漳州平和市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、2/4/20222/4/2022目 錄城市篇.11、平和縣地理位置及概況.22、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)環(huán)境.4地產(chǎn)篇51、平和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況概述62、住宅項(xiàng)目個(gè)案情況分析123、現(xiàn)有的主要商業(yè)街的分布及業(yè)態(tài).23城 市 篇1、平和縣地理位置及概況平和縣位于福建省漳州市西南部，距離漳州市約50公里，廈門市約100公里，汕頭約191公里。全境面積2323.9平方公里，管轄15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口58萬(wàn)，縣城人口8萬(wàn)多人，流動(dòng)人口約4萬(wàn)人，是福建省重點(diǎn)僑鄉(xiāng)之一，如果說(shuō)廈門、汕頭、梅州是一塊閩粵金三角的話，那么，平和縣就是這個(gè)金三角形的中心。區(qū)位地圖往漳州廈門縣城地圖 2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)環(huán)境平和名優(yōu)特產(chǎn)品飲譽(yù)海內(nèi)外，

2、尤其以官溪蜜柚聞名海內(nèi)外，被譽(yù)為為 “柚中之冠”，屢獲全國(guó)金獎(jiǎng)，被命名為“中國(guó)官溪蜜柚之鄉(xiāng)”；黃旦、奇蘭、八仙茶多次蟬聯(lián)福建省茶類評(píng)比第一名，是烏龍茶重點(diǎn)生產(chǎn)縣之一；千年古剎的佛教圣地三平寺聞名海內(nèi)外，年接待游客70多萬(wàn)人次；享譽(yù)“閩南第一山”的省級(jí)風(fēng)景區(qū)靈通巖，是八閩旅游熱點(diǎn)之一。平和經(jīng)濟(jì)相對(duì)漳州落后，但伴隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的快速提升，近年來(lái)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，城市居民生活水平的穩(wěn)步提升。特別是利用自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)平和蜜柚出口歐盟，農(nóng)民收入又進(jìn)一步得到持續(xù)快速的增長(zhǎng)，目前平和已成為一個(gè)以蜜柚種植、銷售、包裝、運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)為核心的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、出口的農(nóng)業(yè)貿(mào)易城市。農(nóng)民的收入快速穩(wěn)定增長(zhǎng)，平和的整體社會(huì)消費(fèi)力也

3、不斷提升，自然的加快了城市化的進(jìn)程，同時(shí)也極大的促進(jìn)了為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為平和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)新一輪的良好契機(jī)。地 產(chǎn) 篇平和房地產(chǎn)市場(chǎng)仍保持著溫和的態(tài)勢(shì)，行業(yè)發(fā)展為部增長(zhǎng)，但仍處起步階段，市場(chǎng)需求還未完全釋放出來(lái)，開(kāi)發(fā)潛力較大。1、平和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況概述1.1 近年來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)1、早年平和房地產(chǎn)市場(chǎng)身處腹地，且受到當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)水平的影響，05年以前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本還是空白區(qū)，只有個(gè)別零星的小型開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)水平相對(duì)落后，各方面管理也不規(guī)范，房?jī)r(jià)均在1000元/平米左右。2、由于近幾年當(dāng)?shù)孛坭之a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的上升速度，當(dāng)?shù)厝藢?duì)住房的需求也迅速增長(zhǎng)，城市化的進(jìn)程也加快了，05年到07年間，開(kāi)發(fā)量

4、陸續(xù)增加，房地產(chǎn)銷售價(jià)格大幅上漲，年均增長(zhǎng)500元/平米左右，銷售總量與價(jià)格快速攀高，持續(xù)走強(qiáng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的大幅增長(zhǎng)反映了眾多開(kāi)發(fā)商看好平和房地產(chǎn)市場(chǎng)后市。 平和樓市價(jià)格走勢(shì)圖平和房?jī)r(jià)大幅度增長(zhǎng)的主要原因：1）、縣城地區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快城市化進(jìn)程，潛在購(gòu)買人群數(shù)量幾何增加。2）、產(chǎn)品更新?lián)Q代，品質(zhì)也不斷增長(zhǎng)，物業(yè)管理水平也得到提升，開(kāi)發(fā)成本增加的同時(shí)，價(jià)格自然隨之上漲。3）、出外經(jīng)商、務(wù)工人員也成為不可忽視的購(gòu)房主力，平和在廈門約有5萬(wàn)人。1.2 本地市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)水平目前平和的房地產(chǎn)整體處在一個(gè)發(fā)展起步階段，近幾年來(lái)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量較少，目前在售主要樓盤(pán)僅三個(gè)，樓盤(pán)在前年就開(kāi)始運(yùn)作，

5、銷售情況良好。產(chǎn)品特色分析 住宅部分1）、市面上的產(chǎn)品形式單一，缺乏特色 ，小區(qū)規(guī)劃以多層為主，后期少量開(kāi)發(fā)部分小高層。2）、尚未注重小區(qū)整體規(guī)劃，相關(guān)的配套水平較低。3）、三房戶型面積約為130平方米，占到總量的80%，此類戶型目前最受市場(chǎng)歡迎，銷售情況良好；二房和樓中樓戶型數(shù)量較少，其中樓中樓由于面積過(guò)大總價(jià)高目前的銷售情況不理想。 商業(yè)部分1、當(dāng)?shù)卦械纳虡I(yè)均分布在各條主要街道兩側(cè)的當(dāng)?shù)厝俗越ǚ繕窍?，商業(yè)最為繁華的地段屬東大街，其周邊長(zhǎng)安路以東段以服裝專賣為主，商業(yè)氛圍也較濃，其它區(qū)域的商鋪?zhàn)饨鸬颓铱罩寐矢摺?、近年來(lái)已開(kāi)發(fā)的多個(gè)項(xiàng)目店面的開(kāi)發(fā)量均較多（在小區(qū)內(nèi)外呈圍合狀），但截止目前銷

6、售情況還好?，F(xiàn)有的商業(yè)開(kāi)發(fā)總體都缺乏整體規(guī)劃，破壞了小區(qū)的完整性，無(wú)法做到較集中的封閉式管理，勢(shì)必將對(duì)小區(qū)的整體生活品質(zhì)產(chǎn)生一定的影響。3、沿河河濱路兩側(cè)的商業(yè)以休閑、餐飲等為主，商業(yè)氣氛較濃，空置率較低。開(kāi)發(fā)水平分析1）、小區(qū)規(guī)模：中等規(guī)模，現(xiàn)已開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的規(guī)模，其總建面積約在8-12萬(wàn)平米；2）、建筑風(fēng)格：以現(xiàn)代風(fēng)格為主；外觀均較為一般；3）、物業(yè)管理：沒(méi)有較知名的物業(yè)管理公司，多數(shù)為開(kāi)發(fā)商自行管理； 4）、景觀環(huán)境：總體不太重視，僅個(gè)別項(xiàng)目有規(guī)劃做部分景觀設(shè)置，如：廣場(chǎng)噴泉，人工湖，景觀涼亭，羽毛球場(chǎng)等，但設(shè)施均較為簡(jiǎn)單、粗糙；5）、小區(qū)配套：配套較為缺乏，僅個(gè)別項(xiàng)目設(shè)有商業(yè)市場(chǎng)、幼兒園等

7、；6）、智能化與安全性：新項(xiàng)目均采用封閉式管理，并安裝智能化設(shè)備以提升小區(qū)的安全性。產(chǎn)品需求分析1、受限于經(jīng)濟(jì)水平，160左右大面積的戶型由于其高總價(jià)帶來(lái)的購(gòu)房壓力而導(dǎo)致滯銷，目前120-140平米左右的三房戶型在市場(chǎng)上最受歡迎，市場(chǎng)上此類戶型占到80%左右。隨著單價(jià)的提高，主力戶型應(yīng)在115-125三房戶型為主。2、受傳統(tǒng)居住觀念影響，原先市場(chǎng)對(duì)多層住宅的接受程度高于對(duì)小高層住宅。主要是由于小高層物業(yè)管理費(fèi)較高，公攤較大，價(jià)格較高等原因，總體市場(chǎng)對(duì)小高層住宅還有一定的抗性。但現(xiàn)在隨著人們生活觀念的逐漸轉(zhuǎn)變，以及土地越來(lái)越稀缺，農(nóng)村人口逐漸往城市轉(zhuǎn)移，多層住宅樓的開(kāi)發(fā)量勢(shì)必將逐漸減少，而小高層

8、住宅的開(kāi)發(fā)品質(zhì)將會(huì)逐步提高，市場(chǎng)對(duì)其需求量也將逐步增加。1.3 客戶群體分析1）、平和縣城的外來(lái)人員較少，購(gòu)房者90%左右為本地客戶，以本地區(qū)公務(wù)員、事業(yè)單位、個(gè)體戶、在外經(jīng)商打工者為主，但是近年平和蜜柚產(chǎn)業(yè)知名度提升，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益使當(dāng)?shù)毓r(nóng)（縣城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的果農(nóng)）收入穩(wěn)步增加，極大程度上提升其購(gòu)買能力，當(dāng)?shù)毓r(nóng)和經(jīng)銷商已成為購(gòu)房不可忽視的主力軍之一。2）、由于當(dāng)?shù)氐牧鲃?dòng)人口較少，二手房市場(chǎng)還不活躍，換房率不高，房屋租金普遍偏低 ，投資價(jià)值尚未顯現(xiàn) ，但隨著現(xiàn)有的項(xiàng)目逐漸交房后，當(dāng)?shù)厝嗽械淖≌瑢⒅鸩阶呦蚨址渴袌?chǎng)，無(wú)疑將促進(jìn)二手房市場(chǎng)起步。那些將要從自建房轉(zhuǎn)向商品住宅的客群也將是未來(lái)的購(gòu)房一

9、大群體。3）、當(dāng)?shù)啬壳耙酝顿Y為目的的購(gòu)房者較少。但隨著城市化進(jìn)程加快，土地越來(lái)越稀缺，房?jī)r(jià)快速上漲，差價(jià)逐步體現(xiàn)，平和房地產(chǎn)的投資價(jià)值將日益凸現(xiàn)，購(gòu)房者的投資意識(shí)將會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。1.4 現(xiàn)有的存量情況住宅部分目前三個(gè)項(xiàng)目中較早銷售的多層消化情況較好：1、 湖濱花園近期推出的多層，現(xiàn)銷售超過(guò)90%，剩余產(chǎn)品大多為底層和頂層。該項(xiàng)目還有3幢小高層未推出。2、 吉祥花園的3幢多層和3幢挑高戶型的小高層正在銷售中，銷售情況較好，戶型大多為100平米左右的挑高戶型、及多層120平方米三房戶型。3、 水岸·帝景新城, 已推出的7幢多層和3幢小高層基本售完。目前預(yù)約登記的是剩余的3幢小高層,戶型面積

10、和價(jià)格尚未定,預(yù)計(jì)今年下半年面市,是本案的主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)之一。商業(yè)部分湖濱花園：已開(kāi)盤(pán)4000-6000元。帝景星城：已在售，沿街已基本售完，因較早推出，4000-5000元，側(cè)街不到50%。綜上所述，目前商業(yè)部分整體銷售情況還好，本案推出的商業(yè)部分應(yīng)做好規(guī)劃，控制總價(jià)。1.5 產(chǎn)品發(fā)展方向當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)居住習(xí)慣為140-160平方米大面積戶型。但國(guó)家相關(guān)部門70/90政策的出臺(tái)，使戶型面積得到限制，且隨著房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，大面積高總價(jià)必然帶來(lái)的購(gòu)房壓力，使得潛在客群轉(zhuǎn)而選擇緊湊型或經(jīng)濟(jì)型的房屋。因此，未來(lái)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)可在戶型設(shè)計(jì)上做文章，最大程度提升戶型附加值將成為開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)。2、住宅項(xiàng)目個(gè)案情況分析2

11、.1 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本情況分析項(xiàng)目名稱水岸帝景星城湖濱花園吉祥花園項(xiàng)目位置和平路與河溪路交匯處河濱路房管所邊迎賓大道靠北環(huán)路占地面積47246平方米33000平方米建筑面積126330平方米81080平方米23000平方米幢 數(shù)13146綠化率40% 35%建筑類型多層7幢、小高層6幢多層11幢、小高層3幢多層3幢、小高層3幢主力戶型三房三房三房、挑高總戶數(shù)700588銷售時(shí)間一期2006年二期2008年下一期2006年 二期2007年07月2007年8月（轉(zhuǎn)下頁(yè)）項(xiàng)目名稱水岸帝景星城湖濱花園吉祥花園銷售率一期10幢：90%二期3幢未售一期1-11號(hào)售完二期7-11號(hào)售完：三期未售多層90%售完挑

12、高還有存量主要未售少量樓中樓少量頂層未售低樓層挑高戶型2.2 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格細(xì)化分析項(xiàng)目名稱水岸.帝景星城湖濱花園吉祥花園起 價(jià)06年小高層1500元07年多層2200元多層2200元挑高3000元均 價(jià)06年小高層1800元07年2400元07年多層2560元高 價(jià)06年小高層2300元07年2800元07年挑高3200元樓層差價(jià)30元30-50元多層30-50元挑高80元朝向差價(jià)50元50每次提價(jià)30-80元/平30-50元/平2.3 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析項(xiàng)目名稱水岸·帝景星城湖濱花園吉祥花園優(yōu) 勢(shì)A、 規(guī)模較大B、 配套完善C、 規(guī)劃合理D、 環(huán)境較好E、 現(xiàn)場(chǎng)包裝較好F、 超大中庭

13、G、 戶型合理H、 封閉管理、安全性強(qiáng)A、 地理位置B、 配套完善C、 設(shè)有菜市場(chǎng)，購(gòu)物便利，提升商業(yè)價(jià)值，A、 主打挑高戶型，產(chǎn)品較時(shí)尚，B、 幢距合理C、 封閉管理、安全性強(qiáng)D、 戶型合理劣 勢(shì)A、住宅底層過(guò)多的車庫(kù)設(shè)計(jì)，影響小區(qū)品質(zhì)且問(wèn)題難解決。B、商業(yè)沒(méi)有依托，缺核心店，沒(méi)有氛圍，難成氣候。C、在平和人看來(lái)此處還不夠繁華、便利，周邊尚未開(kāi)發(fā)成型，但此劣勢(shì)會(huì)因?yàn)橹苓厒€(gè)案的開(kāi)發(fā)而有很大改變。A、過(guò)多的商業(yè)，小區(qū)底層為菜市場(chǎng)，雜亂的環(huán)境影響了小區(qū)的居住口質(zhì)。B、幢距近，通風(fēng)、采光差，A、位置較偏；B、配套較少；C、周邊環(huán)境差，沒(méi)有景觀；D、靠主干道，噪聲大、空氣差；E、挑高戶型裝修成本高，部

14、分戶型面積過(guò)大，總價(jià)高，市場(chǎng)接受度差，較難去化。項(xiàng)目名稱：水岸·帝景星城項(xiàng)目位置：和平路與河溪路交匯處開(kāi) 發(fā) 商：福建新新地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模：占地面積為：47246平方米；建筑面積為：12633029平方米；共13棟，近700套房子，其中1-6號(hào)樓為多層，7-13號(hào)為小高層。綠化：40%；結(jié)構(gòu)：框架；產(chǎn)品情況：主要面積在120-130平方米的三房，少量的頂層樓中樓，商業(yè)店鋪都在小區(qū)周圍三面（和平路沒(méi)有店鋪）銷售價(jià)格：起價(jià)在1500元/平方米；均價(jià)在1800元/平方米；高價(jià)：2200元/平方米；銷售情況：多層早期推出現(xiàn)已售完；小高層79號(hào)樓，前年已推出價(jià)格在18002600元/平方米，現(xiàn)余少

15、量的超大面積戶型；1013號(hào)樓，尚未推出，面積、層數(shù)和價(jià)格也尚未確定。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu) 勢(shì)：平和縣現(xiàn)有最大樓盤(pán)，地理位置較好，項(xiàng)目正對(duì)小溪，樓盤(pán)規(guī)劃較好，配有超大廣場(chǎng)中庭，羽毛球場(chǎng)，噴泉，涼亭。全封閉式管理，并安裝電子化設(shè)備來(lái)提升小區(qū)的安全性。劣 勢(shì)：目前推出的幾幢間的樓距較近，從而影響采光與通風(fēng)的效果 項(xiàng)目名稱：湖濱花園、項(xiàng)目位置：河濱路市政大樓邊開(kāi) 發(fā) 商：福建中順?lè)康禺a(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司、福建向榮集團(tuán)項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地面積約為33萬(wàn)平方米 ， 建筑面積約為8萬(wàn)平方米；共14棟，項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)完成，111號(hào)樓為多層,1214號(hào)為小高層，在一期配套了菜市場(chǎng)。產(chǎn)品情況：戶型為一梯兩戶南北通透，戶

16、型以120平方米的三房?jī)蓮d為主要戶型，也有小量的單身公寓。銷售價(jià)格：起價(jià)：2200元/平方米；均價(jià)：2400元/平方米；最高價(jià)：2800元/平方米。銷售情況：一期16號(hào)樓去年開(kāi)始銷售，現(xiàn)已售完；二期7-11號(hào)還有頂層的單元少量未售；三期12-14號(hào)樓為小高層尚未推出，面積、層數(shù)和價(jià)格也尚未確定。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu) 勢(shì)：地理位置較好，項(xiàng)目正對(duì)小溪，高層的景觀好；配套有幼兒園、人工湖、涼亭、菜市場(chǎng)。劣 勢(shì)：頂目處在早期開(kāi)發(fā)樓房包圍內(nèi)，樓距較近，影響了整個(gè)小區(qū)的景觀、采光與通風(fēng)的效果。小區(qū)底層設(shè)有菜市場(chǎng)更便利，但同時(shí)會(huì)因?yàn)殡s亂而降底了小區(qū)的住宅品質(zhì)。項(xiàng)目名稱：吉祥花園項(xiàng)目位置：郵政大廈旁開(kāi) 發(fā) 商：

17、漳州永大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)模：建筑面積約8萬(wàn)平米，共6幢，其中3幢多層，3幢挑高5米的新型戶型（純住宅小區(qū)）產(chǎn)品情況：多層一梯二戶，120平方米的三戶兩廳為主；挑高戶型是90-130平方米為主，也有少量的單身公寓。銷售價(jià)格：多層在2200元/平方米起價(jià)，層差30-50元/平方米，均價(jià)2500元；挑高戶型2800元/平方米起，層差80元/平方米。銷售情況：多層已基本售完，剩少量頂層。挑高70%。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu) 勢(shì)：挑高戶型，充分享受超大面積，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上是首次開(kāi)發(fā)，體現(xiàn)個(gè)性化住房，較受年青人喜愛(ài)。劣 勢(shì)：周邊環(huán)境較差，與其它兩個(gè)項(xiàng)目比位置較偏，沒(méi)有景觀，項(xiàng)目小自身配套少，項(xiàng)目正對(duì)主干道

18、，噪音大，空氣差。 小結(jié)：周邊三個(gè)項(xiàng)目后期的小高層，特別是帝景星城于今年下半年開(kāi)盤(pán)的三幢小高層將是本案的最主要競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，該項(xiàng)目與本案僅一路之隔，加之其較早推向市場(chǎng)，一期已基本售完，聚集了一定的人氣，又以平和第一高檔自居，在市場(chǎng)上已擁有一定的關(guān)注率，因此建議本案開(kāi)發(fā)及推盤(pán)時(shí)重點(diǎn)挖掘戶型及景觀設(shè)計(jì)的優(yōu)勢(shì)，為產(chǎn)品品質(zhì)加分，拉大與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)間的差異化。3、現(xiàn)有的主要商業(yè)街的分布及業(yè)態(tài)從市場(chǎng)調(diào)查得知，縣城以東大街最為繁華，市政、金融、生活配套設(shè)施齊全，還有河濱路商業(yè)氣氛較濃，租金較高，而其它幾條街則相對(duì)冷清許多，一些自蓋且不鄰主干道的店面租金在300元/月左右，且空置率高（因早期規(guī)劃都為筒子樓，沒(méi)有車庫(kù)，有少許不愿意出租，自己要做車庫(kù)或其它用途，使商業(yè)無(wú)法連貫。也從側(cè)面反映出租金低的問(wèn)題。253.2 縣城主要商業(yè)街情況匯總表位 置經(jīng)營(yíng)內(nèi)容租金（元/月）面 積（平米）租 金（元/平米）備 注東大街服裝、餐飲、大商場(chǎng)、藥店、賓館、銀行等10001300-人流量最多，最主要商業(yè)街河濱路餐館、休