XX年7月中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)研判報(bào)告_28頁(yè)_中房信

1、12011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。1陳嘯天陳嘯天 先生先生中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) 研究中心研究中心 總經(jīng)理總經(jīng)理中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán) 培訓(xùn)中心培訓(xùn)中心 總經(jīng)理總經(jīng)理中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心 副主任副主任20212021年年7 7月月22011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 3 房地產(chǎn)趨勢(shì)研判 25 PART 1PART 3近期市場(chǎng)熱點(diǎn)探討 10 PART 232

2、011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。3PART 1房地產(chǎn)市場(chǎng)分析上半年樓市三大困惑上半年樓市三大困惑1 1、成交：整體成交依舊保持增長(zhǎng)、成交：整體成交依舊保持增長(zhǎng)2 2、價(jià)格：局部?jī)r(jià)格出現(xiàn)調(diào)整、價(jià)格：局部?jī)r(jià)格出現(xiàn)調(diào)整3 3、項(xiàng)目：日光盤依然頻現(xiàn)、項(xiàng)目：日光盤依然頻現(xiàn)42011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。4商品房商品住宅商品房商品住宅銷售面積(萬(wàn)平方米) 同比增速 銷售面積(萬(wàn)平方米) 同比增速 銷售金額(億元) 同

3、比增速 銷售金額(億元) 同比增速 2011年5月803418.54%7202 17.82%454236.19%3801 34.97%2011年1-5月 329329.10%29537 8.50%1862018.10%15659 16.00%成交量成交量20212021年首五月樓市成交年首五月樓市成交量同比依然上漲量同比依然上漲2021年5月全國(guó)商品房及商品住宅銷售指標(biāo)匯總數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 今年前5個(gè)月全國(guó)商品房銷售面積3.29億平米，同比增長(zhǎng)9.1%；商品住宅銷售面積2.95億平米，同比增長(zhǎng)8.5%。 值得一提的是，去年3、4月份時(shí)市場(chǎng)曾出現(xiàn)過(guò)一波反彈，故去年1-5月份的成交量在全年來(lái)看

4、其實(shí)是處于相對(duì)高點(diǎn)的；而反觀今年，由于年初時(shí)政策密集出臺(tái)使得市場(chǎng)一直處于調(diào)控高壓下，因此兩年同期的市場(chǎng)狀況一高一低非常明顯，但從成交量數(shù)據(jù)上看卻與之完全相反。52011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。5房房?jī)r(jià)價(jià)實(shí)質(zhì)性降價(jià)舉動(dòng)仍局限于部分大型品牌房企實(shí)質(zhì)性降價(jià)舉動(dòng)仍局限于部分大型品牌房企城市項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商新推案時(shí)間 成交均價(jià) 降價(jià)幅度廣州中海橡園國(guó)際 中海3-2622750開(kāi)發(fā)商低開(kāi)，最高折扣9折 上海中海御景熙岸中海4-2321700推案實(shí)際成交價(jià)相比其備案價(jià)格降15% 杭州 中海紫藤苑 中海4-28157

5、00較周邊同質(zhì)樓盤低10%深圳中?？党菄?guó)際花園中海4-3011650認(rèn)籌價(jià)格比在售價(jià)格最多低了3000元/平，相當(dāng)于8折杭州 中海紫藤苑 中海6-915700較周邊同質(zhì)樓盤低10%深圳招商觀園招商6-411850較上期房源降價(jià)10%北京長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城萬(wàn)科4-1512500較周邊同質(zhì)樓盤低20%北京 萬(wàn)科幸福匯 萬(wàn)科6-510150較周邊同質(zhì)樓盤低5%沈陽(yáng)恒大綠洲恒大3-6625085折優(yōu)惠重慶 恒大名都 恒大3-139650全款8.3折，按揭9.2折 沈陽(yáng)恒大城恒大3-17625085折優(yōu)惠廣州碧桂園豪園碧桂園3-247500與上期推案價(jià)格相比下跌10%廣州 廣州鳳凰城 碧桂園4-308700較上

6、批次房源降價(jià)10% 廣州碧桂園鳳凰城碧桂園5-18700較周邊同質(zhì)樓盤低10%上海 保利湖畔陽(yáng)光苑 保利4-2314350比周邊同質(zhì)樓盤相比低10% 北京保利花園保利4-247250較周邊同質(zhì)樓盤低10%重慶建工錦繡華城重慶建工5-156100較周邊同質(zhì)樓盤低20%3 3月份以來(lái)全國(guó)降價(jià)幅度超過(guò)月份以來(lái)全國(guó)降價(jià)幅度超過(guò)9 9折典型項(xiàng)目匯總折典型項(xiàng)目匯總數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC62011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。6城市項(xiàng)目名稱區(qū)域新推案時(shí)間 新推案面積（萬(wàn)）累計(jì)成交套數(shù) 成交均價(jià) 周邊同質(zhì)樓盤名 同質(zhì)樓盤價(jià)格

7、 降價(jià)幅度 上海保利湖畔陽(yáng)光苑嘉定2011-5-286.1238114301嘉寶紫提灣15800-9%北京保利花園密云 2011-4-247.7114567396行宮御東園9000-18%深圳中?？党菄?guó)際 龍崗2011-4-2915.72122810500匯龍?zhí)煜?1500-9%廣州碧桂園鳳凰城增城2011-5-117.689217500匯東國(guó)際花園8500-12%南京碧桂園鳳凰城句容2011-5-1554.32約2000套(開(kāi)盤當(dāng)日) 6500折后精裝修均價(jià)6500元/平米相比南京上萬(wàn)的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)顯然是價(jià)格洼地 重慶中海國(guó)際社區(qū)南岸2011-5-2211.021027套（開(kāi)盤當(dāng)日）7796開(kāi)盤

8、當(dāng)日9折優(yōu)惠，并抵扣2萬(wàn)意向金濟(jì)南恒大城歷城2011-5-2913.831100套（開(kāi)盤當(dāng)日）7000比報(bào)價(jià)低開(kāi)7%，去掉裝修費(fèi)1000元/平方米，比板塊均價(jià)低24%，性價(jià)比高石家莊恒大雅苑裕華2011-6-12/1000余套（開(kāi)盤當(dāng)日）6000聚和遠(yuǎn)見(jiàn)7500-20%郊區(qū)大盤推案量放大，與周邊同質(zhì)樓盤相比價(jià)格優(yōu)勢(shì)突出 開(kāi)發(fā)企業(yè)改變推案策略，改為少批次多推量的做法，而且價(jià)格上或低開(kāi)或低于周邊同質(zhì)競(jìng)品，以搶占市場(chǎng)份額這樣一方面可以快速地提高銷售業(yè)績(jī)，迅速地回籠資金；另一方面，也可以在城市中打響知名度，締造熱銷的轟動(dòng)效應(yīng)，為樓盤的后續(xù)推案打下良好的基礎(chǔ)。 郊區(qū)大盤成交列表房房?jī)r(jià)價(jià)郊區(qū)大盤價(jià)格調(diào)整空

9、間更大郊區(qū)大盤價(jià)格調(diào)整空間更大72011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。7低開(kāi)低開(kāi)以12000元/平方米低價(jià)入市,比市場(chǎng)預(yù)期減少3000元/平方米，90平米小戶型當(dāng)日售罄中海康城國(guó)際花園（深圳）直接降價(jià)3000元/平方米，較上批推案下降18%，5月當(dāng)月銷售1337套，去化率100%招商觀園（深圳）共推出359套，開(kāi)盤后2天銷售率已超7成，均價(jià)20000元/平方米，與之前開(kāi)發(fā)商對(duì)外的報(bào)價(jià)口徑相比，明顯降低萬(wàn)科清林徑（深圳）招商萊蒙水榭（深圳）原計(jì)劃24000/平方米入市，限價(jià)政策致使其21000元/平方米，認(rèn)

10、購(gòu)923套，去化率86%深圳限價(jià)政策反助推知名項(xiàng)目熱銷，被動(dòng)降價(jià)比主動(dòng)降價(jià)更受歡迎房房?jī)r(jià)價(jià)政府限價(jià)推動(dòng)價(jià)格進(jìn)入下行通道政府限價(jià)推動(dòng)價(jià)格進(jìn)入下行通道82011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。8城市項(xiàng)目名稱區(qū)域檔次新推案時(shí)間5月成交面積(m2)5月成交均價(jià)(元/m2)開(kāi)發(fā)商當(dāng)月成交主力戶型、面積沈陽(yáng)金地濱河國(guó)際社區(qū)渾南新區(qū)中低檔2011-5-2028,0306,500沈陽(yáng)金地長(zhǎng)青房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司一房、79-99，二房、104-106沈陽(yáng)保利心語(yǔ)花園鐵西區(qū)中檔2011-4-3025,2385,060沈陽(yáng)恒富房地

11、產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二房、63-94沈陽(yáng)紫郡城于洪區(qū)低檔2006-10-2920,7084,200沈陽(yáng)永來(lái)房地產(chǎn)有限公司一房、32-50沈陽(yáng)保利百合香灣二道中檔2011-4-1184675640沈陽(yáng)廣田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二房89-98沈陽(yáng)魯輝國(guó)際城二道中檔2010春魯輝開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司二房57-107長(zhǎng)春保利百合香灣二道中檔2011-4-1184675640沈陽(yáng)廣田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二房89-98長(zhǎng)春澳海東方1號(hào)經(jīng)開(kāi)中檔2011-5-2137835310長(zhǎng)春澳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二房78-89長(zhǎng)春魯輝國(guó)際城二道中檔2010春魯輝開(kāi)發(fā)有限

12、責(zé)任公司二房57-107上海恒盛湖畔豪庭奉賢區(qū)中低檔2011-5-2558491 14209 恒盛地產(chǎn)控股有限公司二房86-108上海中冶祥騰寶月花園寶山區(qū)中低檔2011-5-1828138 11801 上海中冶祥宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二房85-94上海平安富邸奉賢區(qū)低檔2011-4-2815362 8204 上海聚績(jī)置業(yè)有限公司二房85-98上海怡林花園松江區(qū)中低檔2011-5-913102 12887 上海冠華房地產(chǎn)有限公司三房90重慶建工錦繡華城渝北區(qū)中檔2011-5-1516,6815781 重慶建工集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 一房：52.31；二房：66.29重慶永緣寓樂(lè)圈九龍坡區(qū)中低檔2

13、011.4.3015,9606391 重慶永緣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 一房：40.09，二房：60,70成都博雅新城新都中檔2011-5-2320898 4785 成都市曉初物業(yè)有限公司80-90貴陽(yáng)興隆楓丹白鷺城市花園云巖中檔2011-5-1810049 4296 中鐵五局集團(tuán)公司一房、二房，37-81在政策的高壓下，面向剛性需求、受限購(gòu)影響較小的中低端項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于其他檔次項(xiàng)目近期典型中低端項(xiàng)目列表項(xiàng)項(xiàng)目目中小戶型的中低端項(xiàng)目依舊熱銷中小戶型的中低端項(xiàng)目依舊熱銷92011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。9

14、5.15 南京 碧桂園鳳凰城開(kāi)盤熱銷2000余套5.25 重慶 中海國(guó)際社區(qū)開(kāi)盤熱銷1027套項(xiàng)項(xiàng)目目熱銷樓盤、日光樓盤依然頻繁出現(xiàn)熱銷樓盤、日光樓盤依然頻繁出現(xiàn)6.12 石家莊 恒大雅苑開(kāi)盤熱銷1000余套6 6月份以來(lái)全國(guó)熱銷項(xiàng)目月份以來(lái)全國(guó)熱銷項(xiàng)目城市項(xiàng)目推案時(shí)間戶型（平方米）銷售均價(jià)（元/平方米）銷售情況包頭 保利拉菲公館6月初 80-1205000開(kāi)盤當(dāng)日熱銷600套，總銷金額3.5億成都 佳兆業(yè)現(xiàn)代城 6月4日70-909000400余套房源開(kāi)盤當(dāng)天售磬深圳招商觀園6月4日9012000503套當(dāng)日去化8成北京 萬(wàn)科幸福匯 6月5日8010000開(kāi)盤去化9成杭州 中海紫藤苑 6月9

15、房源開(kāi)盤當(dāng)天去化8成佛山 保利香檳花園6月10日90-140830063套房源當(dāng)日去化8成深圳招商雍景灣6月18日60-8035000開(kāi)盤當(dāng)日去化8成西安綠地國(guó)際生態(tài)城6月19日88-916000開(kāi)盤當(dāng)日去化近300套數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC102011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。10PART 2近期市場(chǎng)熱點(diǎn)探討近期市場(chǎng)熱點(diǎn)探討探討一：調(diào)控探討一：調(diào)控探討二：需求探討二：需求探討三：成交結(jié)構(gòu)探討三：成交結(jié)構(gòu)探討四：企業(yè)表現(xiàn)探討四：企業(yè)表現(xiàn)112011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保

16、留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。11地方中央vs調(diào)調(diào)控癥結(jié)控癥結(jié)中央和地方政府間利益矛盾始終未解中央和地方政府間利益矛盾始終未解0%10%20%30%40%50%60%70%80%050001000015000200002500030000350002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年全國(guó)土地出讓收入占地方本級(jí)財(cái)政收入的比重歷年全國(guó)土地收入占地方財(cái)政比例走勢(shì)圖（單位:萬(wàn)元）n 土地財(cái)政模式短期難改n 2021年全國(guó)土地出讓收入占地方財(cái)政收入比重達(dá)71%，加上土地有關(guān)的稅收，這塊收入是地方財(cái)政主要來(lái)源。

17、n 中央考核地方政府政績(jī)的標(biāo)準(zhǔn)依然未變 對(duì)于地方長(zhǎng)官來(lái)說(shuō)，調(diào)控房?jī)r(jià)是短期任務(wù)，GDP增長(zhǎng)才是積累政績(jī)的硬道理。城市限購(gòu)令寬松部分寬松程度太原 福州 昆明 鄭州 貴陽(yáng) 沈陽(yáng) 成都 青島 無(wú)錫 限購(gòu)只針對(duì)主城區(qū)石家莊限購(gòu)只針對(duì)主城區(qū)同時(shí)放開(kāi)本市落戶門檻南寧限購(gòu)只針對(duì)主城區(qū)同時(shí)明確截止時(shí)間為12年2月29日長(zhǎng)沙限購(gòu)只針對(duì)主城區(qū)同時(shí)只限90平米以下新建房tip1：決策機(jī)制轉(zhuǎn)變使當(dāng)前地方政府執(zhí)行層面問(wèn)題更復(fù)雜現(xiàn)在的決策機(jī)制已從原來(lái)的“單維二元體系”演變?yōu)椤半p重的二元體系”。即“中央與地方、市級(jí)與區(qū)級(jí)”；中央決策，地市表態(tài)，區(qū)級(jí)執(zhí)行，關(guān)鍵在于區(qū)級(jí)。tip2：“先繳稅，區(qū)里財(cái)政緊張”最近一限購(gòu)城市，一位地產(chǎn)

18、企業(yè)負(fù)責(zé)人透露，區(qū)里官員到企業(yè)調(diào)研，要求提前繳納房產(chǎn)相關(guān)稅收，理由是“反正你這盤遲早都會(huì)開(kāi)的，先繳了吧，區(qū)里財(cái)政緊張.”tip3：部分城市已醞釀放松限購(gòu)政策近期有傳聞大連市正考慮將當(dāng)?shù)叵拶?gòu)令中的以“家庭”為單位該為以“個(gè)人”為單位；另外?？谑姓賳T曾透露出當(dāng)?shù)匾园l(fā)展旅游地產(chǎn)為主線，應(yīng)逐步解除限購(gòu)令。122011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。12 無(wú)論是限購(gòu)還是限貸，調(diào)控政策都只解決了防止資本過(guò)多進(jìn)入樓市的問(wèn)題，卻始終沒(méi)有相關(guān)配套措施來(lái)建立民間資本的疏導(dǎo)渠道。石油電基建氣銀行軍事調(diào)調(diào)控癥結(jié)控癥結(jié)旺盛的民間

19、資本無(wú)處疏導(dǎo)旺盛的民間資本無(wú)處疏導(dǎo)國(guó)家壟斷行業(yè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門股市 ?樓市！132011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。13內(nèi)部 外部l調(diào)控政策對(duì)民間資本始終以堵截為主，缺乏合理疏導(dǎo)的渠道。l國(guó)內(nèi)投資環(huán)境不佳，能源電力等高利潤(rùn)行業(yè)被國(guó)家壟斷。l中央政府和地方政府無(wú)法達(dá)成利益共同體。l決策機(jī)制的轉(zhuǎn)變將調(diào)控執(zhí)行落到了區(qū)級(jí)階層。癥結(jié)調(diào)調(diào)控癥結(jié)控癥結(jié)兩大問(wèn)題不解決，樓市調(diào)控注定兩大問(wèn)題不解決，樓市調(diào)控注定“白用功白用功” 自2004年以來(lái)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一波接一波的政策調(diào)控，但卻從未達(dá)成理想中的效果，究其原因在

20、于兩大癥結(jié)始終沒(méi)有得到重視，而這些根本問(wèn)題一天不解決，調(diào)控就不可能成功！142011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。14PART 2近期市場(chǎng)熱點(diǎn)探討近期市場(chǎng)熱點(diǎn)探討探討一：調(diào)控探討一：調(diào)控探討二：需求探討二：需求探討三：成交結(jié)構(gòu)探討三：成交結(jié)構(gòu)探討四：企業(yè)表現(xiàn)探討四：企業(yè)表現(xiàn)152011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。15需需求求城市化推進(jìn)保證剛性需求依然旺盛城市化推進(jìn)保證剛性需求依然旺盛2000年-2021年全國(guó)結(jié)婚登

21、記對(duì)數(shù)走勢(shì)圖（單位：萬(wàn)對(duì)）50010001500200025003000197519771979198119831985198719891991199319951997199920012003200520071975年-2021年全國(guó)新出生人口數(shù)走勢(shì)圖（單位：人） 我國(guó)2021年平均城市化率依然在50%以下，低于世界各國(guó)的平均水平，城市化進(jìn)程的繼續(xù)推進(jìn)意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然有很大的釋放空間；從發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，樓市需求的拐點(diǎn)都發(fā)生在城市化率達(dá)到80%以后。26.90%36.20%46.60%20%25%30%35%40%45%50%91年 92年 93年 94年 95年 96年 97年

22、 98年 99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 1991年以來(lái)全國(guó)城市化率走勢(shì)圖（單位：人）162011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。16需需求求經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展背景下梯度改善消費(fèi)活躍經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展背景下梯度改善消費(fèi)活躍結(jié)構(gòu)性原因我國(guó)商品房市場(chǎng)發(fā)展至今僅僅10年出頭，相比于我國(guó)巨大的人口基數(shù)以及持續(xù)釋放的購(gòu)房需求，短短10多年時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)所能提供的房源非常有限。以上海為例，目前全市仍然有40%左右的常住人口住在房改前的老公房?jī)?nèi)，這些人口均是非常強(qiáng)烈的改善型購(gòu)

23、房需求。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的發(fā)展，企業(yè)對(duì)產(chǎn)品的研究日益細(xì)化，尤其在針對(duì)中高端需求的住宅項(xiàng)目方面，近幾年開(kāi)發(fā)商做出了不少創(chuàng)新點(diǎn)，而這些房地產(chǎn)產(chǎn)品形式或品質(zhì)上的升級(jí)，在購(gòu)買力相對(duì)充足的地區(qū)都會(huì)引發(fā)改善型需求的集中跟進(jìn)。家庭收入積累隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，城市居民收入水平不斷提升，其派生出的中高檔需求中對(duì)改善住房條件的消費(fèi)無(wú)疑排在前列。以無(wú)錫為例，其人均居住面積30.3平米的水平在三四線城市中明顯居前，但當(dāng)?shù)亟鼛啄陙?lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量仍不斷擴(kuò)張，從2002年的52萬(wàn)平方米一路擴(kuò)大到去年的854萬(wàn)平方米，市場(chǎng)成長(zhǎng)速度驚人，究其原因即是無(wú)錫居民收入水平的提高所帶來(lái)的巨大改善型需求。123房地產(chǎn)產(chǎn)品升

24、級(jí)： 當(dāng)前在一線城市和部分重點(diǎn)二線城市，梯度改善型消費(fèi)已經(jīng)成為市場(chǎng)的重心；不可否認(rèn)，這個(gè)檔次的購(gòu)房正是當(dāng)前“限購(gòu)限貸”所重點(diǎn)打壓的對(duì)象，但由于需求只能被壓制卻無(wú)法被消滅的特征，未來(lái)一旦相關(guān)政策出現(xiàn)松動(dòng)，這部分的需求將最先出現(xiàn)井噴。172011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。17觀望可規(guī)避政策(限購(gòu)令)的途徑:n 企業(yè)名義購(gòu)房n 家庭內(nèi)部拆分n 外地/外籍人口通過(guò)暗箱操作獲得納稅證明n 以簽訂長(zhǎng)期租賃合同的形式購(gòu)房需需求求民間資本投資渠道匱乏，樓市仍將是最終選擇民間資本投資渠道匱乏，樓市仍將是最終選擇一二線城

25、市投資資金三四線城市商用物業(yè)路徑二路徑一路徑三:暫時(shí)沉淀等待的.只是政策面的放松 !投資渠道182011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。18PART 2近期市場(chǎng)熱點(diǎn)探討近期市場(chǎng)熱點(diǎn)探討探討一：調(diào)控探討一：調(diào)控探討二：需求探討二：需求探討三：成交結(jié)構(gòu)探討三：成交結(jié)構(gòu)探討四：企業(yè)表現(xiàn)探討四：企業(yè)表現(xiàn)192011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。19城城市結(jié)構(gòu)市結(jié)構(gòu)重點(diǎn)一二線城市市場(chǎng)已無(wú)法代表全國(guó)樓市重點(diǎn)一二線城市市場(chǎng)已無(wú)法代表

26、全國(guó)樓市30余個(gè)一二線城市286個(gè)地級(jí)市600余個(gè)縣級(jí)市2000余個(gè)縣城我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展路徑認(rèn)知上的誤區(qū)近年來(lái)三四線城市所占比重不斷提升2021年全國(guó)商品住宅銷售面積沖到了9.31億平方米的歷史新高，而36個(gè)一、二線城市成交占比卻降到35%的歷史新低，從中可見(jiàn)三四線城市的崛起。官方和外界常用統(tǒng)計(jì)口徑一直以來(lái)國(guó)內(nèi)不少機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)以一二線城市和少量三四線城市為樣本；而外界媒體在報(bào)道樓市時(shí)也多引用這些重點(diǎn)城市的數(shù)據(jù)。未來(lái)三四線城市市場(chǎng)發(fā)展將進(jìn)一步提速隨著調(diào)控政策對(duì)一二線城市的嚴(yán)厲打壓，相當(dāng)一部分資金會(huì)轉(zhuǎn)而投向三四線，而投資資金集中進(jìn)入將對(duì)當(dāng)?shù)乇揪途薮蟮膭傂孕枨笃鸬绞痉缎?yīng)。 年初至今

27、政府調(diào)控措施不斷，重點(diǎn)城市成交下滑似乎也確是事實(shí)，然而統(tǒng)計(jì)局公布的1-5月全國(guó)銷售數(shù)據(jù)同比卻依然呈現(xiàn)上漲，究其原因，這樣的偏差始于外界一直以來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)知誤區(qū)，時(shí)至今日，重點(diǎn)一二線城市市場(chǎng)已無(wú)法代表全國(guó)樓市。202011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。2010801100112011401160118012001220124012602011年1-5月2010年1-5月一線城市一線城市3840385038603870388038903900391039202011年1-5月2010年1-5月二線城市二

28、線城市4604704804905005105205305405505602011年1-5月2010年1-5月三四線城市三四線城市同比：-8.20%同比：-1.10%同比：12.10% 從前5個(gè)月整體成交量來(lái)看，三四線城市成交保持上漲，在一定程度上彌補(bǔ)了一二線城市下跌的缺口一線城市包括：上海、北京、深圳、廣州二線城市包括：南京、杭州、合肥、寧波、沈陽(yáng)、天津、廈門、成都、武漢、大連等城市三線城市包括：蘇州、無(wú)錫、泰州、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州等城市城城市結(jié)構(gòu)市結(jié)構(gòu)城市成交表現(xiàn)出現(xiàn)分化城市成交表現(xiàn)出現(xiàn)分化212011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的

29、復(fù)制、修改或移作他用。21城城市結(jié)構(gòu)市結(jié)構(gòu)城市成交表現(xiàn)出現(xiàn)分化城市成交表現(xiàn)出現(xiàn)分化2021年5月典型城市商品住宅成交量走勢(shì)分級(jí)城市2011年5月2011年1-5月成交量環(huán)比增幅同比增幅成交量同比增幅一線城市上海82.0 30.2%163.7%306.4 -3.4%北京76.1 38.8%53.8%348.6 -30.8%深圳25.0 48.1%134.9%114.9 4.9%廣州91.7 36.1%85.4%373.3 18.7%小計(jì)1143-8.2%二線城市南京32.3 34.6%19.0%198.9 -13.0%杭州18.2 52.5%367.4%79.8 -5.7%合肥34.6 72.1

30、%-4.3%222.8 -41.4%寧波14.6 110.4%40.0%82.3 -1.5%沈陽(yáng)104.4 12.6%1.3%568.5 52.6%天津80.9 76.6%27.4%383.1 -0.2%濟(jì)南41.7 52.9%105.0%194.8 99.4%青島41.5 33.8%-31.6%198.9 -16.1%大連39.0 52.3%-36.1%205.7 -26.1%長(zhǎng)春59.9 43.6%70.6%172.2 24.4%廈門24.4 76.7%93.0%102.3 -7.4%武漢69.3 15.9%-4.2%321.7 -18.9%南昌20.5 15.8%29.7%88.5 -1

31、4.1%成都127.4 32.6%-14.9%828.2 9.2%貴陽(yáng)38.4 22.9%-47.5%222.0 -14.7%小計(jì)3870-1.1%三四線城市蘇州40.6 25.5%183.9%184.3 14.7%無(wú)錫30.0 23.0%45.6%174.7 -16.4%泰州10.5 31.7%118.7%56.2 5.0%鎮(zhèn)江57.1 288.8%141.0 92.8%小計(jì)55612.1%222011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。22PART 2近期市場(chǎng)熱點(diǎn)探討近期市場(chǎng)熱點(diǎn)探討探討一：調(diào)控探討一：調(diào)控

32、探討二：需求探討二：需求探討三：成交結(jié)構(gòu)探討三：成交結(jié)構(gòu)探討四：企業(yè)表現(xiàn)探討四：企業(yè)表現(xiàn)232011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。23企企業(yè)業(yè)企業(yè)發(fā)展路徑大轉(zhuǎn)移，高周轉(zhuǎn)策略推動(dòng)業(yè)績(jī)?nèi)跏性鲩L(zhǎng)企業(yè)發(fā)展路徑大轉(zhuǎn)移，高周轉(zhuǎn)策略推動(dòng)業(yè)績(jī)?nèi)跏性鲩L(zhǎng) 在銷售業(yè)績(jī)呈快速增長(zhǎng)的房企中，高周轉(zhuǎn)的屬性清晰可見(jiàn)，即注重銷售規(guī)模，適當(dāng)放寬對(duì)利潤(rùn)率的追求，快速拿地快速賣房；今年以來(lái)，萬(wàn)科、恒大、碧桂園等高周轉(zhuǎn)企業(yè)正進(jìn)一步加快周轉(zhuǎn)速度，而不少以中高端物業(yè)開(kāi)發(fā)為主的企業(yè)也開(kāi)始積極向高周轉(zhuǎn)靠攏。 2011年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)TOP30銷售

33、金額排行榜金額排名企業(yè)名稱成交金額1萬(wàn)科集團(tuán)6442恒大地產(chǎn)4293中海地產(chǎn)4214保利地產(chǎn)3855綠地集團(tuán)3566萬(wàn)達(dá)集團(tuán)3407碧桂園2148龍湖集團(tuán)1929綠城中國(guó)18610雅居樂(lè)15611富力地產(chǎn)14312世茂房地產(chǎn)14213華潤(rùn)置地13214中信地產(chǎn)12815遠(yuǎn)洋地產(chǎn)12016金地集團(tuán)10517招商地產(chǎn)10018保利香港8219融僑集團(tuán)7920金科集團(tuán)7221金輝集團(tuán)6822中國(guó)中鐵6423合景泰富6424九龍倉(cāng)6225新城控股6026復(fù)地集團(tuán)5927中糧集團(tuán)5828首開(kāi)股份5729恒盛地產(chǎn)5730瑞安房地產(chǎn)532011年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)TOP30銷售面積排行榜面積排名企業(yè)名稱成

34、交面積1恒大地產(chǎn)620 2萬(wàn)科集團(tuán)557 3綠地集團(tuán)352 4碧桂園345 5保利地產(chǎn)334 6中海地產(chǎn)307 7萬(wàn)達(dá)集團(tuán)270 8雅居樂(lè)138 9龍湖集團(tuán)133 10保利香港116 11華潤(rùn)置地112 12世茂房地產(chǎn)109 13中信地產(chǎn)108 14金科集團(tuán)96 15富力地產(chǎn)94 16榮盛發(fā)展93 17中國(guó)中鐵91 18綠城中國(guó)84 19遠(yuǎn)洋地產(chǎn)80 20金地集團(tuán)76 21建業(yè)地產(chǎn)68 22金輝集團(tuán)65 23世紀(jì)金源63 24新城控股61 25招商地產(chǎn)60 26復(fù)地集團(tuán)59 27恒盛地產(chǎn)58 28融僑集團(tuán)57 29合景泰富55 30中鐵地產(chǎn)53 242011中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書(shū)面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。241-6月份大部分企業(yè)業(yè)績(jī)完成率總體尚可，半數(shù)成企業(yè)已經(jīng)超過(guò)或是接近了全年銷售目標(biāo)的50%，尤其是恒大、保利等企業(yè)完成情況超過(guò)60%，金地、綠城則表現(xiàn)相對(duì)低迷，未來(lái)業(yè)績(jī)完成率依然有難度企企業(yè)業(yè)企業(yè)發(fā)展路徑大轉(zhuǎn)移，高周轉(zhuǎn)策略推動(dòng)