開發(fā)區(qū)的開發(fā)與融資模式

1、精品資料網(wǎng)()25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座開發(fā)區(qū)的開發(fā)與融資模式建立科技工業(yè)園是世界各國發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)行之有效的重要措施，也是我國各省市發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)最有力的戰(zhàn)略。實(shí)踐證明在我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型階段，開發(fā)區(qū)這種形式有效地提高了行政效率、創(chuàng)造了局部的良好基礎(chǔ)設(shè)施條件、聚集了科技和產(chǎn)業(yè)的資源，迅速促進(jìn)了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城市化的進(jìn)程。開發(fā)區(qū)的類型很多，國際上根據(jù)客戶的性質(zhì)不同分為兩大類。一是Sciencepa%它主要是以研發(fā)為主，入駐的客戶主要是研發(fā)機(jī)構(gòu)、技術(shù)性公司、科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)、企業(yè)孵化器等。如美國的北卡三角科技園、法國尼斯的索非亞科技園、新加坡科技園就是典型的Sciencepark,我國

2、的一些大學(xué)科技園，如清華科技園也屬于這種類型。另一種類型是Industrialpark,它主要以工業(yè)企業(yè)為主，如新加坡的裕廊工業(yè)園區(qū)、我國早期的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)等都屬于這種類型。而我國的大多數(shù)高新區(qū)都是混合型的，也就是既有Sciencepark的性質(zhì)，又有Industrialpark的內(nèi)容，有些園區(qū)在制造業(yè)方面的競爭力較強(qiáng)、份量也較重；有些園區(qū)在研發(fā)、技術(shù)創(chuàng)新方面的競爭力較強(qiáng)，更偏重Sciencepark。我國的高新區(qū)隨著規(guī)模的不斷壯大，其功能也越來越復(fù)雜，許多高新區(qū)已逐漸向新城區(qū)過渡，因此在開發(fā)的復(fù)雜性上精品資料網(wǎng)( ) 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料精品資料網(wǎng)（）25萬份精華管理資料，2萬

3、多集管理視頻講座帶來了更大的挑戰(zhàn)。同時(shí)由于競爭愈演愈烈，各園區(qū)都在開發(fā)模式上想辦法、下功夫，以爭取更快的發(fā)展速度和更大的發(fā)展機(jī)會。我國的高新區(qū)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，在學(xué)習(xí)外國經(jīng)驗(yàn)和結(jié)合中國具體國情上，探索了許多行之有效的開發(fā)模式?？偨Y(jié)和分析這些開發(fā)模式，對我們規(guī)劃和搞好“二次創(chuàng)業(yè)”具有非常重要的意義。開發(fā)區(qū)的基本商業(yè)模式如果把開發(fā)區(qū)看作一個(gè)企業(yè)，其主要收入有兩部分：一是土地出讓收入，根據(jù)國家的政策，產(chǎn)業(yè)用地可協(xié)議出讓，經(jīng)營性用地須掛牌拍賣出讓。二是財(cái)政收入，各園區(qū)的情況有所不同，有的園區(qū)地方收入全留，有的不留。除了上述收入外，有的園區(qū)開發(fā)公司還有房產(chǎn)開發(fā)收入及其他服務(wù)、投資收入。開發(fā)區(qū)的支出也主要

4、為兩部分：一是土地開發(fā)支出，一般包括土地的征用、拆遷、配套和財(cái)務(wù)費(fèi)用。二是園區(qū)的運(yùn)營費(fèi)用，主要是行政支出、市政維護(hù)和其他財(cái)政支出。開發(fā)區(qū)的收支平衡情況如下：當(dāng)前平衡：累計(jì)收入>累計(jì)支出；（極少情況）累計(jì)收入v累計(jì)支出；（大多數(shù)情況，需通過融資解決現(xiàn)金流）未來平衡：累計(jì)收入）累計(jì)支出；未來的收益可平衡支出。累計(jì)收入累計(jì)支出；未來（一定期限）的收益無法平衡支出。通常情況是在一定期限實(shí)現(xiàn)平衡。這一期限取決于開發(fā)區(qū)的融資能力，或者說金融市場、資本市場對某開發(fā)區(qū)信用的看法?，F(xiàn)階段國家開發(fā)銀行對某一組團(tuán)土地開發(fā)的貸款期限一般在10年以內(nèi)，這可能就是期限的上限。隨著各開發(fā)區(qū)競爭的白熱化，紛紛采用降低土

5、地價(jià)格等辦法吸引投資者，其財(cái)務(wù)平衡的最常見的方式是通過負(fù)債使產(chǎn)業(yè)用地以低于成本的價(jià)格出讓，引入企業(yè)帶來稅收和消費(fèi)人群；用綜合用地(一般高于成本)的出讓收入和未來的稅收來平衡。一般情況下，遠(yuǎn)離市中心的工業(yè)園區(qū)，較多地依靠未來稅收來平衡；而離市中心較近的開發(fā)區(qū)，尤其是科技園區(qū)，具有較好的利用住宅、商貿(mào)用地來平衡的條件。城市化不僅能帶來土地開發(fā)的收益，還會與工業(yè)、科技等功能良性互動，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著開發(fā)模式的多樣化，開發(fā)區(qū)在開發(fā)過程中的融資和損益往往不是由一個(gè)主體承擔(dān)，即有融資主體和損益主體。根據(jù)損益主體的不同，可以把開發(fā)模式分為以政府為損益主體的開發(fā)模式和以企業(yè)為損益主體的開發(fā)模式。以政府為損

6、益主體的開發(fā)模式政府作為土地開發(fā)的主體，并承擔(dān)最終的損益。收入為土地出讓收入，支出為征地、拆遷配套和財(cái)務(wù)費(fèi)用。但由于土地開發(fā)的加速，政府不可能拿出足夠的財(cái)政資金周轉(zhuǎn)投入土地開發(fā)，因此需通過一個(gè)承債主體融資，解決資金需求。蘇州做法：新區(qū)政府委托蘇新集團(tuán)公司融資、征地、配套，政府出讓土地，并將土地出讓金支付征地成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用，回購基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，不足的部分逐年用財(cái)政收入彌補(bǔ)。蘇新集團(tuán)公司是融資主體，而新區(qū)政府是損益主體。重慶做法：建立政府全資的土地儲備中心，由該中心以規(guī)劃土地精品資料網(wǎng)()25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座未來的土地出讓金作為質(zhì)押，向銀行借款，由中心征地，并委托有關(guān)公司進(jìn)行配

7、套，中心代表政府出讓、拍賣土地。過去此類機(jī)構(gòu)的資金主要依靠財(cái)政資金，現(xiàn)在以國家開發(fā)銀行為首的一批銀行愿意為此類機(jī)構(gòu)借款。選擇哪種方式取決于哪個(gè)載體更易于融資。一般來講，土地儲備中心的融資比較死板，能否融資，決定于土地的規(guī)劃和開發(fā)的可行性；而公司的融資相對較靈活，但需具有較好的信用、資產(chǎn)和獲利能力。該模式的特點(diǎn)：1、有利于政府的招商，集責(zé)權(quán)利為一體，土地讓利和損益由政府承擔(dān)，而政府可通過財(cái)稅來平衡。2、有效地解決了開發(fā)的融資問題。3、有利于企業(yè)的市場化運(yùn)作，而避免政企不分所導(dǎo)致的一系列問題。以企業(yè)為損益主體的開發(fā)模式政府委托(授權(quán))開發(fā)公司作為土地開發(fā)的主體，并由開發(fā)公司承擔(dān)最終的損益。政府所收

8、的土地出讓金全部以支付開發(fā)成本的方式轉(zhuǎn)入開發(fā)公司。一般公司開發(fā)的園區(qū)沒有財(cái)政收入，如開發(fā)公司"入不敷出"，則往往通過財(cái)政的專項(xiàng)補(bǔ)貼解決。開發(fā)公司主要有以下幾種形式：1 .政府全資公司。上海的各園區(qū)一般采用政府全資的開發(fā)公司開發(fā)模式，開發(fā)公司承擔(dān)園區(qū)的開發(fā)和運(yùn)營，政府為園區(qū)提供一些專項(xiàng)的財(cái)政支持，如重點(diǎn)招商項(xiàng)目的土地補(bǔ)貼、產(chǎn)業(yè)扶持基金等。精品資料網(wǎng)()25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座西安高新區(qū)在“一次創(chuàng)業(yè)”期間也采用了以高科集團(tuán)公司進(jìn)行土地一級開發(fā)的模式，高科集團(tuán)公司向銀行融資并開發(fā)土地，以政府的名義出讓土地，管委會(代表政府)除必要的財(cái)政支出外，將土地出讓金和節(jié)余

9、的財(cái)政收入都投入高科集團(tuán)公司用于土地的滾動開發(fā)。上海和西安的不同之處在于上海的政府如浦東新區(qū)政府的一級財(cái)政要面對若干園區(qū)(陸家嘴、金橋、張江、外高橋等)和非開發(fā)區(qū)區(qū)域，而西安高新區(qū)自身就具有一級財(cái)政。2 .合資公司。蘇州工業(yè)園區(qū)是由新加坡政府牽頭的外方財(cái)團(tuán)和中方財(cái)團(tuán)合資組建的蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司來進(jìn)行開發(fā)的，高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃使初期在基礎(chǔ)設(shè)施上的投入非常大，而周遍的園區(qū)有政府財(cái)力的介入和較靈活的政策，使得蘇州工業(yè)園區(qū)的土地招商遇到了很大的挑戰(zhàn)，后來調(diào)整為中方控股，地方政府也提供了一定的財(cái)力支持，使該園區(qū)的開發(fā)經(jīng)營步入良性循環(huán)。而無錫新加坡工業(yè)園也是由無錫高新區(qū)和新加坡合資開發(fā)的，由于面積較小，涉

10、及的問題較少，較好地發(fā)揮了新方在管理、招商、服務(wù)方面的優(yōu)勢，運(yùn)行相對比較順利。3 .私營公司。大連軟件園是由私營企業(yè)組建的大連軟件園開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)的。該園區(qū)的良性運(yùn)營取決于三方面因素：一是獨(dú)特的行業(yè)定位，二是政府的大力支持，大連市政府把軟件作為支柱產(chǎn)業(yè)，投入了許多資源。三是良好的地段使得園區(qū)有可能獲得較好的房地產(chǎn)開發(fā)收益，以支撐園區(qū)的良性發(fā)展。精品資料網(wǎng)（ ） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料精品資料網(wǎng)()25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座該模式的特點(diǎn)：1 .開發(fā)公司的壓力較大，可促使開發(fā)效益的提高。2 .有利于發(fā)揮開發(fā)商的招商積極性，提高招商能力(尤其是非全資的開發(fā)機(jī)構(gòu))。3 .政府招商工

11、作往往與公司的效益產(chǎn)生矛盾。止匕該種模式適合于土地開發(fā)有可能有凈收益的的園區(qū)；或適合于政府的財(cái)政收入偏低，而須借助開發(fā)公司完成一部分非贏利性項(xiàng)目的園區(qū)。不同的開發(fā)融資模式存在不同的特點(diǎn)，不存在最佳，只有更適合。選擇那種模式主要考慮是否有利于進(jìn)行融資、是否有利于提高資源運(yùn)行效率、是否有利于增強(qiáng)招商能力。隨著外部環(huán)境的變化和自身能力的增減，可以適時(shí)地調(diào)整開發(fā)模式，使其更有效。也可以在開發(fā)區(qū)的不同層次、不同范圍采用不同的開發(fā)模式，以揚(yáng)長避短提高整體的競爭力。項(xiàng)目融資模式在土地儲備中的應(yīng)用作者:華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院吳老二祝平衡2004年1月7日項(xiàng)目融資尤其是中長期的項(xiàng)目融資，作為近年來產(chǎn)生的一種新的融

12、資方式，在國際上日益受到借款人的歡迎。我國改革開放以來，已利用項(xiàng)目融資方式在上海、深圳、廣州、武漢等地建設(shè)了電廠、鐵路、公路等項(xiàng)目，極大地促進(jìn)了有關(guān)地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。而開始于上世紀(jì)末的我國城市土地儲備制度的運(yùn)轉(zhuǎn)需要巨額資金卻陷于籌資渠道單一的困境，土地儲備中心對集中起來的土地統(tǒng)一進(jìn)行房屋拆遷、土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施配套等一系列前期開發(fā)工作，這一過程需要政府投入相當(dāng)數(shù)目的資金；從另一方面來看，土地儲備需根據(jù)土地出讓年度計(jì)劃，有計(jì)劃地投入市場。當(dāng)儲備的土地不能馬上投入市場時(shí)，政府保有土地就會產(chǎn)生持有成本，積壓資金，降低資金的流動性，儲備中心要繼續(xù)“吸進(jìn)”土地就要追加資金。因此，土地儲備維持階段，政府

13、亦需充足資金，否則將影響到土地儲備的保有期限，降低土地儲備制度的調(diào)控力度。一、我國土地儲備資金來源渠道現(xiàn)狀分析從目前我國城市土地儲備制度運(yùn)作實(shí)踐看，土地收購儲備資金來源渠道主要有：1、政府財(cái)政撥款一般是在土地儲備制度建立時(shí)，政府財(cái)政撥給一部分資金作為資本金或周轉(zhuǎn)資金。例如，杭州市注入4000萬元、青島市政府注入2000萬元、沈陽市政府注入5000萬元、廈門市注入1400萬元作為土地儲備中心的開辦費(fèi)，從實(shí)踐看，杭州市土地儲備中心從建立到2001年6月底，已累計(jì)收購?fù)恋?98宗，收購?fù)恋孛娣e545.27公頃（8179畝），投入資金45.56億元；推出土地198.49公頃（2977.4畝），回籠資金

14、35億元。目前尚有儲備土地72宗，土地面積342.57公頃（5138.5畝），土地資產(chǎn)價(jià)值約20億元。很顯然，僅靠財(cái)政撥款只是杯水車薪。2、商業(yè)銀行貸款這是目前各城市土地收購儲備資金的最主要來源。由于土地收購儲備是一種政府行為，信譽(yù)度高，銀行放貸是建立在政府的國有土地資產(chǎn)上。儲備土地一經(jīng)出讓，就能回收土地出讓金，銀行放貸形成的資產(chǎn)呆賬、壞賬風(fēng)險(xiǎn)很小，因此，各商業(yè)銀行競相向土地儲備機(jī)構(gòu)貸款。同時(shí)，在目前缺乏土地收購儲備資金其他來源渠道的情況下，商業(yè)銀行貸款則成為各城市土地收購儲備資金的最主要來源，土地儲備機(jī)構(gòu)運(yùn)營資金基本上都來自于銀行貸款。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動，銀行與土地儲備中心將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)

15、。3、留用的土地轉(zhuǎn)讓增量收入按照我國財(cái)政實(shí)行的“收支兩條線”的管理體制，城市土地一級市場轉(zhuǎn)讓收入和土地儲備、開發(fā)支出均由財(cái)政負(fù)責(zé)。土地轉(zhuǎn)讓收入扣除土地收購、開發(fā)、儲備支出，即為土地轉(zhuǎn)讓增量收入，是政府實(shí)施土地儲備制度后國有土地的有效增值額。建立城市土地儲備制度的目的之一是增加財(cái)政收入，增加政府對城市建設(shè)的投入，所以土地轉(zhuǎn)讓增量收入的一部分應(yīng)作為土地儲備資金繼續(xù)用于土地儲備增值?？偟膩砜催@種方式缺乏規(guī)范化和制度化尚不足以成為土地儲備的主要而穩(wěn)定的資金來源。二、在我國土地儲備中應(yīng)用項(xiàng)目融資模式的可行性分析1、大量民間資本苦于缺少投資機(jī)會據(jù)報(bào)道，浙江省有大量的民間資本躺在存折上，僅溫州就有300億元

16、、臺州有150多億元的民間資本找不到出路。雖然國家為了啟動民間投資，推動民營企業(yè)的發(fā)展，采取了許多措施，其中最主要的是國家投放了5000億元，以“四兩撥千斤”來啟動民間投資，雖然取得了一定成效，但全國民間投資增幅仍然呈下降趨勢，民間投資依然熱不起來，民間投資僅僅體現(xiàn)在通過金融機(jī)構(gòu)吸儲的存款，甚至出現(xiàn)了民間資本大量流失到國外的現(xiàn)象。另一方面民營資本作為內(nèi)資與利用外資相比有比較優(yōu)勢。首先，吸引外資比利用內(nèi)資要多考慮兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素。其一是匯率風(fēng)險(xiǎn)。在浮動匯率制的今天，匯率頻繁地起落跌宕，難以預(yù)測。這種情形下投入的外資必然風(fēng)險(xiǎn)巨大。其二是政治風(fēng)險(xiǎn)。盡管我國的改革以穩(wěn)定為前提，且多年來維持了社會的安定團(tuán)結(jié)

17、，但國外投資者或者確實(shí)不了解情況因而心懷顧慮，因此認(rèn)定、評估風(fēng)險(xiǎn)較高，從而提高要價(jià)。一些地區(qū)為了吸引外資饑不擇食，允諾了過多的條件，承擔(dān)了過重的風(fēng)險(xiǎn)。止匕外，大量的基礎(chǔ)設(shè)施由外國公司承建并經(jīng)營，也會產(chǎn)生不利的政治影響。也正因?yàn)檫@樣，我國法律規(guī)定，港口、碼頭等設(shè)施不允許外商獨(dú)資；鐵路、公路、電力等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目必須由中方控股。2、良好的經(jīng)濟(jì)效益是土地儲備制度實(shí)行項(xiàng)目融資模式的保證杭州市是我國建立土地儲備制度較早的城市之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州從1997年8月份成立土地儲備機(jī)構(gòu)以來，土地儲備中心共收購?fù)恋丶s1萬畝，已向市場供應(yīng)的土地約4000畝，已經(jīng)收回的土地出讓資金達(dá)50多億元。通過土地收購儲備制度的運(yùn)行

18、，該中心上交杭州市財(cái)政的資金，每年以56%的速度遞增，從1997年的幾個(gè)億，上升到2001年的40多億元。他們上交的比例是出讓價(jià)格的55%,其余45%為土地開發(fā)運(yùn)作成本。上海、青島、武漢的效果也不錯(cuò)。良好的項(xiàng)目收益是在城市土地儲備中推行項(xiàng)目融資模式的根本保證。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)力增強(qiáng)為參與土地儲備增大可能精品資料網(wǎng)( ) 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料精品資料網(wǎng)()25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座國內(nèi)房地產(chǎn)界人士以及資本運(yùn)營專家曾就房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展前景進(jìn)行了廣泛的研討，認(rèn)為房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的縱向聯(lián)盟將是房地產(chǎn)企業(yè)壯大之道，也將成為市場演變的一大“特點(diǎn)”。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，目前全國房

19、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近3萬個(gè)，其中資質(zhì)等級二級以上的3151個(gè)，比2001年減少259個(gè)，企業(yè)平均資產(chǎn)總值由上年的2.7億元增加到3.2億元。這些企業(yè)完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資的近三分之一，并已經(jīng)呈現(xiàn)出開發(fā)企業(yè)集中化的趨勢。在外資的大舉進(jìn)入以及房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然要在市場尋求戰(zhàn)略伙伴，或利用其他集團(tuán)公司績優(yōu)行業(yè)的優(yōu)勢，或采取強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的方式，借殼上市、借船出海，通過整合壯大勢力。有資金實(shí)力和信譽(yù)品牌的開發(fā)企業(yè)將會在激烈的競爭中脫穎而出，大量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則會被淘汰出局。另外，土地供應(yīng)方式的調(diào)整和繳費(fèi)方式的變化，無形之中抬高了進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的門檻，以前那種憑借“空手套白狼”

20、的方式已經(jīng)行不通了，加之隨著整頓房地產(chǎn)市場力度的加大，沒有雄厚的資金實(shí)力是根本無法進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場的，即使獲得了開發(fā)資質(zhì)，因難以在土地競價(jià)中獲得開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，最終也會被清除出局或自然淘汰，反之，只有資金實(shí)力雄厚的企業(yè)才能獲得土地，只有講品牌、講信譽(yù)、講質(zhì)量的企業(yè)才能贏得市場。馬太效應(yīng)將會在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)大放異彩，開發(fā)項(xiàng)目將日益向大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中，出于城市土地的稀缺性考慮以及房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力的增強(qiáng)，開發(fā)商參與城市土地儲備的可能性大大增加。精品資料網(wǎng)()25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座三、項(xiàng)目融資在我國城市土地儲備中的應(yīng)用項(xiàng)目融資，英文稱projectfinancing,是資金

21、籌措方式的一種。其雛形始于20世紀(jì)60年代，通過項(xiàng)目工程本身的開發(fā)、建設(shè)及運(yùn)營，以項(xiàng)目產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量作為還款來源，并將項(xiàng)目資產(chǎn)作為抵押擔(dān)保的新型融資方式。當(dāng)時(shí)英國首次運(yùn)用有限追索項(xiàng)目融資方式進(jìn)行北海油田項(xiàng)目的開發(fā)，美國和英國66家銀行貸款融資9.45億美元。在我國已經(jīng)有許多利用項(xiàng)目融資進(jìn)行操作的事例，如廣東沙角B電廠1984年簽署合資協(xié)議，1986年完成融資安排并動工興建，1988年投入使用，實(shí)踐證明已經(jīng)取得了良好的效果。具體操作上，由土地儲備中心在年初將全年的土地儲備計(jì)劃按資金、地塊、位置并結(jié)合可能參加的項(xiàng)目公司的實(shí)力等進(jìn)行項(xiàng)目分組，確定各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃、儲備范圍等，然后在土地交易中心(

22、或市場)掛牌招商，招聘項(xiàng)目公司進(jìn)行土地的拆遷、收購、儲備；另一方面，土地儲備中心可與當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)合作，利用銀行的信息優(yōu)勢整合各分散的投資者組建項(xiàng)目公司；在擔(dān)保上，可采用類似浮動抵押的形式將土地儲備中心及自其產(chǎn)生的金錢、連同其中的公司所有的不動產(chǎn)、權(quán)利、所有權(quán)及利益包括日后公司可能取得的財(cái)產(chǎn)都作為支付本金與利息的擔(dān)保。具體可采用以下模式：1、BT(build-operate)即建設(shè)移交模式精品資料網(wǎng)（ ） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料精品資料網(wǎng)()25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座在這種模式里，土地儲備項(xiàng)目的收購、土地整理、拆遷等事項(xiàng)由項(xiàng)目公司融資建設(shè)，項(xiàng)目建成后立即移交土地儲備中心儲備或等待

23、時(shí)機(jī)推向市場，土地儲備中心向開發(fā)商發(fā)放確定利率的收益憑證，開發(fā)商可以憑借收益憑證從土地儲備中心獲得穩(wěn)定的收益，或者進(jìn)土地儲備中心備案后進(jìn)行流轉(zhuǎn)變現(xiàn)或者獲取收益。這種模式適合那些對土地開發(fā)本身沒有興趣但對穩(wěn)定的、低風(fēng)險(xiǎn)的投資感興趣的投資者。2、產(chǎn)品支付(productionpayment腹式在這種模式里，土地儲備項(xiàng)目的收購、土地整理、拆遷等事項(xiàng)由項(xiàng)目公司融資建設(shè)，項(xiàng)目建成后立即移交土地儲備中心儲備或等待時(shí)機(jī)推向市場，土地儲備中心向開發(fā)商發(fā)放土地券，開發(fā)商可以憑借土地券在土地一級市場上以同等條件下享有優(yōu)先購買土地的權(quán)利購買土地，土地券與土地的差價(jià)“多退少補(bǔ)”，確保開放商、土地儲備中心的利益不受損害

24、。這種模式很適合房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行企業(yè)的土地儲備，同時(shí)有利于同土地儲備中心、規(guī)劃部門等保持良好的公共關(guān)系。3、遠(yuǎn)期購買(forwardpurchase)是在產(chǎn)品支付基礎(chǔ)上發(fā)展起來，其運(yùn)作特點(diǎn)是，債權(quán)人為了收回債務(wù)本息，專門成立一個(gè)專設(shè)公司。該公司不僅可以憑借土地券購買在同等條件下以享有優(yōu)先購買土地權(quán)的方式在土地一級市場購買土地，而且還可以直接購買土地儲備項(xiàng)目未來遠(yuǎn)期的收入，用以償還項(xiàng)目借款本息。這種模式結(jié)合了建設(shè)一一移交模式和產(chǎn)品支付模式的優(yōu)點(diǎn)，使得投資人獲取回報(bào)的途徑增多，有利于吸引多元化的投資者。4、ABS(asset-backed-security這資產(chǎn)支持證券模式該模式是一種利用存量資產(chǎn)

25、轉(zhuǎn)換為貨幣資金用于新項(xiàng)目投資的項(xiàng)目融資方式，它是以項(xiàng)目所屬資產(chǎn)未來預(yù)期收益為基礎(chǔ)和保證，通過在資本市場發(fā)行債券而募集資金的一種證券化的項(xiàng)目融資方式。ABS融資方式的運(yùn)作本質(zhì)是對籌資者信用的增級。因此，除了在境外成立SPV,發(fā)行ABS債券外，還可以考慮在中國境內(nèi)運(yùn)用ABS的運(yùn)作原理，發(fā)行土地儲備建設(shè)債券。而且地方政府或土地儲備中心本身就是一種良好的信用擔(dān)保，盡管法律規(guī)定地方政府不得發(fā)行債券，但是可以運(yùn)用一些技術(shù)手段規(guī)避這一規(guī)定，例如，通過城市基礎(chǔ)設(shè)施投資公司發(fā)行。目前，全國各大城市基本都有相應(yīng)的城市建設(shè)投資公司。以上海為例，早在80年代中期，上海市就在全國率先成立了城市投資建設(shè)開發(fā)有限公司等一批城市建設(shè)投資公司，并先后解決了南浦大橋、楊浦大橋的籌資建設(shè)。這之后，上海通過這些城投公司，又成立了申通等公司。經(jīng)過多年的經(jīng)營運(yùn)作，現(xiàn)在這些城投公司很多運(yùn)作良好，管理能力較強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿σ埠艽?，而且又有地方政府作為?qiáng)大