房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算程序及舉例-

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成內(nèi)容為了加強(qiáng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的管理,降低開(kāi)發(fā)過(guò)程耗費(fèi)的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng),提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益,必須正確核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本,在各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。要核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本,必須明確開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按其用途,可分為如下四類:1、土地開(kāi)發(fā)成本:指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地(即建設(shè)場(chǎng)地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。2、房屋開(kāi)發(fā)成本:指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。3、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本:指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開(kāi)

2、發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。4、代建工程開(kāi)發(fā)成本:指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托,代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。以上四類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本,在核算上將其費(fèi)用分為如下六個(gè)成本項(xiàng)目:1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià):指因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi),或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。2、前期工程費(fèi):指土地、房屋開(kāi)發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指:土地、房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等

3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。4、建筑安裝工程費(fèi):指土地房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。5、配套設(shè)施費(fèi):指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生,可計(jì)入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用,如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi):指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用,包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。從上可以看出:構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本,相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完

4、全成本,還要計(jì)算開(kāi)發(fā)企業(yè)(公司本部行政管理部門為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用,以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用,也叫期間費(fèi)用。它們絕大部分都是經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用開(kāi)支,與開(kāi)發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切,如果將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本,在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下,就會(huì)增加開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本,特別是在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)滯銷時(shí)期,將滯銷期間發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本,就會(huì)使企業(yè)造成大量的潛虧,不能及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。同時(shí),將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本,不但要增加核算的工作量,也不利于正確考核企業(yè)開(kāi)發(fā)單位的成

5、本水平和成本管理責(zé)任。因此,現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益,不再計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本,也就是說(shuō),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開(kāi)發(fā)成本,不計(jì)算完全成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配,最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)應(yīng)遵循的步驟和順序。其一般程序是:1、歸集開(kāi)發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用由于開(kāi)發(fā)規(guī)模的不同,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本歸集對(duì)象也是不同的。對(duì)于小規(guī)模的開(kāi)發(fā),如單幢或幾幢房屋的開(kāi)發(fā),這個(gè)問(wèn)題比較容易解決,可以將全部開(kāi)發(fā)量作為成本歸集對(duì)象,設(shè)立一個(gè)成本核算

6、單位。但是對(duì)大規(guī)模的開(kāi)發(fā),如街坊改造或小區(qū)開(kāi)發(fā),就必須科學(xué)地確定成本歸集對(duì)象。在這種情況下,成本核算不能過(guò)細(xì)(臺(tái)以單幢為單位,因?yàn)樵S多直接開(kāi)發(fā)費(fèi)用很難分?jǐn)偟矫看狈课?這樣做勢(shì)必會(huì)增加工作量,使核算工作繁瑣化。相反,成本核算也不能簡(jiǎn)單地以小區(qū)為核算單位,因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開(kāi)始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間,而其中所開(kāi)發(fā)的商品房卻是陸續(xù)完工出售的,這樣做勢(shì)必使成本核算資料滯后,失去其成本結(jié)算和管理上的作用。本文以為:應(yīng)該以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對(duì)象的主要依據(jù),對(duì)大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該按不同的開(kāi)發(fā)期進(jìn)行分塊,便于費(fèi)用的歸集和成本結(jié)算,充分發(fā)揮成本核算的作用。(1在項(xiàng)目開(kāi)

7、發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)直接開(kāi)發(fā)費(fèi)用,直接計(jì)入各成本核算對(duì)象,即借記“開(kāi)發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶,貸記有關(guān)賬戶。(2為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用,可先歸集在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶,即借記“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶,貸記有關(guān)賬戶。(3將“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶歸集的開(kāi)發(fā)間接費(fèi),按一定的方法分配計(jì)入各開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象,即借記“開(kāi)發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)賬戶,貸記“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶。通過(guò)上述程序,將應(yīng)計(jì)人各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)費(fèi)用,歸集在“開(kāi)發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶之中。2、正確劃分成本項(xiàng)目客觀地反映產(chǎn)品成本的結(jié)構(gòu),便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定,“開(kāi)

8、發(fā)成本”作為一級(jí)成本核算科目,企業(yè)應(yīng)在該科目下,根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要,選擇成本項(xiàng)目,并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。選擇成本項(xiàng)目不能太多,對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少、特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用,應(yīng)盡量合并。而對(duì)金額較大、并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。為核算開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本,企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)要求,設(shè)置下列賬戶:(1“4301開(kāi)發(fā)成本”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,貸方登記開(kāi)發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。借方余額反映未完開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。本賬戶應(yīng)

9、按開(kāi)發(fā)成本的種類,如“土地開(kāi)發(fā)”、“房屋開(kāi)發(fā)”、“配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”和“代建工程開(kāi)發(fā)”等設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶,并在二級(jí)明細(xì)賬戶下,按成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)核算。(2“4302開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用,包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用,貸方登記分配計(jì)入開(kāi)發(fā)成本各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。月末本賬戶無(wú)余額。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(分公司設(shè)置明細(xì)賬戶。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定,間接費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用,直接計(jì)入當(dāng)期損益,

10、本文認(rèn)為,這樣處理,對(duì)部分費(fèi)用來(lái)說(shuō),有悖于會(huì)計(jì)的配比性原則。該原則要求:企業(yè)的各項(xiàng)收入和與其相關(guān)聯(lián)的成本、費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)在同一會(huì)計(jì)期間內(nèi)予以確認(rèn)和計(jì)量。比如,為項(xiàng)目貸款而支付的利息以及項(xiàng)目的前期銷售費(fèi)用,這些費(fèi)用的特點(diǎn)是數(shù)額較大、受益對(duì)象明確,如果在受益對(duì)象實(shí)現(xiàn)銷售之前,就將其列入損益類科目進(jìn)行核算,勢(shì)必會(huì)形成虛假的財(cái)務(wù)成果,不能客觀地反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。3、計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本計(jì)算已完開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開(kāi)發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶,即借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶,貸記“開(kāi)發(fā)成本”賬戶。4、按已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向,將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶。即借記“經(jīng)

11、營(yíng)成本”、“分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶,貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開(kāi)發(fā)成本,以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。可是現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項(xiàng)目決策,因?yàn)楣こ虥Q算在施工完成后進(jìn)行,時(shí)間性比較明確,而且涉及到工程款的支付,比較實(shí)際,不易拖拉,而項(xiàng)目決算有可能因?yàn)楦鞣N原因顯得遙遙無(wú)期,比如小區(qū)個(gè)別配套沒(méi)有完成(不影響銷售,計(jì)劃中的公建設(shè)施暫時(shí)不能實(shí)施,或者押金的收回久拖不決等等,這些都會(huì)影響整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的完全建成,進(jìn)而影響項(xiàng)目決算。如何解決這個(gè)問(wèn)題,本文以為完全可以通過(guò)“預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未實(shí)

12、施的工程預(yù)算預(yù)提計(jì)入成本,以便項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行,以后待工程完成后再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。由于這部分工程內(nèi)容通常在項(xiàng)目總投資中所占的比例很小,所以對(duì)項(xiàng)目的總成本和單位成本一般不會(huì)造成較大的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的確定對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō),根據(jù)企業(yè)所得稅暫行條例第六條、第七條、企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第八條、企業(yè)所得稅稅前扣除辦法(國(guó)稅發(fā)200084號(hào)第四條、第六條、第八條、第九條,國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知(國(guó)稅發(fā)200631號(hào)規(guī)定,開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí),必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與

13、未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限。那么,對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),其銷售成本應(yīng)如何確定呢?1、根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知(國(guó)稅發(fā)200631號(hào)第八條第(二項(xiàng)的規(guī)定,已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本,按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定:可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷總可售面積已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。2、至于廣告費(fèi)列支的問(wèn)題,根據(jù)企業(yè)所得稅稅前扣除辦法(國(guó)稅發(fā)200084號(hào)第四十條的規(guī)定,納稅人

14、每一納稅年度發(fā)生的廣告費(fèi)支出可以在稅前列支的部分確實(shí)應(yīng)該在銷售(營(yíng)業(yè)收入2%以內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。但是后來(lái),國(guó)家稅務(wù)總局在2001年8月又下發(fā)了關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)廣告費(fèi)用所得稅稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的通知(國(guó)稅發(fā)200189號(hào),根據(jù)該通知第一條的規(guī)定:自2001年1月1日起,制藥、食品(包括保健品、飲料、日化、家電、通信、軟件開(kāi)發(fā)、集成電路、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、體育文化和家具建材商城等行業(yè)的企業(yè),每一納稅年度可在銷售(營(yíng)業(yè)收入8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除廣告支出。另外,國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知(國(guó)稅發(fā)200631號(hào)規(guī)定,開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)

15、,至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí),再將其作為計(jì)算基數(shù);新辦開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得第一筆開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的,與建造、銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi),可以向后結(jié)轉(zhuǎn),按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除,但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過(guò)3個(gè)納稅年度。3國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知(國(guó)稅發(fā)200631號(hào)第八條第(二項(xiàng)第十二、十三款是這樣分別規(guī)定的:開(kāi)發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。因超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi),計(jì)入成本對(duì)象的施工成本;因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失,可作為財(cái)產(chǎn)

16、損失按稅收規(guī)定在稅前扣除;成本對(duì)象報(bào)廢和毀損損失。成本對(duì)象在建造過(guò)程中如單項(xiàng)或單位工程發(fā)生報(bào)廢和毀損,減去殘料價(jià)值和過(guò)失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失,計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本;如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損,其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。4、借款利息支出,按照下列方法對(duì)成本對(duì)象進(jìn)行歸集和分配,并按規(guī)定在稅前進(jìn)行扣除:(1開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用,屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的,應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象;屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的,可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。(2開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的,借入方凡能出具開(kāi)發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件,其支

17、付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。(3開(kāi)發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)(包括分支機(jī)構(gòu)和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的,關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過(guò)其注冊(cè)資本50%的,超過(guò)部分的利息支出,不得在稅前扣除;未超過(guò)部分的利息支出,準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。土地開(kāi)發(fā)成本的核算一、土地開(kāi)發(fā)支出劃分和歸集的原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地,按其用途可將它分為如下兩種:一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地(也叫商品性建設(shè)場(chǎng)地;另一種是為開(kāi)發(fā)商品房、出租房等房屋而開(kāi)發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,其費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu)成土地的開(kāi)發(fā)成本;而后者則是企業(yè)的中間開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,其費(fèi)用支出應(yīng)計(jì)入商品房、出租房等有

18、關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本?，F(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中設(shè)置的“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本”科目,它的核算的內(nèi)容,與企業(yè)發(fā)生的土地開(kāi)發(fā)支出并不完全對(duì)口,原則上僅限于企業(yè)開(kāi)發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開(kāi)發(fā)商品房、出租房等房屋而開(kāi)發(fā)的土地,其費(fèi)用可分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的,應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本,在“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。如果企業(yè)開(kāi)發(fā)的自用土地,分不清負(fù)擔(dān)對(duì)象,應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的,其費(fèi)用可先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集,待土地開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí),再按一定的標(biāo)準(zhǔn)(如房屋占地面積或房屋建筑面積等將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。如果企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開(kāi)發(fā)商品性土地的一部

19、分,則應(yīng)將整塊土地作為一個(gè)成本核算對(duì)象,在“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的全部開(kāi)發(fā)支出,計(jì)算其總成本和單位成本,并于土地開(kāi)發(fā)完成時(shí),將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時(shí),再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)成本,從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶,計(jì)入商品房、出租房等房屋的開(kāi)發(fā)成本。二、土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置(一土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定為了既有利于土地開(kāi)發(fā)支出的歸集,又有利于土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn),對(duì)需要單獨(dú)核算土地開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,可按下列原則確定土地開(kāi)發(fā)成本的核算對(duì)象:1、對(duì)開(kāi)發(fā)面積不大、開(kāi)發(fā)工期較短的土地,可以每一塊獨(dú)立的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象;

20、2、對(duì)開(kāi)發(fā)面積較大、開(kāi)發(fā)工期較長(zhǎng)、分區(qū)域開(kāi)發(fā)的土地,可以一定區(qū)域作為土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象應(yīng)在開(kāi)工之前確定,一經(jīng)確定就不能隨意改變,更不能相互混淆。(二土地開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地,因其設(shè)計(jì)要求不同,開(kāi)發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同,有的只是進(jìn)行場(chǎng)地的清理平整,如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整;有的除了場(chǎng)地平整外,還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此,就各個(gè)具體的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),它的開(kāi)發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。企業(yè)要根據(jù)所開(kāi)發(fā)土地的具體情況和會(huì)計(jì)制度規(guī)定的成本項(xiàng)目,設(shè)置土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本項(xiàng)目。對(duì)于會(huì)計(jì)制度規(guī)定的、企業(yè)沒(méi)有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項(xiàng)目,如建筑安裝

21、工程費(fèi),配套設(shè)施費(fèi),可不必設(shè)置。根據(jù)土地開(kāi)發(fā)支出的一般情況,企業(yè)對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本的核算,可設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目:(1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批租費(fèi);(2前期工程費(fèi);(3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi);(4開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi),及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。但對(duì)拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入賬并沖減有關(guān)成本。開(kāi)發(fā)土地如通過(guò)批租方式取得的,應(yīng)列入批租地價(jià)。前期工程費(fèi)是指土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工程發(fā)生的費(fèi)用,包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi),項(xiàng)目可行性研究費(fèi),水文、地質(zhì)勘察、測(cè)繪費(fèi),場(chǎng)地平整費(fèi)等。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

22、,包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指應(yīng)由商品性土地開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如要負(fù)擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi),還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目,用以核算應(yīng)計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本的配套設(shè)施費(fèi)。三、土地開(kāi)發(fā)成本的核算企業(yè)在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出,除可將直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的自用土地開(kāi)發(fā)支出在“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶核算外,其他土地開(kāi)發(fā)支出均應(yīng)通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算。為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開(kāi)發(fā)成本和不能確定負(fù)擔(dān)對(duì)象自用土地開(kāi)發(fā)成本,對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本應(yīng)按土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類別,分別設(shè)置“商品性土地開(kāi)發(fā)成本”和“自用土地開(kāi)發(fā)成本”兩個(gè)二級(jí)賬

23、戶,并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)分類賬。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等土地開(kāi)發(fā)支出,可直接記入各土地開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬,并記入“開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本”、“開(kāi)發(fā)成本自用土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用,應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算,于月份終了再按一定標(biāo)準(zhǔn),分配計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象。應(yīng)由商品性土地開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi),應(yīng)記入“開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。四、舉例說(shuō)明土地開(kāi)發(fā)成本的核算如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi),共發(fā)生了下列有關(guān)土地開(kāi)發(fā)支出:301

24、 351商品性土地自用土地支付征地拆遷費(fèi) 78 000元72 000元支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款20 000元18 000元應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款25 000元18 000元分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 10 000元合計(jì) 133 000元108 000元1、則在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí),應(yīng)作:借;開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本 78 000開(kāi)發(fā)成本自用土地開(kāi)發(fā)成本 72 000貸:銀行存款 150 0002、用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí),應(yīng)作:借:開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本 20 000開(kāi)發(fā)成本自用土地開(kāi)發(fā)成本 18 000貸:銀行存款 38 0003、將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時(shí),應(yīng)作:借

25、:開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本 25 000開(kāi)發(fā)成本自用土地開(kāi)發(fā)成本 18 000貸:應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 43 0004、分配應(yīng)記入商品性土地開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí),應(yīng)作:借:開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本 10 000貸:開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 10 000同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)支出分別記入商品性土地開(kāi)發(fā)成本、自用土地開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬。五、已完土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn),應(yīng)根據(jù)已完成開(kāi)發(fā)土地的用途,采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。為轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地,在開(kāi)發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收后,應(yīng)將其實(shí)際成本自“開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品土地”賬戶的借方。假如上述開(kāi)發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開(kāi)

26、發(fā)完成并驗(yàn)收,加上以前月份開(kāi)發(fā)支出共1002 000元,應(yīng)作如下分錄入賬:借:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品土地 1002 000貸:開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本 1002 000為本企業(yè)房屋開(kāi)發(fā)用的土地,應(yīng)于開(kāi)發(fā)完成把土地投入使用時(shí),將土地開(kāi)發(fā)的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)房屋的開(kāi)發(fā)成本,結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)支出,可采用分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開(kāi)發(fā)支出的各項(xiàng)費(fèi)用按成本項(xiàng)目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目。歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開(kāi)發(fā)支出歸類合并為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”兩個(gè)費(fèi)用項(xiàng)目,然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”和“

27、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。凡與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)有關(guān)的費(fèi)用,均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”項(xiàng)目;對(duì)其他土地開(kāi)發(fā)支出,包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等,則合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開(kāi)發(fā)支出,應(yīng)將它自“開(kāi)發(fā)成本自用土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方。假如上述開(kāi)發(fā)企業(yè)自用土地在開(kāi)發(fā)完成后,加上以前月份開(kāi)發(fā)車出540 000元共648 000元。這塊土地用于建造151出租房和181周轉(zhuǎn)房,其中151出租房用地1500平方米,181周轉(zhuǎn)房用、地1200平方米,則單方自用土地開(kāi)發(fā)成本為240元(648000元/

28、1500+1200,應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)151出租房開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)支出為360 000元(240元×1500,結(jié)轉(zhuǎn)181周轉(zhuǎn)房開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)支出為288 000元(240元×1200,在總分類核算上應(yīng)作如下分錄入賬:借:開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本 648 000貸:開(kāi)發(fā)成本自用土地開(kāi)發(fā)成本 648 000如果自用土地開(kāi)發(fā)完成后,還不能確定房屋和配套設(shè)施等項(xiàng)目的用地,則應(yīng)先將其成本結(jié)轉(zhuǎn)“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品自用土地”賬戶的借方,于自用土地投入使用時(shí),再?gòu)摹伴_(kāi)發(fā)產(chǎn)品自用土地”賬戶的貸方將其開(kāi)發(fā)成本轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”等賬戶的借方。前期工程費(fèi)用的核算房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及

29、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等各項(xiàng)前期工程支出,能分清成本核算對(duì)象的,應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目,并記入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi),應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目,并記入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的核算房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出,一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目,并記入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”

30、賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開(kāi)發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶,則在用以建造房屋時(shí),應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象,并記入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。建筑安裝工程費(fèi)用的核算房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建筑安裝工程支出,應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式,采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,其建筑安裝工程支出,應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定,直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目,并記入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款

31、應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包,并將幾個(gè)工程一并招標(biāo)發(fā)包,則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí),應(yīng)按各項(xiàng)工程的預(yù)算造價(jià)的比例,計(jì)算它們的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。如某開(kāi)發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo),標(biāo)價(jià)為1080 000元,這兩幢商品房的預(yù)算造價(jià)為:101 商品房630 000元102 商品房504 000元合計(jì) 1134 000元?jiǎng)t在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí),應(yīng)按如下方法計(jì)算各幢商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi):某項(xiàng)工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)=工程標(biāo)價(jià)×該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)÷各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì)設(shè)例中:101 商品房 1080000元×63

32、0000元÷1134000元=600000元102 商品房 1080000元×504000元÷1134000元=480000元采用自營(yíng)方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出,一般可直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目,并記入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程,可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等賬戶,用來(lái)核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出,月末將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶,并記入有關(guān)房屋

33、開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。企業(yè)用于房屋開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備,即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備,應(yīng)在出庫(kù)交付安裝時(shí),記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目,并記入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“庫(kù)存設(shè)備”賬戶的貸方。施工的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出,一般可直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目,并記入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程,可以設(shè)置“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等賬戶,用來(lái)核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出,月末將其實(shí)際成本

34、轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶,并記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。企業(yè)用于房屋開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備,即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備,應(yīng)在出庫(kù)交付安裝時(shí),記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目,并記入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“庫(kù)存設(shè)備”賬戶的貸方。配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算一、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的配套設(shè)施,可以分為如下兩類:一類是開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施,如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車棚等;另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目,包括:(1開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施,

35、如商店、銀行、郵局等;(2開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施,如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等;(3開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施,如果沒(méi)有投資來(lái)源,不能有償轉(zhuǎn)讓,也將它歸入第一類中,計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本。按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定,城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目,不得計(jì)入商品房成本。因?yàn)檫@些大配套設(shè)施,國(guó)家有這方面的投資,或是政府投資,或國(guó)家撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部門出資。但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中,由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制,無(wú)法保證與城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)一致,作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者,往往在客觀上拿不出資金來(lái),有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此,開(kāi)發(fā)企業(yè)也只得將一些不能

36、有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。為了正確核算和反映企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出,并準(zhǔn)確地計(jì)算房屋開(kāi)發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本,對(duì)配套設(shè)施支出的歸集,可分為如下三種:1、對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出,可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本,并在“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出;2、對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出,應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集,于開(kāi)發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本;3、對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出,應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集。由上可知,在配套設(shè)

37、施開(kāi)發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出,只包括不能直接計(jì)入有關(guān)房屋等成本核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。二、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置一般說(shuō)來(lái),對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項(xiàng)目,應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象,借以正確計(jì)算各該設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本。對(duì)這些配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個(gè)成本項(xiàng)目:(1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià);(2前期工程費(fèi);(3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi);(4建筑安裝工程費(fèi);(5配套設(shè)施費(fèi);(6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。其中配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目用以核算分配的其他配套設(shè)施費(fèi)。因?yàn)橐惯@些設(shè)施投入運(yùn)轉(zhuǎn),有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù),所以理應(yīng)分配為其服務(wù)的有關(guān)設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本。對(duì)不能

38、有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對(duì)象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施,如果工程規(guī)模較大,可以各該配套設(shè)施作為成本核算對(duì)象。如果工程規(guī)模不大、與其他項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)較近、開(kāi)竣工時(shí)間相差不多、并由同一施工單位施工的,也可考慮將它們合并作為一個(gè)成本核算對(duì)象,于工程完工算出開(kāi)發(fā)總成本后,按照各該項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本的比例,算出各配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本,再按一定標(biāo)準(zhǔn),將各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本。至于這些配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本,在核算時(shí)一般可僅設(shè)置如下四個(gè)成本項(xiàng)目:(1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià);(2前期工程費(fèi);(3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi);(4建筑安裝工程費(fèi)。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān),為簡(jiǎn)化核算

39、手續(xù),對(duì)這些配套設(shè)施,可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用,也可直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。因此,對(duì)這些配套設(shè)施,在核算時(shí)也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)兩個(gè)成本項(xiàng)目。三、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出,應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算,并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等支出,可直接記入各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬的相應(yīng)成本項(xiàng)目,并記入“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的

40、其他配套設(shè)施支出,應(yīng)記入各大配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目,并記入“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本XX”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本XX”賬戶的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用,應(yīng)記入各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”項(xiàng)目,并記入“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。對(duì)配套設(shè)施與房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不同步開(kāi)發(fā),或房屋等開(kāi)發(fā)完成等待出售或出租,而配套設(shè)施尚未全部完成的,經(jīng)批準(zhǔn)后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本,預(yù)提配套設(shè)施費(fèi),將它記入房屋等開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目,并記入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”等賬戶的借方和“預(yù)提

41、費(fèi)用”賬戶的貸方。因?yàn)橐粋€(gè)開(kāi)發(fā)小區(qū)的開(kāi)發(fā),時(shí)間較長(zhǎng),有的需要幾年,開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排上,有時(shí)先建房屋,后建配套設(shè)施。這樣,往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成,或者是商品房已經(jīng)銷售,而幼托、消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種房屋開(kāi)發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差,使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi),無(wú)法接配套設(shè)施的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配,只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本為基數(shù),計(jì)算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額,用預(yù)提方式記入出售房屋等的開(kāi)發(fā)成本。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)的計(jì)算,一般可按以下公式進(jìn)行:某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)=該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本(或計(jì)劃成本

42、15;配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施的預(yù)算成本(或計(jì)劃成本÷應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本(或計(jì)劃成本合計(jì)×100%式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開(kāi)發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的大配套設(shè)施。例如:某開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開(kāi)發(fā)成本應(yīng)由101、102商品房,151出租房,181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時(shí)尚未完工,為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本,應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計(jì)入商品房等的開(kāi)發(fā)成本。假定各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下:101 商品房1000 000元102 商品房900 000元1

43、51 出租房800 000元181 周轉(zhuǎn)房800 000元201 大配套設(shè)施商店500 000元251 幼托設(shè)施320 000元幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=320000÷(1000000+900000+800000+800000+500000×100% =320000÷4000000×100%=8%各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)為:101商品房:1000 000元×8%=80 000元102商品房:900 000元×8%=72000元152出租房:800 000元×8%=64000元182周轉(zhuǎn)房;800 000元

44、5;8%=64000元201大配套設(shè)施商店:500 000元×8%=40 000元按預(yù)提率計(jì)算各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費(fèi)時(shí),其與實(shí)際支出數(shù)的差額,應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí),按預(yù)提數(shù)的比例,調(diào)整增加或減少有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本?，F(xiàn)舉例說(shuō)明配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算如下:如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求,在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工,其中商店建成后,有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開(kāi)發(fā)支出按規(guī)定計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開(kāi)發(fā),幼托與商品房等不同步開(kāi)發(fā),其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出(單位:元:201 251

45、 252商店水塔幼托支付征地拆遷費(fèi) 50 000 5 000 50 000支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款 30 000 20 000 30 000應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款50 000 30 000 50 000應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款200 000 245 000 190 000分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)35 000分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)55 000預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)40 0001、則用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí),應(yīng)作:借:開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 105 000貸:銀行存款 105 0002、用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí),應(yīng)作:借:開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 80 000貸:銀行存款 80

46、 0003、將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時(shí),應(yīng)作:借:開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 765 000貸:應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 765 0004、分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的水塔設(shè)施支出時(shí),應(yīng)作;借:開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本商店 35 000貸:開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本水塔 35 0005、分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí),應(yīng)作:借:開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本商店 55 000貸:開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 55 0006、預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí),應(yīng)作:借:開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本商店 40000貸:預(yù)提費(fèi)用預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 400007、同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)配套設(shè)

47、施支出分別記入各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬。四、已完配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程計(jì)經(jīng)驗(yàn)收的配套設(shè)施,應(yīng)按其人問(wèn)情況和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開(kāi)發(fā)成本:1、對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施,如上述商店設(shè)施,應(yīng)在完工驗(yàn)收后將其實(shí)際成年自“開(kāi)發(fā)成本一配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬廠的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施”賬戶的借方,作如下分錄入貼:借:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施 460000貸:開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 460000配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入,應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)收入處理。2、按規(guī)定應(yīng)將其開(kāi)發(fā)成個(gè)分配計(jì)入商品房等計(jì)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施,如上述水塔設(shè)施,在完工驗(yàn)收后、應(yīng)將其發(fā)生的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)(有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本

48、、預(yù)算成本或計(jì)劃成本,分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本,作如下分錄入賬:借:開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本 265000開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 35000貸:開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 3000003、對(duì)用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評(píng)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施,如幼托設(shè)施,應(yīng)在完工驗(yàn)收后,將其實(shí)際發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi),作如下分錄入賬:借:預(yù)提費(fèi)用預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 320 000貸:開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 320 000如預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)大于或少于實(shí)際開(kāi)發(fā)成本,可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。 如有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算， 可將其差額沖減或追加分配于尚未

49、辦 理竣工決算的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的核算 一、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的組成和核算 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生 的各項(xiàng)費(fèi)用。 這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用， 但它不能確定其為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn) 品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無(wú)法將它直接記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)，將它先記入“開(kāi)發(fā) 間接費(fèi)用”貼戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。 為了組織開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算， 分析各項(xiàng)費(fèi)用增減變動(dòng)的原因， 進(jìn)一步節(jié)約費(fèi)用開(kāi) 支，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算： 1、工資 指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)行政

50、、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎(jiǎng)金和 津貼。 2、福利費(fèi) 指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例（目前為14）提取的職工福利費(fèi)。 3、折舊費(fèi) 指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費(fèi)。 4、修理費(fèi) 指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)。 5、辦公費(fèi) 指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報(bào)、會(huì)議、 差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。 6、水電費(fèi) 指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門耗用的水電費(fèi)。 7、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) 指用于開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品的購(gòu)置、 攤銷和修理費(fèi)， 供職工保健

51、 用營(yíng)養(yǎng)品、 防暑飲料、 洗滌肥皂等物品的購(gòu)置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)， 以及工地上職工洗澡、 飲水的燃料等。 8、周轉(zhuǎn)房攤銷 指不能確定為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷費(fèi)。 9、利息支出 指開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的利息支出及相關(guān) 的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為 財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)人當(dāng)期損益。 10、其他費(fèi)用 指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用支出。 從上述開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目中， 可以看出它與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、 建筑安裝工程費(fèi) 等變動(dòng)費(fèi)用不同， 它屬于相對(duì)固定的費(fèi)用， 其費(fèi)用總額并不隨著開(kāi)發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例的增 減。但就單位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用來(lái)說(shuō)，則隨著開(kāi)發(fā)產(chǎn)品量的變動(dòng)而