物業(yè)公司年度工作計(jì)劃[精]

1、* 物業(yè)公司年度工作計(jì)劃 精 工作計(jì)劃（ 2004）根據(jù)物業(yè)管理公司發(fā)展思路及具體實(shí)施方案 的計(jì)劃，和公司在 2003年的情況， 在綜合考慮研討的情況下， 制訂物業(yè)公司 2004 年的工作計(jì)劃。2004 年，是物業(yè)公司致為關(guān)鍵的一年。工作任務(wù)將主要涉及到企業(yè)資質(zhì)的換級(jí)，企業(yè)管理規(guī)模的擴(kuò)大，保持 并進(jìn)一步提升公司的管理服務(wù)質(zhì)量等具體工作。 物業(yè)公司要在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存下來， 就必須發(fā)展擴(kuò)大。 因此， 2004 年的工作重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到公司業(yè)務(wù)的拓展方面來。為能夠順利的達(dá)到當(dāng)初二級(jí)企業(yè)資質(zhì)的要求，擴(kuò) 大管理面積、擴(kuò)大公司的規(guī)模將是面臨最重要而迫切的需求。同時(shí)，根據(jù)公司發(fā)展需要，將調(diào)整組織結(jié)構(gòu)， 進(jìn)

2、一步優(yōu)化人力資源，提高物業(yè)公司的人員素質(zhì)。繼續(xù)抓內(nèi)部管理，搞好培訓(xùn)工作，進(jìn)一步落實(shí)公司的質(zhì)量 管理體系，保持公司的管理質(zhì)量水平穩(wěn)步上升。在工作程序上進(jìn)行優(yōu)化，保證工作能夠更快更好的完成。一、對(duì)外拓展：物業(yè)公司到了 2004 年，如果不能夠拓展管理面積，不但資質(zhì)換級(jí)會(huì)成為一個(gè)問題，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的方面來講，不能 夠發(fā)展就會(huì)被淘汰。因此，公司的擴(kuò)張壓力是較大的， 2004 年的工作重點(diǎn)必須轉(zhuǎn)移到這方面來。四川成都的 物業(yè)管理市場(chǎng)，住宅小區(qū)在今后較長(zhǎng)的一段時(shí)間里仍是最大市場(chǎng)，退其次是綜合寫字樓，再就是工業(yè)園區(qū)。 按照我公司目前的規(guī)模，難以在市場(chǎng)上接到規(guī)模大、檔次高的住宅物業(yè)。因此，中小型的物業(yè)將是我公司發(fā)

3、展的首選目標(biāo)。同時(shí)，住宅物業(yè)是市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)最激烈的一個(gè)物業(yè)類型，我公司應(yīng)在不放棄該類物業(yè)的情形下， 開拓寫字樓、工業(yè)物業(yè)和公共物業(yè)等類型的物業(yè)市場(chǎng)。走別人沒有走的路。在 2004 年第一季度即組織人員進(jìn) 行一次大規(guī)模的市場(chǎng)調(diào)查。就得出的結(jié)果調(diào)整公司的拓展方向。經(jīng)過 2003 年的對(duì)外拓展嘗試， 感覺到公司缺乏一個(gè)專門的拓展部門來從事拓展工作。 使得該項(xiàng)工作在人力投 入不足的情況下，市場(chǎng)情況不熟，信息缺乏，雖做了大量的工作，但未能有成績(jī)。因此， 2004 年必須加大拓 展工作力度，增加投入，擬設(shè)專門的拓展部門招聘高素質(zhì)的得力人員來專業(yè)從事拓展工作，力爭(zhēng)該項(xiàng)工作能 夠順利的開展起來。投入預(yù)算見附表5

4、。目前暫定 2004年的拓展目標(biāo)計(jì)劃為 23 萬平方米，這個(gè)數(shù)字經(jīng)過研究，是比較實(shí)際的數(shù)字，能夠?qū)崿F(xiàn)的數(shù)字。 如果 2004 能夠找到一個(gè)工業(yè)園區(qū)則十萬平方米是較為容易實(shí)現(xiàn)的；如果是在住宅物業(yè)方面能夠拓展有成績(jī)， 有兩個(gè)項(xiàng)目的話，也可以實(shí)現(xiàn)。目前在談的大觀園項(xiàng)目等也表明，公司 2004 年的拓展前景是美好的。二、換取企業(yè)資質(zhì)按照四川省的有關(guān)規(guī)定，我公司的臨時(shí)資質(zhì)是一年，將于 2004年5 月份到期，有關(guān)行政部門根據(jù)我公司 的管理面積等參數(shù)來評(píng)審我公司的企業(yè)等級(jí)。據(jù)我公司目前的管理面積，可以評(píng)定為四級(jí)企業(yè)。如果在 5 月 份之前能夠接到一個(gè)以上物業(yè)管理項(xiàng)目，則評(píng)定為三級(jí)企業(yè)，應(yīng)該是可以的。所以，

5、企業(yè)等級(jí)評(píng)審工作將是 明年上半年的重要工作之一。換取正式的企業(yè)等級(jí)將更有利于我公司取得在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)的砝碼。因此，在 20 04 年第二季度開始準(zhǔn)備有關(guān)資質(zhì)評(píng)審的有關(guān)資料，不打無準(zhǔn)備之仗。爭(zhēng)取一次評(píng)審過關(guān)。三、內(nèi)部管理工作：（一） 人力資源管理：物業(yè)公司在 2003 年中設(shè)置了兩個(gè)職能部門，分別是綜合管理部和經(jīng)營管理部，今年將新設(shè)立拓展部。分管原 來經(jīng)營管理部的物業(yè)管理項(xiàng)目的對(duì)外拓展工作。同時(shí)，在現(xiàn)有的人員任用上，按照留優(yōu)分劣的原則進(jìn)行崗位 調(diào)整或者引進(jìn)新人才。在各部門員工的工作上，將給予更多的指導(dǎo)。在員工的晉升上，更注重于不同崗位的輪換，加強(qiáng)內(nèi)部員工的培養(yǎng)和選拔，帶出一支真正的高素質(zhì)隊(duì)伍。推

6、行員工職業(yè)生涯咨詢，培養(yǎng)員工的愛崗敬業(yè)的精神。真正以公司的發(fā)展為自己的事業(yè)。在今后的項(xiàng)目發(fā)展中， 必須給予內(nèi)部員工一定的崗位用于公開選聘。 有利于員工在公司的工作積極性， 同時(shí)有利于員工的資源優(yōu)化。在培訓(xùn)工作上將繼續(xù)完善制度，將員工接受的培訓(xùn)目標(biāo)化，量化，作為年終考核的一個(gè)子項(xiàng)。員工進(jìn)入公司后一年內(nèi)必須持證上崗率達(dá) 100%。技術(shù)性工種必須持相關(guān)國家認(rèn)證證書上崗。2004年的培訓(xùn)工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到管理員和班組長(zhǎng)這一級(jí)員工上，基層的管理人員目前是公司的人力資源弱項(xiàng)，二零零四年通過開展各類培 訓(xùn)來加強(qiáng)該層次員工的培訓(xùn)。二） 品質(zhì)管理：質(zhì)量管理體系在 2003年開始推行， 其力度和效果均不理想。 除了大

7、家的重視度不夠外， 還在培訓(xùn)工作上滯后， 執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)沒有真正的落實(shí)。為此， 2004 年將繼續(xù)貫徹公司的質(zhì)量體系，為公司通過ISO9000：2000 的認(rèn)證認(rèn)真的打好基礎(chǔ)，爭(zhēng)取能夠在 2005 年通過認(rèn)證。在 2004 年 2 月份以前組織綜合管理部和公司的主要人員對(duì)質(zhì)量體系文件修改，使得對(duì)公司更加合適而有效。 針對(duì)修改版的文件，組織精簡(jiǎn)有效的品質(zhì)管理培訓(xùn)。對(duì)新接管的項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目式的質(zhì)量體系設(shè)計(jì)，對(duì)單獨(dú)的 項(xiàng)目編寫質(zhì)量文件，單獨(dú)實(shí)施不同標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量系統(tǒng)。2004 年將實(shí)施品質(zhì)管理項(xiàng)目專人負(fù)責(zé)制，公司每個(gè)接管的項(xiàng)目都指定專人配合品質(zhì)主管從事質(zhì)量管理工作。 包括在該項(xiàng)目的質(zhì)量?jī)?nèi)部管理、業(yè)主的投訴及處

8、理、管理的資料檔案收集、制作項(xiàng)目質(zhì)量管理審核報(bào)告等。 同時(shí)，配合項(xiàng)目業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）的需求進(jìn)行年度的質(zhì)量管理分析調(diào)查，獲得有效的內(nèi)部管理信息和業(yè)主 的建議，以便對(duì)項(xiàng)目的不合格項(xiàng)進(jìn)行整改。2004 年 12 月擬將進(jìn)行一次內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核，將嚴(yán)格依照ISO9000 ： 2000 的要素進(jìn)行，這次內(nèi)審將是物業(yè)公司的第一次品質(zhì)管理總結(jié)會(huì)議。（三） 行政工作：綜合管理部在 2003 年中，未能徹底的起到承上啟下的作用，有一定欠缺。工作有停頓，許多問題沒有細(xì)致的 落實(shí)。在公司和員工之間沒有一個(gè)有效的溝通手段，大部分員工對(duì)工作情緒低沉，得不到高層主管的工作幫 助。為此，在 2004 年綜合管理部要加

9、強(qiáng)管理，做好人事、勞資、檔案外聯(lián)等各項(xiàng)工作。在公司內(nèi)設(shè)置建議信 箱，具體設(shè)置在公司總部和各項(xiàng)目處，用于公司員工就公司的現(xiàn)狀和工作生活中的各種問題進(jìn)行咨詢，由行 政主管人員抽專門的時(shí)間了解，并回復(fù)。同時(shí)公司每個(gè)季度必須召開一次集體工作會(huì)議，或者階段性的質(zhì)量 體系審核。2004 年物業(yè)公司的消耗物品采購將由綜合管理部進(jìn)行統(tǒng)一采購。采購的形式采取固定供貨商合同制服務(wù)，有 利于節(jié)約成本和規(guī)范化操作。 每月的 2025 號(hào)各管理處報(bào)下個(gè)月的材料采購清單， 30下月 3號(hào)領(lǐng)取所采購 的物資，在有力保障項(xiàng)目處正常運(yùn)轉(zhuǎn)的同時(shí)，注意費(fèi)用的有效控制。2004 年物業(yè)公司還要慢慢的溶進(jìn)四川成都乃至西南的物業(yè)管理市場(chǎng)

10、，參加行業(yè)協(xié)會(huì)，參與政府主管部門或者 其他單位舉辦的各類專業(yè)活動(dòng)。對(duì)四川省的物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行理論性的研究，為公司發(fā)展指明道路方向，同 時(shí)也在物業(yè)管理行業(yè)打下華神物業(yè)的烙印。（四） 企業(yè)文化和品牌打造：華神物業(yè)是年輕企業(yè)，依托華神集團(tuán)和四川的大經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展，華神物業(yè)繼承了華神集團(tuán)了優(yōu)良傳統(tǒng)，打造 企業(yè)品牌，鑄造朝氣逢勃的企業(yè)文化。在 2004 年物業(yè)公司將通過舉辦一系列的活動(dòng)，來鑄造公司的品牌和文 化。如：崗位技能競(jìng)賽、服務(wù)水平競(jìng)賽、籃球賽、棋牌賽等，以此加強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，增強(qiáng)員工的歸屬感， 激發(fā)員工的工作熱情。嚴(yán)肅工作紀(jì)律，從細(xì)小處做起，如：著統(tǒng)一服裝上班、見面問好、主動(dòng)為業(yè)主提供幫 助、下班

11、整理自己的辦公桌等等。再就是舉辦多種多樣的競(jìng)賽活動(dòng)，同時(shí)積極參與有關(guān)物業(yè)管理的各種會(huì)議 和培訓(xùn)，在業(yè)界建立形象。三、經(jīng)營管理工作：二零零四年，經(jīng)營管理部主要工作是在公司已有和新接的各項(xiàng)目中挖掘項(xiàng)目的相關(guān)資源進(jìn)行經(jīng)營，指導(dǎo)項(xiàng) 目部開展經(jīng)營管理工作。核算項(xiàng)目部的經(jīng)營情況，根據(jù)實(shí)際情況和計(jì)劃來調(diào)控，以達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益最大化。 20 03年的兩個(gè)經(jīng)營項(xiàng)目，在年底都進(jìn)行了剝離。因此， 2004 年經(jīng)營管理部主要進(jìn)行物業(yè)管理項(xiàng)目的經(jīng)營工作， 兼而尋找新的項(xiàng)目。四、收支預(yù)測(cè)： 收入：按照先前的預(yù)測(cè)，二零零四年擴(kuò)展 23 萬平方米的管理面積，按目前已經(jīng)有可能的大觀園項(xiàng)目方案來計(jì) 算，已經(jīng)有 15萬平方米。年開支

12、72 萬，收入 74萬，收支相抵，除去不可預(yù)見的因素，則該項(xiàng)目持平。若按 另外擴(kuò)展8萬平方米面積，每平方米 0.4元計(jì)算，則年收入 38.4萬。預(yù)測(cè)利潤(rùn)率為10%，即3.84萬元。綜合 計(jì)算，若在 3月份前進(jìn)駐大觀園項(xiàng)目則盈利不超過 1.5萬元。若在換取企業(yè)等級(jí)資質(zhì)后，順利拓展 8萬平方 米的項(xiàng)目，預(yù)算盈利 1.92 萬元。隨著管理面積的擴(kuò)大，利用資源可開展多種經(jīng)營項(xiàng)目，但由于可變性和不可 預(yù)測(cè)性，在此不對(duì)此做測(cè)算。據(jù)此，綜合計(jì)算，公司明年總收入 24 萬（工業(yè)園）、 74 萬（大觀園）、 38.4 萬（拓展新項(xiàng)目），共 136.4萬元。支出：工業(yè)園管理處全年支出預(yù)算22.8萬，大觀園項(xiàng)目全年

13、支出預(yù)算68萬，拓展新項(xiàng)目支出預(yù)算 34.56萬,公司本部支出10.4萬，則全年總支出為 135.76萬元。利潤(rùn)：136.4- 135.76= 0.64 萬元。華神物業(yè)在二零零四年必須得到一個(gè)質(zhì)的提升、積累，面對(duì)困難打開一個(gè)新的局面，公司才能向前走。在下 一年度必須放開步伐，大膽嘗試各種新的經(jīng)營方式，力爭(zhēng)取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。本工作計(jì)劃是公司二零零四 年各項(xiàng)工作計(jì)劃的大綱，詳細(xì)計(jì)劃以本大綱為主體展開。附表1收入預(yù)算表（2004年）序號(hào)項(xiàng)目收入1工業(yè)園管理處管理費(fèi)240000.002花木租擺12800.00合計(jì)252800.00附表2支出預(yù)算表（2004年）序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用1工業(yè)園管理處227740.

14、002租擺成本9192.003公司本部開支33024.00合計(jì)269956.00注：1、3項(xiàng)詳細(xì)開支分別見附表 3、附表4附表3公司本部支出預(yù)算（2004年）序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用1工資及福利24624.002辦公費(fèi)1200.003通訊費(fèi)2400.004保險(xiǎn)費(fèi)4800.00合計(jì)33024.00注：本部開支的工資及福利包括綜合管理部和經(jīng)營管理部員工附表5工業(yè)園管理處費(fèi)用預(yù)算（2004年）序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用1工資及福利170500.001.1管理人員24000.001.2保安人員92400.001.3保潔人員16500.001.4綠化人員20500.001.5維修人員17100.002辦公費(fèi)3600.003差旅費(fèi)960.004業(yè)務(wù)費(fèi)600.005材料費(fèi)15600.005.1清潔用品2400.005.2日常電氣材料3600.005.3綠化用品6000.005.4勞保費(fèi)600.005.5工具更新費(fèi)600.005.6服裝更新費(fèi)2400.006物業(yè)費(fèi)1800.006.1垃圾清運(yùn)費(fèi)