渝北SM城市廣場調(diào)研報告

1、重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告2.項目商業(yè)發(fā)展分析3.租售策略分析及小結(jié)1.1.項目環(huán)境分析項目環(huán)境分析重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告1.項目區(qū)位項目地塊分析項目位于重慶市渝北區(qū)松石大道與余松路交叉處，毗臨百安居及沃爾瑪超市，周邊住宅小區(qū)林立，交通便捷，地理位置優(yōu)越。地塊重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告2.項目區(qū)位優(yōu)勢項目地塊分析本項目地處重慶政本項目地處重慶政府府重點規(guī)劃發(fā)展重點規(guī)劃發(fā)展的的兩江新區(qū)的渝北區(qū)兩江新區(qū)的渝北區(qū)兩江新區(qū)被重慶市列入重點規(guī)劃發(fā)展經(jīng)濟區(qū)，計劃到2012年，進(jìn)出口達(dá)300億美元，引進(jìn)世界500強達(dá)200家；2013-202

2、0年力爭進(jìn)一步增強兩江新區(qū)作為西部地區(qū)經(jīng)濟增長和長江上游地區(qū)經(jīng)濟中心的地位和作用。重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告2.項目區(qū)位優(yōu)勢項目地塊分析渝北商圈商圈新貴， 成就重慶商業(yè)發(fā)展機遇本項目位于傳統(tǒng)五大商圈外的渝北新商圈，渝北目前已經(jīng)形成了以兩路中心商圈、冉家壩中心商圈為龍頭，龍溪片區(qū)和龍塔片區(qū)為重點的主城商業(yè)中心區(qū)。重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告4.項目區(qū)域內(nèi)住宅環(huán)境分析項目地塊分析項目名稱項目名稱1 1家益佳家益佳禾苑禾苑2金色俊金色俊園園3南橋麗南橋麗景景4金秋家金秋家園園5麗景花麗景花園園6陽光家陽光家園園7保利香保利香雪雪8蜂巢蜂巢居住人數(shù)53140121411235252242254567

3、項目名稱9光華南橋人家10太陽園11御景豪庭12龍山悅景13富悅大廈14富悅陽光15龍脊石油小區(qū)16金色俊園居住人數(shù)16458134324831513161263140項目名稱17金島花園18當(dāng)代城19香草天空20龍湖紫都城21渝安龍都22升偉新意境23溫馨家園24逸靜豐豪居住人數(shù)19001067815749672176411411277116151413121110987654322423222120191817項目周邊1公里范圍內(nèi)有常住人口約2萬人。重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告5.項目四至項目地塊分析北臨龍湖紫都城。南臨松石大道，與自由港灣和石油小區(qū)相望。西臨余松路，與龍湖、光宇、興茂 高

4、品質(zhì)樓盤隔路相望。東臨龍山大道，與龍湖紫都星座、龍湖紫城天街，沃爾瑪超市相鄰。項目四至良好，區(qū)域內(nèi)一公里范圍內(nèi)板塊發(fā)展較快，沒有力的商業(yè)競爭對手。SM廣場松石大道龍山大道余松路龍山路龍湖紫都城光宇陽光地中海龍湖大城小院興茂盛世北辰龍湖紫都星座龍湖紫城天街沃爾瑪超市大龍山公園芳草地自由港灣龍脊石油小區(qū)重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告項目地塊分析6.項目交通環(huán)境道路環(huán)境：道路環(huán)境：4條主干道環(huán)繞，龍山大道、松石大道、余松路、龍山路；公交系統(tǒng)：公交系統(tǒng)：532、811、121、118、151等多路公交速通全城。軌道交通：軌道交通：毗鄰輕軌6號線及即將啟動的輕軌5號線，輕軌環(huán)線三線換乘將在未來將構(gòu)筑城市快

5、速通道。交通便捷性：交通便捷性：項目至重慶江北機場1.5小時直達(dá)；距龍頭寺火車站1小時；距觀音橋商圈40分鐘；項目未來交通便捷性及易達(dá)性較強。重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告7.項目環(huán)境小結(jié)項目地塊分析區(qū)位：兩江新區(qū)被重慶市列入重點規(guī)劃發(fā)展經(jīng)濟區(qū)，2013-2020年力爭進(jìn)一步增強兩江新區(qū)作為西部地區(qū)經(jīng)濟增長和長江上游地區(qū)經(jīng)濟中心的地位和作用。 周邊環(huán)境：道路環(huán)境：道路環(huán)境優(yōu)異，毗鄰四條城市主干道；居住環(huán)境：周邊高端樓盤較多，為項目商業(yè)運營提供良好發(fā)展平臺。商業(yè)環(huán)境：周邊商業(yè)環(huán)境主要以社區(qū)配套為主，結(jié)構(gòu)單一。項目的發(fā)展恰好填補區(qū)域內(nèi)商業(yè)空白。 交通：城市軌道交通、公交線路的發(fā)展，勢必提升項目的可達(dá)

6、性，為項目未來商業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。良好的區(qū)域環(huán)境、社會環(huán)境、交通環(huán)境勢必為項目未來發(fā)展帶來利好。重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告2.2.項目商業(yè)發(fā)展分析項目商業(yè)發(fā)展分析3.租售策略分析及小結(jié)1.項目環(huán)境分析重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告1.項目指標(biāo)項目地塊分析開發(fā)商菲律賓SM集團(tuán)地理位置重慶市渝北區(qū)冉家壩松石大道148號占地面積7.3萬建筑面積（）15商鋪面積萬容積率3.22綠化率9.5%車位1500個建筑類型商鋪重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告2.項目商業(yè)發(fā)展定位因素項目商業(yè)發(fā)展分析借助百億商圈支撐，助推消費攀升；核心商業(yè)核心商業(yè)冉家壩商圈向北延伸的中冉家壩商圈向北延伸的中堅力量堅力量本項目臨近B&am

7、p;Q、沃爾瑪、紅星美凱龍，處于冉家壩商圈的核心位置。從政府規(guī)劃來看，隨著冉家壩廣場的建成和商圈內(nèi)大量商業(yè)中心的陸續(xù)形成，冉家壩商圈的輻射范圍將繼續(xù)擴大幵不斷向北延伸人居中心人居中心優(yōu)質(zhì)客群聚集，消費前景優(yōu)質(zhì)客群聚集，消費前景巨大巨大本項目冉家壩商圈輻射的居民社區(qū)多為高端人群聚集區(qū)，大型樓盤均位于本項目的背面，體量均為30萬平方米以上的大型小區(qū)和別墅樓盤，未來消費前景巨大。由于距離、商業(yè)環(huán)境等因素?zé)o法與觀音橋商由于距離、商業(yè)環(huán)境等因素?zé)o法與觀音橋商圈形成商業(yè)互動。圈形成商業(yè)互動。冉家壩商圈重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告項目商業(yè)發(fā)展分析3.項目商業(yè)客群定位及特征簡析從項目商業(yè)體量上分析，消費客群輻

8、射面不大。根據(jù)主力客群的消費特征來看，極有可能選擇成熟商圈作為消費場所，勢必造成消費客群分流。消費客群消費特征主力消費人群保利、龍湖、興茂等實力地產(chǎn)的項目，打造高端住宅項目，匯集近2萬中產(chǎn)階級。層次性消費：除開滿足日常所需的同時，還需滿足較高層次的需要，購買享受型和發(fā)展型商品。（主要以生活類、高品質(zhì)零售商品為主）其他消費客群廣泛性消費渝北區(qū)、江北區(qū)潛力消費人群。具有較高不確定因數(shù)促使消費。（主要以零售、娛樂休閑、餐飲消費為主）重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告4.項目商業(yè)發(fā)展定位項目商業(yè)發(fā)展分析一站式家庭購物廣場：以區(qū)域家庭消費為主，為居民提供一站式體驗型休閑消費，并以時尚、生活為主題的大型購物中心

9、目標(biāo)消費人群：以6-55歲的家庭消費為主, 其中核心消費人群-以渝北區(qū)的家庭和都市新人類為主；以26-40歲的周邊住宅/生活人群為主重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告5.項目外部交通動線車流動線人流主入口人流次入口余松路松石大道余松一支路余松一支路人流主入口人流主入口人流主入口人流次入口人流次入口項目交通車站點車庫入口車庫出口車庫出口車庫入口1、外部交通動線流暢，主次分明，根據(jù)高差，設(shè)置5個主次入口，增強消費便捷性強。2、外部交通銜接一公交站點。項目商業(yè)發(fā)展分析重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告項目商業(yè)發(fā)展分析6.項目內(nèi)部部交通動線合理的內(nèi)部動線，較好的增強百貨、影院與其它商業(yè)的關(guān)聯(lián)性。垂直交通節(jié)點主動線

10、次動線重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告項目商業(yè)發(fā)展分析7、項目垂直交通動線主要構(gòu)筑六部扶梯和三部直升電梯，全天候便捷上下，增強人流進(jìn)入及駐留功能L4L3LGL1L2升降梯升降梯梯扶梯扶梯扶梯扶梯扶梯扶梯重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告項目商業(yè)發(fā)展分析購物中心分析重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告項目商業(yè)發(fā)展分析1. 購物中心動線分析LG層華潤萬家臨街主入口臨街次入口臨街次入口接購物中心1樓接購物中心1樓和車庫接購物中心1樓重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告項目商業(yè)發(fā)展分析1. 購物中心動線分析L1層臨街主入口臨街主入口臨街次入口臨街次入口接購物中心LG/2樓接購物中心LG/2樓接購物中心LG/2樓重慶SM城市廣場

11、項目調(diào)研報告項目商業(yè)發(fā)展分析1. 購物中心動線分析L2層接購物中心1/3樓接購物中心1/3樓接購物中心1/3樓重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告項目商業(yè)發(fā)展分析1. 購物中心動線分析L3層接購物中心2/4樓接購物中心2/4樓接購物中心2/4樓重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告項目商業(yè)發(fā)展分析1. 購物中心動線分析L4層接購物中心3樓接購物中心3樓接購物中心3樓萬達(dá)影院重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告項目商業(yè)發(fā)展分析2. 業(yè)態(tài)分布LG層華潤萬家超市優(yōu)衣庫Vero moda汪美舍德克士星巴克NARUKO博士眼鏡牛虻帕帕小丸子料理拉夏貝爾杜百瑞尼積咖啡屈臣氏佰釀酒窩豪客來竹葉青滿記甜品only塞百味道西鐵城好適多沁

12、塘心歐米重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告項目商業(yè)發(fā)展分析L1層CK jeansCK underwearlindbeighLTB周大富Guess亮視點重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告項目商業(yè)發(fā)展分析L2層貝拉維斯熱風(fēng)100KMK.facto.2y杰克瓊斯狼道拉夏貝爾homme奔趣木木果拉貝緹杜百璐HM重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告項目商業(yè)發(fā)展分析L3層樹華美術(shù)愛希美甲及左戶外懶珊瑚SPA黃色小鴨孩子王迪士尼馬博士嬰兒游泳館重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告項目商業(yè)發(fā)展分析L4層俏巴渝媽媽鄉(xiāng)冒菜咕德媽媽涮涮鍋加萊小鎮(zhèn)法式鐵板燒香芋仙黃記煌臺碗公萬達(dá)影院甜言蜜語壹火鍋Coco KTV渝秀健身會中博手機城重慶SM城市

13、廣場項目調(diào)研報告項目商業(yè)發(fā)展分析3、主力店、次主力店項目購物中心主力店主要是華潤萬家、萬達(dá)影院、SM百貨，次主力店以星巴克、德克士、屈臣氏等為主。主力店次主力店重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告項目商業(yè)發(fā)展分析小結(jié)：1、項目百貨主要以服裝業(yè)態(tài)為主，總占比達(dá)25%；2、根據(jù)項目商業(yè)業(yè)態(tài)可以看出，本項目業(yè)態(tài)主要以配套型商業(yè)為主，態(tài)缺乏高端零售商業(yè)載體，很難滿足大區(qū)域內(nèi)高端消費人群的購物需求，對外商業(yè)競爭力、輻射性較差。3、空置率達(dá)到29%，說明商業(yè)發(fā)展還處于起步階段。4、業(yè)態(tài)統(tǒng)計1%3%2%2%2%2%1%1%3%25%3%8%1%3%3%1%5%1%1%1%29%2%業(yè)態(tài)占比品牌快餐甜品店休閑餐飲西式

14、餐飲異域餐飲特色餐飲火鍋干鍋中餐服裝化妝護(hù)理兒童文化藝術(shù)休閑戶外運動娛樂通信數(shù)碼百貨超市影院空置珠寶飾品重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告2.項目商業(yè)發(fā)展分析3.3.租售策略分析及小結(jié)租售策略分析及小結(jié)1.項目地塊分析重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告1.項目經(jīng)營模式分析項目租售策略分析SM城市廣場經(jīng)營模式主要是“統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一招商”，以主力店帶動次主力店的經(jīng)營模式。模式優(yōu)勢：以較低價格吸引知名主力店商家，帶來大量人群及商機，使小商鋪價值最大化。統(tǒng)一招商，合理的業(yè)態(tài)組合為商業(yè)的發(fā)展奠定良好基石。模式劣勢：由于統(tǒng)一經(jīng)營，資金回籠速度較慢。重慶SM城市廣場項目調(diào)研報告購物中心招商策略：純租金模式、保底+倒扣。2.租售策略項目商業(yè)發(fā)展分析全部自持，統(tǒng)一招商內(nèi)