通州太空港總部基地專題研究

1、本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。2022-2-92022-2-9功能定位策劃專篇功能定位策劃專篇本報告是嚴(yán)格保密的。2國際總部基地六大發(fā)展模式國際總部基地六大發(fā)展模式模式模式1 1 ：制造加工型制造加工型總部基地總部基地模式模式3 3 ：研發(fā)及高科研發(fā)及高科技型總部基地技型總部基地模式模式4 4 ：企業(yè)內(nèi)腦型企業(yè)內(nèi)腦型總部基地總部基地模式模式5 5 ：后臺服務(wù)型后臺服務(wù)型總部基地總部基地模式模式6 6：聯(lián)合國等國聯(lián)合國等國際組織型總部基地際組織型總部基地Park west西區(qū)商務(wù)花園二期哥本哈根機(jī)場商務(wù)花園Park west西區(qū)商務(wù)花園、硅谷劍橋商務(wù)花園上海浦東張江銀行卡產(chǎn)業(yè)園紐約聯(lián)合

2、國總部、日內(nèi)瓦聯(lián)合國總部、模式模式2 2 ：物流型總部物流型總部基地基地交通便利，易于原材料、成品等運(yùn)輸；市政設(shè)施水平較高，水、電、能源等要有特殊要求；政策支持；標(biāo)桿企業(yè)帶動；形成相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈?？拷鼨C(jī)場（國門型），基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通發(fā)達(dá)，占地面積廣闊，符合行業(yè)特點的辦公場所產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)突出，基礎(chǔ)設(shè)施特別是電信IT設(shè)施先進(jìn)，優(yōu)厚的稅收政策，交通發(fā)達(dá)，標(biāo)桿企業(yè)帶動良好的商務(wù)基礎(chǔ)；多種交通方式，方便、快捷的到達(dá)市區(qū)；環(huán)境優(yōu)美；城市人力資源基礎(chǔ)好；高速信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；標(biāo)桿企業(yè)帶動；以主流企業(yè)為主要業(yè)務(wù)對象的服務(wù)公司入駐。土地價格優(yōu)勢，優(yōu)惠政策，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，標(biāo)桿企業(yè)榜樣作用，基礎(chǔ)設(shè)施特別是電信IT設(shè)

3、施先進(jìn)。重大國際歷史事件發(fā)生地，具有較高國際地位；開放性、國際性的氛圍，對交通、環(huán)境、人文素質(zhì)要求較高，辦公環(huán)境優(yōu)美，國際新興組織的聚集模模 式式 K P I K P I 案案 例例本報告是嚴(yán)格保密的。3概況：概況：l位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，一期占地50ha，到2003年底共有15家企業(yè)入駐，主要是移移動通信終端產(chǎn)品動通信終端產(chǎn)品的制造商以及零部件的制造商、服務(wù)商，園區(qū)員工接近15000人；l產(chǎn)業(yè)鏈高度聚集產(chǎn)業(yè)鏈高度聚集區(qū)域，土地空間需求大，必須有足夠的儲備滿足今后擴(kuò)容的需要，整個開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積一期為15平方公里，二期為100平方公里；l制造業(yè)更注重基礎(chǔ)設(shè)施的完善基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度，例如用電量

4、要達(dá)到5000kV以上，用水量也較大；l 整個區(qū)域?qū)賴壹夐_發(fā)區(qū)，政策透明，優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策支持，24小時通關(guān)服務(wù)和24小時物流監(jiān)管，實現(xiàn)“零庫存”。l入園企業(yè)通?？紤]整體成本：土地、建設(shè)廠房、基礎(chǔ)設(shè)施連接、運(yùn)營成本等。l 諾基亞以龍頭企業(yè)諾基亞以龍頭企業(yè)的身份聚攏了包括芯片、集成電路板、機(jī)殼、顯示屏等移動通訊的20多家企業(yè)入駐。l交通便利，京津塘高速公路，規(guī)劃中將有地鐵5號線、亦莊專線等捷運(yùn)。l環(huán)境優(yōu)美，設(shè)有高爾夫球場，涼水河。 l 開發(fā)區(qū)內(nèi)廠房建設(shè)期較短（1年左右），廠房可租賃、出售，廠房形式多樣，適宜成套設(shè)備生產(chǎn)。 加工制造型總部基地加工制造型總部基地案例案例 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)星網(wǎng)工業(yè)

5、園北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)星網(wǎng)工業(yè)園成功要素：交通便利，易于原材料、成品等運(yùn)輸；成功要素：交通便利，易于原材料、成品等運(yùn)輸； 市政設(shè)施要求高，水、電、能源等要有特殊要求；市政設(shè)施要求高，水、電、能源等要有特殊要求； 政策支持；政策支持； 標(biāo)桿企業(yè)帶動；形成相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈；標(biāo)桿企業(yè)帶動；形成相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈；本報告是嚴(yán)格保密的。4物流型總部基地物流型總部基地案例案例 哥本哈根機(jī)場商務(wù)花園哥本哈根機(jī)場商務(wù)花園概況：概況：l位于歐洲四大國際機(jī)場之一的哥本哈根國際機(jī)場東部哥本哈根國際機(jī)場東部，接通世界各地130多個機(jī)場；l整個地區(qū)有完善的基礎(chǔ)設(shè)施和發(fā)達(dá)的公交系統(tǒng)完善的基礎(chǔ)設(shè)施和發(fā)達(dá)的公交系統(tǒng)。設(shè)有國際火車站，同時也是

6、連結(jié)斯堪的納維亞和中歐國際高速公路的要點，可以方便的乘火車、飛機(jī)、汽車方便到達(dá)商務(wù)花園；乘火車或開車到達(dá)哥本哈根中心只需10到15分鐘，瑞典南中部大部分城市和商務(wù)花園在兩三小時地上旅程內(nèi)可達(dá)。l哥本哈根平均教育程度很高平均教育程度很高，為商務(wù)花園提供了非常好的人力資源基礎(chǔ)；l占地41.8ha，建筑面積22.0ha，設(shè)計最大程度的符合物流行業(yè)的先行要求設(shè)計最大程度的符合物流行業(yè)的先行要求，并考慮和整體區(qū)域的景觀協(xié)調(diào)；l開發(fā)商開發(fā)手法靈活，自建辦公物業(yè)出租，同時也為企業(yè)定制產(chǎn)品，而且可將地塊出租有企業(yè)自建。 成功要素：毗鄰大型國際機(jī)場；成功要素：毗鄰大型國際機(jī)場； 多種交通方式組合，與市區(qū)聯(lián)系緊密

7、；多種交通方式組合，與市區(qū)聯(lián)系緊密； 城市人力資源基礎(chǔ)好；城市人力資源基礎(chǔ)好； 充分考慮物流行業(yè)特點規(guī)劃設(shè)計商務(wù)花園充分考慮物流行業(yè)特點規(guī)劃設(shè)計商務(wù)花園本報告是嚴(yán)格保密的。5企業(yè)企業(yè)內(nèi)腦型內(nèi)腦型總部基地案例總部基地案例 劍橋商務(wù)花園劍橋商務(wù)花園概況概況：l位于劍橋大學(xué)城東北部劍橋大學(xué)城東北部，城內(nèi)唯一的商務(wù)辦公物業(yè)組團(tuán)；l交通狀況非常理想交通狀況非常理想，緊鄰A14雙向路，附近有三條高速公路去往國內(nèi)各個方向，30分鐘就能達(dá)到國際機(jī)場，城際火車不到1小時就可以到達(dá)倫敦；l12座主樓，建筑面積31600平米，建筑形式多為三層的單體樓，單體體量從1100到5000不等；l平均教育程度很高平均教育程度

8、很高，為商務(wù)花園提供了非常好的人力資源基礎(chǔ)；l全部出租，可分割可整租，可以冠名辦公樓；l有為各種公司提供金融、法律、審計等中介服務(wù)的公司有為各種公司提供金融、法律、審計等中介服務(wù)的公司。成功要素：良好的商務(wù)基礎(chǔ)；成功要素：良好的商務(wù)基礎(chǔ)； 環(huán)境優(yōu)美；環(huán)境優(yōu)美； 多種交通方式組合，方便、快捷的到達(dá)市區(qū)；多種交通方式組合，方便、快捷的到達(dá)市區(qū)； 城市人力資源基礎(chǔ)好；城市人力資源基礎(chǔ)好； 中介服務(wù)公司入駐，為主導(dǎo)企業(yè)提供便利的服務(wù)。中介服務(wù)公司入駐，為主導(dǎo)企業(yè)提供便利的服務(wù)。 本報告是嚴(yán)格保密的。6后臺服務(wù)型總部基地案例后臺服務(wù)型總部基地案例 上海浦東張江銀行卡產(chǎn)業(yè)園上海浦東張江銀行卡產(chǎn)業(yè)園概況概況

9、：l浦東張江銀行卡產(chǎn)業(yè)園 是“浦東總部園” 的園區(qū)之一，占地92萬平米；l“浦東總部園”旨在吸引全球的公司總部、執(zhí)行總部、運(yùn)行中心、結(jié)算中心等；建這個總部園是為了更好地吸引具有“ 2.5產(chǎn)業(yè)” *1內(nèi)涵的總部集聚，形成有機(jī)和諧的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)；l張江聚焦“ 2.5產(chǎn)業(yè)”體現(xiàn)在銀行卡領(lǐng)域，目的在于吸引國內(nèi)外各類金融機(jī)構(gòu)的后臺核心，包括數(shù)據(jù)處理中心、信息中心、營運(yùn)中心等落戶銀行卡產(chǎn)業(yè)園，最終實現(xiàn)向“國際金融信息后臺服務(wù)基地”的戰(zhàn)略性拓展。l已經(jīng)落戶張江的 50多家跨國公司地區(qū)總部和研發(fā)中心，形成了“ 2.5產(chǎn)業(yè)”的“頭腦基地頭腦基地”和和“知識源泉知識源泉”。包括中國銀聯(lián)全國信息處理中心、平安保險全國客

10、戶服務(wù)暨后援技術(shù)中心、交通銀行數(shù)據(jù)處理中心等。成功要素：在土地獲取和稅收方面的優(yōu)惠政策；成功要素：在土地獲取和稅收方面的優(yōu)惠政策； 標(biāo)桿企業(yè)榜樣作用和商務(wù)聚集效應(yīng)；標(biāo)桿企業(yè)榜樣作用和商務(wù)聚集效應(yīng)； 基礎(chǔ)設(shè)施特別是電信基礎(chǔ)設(shè)施特別是電信IT IT設(shè)施先進(jìn)；設(shè)施先進(jìn)； 交通便利交通便利+ +環(huán)境優(yōu)美。環(huán)境優(yōu)美。l *1“ 2.5產(chǎn)業(yè)”：是指介于第二和第三產(chǎn)業(yè)之間的產(chǎn)業(yè)，既有服務(wù)、貿(mào)易、結(jié)算等第三產(chǎn)業(yè)管理中心的職能，又具備獨(dú)特的研發(fā)中心、公司核心技術(shù)產(chǎn)品的生產(chǎn)中心和現(xiàn)代物流運(yùn)行服務(wù)等第二產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的職能。已經(jīng)落戶張江的 50多家跨國公司地區(qū)總部和研發(fā)中心，形成了“ 2.5產(chǎn)業(yè)”的“頭腦基地頭腦基地”和

11、和“知識源泉知識源泉”。項目單位與項目名稱建設(shè)內(nèi)容中國銀聯(lián)股份有限公司；中國銀聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地行政區(qū)、信息交換及處理區(qū)、研發(fā)區(qū)、呼叫服務(wù)區(qū)、綜合技術(shù)/商務(wù)支援區(qū)、會展、培訓(xùn)與后勤區(qū)等中國平安人壽保險股份有限公司； 中國平安全國客戶服務(wù)及后援技術(shù)中心電腦電話中心、客戶服務(wù)中心、后援技術(shù)中心、培訓(xùn)中心等某商業(yè)銀行；信息中心（上海）數(shù)據(jù)處理中心、呼叫中心、災(zāi)備服務(wù)中心、培訓(xùn)中心等某商業(yè)銀行；數(shù)據(jù)處理中心（上海）數(shù)據(jù)理中心和軟件中心、業(yè)務(wù)運(yùn)營中心、信用卡和客戶服務(wù)中心、檔案受理中心、培訓(xùn)中心等本報告是嚴(yán)格保密的。7研發(fā)及高科技型總部基地總部基地案例研發(fā)及高科技型總部基地總部基地案例Park westPa

12、rk west西區(qū)商務(wù)花園（一）西區(qū)商務(wù)花園（一）概況概況：lPARK WEST（西區(qū)花園，以下簡稱PW）位于都柏林市西部的NANGOR大街旁l占地面積91公頃（約合230英畝），是愛爾蘭最大的商務(wù)花園，l其景觀花園內(nèi)布滿了各式各樣的雕塑，水景，道路兩旁樹木林立，配套的娛樂休閑設(shè)施一應(yīng)俱全。l在商務(wù)花園的規(guī)劃中，將建成一座占地40000平方英尺的娛樂中心，包括：體育館，網(wǎng)球、壁球館、飯店、商店及酒吧。開發(fā)商將最大限度的利用好園區(qū)南部邊界的大運(yùn)河資源，修建一個集垂釣，泊船，休憩，劃船為一體的周邊休閑場所。本報告是嚴(yán)格保密的。8研發(fā)及高科技型總部基地總部基地案例研發(fā)及高科技型總部基地總部基地案例P

13、ark westPark west西區(qū)商務(wù)花園（二）西區(qū)商務(wù)花園（二）概況概況：lPARK WEST擁有一座市郊通勤火車的侯車站、專業(yè)的公交運(yùn)輸設(shè)施、寬敞的停車位以及能夠快速到達(dá)M50與NASS公路的快速通道，無論從市中心還是周邊地區(qū)，都可以便捷的進(jìn)入商務(wù)花園l14，000，000英鎊，用于園區(qū)先進(jìn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。PW擁有世界先進(jìn)水準(zhǔn)的光纖通信技術(shù)，這些完善的通信設(shè)施恰好滿足了園區(qū)內(nèi)大型跨國企業(yè)的需求。l所有入園的企業(yè)都可以享受到優(yōu)厚的稅收政策。對于擁有房屋產(chǎn)權(quán)的業(yè)主（自住業(yè)主owner-occupier），免征營建成本稅（其中第一年征收50%）；對于租戶，可享受10年的雙倍房租津貼；私人投資

14、者也可以享受免征營建成本稅的待遇（其中第一年征收25%），地方當(dāng)局采取機(jī)動稅率的方式，在10年中逐漸減輕稅率，使稅率從第一年的100%減少到第十年的10%。l在“企業(yè)園”內(nèi)有資格享受稅收減免的企業(yè)，主要是那些在國際貿(mào)易交往中涉及以下幾種行業(yè)的：數(shù)據(jù)處理，呼叫中心服務(wù)，軟件開發(fā)，醫(yī)療保健及研發(fā)。l辦公樓面積大小的靈活多變性，其面積從3000到1000000平方英尺不等。本報告是嚴(yán)格保密的。9研發(fā)及高科技型總部基地總部基地案例研發(fā)及高科技型總部基地總部基地案例Park westPark west西區(qū)商務(wù)花園（三）西區(qū)商務(wù)花園（三）概況概況：l作為一家專業(yè)的高新技術(shù)商務(wù)花園，PW以其特有的魅力，吸引

15、了眾多跨國公司的加盟，所涉及的行業(yè)也包羅萬象，包括：信息技術(shù)、醫(yī)藥與保健、計算機(jī)、電子與軟件。l到2003年為止，PW吸引了30000人來這里就業(yè)。預(yù)計最終價值可達(dá)10億英鎊，成為M50干道沿線的一座新地標(biāo)。PW商務(wù)花園未來發(fā)展前景明朗，目前這一地區(qū)已變成現(xiàn)代化的商住兩用的理想場所。 成功要素：交通便利；成功要素：交通便利； 基礎(chǔ)設(shè)施特別是電信基礎(chǔ)設(shè)施特別是電信IT IT設(shè)施先進(jìn)；設(shè)施先進(jìn)； 稅收優(yōu)厚政策，特別吸引涉及國際貿(mào)易交往的企業(yè)；稅收優(yōu)厚政策，特別吸引涉及國際貿(mào)易交往的企業(yè)； 建筑景觀獨(dú)特優(yōu)勢，風(fēng)景優(yōu)美；建筑景觀獨(dú)特優(yōu)勢，風(fēng)景優(yōu)美； 生活娛樂配套設(shè)施完善；生活娛樂配套設(shè)施完善； 辦公樓

16、面積大小靈活多變；辦公樓面積大小靈活多變； 逐漸向綜合性發(fā)展。逐漸向綜合性發(fā)展。本報告是嚴(yán)格保密的。10概況：概況：l聯(lián)合國總部大樓坐落于東河之濱，由位于紐約曼哈頓第一大道上的4幢建筑組成，占據(jù)6個街段，1952年投入使用。l土地?zé)o償贈送：這塊地皮當(dāng)年由美國洛克菲勒家族捐助；該家族同時也將這塊土地四周的地面都買下來。l共有11位世界著名建筑師參與設(shè)計。 成功要素：重大國際歷史事件發(fā)生地，具有較高國際地位；成功要素：重大國際歷史事件發(fā)生地，具有較高國際地位； 開放性、國際性的氛圍；開放性、國際性的氛圍； 對交通、環(huán)境、人文素質(zhì)要求較高；對交通、環(huán)境、人文素質(zhì)要求較高； 辦公環(huán)境優(yōu)美；辦公環(huán)境優(yōu)美

17、； 人流、信息流量高。人流、信息流量高。聯(lián)合國等國際組織總部型案例聯(lián)合國等國際組織總部型案例 紐約聯(lián)合國總部大廈紐約聯(lián)合國總部大廈本報告是嚴(yán)格保密的。11新加坡商務(wù)花園的發(fā)展背景：新加坡商務(wù)花園的發(fā)展背景：l東南亞的微型國家，幾乎沒有任何足以支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的自然擴(kuò)產(chǎn)資源和農(nóng)業(yè)資源；l 位于馬六甲海峽，成為連接歐亞的重要國際貿(mào)易口岸和節(jié)點國際貿(mào)易口岸和節(jié)點；l 政府發(fā)揮自身國際口岸優(yōu)勢主動吸引國際口岸優(yōu)勢主動吸引國際企業(yè)總部，尤其是吸引很多全球性大企業(yè)的亞洲區(qū)域總部進(jìn)入新加坡；l為了更集約、更有效的為國際企業(yè)總部提供相關(guān)服務(wù)，新加坡政府積極規(guī)劃并建設(shè)了國際商務(wù)花園，帶有強(qiáng)烈的政府色彩強(qiáng)烈的政府色彩

18、。l 在具體規(guī)劃建設(shè)中，有意識的注意了與大規(guī)模居住組團(tuán)的結(jié)合與大規(guī)模居住組團(tuán)的結(jié)合，由此帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，完善居住區(qū)域的城市功能新加坡商務(wù)花園為其所在區(qū)域發(fā)展的貢獻(xiàn)：新加坡商務(wù)花園為其所在區(qū)域發(fā)展的貢獻(xiàn)：l提供較多就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣€(wěn)定提供較多就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣€(wěn)定在新加坡九個主要商業(yè)區(qū)域就業(yè)分布比例中商務(wù)花園所在樟宜和裕廊兩個區(qū)域所提供的就業(yè)機(jī)會名列第三（最多的是中央商務(wù)區(qū)）；l拉動區(qū)域住宅需求，繁榮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)拉動區(qū)域住宅需求，繁榮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)樟宜和裕廊兩個區(qū)域均建設(shè)在新加坡的邊緣居住組團(tuán)區(qū)域，形成“職住一體”區(qū)。從左圖中可以看出，樟宜地區(qū)住宅的需求量和銷售量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新加坡各主要地區(qū)平均

19、值；住宅銷售量住宅需求量企業(yè)內(nèi)腦型總部基地案例企業(yè)內(nèi)腦型總部基地案例 新加坡商務(wù)花園（一）新加坡商務(wù)花園（一）本報告是嚴(yán)格保密的。12新加坡商務(wù)花園的建設(shè)經(jīng)驗：新加坡商務(wù)花園的建設(shè)經(jīng)驗：l商務(wù)花園的位置選擇方面注重與城市規(guī)劃緊密結(jié)合商務(wù)花園的位置選擇方面注重與城市規(guī)劃緊密結(jié)合城市邊緣區(qū)，土地成本相對較低；注重與城市交通的緊密聯(lián)系，均有城市輕軌與其他區(qū)域連接，且在商務(wù)花園所在區(qū)域設(shè)有復(fù)合化交通轉(zhuǎn)換點；注重與邊緣居住組團(tuán)的聯(lián)系，有助于完善城市功能，保持區(qū)域持久活力；l 商務(wù)花園的內(nèi)部規(guī)劃中注意地塊劃分的內(nèi)好性商務(wù)花園的內(nèi)部規(guī)劃中注意地塊劃分的內(nèi)好性保證每個地塊都能臨近內(nèi)部道路，有很好的交通可達(dá)性，

20、保證地塊內(nèi)的建筑具有自身的展示面，這樣的規(guī)劃方法同時保證了每個地塊都具有良好的商務(wù)價值；l注重對商務(wù)花園的配套設(shè)施的規(guī)劃注重對商務(wù)花園的配套設(shè)施的規(guī)劃為了避免商務(wù)花園建設(shè)成為變相的商業(yè)開發(fā)，新加坡城市促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會對配套設(shè)施的類別及比例做出了詳細(xì)規(guī)定：獨(dú)立于寫字樓外的配套設(shè)施，其規(guī)模最多不超過商務(wù)花園總建筑面積的15%；寫字樓內(nèi)部配套設(shè)施（如底層商業(yè)），其規(guī)?？梢詾榭偨ㄖ娣e的15-40%。裕廊裕廊樟宜樟宜企業(yè)內(nèi)腦型總部基地案例企業(yè)內(nèi)腦型總部基地案例 新加坡商務(wù)花園（二）新加坡商務(wù)花園（二）本報告是嚴(yán)格保密的。13總占地面積66.54公頃地塊數(shù)目62個總建筑面積109萬平米總占地面積33公

21、頃地塊數(shù)目20個總建筑面積22.7萬平米公司名稱公司名稱占地面積（平方占地面積（平方米）米）建筑面積（平建筑面積（平方米）方米）Applied Material30847710Honeywell2899.67249Invensys30467615Uitro technologies1904.44761IBM4073.610184新加坡樟宜商務(wù)花園規(guī)模及主要國際企業(yè)總部概況新加坡樟宜商務(wù)花園規(guī)模及主要國際企業(yè)總部概況公司名稱公司名稱占地面積（平方米）占地面積（平方米）Creative Technology Ltd.24580Acer Computer International Ltd.1172

22、9German Center for Industry &Trade Pte Ltd20264Nordle European Center11356Primefield Co Pte Ltd8677新加坡裕廊國際商務(wù)花園規(guī)模及主要國際企業(yè)總部概況新加坡裕廊國際商務(wù)花園規(guī)模及主要國際企業(yè)總部概況企業(yè)內(nèi)腦型總部基地案例企業(yè)內(nèi)腦型總部基地案例 新加坡商務(wù)花園（三）新加坡商務(wù)花園（三）本報告是嚴(yán)格保密的。14國際總部基地國際總部基地KPIKPI指標(biāo)體系指標(biāo)體系研發(fā)及高科技研發(fā)及高科技基地型基地型企業(yè)內(nèi)腦型企業(yè)內(nèi)腦型后臺服務(wù)型后臺服務(wù)型聯(lián)合國等國際聯(lián)合國等國際組織總部型組織總部型本報告是嚴(yán)格保密

23、的。15北京總部基地市場基本狀況：僅存在三類總部基地，發(fā)北京總部基地市場基本狀況：僅存在三類總部基地，發(fā)展情況各異展情況各異 制造加工型總部基地： 望京電子科技園 研發(fā)基地型總部基地： 中關(guān)村軟件園 中關(guān)村生命科學(xué)園 企業(yè)內(nèi)腦型總部基地： 亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)BDA、 豐臺區(qū)總部基地（國內(nèi)企業(yè)內(nèi)腦型）望京電子科技園中關(guān)村軟件園豐臺區(qū)總部基地亦莊BDA本報告是嚴(yán)格保密的。16中關(guān)村軟件園中關(guān)村軟件園位置位置海淀區(qū)東北旺鄉(xiāng)園區(qū)項目概況項目概況占地面積139萬平米建筑面積60余萬平米 總套數(shù)容積率0.44綠化率54.7配 套占地7.05公頃康體中心，每棟建筑可自己將地下室作為自助餐廳。獨(dú)棟面積區(qū)獨(dú)棟面積區(qū)

24、間間占地面積在600024000平米不等，相應(yīng)的建筑面積在700027000平米，標(biāo)志性建筑高度不超過15m，其余建筑高度均不超過12m。銷售價格銷售價格銷售狀況銷售狀況主要賣點主要賣點相關(guān)產(chǎn)業(yè)群集，規(guī)模效應(yīng)客戶特征客戶特征軟件科技研發(fā)生產(chǎn)。軟件企業(yè)分大中小三種規(guī)模：大型企業(yè)規(guī)模在12萬平方米建筑面積；中型企業(yè)0.51萬平方米；小型企業(yè)更偏愛租房或合建形式，一般以孵化器為主要類型，面積從2005000平方米不等。本報告是嚴(yán)格保密的。17中關(guān)村軟件園中關(guān)村軟件園KPI：群落聚集效應(yīng)突出；郊區(qū)化發(fā)展趨勢，優(yōu)厚的稅收政策；交通較為便利；辦公樓面積大小靈活多變；風(fēng)景優(yōu)美；標(biāo)桿企業(yè)帶動。優(yōu)勢：優(yōu)勢：l中

25、關(guān)村科技園的定位：高新技術(shù)的創(chuàng)新中心，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)基地，新型企業(yè)家的搖籃；創(chuàng)業(yè)企業(yè)集群。 l 政府政策扶持，建立各類孵化器，在稅收上進(jìn)行減免，政府行事高效。l充分發(fā)揮中關(guān)村所具有的科技支持系統(tǒng)的優(yōu)勢：一是大學(xué)，二是研究院所。中關(guān)村科技園區(qū)在周圍地區(qū)擁有像清華、北大等一大批著名的高等學(xué)府、中科院和中央各部的研究所。l落實國有企業(yè)（校辦、院辦、所辦企業(yè)）、準(zhǔn)國有企業(yè)（“集體企業(yè)”）創(chuàng)業(yè)者的產(chǎn)權(quán)激勵；l為創(chuàng)新企業(yè)開辟融資渠道。 發(fā)展現(xiàn)狀：發(fā)展現(xiàn)狀：l中關(guān)村核心區(qū)，目前大規(guī)模、高成本的市政開發(fā)，對大量的成長型科技企業(yè)產(chǎn)生了排擠效應(yīng)。l目前，中關(guān)村核心區(qū)為改善硬件設(shè)施，大量增加市政建設(shè)投入，使地價

26、水平居高不下，直接導(dǎo)致房價水平直線上升，影響到成長型的中型企業(yè)的運(yùn)營成本。據(jù)統(tǒng)計，有80%在中關(guān)村注冊的中小企業(yè)因為地價太貴，而離開園區(qū)另選辦公用地，中關(guān)村IT企業(yè)有39%在政策區(qū)以外有辦公面積，初步估算不少于100萬平方米。l一區(qū)七園的形成：成長型的中型企業(yè)，既希望能享受到科技園區(qū)的政策待遇，又能享受到科技園區(qū)的服務(wù)水平，同時又希望在立業(yè)的同時降低運(yùn)營成本，在這一方面，商務(wù)花園對中關(guān)村成長型的中型企業(yè)有很大的分流作用。因此，中關(guān)村科技園在郊區(qū)設(shè)立了幾個新的科技園，形成一區(qū)七園，但是配套設(shè)施和商務(wù)氛圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如核心區(qū)。國際案例國際案例KPIKPI總總結(jié)：結(jié)：群落聚集效應(yīng)突出，基礎(chǔ)設(shè)施特別是電信I

27、T設(shè)施先進(jìn)，優(yōu)厚的稅收政策，交通發(fā)達(dá)，辦公樓面積大小靈活多變，建筑景觀優(yōu)勢，標(biāo)桿企業(yè)帶動中關(guān)村科技園的發(fā)展基本符合研發(fā)及中關(guān)村科技園的發(fā)展基本符合研發(fā)及高科技型總部基地的國際發(fā)展趨勢高科技型總部基地的國際發(fā)展趨勢本報告是嚴(yán)格保密的。18亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)BDABDA國際企業(yè)大道國際企業(yè)大道位置位置亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 項目概況項目概況占地面積12萬平米建筑面積11萬平方米（地上萬平米），一期3萬平米左右 總套數(shù)43棟容積率0.77綠化率41配 套3700平米會所（康體、娛樂、就餐）， 車位65個/萬平米 獨(dú)棟面積區(qū)獨(dú)棟面積區(qū)間間1000-3000平米/棟，3、4層高 銷售價格銷售價格550

28、0-6000元/平米銷售狀況銷售狀況一期3萬平米15棟半年消化完，其中約70的業(yè)主為高新技術(shù)企業(yè) ，二期、三期銷售放緩主要賣點主要賣點定位于“國際企業(yè)內(nèi)腦型總部基地”?！半p生態(tài)”，享受中關(guān)村科技園政策客戶特征客戶特征成交客戶民營居多，且均為外地企業(yè)，有極少數(shù)亦莊工業(yè)園擴(kuò)容的客戶（資生堂），客戶比較追求個性化辦公、在乎辦公的環(huán)境本報告是嚴(yán)格保密的。19亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)BDABDA國際企業(yè)大道國際企業(yè)大道KPI：郊區(qū)化發(fā)展趨勢；優(yōu)厚的稅收政策；交通較為便利；辦公樓面積大小靈活多變；風(fēng)景較為優(yōu)美；非定位目標(biāo)型標(biāo)桿企業(yè)帶動。優(yōu)勢：優(yōu)勢：l受亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)輻射，享受中關(guān)村科技園和國家經(jīng)濟(jì)開發(fā)

29、區(qū)雙重政策 ；l政府政策扶持，在稅收上進(jìn)行減免，政府行事高效；l國際知名企業(yè)入園，標(biāo)桿型企業(yè)帶動；l市政配套設(shè)施完善，土地資源豐富；l 交通便捷。發(fā)展現(xiàn)狀：發(fā)展現(xiàn)狀：l受經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)前期大型制造型、生產(chǎn)型標(biāo)桿企業(yè)入駐影響，定位方向與目標(biāo)客戶心理認(rèn)知發(fā)生錯位。l政府目標(biāo)：發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)為主，同時發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)的服務(wù)型產(chǎn)業(yè)，將制約不符合此目標(biāo)的企業(yè)總部入駐。l雖然距離CBD較近，幾乎沒有傳承CBD商務(wù)及商業(yè)氛圍，成為商務(wù)不活躍區(qū)，慣性影響難以再有作為。 國際案例國際案例KPIKPI總結(jié)：總結(jié)：良良好的商務(wù)基礎(chǔ)；好的商務(wù)基礎(chǔ)；多種交通方式便利，方便、快捷的到達(dá)市區(qū)；城市人力資源基礎(chǔ)好；標(biāo)桿企業(yè)帶動；以主流

30、企業(yè)為主要業(yè)務(wù)對象的服務(wù)公司入駐；高速信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；經(jīng)營方式靈活；環(huán)境優(yōu)美。亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)原有的客戶基礎(chǔ)和區(qū)域定位使亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)原有的客戶基礎(chǔ)和區(qū)域定位使BDABDA不能承接不能承接CBDCBD良好的商務(wù)氛圍，因此原定位良好的商務(wù)氛圍，因此原定位難有市場作為。難有市場作為。本報告是嚴(yán)格保密的。20亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)BDABDA國際企業(yè)大道成交客戶分析國際企業(yè)大道成交客戶分析典型公司典型公司白領(lǐng)服飾世紀(jì)城房地產(chǎn)寶恒服裝設(shè)計3棟6000平米2000平米1000平米背景資料背景資料服飾行業(yè)，民營，已經(jīng)作出品牌，員工6070人，氛圍良好。地產(chǎn)公司，民營，行業(yè)領(lǐng)袖從事皮裘批發(fā)的國際貿(mào)易公司，

31、民營， 10人以下，總部在東四十條，現(xiàn)辦公面積200平米成交過程成交過程欲自行設(shè)計，遭拒絕；已流失；后在開發(fā)商努力下簽約。5月來訪，第一次來就認(rèn)可本案，不存在溝通障礙，第二次來后下定 原無需求，被誘導(dǎo)出來。原認(rèn)為價格（5300）合適，到場后認(rèn)為貴6400，而且不需要這么大。從總價平衡、業(yè)務(wù)擴(kuò)大、產(chǎn)品本身等點突破。價格談判經(jīng)歷三輪談判，成交6050元/平米。成交周期成交周期從客戶關(guān)注簽約，近一年；從追訪簽約，共計四個月。拆遷（貴友后面）因素也促使白領(lǐng)縮短簽約時間。三個月，（等合同一個半月，注冊一個月）估計正常情況下20天就能成交 從前期7月，三個月。客戶特點客戶特點老總有想象力和創(chuàng)造力，希望形成

32、自己的風(fēng)格。A樓，面積小，做倉庫；B樓，最漂亮，私人活動區(qū)，貴賓接待、健身房、游泳池；廠房加辦公。周期短，對地產(chǎn)熟悉，知道成本但無價格障礙 客戶開通。（非企業(yè)行為，類似賣住宅），未考慮熱水、供暖、就餐、車位等因素，后期客戶服務(wù)難度大。本報告是嚴(yán)格保密的。21體育器材公司：體育器材公司：工廠在馬駒橋，主營業(yè)務(wù)是健身培訓(xùn)，需求1600平米，已經(jīng)在總部基地買房，想退掉。置業(yè)計劃三個月之內(nèi)，30個人來看，多次，對產(chǎn)品有強(qiáng)烈好感，對周邊環(huán)境不關(guān)心（可能會欣賞）。購買原因：外地企業(yè)，考慮政府因素較高，總部基地的銷售與政府掛鉤；退房原因：與業(yè)務(wù)單位距離遠(yuǎn)，戶型不滿意，西南部區(qū)域環(huán)境差，社區(qū)雜亂。派格藍(lán)地：派

33、格藍(lán)地：童裝，前期客戶，要求：首付分期，一年交清；要有工廠；價格要降低；流失原因：對開發(fā)區(qū)無特殊偏好，價格阻力明顯。飲料公司：飲料公司：需求面積為辦公面積500800平米，廠房15002000平米，主要想購買廠房?？蛻粢裀ASS，PASS原因：不符合入園標(biāo)準(zhǔn)。新奧集團(tuán)：新奧集團(tuán)：需求面積為2000平米?，F(xiàn)在廊坊辦公，屬科技研發(fā)企業(yè)，計劃在北京設(shè)總部。此客戶已于2004年7月25日取消購買計劃，改為租賃。原因：老總覺得項目的獨(dú)棟朝向不好，價格高，資金不足。 依文服飾：依文服飾：需求2000平米，不認(rèn)可開發(fā)區(qū)的位置郊區(qū)遠(yuǎn)；不認(rèn)可本案位置荒（周邊可能是工廠）；定總部基地，流失原因：對區(qū)域大環(huán)境質(zhì)疑；

34、對本案的土地性質(zhì)、車位、費(fèi)用等方面有明顯不認(rèn)可；亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)BDABDA國際企業(yè)大道意向客戶分析國際企業(yè)大道意向客戶分析國內(nèi)企業(yè)國內(nèi)企業(yè)較多，需求較多，需求1000-20001000-2000平米平米本報告是嚴(yán)格保密的。22亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)BDABDA國際企業(yè)大道國際企業(yè)大道典型客戶分析典型客戶分析( (國內(nèi)客戶國內(nèi)客戶) ) 白領(lǐng)服飾有限公司：白領(lǐng)服飾有限公司：“中國職業(yè)女裝第一品牌” 在BDA國際企業(yè)大道買了6000平米共3棟研發(fā)辦公樓，建一個研發(fā)設(shè)計中心。白領(lǐng)服飾置業(yè)原因白領(lǐng)服飾置業(yè)原因香水效應(yīng)香水效應(yīng)：1、亦莊是北京唯一具有由大批世界500強(qiáng)企業(yè)搭建的國際化

35、平臺，站到這個平臺上，白領(lǐng)更容易實現(xiàn)國際化。2、新買的獨(dú)棟將是白領(lǐng)的亞洲總部駐地及研發(fā)設(shè)計基地，白領(lǐng)很看重BDA眾多世界500強(qiáng)企業(yè)扎堆的環(huán)境，他們先進(jìn)的經(jīng)營理念有利于白領(lǐng)邁上國際化的平臺。這好比進(jìn)香水店，即便不買，但身上也會被沾上香味。3、遷到理念和文化比較先進(jìn)的環(huán)境。由市場定位的企業(yè)遷址趨勢是，從接近原料到接近市場趨向于接近信息、接近高級人才。一些落后地區(qū)的企業(yè)紛紛往大城市遷徙就證明了這一點，比如匯源果汁集團(tuán)總部從山東沂源遷到北京就是典型的例子4、加工基地還是在外地，要遷的主要是研發(fā)和營銷基地。本報告是嚴(yán)格保密的。23亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)BDABDA國際企業(yè)大道國際企業(yè)大道典型客戶

36、分析典型客戶分析（國外客戶）（國外客戶）西班牙泰爾文特控制系統(tǒng)（北京）有限公司西班牙泰爾文特控制系統(tǒng)（北京）有限公司：全球?qū)崟rIT公司，幾十年來一直致力于為特定工業(yè)部門（能源、交通、運(yùn)輸以及環(huán)保）提供高技術(shù)附加值的IT解決方案。泰爾文特控制系統(tǒng)（北京）有限公司是西班牙名企泰爾文特集團(tuán)在華投資的獨(dú)資子公司，自1998年入駐開發(fā)區(qū)租賃物業(yè)辦公至今，企業(yè)規(guī)模已初步形成。 泰爾文特置業(yè)原因泰爾文特置業(yè)原因：1、認(rèn)可中國現(xiàn)在的政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境；2、在開發(fā)區(qū)買樓，一開發(fā)區(qū)的環(huán)境好；二是交通便利；三是區(qū)內(nèi)有很多國外的大型企業(yè)，產(chǎn)業(yè)氛圍好；四是各項配套服務(wù)十分完善；五也是最為關(guān)鍵的一點，開

37、發(fā)區(qū)的BDA國際企業(yè)大道的獨(dú)棟建筑風(fēng)格與設(shè)計理念非常符合泰爾文特的需要，并且還可以擁有自己獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。3、泰爾文特曾經(jīng)考慮過在開發(fā)區(qū)購地自建購地自建，但由于開發(fā)區(qū)土地政策的限制未能實現(xiàn)?，F(xiàn)在1000-3000平米的企業(yè)獨(dú)棟正好符合置業(yè)需要。本報告是嚴(yán)格保密的。24豐臺區(qū)總部基地豐臺區(qū)總部基地ABPABP位置位置西南四環(huán)豐臺科技園二期產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)項目概況項目概況占地面積65萬平方米建筑面積106萬平米，一期20萬平米，二期25萬平米，三期60-70萬平米 （三期包括4萬平米五星級酒店、12.5萬平米商業(yè)配套、含4萬平米總部小公寓，每套面積30-50平米）總套數(shù)500棟，6-12層高，8米

38、*8米大開間。容積率1.59綠化率50配 套總部基地內(nèi)每個庭院內(nèi)均設(shè)置面積約為200-500平米的餐廳（2層）、面積約為200-500m2的商務(wù)會所，4萬平米五星級酒店、12.5萬平米商業(yè)配套、含4萬平米總部小公寓（30-50平米），酒店及公寓的地下部分作康體娛樂休閑商服區(qū)，地上地下大型停車場，車位100個/萬平米 獨(dú)棟面積區(qū)間獨(dú)棟面積區(qū)間1200-6000平米/棟，主流3000-5000平米/棟（一期保留1棟1600平米小樓分層銷售）銷售價格銷售價格起價6600元/平米，現(xiàn)在對外報價均價7900元/平米，實際銷售均價7150元/平米 銷售狀況銷售狀況一期銷售95%銷售狀況較好，二期50%，銷售進(jìn)度放慢主要賣點主要賣點統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建設(shè)，智能化、低密度、生態(tài)型，集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部集群基地 ，被列為2003年北京市60大重點外商投資項目之一，北京市2003年69大重點工程之一，具有一定政府扶持背景?？蛻籼卣骺蛻籼卣?0%中央級企業(yè)和部委機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制的大型國有企業(yè)，30-40%在京的本地企業(yè)和各郊縣企業(yè)、外省市大型企業(yè)北京總部或駐京辦事處（多為設(shè)備、鋼鐵、通訊、汽車等傳統(tǒng)制造業(yè)公司），10%外企。（產(chǎn)業(yè)基地一期多為電子、生物醫(yī)藥、通訊等高科技電子公司） 本報告是嚴(yán)格保密的。25豐臺區(qū)總部基地豐臺區(qū)總部基地ABPABP本報告是嚴(yán)格保密的。2