工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程

1、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程第一：房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立1、公司設(shè)立準(zhǔn)備；2、申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)審批；3、 申請(qǐng)辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)；4、辦理工商注冊(cè) 登記；5、辦理稅務(wù)登記二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立6、申請(qǐng)批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書；7、辦理企業(yè)名稱登 記；&送審合資或合作合同、章程；9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書；10、辦理企業(yè)登記 開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)1、企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)；2、企業(yè)法人變更登記 費(fèi)；3、企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)；4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證 照費(fèi)第二：開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法 律程序1、選定

2、項(xiàng)目，簽定合作意向書；2、初步確定開 發(fā)方案；3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)；4、申報(bào)、審批項(xiàng)目 建議書；5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)1、可行性研究費(fèi)；2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照 費(fèi)第三：開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程 序一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)1、申報(bào)選址定點(diǎn)；2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3、 委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；4、辦理人防審核；5、 辦理消防審核；6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；7、住宅 設(shè)計(jì)方案的專家組審查；8、落實(shí)環(huán)保“三廢” 治理方案；9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批；10、 建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)；11、委托地

3、質(zhì)勘探；12、 委托初步設(shè)計(jì)；13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套14、征求主管部門審查意見；15、落實(shí)市政公用 設(shè)施配套方案；16、報(bào)審市政配套方案；17、市 政各管理部門提出市政配套意見；18、市政管線 綜合開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅 費(fèi)：1、工程勘察（測量）費(fèi)；2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)；3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)；4、竣工檔案保 證金；5、臨時(shí)用地費(fèi)；6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)；7、 建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)；&勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管 理費(fèi)；9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi) 第四：開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得取得開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序一、國有土地使用權(quán)的出讓：1、辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證；2、

4、辦理建設(shè)用地委托釘樁；3、辦 理國有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)；4、主管部門實(shí)地 勘察；5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審；6、委托地價(jià)評(píng) 估；7、辦理核定地價(jià)手續(xù)；&辦理土地出讓審 批；9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同；10、領(lǐng) 取臨時(shí)國有土地使用證；11、領(lǐng)取正式國有土地 使用證；12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還二、國有土地使用權(quán)的劃撥：13、國有土地使用 權(quán)劃撥用地申請(qǐng)、14、主管部門現(xiàn)場勘察、15、 劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批、16、取得劃撥用地 批準(zhǔn)三、集體土地的征用：17、征用集體土地用地申 請(qǐng)、18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案、19、 簽訂征地協(xié)議、20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議、21、確 定勞動(dòng)力安置方案

5、、22、區(qū)（縣）房地局審核各 項(xiàng)協(xié)議、23、市政府下文征地、24、交納菜田基 金、耕地占用稅等稅費(fèi)、25、辦理批地文件、批 地圖、26、辦理凍結(jié)戶口、27、調(diào)查戶口核實(shí)勞 動(dòng)力、28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作、29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工 作、30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作、31、地上物作 價(jià)補(bǔ)償工作、32、征地結(jié)案取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)： 1、地價(jià)款（土地出讓金）；2、資金占用費(fèi)；3、 滯納金；4、土地使用費(fèi)；5、外商投資企業(yè)土地 使用費(fèi)；6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)；7、土地 閑置費(fèi)；&土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi)；9、城 市土地使用稅；10、地價(jià)評(píng)估費(fèi)；11、出讓土地 預(yù)訂金；12、征地管理費(fèi)；13、

6、土地補(bǔ)償費(fèi)；14、 青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)；15、地上物補(bǔ)償費(fèi)；16、勞 動(dòng)力安置費(fèi)；17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)；18、新菜田 開發(fā)建設(shè)基金；19、耕地占用稅 第五：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序：1、委 托進(jìn)行拆遷工作、2、辦理拆遷申請(qǐng)、3、審批、 領(lǐng)取拆遷許可證、4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書、5、 辦理拆遷公告與通知、6、辦理戶口凍結(jié)、7、暫 停辦理相關(guān)事項(xiàng)、8、確定拆遷安置方案、9、簽 訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議、10、召開拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn) 行拆遷安置、11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款、12、拆 遷施工現(xiàn)場防塵污染管理、13、移交拆遷檔案資 料、14、房屋拆遷糾紛的裁決、15、強(qiáng)制拆遷開發(fā)項(xiàng)目拆遷安

7、置階段的相關(guān)稅費(fèi)：1、房 屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)；2、搬家補(bǔ)助費(fèi)；3、提前搬家獎(jiǎng) 勵(lì)費(fèi)；4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）；5、清理 費(fèi)；6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)；7、對(duì)從城區(qū)位置 較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的 居民的補(bǔ)助費(fèi)；&一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)；9、 房屋拆遷管理費(fèi)；10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi) 第六：項(xiàng)目的開工、建設(shè)、竣工階段項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作：1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)、2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正 式計(jì)劃、3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)、4、 交納自來水廠建設(shè)費(fèi)、5、交納污水處理廠建設(shè) 費(fèi)、6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)、7、交納供電貼費(fèi)及 電源建設(shè)集資費(fèi)、&土地有償出讓項(xiàng)

8、目辦理“四 源”接用手續(xù)、9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖、10、出 施工圖、11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔 案保證金、12、辦理消防審核意見表、13、審批 人防工程、辦理人防許可證、14、核發(fā)建設(shè)工程 規(guī)劃許可證、15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登 記二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)：16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)、17、招標(biāo)準(zhǔn)備、18、招標(biāo)通告、19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)、20、 編制招標(biāo)工程標(biāo)底、21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查 處確認(rèn)、22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招 標(biāo)、23、投標(biāo)單位資格審批、24、編制投標(biāo)書并 送達(dá)、25、召開招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場、26、召開開 標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開標(biāo)、27、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)

9、、28、發(fā)中 標(biāo)通知書、29、簽訂工程承包合同、30、工程承 包合同的審查三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理：31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)、32、建設(shè)工程 監(jiān)理、33、辦理開工統(tǒng)計(jì)登記34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)、35、辦理開工 前審計(jì)、36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅、37、領(lǐng)取固 定資產(chǎn)投資許可證38、報(bào)裝施工用水、電、路、39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi) 部門、40、協(xié)調(diào)交通管理部門、41、交納綠化建 設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)、42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工：43、施工場地的“三通一平” 、44、施工單位進(jìn) 場和施工暫設(shè)、45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè) 備安裝、46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督五

10、、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收：47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)、48、辦理開發(fā) 項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證 書、49、商品住宅性能認(rèn)定、50、竣工統(tǒng)計(jì)登 記、51、辦理竣工房屋測繪、52、辦理產(chǎn)權(quán)登記 項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)：1、三通一平費(fèi)、2、自來水廠建設(shè)費(fèi)、3、污水處理 廠建設(shè)費(fèi)、4、供熱廠建設(shè)費(fèi)、5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)、 6、地下水資源養(yǎng)蓄基金、7、地下熱水資源費(fèi)、 &市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）、9、開 發(fā)管理費(fèi)、10、城建綜合開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)、11、 建筑行業(yè)管理費(fèi)、12、綠化建設(shè)費(fèi)、13、公園建 設(shè)費(fèi)、14、綠化補(bǔ)償費(fèi)、15、路燈維護(hù)費(fèi)、16、 環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)、17、生活服

11、務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小 區(qū)配套費(fèi)）、18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）、 19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）、20、建安工 程費(fèi)、21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)、22、合同預(yù) 算審查工本費(fèi)、23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)、24、竣工 圖費(fèi)、25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金、26、實(shí)心黏土磚 限制使用費(fèi)、27、工程監(jiān)理費(fèi)28、工程標(biāo)底編 制管理費(fèi)、29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)、30、 超計(jì)劃用水加價(jià)、31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi) 32、占道費(fèi)、33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅第七：開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營階段開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的法律程序一、外銷商品房的銷售：1、辦理外銷商品房 預(yù)（銷）售許可證；2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律 師事務(wù)所；3、與購房

12、者簽訂認(rèn)購書；4、簽訂正 式買賣契約；5、辦理簽約公證；6、辦理外銷商 品房預(yù)售契約公證；7、辦理外銷商品房的預(yù)售 登記；&外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記；9、外銷商品房 抵押登記；10、樓宇交付入住手續(xù)；11、辦理產(chǎn) 權(quán)過戶手續(xù)二、內(nèi)銷商品房的銷售：12、提交完成建設(shè)項(xiàng)目 投資證明、13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管 協(xié)議、14、辦理內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證、 15、銷售項(xiàng)目備案、16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行 銷售、17、與購房者簽訂認(rèn)購書、18、與購房者 簽訂買賣契約、19、辦理預(yù)售登記、20、辦理轉(zhuǎn) 讓登記、21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)、22、樓 宇交付入住23、質(zhì)量保證書和使用說明書、24、 辦理

13、產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)三、房地產(chǎn)出租的綜合管理：25、房屋出租權(quán)的 確認(rèn)、26、申請(qǐng)房屋租賃許可證、27、出租人與 承租人簽訂書面承租協(xié)議、28、租賃當(dāng)事人辦理 租賃登記手續(xù)、29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租、30、房屋 租賃關(guān)系的終止四、房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)管理：31、房屋出租權(quán)的 確認(rèn)、32、出租人辦理房屋租賃許可證、33、出 租人辦理房屋租賃安全合格證、34、簽訂書 面租賃協(xié)議、35、租賃雙方辦理租賃登記備案手 續(xù)五、房地產(chǎn)的抵押：36、抵押權(quán)的設(shè)定、37、簽 訂抵押合同、38、辦理房地產(chǎn)抵押登記、39、抵 押房地產(chǎn)的占管、40、抵押房地產(chǎn)的處分開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費(fèi)：1、營業(yè)稅、2、 城市維護(hù)建設(shè)稅、3、教育費(fèi)附加、4、印花稅、5、契稅、6、土地增值稅、7、企業(yè)所得稅、& 個(gè)人所得稅、9、房產(chǎn)稅、10、城市房地產(chǎn)稅、11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、12、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)、13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)、14、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照 費(fèi)、15、房屋買賣登記費(fèi)、16、房屋買賣手續(xù)費(fèi)、17、房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)、18、租賃房屋審 核備案手續(xù)費(fèi)、19、租賃私房合同登記備案手續(xù) 費(fèi)、20、房屋租賃登記費(fèi)、21、房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi)、22、房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi)、23、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 費(fèi)、24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi) 第八：開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的