房地產評估報告【精選文檔】

1、房地產評估報告【精選文檔】 房地產估價報告 項目名稱:恒福麗鉑公館 委 托 方：馬毅 估 價 方：三水正創(chuàng)房產估價公司 估價人員：張煉、梁金洋 估價作業(yè)日期:2016年06月10日至2016年06月30日 估價報告編號:201102（2016)個字第0110號三水正創(chuàng)房地產評估有限公司二零一六年致委托方函馬毅先生：受您的委托,我公司恒福麗鉑公館之市場價值進行了評估。為您向金融機構申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)。估價人員根據(jù)估價目的,遵循估價原則，按照估價工作程序，運用科學的估價方法，通過現(xiàn)場勘察，在認真分析現(xiàn)有資料和對未來市場進行分析預測的基礎上，經過周密的測算,并結合估價經驗與對影響房地產價值

2、因素的分析，確定三水恒福麗鉑公館建筑面積114平方米,土地使用權面積114)在2016年06月20日的市場價值(場價值為人民幣93萬元，大寫金額：玖拾叁萬元整。）評估結果明細表：估價對象建筑面積（）評估單價（元/）抵押價值（萬元）A座16層6號114824593詳細的估價過程及有關說明見估價結果報告。 順致 三水正創(chuàng)地產評估有限公司法定代表人：陳磊 2016年06月20日估價結果報告一、委托方和權屬方1、委托方：馬毅2、權屬方：馬毅二、估價方基本情況估價方名稱：三水正創(chuàng)房地產評估有限公司法定代表人:陳磊三水分公司地址：三水西南鎮(zhèn)樂路6號分公司負責人：陳磊聯(lián)系人:陳磊聯(lián)系電話:0757-7733

3、331三、估價對象所在區(qū)位情況1、項目位置：三達路與廣海大道交接處2、交通組織:三達路與新華路交界，臨近廣海大道，可連接恒福廣場和三水廣場等繁華中心位置，同時沿三達路,一環(huán)西路可接駁廣三高速。3、周邊商業(yè)配套：三水廣場，恒福廣場，西南公園,北江體育公園4、鄰近商圈：三水廣場,西南商業(yè)圈；5、周邊商業(yè)氛圍：較優(yōu);6、基礎設施：煤氣/天然氣/電梯/車位/地下室,花園/小院，閣樓；7、公共交通：638路、606路等；8、距離公交站點：距離公交北沿路站約100米.四、估價對象基本情況1、房屋坐落：坐北朝南2、銷售案名:麗鉑公館A棟16層06號；3、房屋結構:鋼混；4、現(xiàn)狀用途:住宅;5、房屋層次：評估

4、對象所在建筑為鋼混30層結構,評估對象位于第16層;6、建筑面積:114；7、套型：住宅;8、朝向：東南；9、建筑年代：201410、小區(qū)環(huán)境、綠化:所在小區(qū)環(huán)境較優(yōu),綠化較優(yōu)，保潔情況較優(yōu)；11、車庫(車位、車棚)情況：地下車庫、地上停車位；12、物業(yè)管理：佛山三水恒創(chuàng)物業(yè)公司管理;13、所在項目規(guī)模:大型公寓；14、商業(yè)氛圍：較優(yōu)；15、內部裝修：豪華裝修16、其他：公共部分裝修:涂料;外墻：玻璃幕墻、鋁板；五、權屬狀況1、房屋權屬狀況（1） 證號:201102第JN00150280號；（2) 房屋所有權人：馬毅;（3） 房屋坐落:坐北朝南;(4） 丘權號:-;（5) 房屋性質：私有；（6

5、） 幢號:A；（7） 房號：1606;（8） 房屋結構：鋼混；（9） 房屋總層數(shù)：30；（10）所在層數(shù)：16；(11)建筑面積：114；(12）規(guī)劃用途：住宅；（13）產權來源：轉移；（14）建筑年代：2014；（15）備注:-；(16）共有情況：單獨所有;（17）他項權利狀況：根據(jù)委托方提供資料,至估價時點估價對象未設定任何他項權利。2、土地權屬狀況（1）證號：201102（2016）第07292號;(2)土地使用權人：馬毅；(3）座落:坐北朝南；（4）地號：21100055003；（5）圖號：-；（6）用途：公寓住宅;（7)使用權類型:出讓；（8）終止日期：2076年06月29日;（9）

6、使用權面積:114；六、估價基本事項1、估價目的為委托方擬用估價對象向金融機構申請抵押貸款提供價值參考依據(jù).2、估價時點2016年06月20日3、估價方法選取市場比較法和收益還原法作為本次估價的基本方法.（1）市場比較法基于評估人員掌握有充足的交易實例,選用市場比較法比較適宜.市場比較法是將估價對象房地產與在較近時期內已經發(fā)生了交易的類似房地產加以比較對照，從已經發(fā)生了交易的類似房地產的已知價格，修正得出估價對象房地產的價值的一種估價方法.（2）收益還原法收益還原法是在估算不動產在未來每年預期純收益的基礎上,以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時點收益總和的一種方法。其中租金

7、采用市場比較法測算.(3）然后，估價人員根據(jù)估價經驗,結合估價目的，對所用估價方法所得估價結果賦予不同的權重，確定估價對象的房地產價值。4、估價作業(yè)日期2016年06月20日至2016年06月25日；5、估價報告有效期 自報告完成之日起1年內有效；6、變現(xiàn)能力分析（1)通用性：估價對象房屋建筑形式符合商業(yè)要求、戶型設計合理,通用性一般;(2)獨立使用性：估價對象為一整體性商業(yè)房地產，獨立使用性較強；（3)可分割轉讓性：估價對象為商業(yè)房產,產權完整，可分割轉讓性較差；（4）變現(xiàn)價值：在市場較活躍情況下估價對象較容易實現(xiàn)快速變現(xiàn),變現(xiàn)價值較市場價值會有一定下浮。7、房地產抵押價值未來下跌的風險分析

8、預期未來可能導致房地產抵押價值下跌的因素主要有以下幾個方面:（1）房地產實物狀況。房地產的臨街狀況、建筑規(guī)模、平面布局、外觀形象及配套設施等因素,對房地產價值影響較大。經現(xiàn)場勘察，估價對象位于三水西南三達路與廣海大道交界處，平面布局較好，建筑外觀保養(yǎng)、成新度、裝修、朝向及配套設施均較優(yōu)，預計估價報告在評估有效期內，抵押價值基本保持穩(wěn)定。（2）房地產所處區(qū)域狀況。房地產所處區(qū)域的未來規(guī)劃及發(fā)展?jié)摿Ψ康禺a價值影響較大，估價對象所處區(qū)域同類型商業(yè)房地產的市場狀況良好,在未來一定期限內區(qū)域因素趨于穩(wěn)定,預計估價報告在評估有效期內，抵押價值基本保持穩(wěn)定.（3）房地產市場狀況.房地產價格水平及其變動，是

9、由房地產的供給和需求共同作用的結果。由于房地產不可移動及變更用途困難,決定某一房地產價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)本類房地產的供求狀況。預計估價報告在評估有效期內,抵押價值基本保持不變.8、房地產抵押估價報告使用提示 (1）估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生影響，在估價對象實物及區(qū)域因素不受意外損害，能正常維護使用,且未增加法定優(yōu)先受償款，房地產市場沒有大的波動的情況下,預計估價報告使用有效期內，房地產抵押價值基本保持穩(wěn)定。（2）對抵押期間可能產生的房地產信貸風險,估價報告使用者應給予關注，估價對象房屋是否存在現(xiàn)狀變更及環(huán)境變化引起的房地產抵押價值減損。在抵押

10、期間，還需防范因金融、信貸等政策調整而引發(fā)的房地產信貸風險。（3)估價報告使用者應合理使用評估價值,關注處置房地產時快速變現(xiàn)及費用的影響,當房地產抵押估價報告出具后至抵押登記之間,是否會出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權利. （4）定期或在房地產市場價格變化比較快時對房地產抵押價值進行再評估.9、最高最佳使用分析最高最佳使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證,能使估價對象產生最高價值的使用。估價對象土地法定用途為住宅用地,建筑物規(guī)劃用途為住宅，現(xiàn)狀用途為商業(yè),本次評估按照商業(yè)用途作為最高最佳使用.10、價值定義按照國家有關法律規(guī)定,本估價報告中的評估價值為估價對象分攤土地剩余一定年期一

11、定用途的土地使用權及建筑面積114平方米建筑物所有權的價值。本報告采用公開市場價值標準,即估價結果為估價對象在公開市場上于估價時點最可能形成的價格.11、估價依據(jù)（1)中華人民共和國城市房地產管理法（2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過）.(2）中華人民共和國土地管理法（第二次修正,2004年8月28日中華人民共和國主席令第28號公布)。（3）城市房地產轉讓管理規(guī)定(1995年7月28日經第十次建設部常務會議通過自1995年9月1日施行）.（4）城市房地產抵押管理辦法（2001年7月23日建設部第45次常務會議審議通過,自發(fā)布之日起施行)。（5）中華人民共和國

12、物權法(2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，自2007年10月1日施行)；（6）國資辦發(fā)199236號國有資產評估管理辦法施行細則。(7）建設部頒發(fā)房屋完損等級評定標準.(8)建設部發(fā)建標199948號房地產估價規(guī)范（GB/T50291-1999）。（9)江蘇省建設廳江蘇省建筑工程概算定額(2007年版)。（10）委托方提供的評估對象的產權等資料。（11)現(xiàn)場勘察鑒定記錄資料和評估人員走訪咨詢收集掌握的相關案例數(shù)據(jù)與資料。（12)建房住20068號建設部、中國人民銀行、中國銀行監(jiān)督管理委員會 關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知、房地產抵押估價指導

13、意見。12、估價原則依據(jù)公平原則、合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價時點原則等原則對估價對象進行了公正、客觀、科學的估價.（1）合法原則以估價對象的合法使用、合法交易、合法處分為前提估價。所謂合法,是指符合國家的法律、法規(guī)和當?shù)卣挠嘘P規(guī)定.一是要求在估價時必須確認估價對象具有合法的產權.二是要求在估價時所涉及的估價對象的用途必須是合法的。三是要求如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分方式必須是合法的.(2）最高最佳使用原則估價對象的最高最佳使用為前提估價，認為保持現(xiàn)狀最有利時應以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提。最高最佳使用原則受到合法原則的約束，房地產的最高最佳使用還必須得到技術

14、上支持,不能通過不經濟方式來實現(xiàn)房地產的最高最佳使用。（3）替代原則估價對象不得明顯偏離類似房地產在同等條件和狀態(tài)下的正常價格.房地產估價所要確定的估價結論是估價對象的客觀合理價格或價值。對于房地產交易目的而言，該客觀合理價格或價值應當是在公開市場上最可能形成或成立的價格,房地產估價就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產的近期成交價格來確定估價對象的客觀合理價格或者價值的。(4)估價時點原則估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價值.估價結論具有很強的時間相關性和實效性。主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量對其價值影響是不同的。估價結果是估價對象在估價時點的價格，不能將該

15、估價結果作為估價對象在其他時點的價格。(5）獨立客觀公正原則要求估價機構有完全獨立性,估價機構和估價人員與估價對象及相關當事人沒有利害關系,不受外部環(huán)境干擾因素影響，從實際出發(fā)，公平合理地進行估價。（6）謹慎原則在面臨不確定因素的情況下作出判斷時，應保持必要的謹慎,充分估計抵押房地產在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失,不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。7、 房地產市場背景分析（2016年佛山三水區(qū)地產市場概述）(一）2015年三水區(qū)樓市概況2015年，三水區(qū)商品住宅成交面積130萬,同比大幅增長61，是佛山五區(qū)成交面積增長幅度最大的；整體成交均價約為5800元/，同比下

16、滑5.從各個月的成交走勢來看，2015年春節(jié)后以及全面解除限購之后,三水區(qū)各大項目紛紛加大推貨力度，成交量穩(wěn)步上揚，并且在2015年5月8月保持月均10萬以上的高水平. 從各個板塊庫存來看,西南舊城銷售最旺.“三水樓市很特別，一方面成交面積大增,土地出讓是佛山之最,中原地產佛山公司策略研究中心朱偉德說,“另一方面,三水樓盤的銷售均價不給力，原因在于剛需購房意愿強烈，但是受當?shù)厥杖胨接绊?對價格比較敏感。”去年6月，保利三水中央公園以6000元/均價入市,一周賣出八成，是三水樓市銷售回暖的標志性事件。而三水萬達廣場、碧桂園三水華府等名盤先后開盤，銷售業(yè)績不俗，給三水樓市增添了“大盤基因?！睋?jù)統(tǒng)計，三水在售樓盤大概有20多個，均價在4000元到10000元/不等.西南板塊樓盤銷售進度最快,去年拿地的三水萬達廣場,如今在售88、113三房、137四房，均價56006200元/；保利中央公園在售89平方米三房、110、120平方米的四房等洋房單位，均價60006200元/平方米；雅居樂雅湖半島推的是83195平方米的三或五房產品,價格為50006000元/. 2016年，三水最值得關注的樓盤除了三水萬達廣場、碧桂園三水華府、保利三水中央公園之外，還有保利地產新拿的云東海三水大