物業(yè)管理法規(guī)——第二章物業(yè)權(quán)屬法律制度

1、 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材 物業(yè)管理法規(guī)書(shū)名：物業(yè)管理法規(guī)書(shū)名：物業(yè)管理法規(guī)作者：王躍國(guó)作者：王躍國(guó)ISBNISBN： 978-7-111-25209-2978-7-111-25209-2出版社：機(jī)械工業(yè)出版社出版社：機(jī)械工業(yè)出版社 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材第第2 2章章 物業(yè)權(quán)屬法律制度物業(yè)權(quán)屬法律制度 物業(yè)管理法規(guī) 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度2 2-1 -1 物業(yè)權(quán)屬概述物業(yè)權(quán)屬概述2 2-2 -2 物業(yè)權(quán)利物業(yè)權(quán)利2 2-3 -3 物業(yè)權(quán)屬制度物業(yè)權(quán)屬制度2 2-4 -4 物業(yè)權(quán)屬登記制度物業(yè)權(quán)屬登記制度2 2-5 -5 物業(yè)產(chǎn)籍管理物業(yè)產(chǎn)籍管理2 2-6 -6 案例分析案例分

2、析2 2-7 -7 本章小結(jié)本章小結(jié) 2 2- -8 8 本章作業(yè)本章作業(yè)0 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.1 2.1 物業(yè)權(quán)屬概述物業(yè)權(quán)屬概述v 2.1.1 2.1.1 物業(yè)權(quán)屬的概念物業(yè)權(quán)屬的概念 1.物業(yè)權(quán)屬是指有關(guān)行政部門有關(guān)行政部門對(duì)物業(yè)所有權(quán)以及由此產(chǎn)生的物業(yè)抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利依法登記后所確認(rèn)的相關(guān)主體的權(quán)利歸屬狀態(tài)權(quán)利歸屬狀態(tài)。 2.物業(yè)權(quán)屬與物業(yè)權(quán)利的區(qū)別 物業(yè)權(quán)利物業(yè)權(quán)利指的是權(quán)利主體依法可為一定行為或不為一定行為或要求他人為一定行為，側(cè)重于權(quán)利本身所具有的內(nèi)容。如房屋所有權(quán)人擁有占有、使用、從中獲得收益和處分房屋的權(quán)利；而物業(yè)權(quán)屬物業(yè)權(quán)屬則更強(qiáng)調(diào)權(quán)利與權(quán)

3、利主體的聯(lián)系，是有關(guān)行政部門依法行使行政管理職能進(jìn)行確權(quán)后的結(jié)果。如土地所有權(quán)在我國(guó)主體只能是國(guó)家和集體。土地所有權(quán)在我國(guó)主體只能是國(guó)家和集體。因此，對(duì)土地所有權(quán)權(quán)屬的確認(rèn)只能是國(guó)家或集體所有。0 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.1.2 2.1.2 物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理和物業(yè)產(chǎn)權(quán)登記物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理和物業(yè)產(chǎn)權(quán)登記 1.物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理。物業(yè)產(chǎn)權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)其所有的物業(yè)享有的占有、使用、收益和處分占有、使用、收益和處分的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)人對(duì)其所有的物業(yè)要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，如及時(shí)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，繳納有關(guān)稅費(fèi)，適時(shí)進(jìn)行修繕養(yǎng)護(hù)等。 2.物業(yè)產(chǎn)權(quán)登記。我國(guó)實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證我國(guó)實(shí)行土地使

4、用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。制度。房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國(guó)家法律保護(hù)。067 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材 購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽署由武漢市國(guó)土資源和房屋管理局統(tǒng)一印制的合同文本商品房買賣合同文本。同時(shí)，查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商提供的住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)，以便于在收樓時(shí)能夠順利使用該房產(chǎn)及該房產(chǎn)內(nèi)的設(shè)備，并享受開(kāi)發(fā)商提供的保修服務(wù)的通行證。 按揭貸款分為三種，分別是公積金貸款、商業(yè)貸款以及組合貸款（即公積金貸款+商業(yè)貸款），每種費(fèi)用各有不同。 交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商將發(fā)出入住通知單和繳費(fèi)通知單購(gòu)房者也會(huì)同時(shí)簽訂物業(yè)管理公約業(yè)主在

5、未來(lái)的居住生活中享受權(quán)利與履行義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。包括物業(yè)管理費(fèi)由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)如何核定等內(nèi)容。繳納物業(yè)管理費(fèi)和房屋維修基金。（從2011年5月1日起，武漢房屋維修資金規(guī)定不交維修資金就不能收房） 購(gòu)房者最后繳納的費(fèi)用是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.2 2.2 物業(yè)權(quán)利物業(yè)權(quán)利0 物業(yè)權(quán)利物業(yè)權(quán)利是指業(yè)主、非業(yè)主使用人根據(jù)有關(guān)法律規(guī)范通過(guò)各種途徑取得的以物業(yè)的所有權(quán)為核心，包括物業(yè)使用權(quán)、物業(yè)抵押權(quán)、用益物權(quán)等內(nèi)容的權(quán)利束。中華人民共和國(guó)物權(quán)法第一百一十七條規(guī)定：用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。擔(dān)保物權(quán)，

6、是與用益物權(quán)相對(duì)應(yīng)的他物權(quán)，指的是為確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)定的，以直接取得或者支配特定財(cái)產(chǎn)的交換價(jià)值為內(nèi)容的權(quán)利。 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v2.2.1 2.2.1 物業(yè)所有權(quán)物業(yè)所有權(quán) 1.物業(yè)所有權(quán)物業(yè)所有權(quán)是指所有人對(duì)其物業(yè)享有占有、使用、收益、處分占有、使用、收益、處分的權(quán)益。 2.物業(yè)共有權(quán)物業(yè)共有權(quán)指兩個(gè)或兩個(gè)以上的公民或法人對(duì)同一物業(yè)共同享有所有權(quán)。 物業(yè)共有權(quán)形式有物業(yè)共有權(quán)形式有共同共有共同共有和按份共有和按份共有 1) 共同共有。兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有基于某種關(guān)系而對(duì)物業(yè)不分份額地共同享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。共同共有人對(duì)共有的物業(yè)共同享有所有權(quán)。共有人按照約定管

7、理共有的物業(yè)；沒(méi)有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。 2) 按份共有。又稱分別共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人按照各自的份額分別對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。按份共有人對(duì)共有的物業(yè)按照其份額享有所有權(quán)。v2.2.2 2.2.2 物業(yè)使用權(quán)物業(yè)使用權(quán) 物業(yè)使用權(quán)是指按照法律或者合同的規(guī)定對(duì)物業(yè)享有使用的權(quán)利。狹義的物業(yè)使用權(quán)僅指非所有人的物業(yè)使用權(quán)。v2.2.3 2.2.3 物業(yè)抵押權(quán)物業(yè)抵押權(quán) 物業(yè)抵押權(quán)是經(jīng)過(guò)依法享有物業(yè)處分權(quán)的物業(yè)權(quán)利人同意，在其所有或使用的物業(yè)上設(shè)定的一種擔(dān)保物權(quán)。物業(yè)抵押人和物業(yè)抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，并向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門

8、辦理登記手續(xù)。抵押合同自登記之日起生效。0 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.2.4 2.2.4 物業(yè)相鄰權(quán)物業(yè)相鄰權(quán) 物業(yè)相鄰權(quán)是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰物業(yè)的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權(quán)利時(shí)有權(quán)要求其相鄰方履行一定義務(wù)的資格?；驹瓌t：基本原則：有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理使用原則：使用原則：有法依法，無(wú)法依當(dāng)?shù)亓?xí)慣基本類型：基本類型：相鄰?fù)ㄐ?；相鄰防險(xiǎn)、排污；相鄰用水、排水；相鄰管線安設(shè)；相鄰光照、通風(fēng)、日照；相鄰疆界0 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材 原告王某住在一個(gè)臨街巷內(nèi)的一間磚木結(jié)構(gòu)平房。與王某相鄰的劉某準(zhǔn)備開(kāi)一家粵菜飯館，于是，安裝了一個(gè)大型脫

9、排油煙機(jī)，其排煙口設(shè)置在劉某自己的房頂上，并在每個(gè)窗戶上安裝了空調(diào)冷氣機(jī)。王某的住房一側(cè)窗戶恰好與劉某安裝空調(diào)冷氣機(jī)的墻體相鄰，兩者相距約有1米，中間夾成一條窄道，雖不走人，但一直是王某家一層住房主要的通風(fēng)通道。劉某的粵菜飯館未開(kāi)張前，王某也一直沒(méi)有發(fā)現(xiàn)空調(diào)器的安裝對(duì)自家的影響，也就沒(méi)提什么異議。劉某的粵菜飯正式開(kāi)始營(yíng)業(yè)，很快，王某發(fā)現(xiàn)二層房間里總有股油煙味，且一開(kāi)窗戶通風(fēng)，油煙味更大，查找原因，才發(fā)現(xiàn)原來(lái)是劉某的粵菜飯館廚房的油煙排放口離自己家二層窗口太近，只要油煙機(jī)一開(kāi)，就會(huì)有油煙竄進(jìn)王某的房間里。不僅如此，王某家一層住房的窗戶也不敢開(kāi)啟，因?yàn)橹灰埱f的幾個(gè)空調(diào)一開(kāi)，源源不斷熱浪就會(huì)從幾個(gè)

10、空調(diào)的熱交換器口噴出，充滿了整個(gè)窄夾道。不得已，王某只好找法院起訴，要求劉某改建油煙機(jī)的排放口，賠償精神損失費(fèi)500，法院如何判決？案例分析1 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材案例解析1被告劉某的粵菜飯館排放廢氣的行為已構(gòu)成對(duì)原告王某合法權(quán)益的損害。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)，方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除妨礙、賠償損失.法院判決被告劉某：停止使用粵菜飯館的空調(diào)器、排油煙機(jī)，直到進(jìn)行相應(yīng)處理、不影響原告通風(fēng)時(shí)止。物權(quán)法第90條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在處理相鄰關(guān)系時(shí)只有相協(xié)調(diào)、調(diào)解

11、的義務(wù)和責(zé)任，物業(yè)管理協(xié)調(diào)、調(diào)解不成的，應(yīng)由當(dāng)事人向政府主管部門請(qǐng)求行政處理或者直接按照法律程序訴訟或仲裁。 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材某市康西路三號(hào)房屋系某科技公司購(gòu)買的辦公用房，該房與原告某物業(yè)管理企業(yè)管理的住宅樓相鄰。2002年3月，某科技公司在未經(jīng)規(guī)劃許可情況下，在房屋后面與住宅相鄰的綠地上修建了違章建筑用做廚房，排放了大量廢氣、廢水和噪音，污染了小區(qū)環(huán)境，影響了小區(qū)住戶的正常生活，小區(qū)業(yè)主多次要求物業(yè)管理企業(yè)出面與某科技公司協(xié)調(diào)，并制止其侵權(quán)行為。某物業(yè)管理企業(yè)與某科技公司多次協(xié)商未果，小區(qū)業(yè)主以物業(yè)管理企業(yè)協(xié)調(diào)不力為由拒交物管費(fèi)。迫于無(wú)奈物業(yè)管理企業(yè)以原告的身份將某科技公司推上被告席，并

12、訴稱：從2002年3月起被告在我方享有管理權(quán)的住宅相鄰的綠地上建廚房、廁所和職工宿舍，并樹(shù)立煙囪，開(kāi)挖排污水溝，排放油煙、廢氣、廢水及噪音，故要求被告排除妨礙、拆除違章建筑。案例分析2 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材案例解析2第一，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)辦事不力，沒(méi)能有制止或排除某科技公司的侵權(quán)行為，而拒交物管費(fèi)，這是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的錯(cuò)位，既不合法，也不合情，更不合理。第二，物業(yè)管理企業(yè)自己站錯(cuò)位。本案中，物業(yè)管理企業(yè)為了制止和排除某科技公司的侵權(quán)行為，以原告的身份提起因相鄰關(guān)系而產(chǎn)生的民事侵權(quán)行為訴訟，實(shí)屬不當(dāng)。因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)是接受小區(qū)業(yè)主的委托，對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，那么物業(yè)管理企業(yè)只對(duì)爭(zhēng)議的相鄰

13、關(guān)系的物業(yè)僅具有管理權(quán)，而這種管理權(quán)是通過(guò)委托授權(quán)取得，所以物業(yè)管理企業(yè)不是相鄰關(guān)系的主體，其沒(méi)有資格作為原告提起侵權(quán)的民事訴訟。而只能以訴訟代理人的身份參加訴訟，真正原告只能是小區(qū)的業(yè)主。 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.2.5 2.2.5 建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán) 1.建筑物區(qū)分所有權(quán)。是指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時(shí)，各區(qū)分業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。物權(quán)法對(duì)建筑物區(qū)分內(nèi)物業(yè)所有權(quán)問(wèn)題作出了規(guī)定： 1) 業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利

14、不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 2) 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 3) 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 4) 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 5) 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要；建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。0 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征 (1

15、) 權(quán)利復(fù)合性。是指建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有所有權(quán)、共有部分持分權(quán)組成。而一般的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，構(gòu)成是單一的，它僅指權(quán)利主體對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有的占有、使用、收益及處分的權(quán)利。 (2) 專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。主要表現(xiàn)在：區(qū)分所有權(quán)人只有取得專有所有權(quán)，才能取得共用部分持分權(quán)。 (3) 權(quán)利一體性。表現(xiàn)在專有所有權(quán)、共有部分持分權(quán)必須結(jié)為一體，不可分離。區(qū)分所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、處分時(shí)，也必須將二者視為一體。v 3.建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容 (1)專有部分所有權(quán),建筑物的專有部分是指建筑物中具有構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性的部分。區(qū)分所有權(quán)人對(duì)其專有部分有自由使用、收益及處分的權(quán)利。 (2)共有部分持分權(quán)。是指屬于區(qū)分所有人共

16、有的部分。如占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有；由區(qū)分所有權(quán)人約定使某專有部分成為共有的部分稱為約定共有。建筑物的共有部分門廳、屋面、樓面、廚房、廁所以及院落、上下水設(shè)施等。0 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.3 2.3 物業(yè)權(quán)屬制度物業(yè)權(quán)屬制度v 2.3.1 2.3.1 土地權(quán)屬制度土地權(quán)屬制度 1.土地所有權(quán)。土地屬于國(guó)家所有和集體所有。 2.土地使用權(quán) (1)國(guó)有土地使用權(quán)。取得方式有：出讓、劃撥 1)出讓土地使用權(quán)是指土地使用者通過(guò)向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金取得的在一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓的最高年限為：居住用地70年；工業(yè)用地

17、50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其他用地50年。 2）劃撥土地使用權(quán)是指通過(guò)行政劃撥的方式取得的土地使用權(quán)。范圍為：國(guó)家機(jī)關(guān)用地；軍事用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；公益事業(yè)用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地。 (2)集體土地使用權(quán)。是土地使用者對(duì)農(nóng)民集體所有的土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利。0 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.3.2 2.3.2 房屋權(quán)屬制度房屋權(quán)屬制度 1 1.按房屋所有權(quán)主體劃分：國(guó)有、集體、私人、外國(guó)、農(nóng)村、其他等房產(chǎn)所有權(quán)。 2.按房屋所有權(quán)主體的構(gòu)成不同劃分，單獨(dú)所有的房屋所有權(quán)和共有房屋所有權(quán)0 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)

18、權(quán)屬法律制度v 2.4 2.4 物業(yè)權(quán)屬登記制度物業(yè)權(quán)屬登記制度v 2.4.1 2.4.1 物業(yè)權(quán)屬登記概述物業(yè)權(quán)屬登記概述 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度是指房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更或滅失必須由政府管理機(jī)關(guān)通過(guò)登記程序來(lái)確認(rèn)的一種制度。 建立房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，是政府保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)屬的重要方式，當(dāng)取得土地使用權(quán)或依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地建成房屋，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更，都必須按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行權(quán)屬登記。v 2.4.2 2.4.2 房屋所有權(quán)登記機(jī)關(guān)房屋所有權(quán)登記機(jī)關(guān) 以出讓、劃撥方式取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)

19、人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)”。 在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。0 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.4.3 2.4.3 房地產(chǎn)權(quán)屬登記房地產(chǎn)權(quán)屬登記 1.房地產(chǎn)權(quán)屬登記。是指房地產(chǎn)管理部門對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的主體、性質(zhì)、范圍和種類所做的記錄。 2.房地產(chǎn)權(quán)屬登記的目的。確認(rèn)權(quán)屬，使房地產(chǎn)權(quán)利具有法律的效力；防止房地產(chǎn)利害關(guān)系人因房地產(chǎn)登記而使利益受到損害；加強(qiáng)管理。v 2.4.4 2.4.4 房地產(chǎn)權(quán)屬登記種類房地產(chǎn)權(quán)屬登記種類 房地產(chǎn)權(quán)屬登記分為七種： 1)總登記； 2)土

20、地使用權(quán)、房屋所有權(quán)初初始登記； 3)轉(zhuǎn)移登記、變更登記； 4)他項(xiàng)權(quán)利登記； 5)注銷登記。 0 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度 1.總登記。是縣級(jí)以行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記?？偟怯洸⒉皇墙?jīng)常進(jìn)行，只有權(quán)屬狀況較為混亂時(shí)才進(jìn)行總登記。 2.土地使用權(quán)初始登記。以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)的，權(quán)利人應(yīng)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)初始登記。 3.房屋所有權(quán)初始登記。新建的房屋和翻建、改建、擴(kuò)建的房屋以及集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上的房屋，權(quán)利人應(yīng)向登記機(jī)關(guān)申辦初始登記。 4.轉(zhuǎn)移登記。是指房屋所有權(quán)因房屋買賣、贈(zèng)與、繼承、交換等引起所有權(quán)人發(fā)生變化時(shí)所進(jìn)行的登記。 5.變更登記。分為房屋變更

21、登記和土地變更登記。 6.設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)，權(quán)利人應(yīng)申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)利登記。 7.注銷登記。注銷登記是指因土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等原因?qū)е路康禺a(chǎn)權(quán)利喪失所進(jìn)行的登記。0 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.4.5 2.4.5 房地產(chǎn)權(quán)屬登記房地產(chǎn)權(quán)屬登記 1.房地產(chǎn)權(quán)屬登記要件 ( (1)申請(qǐng)人或代理人具有申請(qǐng)資格。法人應(yīng)使用法定名稱，由其法定代表人申請(qǐng)；權(quán)利人為自然人的，應(yīng)使用其身份證件上的姓名，共有的房地產(chǎn)，由共有人共同申請(qǐng)；設(shè)定房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記，由相關(guān)權(quán)利人共同申請(qǐng)。 (2)有明確具體的申請(qǐng)請(qǐng)求。 (3)申請(qǐng)登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來(lái)源清楚、合法、證件齊全、沒(méi)有糾紛，且不屬于

22、被限制轉(zhuǎn)移或被依法查封以及違章建筑的房屋。 (4)屬于受理登記的登記機(jī)關(guān)管轄。0 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.2.登記程序登記程序 (1)填表和檢驗(yàn)證件。主要填寫房地產(chǎn)權(quán)屬申請(qǐng)書(shū)，墻界表和收取并檢驗(yàn)證件。 (2)勘丈繪圖。是對(duì)申請(qǐng)登記房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地勘察，繪制分產(chǎn)平面圖，補(bǔ)測(cè)或修改房地產(chǎn)平面圖，為產(chǎn)權(quán)審查和制圖發(fā)證提供的依據(jù)。 (3)產(chǎn)權(quán)審查和確認(rèn)。對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記的申報(bào)及其提交的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬和產(chǎn)權(quán)狀況的證明材料進(jìn)行審查和確認(rèn)，并決定是否予以登記發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的工作過(guò)程。 (4)繪制房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。對(duì)申請(qǐng)登記的房地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)登記確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)及時(shí)繪制房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)

23、。主要包括房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證或者房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證、國(guó)有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證。0 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.4.6 2.4.6 發(fā)證發(fā)證 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)經(jīng)過(guò)初審、公告、復(fù)審、審批程序后，發(fā)證給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人證書(shū)。v 2.4.7 2.4.7 公有住房出售后的權(quán)屬登記公有住房出售后的權(quán)屬登記 (1)憑證出售公有住房。按照房改政策出售公有住房的單位，必須持有合法的房屋所有權(quán)證，尚未登記確權(quán)的，不得出售。 (2)申請(qǐng)權(quán)屬登記 1)購(gòu)房人按規(guī)定一次性付清價(jià)款的，從付款之日起3個(gè)月內(nèi)憑有關(guān)文件到房屋所在地

24、房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，由購(gòu)房人簽章領(lǐng)證。 2)購(gòu)房人以抵押貸款方式購(gòu)買的，在辦理權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)同時(shí)提交抵押貸款協(xié)議（或合同），并辦理他項(xiàng)權(quán)利登記。 3)發(fā)證與權(quán)證注記0 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.4.8 2.4.8 外籍人私有房屋權(quán)屬登記外籍人私有房屋權(quán)屬登記 外籍人私有房屋是指外籍人在中國(guó)境內(nèi)的個(gè)人所有、數(shù)人共有的住宅和非住宅房。登記除提交國(guó)籍證明、職業(yè)證明外，還應(yīng)提交以下證明文件。 (1)新建、翻建的房屋，應(yīng)提交建筑許可證和建筑圖樣。 (2)購(gòu)買的房屋，應(yīng)提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同；購(gòu)買商品房屋，應(yīng)當(dāng)是事先已獲得外銷許可證。 (3)接受贈(zèng)與的房

25、屋，應(yīng)提交原房屋所有權(quán)證，贈(zèng)與書(shū)或遺贈(zèng)書(shū)。 (4)交換的房屋，應(yīng)提交雙方的房屋所有權(quán)證、協(xié)議書(shū)。 (5)繼承的房屋，應(yīng)提交原房屋所有權(quán)證和遺產(chǎn)繼承證明。 (6)分割的房屋，應(yīng)提交原房屋所有權(quán)證和房產(chǎn)分割協(xié)議書(shū)。0 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.4.9 2.4.9 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理法律責(zé)任房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理法律責(zé)任 (1)以虛報(bào)、瞞報(bào)房地產(chǎn)權(quán)屬情況等非法手段獲得權(quán)屬證書(shū)的，注銷其房屋權(quán)屬證書(shū)，沒(méi)收其非法所得，并對(duì)當(dāng)事人處以1千元以下的罰款。 (2)涂改房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，其證書(shū)無(wú)效，沒(méi)收其房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，并對(duì)當(dāng)事人處以1千元以下的罰款。 (3)未按期進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記的，限

26、期補(bǔ)辦登記手續(xù)，并按原登記費(fèi)3倍以下收取登記費(fèi)。 (4)因登記機(jī)關(guān)工作人員工作過(guò)失導(dǎo)致登記不當(dāng)，致使權(quán)利人受到經(jīng)濟(jì)損失的，登記機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人的直接經(jīng)濟(jì)損失負(fù)賠償責(zé)任。 (5)登記機(jī)關(guān)的工作人員玩忽職守、徇私舞弊、貪污受賄、濫用職權(quán)、超越管轄范圍頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，由所在機(jī)關(guān)給予行政處分。情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。0 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.5 2.5 物業(yè)產(chǎn)籍管理物業(yè)產(chǎn)籍管理v 2.5.1 2.5.1 物業(yè)產(chǎn)籍管理的概念物業(yè)產(chǎn)籍管理的概念 物業(yè)產(chǎn)籍是指城市房屋的權(quán)屬檔案、地籍圖紙以及賬冊(cè)、表等反映權(quán)屬現(xiàn)狀和歷史情況的資料。 物業(yè)產(chǎn)籍管理是指在對(duì)房地產(chǎn)權(quán)

27、屬登記等一系列權(quán)屬管理活動(dòng)中和測(cè)繪過(guò)程中所形成的各種圖、檔、冊(cè)、表等產(chǎn)籍資料，通過(guò)加工整理、分類等環(huán)節(jié)所進(jìn)行的綜合管理。0 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.5.2 2.5.2 物業(yè)產(chǎn)籍管理的內(nèi)容物業(yè)產(chǎn)籍管理的內(nèi)容 物業(yè)產(chǎn)籍主要由圖、檔、卡、冊(cè)、表組成，是通過(guò)圖形、文字記載、原始證據(jù)等，記錄反映產(chǎn)權(quán)狀況、房屋及使用國(guó)有土地的情況。 1.房地產(chǎn)產(chǎn)籍平面圖。一般反映各類房屋及用地的關(guān)系位置、產(chǎn)權(quán)界限、房屋結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、使用土地范圍、街道門牌等。 2.房地產(chǎn)檔案。是指在房屋所有權(quán)登記中所形成的各種產(chǎn)權(quán)證件、證明、各種文件和歷史資料等。 3.房地產(chǎn)片。是對(duì)產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)書(shū)中產(chǎn)權(quán)人的情況

28、、房屋狀況、使用土地狀況及其來(lái)源等扼要摘錄而制成的一種卡。 4.房地產(chǎn)登記簿冊(cè)。它是根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記的成果和分類管理的要求而編制的，是產(chǎn)權(quán)狀況和房屋狀況的編制。 5.表格。是指各類統(tǒng)計(jì)報(bào)表。上述圖、檔、卡、冊(cè)等內(nèi)容應(yīng)該是一致的。0 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 2.6 2.6 案例分析案例分析 案例案例1 1 某市房屋為國(guó)有資產(chǎn)，由房地產(chǎn)管理所管理，2005年2月后，該房由房地產(chǎn)開(kāi)公發(fā)司管理?，F(xiàn)房由王某租用，租金1200元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)缺少資金，2006年4月1日拍賣該房屋。政府通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，拍賣的房屋屬于規(guī)劃內(nèi)要拆遷的房屋，不能出賣。4月8日，李某和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

29、公司私成買賣的協(xié)議，但房屋產(chǎn)權(quán)人沒(méi)有蓋章。李某向開(kāi)發(fā)公司交付購(gòu)房款18萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)公司準(zhǔn)備拆遷時(shí)，房屋承租人王某向開(kāi)發(fā)公司申請(qǐng)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。8月7日，該房屋左右的所有建筑物全部被拆除，該房已成危房。王某不得不被迫中止租賃而遷出該房。10月25日，李某訴至人民法院，要求認(rèn)定房屋買賣關(guān)系有效，并要求賠償損失。根據(jù)以上案情回答下列問(wèn)題。 1.王某是否可以申請(qǐng)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？ 2.縣人民法院如何審理此案？0 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材 第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 案情解析：案情解析： 1)在國(guó)有資產(chǎn)管理局沒(méi)有明確授權(quán)的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)其管理的房屋沒(méi)有處分權(quán)，除非得到縣國(guó)有資產(chǎn)管理局的認(rèn)可，否則，該房屋買賣協(xié)

30、議無(wú)效，原告不能依無(wú)效合同而取得房屋的所有權(quán)。 根據(jù)房屋拆遷管理?xiàng)l例，在拆遷范圍內(nèi)的有關(guān)房屋的買賣、租賃、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的行為應(yīng)當(dāng)凍結(jié)。而在本案中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司拍賣給李某時(shí)，該房產(chǎn)已被列入城建規(guī)劃內(nèi)要拆遷。房屋管理人已違反了城市房屋拆遷管理?xiàng)l例，該合同無(wú)效。 2)王某不可以申請(qǐng)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因?yàn)?，雖然現(xiàn)行法律規(guī)定“買賣不破租賃”，但是那是在出售人有權(quán)出售該房屋的情形下。 3)法院應(yīng)判此案為，李某與縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司房屋買賣關(guān)系無(wú)效。賠償問(wèn)題應(yīng)根據(jù)雙方過(guò)錯(cuò)來(lái)確定。 0 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 案例案例2 2 東南公司投資建設(shè)的五金大廈與華聯(lián)商廈相鄰。2005年1月，東南公

31、司投資建設(shè)的五金大廈的基礎(chǔ)工程開(kāi)始施工，一個(gè)月后發(fā)現(xiàn)施工現(xiàn)場(chǎng)附近地面下沉即停止施工。6月東南公司及有關(guān)單位又論證通過(guò)了施工修改方案后，基礎(chǔ)工程繼續(xù)施工。10月中旬，相鄰的華聯(lián)商廈發(fā)現(xiàn)房墻壁、地面開(kāi)裂，墻體損害并危及人身安全。商廈無(wú)法營(yíng)業(yè)，與10月21日停業(yè)。經(jīng)有關(guān)部門鑒定認(rèn)為，華聯(lián)商廈受損的直接原因是五金大廈基礎(chǔ)工程施工大量抽排地下水造成。于是要求東南公司賠償損失，但東南公司稱華聯(lián)商廈的損失是工程施工單位造成的，應(yīng)由施工單位賠償。因此，雙方的爭(zhēng)議未得到解決。2006年6月30日，華聯(lián)商廈向法院起訴，要求東南公司賠償財(cái)產(chǎn)損失。根據(jù)案情，人民法院如何審理此案？ 0 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)

32、權(quán)屬法律制度v 案例解析：案例解析：根據(jù)物權(quán)法中對(duì)相鄰關(guān)系法律的規(guī)定: 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全。應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。 東南公司投資建設(shè)的五金大廈與華聯(lián)商廈相鄰。在建設(shè)五金大廈時(shí)，本應(yīng)考慮鄰近建筑物的安全，于施工期間大量抽排地下水，并于初期發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后未能及時(shí)采取必要的防護(hù)措施，使華聯(lián)大廈地面發(fā)生沉降，損壞了房屋基礎(chǔ)，致使該房屋受損，造成停業(yè)，這是對(duì)華聯(lián)物業(yè)相鄰權(quán)的侵害。因此，應(yīng)對(duì)給華聯(lián)造成的損失，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。 至于本案中，東南公司稱華聯(lián)商廈的損失是工程施工單位造成的，應(yīng)由施工單位賠償?shù)?，這一說(shuō)法不符合物權(quán)法中對(duì)相鄰關(guān)系法律的規(guī)定。因此，本案的賠償人就是東南公司。至于他與施工單位約定的賠償問(wèn)題，與本案無(wú)關(guān)。 0 國(guó)家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章 物業(yè)權(quán)屬法律制度v 案例案例3 3 2006年陳某與張某購(gòu)買大發(fā)開(kāi)發(fā)公司的屋房。張某在外墻面上安裝了店面招牌，占用樓上住戶陳某的外墻面，雙方因此發(fā)生糾紛。陳某以張某和大發(fā)公司為被告起訴至法院，訴稱：張某店面招牌占用了自己的外墻。請(qǐng)求法院判決兩被告侵