房地產開發(fā)成本核算程序及舉例-

1、房地產開發(fā)成本的組成內容為了加強開發(fā)產品成本的管理,降低開發(fā)過程耗費的活勞動和物化勞動,提高企業(yè)經濟效益,必須正確核算開發(fā)產品的成本,在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。要核算開發(fā)產品的成本,必須明確開發(fā)產品成本的種類和內容。開發(fā)產品成本是指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)產品成本按其用途,可分為如下四類:1、土地開發(fā)成本:指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設場地所發(fā)生的各項費用支出。2、房屋開發(fā)成本:指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉房、代建房等所發(fā)生的各項費用支出。3、配套設施開發(fā)成本:指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開

2、發(fā)產品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。4、代建工程開發(fā)成本:指房地產開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托,代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。以上四類開發(fā)產品成本,在核算上將其費用分為如下六個成本項目:1、土地征用及拆遷補償費或批租地價:指因開發(fā)房地產而征用土地所發(fā)生的各項費用,包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費,或采用批租方式取得土地的批租地價。2、前期工程費:指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。3、基礎設施費指:土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等

3、基礎設施費用。4、建筑安裝工程費:指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設備費。5、配套設施費:指在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生,可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用,如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。6、開發(fā)間接費:指房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產而發(fā)生的各項間接費用,包括現(xiàn)場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。從上可以看出:構成房地產開發(fā)企業(yè)產品的開發(fā)成本,相當于工業(yè)產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發(fā)企業(yè)產品的完

4、全成本,還要計算開發(fā)企業(yè)(公司本部行政管理部門為組織和管理開發(fā)經營活動而發(fā)生的管理費用、財務費用,以及為銷售、出租、轉讓開發(fā)產品而發(fā)生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用,也叫期間費用。它們絕大部分都是經營期間的費用開支,與開發(fā)工程量的關系并不十分密切,如果將期間費用計入開發(fā)產品成本,在開發(fā)產品開發(fā)和銷售、出租、轉讓不同步的情況下,就會增加開發(fā)產品的成本,特別是在開發(fā)房地產滯銷時期,將滯銷期間發(fā)生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發(fā)產品成本,就會使企業(yè)造成大量的潛虧,不能及時反映企業(yè)的經營狀況。同時,將期間費用計入開發(fā)產品成本,不但要增加核算的工作量,也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成

5、本水平和成本管理責任。因此,現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將期間費用計入當期損益,不再計入開發(fā)產品成本,也就是說,房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品只計算開發(fā)成本,不計算完全成本。房地產開發(fā)成本核算程序房地產開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配,最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程開發(fā)產品成本的核算程序是指房地產開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產品成本時應遵循的步驟和順序。其一般程序是:1、歸集開發(fā)產品費用由于開發(fā)規(guī)模的不同,房地產開發(fā)的成本歸集對象也是不同的。對于小規(guī)模的開發(fā),如單幢或幾幢房屋的開發(fā),這個問題比較容易解決,可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象,設立一個成本核算

6、單位。但是對大規(guī)模的開發(fā),如街坊改造或小區(qū)開發(fā),就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下,成本核算不能過細(臺以單幢為單位,因為許多直接開發(fā)費用很難分攤到每幢房屋,這樣做勢必會增加工作量,使核算工作繁瑣化。相反,成本核算也不能簡單地以小區(qū)為核算單位,因為一個小區(qū)從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間,而其中所開發(fā)的商品房卻是陸續(xù)完工出售的,這樣做勢必使成本核算資料滯后,失去其成本結算和管理上的作用。本文以為:應該以房地產開發(fā)項目的工程內容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù),對大的開發(fā)項目應該按不同的開發(fā)期進行分塊,便于費用的歸集和成本結算,充分發(fā)揮成本核算的作用。(1在項目開

7、發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用,直接計入各成本核算對象,即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶,貸記有關賬戶。(2為項目開發(fā)服務所發(fā)生的各項開發(fā)間接費用,可先歸集在“開發(fā)間接費”賬戶,即借記“開發(fā)間接費”總分類賬戶和明細分類賬戶,貸記有關賬戶。(3將“開發(fā)間接費”賬戶歸集的開發(fā)間接費,按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象,即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細賬戶,貸記“開發(fā)間接費”賬戶。通過上述程序,將應計人各成本核算對象的開發(fā)費用,歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶之中。2、正確劃分成本項目客觀地反映產品成本的結構,便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定,“開

8、發(fā)成本”作為一級成本核算科目,企業(yè)應在該科目下,根據(jù)自己的經營特點和管理需要,選擇成本項目,并據(jù)此進行明細核算。選擇成本項目不能太多,對于發(fā)生次數(shù)較少、特別是單筆發(fā)生的費用,應盡量合并。而對金額較大、并陸續(xù)發(fā)生的費用應單獨設立科目核算。為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本,企業(yè)可根據(jù)其本身經營開發(fā)的業(yè)務要求,設置下列賬戶:(1“4301開發(fā)成本”賬戶。本賬戶核算房地產開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用,貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收的開發(fā)產品的實際成本。借方余額反映未完開發(fā)項目的實際成本。本賬戶應

9、按開發(fā)成本的種類,如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設置二級明細賬戶,并在二級明細賬戶下,按成本核算對象進行明細核算。(2“4302開發(fā)間接費”賬戶。本賬戶核算房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位為開發(fā)產品而發(fā)生的各項間接費用,包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內部獨立核算單位為開發(fā)產品而發(fā)生的各項間接費用,貸方登記分配計入開發(fā)成本各成本核算對象的開發(fā)間接費。月末本賬戶無余額。本賬戶應按企業(yè)內部不同的單位、部門(分公司設置明細賬戶。按現(xiàn)行的房地產開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定,間接費用應作為期間費用,直接計入當期損益,

10、本文認為,這樣處理,對部分費用來說,有悖于會計的配比性原則。該原則要求:企業(yè)的各項收入和與其相關聯(lián)的成本、費用,應當在同一會計期間內予以確認和計量。比如,為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用,這些費用的特點是數(shù)額較大、受益對象明確,如果在受益對象實現(xiàn)銷售之前,就將其列入損益類科目進行核算,勢必會形成虛假的財務成果,不能客觀地反映企業(yè)的實際經營情況。3、計算并結轉已完開發(fā)產品實際成本計算已完開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本。并將其結轉進入“開發(fā)產品”賬戶,即借記“開發(fā)產品”賬戶,貸記“開發(fā)成本”賬戶。4、按已完開發(fā)產品的實際功能和去向,將開發(fā)產品實際成本結轉進入有關賬戶。即借記“經

11、營成本”、“分期收款開發(fā)產品”、“出租開發(fā)產品”、“周轉房”等賬戶,貸記“開發(fā)產品”賬戶。房地產開發(fā)成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本,以便企業(yè)結出經營利潤?？墒乾F(xiàn)在房地產開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項目決策,因為工程決算在施工完成后進行,時間性比較明確,而且涉及到工程款的支付,比較實際,不易拖拉,而項目決算有可能因為各種原因顯得遙遙無期,比如小區(qū)個別配套沒有完成(不影響銷售,計劃中的公建設施暫時不能實施,或者押金的收回久拖不決等等,這些都會影響整個開發(fā)項目的完全建成,進而影響項目決算。如何解決這個問題,本文以為完全可以通過“預提費用”科目將尚未實

12、施的工程預算預提計入成本,以便項目決算能按計劃進行,以后待工程完成后再按實際支出調整項目成本。由于這部分工程內容通常在項目總投資中所占的比例很小,所以對項目的總成本和單位成本一般不會造成較大的影響。房地產開發(fā)成本的確定對于房地產開發(fā)公司來說,根據(jù)企業(yè)所得稅暫行條例第六條、第七條、企業(yè)所得稅暫行條例實施細則第八條、企業(yè)所得稅稅前扣除辦法(國稅發(fā)200084號第四條、第六條、第八條、第九條,國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知(國稅發(fā)200631號規(guī)定,開發(fā)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時,必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產品成本、開發(fā)產品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產品計稅成本與

13、未銷開發(fā)產品計稅成本的界限。那么,對于房地產開發(fā)企業(yè)來說,其銷售成本應如何確定呢?1、根據(jù)國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知(國稅發(fā)200631號第八條第(二項的規(guī)定,已銷開發(fā)產品的計稅成本。當期準予扣除的已銷開發(fā)產品的計稅成本,按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產品的計稅成本按下列公式計算確定:可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積已銷開發(fā)產品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。2、至于廣告費列支的問題,根據(jù)企業(yè)所得稅稅前扣除辦法(國稅發(fā)200084號第四十條的規(guī)定,納稅人

14、每一納稅年度發(fā)生的廣告費支出可以在稅前列支的部分確實應該在銷售(營業(yè)收入2%以內據(jù)實扣除。但是后來,國家稅務總局在2001年8月又下發(fā)了關于調整部分行業(yè)廣告費用所得稅稅前扣除標準的通知(國稅發(fā)200189號,根據(jù)該通知第一條的規(guī)定:自2001年1月1日起,制藥、食品(包括保健品、飲料、日化、家電、通信、軟件開發(fā)、集成電路、房地產開發(fā)、體育文化和家具建材商城等行業(yè)的企業(yè),每一納稅年度可在銷售(營業(yè)收入8%的比例內據(jù)實扣除廣告支出。另外,國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知(國稅發(fā)200631號規(guī)定,開發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的計算基數(shù)

15、,至預售收入轉為實際銷售收入時,再將其作為計算基數(shù);新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產品實際銷售收入之前發(fā)生的,與建造、銷售開發(fā)產品相關的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費,可以向后結轉,按稅收規(guī)定的標準扣除,但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。3國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知(國稅發(fā)200631號第八條第(二項第十二、十三款是這樣分別規(guī)定的:開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的,必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費,計入成本對象的施工成本;因國家無償收回土地使用權而形成的損失,可作為財產

16、損失按稅收規(guī)定在稅前扣除;成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損,減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失,計入繼續(xù)施工的工程成本;如成本對象整體報廢或毀損,其凈損失可作為財產損失按稅收規(guī)定扣除。4、借款利息支出,按照下列方法對成本對象進行歸集和分配,并按規(guī)定在稅前進行扣除:(1開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用,屬于成本對象完工前發(fā)生的,應配比計入成本對象;屬于成本對象完工后發(fā)生的,可作為財務費用直接扣除。(2開發(fā)企業(yè)向金融機構統(tǒng)一借款后轉借集團內部其他企業(yè)、單位使用的,借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構取得借款的證明文件,其支

17、付的利息準予按稅收有關規(guī)定在稅前扣除。(3開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)(包括分支機構和其他關聯(lián)企業(yè)的,關聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50%的,超過部分的利息支出,不得在稅前扣除;未超過部分的利息支出,準予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數(shù)額內稅前扣除。土地開發(fā)成本的核算一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地,按其用途可將它分為如下兩種:一種是為了轉讓、出租而開發(fā)的商品性土地(也叫商品性建設場地;另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產品,其費用支出單獨構成土地的開發(fā)成本;而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產品,其費用支出應計入商品房、出租房等有

18、關房屋開發(fā)成本?，F(xiàn)行會計制度中設置的“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目,它的核算的內容,與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口,原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地,其費用可分清負擔對象的,應直接計入有關房屋開發(fā)成本,在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”科目進行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地,分不清負擔對象,應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的,其費用可先通過“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目進行歸集,待土地開發(fā)完成投入使用時,再按一定的標準(如房屋占地面積或房屋建筑面積等將其分配計入有關房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部

19、分,則應將整塊土地作為一個成本核算對象,在“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出,計算其總成本和單位成本,并于土地開發(fā)完成時,將成本結轉到“開發(fā)產品”賬戶。待使用土地時,再將使用土地所應負擔的開發(fā)成本,從“開發(fā)產品”賬戶轉入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶,計入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。二、土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設置(一土地開發(fā)成本核算對象的確定為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集,又有利于土地開發(fā)成本的結轉,對需要單獨核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項目,可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象:1、對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地,可以每一塊獨立的開發(fā)項目為成本核算對象;

20、2、對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地,可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。成本核算對象應在開工之前確定,一經確定就不能隨意改變,更不能相互混淆。(二土地開發(fā)成本項目的設置企業(yè)開發(fā)的土地,因其設計要求不同,開發(fā)的層次、程度和內容都不相同,有的只是進行場地的清理平整,如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整;有的除了場地平整外,還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設等。因此,就各個具體的土地開發(fā)項目來說,它的開發(fā)支出內容是不完全相同的。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)定的成本項目,設置土地開發(fā)項目的成本項目。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內容的成本項目,如建筑安裝

21、工程費,配套設施費,可不必設置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況,企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算,可設置如下幾個成本項目:(1土地征用及拆遷補償費或土地批租費;(2前期工程費;(3基礎設施費;(4開發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設總體規(guī)劃進行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費,及有關地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入賬并沖減有關成本。開發(fā)土地如通過批租方式取得的,應列入批租地價。前期工程費是指土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費用,包括規(guī)劃、設計費,項目可行性研究費,水文、地質勘察、測繪費,場地平整費等?；A設施費是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎設施費

22、,包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設施費用。開發(fā)間接費指應由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用。土地開發(fā)項目如要負擔不能有償轉讓的配套設施費,還應設置“配套設施費”成本項目,用以核算應計入土地開發(fā)成本的配套設施費。三、土地開發(fā)成本的核算企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出,除可將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶核算外,其他土地開發(fā)支出均應通過“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶進行核算。為了分清轉讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定負擔對象自用土地開發(fā)成本,對土地開發(fā)成本應按土地開發(fā)項目的類別,分別設置“商品性土地開發(fā)成本”和“自用土地開發(fā)成本”兩個二級賬

23、戶,并按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地開發(fā)支出,可直接記入各土地開發(fā)成本明細分類賬,并記入“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”、“開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款應付工程款”等賬戶的貸方。發(fā)生的開發(fā)間接費用,應先在“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算,于月份終了再按一定標準,分配計入有關開發(fā)成本核算對象。應由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費,應記入“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。四、舉例說明土地開發(fā)成本的核算如某房地產開發(fā)企業(yè)在某月份內,共發(fā)生了下列有關土地開發(fā)支出:301

24、 351商品性土地自用土地支付征地拆遷費 78 000元72 000元支付承包設計單位前期工程款20 000元18 000元應付承包施工單位基礎設施款25 000元18 000元分配開發(fā)間接費 10 000元合計 133 000元108 000元1、則在用銀行存款支付征地拆遷費時,應作:借;開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 78 000開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 72 000貸:銀行存款 150 0002、用銀行存款支付設計單位前期工程款時,應作:借:開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 20 000開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 18 000貸:銀行存款 38 0003、將應付施工企業(yè)基礎設施工程款入賬時,應作:借

25、:開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 25 000開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 18 000貸:應付賬款應付工程款 43 0004、分配應記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時,應作:借:開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 10 000貸:開發(fā)間接費用 10 000同時應將各項土地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)成本、自用土地開發(fā)成本明細分類賬。五、已完土地開發(fā)成本的結轉已完土地開發(fā)成本的結轉,應根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途,采用不同的成本結轉方法。為轉讓、出租而開發(fā)的商品性土地,在開發(fā)完成并經驗收后,應將其實際成本自“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉入“開發(fā)產品土地”賬戶的借方。假如上述開發(fā)企業(yè)商品性土地經開

26、發(fā)完成并驗收,加上以前月份開發(fā)支出共1002 000元,應作如下分錄入賬:借:開發(fā)產品土地 1002 000貸:開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 1002 000為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地,應于開發(fā)完成把土地投入使用時,將土地開發(fā)的實際成本結轉計入有關房屋的開發(fā)成本,結轉計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)支出,可采用分項平行結轉法或歸類集中結轉法。分項平行結轉法是指將土地開發(fā)支出的各項費用按成本項目分別平行轉入有關房屋開發(fā)成本的對應成本項目。歸類集中結轉法是指將土地開發(fā)支出歸類合并為“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎設施費”兩個費用項目,然后轉入有關房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“

27、基礎設施費”成本項目。凡與土地征用及拆遷補償費或批租地價有關的費用,均轉入有關房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”項目;對其他土地開發(fā)支出,包括前期工程費、基礎設施費等,則合并轉入有關房屋開發(fā)成本的“基礎設施費”項目。經結轉的自用土地開發(fā)支出,應將它自“開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方。假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后,加上以前月份開發(fā)車出540 000元共648 000元。這塊土地用于建造151出租房和181周轉房,其中151出租房用地1500平方米,181周轉房用、地1200平方米,則單方自用土地開發(fā)成本為240元(648000元/

28、1500+1200,應結轉151出租房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為360 000元(240元×1500,結轉181周轉房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為288 000元(240元×1200,在總分類核算上應作如下分錄入賬:借:開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 648 000貸:開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 648 000如果自用土地開發(fā)完成后,還不能確定房屋和配套設施等項目的用地,則應先將其成本結轉“開發(fā)產品自用土地”賬戶的借方,于自用土地投入使用時,再從“開發(fā)產品自用土地”賬戶的貸方將其開發(fā)成本轉入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方。前期工程費用的核算房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及

29、水文地質勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出,能分清成本核算對象的,應直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目,并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的前期工程費,應按一定標準將其分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目,并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方?；A設施費用的核算房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施支出,一般應直接或分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎設施費”成本項目,并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”

30、賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉入“開發(fā)產品”賬戶,則在用以建造房屋時,應將其應負擔的基礎設施費(按歸類集中結轉的還應包括應負擔的前期工程費和開發(fā)間接費計入有關房屋開發(fā)成本核算對象,并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產品”賬戶的貸方。建筑安裝工程費用的核算房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出,應根據(jù)工程的不同施工方式,采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目,其建筑安裝工程支出,應根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價款確定,直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目,并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應付賬款

31、應付工程款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標方式發(fā)包,并將幾個工程一并招標發(fā)包,則在工程完工結算工程價款時,應按各項工程的預算造價的比例,計算它們的標價即實際建筑安裝工程費。如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進行招標,標價為1080 000元,這兩幢商品房的預算造價為:101 商品房630 000元102 商品房504 000元合計 1134 000元則在工程完工結算工程價款時,應按如下方法計算各幢商品房的實際建筑安裝工程費:某項工程實際建筑安裝工程費=工程標價×該項工程預算造價÷各項工程預算造價合計設例中:101 商品房 1080000元×63

32、0000元÷1134000元=600000元102 商品房 1080000元×504000元÷1134000元=480000元采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目,其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出,一般可直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目,并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程,可以按照本章第二節(jié)所述設置“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶,用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出,月末將其實際成本轉入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶,并記入有關房屋

33、開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設備,即附屬于房屋工程主體的各項設備,應在出庫交付安裝時,記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目,并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設備”賬戶的貸方。施工的房屋開發(fā)項目,其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出,一般可直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目,并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程,可以設置“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶,用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出,月末將其實際成本

34、轉入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶,并記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設備,即附屬于房屋工程主體的各項設備,應在出庫交付安裝時,記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目,并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設備”賬戶的貸方。配套設施開發(fā)成本的核算一、配套設施的種類及其支出歸集的原則房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設施,可以分為如下兩類:一類是開發(fā)小區(qū)內開發(fā)不能有償轉讓的公共配套設施,如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等;另一類是能有償轉讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目,包括:(1開發(fā)小區(qū)內營業(yè)性公共配套設施,

35、如商店、銀行、郵局等;(2開發(fā)小區(qū)內非營業(yè)性配套設施,如中小學、文化站、醫(yī)院等;(3開發(fā)項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設施,如果沒有投資來源,不能有償轉讓,也將它歸入第一類中,計入房屋開發(fā)成本。按照現(xiàn)行財務制度規(guī)定,城市建設規(guī)劃中的大型配套設施項目,不得計入商品房成本。因為這些大配套設施,國家有這方面的投資,或是政府投資,或國家撥款給有關部門再由有關部門出資。但在實際執(zhí)行過程中,由于城市基礎設施的投資體制,無法保證與城市建設綜合開發(fā)協(xié)調一致,作為城市基礎設施的投資者,往往在客觀上拿不出資金來,有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此,開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能

36、有償轉讓的大配套設施發(fā)生的支出也計入開發(fā)產品成本。為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設中各種配套設施所發(fā)生的支出,并準確地計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設施的開發(fā)成本,對配套設施支出的歸集,可分為如下三種:1、對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出,可直接計入有關房屋等開發(fā)成本,并在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出;2、對不能直接計入有關房屋開發(fā)成本的第一類配套設施支出,應先在“開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本”賬戶進行歸集,于開發(fā)完成后再按一定標準分配計入有關房屋等開發(fā)成本;3、對能有償轉讓的第二類大配套設施支出,應在“開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本”賬戶進行歸集。由上可知,在配套設

37、施開發(fā)成本中核算的配套設施支出,只包括不能直接計入有關房屋等成本核算對象的第一類配套設施支出和第二類大配套設施支出。二、配套設施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設置一般說來,對能有償轉讓的大配套設施項目,應以各配套設施項目作為成本核算對象,借以正確計算各該設施的開發(fā)成本。對這些配套設施的開發(fā)成本應設置如下六個成本項目:(1土地征用及拆遷補償費或批租地價;(2前期工程費;(3基礎設施費;(4建筑安裝工程費;(5配套設施費;(6開發(fā)間接費。其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。因為要使這些設施投入運轉,有的也需要其他配套設施為其提供服務,所以理應分配為其服務的有關設施的開發(fā)成本。對不能

38、有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施,如果工程規(guī)模較大,可以各該配套設施作為成本核算對象。如果工程規(guī)模不大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的,也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象,于工程完工算出開發(fā)總成本后,按照各該項目的預算成本或計劃成本的比例,算出各配套設施的開發(fā)成本,再按一定標準,將各配套設施開發(fā)成本分配記入有關房屋等開發(fā)成本。至于這些配套設施的開發(fā)成本,在核算時一般可僅設置如下四個成本項目:(1土地征用及拆遷補償費或批租地價;(2前期工程費;(3基礎設施費;(4建筑安裝工程費。由于這些配套設施的支出需由房屋等開發(fā)成本負擔,為簡化核算

39、手續(xù),對這些配套設施,可不再分配其他配套設施支出。它本身應負擔的開發(fā)間接費用,也可直接分配計入有關房屋開發(fā)成本。因此,對這些配套設施,在核算時也就可不必設置配套設施費和開發(fā)間接費兩個成本項目。三、配套設施開發(fā)成本的核算企業(yè)發(fā)生的各項配套設施支出,應在“開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本”賬戶進行核算,并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費等支出,可直接記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬的相應成本項目,并記入“開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款應付工程款”等賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的

40、其他配套設施支出,應記入各大配套設施開發(fā)成本明細分類賬的“配套設施費”項目,并記入“開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本XX”賬戶的借方和“開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本XX”賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的開發(fā)間接費用,應記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬的“開發(fā)間接費”項目,并記入“開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。對配套設施與房屋等開發(fā)產品不同步開發(fā),或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租,而配套設施尚未全部完成的,經批準后可接配套設施的預算成本或計劃成本,預提配套設施費,將它記入房屋等開發(fā)成本明細分類賬的“配套設施費”項目,并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預提

41、費用”賬戶的貸方。因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā),時間較長,有的需要幾年,開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度安排上,有時先建房屋,后建配套設施。這樣,往往是房屋已經建成而有的配套設施可能尚未完成,或者是商品房已經銷售,而幼托、消防設施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設施建設的時間差,使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費,無法接配套設施的實際開發(fā)成本進行結轉和分配,只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數(shù),計算出已出售房屋應負擔的數(shù)額,用預提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產品預提的配套設施費的計算,一般可按以下公式進行:某項開發(fā)產品預提的配套設施費=該項開發(fā)產品預算成本(或計劃成本

42、15;配套設施費預提率配套設施費預提率=該配套設施的預算成本(或計劃成本÷應負擔該配套設施費各開發(fā)產品的預算成本(或計劃成本合計×100%式中應負擔配套設施費的開發(fā)產品一般應包括開發(fā)房屋、能有償轉讓在開發(fā)小區(qū)內開發(fā)的大配套設施。例如:某開發(fā)小區(qū)內幼托設施開發(fā)成本應由101、102商品房,151出租房,181周轉房和201大配套設施商店負擔。由于幼托設施在商品房等完工出售、出租時尚未完工,為了及時結轉完工的商品房等成本,應先將幼托設施配套設施費預提計入商品房等的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產品和幼托設施的預算成本如下:101 商品房1000 000元102 商品房900 000元1

43、51 出租房800 000元181 周轉房800 000元201 大配套設施商店500 000元251 幼托設施320 000元幼托設施配套設施費預提率=320000÷(1000000+900000+800000+800000+500000×100% =320000÷4000000×100%=8%各項開發(fā)產品預提幼托設施的配套設施費為:101商品房:1000 000元×8%=80 000元102商品房:900 000元×8%=72000元152出租房:800 000元×8%=64000元182周轉房;800 000元

44、5;8%=64000元201大配套設施商店:500 000元×8%=40 000元按預提率計算各項開發(fā)產品的配套設施費時,其與實際支出數(shù)的差額,應在配套設施完工時,按預提數(shù)的比例,調整增加或減少有關開發(fā)產品的成本?，F(xiàn)舉例說明配套設施開發(fā)成本的核算如下:如某房地產開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設規(guī)劃要求,在開發(fā)小區(qū)內負責建設一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設施均發(fā)包給施工企業(yè)施工,其中商店建成后,有償轉讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計入有關開發(fā)產品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā),幼托與商品房等不同步開發(fā),其支出經批準采用預提辦法。上述各配套設施共發(fā)生了下列有關支出(單位:元:201 251

45、 252商店水塔幼托支付征地拆遷費 50 000 5 000 50 000支付承包設計單位前期工程款 30 000 20 000 30 000應付承包施工企業(yè)基礎設施工程款50 000 30 000 50 000應付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款200 000 245 000 190 000分配水塔設施配套設施費35 000分配開發(fā)間接費55 000預提幼托設施配套設施費40 0001、則用銀行存款支付征地拆遷費時,應作:借:開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本 105 000貸:銀行存款 105 0002、用銀行存款支付設計單位前期工程款時,應作:借:開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本 80 000貸:銀行存款 80

46、 0003、將應付施工企業(yè)基礎設施工程款和建筑安裝工程款入賬時,應作:借:開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本 765 000貸:應付賬款應付工程款 765 0004、分配應記入商店配套設施開發(fā)成本的水塔設施支出時,應作;借:開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本商店 35 000貸:開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本水塔 35 0005、分配應記入商店配套設施開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時,應作:借:開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本商店 55 000貸:開發(fā)間接費用 55 0006、預提應由商店配套設施開發(fā)成本負擔的幼托設施支出時,應作:借:開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本商店 40000貸:預提費用預提配套設施費 400007、同時應將各項配套設

47、施支出分別記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬。四、已完配套設施開發(fā)成本的結轉已完成全部開發(fā)過程計經驗收的配套設施,應按其人問情況和用途結轉其開發(fā)成本:1、對能有償轉讓給有關部門的大配套設施,如上述商店設施,應在完工驗收后將其實際成年自“開發(fā)成本一配套設施開發(fā)成本”賬廠的貸方轉入“開發(fā)產品配套設施”賬戶的借方,作如下分錄入貼:借:開發(fā)產品配套設施 460000貸:開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本 460000配套設施有償轉讓收入,應作為經營收入處理。2、按規(guī)定應將其開發(fā)成個分配計入商品房等計發(fā)產品成本的公共配套設施,如上述水塔設施,在完工驗收后、應將其發(fā)生的實際開發(fā)成本按一定的標準(有關開發(fā)產品的實際成本

48、、預算成本或計劃成本,分配記入有關房屋和大配套設施的開發(fā)成本,作如下分錄入賬:借:開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 265000開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本 35000貸:開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本 3000003、對用預提方式將配套設施支出記入有關評發(fā)產品成本的公共配套設施,如幼托設施,應在完工驗收后,將其實際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預提的配套設施費,作如下分錄入賬:借:預提費用預提配套設施費 320 000貸:開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本 320 000如預提配套設施費大于或少于實際開發(fā)成本,可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關開發(fā)產品成本或作追加的分配。 如有關開發(fā)產品已完工并辦理竣工決算， 可將其差額沖減或追加分配于尚未

49、辦 理竣工決算的開發(fā)產品的成本。 房地產開發(fā)間接費用的核算 一、開發(fā)間接費用的組成和核算 開發(fā)間接費用是指房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產品而發(fā)生 的各項費用。 這些費用雖也屬于直接為房地產開發(fā)而發(fā)生的費用， 但它不能確定其為某項開發(fā)產 品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產品成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā) 間接費用”貼戶，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發(fā)產品成本。 為了組織開發(fā)間接費用的明細分類核算， 分析各項費用增減變動的原因， 進一步節(jié)約費用開 支，開發(fā)間接費用應分設如下明細項目進行核算： 1、工資 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位現(xiàn)場管理機構行政

50、、技術、經濟、服務等人員的工資、獎金和 津貼。 2、福利費 指按上項人員工資總額的一定比例（目前為14）提取的職工福利費。 3、折舊費 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位使用屬干固定資產的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。 4、修理費 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等發(fā)生的修理費。 5、辦公費 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、 差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。 6、水電費 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。 7、勞動保護費 指用于開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、 攤銷和修理費， 供職工保健

51、 用營養(yǎng)品、 防暑飲料、 洗滌肥皂等物品的購置費或補助費， 以及工地上職工洗澡、 飲水的燃料等。 8、周轉房攤銷 指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。 9、利息支出 指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關 的手續(xù)費，但應沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產品完工以后的借款利息，應作為 財務費用，計人當期損益。 10、其他費用 指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。 從上述開發(fā)間接費用的明細項目中， 可以看出它與土地征用及拆遷補償費、 建筑安裝工程費 等變動費用不同， 它屬于相對固定的費用， 其費用總額并不隨著開發(fā)產品量的增減而成比例的增 減。但就單位開發(fā)產品分攤的費用來說，則隨著開發(fā)產品量的變動而