項(xiàng)目快速開發(fā)

1、思想意識(shí)統(tǒng)一 管理思路 前期工作 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 合同策劃合作方選擇 開發(fā)規(guī)劃與計(jì)劃對(duì)合作資源的管理 施工組織設(shè)計(jì)和施工方案報(bào)建 為什么要快速開發(fā)1、投資回報(bào)率=利潤/自有投資 =利潤/銷售額*銷售額/總投資*總投資/自由資金 =銷售利潤率*資金周轉(zhuǎn)速度*財(cái)務(wù)杠桿2、市場(chǎng)競爭的需要、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的需要、投資回報(bào)率的需要 快速開發(fā)的具體目標(biāo)（示意）核心目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)資金的快速周轉(zhuǎn)和回籠-拿地后，七個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)首次開盤-后續(xù)開發(fā)，保證項(xiàng)目的持續(xù)銷售，不允許斷貸-具備條件區(qū)域和項(xiàng)目，快速獲取四證，進(jìn)行開發(fā)融資-四個(gè)項(xiàng)目年度考核節(jié)點(diǎn)：四證、項(xiàng)目開工、開盤、入伙快速開發(fā)核心的思想簡化流程：-內(nèi)部流程扁平化、

2、決策半徑（效率優(yōu)先）-外部流程并行處理（內(nèi)部人員分工聯(lián)絡(luò)，外部關(guān)系同事拓展）快速?zèng)Q策：-責(zé)任主體明確、分權(quán)授權(quán)確定（該誰拍板，誰拍了就算）-專業(yè)能力與專業(yè)態(tài)度（有能力決策，快速的前提是準(zhǔn)確）-目標(biāo)的重點(diǎn)與均衡（敢拍板，允許不完美，不允許不推進(jìn)）資源預(yù)備：-戰(zhàn)略合作伙伴（真正的戰(zhàn)略合作，與甲方的一體化）-提前介入的關(guān)系資源拓展（政府、壟斷企業(yè)、合作資源、地況熟悉）-項(xiàng)目開發(fā)、管理的模式化（好的方式沉淀下來并加以推廣）-標(biāo)準(zhǔn)化（產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，管理和資源配備標(biāo)準(zhǔn)化）強(qiáng)力組織：-管理的半軍事化（執(zhí)行第一）-嚴(yán)格的計(jì)劃性（規(guī)劃、統(tǒng)籌，協(xié)同，標(biāo)桿）-過程管理與結(jié)果管理（過程合規(guī)，結(jié)果論英雄）-執(zhí)行之后的

3、“被執(zhí)行”（獎(jiǎng)懲是管理的根本，獎(jiǎng)懲不明是管理失敗的根本）如何快速1：思想意識(shí)高度統(tǒng)一團(tuán)隊(duì)合作-團(tuán)隊(duì)合作是完成任務(wù)的基礎(chǔ)，考核的本質(zhì)是團(tuán)隊(duì)精神和專業(yè)能力-集團(tuán)考核的方法：圍繞項(xiàng)目開發(fā)的團(tuán)隊(duì)考核，總體任務(wù)完成才代表個(gè)人、個(gè)別部門任務(wù)完成。主動(dòng)精神-做事件進(jìn)程的推進(jìn)者：山不動(dòng)，我動(dòng)。-世上無難事，只要肯攀登。-以自己是老板的態(tài)度來判斷、處理、解決問題。執(zhí)行意識(shí)-團(tuán)隊(duì)除了善于在協(xié)調(diào)溝通的基礎(chǔ)上，必須高度執(zhí)行從上到下的計(jì)劃，要求達(dá)到的目標(biāo)必須想辦法去完成。如何快速2：管理思路與方法貼近一線，服務(wù)項(xiàng)目-所有管理者、各部門都要貼近一線，了解項(xiàng)目中需解決事宜。-以項(xiàng)目開發(fā)所需為出發(fā)點(diǎn)，判斷并協(xié)調(diào)解決問題。-扁

4、平管理，精簡流程，適當(dāng)授權(quán)。計(jì)劃統(tǒng)籌，分工合作，嚴(yán)格執(zhí)行，監(jiān)督、協(xié)調(diào)落實(shí)到日-集團(tuán)一級(jí)計(jì)劃，公司二級(jí)計(jì)劃（分解到季、月），部門專項(xiàng)計(jì)劃（分解到月、周、日），個(gè)人工作計(jì)劃（分解到日）用人思維：用能人，用能出活的人，用腦勤腿也勤的人如何快速3：前期工作凡是盡早：后無退路，前面搶一天是一天把能做的事盡早完成為后續(xù)的工作做好準(zhǔn)備如何快速4：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)開盤的一般要求-會(huì)所/售樓處、園林展示區(qū)、樣板房裝修完成。-達(dá)到預(yù)售條件。-有一定的蓄客期。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議-會(huì)所單獨(dú)設(shè)置、無地下室，靠近展示道路，可獨(dú)立施工。-展示區(qū)域相對(duì)集中，不能全封閉，提前考慮搶工通道。-樣板房設(shè)置在二、三層，可不設(shè)計(jì)地下室。-盡

5、量少用樁基，樁型以預(yù)制樁為主。-會(huì)所設(shè)計(jì)力求標(biāo)準(zhǔn)化，直接套圖。如何快速5：合同規(guī)劃（或策劃）什么樣的合同結(jié)構(gòu)最有利于項(xiàng)目開發(fā)？-盡量總包，選用實(shí)力強(qiáng)的總包單位。一個(gè)項(xiàng)目多家總包。利于管理。-同一件事情由一家單位做，避免責(zé)任不清、增加協(xié)調(diào)工作量。-需要分包才分包，減少分包隊(duì)伍的總量。-多項(xiàng)合同，無縫對(duì)接。合同條款-進(jìn)度：與開發(fā)計(jì)劃的匹配-付款：保證不多于二個(gè)月有一次工程款支付，與進(jìn)度結(jié)合-獎(jiǎng)懲：與節(jié)點(diǎn)掛鉤的獎(jiǎng)懲，獎(jiǎng)勵(lì)的對(duì)象是項(xiàng)目部如何快速6：合作方的選擇什么樣的合作方最有利于項(xiàng)目開發(fā)？-兩類合作方：大型國企，長期合作的私人包工頭-大型國企：真的戰(zhàn)略合作：大范圍、高金額（30億/年以上）：基準(zhǔn)議價(jià)

6、，揮之即來；高層牽頭、直接溝通，資源保證。-私人企業(yè)：能力評(píng)估（工程量、管理、區(qū)域半徑）合作方評(píng)估-事先評(píng)估：了解既往項(xiàng)目情況（工程管理人員和使用人員的反饋）-評(píng)估方法：現(xiàn)場(chǎng)了解、人員訪談-評(píng)估人員：對(duì)主要合作方、項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人必須參與考察評(píng)估-評(píng)估范圍：公司、項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)（以合同形式固定項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)）如何快速7：開發(fā)規(guī)劃與計(jì)劃開發(fā)規(guī)劃-分期的合理性、展示區(qū)域、可持續(xù)銷售開發(fā)計(jì)劃-總體的三階段計(jì)劃：前期工作計(jì)劃、二級(jí)計(jì)劃、一級(jí)計(jì)劃-一級(jí)計(jì)劃是管控，二級(jí)計(jì)劃是統(tǒng)籌-二級(jí)計(jì)劃的編制方法：先倒推，確定每分項(xiàng)工作的最遲完成時(shí)間；-如有時(shí)間空余，再倒推，給關(guān)鍵工序適當(dāng)增加若干自由時(shí)間計(jì)劃的過程管理-二級(jí)計(jì)劃

7、只能到月度、季度，具體工作按部門進(jìn)一步深化-計(jì)劃是統(tǒng)籌的手段，項(xiàng)目參與部門人手一份，二級(jí)計(jì)劃可以根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整2次，但必須保證一級(jí)計(jì)劃目標(biāo)的完成。-二級(jí)計(jì)劃要先行，指導(dǎo)合同簽訂、一級(jí)計(jì)劃上報(bào)、各部門的分工合作。-計(jì)劃需落實(shí)到合作單位，特別是與總包單位的計(jì)劃要協(xié)調(diào)，總包單位在二級(jí)計(jì)劃的基礎(chǔ)上，深化其施工計(jì)劃和資源計(jì)劃編制二級(jí)計(jì)劃四難點(diǎn)每項(xiàng)工作的最少操作時(shí)間確定：設(shè)計(jì)參照一級(jí)計(jì)劃，采購考慮正常加工訂貨周期，工程參照標(biāo)準(zhǔn)工期和二級(jí)計(jì)劃管理辦法，報(bào)建按一級(jí)計(jì)劃和政府規(guī)定時(shí)間打6-8折要不要考慮前后工序穿插:編制時(shí)不考慮；如要考慮，就細(xì)化工序分項(xiàng)各部門難以統(tǒng)籌：總經(jīng)理召集；先倒推，后順推，倒推按步驟來

8、，順推集團(tuán)會(huì)議，不講領(lǐng)導(dǎo)，只講合作細(xì)化到何種程度：分解到月度；每階段不同主體的工作任務(wù)清晰；關(guān)鍵工序適當(dāng)細(xì)化；不必完全遵照模板如何快速8：對(duì)合作資源的管理對(duì)施工單位的管理-管理一開始就從嚴(yán)，要求合同、計(jì)劃事事落實(shí)，建立半軍事管理作風(fēng)-聯(lián)系施工項(xiàng)目部的上級(jí)，敢反映問題，敢提出管理要求。-甲方和總包的管理、資源利用一體化，除涉及經(jīng)濟(jì)利益之外內(nèi)容，各類計(jì)劃必須審核、參與，外部關(guān)系共同利用，精簡流程，提高效率對(duì)監(jiān)理公司的監(jiān)管-合同從嚴(yán)，事事落實(shí)；對(duì)監(jiān)理人員甲方直接管理、考核，不行就換馬；要求勤匯報(bào)、多反映問題；多抽檢監(jiān)理資料。如何快速9：施工組織設(shè)計(jì)與施工方案施工組織設(shè)計(jì)-越復(fù)雜的工程越必須注重施工組

9、織設(shè)計(jì)，特別是綜合體項(xiàng)目。甲方關(guān)注三個(gè)目標(biāo)：1）勞動(dòng)力、機(jī)械、材料等資源投入滿足施工進(jìn)度；2）總體平面布置、垂直運(yùn)輸能力保證工程順利開展；3)進(jìn)度計(jì)劃符合甲方計(jì)劃，并對(duì)分包有指導(dǎo)意義。地下室的方案考慮-平面：打平面布置，半地下更好。減少降水、支護(hù)、土方。-內(nèi)防水還是外防水：單層地下室，地下水位不高、滲透壓力不大，不采用卷材防水的情況下，優(yōu)先用內(nèi)防水。防排結(jié)合、凈高合理進(jìn)行設(shè)計(jì)基礎(chǔ)的選型-天然基礎(chǔ)、地基處理、預(yù)制樁、人工挖孔樁/沖孔/鉆孔/沉管/旋挖等的選用-基礎(chǔ)的檢測(cè)：如何盡量壓縮檢測(cè)時(shí)間和費(fèi)用接上頁基坑支護(hù)的方案-放坡、土釘墻、攪拌樁、護(hù)壁樁、樁錨體系、連續(xù)墻、內(nèi)支撐-護(hù)壁樁及樁錨體系：旋挖樁地下工程綜合施工方案-土方、支護(hù)、降水、樁基的綜合考慮，施工流水的形成總體工序安排-關(guān)鍵：形成多單位的流水施工，保證盡量多的單位可進(jìn)場(chǎng)同時(shí)施工-工作面館里，關(guān)鍵工序的突破-多線路管理工藝、材料選用-盡量選用工藝簡單、易于操作的材料-易于訂貨、可現(xiàn)場(chǎng)加工的材料與質(zhì)量的關(guān)系-開盤前保證進(jìn)度、開盤后保證質(zhì)量-關(guān)鍵質(zhì)量問題不能突破綜合成本意識(shí)-量化時(shí)間價(jià)值如何快速10：報(bào)建與外部關(guān)系的聯(lián)絡(luò)關(guān)鍵一點(diǎn)：政府衙門不是自己