房地產(chǎn)銷售基礎知識培訓資料2

1、2 房地產(chǎn)銷售基礎知識培訓資料(2009-07-12 21:47:54)房產(chǎn)素質(zhì)的不同而經(jīng)常波動。偏好、供求關(guān)系的變化及交易雙方的心態(tài)、這種價格通常隨著時間、是指交易雙方在正常情況下的成交價格，公平市價，市場價格可分為公平市價和非公平市價。這個價格對交易雙方來強迫交易等的影響。壟斷、如不了解市場行情、不受一些不良因素，說也是經(jīng)濟合理的。反之則為非公平市價。賣方認為是買方只按其愿付的價格購入，公平市價又可以說是賣方只按其要求的價格出售，最高價而買方認為是最低價，雙方均認為該項交易對己有益而自愿成交所形成的價格。公平市價形成的條件歸納起來有下列七個交易雙方 d)交易雙方具備充分信息 (c) 交易對

2、象具備市場性 (b)公開市場； (a)不受任何壓力正常合理的付款方式( g)適當?shù)钠陂g完成交易(f) 理性的經(jīng)濟行為 (e)理論價格 B理論價格它應該實現(xiàn)的價格。是如果將房地產(chǎn)放在合理的市場上交易，房地產(chǎn)的理論價格，不是事實，但又是客觀存在的。評估價格 C推測是估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格作出的一種估計、簡稱評估價，房地產(chǎn)的評估價格，或判斷。評估價格也不是事實。在許可由于房地產(chǎn)缺乏完全市場，房地產(chǎn)的評估價與市價有著密切的關(guān)系。在評估市價時，買賣的制度下，這種情況下的評估價往往會成為市價。專門有估價機構(gòu)為交易雙方提供服務，值得注意的是，由于估價者的經(jīng)驗、知識、愛好、利害關(guān)系等的不同，同一宗房地產(chǎn)

3、，不同必須建立健全估價所以為求評估價格客觀合理，的估價者評估出來的價格可能不完全相同。具有豐富經(jīng)驗的估價人員一般來說，制定估價技術(shù)標準和估價人員的職業(yè)道德準則。制度，評估出的價格，較接近于市價。如用市場比較法評估求得的價評估價還可根據(jù)評估時采用的評估方法不同而有不同的稱呼。用收益法評估求得的價格稱為收用成本法評估求得的價格稱為積算價格，格稱為比準價格，益價格。而實際評估出的可能是帶有估價人員主觀因素的需要評估的是客觀合理的價格，由上可見，價格，這兩者又都可能與估價對象在市場上真正交易起來的成交價格不同。但從理論上所，理論價格 =公平市價 =一個良好的評估價格、土地價格、建筑物價格、房地價格2建

4、筑土地、房地產(chǎn)的存在形態(tài)有下列三種：這是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來劃分的價格。物、房地。房地產(chǎn)價格通常有土地價格、建筑物價格、房地價格之分。土地價格 A如果是一此價格即指該塊土地的價格；如果是一塊無建筑物的空地，簡稱地價。土地價格，塊附有建筑物的土地，此價格是指該宗房地產(chǎn)中純土地部分的價格。同一塊土地，在估價時考慮（或假設）的 “生熟 ”程度不同，會有不同的價格。土地的 “生未征用補償?shù)霓r(nóng)地。購此土地者需進行征用補償，支付征地(a)熟”程度主要有下列六種：水通、通常是指路通、所謂 “三通一平 ”，已征用補償?shù)醋鋈ㄒ黄降耐恋亍?(b)補償費；已做三通一平以上的開發(fā)土地，如已做七通 (e) 已

5、做三通一平的土地 (c)電通和場地平整；一平的土地。 “七通 ”是指具備了道路、給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力等設施和條在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)附有待拆遷建筑物的土地。購此土地者需進(d)件，“一平 ”是指土地平整；已做拆遷安置的城市空地。 (f) 行拆遷安置，支付拆遷補償安置費建筑物價格如人們平常所說的房價，不包含其占用的土地的價格。建筑物價格是指建筑物部分的價格，通常是含有該建筑物占用的土地的價格在內(nèi)，購買一棟別墅的價格，購買一套商品房的價格，與這里的建筑物價格的含義不同。房地產(chǎn)價格往往同于上述人們平常所是指建筑物連同其占用的土地的價格，房地價格又稱房地混合價，說的房價。對于同一宗房地產(chǎn)來說：土地

6、價格房地價格建筑物價格房地價格土地價格建筑物價格建筑物價格房地價格土地價格、總價格、單位價格、樓面地價3這是一組按照房地產(chǎn)價格的表示單位來劃分的價格?？們r格房地產(chǎn)總價格的根據(jù)情況不同，是指一宗房地產(chǎn)的整體價格。簡稱總價，房地產(chǎn)的總價格，的高級公寓的價格， 200m 一套面積為的土地價格， 500m 它可能是一塊面積為內(nèi)容也不容，或者是一國全也可能是一個地區(qū)范圍內(nèi)的全部房地產(chǎn)的價格，的土地的價格， km 或一片部房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)的總價格一般不能說明房地產(chǎn)價格水平的高低。單位價格對是指單位土地面積的土地價格；對土地的單位價格來說，簡稱單價。房地產(chǎn)的單位價格，是指對房地的單位價格來說，是指單位建

7、筑物面積的建筑物價格；建筑物的單位價格來說，單位建筑物面積的房地價格。房地產(chǎn)的單位價格可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。土地單位價格與土地以土地為例，面積單位及面積含義。要認清貨幣單位、認清單位價格，總價格的關(guān)系為：土地單位價格土地總價格土地總面積如我單位面積土地價格表示方式不盡相同，由于各國或個地區(qū)的土地面積的計量單位不同，臺，平方米） 1 平方英尺合 10.764（香港采用每平方英尺地價國內(nèi)地通常采用每平方米地價，0.303 灣采用每坪地價（大約。有時土地面積單位還采用畝、公頃等。對于住平方米） 1 坪和宅來講，又有單位建筑面積、使用面積或居住面積的價格之分。樓面地價樓面地價與土是平均到每單位

8、建筑面積上的土地價格。又稱單位建筑面積地價，樓面地價，地總價格的關(guān)系為：樓面地價土地總價格建筑總面積樓面地價土地單價容積率三者之間的關(guān)系，即：土地單價、由此公式可以找到樓面地價、容積率弄清樓面地價的作用有著十分重要的意義。樓面地價往往比土地單價更能說在現(xiàn)實生活中，明土地價格水平的高低。、所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格4在交易中交易的可能是所同一房地產(chǎn)，這是一組按照所交易的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)來劃分的價格。有權(quán)，也可能是使用權(quán)，還可能是其他權(quán)利，如地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、采伐權(quán)、采石權(quán)、耕作權(quán)等。中國當前主要是所有權(quán)和使用權(quán)。所有權(quán)價格房地產(chǎn)所有權(quán)價格還可依據(jù)所有權(quán)是是指交易房地產(chǎn)所有權(quán)的價

9、格。房地產(chǎn)的所有權(quán)價格，否完全再細分。如根據(jù) “權(quán)利束 “理論，所有權(quán)為占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和，但若在所有權(quán)上設定了他項權(quán)利，則所有權(quán)變得不完全，其價格因此而降低。使用權(quán)價格目前中國有償出讓土地以土地為例，是指交易房地產(chǎn)使用權(quán)的價格。房地產(chǎn)的使用權(quán)價格，“土地使用條規(guī)定： 7 第中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的價格都是土地使用權(quán)價格。由土地使用者向國家是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，權(quán)出讓，從國家那里獲得的土地使用權(quán)的價格的法定名稱為 ”據(jù)此，支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)可因使各地的內(nèi)容也不盡相同。多稱為

10、地價款、但現(xiàn)實中有各種演變，出讓金。年、 30 用權(quán)年限的長短區(qū)分為各種使用權(quán)價格，如 年的使用權(quán)價格。 70 年、 50其他權(quán)利價格C如地上權(quán)泛指除上述所有權(quán)價格和使用權(quán)價格以外的權(quán)利價格，其他權(quán)利價格未具體列明，的價格、永佃權(quán)的價格等。、買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征用價格 5 買賣價格 A賣簡稱買賣價或買價、實物或其他有價物，是以買賣方式支付或收取的貨幣額，買賣價格，價。B 租賃價格中國目前的房租有市場在房地混合場合俗稱房租。在土地場合稱地租，租賃價格常稱租金，、商品租金、成本租金、準成本租金和福利租金。租金（或稱協(xié)議租金）抵押價格 C抵押價由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩裕?/p>

11、為抵押貸款而評估的房地產(chǎn)價格。抵押價格，到期不能償還需要強制出售時該房地產(chǎn)的價值可達到的數(shù)額。因為是 (a)格的評估應基于：有所謂 “寧故一般要比市價低，不能將該房地產(chǎn)放在較理想的市場背景下評估。強制出售，(b)估其少，勿估其多，具有保守性 ”。從理論上講，抵押價格評估是一種預期價格的評估避免貸款人承擔任何不必要的風險，所以抵押價格應是扣除強制處置稅費后的價值，即處置稅費 -預期價值 =抵押價格因為貸款人可以貸款人的款項仍然是有保障的，在抵押貸款中借款人即使無力償還，這樣，根據(jù)約定從抵押的房地產(chǎn)中收回貸出的資金。課稅價格 D具體的課稅由估價人員估定的作為房地產(chǎn)課稅基礎的價格。課稅價格是指政府為

12、課征賦稅，如何，要視課稅政策而定。征用價格 E征用價格，是為政府征收房地產(chǎn)補償而評定的價格。、拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格6這是一組與房地產(chǎn)交易（或出讓）所采用的方式相聯(lián)系的價格分類。拍賣價格 A房地產(chǎn)的拍賣價格，是指采用拍賣方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。招標價格 B房地產(chǎn)的招標價格，是指采用招標方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。協(xié)議價格 C房地產(chǎn)的拍賣價格，是指采用協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。上述三種價格的關(guān)系D是指在指定時間及公開場拍賣出讓土地使用權(quán)，從中國目前城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓來看，土地最終由出價最高者競投者手舉統(tǒng)一編號的牌子應價，在土地拍賣主持人的主持下，合，由

13、符合指定的單位或個人以書面投標的是指在指定的期限內(nèi)，招標出讓土地使用權(quán)，獲得；形式，競投某塊土地，土地由誰獲得，一般不僅考慮投標價格，還考慮其他條件，如規(guī)劃建一般是政府與協(xié)議出讓土地使用權(quán)，但投標內(nèi)容也有僅限于出標價的；設方案和企業(yè)資信，協(xié)商確定出讓價格。非商品住宅）（如政府需要扶持的高科技項目，特定的用地者協(xié)議出讓一慈善、宗教提供土地的方式，衛(wèi)生、由于是政府部門對那些要扶持的高科技工業(yè)或教育、所以選定的土地使用通常開要考慮開發(fā)方案，招標方式由于不僅考慮報價，般會降低地價；但單純以報價方式投標有抬高地價的作用；因此有抑制地價的作用；者不一定是出價最高者，通因此，所以最能抬高地價。由于土地由誰取得完全靠報出的價格的高低，在拍賣的場合，常情況下采用協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標，拍賣的最高。、基準地價、標