商業(yè)大樓招商方案

1、商業(yè)大樓招商方案目錄、招商執(zhí)行方案基本原則。1 .方向?qū)嵤┰瓌t。2 .各樓層業(yè)態(tài)方向說明。3 .價格策略。4 .招商條件。5 .基礎(chǔ)傳播信息。、招商計劃實施的基礎(chǔ)板塊策略。1 .基礎(chǔ)板塊策略說明。2 .板塊劃分。、目前的招商實施計劃及推廣支持計劃。1 .階段一。2 .階段二。3 .階段三。招商執(zhí)行方案基本原則、方向?qū)嵤┰瓌t。1 .維護業(yè)態(tài)經(jīng)營容的平衡原則，令零售、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)經(jīng)營容在商場得到 平衡發(fā)展。2 .維護商場的統(tǒng)一主題形象原則，杜絕招進有違于商場經(jīng)營主題的經(jīng)營商。3 .注意功能和形式的同業(yè)差異，異業(yè)互補原則，禁止盲目招進同一類型的經(jīng)營 商，避免經(jīng)營業(yè)態(tài)與種類的同質(zhì)化。4 .招商順序

2、主力店先，輔助店后的原則。5 .圍繞經(jīng)營規(guī)劃亮點及核心主力店而制定的招商版塊布局原則。6 .放水養(yǎng)魚的招商價格原則。7 .經(jīng)營方式的選擇原則，同類經(jīng)營商中合作條件更佳者優(yōu)先。8 .特殊經(jīng)營商招商優(yōu)惠原則。、各樓層業(yè)態(tài)方向說明。1. 2F/時尚生活館。1）核心業(yè)態(tài)：品牌生活超市/品牌零食超市/品牌餐飲。2）普遍業(yè)態(tài)：品牌時尚服飾/品牌時尚精品/鞋/鐘表/皮鞋/皮具。3）主力商家：屈臣氏、千色店、春之花、沙芭哇、必勝客。4）品牌商家：Theme百絲、百圖、Swatch、古川琦、70/30、2% 達芙妮、A-look、時間廊、眼鏡88、信步、百麗、鄉(xiāng)村路、美的鞋。2. 3F/時尚休閑館。1）核心業(yè)態(tài)

3、：特色餐飲/兒童樂園/電臺直播室/發(fā)廊2）普遍業(yè)態(tài)：時尚雜志/音像/品牌兒童精品/文具/玩具/休閑品牌服飾。3）主力商家：Qoo游樂園、食尚引、金牛角、傲發(fā)社4）品牌商家：Qoo. Pucca、班尼路、Sparkle、迪士尼、QQ森馬、三福、 Hello kitty 。3. 4F/流行生活館。1）核心業(yè)態(tài)：零食超市/女性精品/主題館。2）普遍業(yè)態(tài)：品牌潮流服飾/潮流精品/飾品/表/圍巾/帽/首飾/牛仔/化妝 品。3）主力商家：哎呀呀、春之花、頂好、桃園、沙芭哇。4）品牌商家：VAR馬可、le-paco、A-one、360°、JOJO 香水加油站、訊 馳時尚手機、70/30、Maste

4、rMind、壹潮流、木果果木。4. 5F/流行體驗館。1）核心業(yè)態(tài)：特色餐飲/特色主題街區(qū)。2）普遍業(yè)態(tài)：動漫/網(wǎng)游/街頭文化/軍事/戶外用品。3）主力商家：湯飽寶、許留山、真功夫、文廟坪、無賴制造。4）普遍商家：戶外用品/運動服裝/極限運動用品/軍事用品/動漫/網(wǎng)游/大 頭貼/發(fā)廊/DIY/美容美甲。三、項目總體的價格策略。1 .制定價格策略的依據(jù)。1）價格的制定前提是根據(jù)發(fā)展商所要求的月租金收益而制定：第一年月租金收益為¥ 780,000元。第二年月租金收益為¥ 960,000元。第三年月租金收益為¥ 1,200,000元。2）根據(jù)目前的平面規(guī)劃圖而制定，若平

5、面圖有所改動，也需要做出調(diào)整。2 .基本的價格政策。1）項目的二至五層，于各層抽取一部分面積用作與大型品牌主力商的合作 形式，以此帶動招商以及整個項目的經(jīng)營（由于與該些主力商家的最終 合作形式還未正式確定，所以用以合作部分面積的租金將暫設(shè)為“零”，以便于日后進行調(diào)整操作）。2）除以上之外，還將于每層抽取部分面積實施租金優(yōu)惠政策，以進一步加 強項目的招商及經(jīng)營效果（實施優(yōu)惠政策部分的面積以底線租金出租）3）以上面積之外，其余部分均采取正常租金標準及出租模式進行招商。3 .項目整體租金制定標準。1）制定第三年的月租金收益標準作為租金基準（100%。2）第二年月租金標準相當(dāng)于租金基準的 80%第一年

6、月租金標準相當(dāng)于租 金基準的65%3）除此之外，不作任何租金遞增。目的是使商家認同發(fā)展商愿意在商家的 經(jīng)營培養(yǎng)期間做出非常大的租金優(yōu)惠的誠意。4 .商鋪租金制定原則。1）面積小。2）接近中庭或店面面向中庭。3)擁有雙門面。4)交通條件優(yōu)越。符合以上條件的商鋪租金單價要求較高，相反，租金單價要求相對較低。5 .各層商鋪數(shù)量及建筑面積明細。1) 2F:商鋪總數(shù)114間，建筑面積3,022m2實用率50%2) 3F:商鋪總數(shù)141間，建筑面積3,018m2實用率50%3) 4F:商鋪總數(shù)140間，建筑面積2,857 m2實用率50%4) 5F:商鋪總數(shù)158 11,建筑面積2,964m?實用率50%

7、6 .各層擬讓利優(yōu)惠及合作部分的面積統(tǒng)計。1) 2F:讓利部分面積1,113 mZ合作部分面積262mz占2F總建筑面積 的 45.5%。2) 3F:讓利部分面積430 mZ合作部分面積529mz占3F總建筑面積的 31.8%。3) 4F:讓利部分面積為零，合作部分面積782mz占4F總建筑面積的31.8%。4) 5F:讓利部分面積398 mZ合作部分面積172mz占5F總建筑面積的 19.2%。5) 2F5F讓利部分總面積1,941 mZ合作部分面積1,745 mZ總讓利優(yōu)惠及 合作部分的面積3,686 mZ占2F5F總建筑面積的31%7 .各層租金基準單價設(shè)計。1) 2F: 92-154-

8、185-200-231-277-292-308-4622) 3F: 62-123-138-154-185-2153) 4F: 62-77-92-100-108-123-138-1544) 5F: 31-46-62-77-85-92-108-1238.各年各層月租金總價和月租金均價（合作部分面積除外）樓層首年（65%第二年（80%第三年（100%租金總價均價租金總價均價租金總價均價2F298,49099367,372122459,2151523F214,85071264,43188330,5381104F134,79047165,89558207,369735F117,98040145,2064

9、9181,50861合計766,110-942,904-1,178,639-9.發(fā)展商期望的租金收益與本計劃租金收益對比年度發(fā)展商期望租金收益現(xiàn)計劃租金收益租金收益差額首年780,000 元766,110 元13,890 元第二年960,000 元942,904 元17,096 元第三年1,200,000 元1,178,630 元21,370 元10.租金收益差額回收方式的組成部分。1）通過與各主力商家采取多種形式的合作所收取的營業(yè)性收入。2）通過經(jīng)營亮點構(gòu)建及有效的推廣支持，令招商態(tài)勢形成主動從而有可能在招商中后期提升剩余商鋪的租金標準，增加租金收益。四、招冏條件。1 .入場費。由于將會為每

10、一層引入主力商家，形成各層不同的經(jīng)營亮點，而主力商家也 能帶來大量人流，為其他散戶的經(jīng)營形成有力的支持，致使項目整體的價值 得到大大提高，更為商家?guī)碓诖私?jīng)營必定成功的信念和信心， 所以應(yīng)根據(jù)各層的具體情況制定商鋪的入場費2F入WT問數(shù)21375 m20 （暫免）共34間10m以下5,000元/間10問12 m213m210,000 元/ 間4問14m215m212,000 元/ 間9問16m214,000 元/ 間4問17m219m215,000 元/ 間18問20m222m216,000 元/ 間5問25m230m221,000 元/ 間18問30m以上30,000 元/ 間12問合共：1

11、,342,000 元3F入WT問數(shù)959m0 （暫免）共29間10m2Z 下4,000元/間7問10m214m28,000元/間38問15m29,000元/間2問16m218m210,000 元/ 間8問19m220m212,000 元/ 間22問22m228m215,000 元/ 間30問30m232m218,000 元/ 間2問35m以上25,000 元/ 間3問合共：1,255,000 元4F入WT問數(shù)782m20 （暫免）2710m2Z 下2,500元/間710m220m25,000元/間6420m以上8,000元/間42合共：673,500元5F入WT問數(shù)570 m20 （暫免）23

12、10m以下2,000元/間2610m220m23,000元/間4820m以上5,000元/間61合共：501,000元預(yù)期入場費總收入：3,771,500元2 .二、三層的租金繳付方式和優(yōu)惠政策。1）兩種繳付方式：一季度或半年一繳。2）按季度繳付租金：首年租金優(yōu)惠 68%第二年租金優(yōu)惠83%3） 一次性繳付半年租金：首年租金優(yōu)惠 65%第二年租金優(yōu)惠80%3.四、五層的租金繳付方式和優(yōu)惠政策。1）兩種繳付方式：半年一繳或一年一繳。2） 一次性繳付半年租金：首年租金優(yōu)惠 68%第二年租金優(yōu)惠83%3） 一次性繳付一年租金：首年租金優(yōu)惠 65%第二年租金優(yōu)惠80%4.成交條件。1）簽定認租書收取R

13、MB5,000t£定金，5天簽定正式合同。2）簽定合同時收取入場費和2個月租金作為合同押金，在約定之交鋪日必 須按照繳付方式交齊應(yīng)付租金，辦理收鋪手續(xù)。3）管理費 RMB15s/m2。4）能源費用分攤RM10/m2。5）免租期為2個月。五、招商方式。1 .方式一。1） 一般品牌商家或散戶。2）正常收取租金及入場費。2 . 方式二01）品牌商家特色商家（時尚數(shù)碼、時尚發(fā)廊、特色餐飲等）。2）租金給予優(yōu)惠免入場費。3 .方式三。1）主力核心商家（人、屈臣氏、千色店、必勝客等）。2）租金保底（樓層年均租金的50嘛底），免入場費合作分成，服飾百貨類 按1520對取，餐飲類按58刻取，保底分成

14、或兩者取其高。4 .方式四。1）主力核心商家（屈臣氏、千色店、必勝客、食尚引、VAR 70/30、馬可等）。2）免租金免入場費合作分成，服飾百貨類按 1525對取，餐飲類按510% 計取。3）主力核心商家（酷兒兒童游樂場、春之花零食、流行館等）。4）免租金免進場費，甲方提供裝修，合作分成，服飾百貨類按2030%f取，餐飲類按815對取六、項目的基礎(chǔ)傳播信息。1.硬件規(guī)劃。1）在首層?xùn)|、北方向設(shè)置以電動手扶梯及步行梯組成的往二層、M層的醒目的項目主體出入口。2）由觀光梯、雙向電動手扶梯及步行梯組成的立體垂直交通組織系統(tǒng)。3）近200平方米的中庭，及由二層直通四層的首創(chuàng)的快速扶手電梯。4）近300

15、個停車位的機械智能化設(shè)計的負一層停車場。5）五層樓頂?shù)氖讋?chuàng)的戶外運動公園。6）嶄新的彩虹步梯、液晶飛碟及室環(huán)境裝飾設(shè)計。7）眩目亮麗的建筑外觀設(shè)計。8）由首層外廣場、二層中庭、五層樓頂組成的立體展示及推廣平臺。2 .商家進駐。1）項目的主力經(jīng)營商由及沿海地區(qū)引進，大部分為地區(qū)首次亮相的潮流品 牌。2）每一樓層、每一區(qū)域都將由具有強號召力的主力經(jīng)營商引領(lǐng)經(jīng)營，確保 商場每一區(qū)域足夠的客流和人氣。3）主力經(jīng)營商囊括吃、喝、玩、購等多種經(jīng)營業(yè)態(tài)，不但有最潮流的服裝、 精品、妝飾，更有最熱最火的明星館、唱片店、手機鋪、網(wǎng)游站、游樂場和社交會所。3 .潮流文化與之間的互動關(guān)系。1）由于商場的策劃、招商及

16、運營管理均由來自的資深商場管理公司負責(zé), 因此商場將體現(xiàn)更多的與及沿海地區(qū)流行文化的互動和溝通。2）這些互動包括將引進及沿海地區(qū)的流行品牌經(jīng)營商入場經(jīng)營，同時亦將在商場經(jīng)營期間不斷推出與地區(qū)潮流文化、藝術(shù)、資訊的交流或合作， 營造及引領(lǐng)地區(qū)真正的潮流文化。4 .經(jīng)營模式。1）發(fā)展商投入巨資全力打造商場亮麗的硬件設(shè)施和運營亮點，并傾力引進眾多有實力和號召力的品牌經(jīng)營商入場， 充分反映了發(fā)展商與眾商家共 同及長遠發(fā)展商場的經(jīng)營的誠意和信心。2）商場的運營管理由來自的資深商場管理公司負責(zé)，將體現(xiàn)有別于目前地區(qū)商業(yè)管理水平的專業(yè)標準，具體將在推動商場大眾傳播形象、促進商 場整體經(jīng)營、幫助眾商家提升經(jīng)營

17、業(yè)績上著力，主動運用有效的推廣手 段營造互動的消費與流行文化氣氛，促成消費者的到達和消費，并促進 商家間的多贏互利。3）舉例來說，商場經(jīng)營公司將投入資金與資源，實施商場會員制，以贈品、 明星、流行文化活動等為焦點吸引會員加盟以奠立商場的基礎(chǔ)與忠實消 費群，并促進他們的慣常到達及消費。word教育資料招商計劃實施的基礎(chǔ)版塊策略、基礎(chǔ)版塊策略說明。1 .所謂的基礎(chǔ)版塊策略，即是以點帶面、以面推動整體而產(chǎn)生極具影響力的效 應(yīng)策略。2 .具體而言，是指以商場的主力品牌經(jīng)營商及硬件亮點為核心，將商場分割為多個局部區(qū)域，而每一個區(qū)域?qū)⒂梢粋€或多個主力品牌經(jīng)營商或硬件亮點帶 動經(jīng)營提升，并相應(yīng)地影響招商執(zhí)行

18、。3 .招商實施的版塊策略為根據(jù)主力品牌經(jīng)營商及硬件亮點的準備進度，分階段地向市場推出與該主力品牌經(jīng)營商及硬件亮點相對應(yīng)的局部面積進行目標 性招商，并支持予相對應(yīng)的傳播信息及推廣計劃， 該區(qū)域面積招商完成后再 進行下一個區(qū)域的目標性招商。策略的執(zhí)行規(guī)避慣常的全面招商、傳播信息 全面發(fā)布的一般做法。、版塊劃分。1.版塊一。樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射圍2F23問_ 21113m保底分成商鋪數(shù)量總面積-23問542m目標核心業(yè)態(tài)/品牌-零食超巾、品牌餐飲、生活超巾。-屈臣氏、千色店、春之花、沙芭哇、必勝客等。2.版塊樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射圍2F2問62m合作分成商鋪數(shù)量總面積-14問26

19、2m目標核心業(yè)態(tài)/品牌-時尚鞋帽、眼鏡、鐘表、特色飲品。- 巴克閃冰、JOJO SWATGH眼鏡88等。3.版塊三樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射圍2F3問104m合作分成商鋪數(shù)量總面積-20問317m目標核心業(yè)態(tài)/品牌-時尚品牌服飾。- 古川琦、70/30等。4.版塊四樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射圍2F6問96m合作分成商鋪數(shù)量總面積-23問526m2目標核心業(yè)態(tài)/品牌-時尚服飾、鞋。-百絲、百圖、信步、百麗、鄉(xiāng)村路等。5.版塊五樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射圍3F17問359m合作分成商鋪數(shù)量總面積-22問518rm目標核心業(yè)態(tài)/品牌-兒童游樂場。-Qoq6.版塊六。樓層商鋪數(shù)量總面積合作

20、模式輻射圍3F5問110m合作分成商鋪數(shù)量總面積-20問324m目標核心業(yè)態(tài)/品牌-兒童品牌主力冏豕。-迪士尼、酷兒等。7.版塊七樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射圍3F1問138m保底分成商鋪數(shù)量總面積-16問370m目標核心業(yè)態(tài)/品牌-時尚發(fā)廊。-傲發(fā)社等。8.版塊八。樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射圍3F2問69m經(jīng)營鳧點配套商鋪數(shù)量總面積-15問278m2目標核心業(yè)態(tài)/品牌-電臺直播室。9.版塊九樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射圍3F4問292m2保底分成商鋪數(shù)量總面積-39問569m目標核心業(yè)態(tài)/品牌-特色餐飲。10.版塊十0樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射圍4F15問308m合作分成商鋪數(shù)量

21、總面積-31問669m目標核心業(yè)態(tài)/品牌-潮流街。-VAF馬可等。樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射圍4F10問130m合作分成商鋪數(shù)量總面積-22問2414m目標核心業(yè)態(tài)/品牌-主力品牌商豕。-le-paco、A-one、360o 等。11.版塊4o12.版塊十二。樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射圍4F1問52m合作分成商鋪數(shù)量總面積-21問455m目標核心業(yè)態(tài)/品牌- 音像制品。13.版塊十三樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射圍4F1問292m合作分成商鋪數(shù)量總面積-39問2537m目標核心業(yè)態(tài)/品牌- 音像制品。14.版塊十四樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射圍5F4問/ CC 2108m合作分成商鋪

22、數(shù)量總面積-59問21155m目標核心業(yè)態(tài)/品牌-潮流服飾、鞋帽、飾物、戶外用品、軍用品。- 文廟坪。15.版塊十五樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射圍5F7問145m合作分成商鋪數(shù)量總面積-26問513m目標核心業(yè)態(tài)/品牌-潮流發(fā)廊。- 無賴制造。16.版塊十六。樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射圍5F5問253m保底分成商鋪數(shù)量總面積-27問376m目標核心業(yè)態(tài)/品牌-潮流服飾、鞋帽、飾物、戶外用品、軍用品。- 文廟坪。17.版塊十七。樓層商鋪數(shù)量總面積合作模式輻射圍5F4問64 m合作分成商鋪數(shù)量總面積-23問352m目標核心-潮流服飾、鞋帽、飾物、戶外用品、軍用品。業(yè)態(tài)/品牌- 文廟坪。目前的

23、招商實施計劃及推廣支持計劃、階段一1 .階段時間。1） 2006 年 12 月 21 日25 日。2）跨度5天。2 .階段目標。1）項目招商階段的正式啟動（并非招商信息的正式發(fā)布）2）項目定位與形象概念的正式發(fā)布3）制造在地區(qū)圍的廣泛與轟動的影響力和輿論聲音，營造非一般化的項目 亮相的傳播效果。4）為正式招商與相關(guān)信息的發(fā)布制造強勢的支持平臺，有力影響社會公眾 與經(jīng)營商對項目的矚目關(guān)注。3 .階段執(zhí)行方案。1）版塊組合。A.暫不公開招商標的。2）傳播信息。A.四大基礎(chǔ)傳播信息。B.主題推廣活動潮盟匯。3）招商手法及主要工作容。A.利用主題推廣活動所制造的輿論強勢及現(xiàn)場人氣，積極邀請目標主 力商

24、家到營銷中心洽談。B.針對小型商家的來訪及咨詢，配合項目各樓層的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃，登 記其樓層、經(jīng)營容等資料的登記。4）推廣支持計劃。A.主題推廣活動：潮盟匯。創(chuàng)造性地在招商階段啟動時（并項目尚未正式營業(yè)時）向社會公開招募商場未來會員（創(chuàng)始會員預(yù)期 3,000名）。用以下條件吸引潮流青少年參與：a.免費獲贈全中國最潮流而地區(qū)尚未發(fā)行的雜志1626。b.有機會獲得潮流派對的入場券，與馬可及歌星面對面。c.通過抽獎形式有機會獲得由及沿海地區(qū)引進的潮流品牌所提供的豐富潮流獎品，包括手機、服裝、精品、手表、背囊、 鞋帽、飾物等。d.商場開業(yè)后獲得各種特權(quán)性質(zhì)的消費優(yōu)惠、活動參與、潮流 信息交流及交友。傳達

25、為經(jīng)營商帶來的利益：a.以3,000名會員為基礎(chǔ)的忠實消費客源。b.與眾多從及沿海地區(qū)引進的潮流品牌同場經(jīng)營。c.商場對經(jīng)營推廣的投入誠意。主要透過以下渠道傳播主題推廣活動：a.地區(qū)主流報紙、電臺、。b.大學(xué)校園、海報。c.覆蓋青少年聚集地、中小學(xué)的宣傳單。d.營銷中心及項目工地現(xiàn)場裝飾。B.透過主題推廣活動傳播渠道預(yù)告性傳播潮流派對活動。C.借助“潮盟匯”活動而策動的軟性傳播攻勢。宣告潮流文化的真正到臨。商場與潮流文化的融合和互動。加入“潮盟匯”的眾多利益。5）其他配合與準備工作。A.招商現(xiàn)場、項目工地、招商人員形象的革新B.項目視覺標識系統(tǒng)及宣傳品形象的革新。C.項目招商宣傳手冊。D.平面設(shè)計公司協(xié)作。E.主題推廣活動的代理執(zhí)行公司協(xié)作。F.軟性傳播的編輯發(fā)布執(zhí)行公司協(xié)作。G.項目部分室外裝修效果圖樣。H.營銷中心示店鋪完成。I.營銷中心辦公功能應(yīng)因活動的局部調(diào)整。、階段二。1 .階段時間。1） 2006 年 12 月 26 日2007 年 1 月 25 日。2）跨度30天。2 .階段目標。1）項目招商信息的正式發(fā)布。2）針對項目的主力核心商家實施招商工作。及有力影響社會3）持續(xù)制造在地區(qū)圍的廣泛與轟動的影響力和輿論聲音, 公眾與經(jīng)營商對項目的矚目關(guān)注。3 .階段執(zhí)行方案。1）版塊組合。A.所有版塊中的核心主力商