深圳豪宅市場總結(jié)

1、2006年深圳豪宅市場總結(jié)引言：深圳豪宅市場在經(jīng)歷了2006年猛烈的調(diào)控之后，目前的深圳豪宅市場正在面對一個(gè)兩難局面，一方面是供給的不斷減少，另一方面則是價(jià)格的不斷上升，海水和火焰面前如何抉擇，是擺在目前深圳豪宅市場面前的一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問題。直線減少的供給2005年的深圳房地產(chǎn)市場可以稱之為“豪宅年”，各種豪宅項(xiàng)目在深圳的各區(qū)競相入市，從振業(yè)城、萬科17英里到關(guān)內(nèi)的中旅國際公館2期、水榭花都3期、中信紅樹灣等項(xiàng)目，均吸引了眾多業(yè)內(nèi)外人士的眼球，在豪宅市場的帶動(dòng)下，樓市的整體價(jià)格也水漲船高，在2005年底大幅躍升，全年均價(jià)上漲15以上。不過進(jìn)入2006年之后，豪宅的供給水平卻直線下落。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)深

2、圳市場研究部所統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2006年深圳市豪宅供給由2005年的105.3萬平方米直線縮減到48.7萬平方米，下降幅度超過五成。供給的直線下降主要是由于政策的影響，自2003年國土資源部就下達(dá)了停止別墅類用地供應(yīng)的通知，目前市場上的別墅項(xiàng)目多是在此之前拿到的土地，在土地部門的三令五申之下，豪宅市場的土地閥門已經(jīng)徹底的關(guān)上，今年批準(zhǔn)的別墅面積僅局限在華僑城波托非諾·天鵝堡3期的7441.83平方米，僅僅相當(dāng)于2005年的零頭。此外今年推出的“國六條”也明確對套型以及比例進(jìn)行了限制，長期看來，深圳的豪宅項(xiàng)目用地將隨著別墅用地減少而減少，一手豪宅的推盤量可能會(huì)在未來的35年內(nèi)趨于零。龍崗區(qū)

3、成為豪宅熱門地段從2006年深圳豪宅市場的項(xiàng)目分布來看，更多的是集中在關(guān)外龍崗區(qū)，占據(jù)了全年豪宅推售面積的60.8，當(dāng)仁不讓地成為了深圳豪宅市場的領(lǐng)頭羊。從龍崗區(qū)所推出的項(xiàng)目來看，除了一些大盤的后續(xù)之作如萬科城二期、振業(yè)城等項(xiàng)目之外，還有招商·依山郡等新推項(xiàng)目。盡管龍崗區(qū)的整體房價(jià)相對其他區(qū)域較低，但作為豪宅市場的大戶的確是值得注意。美聯(lián)物業(yè)市場研究部認(rèn)為，造成龍崗區(qū)的豪宅項(xiàng)目的集中推售有這樣幾個(gè)原因：首先，龍崗區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)本來就相對其他區(qū)較為滯后，正是這種開發(fā)洼地吸引了各大開發(fā)商的投入，如招商等，都選擇在龍崗?fù)ㄟ^豪宅項(xiàng)目打開進(jìn)一步的市場；其次龍崗區(qū)本身的自然環(huán)境也相對較為優(yōu)美，有

4、較多的山地、海岸等景觀資源，自然也能夠吸引豪宅項(xiàng)目的落戶。不過其余的幾區(qū)也存在不同的亮點(diǎn)，今年香蜜湖1號(hào)與招華曦城互為瑜亮，雖然推售不多，但均是攜帶“地王”的頭銜在市場上比拼。大型開發(fā)商，強(qiáng)者恒強(qiáng)從這些豪宅項(xiàng)目的開發(fā)商來看，基本上集中了深圳的幾大開發(fā)商巨頭，隸屬于萬科、招商、華僑城這幾個(gè)上市房企的豪宅項(xiàng)目基本上成為目前深圳豪宅市場的主流產(chǎn)品，除此之外的香蜜湖1號(hào)項(xiàng)目也是由中海以及信合共同開發(fā)。豪宅作為住宅產(chǎn)品本來就位于所有住宅產(chǎn)品金字塔的頂端，進(jìn)行豪宅項(xiàng)目的開發(fā)投入資金大、銷售周期長，對于開發(fā)商的資金鏈、產(chǎn)品研發(fā)能力以及營銷水平的要求較高，是考驗(yàn)開發(fā)商的整體實(shí)力的重要標(biāo)準(zhǔn)，從這些豪宅項(xiàng)目的開發(fā)

5、商目前比較集中的情況上可以說明，現(xiàn)在各開發(fā)商還在將主要目標(biāo)與精力都放在普通住宅的開發(fā)上面，除了國家政策的影響之外，也說明了目前的房企對于產(chǎn)品的拓展更多的還是采取謹(jǐn)慎的態(tài)度。價(jià)格：進(jìn)一步上漲從各項(xiàng)目的推盤價(jià)格上可以看到，各項(xiàng)目的價(jià)格均處在15000元/平方米以上，其中純水岸3期以及招華曦城的價(jià)格直到35000元/平方米，不同的項(xiàng)目之間差異較大，與各項(xiàng)目所處的位置以及產(chǎn)品的品質(zhì)的參差不齊有關(guān)。不過與2005年相比，整體的價(jià)格水平仍然處于一種強(qiáng)勁的上漲態(tài)勢。以價(jià)格較低的萬科東海岸3期為例，相對之前所推出的一、二期，從1期的6500元/平方米、2期的9500元/平方米一躍到目前的15000元/平方米的

6、水平，可以說經(jīng)歷了一個(gè)三級(jí)跳，累計(jì)漲幅超過100。其余的項(xiàng)目也莫不如是，波托菲諾純水岸的價(jià)格也由2期的15000元/平方米的水平一躍到超過30000元/平方米。而招華曦城首推的價(jià)格就已經(jīng)達(dá)到35000元/平方米的水平，未知將來的2期3期的價(jià)格水平將上漲到什么程度。相對于普通住宅來說，豪宅價(jià)格漲幅更加令人咋舌，在此美聯(lián)物業(yè)市場研究部認(rèn)為：首先，在目前深圳所采取的招拍掛的土地出讓制度下，低密度的住宅用地必然會(huì)受到眾多開發(fā)商的追捧，地價(jià)必然較高，招華曦城以及香蜜湖1號(hào)的地塊正是如此，連連打造深圳“地王”，地價(jià)的上漲必然也造成房價(jià)的水漲船高。其次，在國家政策對于高檔住宅的打壓以及對普通住宅的鼓勵(lì)下，市

7、場上的豪宅產(chǎn)品供給直線下降，而作為豪宅產(chǎn)品的消費(fèi)者社會(huì)的中高層收入者卻是客觀存在的一大實(shí)體，擁有較為強(qiáng)勢的需求，此起彼伏之下其價(jià)格水平也必然上漲。再次，豪宅與普通住宅本來就是相輔相成的關(guān)系，正是近年深圳樓市的火熱使得房價(jià)的大幅上漲，在房價(jià)整體上漲的大環(huán)境下豪宅價(jià)格的上漲也是情理之中。深圳豪宅市場如何走出山坳？供給：一手供給將趨于零，成交將轉(zhuǎn)向二手市場從近兩年的深圳豪宅項(xiàng)目供給的走勢可以看到，深圳豪宅的供給量將進(jìn)入一個(gè)下降期，預(yù)計(jì)在未來的3-5年內(nèi)將趨向于零。從2005年的“國八條”到今年的“國六條”，都有對于別墅類用地的明令禁止的相關(guān)內(nèi)容，同時(shí)今年“國六條”也明確了重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普

8、通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。對于項(xiàng)目也有了“雙70”的限制，所以說從大環(huán)境上看整體的土地供給將趨緊。從深圳本地的情況上看，整體的房地產(chǎn)用地供給也是連年下降的趨勢，2005年就有深圳將在5年內(nèi)無地可用的說法，所以土地緊縮將是未來幾年深圳樓市所面臨的宿命。除了土地資源供給的原因之外，豪宅所需要的景觀資源在深圳也是絕對的稀缺品，關(guān)內(nèi)的香蜜湖周邊、紅樹林周邊的項(xiàng)目均已經(jīng)趨于飽和，目前僅有東部海岸景觀在鹽田區(qū)被豪宅所利用，龍崗區(qū)也僅有萬科17英里這一個(gè)以海景為主要賣點(diǎn)的豪宅項(xiàng)目。不過隨著目前深圳房地產(chǎn)三級(jí)市場的逐步發(fā)展，豪宅項(xiàng)目的供給將從三級(jí)市場中找到生機(jī)，二手的豪宅市場將大有作為。價(jià)格：仍將持續(xù)上漲正如前文所說，在目前供給的直線下降的大環(huán)境下，未來深圳豪宅市場的價(jià)格還有較大的上升空間。除了前文所說的供需所導(dǎo)致的原因之外，宏觀經(jīng)濟(jì)對豪宅的價(jià)格影響也較為明顯，很多來自境外的投資者都選擇豪宅作為主要的投資對象，在可以獲得價(jià)格升值所帶來的利潤之外還可以得到人民幣升值所帶來的雙重紅利。這種情況在上海已經(jīng)出現(xiàn)，一家名為Gateway Capital的海外投資機(jī)構(gòu)為一個(gè)中東個(gè)人