世外桃源的營(yíng)銷策劃

1、協(xié)信世外桃源項(xiàng)目營(yíng)銷策劃書2015.11.03世外桃源11、世外桃源項(xiàng)目認(rèn)知2、永川房產(chǎn)現(xiàn)狀分析3、項(xiàng)目SWOT分析4、項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略5、項(xiàng)目營(yíng)銷策略6、營(yíng)銷成本預(yù)算目 錄世外桃源2第一部分：世外桃源項(xiàng)目認(rèn)知1.1、項(xiàng)目概況1.2、賣點(diǎn)總結(jié)世外桃源31.1項(xiàng)目概況世外桃源4項(xiàng)目概況u【協(xié)信世外桃源】位于東部新區(qū)文昌路898號(hào)，占據(jù)永川門戶，坐擁神女湖、遠(yuǎn)眺茶山竹海、零距離望賢公園，距離新、老城區(qū)，高速路口都很近，且是政府規(guī)劃打造的生態(tài)旅游和高端住宅區(qū)。u總建筑面積930000，容積率1.2，綠地率30%，物業(yè)類型有高層、洋房、別墅，主力戶型是98-102城市洋房。u后期主題商業(yè)街長(zhǎng)樂坊、永川博物

2、館這兩項(xiàng)的建立，以及一些醫(yī)療、教育機(jī)構(gòu)的逐漸形成，都會(huì)大大提高世外桃源的升值潛力。世外桃源5位處東部新區(qū)核心，共享新區(qū)生活圈配套，距政府較近。世外桃源61.2賣點(diǎn)總結(jié)世外桃源7買點(diǎn)品牌品牌品質(zhì)品質(zhì)地段地段規(guī)模規(guī)模配套配套戶型戶型景觀景觀升值潛力升值潛力世外桃源8第二部分：永川房產(chǎn)現(xiàn)狀分析2.1、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析2.2、政策分析2.3、市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析世外桃源92.1競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析世外桃源10永川已經(jīng)形成三足鼎立的競(jìng)爭(zhēng)格局老城板塊：供應(yīng)量較少，有乾風(fēng)公園道、奧韻雅苑等住宅項(xiàng)目，檔次不高，規(guī)模不大，均價(jià)約3500元/平米左右。新區(qū)板塊：在售的奧蘭半島、文海泊金灣、巴塞羅那香寓等，均價(jià)約4300元/平米左右，

3、屬于銷售熱點(diǎn)片區(qū)。新區(qū)屬于發(fā)展階段，加之區(qū)政府的一些政策導(dǎo)向，新區(qū)會(huì)發(fā)展更好。三大湖板塊：政府重點(diǎn)打造的高品質(zhì)住宅區(qū)，目前有神女湖的世外桃源、興龍湖的金科中央公園城、鳳凰湖的三湖生態(tài)城等等，均價(jià)5200元/平米左右。這三大湖板塊環(huán)境好，適宜居住，加之屬于政府規(guī)劃區(qū)，將來(lái)升值潛力巨大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈。世外桃源11競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手代表分析各項(xiàng)目都有其自己的優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在以下樓盤與本項(xiàng)目進(jìn)行比較分析核心競(jìng)爭(zhēng)力核心競(jìng)爭(zhēng)力PK本項(xiàng)目對(duì)手勝出要素對(duì)手勝出要素中央公園城中央公園城三湖生態(tài)城三湖生態(tài)城乾風(fēng)紫園乾風(fēng)紫園品質(zhì)品質(zhì)+生態(tài)生態(tài)區(qū)位區(qū)位+價(jià)格價(jià)格區(qū)位區(qū)位+品質(zhì)品質(zhì)生態(tài)生態(tài)價(jià)格價(jià)格區(qū)位區(qū)位世外桃源122.2政策分析世外

4、桃源13政策分析第一第一第二第二第三第三在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況下，區(qū)政府在國(guó)家政策的基礎(chǔ)上出臺(tái)一系列的優(yōu)惠政策救市在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況下，區(qū)政府在國(guó)家政策的基礎(chǔ)上出臺(tái)一系列的優(yōu)惠政策救市對(duì)商品房、二手房交易，以現(xiàn)行政策全額征收契稅后，區(qū)財(cái)政對(duì)商品房、二手房交易，以現(xiàn)行政策全額征收契稅后，區(qū)財(cái)政按按50%返還給購(gòu)房人返還給購(gòu)房人對(duì)商品房、二手房交易，免收轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)對(duì)商品房、二手房交易，免收轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)對(duì)商品房、二手房交易，免收轉(zhuǎn)移對(duì)商品房、二手房交易，免收轉(zhuǎn)移登記費(fèi)登記費(fèi)世外桃源142.3市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析世外桃源15市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析永川現(xiàn)在屬于三四線城市，還會(huì)提升城市化率，加快城市化進(jìn)程。所以，會(huì)有

5、很多的農(nóng)村人口進(jìn)城買房，剛性需求強(qiáng)盛。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)，國(guó)家會(huì)出臺(tái)一系列政策救市，不會(huì)讓房地產(chǎn)一直持續(xù)低迷。隨著高鐵的通行，永川離重慶主城區(qū)就更近 ，這也刺激了一部分在主城區(qū)工作的人在永川買房。因?yàn)橛来ǖ姆績(jī)r(jià)確實(shí)比主城底很多，且上班也較方便。永川是一個(gè)職教中心，有許多的大學(xué)，大學(xué)的老師和每屆的畢業(yè)生是一個(gè)很好的市場(chǎng)。老師是一個(gè)比較固定的職業(yè)，多數(shù)人就會(huì)在此買房安家；畢業(yè)生也有很多在此實(shí)習(xí)，所以有廣大的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)總之市場(chǎng)廣闊世外桃源16第三部分：項(xiàng)目SWOT分析世外桃源17S S 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)地處永川新區(qū)，距高速路口近且處于主干道，交通便捷，地理位置優(yōu)越；政策支持，政府打造的

6、百萬(wàn)方高品質(zhì)生活區(qū)；毗鄰神女湖、望賢公園，環(huán)境優(yōu)雅，居住適宜度高；小區(qū)綠化率高，容積率低，內(nèi)部配套設(shè)施齊全，戶型合理且小區(qū)施行人車分流。世外桃源18W W 項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)目前項(xiàng)目所在位置周邊生活配套缺乏；所在區(qū)域在大眾的心理還較偏僻，是新區(qū)東部，但非新區(qū)中心；項(xiàng)目?jī)r(jià)格在永川相對(duì)較高，不具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)。世外桃源19O O 項(xiàng)目機(jī)會(huì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)后期主題商業(yè)街長(zhǎng)樂坊和永川博物館的建立，使區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅浑S著永川城市化水平提高，將使得更多農(nóng)村人口的剛性需求持續(xù)走高，給項(xiàng)目帶來(lái)更多市場(chǎng)機(jī)會(huì)；永川高鐵的通行，也會(huì)刺激主城區(qū)的人在永川買房。世外桃源20T T 項(xiàng)目威脅項(xiàng)目威脅現(xiàn)在永川房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于供求平衡，存

7、量較大；區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多；房地產(chǎn)市場(chǎng)總體不景氣，客戶處于觀望階段。世外桃源21第四部分：項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略 4.1、目標(biāo)市場(chǎng)4.2、市場(chǎng)定位世外桃源224.1目標(biāo)市場(chǎng)世外桃源23目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位l 政府高官、企業(yè)高層客戶：主力 35-60歲，有一定積蓄，自住改善型需求為主，兼有一定投資性需求，對(duì)品質(zhì)要求較高。l 教師、醫(yī)生、企業(yè)白領(lǐng)客戶：主力 28-50歲，有結(jié)婚置業(yè)需求，以首次置業(yè)為主。l周邊縣城、外出務(wù)工客戶：次主力 25-40歲，當(dāng)?shù)鼐用瘢杖氩桓?，想留在永川，以首次置業(yè)需求為主。l 投資者客戶：次主力 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，具有一定的投資眼觀，看中本項(xiàng)目的升值潛力。世外桃源244.2市場(chǎng)定位

8、世外桃源25永川高端生活風(fēng)向標(biāo)風(fēng)向標(biāo)：世外桃源是一個(gè)高品牌、高品質(zhì)的項(xiàng)目，是政府規(guī)劃打造的高端居住區(qū)，這里引領(lǐng)著永川居住潮流。世外桃源：世外桃源內(nèi)部的綠化率，外部的神女湖、望賢公園、茶山竹海，使你仿佛置身于正真的世外桃源 - 每個(gè)人心中都有一個(gè)世外桃源 風(fēng)景美筑 悠雅生活市場(chǎng)定位：就是在目標(biāo)客戶心目中塑造一種富有個(gè)性的獨(dú)特形象世外桃源26第五部分：項(xiàng)目營(yíng)銷策略 世外桃源27一、產(chǎn)品策劃本產(chǎn)品是高品質(zhì)住宅區(qū)，最突出優(yōu)勢(shì)是可拓展率高達(dá)本產(chǎn)品是高品質(zhì)住宅區(qū)，最突出優(yōu)勢(shì)是可拓展率高達(dá)90%90%，現(xiàn)就其，現(xiàn)就其主力戶型主力戶型98-10298-102城市洋房進(jìn)行解析：城市洋房進(jìn)行解析：戶型戶型建面建面

9、( () )可拓展面積（可拓展面積（) )A A戶型戶型三居室三居室101.57101.574646B B戶型戶型四居室四居室98.7898.78109109C C戶型戶型四居室四居室101.57101.57117117E E戶型戶型三居室三居室105.29105.294444F F戶型戶型四居室四居室109.59109.599595世外桃源28圖片欣賞E E戶型戶型F F戶型戶型世外桃源29二、價(jià)格策劃策劃合理價(jià)格是為什么？策劃合理價(jià)格是為什么？回收成本，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)回收成本，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？最大化？快速回籠資金？快速回籠資金？與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手打價(jià)格戰(zhàn)？與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手打價(jià)格戰(zhàn)？占領(lǐng)市場(chǎng)，吸引客戶？占領(lǐng)市場(chǎng)

10、，吸引客戶？制定價(jià)格的方法制定價(jià)格的方法: :利潤(rùn)導(dǎo)向利潤(rùn)導(dǎo)向需求導(dǎo)向需求導(dǎo)向競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向世外桃源30項(xiàng)目?jī)r(jià)格策劃 世外桃源是高品質(zhì)住宅區(qū)，不具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，所以不采取競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。世外桃源是高品質(zhì)住宅區(qū)，不具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，所以不采取競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。而會(huì)根據(jù)成本和銷售情況，把利潤(rùn)導(dǎo)向和需求導(dǎo)向兩種方法相結(jié)合。而會(huì)根據(jù)成本和銷售情況，把利潤(rùn)導(dǎo)向和需求導(dǎo)向兩種方法相結(jié)合。價(jià)格策劃方法：價(jià)格策劃方法：方法一方法一: :利潤(rùn)導(dǎo)向法利潤(rùn)導(dǎo)向法方法二：需求導(dǎo)向法方法二：需求導(dǎo)向法在銷售一段時(shí)間后，可根據(jù)市場(chǎng)需求和銷售情況做一定的價(jià)格調(diào)整，以便占領(lǐng)在銷售一段時(shí)間后，可根據(jù)市場(chǎng)需求和銷售情況做一定的價(jià)格調(diào)整

11、，以便占領(lǐng)更大的市場(chǎng)份額。更大的市場(chǎng)份額。世外桃源31三、渠道（宣傳）策劃我們所理解的房地產(chǎn)渠道策劃就是指銷售商通過一定的渠道(比如發(fā)傳單、辦活動(dòng)等）來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目宣傳，讓客戶知道、了解你的項(xiàng)目，有購(gòu)買的欲望。印制傳單，全區(qū)發(fā)送利用網(wǎng)絡(luò)、電視、報(bào)紙、戶外廣告欄進(jìn)行宣傳搜集大量客戶信息，對(duì)其短信、電話推廣送精美禮品，掃“世外桃源”微信并關(guān)注在雙十一舉辦單身Party，建立QQ群要求所有人加入，后期可在群里發(fā)布項(xiàng)目信息 舉辦“愛情長(zhǎng)跑”比賽，所有情侶可參加，并有禮品相送，讓人們了解世外桃源到周邊縣城、學(xué)校進(jìn)行“關(guān)愛留守兒童”活動(dòng)，通過對(duì)留守兒童的關(guān)愛，引起其父母對(duì)我們項(xiàng)目的關(guān)注和各高檔場(chǎng)所建立良好關(guān)系，通過他們向他們的會(huì)員定期發(fā)送一些我們產(chǎn)品的信息世外桃源32四、促銷策劃促銷策劃就是為了促進(jìn)銷售而做的一些優(yōu)惠活動(dòng)。u 印制3000元代金券免費(fèi)發(fā)放，購(gòu)房直抵全區(qū)發(fā)放世外桃源33u購(gòu)房送婚紗照世外桃源34u購(gòu)房送裝修基金世外桃源35第