重慶時代廣場商場營銷策劃報告

1、肇慶時代廣場商場營銷策劃報告目錄1. 0導(dǎo)言 1-12. 0項目概況 2-12. 1項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下 2-12. 2裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 2-13. 0肇慶市區(qū)及其經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 3-13. 1地理位置、自然環(huán)境、人口 3-13. 2主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增勢強勁 3-13.3綜合評述 3-54. 0肇慶市區(qū)同類大型商業(yè)物業(yè)市場概況 4-14. 1天寧廣場 4-14. 2好世界購物中心 4-24.3綜合評述 4-55. 0項目競爭力分析 5-15.1項目的主要競爭優(yōu)勢 5-15. 2項目的主要競爭劣勢 5-25. 3項目主要機會 5-35. 4項目的主要風(fēng)險 5-36. 0項目的目標(biāo)消費群 6-17. 0

2、項目的市場定位 7-17. 1功能定位 7-17. 2檔次定位 7-17.3客戶定位 7-17. 4價格定位 7-38. 0項目業(yè)態(tài)組合及分布 8-19. 1經(jīng)營主題與布局主題 9-19. 2經(jīng)營模式 9-49. 3招租模式 9-59. 4銷售資料 9-59. 5銷售人員 9-510.0廣告宣傳策略 10-110.1廣告宣傳整體目標(biāo) 10-110.2品牌宣傳策略 10-110.3廣告宣傳主題（賣點） 10-210.4廣告宣傳的目標(biāo)客戶群 10-210. 5廣告宣傳實施及媒介選擇 10-310.6時代廣場首期廣告安排 10-511.0項目租售資金回收計劃 11-112.0對項目建筑設(shè)計的意見及建

3、議 12-112.1交通安排 12-112.2輔助場地 12-212.3 其他 12-312.4A、B區(qū)的塔樓 12-313.0對項目售樓部工程的建議 13-113.1調(diào)整廳內(nèi)布局 13-113.2大門擴寬 13-113.3改善局部光照 13-213.4 地板 13-213.5門前扇形廣場布局 13-213.6及早確定大廈文化特征 13-314.0關(guān)于籌組經(jīng)營管理公司的建議 14-114.1經(jīng)營管理公司的組建 14-114.2關(guān)于物管理方面的建議 14-3肇慶時代廣場商場營銷策劃報告1.0 導(dǎo)言二十一世紀(jì)的中國，商業(yè)零售業(yè)正在發(fā)生巨大的變革，首先從沿海開放較早的省分及城市開 始，人們的消費意識

4、及消費觀念逐漸在轉(zhuǎn)變，從單純的購物型消費發(fā)展到購物與休閑、娛樂、飲 食相結(jié)合的享受型消費，并且已成為時尚，大型一站式綜合商場及大型超市由此應(yīng)運而生，在短 短的時間內(nèi)取代傳統(tǒng)百貨商場一躍而成為新興商業(yè)形態(tài)的主體。時代廣場即將崛起于肇慶，一個大型的商業(yè)物業(yè)將以非凡的恣態(tài)出現(xiàn)在粵西，出現(xiàn)在西江流域。我們的目標(biāo)和宗旨是：讓時代廣場在本地區(qū) 開創(chuàng)全新的消費潮流， 與中國同步， 與世界同步 。2.0 項目概況時代廣場（商場） 位于肇慶市端州區(qū)， 端州五路與天寧路交匯點北側(cè)朝龍里地段， 北靠星湖， 東鄰牌坊廣場。該地段屬于市內(nèi)主要的商業(yè)中心區(qū)，其繁華程度，居全市之首。2.1 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：總用地

5、面積：21200 m2建筑物底層面積：約16500 m塔樓（住宅）面積： 75870 m裙樓（商場）面積： 64230 m地下室面積： 21200 m總建筑面積： 140100m建筑總高： 70.5m建筑密度： 45容積率： 3.7綠地率： 252.2 裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)（待發(fā)展商提供） 時代廣場由肇慶市建設(shè)實業(yè)總公司開發(fā)，創(chuàng)億實業(yè)發(fā)展有限公司實施，現(xiàn)時工程進(jìn)度為大開 挖樁基工程。3.0 肇慶市區(qū)及其經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況3.1 地理位置、自然環(huán)境、人口肇慶市區(qū)（端州區(qū)）位于廣東省中西部西江中下游北岸，屬于珠江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)范圍；南臨西江，北靠北嶺山，東鄰鼎湖區(qū)，西與高要小湘鎮(zhèn)接壤；處于東經(jīng)11223 34

6、北緯2302 11之間；距廣州90公里，距香港140海里；面積152.3平方公里，其中城 區(qū)面積 16.8 平方公里。端州區(qū)地勢北高南低，中部為沖積平原，地勢較平坦，大小湖塘呈半珠狀分布，石山巖 溶構(gòu)成具有特色的星湖風(fēng)景名勝區(qū)。1999 年端州區(qū)人口總戶數(shù)有 78333 戶，人口 31.41 萬，其中非農(nóng)業(yè)人口 27.17 萬，人口 自然增長率 8.05 ，民族構(gòu)成以漢族為主。3.2 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增勢強勁根據(jù)最新的地方年鑒統(tǒng)計， 1999 年端州區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值 22.5 億元，同比增長 12，三大 產(chǎn)業(yè)的比重依次為 4：55.2：40.8。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 18020元，同比增長 1 0. 3

7、 。城市居民 人均可支配收入 6495元，同比增長 4.0，居民儲畜余額 25.4 億元，同比增長 18.3。房地產(chǎn)開發(fā)完成商品房投資總額 2.49 億元，建筑面積 32.34 萬平方米，同比分別增長 28.3和 38.9 ；銷售額為 3.23 億元，銷售面積 18.68 萬平方米，同比分別增長 6.9和6.4 ；實現(xiàn)稅利 5070萬元，同比增長 4.3。商業(yè)方面，全區(qū)社會消費品零售總額 17.2 億元，同比增長 8。旅游業(yè)方面，端州旅游公司擁有各種旅游路線 85條，創(chuàng)收 396.9 萬元，同比增長 79。 另據(jù)統(tǒng)計，作為旅游大市， 2001 年全區(qū)共接待游客 428.1 萬人次，星湖景區(qū)成為

8、全國首家榮 獲 ISO1400 國家示范區(qū)稱號的重點風(fēng)景名勝區(qū)。交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，有三茂鐵路由廣州經(jīng)端州至茂名；有肇慶至香港九龍直通火車； 321、324等高級公路通達(dá)四方；廣肇高速公路已近完工；西江水道上行可達(dá)廣西梧州，下行 可達(dá)廣州、香港；再加肇慶大橋等各處橋梁的連接，以端州區(qū)為中心點，已形成一個完善優(yōu) 良的水陸交通網(wǎng)絡(luò)。肇慶市區(qū)國民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)指標(biāo)名稱1987年1999 年1999年比1987年 +%年均遞增%一、國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元）214561871207.7倍19.8其中：第二產(chǎn)業(yè)（萬元）713012528016.6 倍27.0其中：工業(yè)（萬元）569011816019.8 倍2

9、8.7第三產(chǎn)業(yè)（萬元）11060573004.2倍14.7二、工業(yè)總產(chǎn)值（萬元）2352570808829.1 倍32.8三、全社會固定資產(chǎn)投資（萬元）41936000213.3 倍24.8四、社會消費品零售總額（萬元）223611720606.7倍18.5五、財政收入（萬元5 倍20.7六、總?cè)丝冢ㄈf人）19.331.462.77.2七、農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值（萬元）5278820255.46.5說明：1987年作為基期年肇慶市區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP（當(dāng)年價格）指標(biāo)名稱1990年1995年1996年1997年1998年1999 年總量比重%一、國內(nèi)生產(chǎn)總值33090128288

10、157800174470203839225069100.0第一產(chǎn)業(yè)4966794686608970916090354.0第二產(chǎn)業(yè)1191661470791808688011106412565855.8工業(yè)1041052810701107717010043611502951.1建筑業(yè)150686609070971010628106294.7第三產(chǎn)業(yè)16208588726996078620836159037640.2其中：批零餐飲業(yè)7741273903311037830415504487419.9金融業(yè)27601020010480104909400101054.5房地產(chǎn)業(yè)7333920521057

11、10649271283.2二、人均國內(nèi)生產(chǎn) 總值（元）36201125313330143001657018020單位：萬元肇慶市區(qū)社會消費品零售總額單位：萬元項目1990年1995年1996年1997年1998年1999年總計36724120252134366145097159607172060一、按經(jīng)濟(jì)類型分國有160163668232957304152237321147集體40951600117528157291820C16183個體69573041636688431115818C71517私營9025857099921372其他96563625146608551335986261841二

12、、按行業(yè)分批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)15786104167965696047667685775其中：個體55822391728283335544719957108餐飲業(yè)43901723820324207182301725757其中：個體12616360823494201080314244制造業(yè)366323389242546656其他103904156045688545335936859872其中：農(nóng)民對城鎮(zhèn)居民965635611456885453359368598723.3綜合評述一、投資開發(fā)大型商業(yè)物業(yè)，在全國經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的前提下，對本地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長狀況的了解就顯得很重要，地區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，使市民消費力

13、及消費需求不斷提高，是大型商業(yè)物 業(yè)得以生存及發(fā)展的前提。近年肇慶的城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，是大家有目共睹的，這 就為本項目的開發(fā)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。二、1999年端州區(qū)全社會消費品零售總額17.2億元，如果按平均增長率 8%計算，則到2002年應(yīng)超過20億元，這就是我們看得見的大旦糕，開發(fā)大型商場目的也是要瓜分這個旦糕。此外，每年四百多萬人次的游客，也是極寶貴的商業(yè)客源。4.0 肇慶市區(qū)同類大型商業(yè)物業(yè)市場概況主要考察了城市中心區(qū)現(xiàn)時最有代表性的兩個大型商場天寧廣場和好世界購物中心，基 本情況如下：4.1 天寧廣場 位置： 天寧北路與建設(shè)路交匯處 面積：首期工程面積達(dá) 10 萬平方米（商場約

14、占13500 m2，其中天貿(mào)南大約占2000 m2） 發(fā)展商： 肇慶市新長江房產(chǎn)實業(yè)有限公司 經(jīng)營范圍： 首層天貿(mào)南大百貨（服裝、精品、家私、電器、皮具等）二層京華美食（約占1500 m2）其它有大商家落訂，具體經(jīng)營項目暫不透露。 負(fù)一層經(jīng)營電腦及配件。招商模式： 租期： 1 年 租金：天貿(mào)南大（4035元/ m2 月）其它約110元/ m 2 月（以上租金按實用面積計算，實用率為69.5%）管理費： 9元/ m 2 （按建筑面積計算） 綜合推廣管理費： 15元/ m 2 （按實用面積計算）2水電分?jǐn)偅?15 元 / m （按實用面積計算） 保證金：天貿(mào)南大按每戶 2000元收取（50 m2以

15、下） 其它業(yè)主出租鋪位一個月租金為押金。配套設(shè)施： 大型停車場、中央空調(diào)、智能化監(jiān)控、完善的網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、配備廣告位，為廠商做廣告 提供條件。正門大堂設(shè)大型投影電視。出租率： 60%優(yōu)勢： 天寧廣場位于繁華的天寧北路與建設(shè)三路交匯處，是肇慶市傳統(tǒng)商業(yè)、文化中心匯聚地， 租金較低。劣勢： 商場內(nèi)部設(shè)計、布置不當(dāng)，經(jīng)營項目無分區(qū)、分類，且街鋪與商場不能連通。但是發(fā)展商 承諾以后商場內(nèi)部玻璃會拆，實行敞開式經(jīng)營，具體時間未定。注： 該項目在預(yù)售階段用返租回報方式把商場全部售出，但在銷售過程中未對商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)加以 分區(qū)和引導(dǎo)，在開業(yè)經(jīng)營后對持續(xù)旺場組織不力，導(dǎo)致客流不集中、場面較冷清，租戶難以 為繼，租金

16、下滑。4.2 好世界購物中心地理位置： 肇慶市天寧北路與宋城東路交匯處 發(fā) 展 商： 廣東省肇慶市好世界房產(chǎn)發(fā)展有限公司銷售熱線：（ 0758） 2277448總建筑面積： 8 萬平方米本項目商場部分采用先經(jīng)營后銷售的方式，已開業(yè)大半年，現(xiàn)正開始銷售功能分布：負(fù)一層：文化藝術(shù)中心（精致間隔小單位）1 2 層：時裝、珠寶、化妝等生活時尚精品3 層：超市、兒童天地4 層：數(shù)碼科技城5 層：美食城612 層：高級酒店、寫字樓 新華書店于 14 層平均分布 經(jīng)營模式： 統(tǒng)一經(jīng)營管理及敞開式經(jīng)營 銷售模式： 五年返租，分三種形式。1、即返：每年返還樓價的 7%，五年合計 35%，于樓價中即時返還2、季返

17、：每年返還樓價 8%，且每年遞增 5%，三個月返還一次。3、年返：每年返還樓價 9%，且每年遞增 5%，每年返還一次。 銷售樓層： 現(xiàn)在銷售首層及二層。首層約 130 個鋪位，二層約 206 個鋪位。銷售價格：首層均價： 1.9萬/m2 （已打8折） 二層均價： 1.1萬/ m2 （已打8折） 管理費： 約 8.5 元/ m 2，根據(jù)不同位置收取。租賃形式： 1 、直接租賃2 、營業(yè)額分成租 金： 商場鋪位：A類： 130元/m2 （含管理費）B類： 110元/ m 2 （含管理費）C類： 100元/ m 2 （含管理費）D類： 90元/ m2 （含管理費）臨街鋪位： 160 元/ m 2（含

18、管理費）宣傳管理費： 200 元/ m 2（一次性）保 證 金： 150 元/ m 2（可退還）進(jìn)場時間： 2002 年 10 月 1 日前免租裝修期： 7 天營業(yè)時間： 早上 9： 30 分晚上 10： 30 分營業(yè)額分成形式： 商家每月每平方米保底營業(yè)額 600 元，商場經(jīng)營者分成 20%，超出部分按 15% 分成，不足也按保底營業(yè)額的分成計算。需提供資料： 廠家營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證復(fù)印件、形象店圖片畫冊。如：加盟店需提供加盟證書。合作期限： 暫定兩年。租期： 2002 年 10 月 1 日，商場重新間隔，重新布局。注： 好世界購物中心地處肇慶市商業(yè)中心，具有完善的配套設(shè)施及功能，并且采用

19、了先出租，后 銷售的營銷模式。前期以較低的租金及優(yōu)惠的合作條件吸引商家進(jìn)場經(jīng)營。聚集人流，待 時機成熟時才公開發(fā)售。此模式頗受買家追捧，但發(fā)展商必須擁有雄厚的資金及實力進(jìn)行運作。目前該商場的出租率達(dá)到 60%，銷售率也達(dá)到了 40%。4.3 綜合評述一、與本項目同一區(qū)域內(nèi)三座大型商場鼎立，在一公里直徑范圍內(nèi)，商場總建筑面積約十余 萬平方米。若按西方城市每 20 萬人口配置一個大型商業(yè)中心的規(guī)劃理論，則肇慶城區(qū)僅31.4 萬人口，最多只需配置兩個大型商業(yè)中心，可見市場供求對本項目是有較大壓力的。二、上述兩大商場分別采用了不同的營銷方式，天寧主要是割散鋪位出售，資金回收較快， 但對后期經(jīng)營有負(fù)面影

20、響。好世界是先租后售，資金回收慢，但有利于后期經(jīng)營。不過， 好世界的方式必須有很強的經(jīng)營管理能力，否則開業(yè)后一段時間，所有缺點會暴露無遺， 此時轉(zhuǎn)售，反而叫不起價。三、就總體而言，上述兩大商場的經(jīng)營布局仍未脫離傳統(tǒng)模式，管理亦未能跟上，效果不盡 人意5.0 項目競爭力分析5.1 項目的主要競爭優(yōu)勢四、良好的開發(fā)時機中國在2001年11月加入世貿(mào)（WTO,從此中國將進(jìn)入一個與國際自由貿(mào)易體制相接 軌的新經(jīng)濟(jì)發(fā)展時期。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，肇慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿活力，市民收入有較大提高， 此時投入本項目的開發(fā)，只要能解決啟動資金問題，則其開發(fā)時機是十分適宜的。五、優(yōu)越的地理位置本項目位于城市主要商業(yè)中心區(qū)的

21、天寧北路與端州五路交匯處，上述兩條道路均為城 市主干道，交通暢順，人流的匯聚性和出行的可達(dá)性兼而有之，有較成熟的商業(yè)氛圍，加 上背靠星湖，毗鄰牌坊，有機會吸納眾多的旅游消費者，這是其他處于同一商業(yè)區(qū)域的大 型商業(yè)物業(yè)所不具備的。六、 規(guī)模效應(yīng)本項目總建面積 6 萬余平方米， 在當(dāng)?shù)鼐哂凶銐虻囊?guī)模產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)， 如果經(jīng)營得法， 加上優(yōu)越的地頭，則其影響范圍除可覆蓋整個市區(qū)外，尚有可能輻射到鼎湖、廣寧、德慶、 封開、懷集、高要及四會等周邊縣市以吸引更多的投資者、消費者。七、 操作手段我們將引進(jìn)一站式服務(wù)的經(jīng)營理念（集購物、休閑、娛樂、飲食于一體）通過項目的 合理設(shè)計，優(yōu)良的物業(yè)管理，引進(jìn)有實力的龍

22、頭商戶，持續(xù)合理的有效推廣，為廣大的投 資者、經(jīng)營者提供一個理想的操作平臺。5.2 項目的主要競爭劣勢、 大型商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)量過大，消費人口不足前面已經(jīng)提到，在本項目所在區(qū)域，大型商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大而城市人口偏少，不足以 支撐幾個大場同時經(jīng)營，這種情形，將會導(dǎo)至各大商場對投資者、經(jīng)營者及消費者的爭奪， 從而令到競爭更加激烈，本項目屬于新開發(fā)，面對的是一個買方市場，問題會更多。本項目的設(shè)計有所不足主要是柱網(wǎng)間距過小，部分扶梯及升降梯擺放位置不妥，地下停車位不足以及前廣場不夠大等，后面會有專門敘述。三、遠(yuǎn)期樓花易產(chǎn)生信心障礙本項目預(yù)計在一個月后推出市場，現(xiàn)時基礎(chǔ)工程尚未完成，屬于遠(yuǎn)期樓花，購買者

23、或經(jīng)營 者對物業(yè)能否按時建成并交付使用會有信心障礙。5.3 項目主要機會一、本項目剛投入開發(fā)，尚有時間考察廣州乃至全國知名大商場，總結(jié)其開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)驗與 教訓(xùn)，可以少走彎路，避免重大失誤。二、引入最新的經(jīng)營消費模式，在與同類樓盤的競爭中，有利于后發(fā)制人。三、運用極具誘惑力的租售手法，最大限度地吸引買家，投資者和經(jīng)營者。5.4 項目的主要風(fēng)險市場風(fēng)險。項目在設(shè)計上的不足有可能產(chǎn)生建成后是否適應(yīng)市場，是否適應(yīng)經(jīng)營者需求 的問題，或者縱然能按經(jīng)營者的需求進(jìn)行調(diào)整改動，也不得不承受降低租金、售價的損 失。資金風(fēng)險。本項目的資金籌措，除自有資金及銀行貸款外，相當(dāng)部分要依賴預(yù)售預(yù)租。 預(yù)售物業(yè)如屬辦按揭者

24、，有銀行放款期；預(yù)租者如屬大經(jīng)營商家，一般所需面積大，租 金低、條件較苛刻，前期一般只簽意向書，待物業(yè)落成，并可交付使用時方簽正式合同 及交付按金租金等有關(guān)款項。上述情況如遇到某些環(huán)節(jié)上的阻滯，就會給開發(fā)投入帶來 資金壓力。6.0 項目的目標(biāo)消費群本項目的目標(biāo)消費群如下： 具有中等以上收入的本地居民。 肇慶轄下各衛(wèi)星市鎮(zhèn)具有中等以上收入的居民。 觀光旅游者。 來自珠三角的經(jīng)商人士、大中小企業(yè)員工。7.0 項目的市場定位7.1 功能定位根據(jù)前述的項目特點、市場條件及社會消費趨勢進(jìn)行判斷，本項目不適宜走傳統(tǒng)百貨零 售業(yè)的模式，建議將本項目功能定位為：以大型超市、零售業(yè)為主，休閑娛樂餐飲服務(wù)業(yè)為 輔

25、，并以休閑、娛樂餐飲服務(wù)帶動零售，開創(chuàng)全新消費潮流的標(biāo)志性商業(yè)中心。以大型超市、零售業(yè)為主，有利于盡快回收資金；以休閑娛樂、餐飲服務(wù)帶動零售有利于 增加和積聚人氣、擴大知名度。7. 2 檔次定位中檔以下的建造及經(jīng)營檔次與本項目地理位置、商業(yè)環(huán)境不相稱。走高檔路線則與肇慶 現(xiàn)時的整體消費水平不一致。建議將本項目的建造檔次定位為中高檔大型商業(yè)物業(yè)，將本項目的經(jīng)營檔次定位為中至 中高檔大型超市、零售、休閑娛樂及餐飲服務(wù)的大型商業(yè)物業(yè)。7.3 客戶定位一、 銷售 銀行、金融證券機構(gòu)。金融行業(yè)資金充足，只要地頭好，物業(yè)質(zhì)素好，他們就有可能購買，所需面積從數(shù)百平方米甚至超一千平方米。 民營生產(chǎn)廠家。 如有

26、實力的家具制造商等， 會購買商場用作經(jīng)營展示， 所需面積一般過千平 方米，如果租場，則所需面積可能更大。 小商家、 個體經(jīng)營者。 該類人士屬商場的小業(yè)主， 一般經(jīng)營面積從幾平方米到數(shù) 10 平方米，間隔小， 總價低的鋪位較受歡迎。 一個場在引入了知名商企后， 就靠吸引這類小業(yè)主買鋪經(jīng) 營，托起整個市。 商鋪投資者。手中擁有富余資金，買一兩個鋪返租或轉(zhuǎn)租出去，期望有較高的回報。二、 租賃 大型百貨、超市。以租為主，通常面積過萬平方米，一般選擇自行裝修、自行管理 連鎖店。如佐丹奴、屈臣氏之類，對經(jīng)營場地一般不買，所需面積中等，約150 400 平方米。品牌店。如皮爾卡丹、卡佛連、SATCHI等，所

27、需面積從數(shù)10平方米至過100平方米。 著名快餐連鎖店。如麥當(dāng)勞、必勝客、肯德基之類，對場地一般也是只租不買，其名聲越大（如麥當(dāng)勞） ，入駐條件越苛刻。 中、西餐飲經(jīng)營店。所需面積從過百平方米到過千平方米不等。 各類零售與批發(fā)的廠家。該類廠家租場主要是設(shè)門市作為窗口推銷其產(chǎn)品 個體經(jīng)營者。所需面積較小，約 10 30 平方米。7.4 價格定位一、 租賃價格1、經(jīng)發(fā)展商確定，本項目月租均價（按建筑面積計算）如下：百貨超市40元/ m2風(fēng)味食街20元/ m2 其他專賣店，品牌店另行定價2、發(fā)展商提供滿足使用功能的電力、空調(diào)，消防、供水、排水總管至租售物業(yè)自然層設(shè)備井 位置，場地設(shè)備配置及二次裝修均

28、由租戶負(fù)責(zé)。如百貨超市自行負(fù)責(zé)空調(diào)、消防設(shè)備，則 月租均價為 30 元/ m。3、主要租賃條件。百貨、超市物業(yè)簽 10年以上租期，其他物業(yè)租期簽 3 年以上。租金單價每兩年遞增 5 裝修免租期36個月（視乎所租場地大?。┏鍪蹆r格（待議）經(jīng)發(fā)展商確定，本項目銷售均價（按建筑面積計算）如下：、B區(qū)C、 D 區(qū)首層 首層夾層 二層二層三層四層地下車位8.0 項目業(yè)態(tài)組合及分布、經(jīng)營主題A、以大型超市、時尚、休閑、娛樂、特色飲食、為人流的主要引導(dǎo)，從而帶動零售消費 和其它消費。B、營造一個時尚的生活中心，融購物、享受與方便生活于一體的特色主題商場。C、以全面性、綜合性、集中性為布局主題，全方位面向各階

29、層目標(biāo)顧客群。D、裝修設(shè)計以特色，多變煥發(fā)魅力，表露出層次感，形成不同的千變?nèi)f化的吸引力。、布局主題：A、購物a. 大型超市b. 名店廊c. 化妝品d. 珠寶店e. 鐘表、精品f. 服裝、皮具g. 其他生活用品B兒童天地a. 兒童玩具、電動、電子游戲中心b. 兒童服裝、食品、用品c. 兒童樂園C、飲食天地a. 中餐及各國風(fēng)味特色店（澳門街、泰國菜、日本壽司、韓國菜）b. 咖啡室c. 特色小食（冷飲、熟食、糖果、零食、鮮榨果汁）d. 茶館D娛樂（增加夜間吸引）d. 桑拿、沐足e. 夜總會或 DISSCOE、便利生活：a. 銀行b. 郵局c. 旅行社d. 美發(fā)、美容e. 藥店f. 禮品包裝g. 服

30、務(wù)代理h. 結(jié)婚用品及服務(wù)i. 中介代理F、知識廣場a. 圖書店b. 工藝品店c. 文具店d. 書畫藝術(shù)e. 音像制品G數(shù)碼高科技a. 電腦合成照片、形象包裝設(shè)計b. 電腦服飾設(shè)計、婚紗設(shè)計e. 電腦及資訊網(wǎng)絡(luò)類商店f. 電信業(yè)類g. 影音類H運動館a. 運動用品及器材b. 健身用品及器材c. 保健用品d. 運動服裝、運動鞋e. 爬山、遠(yuǎn)足用品f. 高爾夫用品g. 展示中心j. 獵魚用品及水上用品I 、觀賞類a. 寵物用品b. 觀賞植物、園藝用品c. 觀賞魚及其配套、養(yǎng)魚用品三、各層功能分布 負(fù)一層：設(shè)備層及停車場，共有 300 個車位 A、B 區(qū)首層：時代名店城（中高檔服裝、皮具、化裝品、珠

31、寶店、銀行、金融證券、品 牌專賣店、精品、禮品、醫(yī)藥旅游產(chǎn)品和用品等分區(qū)租售。 A、B 區(qū)夾層：流行前線（散鋪間隔，大眾化中檔貨品綜合性布局，麥當(dāng)勞或肯德基）。 A、B區(qū)二、三層：大型百貨、超市（打出大型超市本身品牌例如好又多、吉之島、百佳），按層或縱向分割租售（縱向分割亦可以按一至三層分割，應(yīng)視乎實際而定） 。其余部分：知識廣場（圖書店、工藝品、書畫、藝術(shù)） A B區(qū)四層：娛樂世界（桑拿、沐足、夜總會或DISCO中西餐飲、休閑娛樂。 C、 D 區(qū)首層：兒童天地、高科技數(shù)碼城、觀賞類（按其租值分布） C D區(qū)二層：運動用品、家具城、名牌特價場。 裙樓頂層，平臺花園、會所網(wǎng)球場、小型泳池等。 產(chǎn)

32、品出租展示區(qū)域：1、A、 B 區(qū)主入口前廣場。2、A、 B 區(qū)中庭。3、C D區(qū)首層中廊。，才能對本項目的業(yè)態(tài)和以上僅為初步方案，需待本項目的設(shè)計修改后（板層和柱網(wǎng)不變） 布場加以完善9.0 租售推廣策略經(jīng)過調(diào)研、考察，肇慶市現(xiàn)階段的商業(yè)物業(yè)存在各種不同程度的面問題，時代廣場項目 在設(shè)計上也存在不足之處，必須揚長避短，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，才能適應(yīng)市場，占領(lǐng)市場的 制高點。由于本項目回收資金的需要，建議 7 月下旬首推內(nèi)部認(rèn)購。9.1 銷售模式、銷售分區(qū) 銷售的分區(qū)有利于商業(yè)運作公司的經(jīng)營運作，為買家提供合適的鋪位。A、自由投資區(qū)一一適合投資者購買后保租回報，由商業(yè)運作公司統(tǒng)一經(jīng)營 B自主經(jīng)營區(qū)一

33、一客戶購買后自行經(jīng)營或租賃、價格策略“低開高走，差別定價”并舉 針對項目現(xiàn)狀，需迅速回籠資金，價格通過低開高走，吸納首批買家，保證資金到位， 然后逐步上調(diào)， 使樓盤升溫、 增值，從而達(dá)到一種宣傳效果 （注意： 定價必須準(zhǔn)確一步到位） 同時對不同位置，不同戶型，不同面積的鋪位，進(jìn)行不同的差別定價。通過價格杠桿，引導(dǎo) 購買意向，達(dá)到均衡出貨。三、集中銷售通過對準(zhǔn)客戶購買心理的影響，在短期內(nèi)達(dá)到大量成交的效果，并使項目產(chǎn) 生震撼力擴大影響效應(yīng)。1）集中銷售必須有足夠準(zhǔn)客戶的前提下實施，主要在每期首推階段使用。2）集中銷售是對有意向買家按其先后次序派發(fā)籌號，并以貳仟元作押金，于規(guī)定時間日期內(nèi)，按其籌號

34、的先后次序統(tǒng)一認(rèn)購。貳仟元押金可退。四、保租回報使客戶對本項目購買有信心的保證（即返、期返） 。 由于競爭的激烈，在推售過程中商家們各出其謀，以其吸引買家的注意力， “保租回報” 是 2000 年推售手法的一大熱點，但現(xiàn)階段的買家日趨成熟，靠“保租回報”的銷售手法已 經(jīng)陳舊，但“保租回報”依然是一個重要的推售手法，現(xiàn)時買家最為看重的始終都是商場的 前景，因此，各商家利用“保租回報”統(tǒng)一經(jīng)營，以低租金將品牌經(jīng)營者直接引入經(jīng)營，建 立主題式的商場。保租回報方式:方式具體計算即返A(chǔ)根據(jù)發(fā)展商各自規(guī)定的比例，在成交價中一次性扣除。例：某商鋪成交價100萬元，按四年返還30%+算。 計算：在成交價中一次

35、性扣除 30%即實際成交價 70萬元，首期付35萬元，按揭35萬元。即返B根據(jù)發(fā)展商各自規(guī)定的比例，在首期款中扣除。例：某商鋪成交價100萬元，按四年返還30%+算。 計算：成交價100萬元，首期款50萬元，按揭50 萬元，在首期款中一次性扣除成交價的 30%即首 期付20萬元，按揭50萬元。期返根據(jù)發(fā)展商各自規(guī)定的比例，開業(yè)時按比例每季或每年返還。 例：某商鋪成交價100萬元，按四年返還40%+算。 計算：成交價100萬兀，首期付50萬兀，按揭50 萬元，開業(yè)時每年按成交價的10%返還，即每年返還 10萬元，共四年。以上各種銷售方式無論是即返或期返均由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營，通常會采用兩種方式:A、

36、打破銷售時的間隔格局，以地磚的顏色識別原間隔，然后由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營B、按原銷售時的間隔格局，由商業(yè)運作公司統(tǒng)一招納經(jīng)營者。五、客戶聯(lián)誼模式借勢發(fā)掘潛在客戶擴大宣傳效果。客戶聯(lián)誼：主要在首推后第二階段開始實施。其形式是時代廣場的業(yè)主，每戶可擁有 一張主卡和五張副卡，業(yè)主持主卡，將五張副卡分別推薦給有意向購買時代廣場的朋友、 親戚等。持副卡購買者可獲優(yōu)惠，但每次限使用一張，業(yè)主同等獲有優(yōu)惠，五張副卡用完 即止。（以上幾種模式在銷售中交錯使用）9.2 經(jīng)營模式一、自主經(jīng)營業(yè)主購買后自行經(jīng)營或自行租賃。二、租金形式商家直接支付租金、商場管理費自行經(jīng)營。三、合作經(jīng)營 營業(yè)額分成（含保底分成）A 營業(yè)額分

37、成有利于引入品牌店（U2、G2OO0佐丹奴、班尼路等）B、 營業(yè)額分成：即從每月總營業(yè)額中提取12%-18%作為租金，營業(yè)員、貨源、商場管理 費由各店自負(fù)。C、保底分成：不同租戶確定底線租金，如果營業(yè)額超出某一固定數(shù)，超出數(shù)額按一定比例 計算。以上三種方式均必須遵照商場管理條例執(zhí)行，準(zhǔn)時開門、關(guān)門。 ）9.3 招租模式1、直銷通過我司關(guān)系網(wǎng)直接與廣州商家及品牌店聯(lián)系。2、間接銷售通過傳媒及互聯(lián)網(wǎng)宣傳吸引商家及投資者。3、內(nèi)銷在本地尋找有實力的商家。9.4 銷售資料要在開盤前盡快完成下列銷售資料：1、裝修標(biāo)準(zhǔn)2、認(rèn)購需知3、按揭需知4、認(rèn)購書5、平面圖6、單張、樓書7、認(rèn)租需知8、租賃合同9、反

38、租合同（即反、期反）10 、各類表格9.5 銷售人員1、在項目正式推出前，進(jìn)行銷售人員培訓(xùn)，了解市場，熟悉項目、熟悉目標(biāo)客戶、熟悉租售 運作。2、開盤前期駐場 4 人。3、銷售階段駐場 6 人以上。10.0 廣告宣傳策略10.1 廣告宣傳整體目標(biāo)以目前市場之競爭環(huán)境，廣告是最重要的宣傳手段，它最直接地貫徹實施銷售策略，將項目 信息迅速地傳播給商家。根據(jù)時代廣場的特點，必須采取多元化的廣告策略，包括電視、報紙、戶外、公關(guān)宣傳活動 等專業(yè)廣告包裝。為突出發(fā)展商的實力和樹立時代廣場的良好品牌，宣傳策略定位必須走高檔次 的包裝路線，突出時代廣場體現(xiàn)時尚潮流的特點，將時代廣場塑造成肇慶人心目中的標(biāo)志性建

39、筑 物，同時達(dá)到既定的銷售業(yè)績，務(wù)求實現(xiàn)良好社會效益與經(jīng)濟(jì)效益的雙重目標(biāo)。10.2 品牌宣傳策略制定實施具有獨特創(chuàng)意的時代廣場系列宣傳計劃，通過樹立大形象、大品牌，達(dá)到整個宣傳 的權(quán)威性，從而取得事半功倍的效果。三大形象品牌策略：A、發(fā)展商實力品牌B、時代廣場時尚形象品牌C、物業(yè)管理品牌 廣告宣傳必須圍繞以上三大品牌互相滲透，三位一體。10.3 廣告宣傳主題（賣點）A、開創(chuàng)全新消費潮流，與中國同步，與世界同步B、黃金地段、黃金物業(yè)、物超所值。C、時代標(biāo)志地王商城。D、得時代者得天下。E、輕松投資委托經(jīng)營。F、一鋪旺三代。10.4 廣告宣傳的目標(biāo)客戶群 1) 大型集團(tuán)公司 該類買家有相當(dāng)實力，傾

40、向于作長線的大型物業(yè)投資，如連鎖超市、飲食集團(tuán)、銀行 等。2) 中小型企業(yè)、個體工商戶 該類買家購鋪，主要是企業(yè)發(fā)展所需，并且看中時代廣場的發(fā)展?jié)摿εc機會。3) 投資客 該類投資客購鋪出發(fā)點主要是為了增值，只要鋪位價格適中，發(fā)展前景看好，預(yù)計有 足夠的升值潛力能令其投資帶來收益，便會吸引該類買家。4) 其他商家10.5 廣告宣傳實施及媒介選擇(1)時代廣場Logo (識別標(biāo)志)設(shè)計盡快設(shè)計確定時代廣場 Logo,該Logo必須體現(xiàn)出時尚與潮流的完美結(jié)合。( 2)確定項目代言人項目規(guī)模較大，建議選用適當(dāng)?shù)拿餍亲鞔匀? 3) 電視類A、拍攝 810 分鐘的廣告宣傳片，介紹開發(fā)公司的以往、現(xiàn)在、未

41、來展望，介紹開發(fā)公 司的經(jīng)營范圍，對社會的職能與貢獻(xiàn)。此宣傳片在售樓部反復(fù)播放。B、拍攝 810 分鐘的廣告宣傳片，介紹時代廣場獨特的建筑、配置、經(jīng)營、商機等，在 銷售現(xiàn)場不停播放。C、拍攝 3060 秒鐘的廣告 2 條(形象版、促銷版) ，分別于黃金時間播出，如有必要可 以在廣州投放。( 4) 報紙類A、通過大篇幅設(shè)計精美的平面廣告，來塑造項目形象，促進(jìn)銷售，吸引商家關(guān)注。B、通過新聞繕稿，發(fā)表專題言論，造成輿論影響，提高項目知名度，擴大銷售聲勢。5) 樓書制作(兩個版本)A、 形象版內(nèi)容充實、風(fēng)格實出、印制精美，使客戶充分了解項目的前景。B、 促銷版突出優(yōu)勢，促銷為主，鞏固項目高素質(zhì)物業(yè)形

42、象，銷售人員據(jù)此向客戶講 解項目各方面的特點。6） 宣傳單張制作 以郵遞、派發(fā)的形式，將信息直接傳達(dá)給目標(biāo)客戶。7） 展板制作 展板是售樓部重要組成部份，其內(nèi)容包括項目：地理位置、生活設(shè)施、交通環(huán)境、裝 修標(biāo)準(zhǔn)、各種效果圖以及其它促銷資料。8）項目模型制作 制作精美的模型能令買家有親臨其境的感覺，從而增強購買決心。9）公關(guān)宣傳活動A、 在廣州花園酒店舉辦（時間待定） ：肇慶時代廣場（商場）封頂?shù)涠Y暨廣州招商會、 討論會；邀清知名人士參與造勢，吸引廣州商家進(jìn)駐。B、 定期于銷售現(xiàn)場舉辦有獎活動，請出知名主持人、樂隊、演員進(jìn)行現(xiàn)場表演、提問、 派發(fā)禮品、吸引人流，參觀者即日購買可獲折扣。C、利用事

43、件營銷，如贊助環(huán)城長跑活動等進(jìn)行宣傳造勢。10）現(xiàn)場包裝：清理好項目及周圍環(huán)境，粉刷醒目的圍墻廣告，插上彩旗、掛橫幅、升氣球、 樹立大型廣告牌，設(shè)置指路牌吸引路人目光。11）其它廣告：霓虹燈、汗衫、促銷禮品、公車廣告等。10.6 時代廣場首期廣告安排目前時代廣場銷售前期準(zhǔn)備工作已全面展開，不久即可進(jìn)入內(nèi)部認(rèn)購，因此，有必要確定廣 告宣傳媒體選擇及實施安排。以下是敝司列出的時代廣場首期廣告安排綱要，由貴公司審核確定 后，敝司再與各媒介公司聯(lián)系，商討制定具體實施方案。時代廣場首期廣告安排綱要：1、 電視廣告A、 拍攝 810 分鐘的廣告宣傳片，介紹開發(fā)公司的以往、現(xiàn)在、未來展望和開發(fā)公司的 經(jīng)營范

44、圍開發(fā)、實力及對社會的職能與貢獻(xiàn)，以增強商家的信心。此宣傳片在售樓部 反復(fù)播放。B、 拍攝 810 分鐘的廣告宣傳片，介紹時代廣場獨特的建筑、配置、物業(yè)管理、經(jīng)營特 色、商機等此宣傳片在售樓部不停播放。C、拍攝 30 60 秒鐘的廣告 2 條（形象版、促銷版各一條）分別于黃金時間播出，如有 必要可以在廣州投放。2、 報紙廣告A、 通過大篇幅設(shè)計精美、訴求準(zhǔn)確的平面廣告，來塑造項目形象，促進(jìn)銷售，吸引商家 關(guān)注。B、 通過新聞繕稿，發(fā)表專題言論或?qū)椖康匿N售跟蹤、熱點報道等，制造社會輿論來提 高項目知名度，擴大銷售聲勢。每星期刊登一篇。3、樓書制作（兩個版本）A、 精裝版規(guī)格大概 24 個版面，

45、內(nèi)容充實、風(fēng)格獨特、印制精美，能充分展現(xiàn)發(fā)展 商實力和項目本身的前景，同時體現(xiàn)項目本身的文化內(nèi)涵和經(jīng)營觀念。B、 簡裝版規(guī)格大概 8 個版面，突出優(yōu)勢、促銷為主，鞏固項目高素質(zhì)物業(yè)形象，著 重介紹項目的優(yōu)勢、招商政策和投資回報，能吸引商家對項目的關(guān)注，也是銷售人員 推銷的重要支持點。4、 電臺廣告利用其傳播廣、成本低的特點，彌補其它廣告的不足之處。可錄制12 條廣告帶，在好時段、聽眾喜歡的頻道播出，同時也可以合作形式承辦節(jié)目。5、 售樓部的包裝 售樓部相當(dāng)整個項目的微型展覽館，是時代廣場整體形象的縮影，包括公司實力、服務(wù)、 管理等。售樓部的形象直接影響大眾對時代廣場的評價。A、 統(tǒng)一售樓部的辦

46、公用品：紙、筆、計算器等B、 統(tǒng)一銷售員工制服C、 展板制作 展板是售樓部重要組成部分，其內(nèi)容包括：地理位置、商鋪設(shè)施、交通環(huán)境、裝修標(biāo) 準(zhǔn)、銷控表等各種效果圖。D、項目模型制作制作精美的模型可令買家置身其中，從而增強購買決心。6、項目位置環(huán)境包裝A、 清理好項目的周圍環(huán)境，粉刷醒目的圍墻廣告。B、 在售樓部上面安裝大型噴畫廣告。7、霓虹燈彩旗、條幅廣告 在天寧路或其它商業(yè)繁榮地段的顯眼處（如人行天橋、大型建筑物等）制作出色的霓虹燈彩 旗、條幅廣告。8、公關(guān)宣傳活動在內(nèi)部認(rèn)購期第一天， 舉行慶祝儀式， 儀式可采用自助酒會與演出活動相結(jié) 合，邀請知名人士參加造勢， 地點可選在銷售現(xiàn)場或牌坊廣場。

47、 并準(zhǔn)備好帶廣告性質(zhì)禮品， 贈送到場嘉賓、觀眾。11.0 項目租售資金回收計劃本項目的資金回收及盈利能力通過物業(yè)的出售和物業(yè)的出租途徑實現(xiàn)，就目前的情況而 言，本項目的建筑結(jié)構(gòu)和裝修標(biāo)準(zhǔn)未最后定論，資金的回收計劃只能按前期項目的用資進(jìn)度 通過預(yù)售部分及物業(yè)租賃的方式實現(xiàn)，預(yù)計本項目 7 月下旬向市場推廣實施內(nèi)部認(rèn)購。具體 目標(biāo)如下：1、 2002年9月30日前完成資金回收（合同額）3000萬元整。2、2002年12月31日前完成資金回收（合同額）累計 8000萬元整（含以上 3000萬元）3、2003年 3 月 31 日前完成資金回收 （合同額）累計 13000 萬元整 （含以上 8000 萬

48、元 ）4、2003 年 6 月 31 日前完成資金回收（合同額）累計 18000 萬元整 （ 含以上 13000 萬 元） 。本項目的出租盈利能力必待本項目基本建成（商場部分）后再進(jìn)行具體的測算。12.0 對項目建筑設(shè)計的意見及建議建筑設(shè)計的合理性基于建筑物的使用功能定位。本建議是先將時代廣場的商業(yè)功能設(shè)定為以 大型超市零售業(yè)為主，休閑娛樂服務(wù)業(yè)為輔，并以休閑娛樂帶動零售的商業(yè)格局，以此出發(fā)點去 審視大廈的建筑設(shè)計。我司使用的圖紙是肇慶市建筑設(shè)計院 2001年 11月的版本。12.1 交通安排1、現(xiàn)設(shè)計方案只通過瑞州五路頭、尾兩個入口進(jìn)入商場（通過天橋進(jìn)入二層除外）建議項目臨街鋪設(shè)出入口與商場

49、連通，并對商場內(nèi)交通和間鋪要重新考慮。2、 增加停車位本項目（商場部分）地下停車場至少應(yīng)提供280 300個汽車位、 400 個摩托車位。停車場車道寬6m按建筑面積計算每個車位約4om，每個車位的實際占地約2.4 X 5.5 m,本項目地下層似不能提供足夠的場地，建議考慮以下幾種方法進(jìn)行調(diào)整： 將地下層范圍擴展到人行道及前廣場下方。 做兩層地下室（其中半層做設(shè)備層，一層半做停車場） 。 采用垂直升降多層停車系統(tǒng)。3、連通東北方向星湖牌坊廣場的現(xiàn)工藝品商場位置，引入牌坊廣場觀光客流。4、西側(cè)車庫入口與小區(qū)主入口相距過近，易發(fā)生人車干擾，容易造成車流堵塞小區(qū)主入口； 兩臺貨梯肯定不夠，建議增至四臺

50、。5、首層AB區(qū)圖未見物流路線安排，北側(cè)貨梯位置有待商榷；6、AB區(qū)二層圖帶有2.5m寬的外走廊，并將靠外廊的外圈商鋪向外開門成為獨立街鋪形式， 但未見在外走廊有連接牌坊廣場的天橋。7、三臺商場專用客梯置于東南角主入口東側(cè),其效果不及采用安置在透光中庭內(nèi)兩臺觀光 梯。8、主入口中庭前的兩部進(jìn)入負(fù)一層的自動扶梯應(yīng)設(shè)置在中庭的側(cè)面。9、裝卸貨區(qū)設(shè)置在北面, 而北面有發(fā)展成為步行購物街的構(gòu)想, 卸貨區(qū)與步行街之間是否會 產(chǎn)生時間和空間上的沖突,需慎重考慮。12.2 輔助場地5、主入口前廣場面積過小，不利于積聚人流，并且缺乏表演場地的空間；6、主入口采用旋轉(zhuǎn)門不妥，會造成管理難度大、人流物流疏散慢、親

51、和程度差（如做大型超市）等一系列復(fù)雜問題。建議撤消旋轉(zhuǎn)門，采用開放式門廳、使街外客人可以直接看見大堂內(nèi)的情景，可以自由進(jìn)入大堂。主入口大門寬約8m如采用雙門，則每個門寬度約為 56m；7、其他輔助通道亦應(yīng)取消旋轉(zhuǎn)門；8、A、B 區(qū)首層平面圖未見裝卸貨區(qū)，貨用垂直電梯與場外的通道口設(shè)置不妥，大型商場一 般每萬平方米須配置 5 個裝卸車位；9、 商場垃圾量大，現(xiàn)時垃圾處理中心離商場較遠(yuǎn)（在C、D 區(qū)西北側(cè)），建議在 A、B 區(qū)地下 增設(shè)一個收集轉(zhuǎn)運點；10、 從AB區(qū)首層平面見到環(huán)繞人行道及主入口廣場的標(biāo)高為負(fù)0.27，比馬路面負(fù)0.42高出0.15m，從圖面上看應(yīng)是梯級平臺的形式，應(yīng)設(shè)有“無障礙通道”；11、商場內(nèi)首層四個入口通道都設(shè)置梯級，應(yīng)設(shè)置坡面通道；12、 AB區(qū)首層北面，貨梯廳地面標(biāo)高負(fù)1.5m,比入口地面低1.25 m，圖示的入口通道坡面太陡，造成運貨手推車通行困難，通常高差與坡面的長度比例為 1:8 或1:10。12.3 其他1、中庭頂部加高56m,使熱空氣在頂部空間形成一個靜止積聚層，有利于減少空調(diào)能耗2、將來第四層做餐飲、娛樂,則應(yīng)有專用電梯及咨客接待處。12.4 A、B區(qū)的塔樓1 、 第四層裙樓頂做平臺花園、會所及康體設(shè)施（網(wǎng)球場、泳池等） 。2、兩棟塔樓建議將