàng)目本年到位資金中僅自籌資金保持增長、且增幅超兩成，其他各類到位資金則均呈下降態(tài)勢(shì)(見表2)。表2 2018年本市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本年到位資金情況指  標(biāo)資金(億元)比上年增長(%)比重(%)本年到位資金5330.46  -1.0100.0#國內(nèi)貸款1326.02  -4.9 24.9自籌資金1896.42  22.4 35.6其他資金2107.91 -13.5 

6、39.5      #定金及預(yù)付款1566.41  -4.929.4另據(jù)人民銀行上海總部統(tǒng)計(jì)，截至2018年底，本市中外資金融機(jī)構(gòu)本外幣商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額21242.50億元，比上年增長7.0%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額6072.37億元，增長11.3%;個(gè)人購房貸款余額14110.14億元，增長4.2%。本市公積金貸款余額3921.96億元，比上年增長11.1%。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售略有回升2018年，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，從限購、限貸、價(jià)格監(jiān)管到規(guī)范企業(yè)購房、加強(qiáng)搖號(hào)監(jiān)管，充分體現(xiàn)了中央“房住不炒”

7、的調(diào)控決心。在中央決定堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲后，市場(chǎng)短期預(yù)期有所轉(zhuǎn)變，觀望情緒有所增強(qiáng)。但在經(jīng)歷了2017年的樓市交易低迷、成交量大幅萎縮后，銷售略有回升。(1)新建房屋銷售面積小幅增長2018年，本市新建房屋銷售面積1767.01萬平方米，比上年增長4.5%。其中，住宅銷售面積1333.29萬平方米，下降0.6%(見圖2)。隨著本市對(duì)“類住宅”項(xiàng)目分類施策、清理整頓工作的推進(jìn)落實(shí)，商辦銷售逐步恢復(fù)正?；?。全市辦公樓銷售面積147.08萬平方米，比上年增長18.5%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積101.75萬平方米，增長28.3%。圖2 2018年本市新建商品房及住宅銷售情況(2)存量房銷售低位盤整據(jù)市房地

8、產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，2018年本市存量房網(wǎng)簽面積1513.46萬平方米，比上年增長0.2%。其中，存量住宅網(wǎng)簽面積1229.65萬平方米，增長4.3%。伴隨新房市場(chǎng)供應(yīng)明顯增加、交易量的回升，帶動(dòng)了部分置換型需求“賣舊買新”，存量房市場(chǎng)成交量小幅增長。但成交水平依然處于歷年低位，甚至低于樓市較為低迷的2012年和2014年(見圖3)。圖3 2012年-2018年本市存量住宅網(wǎng)簽月均成交量(3)樓盤銷售出現(xiàn)分化2018年，市場(chǎng)化新建住宅銷售出現(xiàn)了“冷熱不均”的現(xiàn)象。中心城區(qū)項(xiàng)目多以改善為主，因其兼具了地段、配套、價(jià)格等多方面的優(yōu)勢(shì)，且綜合性價(jià)比高，受到購房者青睞，認(rèn)籌率較高。而郊區(qū)尤其是一些地理位置偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目則少人問津，樓盤呈現(xiàn)銷售疲軟狀態(tài)，去化速度較慢。隨著下半年供應(yīng)量的持續(xù)上升，購房者可選范圍擴(kuò)大，前期積壓需求得到釋放，項(xiàng)目銷售分化情況日趨加劇，下半年起市中心項(xiàng)目的銷售情況也開始出現(xiàn)一定分化。3.新建住宅銷售均價(jià)為每平方米28981元2018年，本市新建住宅銷售均價(jià)28981元/平方米。從區(qū)域均價(jià)看：內(nèi)環(huán)線以內(nèi)10