舟山市房地產(chǎn)東港市民中心六幅地塊項目投資可行性報告

1、東港市民中心六幅地塊，目投資、用性報告一、項目決策背景及結論1、項目決策背景外部環(huán)境普陀東港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是采用圍海造地， 不占一分耕地的省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。 東 港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地處舟山旅游金三角要沖， 南面與著名漁港沈家門相鄰，東南與國 家級名勝風景區(qū)著名的佛教圣地普陀山和國家級旅游度假區(qū)朱家尖隔海相望，區(qū)位優(yōu)勢十分顯著。東港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的發(fā)展方向，是建成集港口、旅游、商貿(mào)、輕 加工、服務、居住為一體，各項基礎設施、公益事業(yè)相配套的濱海新區(qū)。東港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積12平方公里。一期4平方公里已開發(fā)完畢， 二期6平方公里已經(jīng)啟動。道路、供電、供水、通訊、排水等基礎設施均能保證 開發(fā)的要求。該項目所在區(qū)域有

2、如下特點和優(yōu)勢：完備的基礎配套設施，打造高品質生活，整體區(qū)位性強地理位置優(yōu)越，交通便利，離老城區(qū)市區(qū)較近環(huán)境清幽，小區(qū)規(guī)劃合理，景觀設計富有特色內部因素本項目位于東港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的東面，區(qū)位好，規(guī)模適當，發(fā)展前景樂觀，可 作為公司主要利潤來源。2、結論在國家和地方有關政策、財稅制度、貨幣制度相對穩(wěn)定的前提下，確保投資 強度，本項目的開發(fā)建設具有可行性， 且可利用我司以往的成功開發(fā)經(jīng)驗、 營銷策略和積累的潛在客戶源，亦能保證一定的利潤二、項目情況及區(qū)位環(huán)境1、項目基本情況項目位置：地塊于東港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東面，毗鄰法國歐尚超市、 普陀區(qū)行政中心、高檔特色海鮮城等，片區(qū)已初步建成東港區(qū)域高尚的住宅生活區(qū)

3、土地現(xiàn)狀：土地平整。規(guī)劃要求：地塊編號出讓面積 (m2)規(guī)劃用途規(guī)？戈U?設？計？條？件出讓年限容積率建筑密度綠地率建筑限高東港商務中心周邊23-2地塊42176住宅容積率0<25%28%c綠地率0 30%45米70年東港商務中心周邊23-5地塊44950住宅容積率0<25%28%c綠地率0 30%45米70年東港商務中心周邊24-1地塊27678住宅容積率0<30%28%c綠地率0 30%35米70年東港商務中心周邊24-5地塊26407住宅容積率0<30%28%c綠地率0 30%35米70年東港商務中心周邊24-6地塊24764商業(yè)、辦公容積率0<40%20%

4、c綠地率0 30%60米40年東港商務中心周邊26-2地塊9640餐飲旅館 業(yè)(賓館)容積率0<40%20%c綠地率0 30%110米40年2、項目區(qū)位環(huán)境區(qū)域概況6幅地塊所在的區(qū)域位于普陀區(qū)東港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內，地塊距離沈家門市中心 約5公里左右。東港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)過7年多建設，開發(fā)區(qū)內已有企事業(yè)單位百余 家，總投資億人民幣。目前開發(fā)區(qū)環(huán)境優(yōu)美，人丁興旺，各行各業(yè)欣欣向上。區(qū)域配套東港目前居住人口約3萬余人，已經(jīng)形成了比較完備的商業(yè)設施，從購物、 吃飯，到娛樂休閑，各種商店和場所基本齊全。交通：臨近329國道，公交1、2、9、27、28、29路均可到歐尚超市，項目 周邊出租車諸多，出行十分便

5、利。購物：法國歐尚超市、東港貿(mào)易城、好當家超市、東港建材城、東港家具城;休閑：沈園、海邊人家休閑山莊、東港露天電影院、市民中心廣場、海濱公園、兒童公園、圖書館、新天地咖啡館；娛樂：花樣年華KTV歌城、東港山莊；餐飲：海中州海鮮美食城、規(guī)劃中的 2個五星級大酒店、特色海鮮排擋； 學校：東港小學、普陀中學、熊貓幼兒園、沈家門小學；銀行：中國銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、信用合作社、工商銀行；醫(yī)療：東港醫(yī)院、東港社區(qū)衛(wèi)生院、醫(yī)藥公司；三、普陀區(qū)概況1、城市區(qū)位及環(huán)境地理位置舟山市普陀區(qū)位于浙江省東北部，舟山群島東南部，長江、錢塘江、甬江入 海交匯處南緣海域。介于北緯29° 32' -3

6、0° 28',東經(jīng)121° 56' -123° 14'。 南北長約105千米，東西寬約85千米。區(qū)域總面積6728平方千米，其中海域面 積平方千米，陸域面積平方千米（含潮間帶平方千米）。氣候及自然環(huán)境普陀屬北亞熱帶季風海洋型氣候區(qū)，冬夏季長，春秋季短，四季分明，更無 酷暑，冬無嚴寒，年溫差較小，溫暖濕潤，光照充足，雨量充沛，季風顯著。春 季3月26日至6月15日（候平均氣溫10C22C）,冷暖空氣交替頻繁，風向 多變，溫度變化大，降水增多，主要災害性天氣有大霧、倒春寒等，偶有冰雹。 夏季6月16日至9月30日（候平均氣溫22c以上），6月中

7、旬至7月上旬為初 夏梅雨期，雨量集中，暴雨增多，出梅后受副熱帶高壓控制，多晴熱天氣，溫度 高，日照多，蒸發(fā)大，79月為臺風主要影響期。秋季10月1日至12月10日 （候平均氣均10c 22C）,夏季風漸轉冬季風，冷空氣逐漸轉強，氣溫成波狀 式下降。冬季12月11日至次年3月25日（候平均氣溫10C）以下，因北方冷 空氣頻繁南下，氣溫急劇下降，多晴冷天和偏北大風。2、行政區(qū)域分布普陀，佛教華嚴經(jīng)中“一朵美麗的小白花”之意。她位于浙江省東北部， 舟山群島東南部，因境內佛教勝地普陀山而得名，是舟山市的一個市屬區(qū)。全區(qū)共有大小島嶼455個，有人居住的有32個。全區(qū)轄7鎮(zhèn)4鄉(xiāng)3街道，區(qū)治沈家 門街道?？?/p>

8、人口萬人，面積 6728平方公里，其中海域面積平方公里，陸地面積 平方公里，海岸線總長千米，是海洋大區(qū)，陸地小區(qū)。普陀地處長江三角洲經(jīng)濟區(qū)、全國沿海要沖、舟山漁場中心。背靠滬、杭、甬等大中城市，面臨遼闊海洋，與臺灣基隆港、日本長崎港、韓國仁川港相對。 自然資源豐富，漁業(yè)發(fā)達，港口優(yōu)良，風光秀麗，氣候宜人，素有“東海明珠” 之稱。？口3、東港開發(fā)區(qū)概述東港開發(fā)區(qū)位于舟山本島普陀區(qū)沈家門的最東側，即北緯30度東經(jīng)122度附近，長約16千米，寬約千米的臨海狹長地帶，其地形為濱海丘陵和海涂淺灘。 東港開發(fā)區(qū)地處舟山旅游金三角要沖， 南面與著名漁港沈家門相鄰，東南與國家 級名勝風景區(qū)著名的佛教圣地普陀山

9、和國家級旅游度假區(qū)朱家尖隔海相望，區(qū)位優(yōu)勢十分顯著。四、舟山投資環(huán)境分析1、舟山經(jīng)濟發(fā)展狀況年份2000200120022003200420052006月GDP （億元）272人均GDP （元）11516131921485017713218592775534475數(shù)據(jù)來源一一舟山市統(tǒng)計局GDP除00-02年的年增幅在13流右，03-05年年增幅均19犯上，其中04-06 的增幅達到了 25%高于全國的增長速度（%。2007年上半年，長三角16城市 實現(xiàn)GDP億元，其中江蘇省8城市實現(xiàn)GDP億元，浙江省7城市實現(xiàn)GDP億元， 上海市實現(xiàn)GDP億元。舟山市GDP%億元，同比增長 ,增速繼續(xù)位居 1

10、6城市 之首。這組數(shù)據(jù)充分反映了舟山市整個宏觀經(jīng)濟較好的增長態(tài)勢。人均GDP:00-03年人均GDB曾幅平均為15位右,04-06年的平均增幅在23% 以上，我們以06年人民幣34475元約合為4325美元來說，（慣例人均GD吩于 1300-8000美元），說明其房地產(chǎn)發(fā)展處于快速上升階段。2、居民生活消費水平居民收入變動年份2003200420052006全市年人均實際收入（元）128902185526931增 幅69%23%全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）12213137471552417525全市在崗職工平均工資（兀）18782215922568027561增 幅14%18%7%全市農(nóng)民

11、人均純收入（兀）5150623271908333增 幅21%15%數(shù)據(jù)來源一一舟山市統(tǒng)計局05、06年舟山市城鎮(zhèn)居民可支配收入水平遠高于于全國平均水平，說明舟 山人民相對全國較為富裕，有相當?shù)南M能力。隨著舟山市區(qū)居民人均收入不斷 上升將增加了對高品質住宅的需求及對房價的承受力。圖1-3:收入水平口全市年人均實際收 入城鎮(zhèn)人均可支配收 入口農(nóng)民人均收入舟山居民恩格爾系數(shù)年份2000200120022003200420052006食品支出城鎮(zhèn)（元）274429673123319833884025人均消費支出城鎮(zhèn)654073678010900993851095011306城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)42%39%

12、全國%數(shù)據(jù)來源一一舟山統(tǒng)計局居民恩格爾系數(shù)逐年遞減（2006年略有回升），說明居民生活正有溫飽型生 活向以享受和發(fā)展為標志的富裕生活轉變。人均居住面積單位：平方米年份2000200120022003200420052006城鎮(zhèn)人均居住面積22數(shù)據(jù)來源一一舟山統(tǒng)計局舟山市人均居住面積基本接近全省的水平，其中01-03年高于全省水平,03-06年相對全省而言增長緩慢。3、人口規(guī)模及變動人口歷年的變動情況單位：萬人年份2000200120022003200420052006全市總人口（人）984104981014977557971219969145967250965756總戶數(shù)（戶）34937135

13、1224353246356414357245356919356367總人口增長率（）一總戶數(shù)（萬）3535036242424全市城巾化率（%）360中心城區(qū)人口（萬人）3132037373940中心城區(qū)人口增長 率（%）0數(shù)據(jù)來源一一舟山統(tǒng)計局從舟山市人口變動的數(shù)據(jù)反映，人口呈緩慢下降趨勢，城市化率加快，進而 保持整體需求的穩(wěn)步發(fā)展。人口規(guī)劃目標舟山市市域總人口規(guī)劃近期（2005年）104萬人，中期（2010年）106萬人， 2020年110萬人。4、城市規(guī)劃狀況（2000-2020年）城市規(guī)劃目標總人口規(guī)劃：舟山市市域總人口規(guī)劃近期（2005年）104萬人，中期（2010 年）106萬人，2

14、020年110萬人。城市人口規(guī)模：規(guī)劃近期39萬人，中期42萬人，遠期50萬人。城市建設用地規(guī)模：遠期城市建設用地平方公里，人均用地平方米。2020年規(guī)劃城市居住用地1402公頃，占城市建設總用地的%,人均居住用地平方米。主要經(jīng)濟發(fā)展目標：近期（2005年）國內生產(chǎn)總值200億元左右（以2000 年價格計算，下同），人均20000元左右；中期（2010年）國內生產(chǎn)總值270億 元左右，人均 26000元左右；遠期（2020年）國內生產(chǎn)總值 500億元左右，人 均45000元左右。預測2005年一、二、三產(chǎn)業(yè)的結構比重為：。社會經(jīng)濟發(fā)展目標：加快舟山的區(qū)位優(yōu)勢和“漁、港、 景”資源優(yōu)勢向現(xiàn)實 經(jīng)

15、濟優(yōu)勢轉化，以提前基本實現(xiàn)現(xiàn)代化統(tǒng)纜全局，以加快發(fā)展為主題，以結構調整為主線，以改革開放和科技進步為動力，以提高人民生活水平為根本出發(fā)點， 抓住機遇，進中求快，強化基礎，勇于創(chuàng)新，深入實施科教興市戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā) 展戰(zhàn)略，爭創(chuàng)機制市場化、區(qū)域城市化、陸島一體化，促進全市經(jīng)濟發(fā)展和社會 全面進步，圍繞建設“海洋經(jīng)濟強市、海洋文化名城、海上花園城市”目標，優(yōu) 化城市空間組織結構，完善強化城市功能，提高城市規(guī)劃管理水平，提升城市品位形象。到2010年，城市化率達到65%Z上，中心城區(qū)建成區(qū)面積達到 45平方 公里，人口達到45萬人。今后五年，從我市群島型地理特征和發(fā)展狀況出發(fā)，進一步加強城鄉(xiāng)空間整合和

16、功能區(qū)劃， 通過規(guī)劃來引導城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展，最終實現(xiàn) 舟山城鎮(zhèn)”一個主體區(qū)域、兩個發(fā)展側翼”的大空間組織結構。城市區(qū)域規(guī)劃(2000-2020年)城市發(fā)展方向：主要圍繞寧波一一北侖一一金塘島一一冊子島一一老塘山定海一一臨城一一普陀一一朱家尖軸線、上海產(chǎn)潮港一一大小洋山一一衢山 島一一岱山島一一西碼頭一一白泉一一長峙島二條軸線為發(fā)展軸，在舟山本島形成網(wǎng)絡狀的城鎮(zhèn)一體化發(fā)展格局。舟山市行政區(qū)范圍：包括定海區(qū)、普陀區(qū)、岱山縣、蛛泗縣。市域總面 積萬平方公里，其中，海域面積萬平方公里，陸域面積平方公里(包括灘涂面積 平方公里)。舟山市城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略：優(yōu)先發(fā)展中心城市，重點發(fā)展中心鎮(zhèn)。運用市場機制, 積極推進

17、舟山本島城鄉(xiāng)發(fā)展一體化、 大島城鎮(zhèn)發(fā)展集約化，建立以中心城市為核 心，中心城市、中心鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)相結合，規(guī)模不等、設施完善、布局合理的城鎮(zhèn) 發(fā)展格局。市域城鎮(zhèn)體系等級分為三級：(1)舟山中心城市，包括老塘山、定海城區(qū)、臨城城區(qū)、普陀城區(qū)、朱家尖。(2)二級中心城鎮(zhèn)，包括高亭、菜園、金塘、白泉、六橫、洋山、島斗。(3)三級中心城鎮(zhèn)，包括小沙、岑港、干覽、馬春、展茅、冊子、桃花、蝦 峙、東極、秀山、長涂、岱東、泥峙、東沙、岱西、蛛山、黃龍。舟山市域城鎮(zhèn)體系規(guī)模結構表城鎮(zhèn)等 級城鎮(zhèn)規(guī)模城鎮(zhèn)名稱規(guī)模合計城鎮(zhèn)數(shù)量城鎮(zhèn)數(shù)量比例(%)第一級50萬人中心城市(定海、臨城、普陀城區(qū))50萬人以上14第二級2-7萬

18、人高亭、菜園、金塘、六橫、 白泉、洋山、島斗12-15萬人728第三級萬人小沙、岑港、干覽、馬番、展茅、 桃花、東極、長涂、泥峙、岱東、 蝦峙6-8萬人1144萬人以下東沙、岱西、秀山、竦山、黃龍、 冊子2-3萬人624合計約70萬人25100部分主要城鎮(zhèn)職能分工表職能類型主要城鎮(zhèn)綜合型中心城市、昌號、菜園港口型金塘、岑港、六橫、洋山等建制鎮(zhèn)工貿(mào)型白泉、干覽、小沙、展茅等建制鎮(zhèn)旅游型馬番、桃花等建制鎮(zhèn)漁農(nóng)業(yè)及加工型蝦峙、島斗、竦山等建制鎮(zhèn)發(fā)展條件分析圖規(guī)劃范圍城市用地發(fā)展方向：定海城區(qū)向鹽倉、城東拓展，普陀城區(qū)向東港發(fā)展，開 辟臨城(含長峙島)新城區(qū)。舟山中心城市發(fā)展的空間形態(tài)為三組團二點帶狀

19、城市組群，三組團即定海城區(qū)、臨城城區(qū)、普陀城區(qū)，二點即朱家尖、老塘山兩個發(fā)展點。城市組團和發(fā)展點的主要職能：(1)定海城區(qū)：現(xiàn)代化的海島港口城市，舟山市近期政治、經(jīng)濟、文化中心, 省級歷史文化名城。(2)臨城城區(qū)：舟山市中遠期政治、文化、教育、服務中心，現(xiàn)代化的海島生態(tài)新城。(3)普陀城區(qū)：全國著名的漁港，國家重要的海洋開發(fā)基地，舟山市旅游金 三角的組成部分，普陀區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心。(4)朱家尖：普陀山國家級風景名勝區(qū)的組成部分，以休閑度假、海洋科研教育等為特色的旅游區(qū)。(5)老塘山：以港口、工業(yè)、倉儲功能為主的臨港工業(yè)區(qū)tWWWHIMtwa-mian .".MM 7s用地分析用

20、地評價用地現(xiàn)狀用地規(guī)劃居住區(qū)規(guī)劃：(1)定海城區(qū)應在規(guī)劃期內完善居住小區(qū)組團功能，通過舊城改造，改善城區(qū)居住環(huán)境。在城區(qū)內劃分為四個居住區(qū)， 分別為解放路以北、環(huán)城東路以西居 住區(qū)；解放路以南、環(huán)城東路以西居住區(qū)；解放路以北、環(huán)城東路以東居住區(qū)； 解放路以南、環(huán)城東路以東居住區(qū)。規(guī)劃 14萬人居住。(2)臨城城區(qū)規(guī)劃三個居住區(qū)，分別是世紀大道(暫名)以西居住區(qū)；定沈 路以北、世紀大道以東居住區(qū)；定沈路以南、世紀大道以東居住區(qū)。另規(guī)劃長峙 島居住小區(qū)。規(guī)劃安排萬人居住。(3)普陀城區(qū)規(guī)劃三個居住區(qū)，分別為浦西、老城區(qū)、東港居住區(qū)。規(guī)劃萬 人居住。(4)老塘山規(guī)劃萬人居住。(5)朱家尖規(guī)劃2. 5

21、萬人居住。(6)規(guī)劃區(qū)范圍內各建制鎮(zhèn)的人口和居住區(qū)需編制建設規(guī)劃5、東港區(qū)塊未來發(fā)展及規(guī)劃目標：發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)揮旅游金三角的輻射、滾動效應，增強公建配套服 務，適量發(fā)展住宅和商業(yè)，強化綜合職能，改善區(qū)域環(huán)境，加快城市化步伐，提 高地區(qū)品位，建設環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、布局合理的城市新片區(qū)。五、舟山房地產(chǎn)市場分析1、固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資情況2006年舟山市全社會固定資產(chǎn)投資億元，比上年增長 其中限額以上項目 投資額億元，增長。全年計劃投資500萬元及以上的在建項目402個，平均建 設規(guī)模從上年的億元擴大到億元。全年完成基礎設施投資億元，增長 2001 -2006<r固定悟產(chǎn)投快及H增長速度在

22、全社會投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資億元，增長倍；第二產(chǎn)業(yè)投資億元，增長, 其中工業(yè)投資億元，增長%；第三產(chǎn)業(yè)投資億元，增長,其中交通運輸倉儲郵 政業(yè)投資億元，增長。06年房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，比上年增長。商品房竣工面積萬平方米，增 長。商品房銷售面積萬平方米，增長。商品房空置面積平方米，增長倍。200 1 0006年廟地產(chǎn)投:貨及其增長速度2、土地市場供應（定海和臨城）年份200420052006當年土地供應面積（畝）1000140016003、商品房市場運行狀況及趨勢商品房市場運行指標年份20022003200420052006商品房施，面枳其中：住宅商品房新開，面積其中：住宅:商品房批準預售面枳其中

23、：住宅商品房竣，面積其中：住宅商品房銷售面枳其中：住宅2006年發(fā)展趨勢:全市房地產(chǎn)開發(fā)呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。據(jù)最新統(tǒng)計， 2006年全市房地產(chǎn)業(yè)完成 投資億元，其中房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)完成投資額億元，比上年增長 %增速提高個百 分點；其中住宅投資億元，增長 %增速同比提高個百分點。隨著房地產(chǎn)用地開發(fā)進度加快，2006年全市商品房屋施工面積萬平方米， 比上年增長其中住宅施工面積萬平方米，增長 新開工面積萬平方米，比上 年增長其中住宅新開工面積萬平方米，增長 %從商品房銷售看，也呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長態(tài)勢。全市商品房銷售面積萬平方米， 其中商品住宅為萬平方米，分別比上年增長 w口在總的銷售面積中，期房銷售 面積為萬

24、平方米，其中住宅萬平方米，分別增長 蜂口02-06年發(fā)展趨勢：施工面積：連續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢?？⒐っ娣e：020305年呈現(xiàn)竣工面積略大于銷售面積的態(tài)勢， 其中04和06 年出現(xiàn)銷售面積大于竣工面積。銷售面積：呈現(xiàn)“直線上升-略下降-大幅上升”的走勢，這說明舟山房地產(chǎn) 市場需求還是呈現(xiàn)比較旺盛的態(tài)勢。商品房（住宅）供需分析商品房供求比：年份20022003200420052006商品房批準預售面枳（力平米）銷售面枳（萬平米）供求比:1:1:1:1:1住宅供求比:年份20022003200420052006批準預售面積（力平米）銷售面枳（萬平米）供求比:1:1:1:1:1分別對商品房與住宅的供求分

25、析來看，舟山樓市長期處于供略大于求的格局，市場較為平穩(wěn)商品房（住宅）價格走勢舟山市住宅銷售價格呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢，平均每年以 5-10%的增幅增長年份01年02年03年04年05年06年均價（元/M2）2850315032103980424547004、存量房市場現(xiàn)狀及趨勢新房存量截至2007年10月9月，舟山市房產(chǎn)信息網(wǎng)上可售套數(shù)合計萬套， 共萬平方米；已售套數(shù)萬套，合計萬平方米。從目前的市場消化速度來看，按照 2007年1 10月（以定海和普陀兩地為例）的月均銷售套數(shù) 250套來計算，則 定海和普陀剩余部分存量房還需要 4個月左右時間才能消化完。加上近兩年推出 的土地將形成的房屋供應量，則近

26、年舟山房地產(chǎn)市場還是存在一定的銷售壓力。六、普陀區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、2006年普陀區(qū)固定資產(chǎn)投資運行狀況投資總量大速度快2006年，全年完成全社會固定資產(chǎn)投資億元，同比增長 其中限額以上項 目完成投資億元，同比增長 增幅同比提高了個百分點，高于全市平均增速個 百分點。全社會固定資產(chǎn)投資總量從 2002年的億元上升到2006年的億元，擴大 了倍，前四年累計總投入億元，投資增速也持續(xù)加快，四年年均增長房地產(chǎn)開發(fā)完成投資億元，增長%。其中：商品房住宅投資億元；辦公樓投 資億元；商業(yè)營業(yè)用房投資億元。全年購置土地萬平方米，購置費21861萬元；商品房施工面積萬平方米，增長,竣工面積萬平方米，銷售面積

27、萬平方米；空 置房面積萬平方米，比上年末增加萬平方米。投資結構進一步優(yōu)化2006年，第一產(chǎn)業(yè)投資億元，第二產(chǎn)業(yè)投資億元，第三產(chǎn)業(yè)投資億元。一、 二、三、產(chǎn)業(yè)投資比重為 %口工業(yè)性投入和房地產(chǎn)開發(fā)仍是我區(qū)投資領域 的兩駕主要“馬車”，兩行業(yè)完成投資億元，占總投資的 %在第三產(chǎn)業(yè)內部， 與人民生活密切相關的水利管理業(yè)、 公共設施管理業(yè)、住宿與餐飲業(yè)同比分別增 長W口倍，均呈現(xiàn)較快的增長速度，對我區(qū)投資結構的升級與和諧社會的建設 起到了較好的促進作用。房地產(chǎn)開發(fā)仍然趨旺2006年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，同比增長%比上年高出個百分點。其中， 住宅投資億元，同比增長%商品房銷售面積和銷售額穩(wěn)定增長， 據(jù)

28、對列入我區(qū)房 地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計范圍內的統(tǒng)計，我區(qū)商品房（包括住宅、商鋪、辦公樓等）銷售面 積萬平方米，同比增長%實現(xiàn)銷售額億元，同比增長其中住宅（含別墅）銷 售面積萬平方米，同比增長 55%實現(xiàn)銷售額億元，同比增長 %2、普陀區(qū)樓市分析樓市運行指標表：普陀區(qū)樓市運行情況年份2003200420052006施工卸積（力T竣工卸積（斤銷售卸積 （力平米）商品房住宅其中：東港區(qū)域06年的商品房銷售面積約為18萬平米，占普陀的48% （普 陀區(qū)統(tǒng)計局）成交均價走勢表：區(qū)域歷年來商品房價格走勢年份| 2003年2004 年2005 年2006 年2007年 18 月普陀（元/平米）3000370042004

29、7005300普陀區(qū)住宅成交均價呈平穩(wěn)增長趨勢，年增幅在500-700元/平米，06年普陀區(qū)整體均價為4700元/平米，其中東港區(qū)域為 4100元/平米，沈家門區(qū)域為 5300元/平米。2007年1-8月普陀區(qū)整體均價為5300元/平方米，其中東港區(qū)域 4800元，沈家門區(qū)域為5800元/平方米。去化分析（摘自舟山房產(chǎn)網(wǎng)）板塊納入網(wǎng)上銷售總面積/套數(shù)已售面積/套數(shù)可售面積/套數(shù)普陀6885 套從05年10月全市數(shù)據(jù)透明化開始，截止 07年10月9日的數(shù)據(jù)月計23個月，區(qū)域去化6265套，日均套以日均套計，現(xiàn)有存量的去化需 620/258二個月最新網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)地區(qū)網(wǎng)上可售（套）網(wǎng)上可售（平方米）

30、網(wǎng)上已售（套）網(wǎng)上已售（平方米）沈家門1561070東港2203704浦西791205（摘自普陀房產(chǎn)網(wǎng)一一截止 07年10月9日）3、東港區(qū)域在售量及后續(xù)開發(fā)量分析在售量分析東港區(qū)域住宅納入網(wǎng)上銷售總面積為 3924套；已銷售住宅3704套；在售住 宅220套。（以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)從月至）以目前的去化速度90套/月計，在售量的去化需個月左右。46萬平米。后續(xù)量分析我們對目前市場競爭產(chǎn)品的后續(xù)量作粗略統(tǒng)計，區(qū)域后續(xù)量預計地塊名稱后為m （估計）碧海蓮緣三、四期20萬山水人家四、五期15萬昌正B地塊11萬合計46萬碧海蓮緣三期推出量約7萬平方米，產(chǎn)品主要是小高層、多層，預計銷售時問08年6月份。山水人家

31、四期推出量約7萬平方米，產(chǎn)品主要是高層、多層，預計銷售時間 08年67月份。昌正置業(yè)B地塊（山海華府）推出量約11萬平方米，產(chǎn)品主要是高層、排 屋。預計銷售時間08年7月份。初步預計08年6-7月份在東港區(qū)域開盤的項目體量大概在 25萬平方米左 右。區(qū)域去化速度從目前東港區(qū)域住宅銷售去化進度來看，年去化量約20萬平方米計算，08年所推出的體量需銷售年?，F(xiàn)區(qū)域價格漲幅情況從普陀房管處了解2007年3月份一6月份，東港區(qū)域整體住宅均價上幅500 元/平方米（官方統(tǒng)計）。從2007年6月一9月份，價格又上幅500元/平方米左 右。七、項目SWO分析及產(chǎn)品定位1、項目SWO分析地塊優(yōu)勢：1）地塊屬東港

32、（規(guī)劃）行政商業(yè)中心的核心區(qū)域，潛在規(guī)劃優(yōu)勢顯著2）地塊具有大規(guī)模開發(fā)優(yōu)勢3）三盛宏業(yè)集團開發(fā)的頤景園品牌在舟山有一定的知名度和市場接受度,有大量具有一定消費能力和相當品位的客戶追隨4）目前東港區(qū)域商品房銷售勢態(tài)強勁，同時銷售價格正在穩(wěn)步上升中。地塊劣勢：1）由于這6幅地塊是通過圍海所建，由于以前東港區(qū)域圍海填土工程缺乏 有效的管理，導致目前項目區(qū)域內基層存在大量的大面積石塊，不利于打樁， 如 需開發(fā)則勢必要大規(guī)模進行翻土整理； 同時本項目臨近大海，建造地下停車位的 成本及技術含量較高，這都增加了項目的工程造價成本。2）目前地塊周邊生活配套欠缺、缺乏居住氛圍。機會點：1）普陀區(qū)本身土地資源稀缺

33、，為項目開發(fā)提供一定的機會。2）東港一期的建成入住，區(qū)域客對本案的區(qū)位較為認同。3）東港區(qū)域產(chǎn)品多為一般，高品質產(chǎn)品的市場空間大。4）預計2010年跨海大橋將建成通車，同時舟山的房產(chǎn)價格相對周邊城市顯 的較低，這對外地客源有很大的吸引力，易于產(chǎn)品客源的拓展。威脅點：1）受房地產(chǎn)業(yè)大勢影響及政策的不確定因素。2）區(qū)域內同類型產(chǎn)品現(xiàn)實及潛在競爭明顯，如：東港碧海蓮緣三期即將推出7萬方的小高層、多層產(chǎn)品，邦泰置業(yè)在朱家尖大橋收費站東側已經(jīng)取得200多畝的住宅用地，規(guī)劃將開發(fā)排屋、單體別墅、多層、高層住宅，東港山水華庭 四期即將推出高層和多層產(chǎn)品，綜合以上各項目開發(fā)信息，預計 2008-2009年，

34、在東港區(qū)域同類產(chǎn)品銷售競爭將會激烈。2、項目定位（24-1、24-5地塊）依據(jù)該項目的區(qū)位、交通、環(huán)境等特性和所處區(qū)域的市場行情及發(fā)展趨勢， 該項目適于以頗現(xiàn)代的、輕巧自如的、色彩明快的現(xiàn)代中式建筑風格為總體風格， 將精致的民族建筑小品融入古典園林環(huán)境中，以恬靜、舒適、健康為開發(fā)主題， 以高品質為市場推進原則，著力為業(yè)主營造輕松自然的健康生活。 開發(fā)形式以高 層為主，我們提出本案的初步定位為“濱海園林精品社區(qū)”。目標客戶定位【目標客戶概述】本項目的客戶群主要是面向政府公務員、 企業(yè)白領和生意人，以普陀區(qū)客戶為主（約70%,其次是定海及周邊海島的客戶也是本案購買的生力軍（約 30% 而客戶的職業(yè)

35、以各大企業(yè)的高層管理者、生意人、公務員為主、 海島部分富裕人 士?？蛻裟挲g主要分布在30-45歲之間?！灸繕丝蛻籼卣髅枋觥坷铣菂^(qū)高層收入居民二次置業(yè)這一部分人是普陀區(qū)中上收入階層，多年的細心經(jīng)營，累積了一定的資金， 由于原住房相對陳舊，環(huán)境較差，及對高素質生活的向往，他們希望在繁雜的、 充滿噪音與灰塵污染的生活里脫離出來， 尋找一個寧靜的、純凈的、沒有污染的、 花園式的生活環(huán)境。普陀區(qū)的企業(yè)管理階層目前相當部分普陀區(qū)船舶修造廠、 水產(chǎn)加工廠、海運公司、建筑施工企業(yè)等 經(jīng)營狀態(tài)較好，而在這些企業(yè)中的管理階層則收入較好， 他們不僅有一定文化素 質，對居住將有較高的要求，而且也具備了一定的購房能力，

36、此類客戶將是本項 目的重點客戶群體之一。政府機關、銀行證保、教科文衛(wèi)體等行政事業(yè)單位的中高級管理人員目前這部分人大多都居住在80-90平方米的單位福利房內，隨著貨幣化分房 制度的進一步落實，及對向好生活的追求，這群收入較為穩(wěn)定并有一定文化素質 的管理人士及其子女將會成為本項目的消費群體。附近幾大專業(yè)市場個體經(jīng)營者如東港建材、家具市場、服裝經(jīng)營戶，工作時間較短，但收入高，有較高的 支付能力，很多希望置業(yè)一次到位，希望居所靠近工作地點，注重居住周邊環(huán)境 和小區(qū)品質；生意人和小企業(yè)主這部分消費者在普陀區(qū)多年，有一套居住多年的舊房，生活忙碌，高收入，經(jīng)歷了首次置業(yè)，逐漸注重周邊環(huán)境，尤其是生活便利性，

37、重視對下一代的教育；公司中層經(jīng)理人工作35年，有一定積蓄，事業(yè)逐漸穩(wěn)定，希望有個能承擔得起，同時使 用功能齊全，生活品質相對較高的居所；普陀區(qū)海島部分富裕人士普陀區(qū)是浙江省的旅游業(yè)、船舶修造業(yè)、水產(chǎn)加工業(yè)、海運業(yè)的重區(qū)，特別 是近幾年從事船舶配件、船舶修造的生意人購買力極強，這部分消費者雖學歷、 知識涵養(yǎng)不多，但虛榮心強，進城買房無疑成為他們體現(xiàn)人生價值最好的方式。普通白領階層收入較低，首期支付能力較差，絕大多數(shù)為首次置業(yè)，希望盡早結束租房生活，擁有自己的居所，消費房型以選擇二房為主；產(chǎn)品建議綜合上述分析，建議本項目一期（24-1、24-5）住宅用地的建筑形式為多層 住宅為主，適當配置小高層。

38、住宅容積率綜合定在。結合我公司根據(jù)地塊地理位置特征、 項目定位及周邊樓盤初步建議以下主力 戶型：高層主力戶型115-125平方米左右。八、項目一期投資效益測算1、項目測算前提土地面積（24-1、24-5）2幅土地面積81畝，合54085平方米。容積率2幅住宅用地容積率為;總建筑面積2幅地塊總建筑面積為平米收入分析24-1地塊住宅暫定均價（銷售面積）住宅均價：7200元/平方米車位：9萬元/個。24-5地塊住宅暫定均價（銷售面積）住宅均價：7200元/平米車位：9萬元/個。項目銷售收入測算表：地塊銷售總收入（萬元）24-1地塊24-5地塊合計2、項目開發(fā)成本與收益分析成本效益分析（不含地下部分）

39、項目單位面積成本與收益表地塊名稱24-1地塊24-5地塊單位土地成本（萬/畝）單位面積樓板辦（兀/m2） （含契稅）單位建筑面積綜合成本（元 /m2）單位卸積息成本（兀/m2）單位面積銷售收入（元/m2）單位建筑面積利潤（元/m2）項目投資利潤率37%29%項目總成本與收益表地塊名稱24-1地塊24-5地塊單位土地成本（萬/畝）土地總成本（萬兀）（含 契稅）綜合成本（萬元）項目總成本（萬兀）銷售總收入（萬元）利潤總額（萬元）37%29%地下車庫的成本效 益分析地塊名稱24-1地塊24-5地塊地下車庫的成本（萬兀）1219地卜車庫的收入（萬兀）13681026地卜車庫的利潤（萬兀）149九、結論

40、及投資建議舟山是以本地人購買為主的市場，需求堅實、穩(wěn)定，無論是項目儲備或開發(fā) 均利于現(xiàn)金流的穩(wěn)定，而根據(jù)“做穩(wěn)、做大舟山”的目標也須儲備相應的土地量， 而本案因處于未來行政中心的區(qū)位優(yōu)勢， 及沈家門居民對本區(qū)域的認同，經(jīng)各部 門對該項目的經(jīng)濟效益測算，項目銷售利潤率為 34位右，建議在資金平衡的條 件下投資該項目。附件1:項目開發(fā)成本與費用測算表1、表1:普陀24-1號地塊成本效益測算海景頤圓24-1項目目標成本表總建筑面積按50980平方米計，其中地上建筑面積為 44752m2（含層一半建筑面積 2057m2、便民服務網(wǎng)點264m2社區(qū)管理用房170m2、物業(yè)管理用房128m2、 其它250

41、m2、多層26683m2,高層15200m2）,地下建筑面積為 6228m2地下（其中機動車庫 5070m2,非機動車庫1158m2）總銷售面積 46953m2,地上銷售面積 41883m2;地下銷售面積 5070m2行次項 目包含內容目標成本項目總成 本（力兀）住宅/公建地下車 庫（萬 元）目標成本 （力兀）建筑囿 積單位 成本（元 / W）可售回 積單位 成本（元 / W）一開發(fā)成本合計（一） （七）項合計（一）土地成本一一TD指為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內 容：（二）開發(fā)前期工程費-QQ（三）基礎設施建設費-JJ（四）建安工程款一JA指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內列

42、入預算內的各項費用。 主要包括：（五）公建配套設施費-GJ（六）規(guī)費-GF（七）開發(fā)期間利息-LX二費用合計（一） （四）項合計（一）管理費用包括房產(chǎn)公司工程、管理、銷售等所有人員的費用。（二）銷售費用項目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設、售樓 書、模型等所有營銷推廣費用。（三）財務費用（四）營業(yè)稅及附加（五）物業(yè)管理完善費三項目總成本分析一 十二項（一）項目總成本（二）不含地卜車庫的項目 總成本（三）不含土地成本的項目 總成本（四）不含地下部分及土地 成本的項目總成本（五）銷售收入1住宅銷售收入2商鋪銷售收入3地卜車位銷售收入（六）利潤五-三（七）利率37%37%11%2、表2:普陀

43、24-5號地塊成本效益測算上海三盛宏業(yè)投資集團海景頤圓24-5地塊項目目標成本表本地塊為多層建筑占地面積，總建筑面積為 38223M2,其中地上建筑面積為35023M2（其中便民服務網(wǎng)點412m2社區(qū)管理用房132m2、物業(yè)管理用房 99M2、層高一半面積 2057m2、其它250m2）,地下建筑面積為3200M2。地上銷售面積 32122m2;地下銷售面積 3200m2;行次項 目包含內容目標成本項目總成 本（力兀）住宅/公建地下車 庫（萬 元）目標成本 （力兀）建筑囿 積單位 成本（元/ W）可售回 積單位 成本（元/ W）一開發(fā)成本合計（一） （七）項合計（一）土地成本一一TD指為取得土

44、地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內 容：（二）開發(fā)前期工程費-QQ（三）基礎設施建設費-JJ（四）建安工程款一JA指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內列入預算內的各項費用。 主要包括：（五）公建配套設施費-GJ（六）規(guī)費-GF（七）開發(fā)期間利息-LX二費用合計（一） （四）項合計（一）管理費用包括房產(chǎn)公司工程、管理、銷售等所有人員的費用。（二）銷售費用項目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設、售樓 書、模型等所有營銷推廣費用。（三）財務費用（四）營業(yè)稅及附加（五）物業(yè)管理完善費三項目總成本分析一 十二項（一）項目總成本（二）不含地卜車庫的項目 總成本（三）不含土地成本的項目 總成本（四）

45、不含地下部分及土地 成本的項目總成本（五）銷售收入1住宅銷售收入2商鋪銷售收入3地卜車位銷售收入（六）利潤五-三（七）利率30%29%22%附件2：普陀區(qū)各樓市市場調研報告1 、沈家門區(qū)域目前沈家門區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)有續(xù)，現(xiàn)樓盤開發(fā)主要集中在東海路和興建路區(qū)域，主要樓盤由蓮橋銘城、海珍苑、名桂苑、海濱陽光花園、融信財富大廈、中聯(lián)金樽花園等為主，下面對以上幾個樓盤進行逐個分析：1）蓮橋銘城項目由舟山海力生房地產(chǎn)有限公司開發(fā), 位于沈家門東海中路與中洲路交匯處，總建面積2 萬平方米 , 容積率，綠化率13%。小區(qū)共有2 幢多層住宅和2 幢高層住宅及商業(yè)用房。2幢多層于2006年 5月 1 日開

46、盤 ，現(xiàn)在已售完；小高層于 06 年 5 月 20 日開盤，已售60 套，剩余15 套待售；10 間商鋪已售完。多層主力戶型為76-98 平方米左右，小高層主力戶型為137 平方米。 該樓盤位于沈家門城區(qū)中心地帶，是當?shù)鼐用癖容^喜歡的住宅地段，銷售速度較快，目前小高層已售均價在7500 元 /平方米，商鋪銷售均價在萬元/平方米不等。小區(qū)物業(yè)由舟山興穎物業(yè)管理公司負責，物業(yè)管理費多層元/ 平方米，小高層元/平方米。2）海珍苑項目由舟山平海房地產(chǎn)有限公司開發(fā), 位于普陀區(qū)浦灣二區(qū)，項目總建面積62810平方米 , 綠化率30%。 小區(qū)共有5 幢高層， 規(guī)劃共 322戶， 06 年 10 月開盤，截

47、止目前已銷售243套，剩余78套，銷售均價為6300元 /平方米， 08年 8 月份交房。3）名桂苑項目由舟山銀譽房地產(chǎn)有限公司開發(fā), 位于沈家門東海西路以北，項目總建面積 32295平方米 , 綠化率30%。 小區(qū)共有2 幢多層， 6 幢小高層，規(guī)劃共 245 戶，項目于 06 年 9 月份開盤，其中2 幢多層作為拆遷戶安置用房，當時小高層銷售均價 4400元 /平方米，現(xiàn)銷售已告罄。主力戶型有85-108 平方米（二房二廳一衛(wèi)） 、 127-132 平方米（三房二廳二衛(wèi)）、 200 平方米（復式）。該項目地理位置靠近沈家門城區(qū)，主要客戶源為沈家門當?shù)鼐用窦盎剡w漁民，整個小區(qū)根據(jù)地形劃分成南

48、北兩快，南側為大面積較高檔住宅，北側為小面積普通住宅，布局設計較為合理。4）海濱陽光花園項目由舟山市融信置業(yè)有限公司開發(fā)，位于沈家門城區(qū)中心地帶，項目總建 面積5668平方米，整個小區(qū)共有2幢多層住宅，規(guī)劃37套，其中住宅28套，商 鋪9間。多層主要戶型有101-106平方米（三室二廳一衛(wèi)）、109-118平方米（三 室二廳二衛(wèi)）、164-170平方米（復式6+1）。多層住宅均價8500元/平方米，商 鋪均價55000元/平方米，截止目前已售22套（商鋪5套，多層住宅17套），待 售15套。樓盤點評：該樓盤地處沈家門中心地帶，交通便捷，周邊商業(yè)氛圍較好，其 主要客戶源為企事業(yè)單位工作人員及私營

49、業(yè)主。但由于該樓盤體量較小，價格偏高，導致銷售速度緩慢。5）融信財富商務樓項目由舟山市融信置業(yè)有限公司開發(fā)，位于沈家門城區(qū)中心地帶，項目總建 面積18057平方米，規(guī)劃為15層高層商務樓，共57套商鋪及辦公用房納入網(wǎng)上 銷售，其中1層商業(yè)用房10間。該樓盤產(chǎn)品主要以250-380平方米的大面積商 務用房為主。目前銷售已全部告罄。已售均價二層以上辦公用房均價為 8500元/ 平方米，一層商鋪已售均價25000元/平方米。樓盤點評：該樓盤地處沈家門中心位置。地段較好，但由于其開發(fā)用途為商 務樓，面積較大，相對總價較高，由于客戶群相對集中，所以只對有相當經(jīng)濟實 力的投資者有吸引。目前主要客戶源為普陀

50、中小型私營業(yè)主、投資客戶。6）中聯(lián)金樽花園（未開盤）該項目由舟山中聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)，項目位于東海路上（原東海酒廠地塊） ，小區(qū) 總占地面積為平方米，容積率，綠地率 30%總建筑面積112650平方米，共14 幢，645戶，計劃于2008年6月開盤，預計銷售價格大約為 7800元/平方米以 上。2、浦西區(qū)域樓盤情況：1）水岸麗都水岸麗都是由舟山市鑫鵬實業(yè)投資有限公司投資開發(fā)的大型住宅小區(qū)，小 區(qū)位于舟山市普陀區(qū)浦西開發(fā)區(qū)蒲東路 18號，占地面積67979平方米，總建筑面積106339平方米。其中，地上建筑面積為95308平方米（多層：21幢，69146平方米，小高層7幢，24226平方米，會館1936

51、平方米），地下總建筑面積11031 平方米（地下車庫10400平方米，人防631平方米），容積率，綠地率35%建 筑密度停車位267個，總戶數(shù)746戶。整個項目共分三期開發(fā)，一期多層成 交均價3222元/平方米，二期成交均價3639元/平方米，三期成交均價4000元/ 平方米，主力戶型面積為 92-137平方米左右的二房二廳一衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)， 三房二廳二衛(wèi)戶型為主。目前該項目待售房源56套，銷售態(tài)勢較為理想。樓盤點評：該樓盤銷售均價較低，依托五星級酒店等周邊大配套設施，在浦 西區(qū)域有一定的銷售前景，目前由于整個普陀區(qū)商品房住宅市場價格大幅提升， 加上開發(fā)商采取優(yōu)惠促銷活動，導致該樓盤在近期銷售出現(xiàn)新高。2）淺水灣該項目由舟山億擎房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，位于普陀浦西，項目總建面積53000 平方米，容積率，綠化率30%該項目共分兩期開發(fā)，一期于05年9月份開盤推 出多層住宅182套，現(xiàn)銷售已告罄，當時已售均價 3300元/平方米；二期于06 年1月2