湖南婁底聯(lián)眾項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、湖南婁底聯(lián)眾項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（修正方案）凌峻（中國(guó)）房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu)2004年9月目錄前言土地規(guī)劃方案第一部分B區(qū)可行性研究第二部分 湘陽(yáng)街臨街區(qū)段可行性研究第三部分 A、C、D區(qū)縱深地段可行性研究方案一 商業(yè)街、住宅結(jié)合方案二 專業(yè)市場(chǎng)、住宅結(jié)合A、 租售結(jié)合B、 全部銷售結(jié)論前言本報(bào)告作為項(xiàng)目的投資分析報(bào)告，是項(xiàng)目前期策劃的重要組成部分，是對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)進(jìn)行分析和評(píng)估。關(guān)于本財(cái)務(wù)分析報(bào)告，有以下幾點(diǎn)說明：1、本分析報(bào)告所研究的對(duì)象是擬建于湖南婁底市婁星區(qū)、西起婁星路、南臨湘陽(yáng)西街、東至氐星路、北接婁底火車站的婁底聯(lián)眾項(xiàng)目。2、本分析報(bào)告在分析項(xiàng)目?jī)煞N運(yùn)作模式的基礎(chǔ)上，通過對(duì)

2、項(xiàng)目的各種財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析，并對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)進(jìn)行綜合評(píng)估。3、本項(xiàng)目的有關(guān)成本核算是針對(duì)婁底市當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況而言，其明細(xì)核算科目基本參照和沿用貴公司提供的有關(guān)的數(shù)據(jù)。由于婁底當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)未計(jì)土地增值稅，在本研究報(bào)告中未計(jì)入土地增值稅。4、由于本項(xiàng)目的規(guī)劃方案尚未最后確定，項(xiàng)目的諸多數(shù)據(jù)還未最終確定，我司只能根據(jù)目前有關(guān)貴司提供的并不完善的資料進(jìn)行初步測(cè)算。并分別針對(duì)三大區(qū)域、兩種方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行模擬，難免有許多考慮不周之處。多數(shù)具體工作均有待與貴公司進(jìn)一步協(xié)商，以謀求共識(shí)，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最終成功而共同努力。土地規(guī)劃方案本項(xiàng)目總占地95520平方米，約143.28畝，但實(shí)際可用

3、于開發(fā)的面積約為83580平方米（約125畝），分為A-C-D 區(qū)、B區(qū)、D-B區(qū)三個(gè)區(qū)域，經(jīng)有關(guān)部門評(píng)估，土地總價(jià)為4550萬元（總資產(chǎn)5500固定資產(chǎn)800流動(dòng)資產(chǎn)150）。其中：（1） B區(qū)地塊綜合用地（不含賓館地塊。下稱：B區(qū)地塊，位置參考圖1）占地面積為6227平方米，預(yù)估地價(jià)為3000元平方米，總地價(jià)為1868萬元；（2） A、C、D區(qū)及BD地塊的湘陽(yáng)街臨街區(qū)域（下稱：湘陽(yáng)街臨街地塊，位置參考圖2）占地面積約為9000平方米，預(yù)估地價(jià)為1500元平方米，總地價(jià)為1350萬元；（3） A、C、D地塊縱深部份（下稱：A、C、D區(qū)縱深地塊，位置參考圖3、4）占地面積約為68353平方米，

4、總地價(jià)為1332萬元（455018681350）。以上各地塊的土地成本以原評(píng)估價(jià)4550萬元為基準(zhǔn)，在本報(bào)告可不考慮土地的增值問題，土地的增值部份將體現(xiàn)在日后開發(fā)經(jīng)營(yíng)收益中。各區(qū)域地塊的初步規(guī)劃情況說明如下：一、B區(qū)地塊B區(qū)地塊的6227平方米可用來建綜合商業(yè)大廈，包括4層購(gòu)物廣場(chǎng)、16層（或以上）酒店、兩層地下室，同時(shí)利用集團(tuán)辦公用地的綠地，在下面建大型地下室1層，可用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)之用。二、湘陽(yáng)街臨街地塊A區(qū)、C區(qū)、D區(qū)、BD區(qū)的臨湘陽(yáng)街地段可建成底商住宅樓：兩層底商，4層住宅；其中A區(qū)婁星路與湘陽(yáng)街的轉(zhuǎn)角處可建3層綜合商業(yè)鋪面及1層地下室，可用于餐飲業(yè)或娛樂業(yè)。裙樓以上可以建16層公寓。三、

5、A、C、D區(qū)縱深地塊對(duì)于這部分土地的規(guī)劃有兩種方案：方案一：此方案是凌峻公司在對(duì)婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目地塊自身的特點(diǎn)以及婁底房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)而提出的建議。A區(qū)縱深部分及C區(qū)與A區(qū)接壤的通道區(qū)域可用來建成商業(yè)步行街；兩層底商，4層住宅；C區(qū)、D區(qū)的縱深地段可建成純住宅高檔社區(qū)；除湘陽(yáng)路小區(qū)入口處設(shè)置少量商業(yè)門面外，住宅區(qū)內(nèi)不設(shè)任何商業(yè)門店，開創(chuàng)婁底高素質(zhì)住宅項(xiàng)目的先河，引領(lǐng)婁底人居進(jìn)程。方案二：根據(jù)開發(fā)商建議，可將A區(qū)考慮建成商業(yè)街，C區(qū)、D區(qū)建成專業(yè)市場(chǎng)。此方案是聯(lián)眾公司領(lǐng)導(dǎo)主要在考慮土地產(chǎn)權(quán)的擁有及土地增值的問題后，產(chǎn)生的初步方案。經(jīng)我司認(rèn)真研究后認(rèn)為，如果要將C區(qū)、

6、D區(qū)建成專業(yè)市場(chǎng)，就必須為專業(yè)市場(chǎng)留出人流、物流通道，一旦將A區(qū)建成商業(yè)街， C區(qū)、D區(qū)即成為商業(yè)“死角”，那么專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將非常大。以凌峻多年對(duì)房地產(chǎn)，特別是商業(yè)地產(chǎn)的研究經(jīng)驗(yàn)預(yù)測(cè)，在這樣通路封閉的地塊上做市場(chǎng)幾乎沒有生存的可能。經(jīng)我司充分論證后建議：如果一定要做專業(yè)市場(chǎng)，就必須將A區(qū)、C區(qū)統(tǒng)一做成專業(yè)市場(chǎng)，將D區(qū)做成底商住宅即底商加住宅，這樣開發(fā)的可行性才更大。因此，本項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告分為三個(gè)部分：第一部分：專項(xiàng)分析B區(qū)地塊的6227平方米用地；第二部分：專項(xiàng)分析A、C、D區(qū)及BD區(qū)的臨湘陽(yáng)街地塊，包括A區(qū)婁星路與湘陽(yáng)街的轉(zhuǎn)角處地塊；第三部分：專項(xiàng)分析A、C、D區(qū)縱深地塊的土地利

7、用問題，對(duì)于這部分土地的用地性質(zhì)我們將分兩種方案進(jìn)行專題討論：方案一：討論商業(yè)街、住宅結(jié)合的操作方式：方案二：討論專業(yè)市場(chǎng)、住宅結(jié)合的操作方式。第一部分：B區(qū)地塊可行性研究一、主要技術(shù)指標(biāo)模擬表1主要技術(shù)指標(biāo)模擬項(xiàng)目名稱指標(biāo)說明1、總占地面積6227平方米要拆除地塊上一棟舊宿舍建筑2、總建筑面積46000平方米2.1、購(gòu)物廣場(chǎng)20000平方米14層，每層5000 m22.2、三星酒店12000平方米520層，約250個(gè)房間2.3、地下建筑面積14000平方米其中4000 m2 為綠化廣場(chǎng)地下室3、容積率5.1凌峻建議指標(biāo)二、總投資估算1、投資成本估算表2投資成本估算表項(xiàng)目金額（萬元）單價(jià)計(jì)算依

8、據(jù)1、土地成本18683000元m26227 m22、建安工程費(fèi)68802.1、購(gòu)物廣場(chǎng)30001500元m220000 m22.2、商場(chǎng)設(shè)備安裝1000500元m2商場(chǎng)安裝中央空調(diào)、電梯、消防等設(shè)備2.3、地下建筑16801200元m214000 m22.4、酒店12001000元m212000 m23、前期費(fèi)用4433.1、規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)19260元m2按地級(jí)市水平估算按地面建筑面積計(jì)算3.2、前期策劃費(fèi)303.3、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)9220元m2按市場(chǎng)行情估算按總建筑面積計(jì)算3.4、地質(zhì)勘探費(fèi)61000元孔60孔3.5、項(xiàng)目監(jiān)理費(fèi)123建安工程費(fèi)的1.8%4、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)9430元m2按地級(jí)市水

9、平估算按地面建筑面積計(jì)算5、不可預(yù)見費(fèi)223(2.+3.+4.) ×3%6、管理費(fèi)用148(2.+3.+4.) ×2.0%7、總成本96561.+2.+3.+4.+5.+6.2、銷售費(fèi)用估算表3銷售費(fèi)用估算表項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)合計(jì)（萬元）市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入×2.0%130銷售代理費(fèi)銷售收入×2.0%130合計(jì)銷售收入×4.0%2603、開發(fā)成本總和：1.2.96562609916萬元三、總收入估算1、購(gòu)物廣場(chǎng)銷售收入估算按照目前的商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)行情，四層購(gòu)物廣場(chǎng)共20000平方米體量較大，很難一次全部脫手，故我司建議建成后只銷售第1、2層，其余兩層

10、用于出租經(jīng)營(yíng)。根據(jù)婁底目前商業(yè)地產(chǎn)的售價(jià)情況，我們參照環(huán)球商業(yè)廣場(chǎng)的銷售價(jià)格水平設(shè)定第1層的平均售價(jià)為8000元m2，第2層的平均售價(jià)為5000元m2，則銷售收入為：8000元m2×5000 m25000元m2×5000 m26500萬元2、購(gòu)物廣場(chǎng)（集團(tuán)休閑廣場(chǎng)地下1層、3、4樓）經(jīng)營(yíng)收入估算購(gòu)物廣場(chǎng)中的集團(tuán)休閑廣場(chǎng)地下1層4000 m2、三、四樓10000m2建議用于出租，可經(jīng)營(yíng)大型超市，餐館等。根據(jù)婁底正在經(jīng)營(yíng)的商業(yè)廣場(chǎng)的租金水平，我們參照佳惠購(gòu)物中心、銀河購(gòu)物中心、新一佳超市的租金價(jià)格水平，因考慮三、四樓作為大型超市經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)三、四樓月平均租賃價(jià)格為20元m2，集團(tuán)

11、休閑廣場(chǎng)地下層與首層相連，實(shí)際上也成為購(gòu)物中心的首層商鋪，預(yù)計(jì)月平均租賃價(jià)格為40元m2。按照經(jīng)營(yíng)期為10年進(jìn)行計(jì)算租金收入（未計(jì)入租賃價(jià)格的上漲）：Ø 1年租金為：(10000 m2×20元m2+4000 m2×40元m2 )×12月432萬元Ø 10年租金為：432×10年4320萬元3、收入總計(jì)1.2.6500432010820萬元四、稅金估算1、購(gòu)物廣場(chǎng)的銷售稅金及附加：6500×5.5%358萬元2、購(gòu)物廣場(chǎng)10年租金收入的營(yíng)業(yè)稅及房產(chǎn)稅：4320×（5.5%12%）756萬元3、稅金總和為：1.2.35

12、87561114萬元五、開發(fā)利潤(rùn)估算總收入總成本10820（99161114）210萬元六、小結(jié)通過土地價(jià)值綜合利用的考慮，把原計(jì)劃的集團(tuán)休閑廣場(chǎng)地下室作為停車場(chǎng)用途調(diào)整為與購(gòu)物中心一樓連為一體作為一層的商業(yè)用途。通過集團(tuán)休閑廣場(chǎng)地下商業(yè)面積的增加，極大提升了地塊的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)帶來了可觀的收益，為聯(lián)眾公司提供了可持續(xù)穩(wěn)定的收益回報(bào)。另一方面，聯(lián)眾公司將集團(tuán)休閑廣場(chǎng)地下商業(yè)面積進(jìn)行合理招商運(yùn)作，將積極促進(jìn)購(gòu)物中心一、二層的銷售，實(shí)現(xiàn)多贏的局面。從簡(jiǎn)單的帳面上看，B區(qū)地塊作為購(gòu)物廣場(chǎng)+酒店的大廈項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)處于虧損狀態(tài)，項(xiàng)目不可行。但是我們仔細(xì)分析后發(fā)現(xiàn)，這個(gè)結(jié)果是在沒有計(jì)入酒店及地下建筑的經(jīng)營(yíng)

13、收入的情況下估算的，該酒店可通過以物業(yè)為合作條件，與知名的酒店管理公司合作經(jīng)營(yíng)婁底最好的酒店，酒店的其他投資由合作方負(fù)責(zé)，酒店?duì)I業(yè)后的收益即是純收入；且購(gòu)物廣場(chǎng)的租賃收入僅以10年的經(jīng)營(yíng)期為計(jì)算期，況還未考慮租金的上漲情況，因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)收益的角度上考慮，項(xiàng)目未來的實(shí)際收益是非?？捎^的。通過以上的計(jì)算可以分析得知：1、 項(xiàng)目的總投資為9916萬元，銷售收入為6500萬元，開發(fā)資金缺口為3416萬元，減去地價(jià)1868萬元后，還至少需要融資1548萬元。2、 項(xiàng)目購(gòu)物中心的租金預(yù)計(jì)每年432萬元，扣除租金收入稅金后預(yù)計(jì)在第10年后，還有210萬項(xiàng)目融資資金沒有償還。第11年，項(xiàng)目才達(dá)到收入平衡并開始盈

14、利（未考慮酒店的盈利情況和融資的成本兩方面的因素）；3、 發(fā)展商要以長(zhǎng)線投資來考慮，項(xiàng)目在短期內(nèi)難以產(chǎn)生現(xiàn)金流，因此要有充足的資金支持；4、 購(gòu)物中心綜合建筑開發(fā)難度、經(jīng)營(yíng)難度都對(duì)發(fā)展商提出更高的技術(shù)要求，發(fā)展商對(duì)開發(fā)難度要有充足的認(rèn)識(shí)；5、 大型商業(yè)和酒店的招商、合作經(jīng)營(yíng)單位要提前落實(shí)，不可盲目開發(fā)。第二部分：湘陽(yáng)街臨街地塊可行性研究一、主要技術(shù)指標(biāo)模擬表5主要技術(shù)指標(biāo)模擬項(xiàng)目名稱指標(biāo)說明1、總占地面積9000平方米2、總建筑面積30000平方米2.1、商業(yè)建筑面積1400平方米2.1.1、臨街底商8000平方米兩層底商門面2.1.2、綜合商業(yè)6000平方米湘陽(yáng)街與婁星路轉(zhuǎn)角位綜合樓的13層

15、2.2、住宅建筑面積13000平方米2.2.1、多層住宅6000平方米2.2.2、小高層公寓7000平方米綜合樓416層2.3、地下建筑面積3000平方米綜合樓地下一層3、容積率3.0凌峻建議指標(biāo)二、總投資估算1、投資成本估算 表6投資成本估算表項(xiàng)目金額（萬元）單價(jià)計(jì)算依據(jù)1、土地成本13501500元m29000 m 22、建安工程費(fèi)26302.1、臨街商鋪640800元m28000 m 22.2、多層住宅300500元m26000 m 22.3、綜合商業(yè)9001500元m26000 m 22.4、公寓490700元m27000 m 22.5、地下建筑3001000元m23000 m 23、

16、前期費(fèi)用2823.1、規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)16260元m2按地級(jí)市水平估算按地面建筑面積計(jì)算3.2、前期策劃費(fèi)203.3、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)4515元m2按市場(chǎng)行情估算按總建筑面積計(jì)算3.4、地質(zhì)勘探費(fèi)81000元孔80孔3.5、項(xiàng)目監(jiān)理費(fèi)47建安工程費(fèi)的1.8%4、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)7130元m2按地級(jí)市水平估算按地面建筑面積計(jì)算5、不可預(yù)見費(fèi)89(2.+3.+4.) ×3%6、管理費(fèi)用60(2.+3.+4.) ×2.0%7、總成本44821.+2.+3.+4.+5.+6.圖22、銷售費(fèi)用估算表7銷售費(fèi)用估算表項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)合計(jì)（萬元）市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入×2.0%146銷售代理費(fèi)銷

17、售收入×2.0%146合計(jì)銷售收入×4.0%2923、成本總和：1.2.44822924774萬元三、總收入估算1、臨街兩層門面銷售收入估算根據(jù)婁底目前商業(yè)地產(chǎn)的售價(jià)情況，我們參照氐星路和長(zhǎng)青街租金價(jià)格水平設(shè)定臨街門面以均價(jià)5000元m 2（底層售價(jià)7000元m 2，第二層售價(jià)3000元m 2）進(jìn)行連體銷售，銷售收入為：5000元m 2×8000 m 24000萬元2、綜合商業(yè)銷售收入估算按照目前市場(chǎng)行情，三層集中式商鋪的銷售均價(jià)為3300元m 2（第一層售價(jià)5000元m 2，第二層售價(jià)3000元m 2，第三層售價(jià)2000元m 2），則商業(yè)部份銷售收入為：3300

18、元m 2×6000 m 21980萬元3、多層住宅銷售收入依據(jù)目前市場(chǎng)住宅行情，普通住宅的價(jià)格大多數(shù)在700800元m 2之間，由于上述多層住宅臨街，噪音較大，因此價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格相當(dāng)，36層住宅的銷售均價(jià)為800元m 2，則銷售收入為：800元m 2×6000 m 2480萬元4、小高層公寓銷售收入由于婁底市場(chǎng)上還沒有高層公寓，產(chǎn)品非常新穎，既可以用來做住宅，也可用來做辦公室。目前婁底市場(chǎng)小高層公寓沒有可比產(chǎn)品，根據(jù)其他地級(jí)市多層住宅與高層價(jià)格的比價(jià)，高層住宅可以比普通多層住宅售價(jià)高出50%左右，因此將本地塊的高層公寓的銷售均價(jià)暫定為1200元m 2。銷售收入為：1200元

19、m 2×7000 m 2840萬元5、收入總計(jì)1.2.3.4.400019804808407300萬元四、稅金及附加估算 7300×5.5%401萬元五、開發(fā)利潤(rùn)估算總收入總成本=7300（4774401）2125萬元六、所得稅估算開發(fā)利潤(rùn)×33%2125×33%701萬元七、經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)估算開發(fā)利潤(rùn)-所得稅21257011424萬元八、盈利分析、投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額總投資額×100% 21254774×100%44.5%、投資凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)總投資額×100%14244774×100%29.8%九、小結(jié)湘陽(yáng)路臨街

20、地塊的產(chǎn)品，我們建議規(guī)劃為6層多層建筑，其中12層為連體臨街商鋪，36層為住宅。從以上分析數(shù)據(jù)可以看出，本地塊的開發(fā)利潤(rùn)率并不是很高，主要是由于高層公寓的造價(jià)高，而在售價(jià)上沒有太多空間，多層住宅由于目前市場(chǎng)售價(jià)較低，更是沒有多少利潤(rùn)可言。雖然利潤(rùn)不高，但這地塊的產(chǎn)品從目前市場(chǎng)行情來看，還是有可作為的。首先是開發(fā)難度較小，發(fā)展商可通過這部份產(chǎn)品的開發(fā)積累更多的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)其他幾個(gè)地塊的開發(fā)大有益處；其次多層住宅與臨街商鋪的產(chǎn)品與市場(chǎng)需求吻合，銷售難度較少，資金回收有較強(qiáng)的保證；第三是投資較少，且容易控制成本。從目前婁底的房地產(chǎn)情況來看，高層公寓屬于全新的產(chǎn)品類型，市場(chǎng)接受還需要一定的時(shí)間，而且高

21、層公寓的銷售價(jià)格也不可能在短期內(nèi)有大的漲幅。因此我司建議，可以先建臨街多層商住樓及轉(zhuǎn)角處綜合大樓的裙樓，綜合大樓的高層公寓暫時(shí)不建，待市場(chǎng)機(jī)會(huì)成熟后再建。在盡可能的情況下多做臨街商業(yè)門面才是上策，這樣既可避免積壓資金，又可規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。第三部分:A、C、D區(qū)縱深地塊可行性研究方案一：商業(yè)街、住宅結(jié)合一、 地塊的開發(fā)模式通過前期對(duì)聯(lián)眾地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程進(jìn)行初步的判斷，尤其是各地塊開發(fā)時(shí)間、周期、產(chǎn)品及功能定位提前考慮，對(duì)于整個(gè)開發(fā)階段的持續(xù)性發(fā)展及以市場(chǎng)依據(jù)的策略性調(diào)整均提供可參考的藍(lán)本，這是十分必要的。本項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃的設(shè)計(jì)，意味著不僅是規(guī)模大，重要的是在產(chǎn)品的開發(fā)存在明顯的階段性劃分、在產(chǎn)品的

22、配套上超越一般意義的小區(qū)，注重分組團(tuán)、分階段開發(fā)，諸如此類的開發(fā)特征與需要，以及根據(jù)位置特點(diǎn)、政府對(duì)周邊區(qū)域的規(guī)劃等方面，綜合性地慎重考慮分兩期開發(fā)。第一步：步行街+多層住宅開發(fā)先行先建步行街，首先把項(xiàng)目啟動(dòng)起來，以全面領(lǐng)先的硬件與軟件相配合，在市場(chǎng)上起到房地產(chǎn)示范的作用，吸引第一批商業(yè)意向客戶。以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品推出市場(chǎng)，打開產(chǎn)品品牌市場(chǎng)，迎合首批客戶的認(rèn)可，為后階段的開發(fā)奠定良好的客戶資源。同時(shí)，以示范性住宅產(chǎn)品作為首期啟動(dòng)的產(chǎn)品，創(chuàng)造一股席卷婁底的“置業(yè)旋風(fēng)”。第二步：開發(fā)純住宅在步行街開發(fā)的成功運(yùn)作后，可進(jìn)入本項(xiàng)目的住宅物業(yè)開發(fā)階段，即進(jìn)行純住宅的開發(fā)。純住宅也將分兩至三期開發(fā)。二、產(chǎn)品類型建

23、議一）商鋪類型及分布區(qū)域：A、主題風(fēng)情式購(gòu)物廣場(chǎng)及商業(yè)街：在A地塊中建設(shè)步行街+多層住宅的產(chǎn)品，通過帶有明顯風(fēng)情的建筑符號(hào)、特定的業(yè)態(tài)分布，以及各類特色商家的引進(jìn)，建設(shè)成為具有獨(dú)特風(fēng)情、多元化的購(gòu)物場(chǎng)所，也就是集購(gòu)物、美食、游戲、休閑、健身、觀光、文化于一體的體驗(yàn)式購(gòu)物場(chǎng)所。這種商業(yè)模式與傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)相比，最大的優(yōu)勢(shì)在于其擁有最大化的使用價(jià)值，這一價(jià)值是來自除購(gòu)物之外的諸多功能。而這種購(gòu)物模式正是婁底目前所缺乏的。步行街主要設(shè)立在地塊的A區(qū)，為六層建筑。12層為步行街商鋪，36層為多層住宅。二）住宅類型及整體規(guī)劃：A、 住宅類型：第一期：純多層；第二期：多層與小高層結(jié)合。B、 整體規(guī)劃：結(jié)合

24、國(guó)內(nèi)先進(jìn)的、成熟的規(guī)劃形式，以及考慮到湘中地區(qū)的特點(diǎn)及當(dāng)?shù)貥潜P的現(xiàn)有狀況，我司提出行列式與院落式相結(jié)合的規(guī)劃手法，具體如下：結(jié)合行列式與圍合式布局的優(yōu)勢(shì)，在基本保證南北朝向的前提下，利用樓體的錯(cuò)落以及小幅度的弧度，以相對(duì)“圍合”的形式制造不同的小組團(tuán)，創(chuàng)造人性化、多層次、有實(shí)際內(nèi)涵的“院落式”空間。該規(guī)劃手法在項(xiàng)目應(yīng)用的進(jìn)度：第一期住宅物業(yè)采用行列式排列形式：由于地塊狹窄，難以在規(guī)劃上做更多的變動(dòng)，仍以傳統(tǒng)的行列式為主，但通過樓體單元數(shù)的變化及錯(cuò)落形成空間的變化；第二期住宅物業(yè)采用院落式排列形式：地塊大、方正，而且，屆時(shí)本項(xiàng)目的品牌與整體素質(zhì)已得到了市場(chǎng)的認(rèn)同，可以在規(guī)劃上做得更為豐富，結(jié)合景

25、觀和空間設(shè)計(jì)手法，形成一個(gè)尺度宜人、層次豐富、富有內(nèi)涵的居住環(huán)境，并通過游樂設(shè)施、小品等為其注入勃勃生機(jī)，形成獨(dú)特的“院落文化”。由于地塊的北側(cè)是婁底火車站的編組線，火車噪音影響小區(qū)居民生活，為了有效阻隔噪音影響，可以在規(guī)劃路北側(cè)修建一排商鋪，在商鋪的背后種植高大的喬木，用于降低噪音，提高居住舒適度。另一方面，可以在項(xiàng)目規(guī)劃路南側(cè)與“公司2號(hào)樓”并排建設(shè)多層小戶型住宅樓房，作為C區(qū)純住宅小區(qū)的隔音屏蔽,在銷售時(shí)，以較低的價(jià)格出售。注：步行街門面及住宅物業(yè)產(chǎn)品的具體方案這里不作具體闡述，將在產(chǎn)品策劃報(bào)告里作詳盡的研究。圖3三、主要技術(shù)指標(biāo)模擬表8主要技術(shù)指標(biāo)模擬項(xiàng)目名稱指標(biāo)說明1、總占地面積68

26、353平方米2、總建筑面積96000平方米2.1、商業(yè)建筑面積20000平方米約占總建筑面積20%2.2、住宅建筑面積73000平方米2.2.1、多層住宅62000平方米約占總建筑面積65%2.2.2、小高層住宅11000平方米約占總建筑面積12%2.3、公建配套面積3000平方米約占總建筑面積3%3、綜合容積率1.4凌峻建議指標(biāo)四、總投資估算1、投資成本估算 表9投資成本估算表項(xiàng)目金額（萬元）單價(jià)計(jì)算依據(jù)1、土地成本133268353m 22、建安工程費(fèi)29202.1、商業(yè)鋪面1600800元m220000 m 22.2、多層住宅310500元m262000 m 22.3、小高層770700

27、元m211000 m 22.4、公建配套240800元m23000 m 2含裝修3、前期費(fèi)用8653.1、規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)57660元m2按地級(jí)市水平估算按地面建筑面積計(jì)算3.2、前期策劃費(fèi)503.3、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)14415元m2按市場(chǎng)行情估算按總建筑面積計(jì)算3.4、地質(zhì)勘探費(fèi)201000元孔200孔3.5、項(xiàng)目監(jiān)理費(fèi)75建安工程費(fèi)的1.8%4、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)960100元m2按地級(jí)市水平估算按地面建筑面積計(jì)算5、不可預(yù)見費(fèi)142(2.+3.+4.) ×3%6、管理費(fèi)用95(2.+3.+4.) ×2.0%7、總成本63141.+2.+3.+4.+5.+6.2、銷售費(fèi)用估算表10銷

28、售費(fèi)用估算表項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)合計(jì)（萬元）市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入×2.0%320銷售代理費(fèi)銷售收入×2.0%320合計(jì)銷售收入×4.0%6403、成本總和：1.2.63146406954萬元三、總收入估算1、商業(yè)街鋪面銷售收入商業(yè)鋪面以均價(jià)4500元M2（第一層售價(jià)6000元M2，第二層售價(jià)3000元M2）進(jìn)行連體銷售，銷售收入為：4500元M2×20000 M29000萬元2、多層住宅銷售收入商業(yè)街的多層住宅銷售均價(jià)為850元M2，住宅小區(qū)的多層住宅的銷售均價(jià)為950元M2，綜合銷售均價(jià)為920元M2左右，則多層住宅的銷售收入為：920元M2×620

29、00 M25704萬元3、小高層銷售收入估算小高層住宅以均價(jià)1200元M2進(jìn)行銷售，銷售收入為：1200元M2×11000 M21320萬元4、收入總計(jì)1.2.3.90005704132016024萬元四、銷售稅金及附加估算16024×5.5%881萬元五、開發(fā)利潤(rùn)估算總收入 -總成本16024（6954881）8189萬元六、所得稅估算開發(fā)利潤(rùn)×33%8189×33% 2702萬元七、經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)估算開發(fā)利潤(rùn)-所得稅818927025487萬元八、盈利分析1、投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額總投資額×100%81896954×100%117.7%

30、2、投資凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)總投資額×100%54876954×100%78.9%方案二：專業(yè)市場(chǎng)、住宅結(jié)合一、 專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)思路該專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)，應(yīng)打破傳統(tǒng)的專業(yè)市場(chǎng)的局限性，吸收引進(jìn)先進(jìn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)理念，將建設(shè)成為湘中地區(qū)專業(yè)性強(qiáng)、主題鮮明的集交易、運(yùn)輸、展示、信息等多功能為一體的大型商貿(mào)集散基地。二、專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思通過細(xì)致明確的動(dòng)線規(guī)劃、實(shí)用的平面布局與簡(jiǎn)潔明快的建筑立面設(shè)計(jì)，將建筑融入城市規(guī)劃環(huán)境之中，并高度配合周邊的交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)展，規(guī)劃設(shè)計(jì)切實(shí)從經(jīng)營(yíng)需求和交易需求出發(fā)，融合現(xiàn)代科技和建筑規(guī)劃理念，適度超前，引導(dǎo)市場(chǎng)；根據(jù)市場(chǎng)的業(yè)態(tài)劃分實(shí)行功能分區(qū)、組團(tuán)式布局，合

31、理分布商業(yè)經(jīng)營(yíng)空間、展示空間、公共空間，形成多主題的業(yè)態(tài)組合，最大程度吸引采購(gòu)人流，同時(shí)最大限度降低交易成本，創(chuàng)造流通價(jià)值，提升物業(yè)價(jià)值。三、專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃布局構(gòu)思專業(yè)市場(chǎng)的建筑體布置為標(biāo)準(zhǔn)的行列式布局，弱化核心概念，而突出了用地均化的設(shè)計(jì)理念，布局中強(qiáng)調(diào)“軸”、“心”、“區(qū)”的設(shè)計(jì)構(gòu)思，給人一種規(guī)則的韻律感，從而為每一個(gè)街區(qū)與商業(yè)單元都爭(zhēng)取到幾乎同等的商業(yè)條件。在功能布局上突出各功能區(qū)的相對(duì)獨(dú)立與相互和諧，把整個(gè)市場(chǎng)的商業(yè)交易有機(jī)結(jié)合起來。每個(gè)功能性區(qū)域各顯特色、獨(dú)具魅力，又形成統(tǒng)一協(xié)調(diào)的風(fēng)格，融為一體。專業(yè)市場(chǎng)的主要建筑形式采用地上兩層的獨(dú)立連體商鋪形式，各連體商鋪相互連接，形成商業(yè)街，商業(yè)

32、街采用行列式布局，構(gòu)成四通八達(dá)的商業(yè)街區(qū)。商鋪、商業(yè)街、商業(yè)街區(qū)以建筑外觀、鋪地等在統(tǒng)一風(fēng)格之下形成各自的特色。連體商鋪首層作為經(jīng)營(yíng)功能區(qū)、二層為辦公、倉(cāng)儲(chǔ)、展示等多功能空間。n 專業(yè)市場(chǎng)交通組織專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的主要道路、次要道路、組團(tuán)道路、商鋪旁道路應(yīng)該設(shè)置分級(jí)清晰、主次分明并結(jié)合婁新路和湘陽(yáng)街構(gòu)成環(huán)回的道路循環(huán)系統(tǒng)。項(xiàng)目地塊北區(qū)的規(guī)劃路要盡快修通，道路的開通對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)的交通組織，盤活專業(yè)市場(chǎng)將有重要的意義。同時(shí)，可以考慮在道路北側(cè)修建一排商鋪用于出租。n 專業(yè)市場(chǎng)配套設(shè)施項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)一定的商務(wù)休閑和娛樂設(shè)施，使專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)客戶和購(gòu)買者在經(jīng)營(yíng)和購(gòu)買的同時(shí)，滿足基本生活購(gòu)物功能，作為完善“城市運(yùn)

33、營(yíng)”的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的一種補(bǔ)充和優(yōu)化。注：專業(yè)市場(chǎng)商鋪產(chǎn)品的具體方案這里不作具體闡述，在聯(lián)眾公司決定那個(gè)開發(fā)方向后，將在產(chǎn)品策劃報(bào)告里作詳盡的研究。一、主要技術(shù)指標(biāo)模擬表11主要技術(shù)指標(biāo)模擬項(xiàng)目名稱指標(biāo)1、總占地面積68353m 22、總建筑面積75000平方米2.1、專業(yè)市場(chǎng)建筑面積65000平方米2.2、住宅建筑面積10000平方米3、綜合容積率1.1圖4二、總投資估算1、投資成本估算表12投資成本估算表項(xiàng)目金額（萬元）單價(jià)計(jì)算依據(jù)1、土地成本133268353M22、建安工程費(fèi)44002.1、專業(yè)市場(chǎng)3900600元m265000 M22.2、多層住宅500500元m210000 M23、

34、前期費(fèi)用6663.1、規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)45060元m2按地級(jí)市水平估算按地面建筑面積計(jì)算3.2、前期策劃費(fèi)503.3、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)7510元m2按市場(chǎng)行情估算按總建筑面積計(jì)算3.4、地質(zhì)勘探費(fèi)201000元孔200孔3.5、項(xiàng)目監(jiān)理費(fèi)71建安工程費(fèi)的1.8%4、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)22530元m2按地級(jí)市水平估算按地面建筑面積計(jì)算5、不可預(yù)見費(fèi)159(2.+3.+4.) ×3%6、管理費(fèi)用106(2.+3.+4.) ×2%7、總成本68881.+2.+3.+4.+5.+6.三、收益估算專業(yè)市場(chǎng)的回報(bào)方式我們?cè)谶@里作了兩種方案：A方案是通過出租收取租金來實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期回報(bào)，B方案是采用產(chǎn)權(quán)銷售

35、一次性實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。A方案：租售結(jié)合(專業(yè)市場(chǎng)全部出租，住宅全部銷售）（一）開發(fā)總成本估算1、投資成本：6888萬元2、銷售/招商費(fèi)用估算表13銷售/招商費(fèi)用估算表項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)合計(jì)（萬元）市場(chǎng)推廣費(fèi)預(yù)測(cè)約100銷售/招商代理費(fèi)銷售收入×2.0%年租金收入×10.0%約100合計(jì)2003、成本總和：1.2.68882007088萬元（二）收入估算1、多層住宅銷售收入估算依據(jù)目前市場(chǎng)行情，由于這些多層住宅正對(duì)市場(chǎng)，環(huán)境復(fù)雜，噪音較大，因此價(jià)格向上走的難度較大，多層住宅的銷售均價(jià)為850元M2，則銷售收入為：850元M2×10000 M2850萬元2、市場(chǎng)租金收入估算

36、根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：目前婁底的底星路和婁星路的臨街商鋪?zhàn)饨鹪?0元月·M2左右，而四一八建材市場(chǎng)的租金均價(jià)也在30元月·M2左右。因此，我們將地塊作為專業(yè)市場(chǎng)的租金設(shè)定第一層租價(jià)35元月·M2，第二層租價(jià)為5元月·M2，兩層連體出租，以均價(jià)20元月·M2進(jìn)行招租，經(jīng)營(yíng)期暫定為10年，則：Ø 每年的租賃收入為：20元月·M2×65000 M2×12月1560萬元Ø 10年的租金總收入為：1560萬元×10年15600萬元3、收入總計(jì)銷售收入+租金收入8501560016450萬元（三）稅金估算

37、1、多層住宅的銷售稅金及附加：850×5.5%47萬元2、專業(yè)市場(chǎng)租賃的營(yíng)業(yè)稅及房產(chǎn)稅：15600×（5.5%12%）2730萬元3、稅金總和為：銷售稅金+租賃稅金4727302777萬元（四）開發(fā)利潤(rùn)估算總收入-總成本16450（70882777）6585萬元（五）所得稅估算開發(fā)利潤(rùn)×33%6585×33%2173萬元（六）經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)估算開發(fā)利潤(rùn)-所得稅658521734412萬元（七）盈利分析1、投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額總投資額×100% 65857088×100%92.9%2、投資凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)總投資額×100%441

38、27088×100%62.2%B方案：全部銷售（一）開發(fā)總成本估算1、投資成本：6888萬元2、銷售費(fèi)用估算表13銷售費(fèi)用估算表項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)合計(jì)（萬元）市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入×2.0%407銷售代理費(fèi)銷售收入×2.0%407合計(jì)8143、成本總和：1.2.68888147702萬元（二）收入估算1、多層住宅銷售收入估算850元M2×10000 M2850萬元2、專業(yè)市場(chǎng)銷售收入估算根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：目前婁底的底星路和婁星路的臨街商鋪?zhàn)饨鹪?0元月·M2左右，而四一八建材市場(chǎng)的租金均價(jià)也在30元月·M2左右。我們?cè)跒閷I(yè)市場(chǎng)定價(jià)時(shí)考慮兩個(gè)因素

39、：1、按照商業(yè)市場(chǎng)的規(guī)律，專業(yè)市場(chǎng)一方面是由于規(guī)模大，供應(yīng)量大；另一方面，業(yè)主的經(jīng)營(yíng)自主性低，轉(zhuǎn)手比較困難，一般來說，的銷售價(jià)格比臨街門面房要低。2、按十年的回報(bào)期計(jì)算，將租金折算成銷售價(jià)格，即銷售的單價(jià)=年租金×10，即地塊專業(yè)市場(chǎng)的銷售單價(jià)設(shè)定在3000元M2左右。因此，我們預(yù)估該地塊專業(yè)市場(chǎng)的銷售單價(jià)為3000元M2，則銷售收入為：3000元M2×65000 M219500萬元3、收入總計(jì)1.2.8501950020350萬元（三）稅金估算20350×5.5%1119萬元（四）開發(fā)利潤(rùn)估算總收入-總成本20350（77021119）11529萬元（五）所得稅估算開發(fā)利潤(rùn)×33%11529×33%3805萬元（六）經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)估算開發(fā)利潤(rùn)-所得稅1152938057724萬元（七）盈利分析1、投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額總投資額×100%115297702×100%149.6%2、投資凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)總投資額×100%77247702×100%100.3 %Ø 租售結(jié)合與全銷售方式對(duì)比：從以上兩個(gè)方案的分析來看，采用租售的方式，總投入為7088萬元，當(dāng)住宅全部銷售時(shí)，專業(yè)市場(chǎng)采用租賃的方式，十年的回報(bào)為