案例解說房地產(chǎn)“工改工”

1、案例解說房地產(chǎn)“工改工”牛魯鵬房地產(chǎn)企業(yè)參與“工改工”吃掉廠房時，可以選擇多種方式，此時房地產(chǎn)企業(yè)需要綜合分析，運用合理方式，以達到風(fēng)險小、稅負低的目的。一、緣起前兩天，一個深圳的老朋友一一甲房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)總咨詢 “工改工”的業(yè)務(wù)。該財務(wù)總第一次接觸“工改工”涉稅，怕把握不準(zhǔn)，所以前來討教。大意是，他們企業(yè)看中了當(dāng)?shù)?A工廠的土地，該工廠于2000年通過繳納土 地出讓金拿到了一塊工業(yè)用地，自建廠房度過了一段輝煌的歷史。 但是最近兩年 來，因為工廠又轉(zhuǎn)型失敗、而深圳用人成本過高，生產(chǎn)難以為繼，所以老板萌生 退意，要收縮戰(zhàn)線逃到東莞廠區(qū)去。正好該區(qū)域又享受“工改工”政策扶持，所 以甲房地產(chǎn)企業(yè)想通

2、過轉(zhuǎn)讓方式，吃掉 A工廠。二、“工改工”是什么說到這里，可能北方的客戶有些不了解，“工改工”是什么玩意？其實“工改工”類城市更新是指，按照政府的要求，將現(xiàn)有土地性質(zhì)為普通工業(yè)用地（M1） 改變?yōu)樾滦彤a(chǎn)業(yè)用地（M0）,將舊工業(yè)區(qū)拆除重建升級改造為新型產(chǎn)業(yè)園，開發(fā)產(chǎn)品包括新型產(chǎn)業(yè)用房、配套商業(yè)、配套公寓等多種物業(yè)形態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)對于“工改工”類城市更新項目需求旺盛。原因如下：第一，當(dāng)?shù)赝恋鼐o俏。深圳能夠用于“招牌掛”土地有限，與招拍掛方式獲 取土地的方式相比，“工改工”類城市更新項目相對靈活、成本低，加上當(dāng)?shù)卣?府政策的支持。但“工改工”類城市更新項目主要提供工業(yè)用地，主要包括普通 工業(yè)用地和新型

3、產(chǎn)業(yè)用地兩類。第二，對部分房地產(chǎn)企業(yè)而言，涉足“工改工”類城市更新項目，是其進入 新型產(chǎn)業(yè)新型產(chǎn)業(yè)用房市場的最有效途徑，也將加快自身的轉(zhuǎn)型升級。目前，萬科提出了“轉(zhuǎn)型做城市配套服務(wù)商”的理念，即從原來簡單的銷售 轉(zhuǎn)型為大量的運營資產(chǎn)持有資產(chǎn)。而“工改工”類城市更新項目是最有效、成本 低實現(xiàn)開發(fā)、持有、運營，從而轉(zhuǎn)身城市配套服務(wù)商的路徑。三、案例涉稅簡要分析針對甲房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)總咨詢的問題， 其實屬于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的問題，轉(zhuǎn)讓方 為A工廠，受讓方為甲房地產(chǎn)企業(yè)，特殊的地方就在于轉(zhuǎn)讓方屬于工業(yè)企業(yè)。 轉(zhuǎn)讓過程簡要涉稅分析如下表：表1:轉(zhuǎn)讓時雙方涉稅稅種稅種轉(zhuǎn)讓方受讓方增值稅V土地增值稅V企業(yè)所得稅V印

4、花稅VV契稅V（一）增值稅工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓廠區(qū)，按照納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法（國 家稅務(wù)總局公告2016年第14號）第三條規(guī)定，屬于轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)。計算增 值稅時可以選擇簡易計稅和一般計稅兩種方式， 均可以開具增值稅發(fā)票，甲房地 產(chǎn)企業(yè)受讓后，憑借增值稅專用發(fā)票，取得增值稅進項可以用于抵扣銷項。【注意事項】選用一般計稅時，增值稅稅負要高于簡易計稅，盡管未來能夠抵扣銷項稅額， 但是短期內(nèi)形成了資金占用，因此推薦選擇用簡易計稅方式。【政策依據(jù)】納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）第三條 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：（二）一

5、般納稅人轉(zhuǎn)讓其 2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳 稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。四）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其 2016 年 4 月 30 日前自建的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的， 以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。 納稅 人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照 5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅 機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。（二）土地增值稅A 工廠屬于非房地產(chǎn)企業(yè)，轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)、繳納土地增值稅時，根據(jù)

6、國 家稅務(wù)總局關(guān)于修訂財產(chǎn)行為稅部分稅種申報表的通知 （稅總發(fā) 2015 114 號）文件規(guī)定，應(yīng)填報附表中土地增值稅納稅申報表（三）?！咀⒁馐马棥?. 計算土地成本時，應(yīng)按照拿地時的土地出讓金加上相應(yīng)稅費，即土地價款。2. A 工廠的廠房屬于自建，不屬于購進的不動產(chǎn)，所以廠房沒有購入的發(fā) 票。只能按照評估值計算。3. 工業(yè)企業(yè)銷售廠區(qū)， 計算土地增值稅時， 建造成本（土地成本 + 開發(fā)成本） 不可以加計扣除；4. 按照評估值計算繳納土地增值稅時稅負一般較高， 可以按照稅收征管法第 35 條嘗試創(chuàng)造條件嘗試核定征收?！菊咭罁?jù)】中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 第七條（四） 舊房及建筑

7、 物的評估價格， 是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時， 由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。 評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù) 機關(guān)確認。財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 財稅 200621號二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的計算問題納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物， 凡不能取得評估價格， 但能提供購房發(fā)票的， 經(jīng)當(dāng)?shù)?稅務(wù)部門確認，條例第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可 按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計 5%計算。對納稅人購房 時繳納的契稅， 凡能提供契稅完稅憑證的， 準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金” 予以扣除，但不作為加計 5%的基數(shù)

8、。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物， 既沒有評估價格， 又不能提供購房發(fā)票的， 地方稅 務(wù)機關(guān)可以根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法 （以下簡稱稅收征管法） 第 35 條的規(guī)定，實行核定征收。（三）印花稅交易雙方均應(yīng)該按照合同金額繳納印花稅，稅率為萬分之五?！咀⒁馐马棥吭鲋刀悓儆趦r外稅； 建議擬定交易合同時， 對合同金額進行價稅分離， 這樣 雙方就不用對增值稅稅額部分繳納印花稅， 因?qū)儆谛《惙N， 稅負整體較低， 此條 款也可忽略不計。（四）企業(yè)所得稅A 工廠拿地后，土地按照按照無形資產(chǎn)核算，廠房按照固定資產(chǎn)核算。因此，計算企業(yè)所得稅時，均應(yīng)按照歷史成本原則，即按照目前賬面凈值計 算，不支持按照評估值計算（五）契稅甲房地產(chǎn)企業(yè)購入廠區(qū)時，還應(yīng)該按照繳納合同金額不含稅價繳納契稅綜上涉稅分析，廠房轉(zhuǎn)讓時各稅種計稅基數(shù)如下表：廠區(qū)轉(zhuǎn)讓時計稅基數(shù)稅種事項計稅基數(shù)增值稅不分土地、廠房合同金額土地增值稅土地十地出讓金廠房當(dāng)前評估值企業(yè)所得稅土地賬面凈值廠房賬面凈值因為當(dāng)?shù)卮缤链缃?，土地屬于供方市場，目前，包括萬科、招商、金地、佳 兆業(yè)、恒大、碧桂園等在內(nèi)的一大批房企都在積極布局“工改工”類城市項目， 對優(yōu)質(zhì)地段舊改的爭奪近趨白熱化。所以工業(yè)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓廠房時吃準(zhǔn)了受讓方志在必得的心理， 所以會要求所有 稅費由受讓方承擔(dān)，這個時候需要